Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство сельского хозяйства РФ

Федеральное государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Алтайский государственный аграрный университет»

Факультет Землеустройство и кадастры /Кадастр недвижимости

Контрольная работа

по дисциплине «Типология объектов недвижимости»

Выполнила Караваева Анна Владимировна

Барнаул 2013

Введение

Объектов недвижимости великое множество и все они различны и неоднородны, необходимо их классифицировать по определенным признакам. Рассмотрим такое понятие, как типология. Типология - научная классификация предметов или явлений по общности каких-либо признаков. Изучение дисциплины «Типология объектов недвижимости» предполагает получение теоретических знаний и практических навыков по классификации объектов недвижимости.

Впервые термин "недвижимое и движимое имущество" появился в законодательстве Российской империи в Указе Петра Первого от 23 марта 1714 г. "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах", заменив собой существовавшие разнообразные понятия, регулировавшие правовое положение земельных участков и строений. В Своде Законов Российской Империи недвижимым имуществом признавались земля и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги. Под движимым имуществом понимались всякого рода мореходные и речные суда, книги, рукописи, картины, экипажи, земледельческие орудия, а также все то, что из земли извлечено.

Классификация объектов недвижимости

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих (рис. 1.1):

Рис. 1.1. Укрупненная классификация объектов недвижимости

1. Естественные (природные) объекты -- земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость -- малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость -- офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения.

Лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

Учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

Культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

Специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения -- мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты получили название -- «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования.В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:

Для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);

Для личного подсобного хозяйства;

Для коллективного садоводства и огородничества;

Для подсобных сельскохозяйственных производств;

Для опытных и научных станций.

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.

5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.

6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Земельный участок в обороте используется для получения дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и пр.

Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

Первичное жилье -- место постоянного проживания;

Вторичное жилье -- загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

Третичное жилье -- предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики:

1. Элитное жилье.

К нему предъявляются следующие основные требования:

размещение в наиболее престижных районах города;

* принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду;

* кирпичные стены;

* общая площадь квартир не менее 70 кв. м.;

* наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.);

* наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.

Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:

* кирпичные стены;

* застройка в двух и более уровнях;

* наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.

2. Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:

* возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;

* некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);

* наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;

* большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.

Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.

3. Типовое жилье. Для него характерно:

* размещение в любом районе города;

* соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам;

* по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.

Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

4. Жилье низких потребительских качеств

Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья весьма невелики:

* размещение в непрестижных районах;

* удаленность от основных транспортных коммуникаций;

* принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения;

* размещение в первых этажах домов других типов;

* заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.

Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход). Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров.

Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:

Дома с кирпичными стенами;

Панельные дома;

Монолитные дома;

Деревянные дома;

Дома смешенного типа.

Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом сделок и их специфичностью. В основном здесь представлено вторичное жилье.

На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов при покупке жилой недвижимости, большое значение имеют личные пристрастия к местоположению, время года, социальная однородность соседей. Покупатели большое внимание уделяют наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок минимум 10 соток.

Признаки классификации жилой недвижимости, послужившие основой для группировки, различны, как и различны их мотивации, предпочтения и условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости.

Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход -- собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения -- индустриальную (промышленную) недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:

1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

В международной практике используется следующая классификация:

1. Международный девелопер.

2. Центральное месторасположение, удобный доступ.

3. Полностью заново отстроенное здание.

4. Микроклимат контролируется пи помощи единой системы вентиляции, отопления и четырехтрубной системы кондиционирования воздуха.

5. Открытая планировка пространства по стандарту «shell-and-соге»:

Фальш-полы и подвесные потолки,

Высота от пола до пола следующего этажа 3,6 м,

Рациональная эффективная сетка колонн -- расстояние между ними не менее 6 м.

6. Подземная парковка и удобный доступ.

7.Система бесперебойного электропитания.

8. Современные системы безопасности здания.

11. Международная управляющая компания.

2. Полностью реконструированное в 90-х гг. здание.

3. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях.

4. Открытая планировка пространства по стандарту «shell-and-соге».

5. Достаточная парковка и удобный доступ.

6. Система бесперебойного электропитания.

7. Современные системы безопасности здания.

8. Профессиональный арендодатель.

9. Правильно оформленная документация на право собственности здания.

10. Международная управляющая компания.

1. Центральное месторасположение, удобный доступ.

2. Реконструированное здание.

3. Автономное теплоснабжение и система предварительного охлаждения приточного воздуха.

4. Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков.

5. Качественный ремонт «евростандарт».

6. Достаточная парковка и удобный доступ.

7. Современные лифты.

8. 24-часовая охрана.

9. Профессиональный арендодатель.

10. Правильно оформленная документация на право собственности здания.

11. Профессиональная управляющая компания.

2. Отремонтированное здание.

3. Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков.

4. Качественный ремонт «евростандарт».

5. Возможен не очень удобный доступ.

6. 24-часовая охрана.

7. Профессиональный арендодатель.

недвижимость земельный жилой коммерческий

8. Правильно оформленная документация на право собственности здания.

9. Профессиональная управляющая компания.

1. Центральное месторасположение.

2. Косметически отремонтированное здание.

3. Эффективная планировка этажей.

4. Качественный ремонт.

5. 24-часовая охрана.

6. Опытный арендодатель.

7. Правильно оформленная документация на право собственности здания.

8. Наличие в здании управляющей структуры.

2. Проект возник путем конверсии бывшего института или административного здания.

