Страхование участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Страхование застройщиков: что изменит реформа системы защиты дольщиков

Без наличия финансовых гарантий сейчас не возможно зарегистрировать ни один договор долевого участия. Речь идет только о заключенных с первого января 2014 года подобных соглашениях. Закон, как известно, обратной силы не имеет, поэтому задним числом оформлять страхование договоров долевого участия в строительстве не нужно. Тем же, кто только собирается участвовать в строительстве в качестве дольщика важно выяснить кто обеспечивает гарантии по возможным рискам.

Страхование было распространено в строительном бизнесе всегда. Риски обязывают как застройщиков так и будущих жильцов искать пути их минимизировать. Но далеко не всегда наличие страховки было обязательным требованием. Все изменилось в 2014 году с принятием Федерального закона № 214, посвященного участию граждан в долевом строительстве жилья.

Важнейшее положение этого закона обязывает всех застройщиков страховать свою материальную ответственность перед людьми, которые желают выступить в качестве инвестора. Помимо этого было установлено, что не может быть иного способа привлечения денег в пользу застройщика от физ. лиц, кроме как договор долевого участия.

На сегодняшний день существуют лишь 3 способа страхования обязательств застройщика . Регламентированы они Федеральным законом № 294. Варианты следующие:

• банковская гарантия. Предполагает введение третьего лица, в виде кредитной организации, которая и вернет деньги дольщикам в случае форс-мажора;
• общество взаимного страхования. Принято сокращать до ОВС. Некоммерческая организация, которая должна заниматься исключительно страховкой ДДУ;
• классическое страхование. Осуществляется через любую из страховых компаний, представленных на рынке, которые имеют лицензию на эту деятельность и собственно готовы предоставить подобные услуги.

Внимание! Несмотря на то, что все ДДУ, заключенные с 01.01.2014 года предусматривают страховщика как «незримое» третье лицо, извещать его при оформлении не нужно.

Различают как страхование отдельного договора долевого участия, так и всего объекта строительства целиком . Однако на практике второй вариант не встречается вовсе. Этому есть три объективных причины:

• он значительно дороже. Зачастую стоимость страхового сбора может в разы отличаться от общей суммы всех взносов физических лиц;
• часть квартир будет реализована только после подписания передаточного акта на весь дом. То, какая доля жилья продается на разных этапах строительства зависит от множества факторов;
• заложенная в самом договоре сложность с определением выгодоприобретателя.

Удобнее оформлять договоры на каждую квартиру как самим застройщикам, так и рядовым инвесторам, которые получают на руки свидетельство своей, личной гарантии.

Собственно застройщик не сможет привлечь деньги в строительство объекта, не предоставив в органы государственной регистрации документы, свидетельствующие о наличии одного из двух видов страхования, либо банковской гарантии.

Внимание! Подобная практика является вынужденной. Инициированы разработка и последующее принятие закона были в связи с часто встречающимися случаями обмана рядовых инвесторов, а также остановкой строек по объективным причинам.

Гарантии предоставляемые долевым участникам строительства

Будучи дольщиком в возведении объекта, который зарегистрирован в соответствии с правилами и застрахован одним из вышеупомянутых способов, гражданин получает следующие права:

• материальная компенсация ущерба при наступлении страхового случая;
• получение компенсации «сверху» потраченной на залог суммы. Эта возможность гарантирована статьей № 395 Гражданского кодекса;
• подтверждение права на получение жилья, строительство которого предусмотрено настоящим договором долевого участия;
• инвестор получает механизм компенсировать свои затраты в случае просрочки передачи жилья.

Страхование направлено прежде всего на «дисциплинирование» застройщика, ведь выплаты предусмотрены прежде всего по случаям нарушения тех или иных сроков, связанных со стройкой.

Внимание! Нужно запомнить ряд случаев, которые ошибочно принимаются за страховые. Среди них:

• приостановка строительства произошла в результате решения государственной власти;
• были допущены ошибки в составлении искомого договора и он был признан недействительным;
• сроки строительства были увеличены и сам процесс возведения дома продолжается. В этом случае нужно будет еще и продлять ДДУ, что предполагает дополнительные траты;
• крайне сложно получить компенсацию, если само по себе предприятие строительства изначально не планировала начинаться, а было лишь прикрытием для мошеннических действий.

