Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств. Реализации заложенного имущества

Ипотека - залог недвижимости. По договору об ипотеке может быть заложено любое недвижимое имущество права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

*земельные участки;

*предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

*жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

*дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

*воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Правила об ипотеке применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства.

Вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями. Неделимая вещь не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

8.Залог как способ обеспечения исполнения обязательств .

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков и др.

Залог может быть без передачи и с передачей заложенного имущества залогодержателю.

Право залога возникает с момента заключения договора о залоге

В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

Залогодатель или залогодержатель обязаны сохранять залоговое имущество

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Сохранение залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ИПОТЕКА - КАК СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСВ

1.1 ПОНЯТИЯ, ВИДЫ И ОБЕЪКТЫ ИПОТЕКИ (ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ)

1.2 ВЫЯВЛЕНИЕ ФАКТОРОВ СПОСОБСТВУЮЩИХ ВОЗНЕКНОВЕНИЮ ИПОТЕКИ, А ТАК ЖЕ АНАЛИЗ СУЩЕСТВУЮШИХ НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ АКТОВ ОБ ИПОТЕКЕ И ГОСУДАРСТВЕННЫХ ПРОГРАММ

ГЛАВА 2. ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ И ЗАКЛАДНАЯ, ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ

2.2 ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ

ЗАКЛЮЧЕНИЯ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

Однако анализ действующего законодательства позволяет сделать выводы, что, не смотря на существенные дополнения и изменения в области обеспечения исполнения обязательств, а точнее относительно ипотеки (залога недвижимости) не лишено недостатков.

Следует так же сказать, что при сложившемся ситуации после перехода России на рыночную экономику сильно обострилось ситуация связанная с нехваткой жиля, исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема.

Помимо экономических трудностей, которые испытывает Россия, следует отметить и несовершенство законодательства об ипотеке, которое, в основном, состоит из Гражданского кодекса РФ и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Важное место в становлении ипотечного кредитования занимает Постановление Правительства РФ № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Существуют также нормативные акты субъектов Федерации. Вопросы государственной регистрации ипотеки урегулированы в Федеральном Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Названные законы, хотя и представляют собой шаг вперед в регулировании жилищной ипотеки, обладают существенными недостатками.

Возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария ипотечного жилищного кредитования обусловили выбор темы исследования. В условиях реформирования экономики России формирование жизнеспособной системы ипотечного жилищного кредитования является одной из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях.

Цель исследования заключается в комплексном изучении ипотечного кредитования, выявление наиболее значительных проблем в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации, анализ существующих нормативно-правовых актов об ипотеке и рассмотрение возможных путей их решения.

В связи с поставленной целью можно выделить и задачи исследования:

1.рассмотрение основных понятии, видов и объектов ипотеки;

2. выявить факторы способствующие возникновения ипотеки в России и проанализировать содержания существующих нормативно-правовых норм об ипотеке, а так же рассмотреть государственные программы связанные с ипотекой жилья;

4.выявления проблем ипотечного кредитования в РФ;

5.пути решения выявленных проблем.

Структура данной курсовой работы состоит из: введения, двух глав, заключения и библиографического списка. В первой главе рассмотрено общее понятие ипотеки, а так же предмет. А так же раскрыты факторы способствующее возникновению ипотеки в России. Во второй главе автором рассмотрены содержание договора об ипотеке и закладной, порядок их заключения и государственная регистрация договора.

Возвращаясь к теме исследования следует обратить внимание на то что данная тема исследована выдающими русскими цивилистами дореволюционной России, в частности: К.Н.Анненкова, М.Ф.Владимирского-Буданова, Л.В.Гантовера, А.С.Звоницкого, Л.А.Кассо, Д.И.Мейера, К.П.Победоносцева, И.А.Покровского, А.Л.Фрейтаг-Лоринговена, В.М.Хвостова, Г.Ф.Шершеневича, которые уделяли много внимания теоретическим основам залога. Кроме того, рассмотрение теоретико-правовых проблем ипотеки, современного состояния жилищного ипотечного кредитования и актуальных проблем действующего законодательства осуществлялось на основе исследований ученых правоведов, специалистов в области теории и истории права и государства: С.С.Алексеева, С.Н.Бабурина, М.В. Баглая, О.Е. Кутафина, В.Г. Коломацкого, В.В. Лазарева, Е.А.Лукашевой, М.Н.Марченко, Г.В.Мальцева, В.С. Нерсесянца, В.А.Туманова, Т.М. Шамбы, А.И. Экимова и др Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Часть 1. Вотчинные права. - Санкт -Петербург. Синодальная типография, 1896, с. 10. .

В работе проанализированы труды видных современных ученых-цивилистов: В.А.Безбах, М.И.Брагинского, А.В.Бровкина, Ю.Е. Булатецкого, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, В.А. Егиазарова, С.Э. Жилинского, Н.И. Косяковой, Л.А. Новоселовой, Т.Н. Нешатаевой, И.Б. Новицкого, Б.И.Пугинского, Е.А.Суханова, Ю.К.Толстого, Б.М. Сейнароева, З.М. Фаткудинова, А.Е. Шерстобитова, Д.Ю.Шестакова, В.Ф.Яковлева и др. Автором были изучены работы М.В. Власова, В. Д. Ларичева, В.К. Райхера, И.А. Сиротиной, А.Н. Ужегова, Тольтого и Сергеева.