3. Различное состояние помещений: от ремонта советского типа до современного стильного интерьера.

4. 24-часовая охрана.

5. Правильно оформленная документация на право собственности здания.

6. Наличие в здании управляющей структуры.

1. Различное месторасположение.

2. Не очень удобный доступ.

3. Проект возник путем конверсии бывшего института или административного здания.

4. Дешевый ремонт.

5. Охрана.

6. Правильно оформленная документация на право собственности здания.

7. Отсутствие в здании управляющей структуры.

В различных регионах России эта классификация может не совпадать

Среди факторов, которые влияют на привлекательность офисных центров, созданных вблизи промышленных предприятий либо на их территории (класс D), можно выделить:

2. Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150 парковых мест.

3. Магазины и торговые комплексы. Как показал опыт крупных городов Европы, хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров (МТЦ) являются: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта. Чаще всего подобные центры оказываются расположенными в «спальных» районах, либо за городом, фактически на пустыре, возле крупной магистрали. Так, например, различными будут количество парковочных мест, наличие и параметры зон отдыха и развлечений, сопутствующих бытовых услуг и пр.

Не следует считать, что развитие многофункциональных торговых центров -- это изобретение Запада. Общеизвестно, что рассмотренная традиция развития крупных торговых помещений, пассажей, дворов, где «всякий» посетитель мог бы приобрести все, что душе угодно, в соответствии с нуждами и доходом, куда можно было бы прийти «на других посмотреть и себя показать», уходит корнями в прошлое.

Регионы страны находятся в разных экономических условиях и развиваются по своим сложным законам, поэтому в современной России процесс появления новых или модернизация старых торговых центров неоднороден. Лидирует в этом процессе Москва, как мировой мегаполис, существующий по сравнению с другими городами России в режиме наибольшего инвестиционного благоприятствования.

4. Промышленная (индустриальная) недвижимость в России находится в начальной стадии развития, хотя в последнее время по основной массе объектов приватизации происходит определение собственника. Прежде чем заключать сделку, необходимо провести всесторонний анализ правоустанавливающих документов, чтобы убедиться в бесспорности прав продавца на предлагаемый объект, возможности его законного отчуждения и прав нового собственника на использование этого объекта по предполагаемому назначению. По мере развития процесса формирования реального собственника объем сделок в этой сфере будет увеличиваться. Но это одна сторона вопроса. С другой стороны чуть ли не в каждом городе страны можно наблюдать пустые корпуса заводов и фабрик в 5 -- 8 этажей с обветшалыми и(или) пришедшими в негодность инженерными сетями и выбитыми стеклами окон. Они стоят и не находят эффективного собственника. Почему? Причин несколько:

1. Промышленная застройка 60 -- 80 гг. не отвечает требованиям современных технологий, а реконструкция требует больших капитальных вложений.

2. В настоящее время основной потребитель промышленной недвижимости -- малые предприятия, требующие для своего развития объекты недвижимости определенной специфики: высокие мощности, наличие железнодорожных подъездных путей, одноэтажные и желательно отдельно стоящие здания, имеющие автономные коммуникации.

3. Как правило, требования потенциальных арендаторов завышены и не соответствуют предлагаемым промышленным объектам.

4. Собственники промышленной недвижимости предлагают на рынок объекты, находящиеся в плачевном состоянии, и при этом устанавливают завышенные цены.

5. Более-менее полная и точная информация о промышленной недвижимости, ее правовом статусе, размерах, состоянии и т.д. отсутствует.

Все это придает рынку промышленной недвижимости стихийный и непредсказуемый характер.

Объекты недвижимости, используемые для ведения определенного бизнеса. Обычно продаются вместе с бизнесом (специализированная недвижимость);

Неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания -магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Список литературы

1. Нагаев Р.Т. Недвижимость (Землеустройство, градостроительство и экономика): терминологический словарь. - Казань: Идеал-Пресс, 2005.

2. Стерник Г.М. Методология анализа рынка недвижимости в интересах инвестиционно-строительной деятельности. М., АКСВЕЛЛ, 2007.

3. ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» №221 от 24.07.2007 г.

4. ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» №172 от 21.12.2004 г.

5. ФЗ «Об утверждении форм заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества» №34 от 20.02.2008 г.

6. ФЗ «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка» №32 от 18.02.2008 г.

7. Министративный регламент, утвержденный приказом Минэкономразвития от 26.04.2007, №146 «Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Ведение государственного технического учета объектов капитального строительства».

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Особенности классификации объектов недвижимости по различным признакам. Земля как базовый объект недвижимого имущества, специфика разделения земельного фонда в России по экономическому признаку. Оценка объектов жилой и коммерческой недвижимости.

контрольная работа , добавлен 28.03.2015


Понятие, сущность и классификация объектов жилой недвижимости, их разновидности и характеристика. Законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости. Анализ соответствующего рынка и тенденции его развития. Совершенствование процесса оценки.

дипломная работа , добавлен 14.08.2015


Классификация и состав расходов на эксплуатацию объектов недвижимости, основные методы расчета данных затрат. Тенденции размера расходов на эксплуатацию с увеличением срока службы здания. Влияние амортизации и износа на стоимость объектов недвижимости.

контрольная работа , добавлен 18.06.2010


Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.

курсовая работа , добавлен 09.06.2013


Характеристика рынка недвижимости как рыночной категории. Основные разновидности инвестиционного рынка услуг. Основные принципы анализа и оценки объектов недвижимости в системе управления. Методы экономической оценки качества объектов недвижимости.