Помимо этого сам процесс получения компенсации может затягиваться на годы. Особенно это касается признания застройщика банкротом, ведь это сама по себе не быстрая процедура.

Банковская гарантия в страховке ДДУ

Третьими лицами, которые могут выступить в роли страховщика, будет выступать банк или страховая компания. При этом законом обозначены минимальные требования, которые к ним выдвигаются.

Кредитная организация должна соответствовать следующим критериям :

• наличие лицензии на ведение банковской деятельности. В ней, помимо прочего должно быть указано право предоставлять банковские гарантии. Выдается ЦБ;
• банк должен обладать такой лицензией минимум пять лет;
• минимальный размер уставного капитала банка - от 200 миллионов рублей;
• при этом размер своего капитал - от 1 миллиарда рублей;
• свидетельство о прохождении всех проверок и соответствия всем нормативам за последние полгода;
• банк не должен находиться в процессе финансового оздоровления, инициированной ЦБ;
• наличие лицензии на работу со вкладами физических лиц, в соответствии с Федеральным законом № 177, посвященному страхованию вкладов.

Внимание! В реальности подобный вид страхования ДДУ в строительстве встречается не часто. Обусловлено это взаимным недоверием застройщика и кредитной организации. Риски для банка довольно существенные, тогда как застройщик тоже может столкнуться с отзывом лицензии у этого банка, инициированной ЦБ.

Могут ДДУ быть застрахованы и в этой некоммерческой организации. Было решено создать подобную альтернативу страховым компаниям и банкам в середине 2013 года.

Застройщик, желающий принять участие в ОВС, делает соответствующий взнос в общий фонд из которого и будут востребованы деньги в случае возникновения страхового случая. Размер взноса установлен на отметке 1 миллион рублей с каждого объекта недвижимости.

Взнос, прямо скажем, довольно скромный, учитывая размер возможных рисков. Поэтому неудивительно что ко всем строительным компаниям, желающим вступить в эту организацию предъявляются довольно серьезные требования. Процесс вступления предполагает сбор следующих документов:

• заявление о вступлении;
• учредительные документы юридического лица;
• документ подтверждающий полномочия представителя;
• выписку из ЕГРЮЛ, полученную не ранее чем за месяц до обращения;
• справку об отсутствия судебного разбирательства с заявителем;
• справку о том, что заявитель не находится в состоянии банкротства;
• справку о том, что компания-заявитель не обременена ответственностью за обязательства третьих лиц;
• сведения о географии деятельности компании.

Внимание! Подавать документы следует на официальном бланке компании-заявителя. Проверка документов и принятие решения должна осуществляться в срок до 30 дней. Надзирающим органом в случае с ОВС, выступают региональные власти.

Сама идея создания общего страхового фонда строительных компаний довольно сыра, но призвана она чуть ли не полностью вытеснить остальных игроков с рынка. Безусловно многое будет изменяться, но на данном этапе есть ряд объективных недостатков у этого вида страхования ДДУ:

• обязанность вносить вступительный взнос (по 1 млн. за объект) должна быть исполнена еще до получения денег от первых инвесторов. Для крупных компаний это не проблема, но вот для нового бизнеса - серьезная преграда;
• ответственность участников общая и распространяется на всю территорию России, без региональной привязки, что может приводить к тому, что небольшие провинциальные фирмы должны платить за гигантские промахи корпораций;
• тарифы в ОВС значительно выше чем у альтернативных вариантов.

Создавалась система ОВС как универсальная, простая и понятная как дольщику так и строителю система. При устранении всех недостатков она действительно моет таковой стать.

Это на данный момент самый простой вариант. Для застройщика, что немаловажно он еще и самый бюджетный. К самим компаниям, осуществляющим подобную деятельность, предъявляются определенные требования, схожие с аналогичными для кредитных организаций:

• уставной капитал от 120 тысяч рублей;
• собственный капитал на момент заключения страхового договора - от 1 млрд. рублей;
• продолжительность работы на рынке услуг страхования - от 5 лет;
• полгода без наличия замечаний и зафиксированных властями нарушений;
• компания не находится в процессе оформления банкротства.

Важно сказать, что распространены случаи когда застройщик страхует свою ответственность перед дольщиком классическим способом, помимо этого получает банковскую гарантию и может еще и быть постоянным членом ОВС. Дольщику при этом довольно сложно разобраться к кому же нужно «в случае чего» обращаться. Если же до завершения стройки произведена , то ее новый хозяин и вовсе не сможет найти «крайнего».