курсовая работа , добавлен 28.03.2014


Определение цены объектов недвижимости экономическими, политическими, физическими и социально-демографическими факторами. Характеристика сравнительного, затратного и доходного подхода к определению рыночной стоимости объектов недвижимости, их особенности.

курсовая работа , добавлен 20.12.2011


Применение оценки недвижимости для проведения операций отчуждения, постановки на баланс неучтенных объектов, переоценки основных средств, разрешения имущественных споров. Сравнительный, затратный, доходный подходы к оценке стоимости объектов недвижимости.

курсовая работа , добавлен 30.07.2015


Типология объектов многоквартирного жилищного строительства. Исследование первичного и вторичного рынка многоквартирной жилой недвижимости в Пермском муниципальном районе. Особенности старого фонда, "сталинок", "хрущевок", домов индивидуального проекта.

курсовая работа , добавлен 27.12.2014


Сегментация рынка недвижимости: жилья; коммерческой недвижимости; земельных участков. Характеристика рынка жилой недвижимости Поволжья. Сделки купли-продажи больших земельных участков в Казани. Средняя стоимость объектов первичного и вторичного рынка.

контрольная работа , добавлен 16.08.2010


Понятия, особенности и проблемы формирования рынка недвижимости. Классификация объектов недвижимости и сегментация рынка. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Этапы становления рынка недвижимости в России, анализ его современного состояния.

Введение 3

1. Классификация подземных объектов недвижимости 5

1.1. Подземные сооружения транспортного назначения 6

1.2. Подземные сооружения общественного назначения 7

1.3. Подземные сооружения энергетики 8

1.4. Подземные хранилища 8

2. Проблемы строительства и эксплуатации подземных сооружений 9

2.1. Риски при осуществлении подземного строительства: их виды и методы оценки. 9

2.2. Мониторинг технологической безопасности 11

2.3. Проблемы кадастрового оформления подземных объектов недвижимости 13

3. Перспективы использования подземной недвижимости 16

3.1. Использование готовых подземных пустот 16

3.2. Подземная урбанистика как решение территориальных, социальных и экономических проблем больших городов 17

Заключение 20

Список литературы 23

Выдержка из текста

Мировой опыт стран Европы, Северной Америки и Юго-Восточной Азии показывает, что рост интенсивности освоения и комплексности использования подземного пространства мегаполисов, как одно из магистральных направлений их территориального развития, способствует решению ряда сложнейших социальных, градостроительных, транспортных, экологических и других задач. Под землей благополучно и взаимосвязано размещаются многие объекты инженерно-транспортной, социальной и производственной инфраструктуры. Обеспечивается интеграция подземных и наземных сооружений. Все это позволяет эффективно использовать территориальный ресурс, существенно экономить площади дефицитных городских земель, содействовать охране особо ценных угодий и объектов, снижать загазованность и зашумленность территорий.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованн ых рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сд елан только после расчета стоимости.

Теоретической и методологической основой исследования послужили научно-практические публикации в области оценки недвижимости, законодательные акты РФ, нормативные и методические материалы, а также материалы сети Интернет по исследуемой проблеме.

Вместе с тем, данные научные работы рассматривали лишь отдельные аспекты действий с недвижимым имуществом: его экономическую сущность и свойства как товара, функции и правовое регулирование недвижимости. Вопросу рассмотрения объекта недвижимости с позиции удовлетворения человеческих потребностей разных уровней не уделялось внимания.

Список источников информации

1. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 30.12.2015).

2. Закон РФ от 21.02.1992 N 2395−1 (ред. от 13.07.2015) «О недрах».

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от

4. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 30.12.2015) «О государственном кадастре недвижимости».

5. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

6. Волков К. А. Шутова И. М. Управление эксплуатацией недвижимости: учебное пособие для студ. спец. 291 500 — Экспертиза и управление недвижимостью — С-Пб.: СПбГАСУ, 2007. — 144с.

7. Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций.:

• Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. — 107с.

8. Зерцалов М. Г., Конюхов Д. С., Меркин В. Е. Комплексное освоение подземного пространства: учебник. — М.: Издательство ACB, 2015. — 416 с.

9. Симионова Н. Е. Шеина С. Г. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. — М.:ИКЦ «МарТ», 2006. — 448 с.

10. Беляев В. Л. Основы подземного градоустройства: монография / Министерствообразования и науки Российской Федерации; ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет». М.:МГСУ, 2012. (Библиотека научных разработок и проектов МГСУ).

11. Беляев В.Л., Романов В.М. Опыт и перспективы применения 3Dкадастра при управлении градостроительным развитием подземного пространства.// Имущественные отношения в РФ, № 1(148), 2014. — с.53−76.

12. Калинин А.Р. Современный опыт освоения подземного пространства Москвы.// Сборник научных работ «Эколого-экономические проблемы природопользования в горной промышленности». — Шахты: Изд-во ЮРО АГН, 2005. — с.26−28.

13. Корчак А.А., Стоянова И.А. Опыт использования подземного пространства в крупных городах. URL: (дата обращения: 24 февраля 2016 года).

14. Порцевский А.К. Варианты использования подземного пространства. URL: geoprotection.narod.ru/genesis/use-underground-1.pdf (дата обращения: 24февраля 2016 года).

15. «Руководство по комплексному освоению подземного пространства крупных городов» (одобрено и рекомендовано к изданию Протоколом Ученого совета РААСН от 30.11.2004).

Введение

Объектов недвижимости великое множество и все они различны и неоднородны, необходимо их классифицировать по определенным признакам. Рассмотрим такое понятие, как типология. Типология - научная классификация предметов или явлений по общности каких-либо признаков. Изучение дисциплины «Типология объектов недвижимости» предполагает получение теоретических знаний и практических навыков по классификации объектов недвижимости.

Впервые термин "недвижимое и движимое имущество" появился в законодательстве Российской империи в Указе Петра Первого от 23 марта 1714 г. "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах", заменив собой существовавшие разнообразные понятия, регулировавшие правовое положение земельных участков и строений. В Своде Законов Российской Империи недвижимым имуществом признавались земля и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги. Под движимым имуществом понимались всякого рода мореходные и речные суда, книги, рукописи, картины, экипажи, земледельческие орудия, а также все то, что из земли извлечено.

Классификация объектов недвижимости

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих (рис. 1.1):

Рис. 1.1.

1. Естественные (природные) объекты -- земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость -- малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость -- офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения.

Лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

Учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

Культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

Специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения -- мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты получили название -- «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования.В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:

Для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);

Для личного подсобного хозяйства;

Для коллективного садоводства и огородничества;

Для подсобных сельскохозяйственных производств;

Для опытных и научных станций.

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.

5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.

6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Земельный участок в обороте используется для получения дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и пр.

Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

Первичное жилье -- место постоянного проживания;

Вторичное жилье -- загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

Третичное жилье -- предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики:

1. Элитное жилье.

К нему предъявляются следующие основные требования:

размещение в наиболее престижных районах города;

* принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду;

* кирпичные стены;

* общая площадь квартир не менее 70 кв. м.;

* наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.);

* наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.

Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:

* кирпичные стены;

* застройка в двух и более уровнях;

* наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.

2. Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:

* возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;

* некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);

* наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;

* большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.

Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.

3. Типовое жилье. Для него характерно:

* размещение в любом районе города;

* соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам;

* по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.

Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

4. Жилье низких потребительских качеств

Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья весьма невелики:

* размещение в непрестижных районах;

* удаленность от основных транспортных коммуникаций;

* принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения;

* размещение в первых этажах домов других типов;

* заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.

Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход). Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров.

Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:

Дома с кирпичными стенами;

Панельные дома;

Монолитные дома;

Деревянные дома;

Дома смешенного типа.

Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом сделок и их специфичностью. В основном здесь представлено вторичное жилье.

На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов при покупке жилой недвижимости, большое значение имеют личные пристрастия к местоположению, время года, социальная однородность соседей. Покупатели большое внимание уделяют наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок минимум 10 соток.

Признаки классификации жилой недвижимости, послужившие основой для группировки, различны, как и различны их мотивации, предпочтения и условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости.

Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход -- собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения -- индустриальную (промышленную) недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:

1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

В международной практике используется следующая классификация:

1. Международный девелопер.

2. Центральное месторасположение, удобный доступ.

3. Полностью заново отстроенное здание.

4. Микроклимат контролируется пи помощи единой системы вентиляции, отопления и четырехтрубной системы кондиционирования воздуха.

5. Открытая планировка пространства по стандарту «shell-and-соге»:

Фальш-полы и подвесные потолки,

Высота от пола до пола следующего этажа 3,6 м,

Рациональная эффективная сетка колонн -- расстояние между ними не менее 6 м.

6. Подземная парковка и удобный доступ.

7. Система бесперебойного электропитания.

8. Современные системы безопасности здания.

11. Международная управляющая компания.

2. Полностью реконструированное в 90-х гг. здание.

3. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях.

4. Открытая планировка пространства по стандарту «shell-and-соге».

5. Достаточная парковка и удобный доступ.

6. Система бесперебойного электропитания.

7. Современные системы безопасности здания.

8. Профессиональный арендодатель.

9. Правильно оформленная документация на право собственности здания.

10. Международная управляющая компания.

1. Центральное месторасположение, удобный доступ.

2. Реконструированное здание.

3. Автономное теплоснабжение и система предварительного охлаждения приточного воздуха.

4. Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков.

5. Качественный ремонт «евростандарт».

6. Достаточная парковка и удобный доступ.

7. Современные лифты.

8. 24-часовая охрана.

9. Профессиональный арендодатель.

10. Правильно оформленная документация на право собственности здания.

11. Профессиональная управляющая компания.

2. Отремонтированное здание.

3. Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков.

4. Качественный ремонт «евростандарт».

5. Возможен не очень удобный доступ.

6. 24-часовая охрана.

7. Профессиональный арендодатель.

недвижимость земельный жилой коммерческий

8. Правильно оформленная документация на право собственности здания.

9. Профессиональная управляющая компания.

1. Центральное месторасположение.

2. Косметически отремонтированное здание.

3. Эффективная планировка этажей.

4. Качественный ремонт.

5. 24-часовая охрана.

6. Опытный арендодатель.

7. Правильно оформленная документация на право собственности здания.

8. Наличие в здании управляющей структуры.

2. Проект возник путем конверсии бывшего института или административного здания.

3. Различное состояние помещений: от ремонта советского типа до современного стильного интерьера.

4. 24-часовая охрана.

5. Правильно оформленная документация на право собственности здания.

6. Наличие в здании управляющей структуры.

1. Различное месторасположение.

2. Не очень удобный доступ.

3. Проект возник путем конверсии бывшего института или административного здания.

4. Дешевый ремонт.

5. Охрана.

6. Правильно оформленная документация на право собственности здания.