Внимание! Стоимость услуг страховой компании традиционно самая низкая из представленных. Размер взноса может не превышать 0,3-0,5% от стоимости квартиры для каждого дольщика.

Документы необходимые при регистрации страховки по ДДУ

Вне зависимости от выбранного способа защиты инвесторов от возможных рисков, заключением договора, сбором всех необходимых бумаг будет заниматься строительная компания. В Росреестр нужно будет предоставить следующие документы:

• свидетельство о разрешении строительства;
• свидетельство из ЕГРЮЛ;
• собственно договор долевого участия, заключенный ранее с инвестором;
• учредительные документы предприятия;
• техническая документация на объект страхования.

Необходимо будет предоставить ряд бумаг и страховой компании/банку:

• финансовые отчеты застройщика, заверенные службами СК;
• подтверждение отсутствия просроченных обязательств у страхователя;
• характеристика бизнеса клиента, содержащая сведения о надежности, финансовом положении и т.д.

После того, как необходимые документы были поданы в органы государственной регистрации, должно пройти не более 30 дней, выделенных на проверку документов и принятие решения. После этого страхование договора долевого участия вступает в силу.

Покупка квартиры в новостройке связана с финансовыми рисками. Понимая это, законодатель обязывает застройщиков страховать ДДУ. Но, к сожалению, механизм страхования, существовавший ранее, на практике оказался нерабочим. В июле 2017 года был принят новый закон, которым изменена система возврата денежных средств дольщикам.
В этой статье я постараюсь рассказать о страховании ДДУ и о сути нововведений.

○ Что это такое?

Страхование ДДУ – защита имущества дольщиков, гарантирующая возврат уплаченных ими средств в случае наступления страховых рисков.

Как это работает? Застройщик уплачивает страховую сумму поручителю или страховщику, который в случае неисполнения обязательства застройщиком, возвращает деньги дольщику.

Страховать ДДУ могут:

• Банк, выступающий поручителем.
• Страховая фирма.
• ОВСЗ – общество взаимного страхования, создаваемое самими застройщиками.
• Публично-правовой Фонд защиты прав граждан, учрежденный Минстроем.

Обязательно ли нужно страховаться? Да. Иначе ДДУ не будет зарегистрирован в Росреестре (ч. 1 ст. 11 Закона № 218).

○ Чем регулируется?

Страхование застройщика регулируют два закона: № 214-ФЗ и № 218-ФЗ.

Второй из них был принят в июле 2017 года с целью кардинально изменить систему страхования, так как система страхования гражданско-правовой ответственности, существовавшая ранее, оказалась нерабочей.

Новый закон 2017 предусматривает страхование Фондом защиты прав граждан. Но страховать договоры в Фонде можно только застройщикам, которые свой первый ДДУ зарегистрировали в 2017 году. То есть на практике еще применяются положения Закона № 214, которыми предусматривалось страхование банком, страховой фирмой и ОВСЗ.

○ Виды страхования ДДУ

Рассмотрим виды страхования, существующее на сегодняшний день. Застройщик, начавший регистрацию ДДУ до 2017 года, с целью застраховать свою ответственность может обратиться:

• В страховую фирму и заключить с ней страховой договор.
• В банк и заключить с ним договор поручительства.

✔ Страхование в страховой компании

Требования к страховой компании и к договору изложены в частях 26-50 ст. 25 Закона № 218. Застройщик обязан уведомить дольщика о том, какая фирма застраховала ДДУ.

Как можно получить выплаты от страховой, если застройщик обанкротился?

1. Обратитесь в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с требованием о возврате средств. К заявлению приложите ДДУ и документы, подтверждающие сумму перечисленных выплат.

2. Арбитражному управляющему, а также застройщику отправьте аналогичные пакеты документов.

3. Суд Вас включит в реестр требований кредиторов.

4. Требуйте от страховщика денег в сумме, включенной в реестр.

✔ Поручительство банка

Требования к договору поручительства изложены в частях 17-25 ст. 25 Закона № 218.

Застройщик обязан уведомить дольщика о том, кто является поручителем ДДУ.

Если застройщика суд признал банкротом, дольщик должен обратиться сначала в суд с требованием о включении его в реестр требований кредиторов. Банк-поручитель выплачивает деньги дольщику в размере, указанном в реестре.