7. Отсутствие в здании управляющей структуры.

В различных регионах России эта классификация может не совпадать

Среди факторов, которые влияют на привлекательность офисных центров, созданных вблизи промышленных предприятий либо на их территории (класс D), можно выделить:

2. Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150 парковых мест.

3. Магазины и торговые комплексы. Как показал опыт крупных городов Европы, хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров (МТЦ) являются: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта. Чаще всего подобные центры оказываются расположенными в «спальных» районах, либо за городом, фактически на пустыре, возле крупной магистрали. Так, например, различными будут количество парковочных мест, наличие и параметры зон отдыха и развлечений, сопутствующих бытовых услуг и пр.

Не следует считать, что развитие многофункциональных торговых центров -- это изобретение Запада. Общеизвестно, что рассмотренная традиция развития крупных торговых помещений, пассажей, дворов, где «всякий» посетитель мог бы приобрести все, что душе угодно, в соответствии с нуждами и доходом, куда можно было бы прийти «на других посмотреть и себя показать», уходит корнями в прошлое.

Регионы страны находятся в разных экономических условиях и развиваются по своим сложным законам, поэтому в современной России процесс появления новых или модернизация старых торговых центров неоднороден. Лидирует в этом процессе Москва, как мировой мегаполис, существующий по сравнению с другими городами России в режиме наибольшего инвестиционного благоприятствования.

4. Промышленная (индустриальная) недвижимость в России находится в начальной стадии развития, хотя в последнее время по основной массе объектов приватизации происходит определение собственника. Прежде чем заключать сделку, необходимо провести всесторонний анализ правоустанавливающих документов, чтобы убедиться в бесспорности прав продавца на предлагаемый объект, возможности его законного отчуждения и прав нового собственника на использование этого объекта по предполагаемому назначению. По мере развития процесса формирования реального собственника объем сделок в этой сфере будет увеличиваться. Но это одна сторона вопроса. С другой стороны чуть ли не в каждом городе страны можно наблюдать пустые корпуса заводов и фабрик в 5 -- 8 этажей с обветшалыми и(или) пришедшими в негодность инженерными сетями и выбитыми стеклами окон. Они стоят и не находят эффективного собственника. Почему? Причин несколько:

1. Промышленная застройка 60 -- 80 гг. не отвечает требованиям современных технологий, а реконструкция требует больших капитальных вложений.

2. В настоящее время основной потребитель промышленной недвижимости -- малые предприятия, требующие для своего развития объекты недвижимости определенной специфики: высокие мощности, наличие железнодорожных подъездных путей, одноэтажные и желательно отдельно стоящие здания, имеющие автономные коммуникации.

3. Как правило, требования потенциальных арендаторов завышены и не соответствуют предлагаемым промышленным объектам.

4. Собственники промышленной недвижимости предлагают на рынок объекты, находящиеся в плачевном состоянии, и при этом устанавливают завышенные цены.

5. Более-менее полная и точная информация о промышленной недвижимости, ее правовом статусе, размерах, состоянии и т.д. отсутствует.

Все это придает рынку промышленной недвижимости стихийный и непредсказуемый характер.

Объекты недвижимости, используемые для ведения определенного бизнеса. Обычно продаются вместе с бизнесом (специализированная недвижимость);

Неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания -магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

УДК 347.214.2 М.Ю. Безвербная

ББК 67.404 Иркутский институт (филиал) ВГУЮ

(РПА Минюста России) Иркутск, Российская Федерация

К ВОПРОСУ О КЛАССИФИКАЦИИ И ТИПОЛОГИИ ОБЪЕКТОВ

НЕДВИЖИМОСТИ

ИНфОРМАЦИЯ О СТАТЬЕ

Пролог: журнал о праве / Prologue: Law Journal. -2016. -№ 4. ISSN 2313-6715. DOI: 10.21639 / 2313-6715.2016.4.4. Дата поступления: 05.11.2016.

АННОТАЦИЯ

Рассмотрена классификация объектов недвижимости по различным признакам, представлены два метода классификации: иерархический и фасетный. Применены разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения объектов недвижимости. Отдельное внимание уделено объектам жилой недвижимости, где автор рассматривает несколько типологических построений. Рассмотрена классификация объектов недвижимости, представляющая наибольший интерес для инвесторов.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА

Объект недвижимости; недвижимое имущество; типология объектов недвижимости.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ

Безвербная М.Ю. К вопросу о классификации и типологии объектов недвижимости // Пролог: журнал о праве / Prologue: Law Journal. -2016. -№ 4.

M.Yu. Bezverbnaya,

Irkutsk Institute (Branch), All-Russian State University of Justice, Irkutsk, the Russian Federation

TO THE ISSUE OF CLASSIFICATION AND THE TYPOLOGY OF REAL

PUBLICATION DATA

Prologue: Law Journal. - 2016. - № 4.

ISSN 2313-6715. DOI: 10.21639 / 2313-6715.2016.4.4.

Submission date: 05.11.2016.

The article examines the classification of real estate objects on various grounds, and presents two classification methods: hierarchical and facet. Different principles of classification depending on real estate objects origin and purpose are applied. The author pays special attention to real estate objects consisting of several typological buildings. The classification viewed in the article is of great interest to investors.

Real estate object; fast estate; typology of real estate objects.

BIBLIOGRAPHIC DESCRIPTION

Bezverbnaya M.Yu. To the issue of classification and the typology of real estate objects // Prologue: Law Journal. - 2016. - № 4.

Bezverbnaya M.Yu. To the issue ofclassification and the typology of real estate objects

Классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному изучению объектов как с экономической, так и с правовой точек зрения. В этих целях можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения.

При классификации недвижимости обычно используют один из двух существующих методов: иерархический и фасетный .

Иерархический метод - последовательное (по ступеням) разделение множества объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные группы. При этом глубина классификации может быть различной и включать несколько ступеней.

Определение недвижимости иерархическим методом предполагает выделение в его структуре двух составляющих: естественное и искусственное происхождение. Естественные (природные) объекты - земельный участок, леса и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называются «недвижимостью по природе».

Искусственные (рукотворные) объекты включают все созданные человеком объекты, носят название «недвижимость по закону».

К искусственным объектам относятся :

1) Жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (4-9 этажей), дом повышенной этажности (1020 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может быть кондоминимум, квартира, комната, жилой дом.

2) Коммерческая недвижимость - предприятие как имущественный комплекс, здания и сооружения, гаражи для аренды, склады, офисы, рестораны, магазины, гостиницы.

3) Общественные (специальные) здания и сооружения - лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых, санатории, спортивные комплексы); учебно-воспитательные (детские сады, школы, институты, дома детского творчества); культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, дома культуры и театры, цирки, зоопарки, планетарии); специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты.

4) Инженерные сооружения - мелиоративные сооружения, комплексная инже-

нерная подготовка земельного участка под застройку.

Фасетный метод предполагает параллельное разделение множества объектов на независимые группы (виды, подвиды). Метод имеет следующие особенности: наличие лишь одной ступени классификации, разделение множества объектов по разным признакам, высокая информационная насыщенность.

Общую классификацию объектов недвижимости фасетным методом по различным признакам представим следующим образом:

1) По функциональному назначению: производственные и непроизводственные объекты недвижимости.

2) По происхождению: естественные, искусственные, комбинированные.

3) По степени готовности: введенные в эксплуатацию, незавершенные строительством.

4) По форме собственности: частные, государственные, смешанные.

5) По отраслевой принадлежности: промышленные, строительные, сельскохозяйственные, жилищно-коммунальные, культурно-бытовые.

В ГК РФ приведена следующая классификация объектов недвижимого имущества.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся «отдельные объекты»: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты; все, что прочно связано с землей, в том числе: леса и многолетние насаждения, здания и сооружения, объекты незавершенного строительства; приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда; суда внутреннего плавания; космические объекты.

В соответствии со ст. 132 ГК РФ, а также согласно ст. 1 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ к «сложным объектам» относятся: предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: земельные участки; здания и сооружения; инвентарь и оборудование; сырье и продукцию; требования и долги; право обозначения предприятия, продукции, работ и услуг; нематериальные активы; информацию; другие исключительные права1.

В законодательных, нормативных и методических документах используется класси-

1 СПС «КонсультантПлюс».

Bezverbnaya M.Yu. To the issue ofclassification and the typology o.real estate objects

фикация объектов недвижимости по различным основаниям: физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

По физическому статусу выделяют: земельные участки; здания, строения, сооружения; помещения.

По назначению здания и помещения разделяют на жилые и нежилые.

Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:

2) жилье (жилые здания и помещения);

3) коммерческая недвижимость;

4) промышленная недвижимость;

5) гостиницы, хостелы, мотели представляют особый класс недвижимости (эти объекты предназначены для временного, а не постоянного проживания, в отличие от жилой недвижимости);

6) рекреационная недвижимость направлена на обеспечение потребностей в отдыхе и восстановления здоровья людей (это различного рода сооружения на территории курортных зон, клубы по интересам (гольф-клубы, яхт-клубы), стадионы, плавательные бассейны и другие спортивно-оздоровительные комплексы и комплексы развлечений);

7) институциональная недвижимость представляет собой здания для правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений и т.п. объектов;

8) недвижимость смешанного использования представляет собой комбинацию приведенных выше типов недвижимости (напр., здания, в которых на первых этажах находятся магазины или офисы, а выше - жилые помещения.

Жилая недвижимость представлена различного рода особняками, малосемейными многоквартирными домами, предназначенными для постоянного проживания в них семей или отдельных индивидов. Она связана с арендой, строительством и эксплуатацией жилищного фонда.

Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений.

В зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

Первичное жилье (место постоянного проживания);

Вторичное жилье (загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени);

Жилье временного проживания (предназначено для кратковременного проживания: гостиницы, хостелы, мотели).

Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики жилых зданий:

Элитное жилье;

Жилье повышенной комфортности;

Типовое жилье;

Жилье низких потребительских качеств.

Существует также классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:

Дома с кирпичными стенами;

Панельные дома;

Монолитные дома;

Деревянные дома;

Дома смешенного типа.

Для инвесторов более привлекательной является следующая классификация объектов недвижимости :

1) Коммерческая (офисная) недвижимость может быть нежилой и жилой. Квартирно-офисные варианты пользуются высоким спросом маленьких компаний, которые только начинают. Самым большим спросом пользуются бизнес-центры, размещенные в центре города, административные здания, здания различных коммунальных и государственных структур.

2) Коммерческая (торговая) недвижимость является более доходной, чем жилая. К торговой относятся супермаркеты, торгово-развлекательные центры, магазины, иные предназначенные для торговли помещения.

3) Складская недвижимость (большие ангары, гаражи, склады на первом этаже, в подвале с лифтом, с удобным подъездом, рампой). Самыми лучшими считаются специализированные склады, которые построены для определенной группы товаров, в соответствии с требуемыми нормами.