○ Особенности нововведения

Теперь рассмотрим механизм возврата средств, предложенный Законом № 218.

✔ Возврат денежных средств при банкротстве застройщика

Процедура возврата денег прописана в Постановлении № 1310. Происходит она следующим образом.

1. Право на возврат средств у дольщика появляется после открытия конкурсного производства в отношении застройщика-банкрота.

2. Фонд принимает решение о выплате возмещений дольщикам и в течение 2 недель с момента принятия этого решения публикует его на своем интернет-сайте. Начинается прием заявлений от граждан. Сведения о времени, месте, форме приема заявлений должны быть размещены на сайте.

3. Дольщик обращается в Фонд защиты прав граждан с заявлением, паспортом, выпиской из реестра требований кредиторов.

4. Выплаты производятся в течение 10-дневного срока с момента предъявления дольщиком документов.

✔ Ответ по долгам участника страхования

Ответ по долгам несет Фонд защиты прав граждан. Деньги возмещаются из средств данного Фонда, привлеченных из обязательных и добровольных взносов застройщиков, инвестиционной деятельности, иных незапрещенных доходов.

Дольщик может попросить возвращения своих средств, а может поручить Фонду употребить деньги на достройку дома.

✔ Безопасность для дольщиков

Как уверяют законодатели, вышеописанный механизм, введенный с принятием Закона № 218 лучше страховой системы, которая применяется на основании Закона № 214, потому что:

• При банкротстве застройщика, Фонд берет на себя обязательство достроить объект – у дольщика появляется шанс получить жилье.
• Механизм получения выплат проще (по крайней мере, так считает законодатель).
• Управление средствами берет в руки государство.

○ Минусы страхования

Система, действующая сегодня, имеет следующие недочеты.

✔ Большой членский взнос в ОВСЗ для застройщика

Членские взносы при присоединении к таким организациям превышают 1 миллион рублей. Связано это с тем, что застройщики несут субсидиарную ответственность за долги друг друга – при банкротстве участника организации, другие застройщики возвращают средства его дольщикам со своих средств. Выходит, что добросовестные члены организации покрывают долги банкротов, поэтому нельзя сказать, что эта система пользуется популярностью.

✔ Стоимость страховых тарифов

Стоимость тарифов высокая и зависит от цены договора – минимум 1 %, а на практике возврат средств происходит редко.

Хотя Закона № 218 не решает этой проблемы – застройщикам необходимо платить 1,2 % от суммы ДДУ. Но теперь ожидается, что система будет рабочей.

✔ Почему поручительство банка почти не применяется?

Хотя система поручительства довольно привлекательна, банкам она абсолютно не выгодна. Поручитель в случае наступления страхового случая несет колоссальные убытки. Так как банк – часть финансовой системы государства, осуществлять выплаты дольщикам не выгодно ни государству, ни банку.

Для дольщика страхование ответственности застройщика при долевом строительстве должно быть основополагающим при принятии решения о заключении сделки. В противном случае при нарушениях ДДУ компания откажется оплачивать ущерб.

Страхование долевого участия

Страхование долевого участия в строительстве ранее было правом, а не обязанностью застройщиков. Но с 2014 года все изменилось, и теперь они обязаны осуществлять данную процедуру. В противном случае это нарушение законодательства. Норма содержится в ФЗ №214.

Страхование полной ответственности застройщика при долевом строительстве осуществляется следующим образом:

• с помощью общества взаимного страхования;
• при участии кредитного учреждения;
• с помощью страховой компании.

Если застройщик осуществляет страховку с помощью общества, он вынужден оплачивать членские взносы. Участники несут коллективную ответственность. Страховка от банка используется редко, так как требует соблюдения более серьезных условий от обеих сторон. К примеру, заявителю понадобятся много документов и оплата залоговой суммы.

Страхование застройщиком долевого строительства с помощью финансово-кредитного учреждения подразумевает наличие дополнительных ограничений. В первую очередь они касаются банка.

1. Учреждение должно осуществлять свою деятельность минимум 5 лет.
2. Капитал банка – не менее фиксированной суммы (200 млн рублей).
3. Стоимость общего имущества учреждения – не менее 1 млрд рублей.

Найти банк, подходящий под выдвигаемые законом требования, непросто. Многие строительные компании предпочитают оформлять кредиты, к которым автоматически оформляется страховка. Но тогда дольщикам сложно получить компенсацию при наступлении страхового случая.

Страхование строительства компанией чаще всего осуществляется с помощью фирм, имеющих лицензию. Не нужно платить залог, процентная ставка не меняется в течение всего периода. Если наступит страховой случай, дольщики имеют право на получение средств.

Справка: все расходы по оформлению и оплате страховки застройщик берет на себя. Но дольщики имеют право потребовать предоставления информации об условиях страхового соглашения.

Обеспечение выплат осуществляется и с помощью Росреестра, ведь отношения застройщика и страховщика должны быть зарегистрированы. Регистрируется соглашение как официальный документ, содержащий необходимые для сотрудничества условия. Правило касается и ДДУ. Без этого дальнейшие взаимоотношения невозможны, о чем сказано в ФЗ №214.

Оформить страховку могут и сами дольщики. Это разрешено законом, но такая процедура является добровольной, а не обязательной. В этом случае участник выступает как выгодоприобретатель и страхователь одновременно. А в роли страховщика выступает строительная компания, то есть застройщик.

Читайте также Порядок регистрации в Росреестре договора долевого участия в строительстве

Есть отличия страховки дольщика и застройщика. При добровольном страховании участником компенсация (в случае наступления страхового случая) зависит от вложенных дольщиками средств. При ОС возмещение не зависит от денег дольщиков. При добровольном страховании сложно изменить условия соглашения.

Сведения об условиях соглашения о страховании должны находиться в открытом доступе для дольщиков. Страхование оформленного договора долевого участия подразумевает страховку от недостроя. Согласно вышеуказанному нормативному акту, строительная компания обязуется взять на себя ответственность, если дом не сдан вовремя или возведен с нарушениями.

Страховка от недостроя подразумевает, что застройщик несет финансовую ответственность за прекращение своей деятельности в случае банкротства или ликвидации. Это важно для дольщиков, так как в этом случае они могут вернуть вложенные средства.

Риски и страхование объекта

После того как в силу вступил закон об участии в долевом строительстве, у многих дольщиков появились страхи по поводу влияния страховки на стоимость недвижимости. Она должна была вырасти, что увеличивает размер вкладов участников.

Но страхование оформленного договора долевого участия составлено так, что повышения цены для дольщиков не произошло. Компания тратит на оформление страховки не более 1% из имеющихся средств, и на стоимость квадратных метров это не влияет.

Застройщик обязан отвечать перед дольщиками всем своим имуществом. Застраховать возводимый объект недвижимости можно двумя способами – весь дом сразу или каждую квартиру в отдельности. При наступлении страхового случая этот выбор играет важную роль. На практике застройщики предпочитают страховать квартиры – так удобнее находить компромиссы с каждым дольщиком.

Приобретение жилой недвижимости от застройщика по договору ДДУ является хоть и более выгодным, но рисковым способом покупки квартиры. Чтобы повысить безопасность подобных сделок, правительство РФ на законодательном уровне обязало застройщиков страховать вложения дольщиков на случай наступления страховых рисков. Страхование ДДУ – это обязательное условие, без выполнения которого договор долевого участия не может быть зарегистрирован в ЕГРН, а соответственно обрести юридическую силу.

Содержимое страницы

Застройщик при заключении соглашения об участии в долевом строительстве оформляет договор страхования с одной из страховых компаний. Он страхует свою ответственность перед дольщиками. Это значит, что в случае наступления обстоятельств, предусмотренных условиями страховки, страховая компания в полном объеме компенсирует их потери – сумму, вложенную в строительство жилого дома.

Страхованием в долевом строительстве занимаются:

1. 1. Банковские учреждения.

1. Страховые компании.
2. Общество взаимного страхования застройщиков (ОВСЗ).

Вопросы страхования ответственности застройщика в долевом строительстве регулируются российским законодательством:

1. «Об участии в долевом строительстве…».
2. Федеральным Законом №218 «О публично-правовой компании по защите прав граждан…» (от 29.07.2017 г.).

Последний законодательный акт был принят только в середине 2017 года. Целью разработки и принятия его являлось кардинальное изменение отечественной системы страхования. Согласно этому закону страхованием должен заниматься исключительно созданный Минстроем . Но в этом же нормативно-правовом акте идет речь о том, что оформить страховку в Фонде можно только тем застройщикам, которые заключили свой первый договор долевого участия и зарегистрировали его в 2017 году.