4) Промышленная (индустриальная) недвижимость, используемая для осуществления промышленных производственных процессов. Она представляет собой промышленные сооружения и инфраструктуру, заводы, комбинаты, технопарки, складские помещения, специализированные офисы для управленческого персонала и др. Особый подраздел промышленной недвижимости составляет агропромышленная недвижимость, представленная пригодными для растениеводства и животноводства земельными угодьями.

Даже в развитых рыночных экономиках не все приведенные виды или подвиды объектов недвижимости вовлечены в рыночный оборот. В условиях России сегодня можно гово-

Bezverbnaya M.Yu. To the iesue ofclassification and the typolouy of real eslMe oOjerts

рить о достаточно развитом рынке жилой недвижимости, особенно квартир в многоквартирных жилых домах, садово-огородных земельных участков, рынке коммерческой, в первую очередь офисной недвижимости, зарождающемся рынке промышленной недвижимости и рынке земли в некоторых регионах.

Виды и подвиды объектов, вовлеченных в рыночный оборот, специалисты подвергают дальнейшей классификации по качеству (на типы и подтипы), местоположению (по районам, микрорайонам, зонам города, региона), размерам (общей площади, числу комнат и т.п.) в соответствии с практической потребностью и фактическим состоянием недвижимого фонда в данном городе, в данном регионе.

По видам собственности объекты недвижимости разделяются на:

Частные (находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников);

Государственные (находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации);

Муниципальные (находящиеся в муниципальной собственности);

Общественные (находящиеся в собственности общественных объединений);

Коллективные или смешанные (находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности: частной, государственной, муниципальной, общественной).

По юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или арендатором, приватизированные, приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п.

Таким образом, классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости, а также установление правового режима для учета различных объектов недвижимости.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Власенко Т.В. Классификация объектов недвижимости на рынке // Экономика и экология территориальных образований. - 2015. - № 1. - С. 10-13.

2. Мурзин А.Д. Недвижимость: основы экономики, оценки и кадастра: краткий курс. - Ростов н/Д, 2013. - 216 с.

3. Перминов А.С. Экономика недвижимости: введение в курс. Текст лекций. - Ростов-н/Д, 2011. - 75 с.

1. Vlasenko T.V. Classification of real estate objects at the market . Ehkonomika i ehkologiya territorial"nyh obrazovanij - Economy and ecology of territorial entities. 2015. Issue 1. Pp. 10-13. (In Russ.).

2. Murzin A.D. Real Estate: the basics of economics, assessment and cadastre: a short course . Rostov-on-Don, 2013. 216 p. (In Russ.).

3. Perminov A.S. Economics of real estate: an introduction to the course . Rostov-on-Don, 2011. 75 p. (In Russ.).

Безвербная Марина Юрьевна (Иркутск) - кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры государственно-муниципального управления и предпринимательского права Иркутского института (филиала) «Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России)», (664011, г. Иркутск, ул. Некрасова, 4, e-mail: [email protected]).

INFORMATION ABOUT THE AUTHOR

Bezverbnaya, Marina Yurievna (Irkutsk) - Ph.D. in Economics, Ass. Professor, Department of State Municipal Management and Business Law, Irkutsk Institute (Branch), All-Russian State University of Justice (Nekrasov st., 4, Irkutsk, 664011, e-mail: [email protected]).

Bezverbnaya M.Yu. To the issue ofclassification and Hie typology of real estate obiects

Контрольная работа

Государственный университет по землеустройству

Введение

Объектов недвижимости великое множество и все они различны и неоднородны, необходимо их классифицировать по определенным признакам. Рассмотрим такое понятие, как типология. Типология - научная классификация предметов или явлений по общности каких-либо признаков. Изучение дисциплины «Типология объектов недвижимости» предполагает получение теоретических знаний и практических навыков по классификации объектов недвижимости.

Цель дисциплины: уметь классифицировать недвижимые объекты по различным признакам, разбираться в особенностях правового режима недвижимого имущества в российском законодательстве.

Применение классификации по различным признакам будет рассмотрено в данной работе на следующих объектах недвижимости:

Торгово-развлекательный центр «Золотой Вавилон»;

Электроподстанция «Грач»;

Комсомольский проспект;

Земельный участок в Дмитровском районе Московской области;

Участок недр «Никольский - 1»;

Пироговское водохранилище;

Участок леса в национальном парке «Лосиный остров»;

Многолетние насаждения ботанического сада РАН.

Глава 1. Теоретические основы типологии объектов недвижимости

Впервые термин "недвижимое и движимое имущество" появился в законодательстве Российской империи в Указе Петра Первого от 23 марта 1714 г. "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах", заменив собой существовавшие разнообразные понятия, регулировавшие правовое положение земельных участков и строений. В Своде Законов Российской Империи недвижимым имуществом признавались земля и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги. Под движимым имуществом понимались всякого рода мореходные и речные суда, книги, рукописи, картины, экипажи, земледельческие орудия, а также все то, что из земли извлечено.

В основах гражданского законодательства СССР и республик, принятых Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г., в период политического и экономического реформирования не только советского права, но и советского строя, уже содержались нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое. Дальнейшее свое отражение деление на движимые и недвижимые вещи нашло в Гражданском кодексе РФ, части первой, введенной в действие с 1 января 1995 г. Так, статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

В соответствии с законодательством РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Гражданский кодекс РФ, осуществив деление вещей на движимые и недвижимые вещи, одновременно ввел институт государственной регистрации недвижимости. Во исполнение положений статьи 131 ГК РФ 21 июля 1997 г. был принят ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступивший в силу с 31 января 1998 г.