Выходит, что новый закон №218 применим только к недавно созданным компаниям-застройщикам. Для фирм, работающих на рынке долевого строительства уже много лет, все еще действуют нормы закона №214, согласно которому страховать свою ответственность перед дольщиками застройщики могут в банке, страховой организации и в ОВСЗ.

Где можно оформить страховку

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве можно осуществить:

• в любой страховой компании, которая отвечает определенным требованиям, установленных законодательством РФ и занимающейся этим видом страхования;
• в любом банковском учреждении, занимающемся страхованием таких договоров (оформляется поручительство).

Страховать ДДУ могут те страховые фирмы, которые отвечают ряду требований, перечисленных в пунктах 26-50 статьи 25 218-ФЗ, а именно:

• заниматься страховой деятельностью дольше пяти лет;
• иметь собственные средства на счетах на сумму не меньшую, чем 1 млрд. руб.;
• не иметь предпосылок для ближайшего наступления др.

Согласно этому законодательному акту застройщик обязан поставить в известность участников долевого строительства о том, в какой компании был оформлен договор страхования.

О банковском поручительстве и требованиях к его оформлению подробно расписано в пунктах 17-25 статьи 25 этого же закона. Среди основных требований к банкам-поручителям стоит выделить:

• обязательное наличие лицензии на осуществление банковской деятельности и оказание банковских услуг;
• осуществление кредитно-финансовой деятельности дольше пяти лет;
• уставной капитал банковского учреждения должен превышать сумму в 200 млн. рублей;
• наличие собственных средств у банка в размере не меньше одного миллиарда рублей;
• быть включенным в реестр банковских учреждений и состоять на учете в системе страхования вкладов и др.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Независимо от того, кто застраховал ДДУ – банк или страховая компания, при наступлении страхового случая для получения страховой выплаты дольщикам необходимо обратиться в суд. Только по решению суда дольщики будут внесены в реестр требований кредиторов, на основании чего страховщик выплатит страховку участникам долевого строительства.

Несмотря на то что большинство застройщиков предпочитают страховать долевое строительство именно в страховых компаниях, а не в банках, на практике им приходится сталкиваться с определенными сложностями. Они заключаются в отсутствии выбора страховщика. Это связанно со следующими факторами:

1. Масштабами страховой организации. Только компании-гиганты, имеющие огромный собственный капитал и многочисленный штат высококвалифицированных сотрудников в состоянии взвалить на себя столь огромную ответственность как возмещение ущерба дольщикам. Более того заблаговременно оценить все возможные риски в долевом строительстве физически невозможно.
2. Соответствием компании требованиям российского законодательства. В новом законе №218 «О публично-правовой компании по защите прав граждан…», а именно в пункте 26 статьи 25 данного нормативно-правового акта перечислены все требования к страховым компаниям, которые могут страховать участие в долевом строительстве. Требования достаточно жесткие, поэтому данный вид страхования под силу лишь некоторым ведущим страховым организациям.

Чтобы минимизировать свои риски, страховые компании практикуют страхование каждой квартиры отдельно, а не целого объекта (многоквартирного дома). Таким образом, застройщики получают «зеленый свет» для государственной регистрации ДДУ. Страховщики в случае наступления страхового случая относительно конкретной квартиры или нескольких жилых помещений существенно снижают размер страховых выплат, а соответственно и свои статьи расходов.

При страховании каждой отдельной квартиры в многоквартирном доме между страховщиком и застройщиком заключается договор страхования по каждому объекту. В основном срок действия страховки превышает дату введения дома в эксплуатацию. За это время дольщики имеют право обратиться за страховой выплатой, если они понесли убытки в результате наступления одного из оговоренных в соглашении страховых случаев. Получение страховой выплаты участником долевого строительства влечет за собой утрату ним права на получение жилья после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Какие риски страхуются

Предугадать и просчитать все возможные риски, которые могут возникнуть при долевом строительстве, нереально. Поэтому страховщики, пытаясь снизить свою ответственность перед дольщиками, стараются прописывать в страховом соглашении полный перечень рисков, которые относятся к страховым случаям. Этот список составляется индивидуально в каждом конкретном случае с учетом всех особенностей, но стоит выделить наиболее распространенные страховые случаи, наступление которых является основанием для осуществления страховых выплат:

• срыв застройщиком оговоренных в ДДУ сроков сдачи дома в эксплуатацию;
• двойная продажа (когда застройщик продал одну квартиру сразу нескольким дольщикам);
• признание строительной компании-застройщика в судебном порядке банкротом;
• уничтожение всего многоквартирного дома или квартиры (если страховщик оформлял страховку на каждую квартиру отдельно);
• наличие серьезных препятствий для государственной регистрации права собственности на жилье в новостройке (к примеру, «замороженное» строительство или невыполнение застройщиком ряда обязательных для начала регистрации условий);
• подорожание квадратных метров или увеличение общей площади квартиры, что повлекло за собой необходимость осуществления доплаты за жилище.

Страховой полис позволяет обезопасить покупку квартиры по ДДУ. Он гарантирует либо получение жилья в готовом доме, либо возврат вложенных дольщиками средств. Но существует ряд существенных рисков, которые страховщики отказываются страховать и рассчитывать дольщикам на возмещение ущерба в случае их наступления не стоит. К нестрахуемым рискам относят:

• осуществление деятельности застройщиком на незаконных основаниях (лицензия или разрешение на строительство/землю было получено не совсем законным путем или вовсе отсутствует);
• срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию сверх предусмотренных страховым договором отклонений;
• право собственности (или аренда) застройщика на земельный участок, на котором возводится многоквартирный дом, оспаривается третьими лицами в судебном порядке;
• имело место нарушение одной из сторон (или обеими) условий ДДУ, норм законодательства РФ, уклонение от выполнения обязательств, что стало причиной признания соглашения недействительным по решению суда;
• принято решение (постановление) контролирующих государственных органов о прекращении (временной остановке) строительных работ и др.

Необходимые документы для страхования

Чтобы заключить страховое соглашение и застраховать долевое строительство, застройщику необходимо обратиться к страховщику и иметь при себе следующие бумаги:

• лицензию на осуществление деятельности;
• разрешение уполномоченных органов на строительство;
• документ, подтверждающий право пользования земельным участком (о праве собственности или договор аренды);
• учредительные документы компании;
• проектную документацию на будущую новостройку;
• техническое и экономическое обоснования предстоящих работ;
• перечень кредиторов (дольщиков);
• финансовая документация;
• справки, подтверждающие отсутствие задолженностей у застройщика перед государством и финансово-кредитными организациями;
• договора долевого участия на каждого дольщика, указанного в перечне кредиторов.

Список документов может изменяться в зависимости от некоторых факторов. О необходимости представить дополнительные документы сообщит сотрудник страховой компании или менеджер банка в зависимости от того, где застройщик будет оформлять страховой полис.

Цена страхового полиса и тарифы на услуги страховых компаний при страховании долевого строительства определяются следующими факторами:

• состоятельность и репутация компании-застройщика – чем надежнее и известнее фирма, тем ниже цена (меньше риски для страховщика);
• месторасположение участка, на котором будет возводиться жилой многоквартирный дом – чем ближе к центру, тем дешевле, поскольку квартиры будут пользоваться огромным спросом;
• отсутствие «грехов» у застройщика в прошлом – наличие судебных тяжб, факты просрочек сдачи дома, невыполнения условий ДДУ существенно повышают риски страховой компании, а соответственно и стоимость страховки.

Стандартная стоимость страховки составляет в среднем 1% от стоимости объекта (или цены сделки, если речь идет о конкретной квартире или определенной доле в многоквартирном доме). Но при наличии негативных факторов (плохая деловая репутация, отдаленность участка для строительства, неизвестность застройщика) являются основанием для увеличения стоимости страхования в несколько раз.

Страхование долевого строительства повышает шансы дольщиков на получение новой квартиры в новостройке и в оговоренный в ДДУ срок. В случае невыполнения застройщиком своих прямых обязанностей, участники долевого строительства могут рассчитывать на страховые выплаты, которые покроют их финансовые потери.

Но не стоит забывать, что страховщики возместят убытки только в исключительных случаях, которые четко прописаны в договоре страхования. Во всех других ситуациях рассчитывать на компенсацию потерь не стоит. Поэтому нужно быть предельно осторожными и внимательными при выборе фирмы-застройщика, с которой планируется заключение ДДУ.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!