Определяющие факторы объектов недвижимости:

Родовые. Связь с землей, степень подвижности, длительность кругооборота, форма функционирования и ее состояние в процессе использования, способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств, общественное значение. Связь объекта недвижимости с земельным участком может быть прямой и косвенной (непосредственной и опосредованной).

Степень подвижности - абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению.

Форма функционирования - натурально-вещественная и стоимостная.

Состояние потребительской формы в процессе использования - не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации.

Длительность кругооборота (долговечность) - многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании.

Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств - постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений.

Общественное значение - пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством.

Видовые Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.) - определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество.

Глава 2. Типология зданий

В состав зданий входят архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. В качестве основных конструктивных частей здания имеют стены и крышу. Также в состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как-то: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты.

Основные признаки классификации зданий

Этажность: одноэтажные, двухэтажные, многоэтажные.

Вид освещения: естественное (верхнее, боковое), искусственное, совмещенное.

Система воздухообмена (естественная, механическая, кондиционированная).

Температурный режим: отапливаемые, неотапливаемые.

Транспортное оборудование: крановое, подвесное, бескрановое.

Вид строительного материала: каменные, деревянные, смешанные, саманные, глинобитные, панельные.

Капитальность: особо капитальные, обыкновенные, облегченные, рубленные.

Срок службы: 100, 80, 65, 40, 20.

Производственные здания

Общественные здания

В данной расчетно-графической работе признаки классификации зданий были изучены на примере ТРК «Золотой Вавилон» в районе ОТРАДНОЕ. «Золотой Вавилон» - это современный торговый комплекс европейского стиля с современной архитектурой. Торговый комплекс «Золотой Вавилон» вмещает в себя гипермаркет «Карусель», современный шестизальный кинотеатр «Люксор», более 120 бутиков, кафе, бары, рестораны на любой вкус, удивительный детский городок, а также предприятия сферы услуг (представительство крупного банка, аптека, химчистка, салон красоты и т.д.). Описание ТРК «Золотой Вавилон» представлено в Таблице 1. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации зданий и строений представлено в приложении 1.

Таблица 1 - Описание здания

Объект недвижимостиСостав сведенийОписаниеЗдание ТРК «Золотой Вавилон»Местоположение (адрес)Москва, СВАО, ул. Декабристов 12, План расположенияСм. рис. 2НазначениеПроизводственноеОсновной материал конструкцииЖелезобетон с металлическим каркасомГод постройки2002Число этажей2Площадь застройки38 000 м2Дополнительный состав имущества зданияКотельная установка для отопления, внутренняя сеть водопровода и канализации; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства; подъемники и лифты.Описание особых публично-правовых ограничений в использовании и оборотоспособностиОбъект недвижимости относится к торгово-промышленным зданиямОписание особых публично-правовых предписаний по охране и эксплуатацииЗапрет на постройку и эксплуатацию очистных сооружений и предприятий химической промышленности в радиусе 500 метровГлава 3. Типология сооружений

К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т.д.), или для осуществления различных непроизводственных функций (сооружения городского благоустройства).

Классификация сооружений:

Функциональное назначение - коммуникационные, транспортные, водоканализационные, устройства для размещения технического оборудования, прочие сооружения.

Вид строительного материала - земляные и деревянные, каменные и кирпичные, металлические, железобетонные.

Капитальность - прочные, особо прочные, вековой прочности.

Срок службы - 8-15, 20-30, 40-75, 100-200 лет.

В данной работе с целью изучения признаков классификации сооружений были рассмотрены следующие объекты: электроподстанция «Грач» и Комсомольский проспект. Электроподстанция «Грач» 110/20 кВ мощностью 2х80 МВА обеспечивает электроэнергией свыше 1,2 млн кв. м жилья для более чем 30 тыс. человек. Была поставлена под напряжение 12 января 2008 года. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации сооружений представлено в приложении 2. Комсомольский проспект (рис. 4) - проспект в Центральном административном округе города Москвы. Проходит от Крымской площади (Садового кольца) до Лужнецкого моста. Пересекает улицы: Тимура Фрунзе, и Хамовнический Вал. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации сооружений представлено в приложении 3. Описание сооружений (электроподстанции и дороги) представлено в Таблице 2.

Таблица 2 - Описание сооружений

Объект недвижимостиСостав сведенийОписаниеЭлектроподстанция ГрачМестоположение (адрес)Москва, ЮЗАО, пос., Захарьино, ул. Гагарина Назначение и описание расположения по отношению к поверхности землиОбслуживание воздушных линий электропередачПризнак режимообразующего объекта и иные специфические параметры сооружения, которые существенны для определения характера и размера землепользования, а также установления охранных зон для безопасной эксплуатации объектаОхранная зонаКлассификация по видам основных фондовПроизводственнаяГод постройки2008Автомобильная дорогаМестоположение (адрес)Комсомольский проспектПлан расположенияСм. рис.Назначение и описание расположения по отношению к поверхности землиОбслуживание внутренних пассажирских и грузовых перевозок. Наземное.Признак режимообразующего объекта и иные специфические параметры сооружения, которые существенны для определения характера и размера землепользования, а также установления охранных зон для безопасной эксплуатации объектаШумовая зона автомобильной дороги 100 м.Классификация по видам основных фондовКосвенно производственнаяГод постройки1958