Проведенный анализ вышеназванных источников позволяют сделать вывод о необходимости дальнейшего исследования проблем правового регулирования жилищной ипотеки в Российской Федерации с целью выявления основных направлений совершенствования законодательства об ипотеке, определения основных методов и направлений государственной поддержки данного вида предпринимательской деятельности.

В исследовании проанализированы положения Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», выявлены его недостатки и предложены конкретные рекомендации по их исправлению, а также по совершенствованию законодательства об ипотеке, включая, помимо самого ФЗ «Об ипотеке», Гражданский кодекс РФ, Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также связанные с ними подзаконные нормативные акты. В работе использованы материалы из практики арбитражных судов РФ, постановления Пленумов Верховного Суда, Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. от 05.03.2001, 12.04.2001, 11.04.2002) от 21.07.1997. -СЗ РФ № 30 от 28.07.1997, ст.3594 (далее - Закон» О государственной регистрации») Сыроедов H.A. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество. -Государство и право, 1998,№ 8, с. 92. . и Высшего Арбитражного Суда РФ по вопросам залога как движимого, так и недвижимого имущества.

ГЛАВА 1. ИПОТЕКА - КАК СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСВ

Институт залога недвижимости (ипотеки) является одним из древнейших в гражданском праве европейских государств. Он был известен еще в римском праве, но особенное значение во всем мире он приобрел в XX веке в странах с развитой рыночной экономикой.

В последующем, в англо-саксонской системе права «строгое значение» термина «ипотека» (mortgage) в наиболее общем плане стало раскрываться через понятие размещения определенного имущественного интереса на земельный участок или иное имущество «в качестве гарантии выплаты долга или покрытия какого-либо иного обязательства, в отношении которого она выдана» С. Сарбаш. Исполнение обязательств. //Хозяйство и право. 2009 № 3.- 24 . Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям А. Макарская. Положения о залоге.// Хозяйство и право. 2009 № 3.- 49 . Вместе с тем необходимо заметить, что в России существуют значительные трудности экономического и правового характера, препятствующие быстрому развитию ипотеки.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

Высокий уровень инфляции до последнего времени не способствовал вложению денег предпринимателями в долгосрочные проекты. Выдача кредитов на длительные сроки было достаточно невыгодным делом, банки предпочитали зарабатывать деньги на рынке краткосрочных обязательств. Не только банки, но и потенциальные заемщики не были уверены в завтрашнем дне и в возможности погашения полученного кредита. Если сегодня заемщик имеет стабильный доход и рассчитывается по кредиту, то завтра он может его лишиться. Процентные ставки по кредитам в иностранной валюте долгое время держались на уровне 15-30% годовых, а по рублевым кредитам превышали 200% отметку В.Костюк. Обеспечение исполнения обязательств // Хозяйство и право.2003, № 3 . При этом срок предоставления кредитов по общему правилу не превышал пяти лет. Абсолютное большинство населения не могло позволить себе взять кредит на таких условиях. В связи с этим ипотечное кредитование было делом невыгодным и крайне неразвитым. В последнее время происходят существенные изменения. Рынок краткосрочных денежных средств уже не приносит столь высоких доходов, и банки вынуждены вкладывать деньги в пусть не приносящие быстрого обогащения, но более стабильные долгосрочные проекты. Изменение налогового законодательства позволило увеличить легальный доход граждан, которые неофициально получали денежные средства, достаточные для приобретения недвижимого имущества, однако не желали (а часто и не имели возможности) декларировать свои реальные доходы. Однако именно наличие высоких легальных доходов является важным условием для выдачи ипотечного кредита. Несмотря на обеспечение обязательств по возврату денежных средств ипотекой, банки предоставляют кредиты только тем гражданам, которые имеют такой доход. Если банки не могут проверить реальные доходы граждан, владеющих недвижимостью, то эти граждане не могут претендовать на получение кредитов. В настоящее время ситуация медленно, но все же изменяется к лучшему. Таким образом создаются более комфортные условия для развития жилищного ипотечного кредитования.

Но даже при комфортных условиях развития жилищного ипотечного кредитования остается определенный рыск связанное с всемирным экономическим кризисом. Следует упомянуть, что еще 5 сентября 1997 года было создана Агентство по ипотечному жилищному кредитования (АИЖК) в форме открытого акционерного общества со 100% государственным капиталом.

Основным уставным направления деятельности АИЖК, созданного Правительством Российской Федерации, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке. Более подробно работу данной организации мы рассмотрим немного позже.

До того как перейти к выявления проблем существующих в действующем законодательстве связанное с ипотекой, автор считает, что нужно рассмотреть виды и объект ипотеки.

1.1 ПОНЯТИЯ, ВИДЫ И ОБЕЪКТЫ ИПОТЕКИ (ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ)

Этимологически термин «ипотека» (hypotheke) - греческого происхождения. Он означает «залог», «заклад» и издавна применяется в зарубежном законодательстве для обозначения трех правовых категорий:

1. Залога недвижимости имущества (земли, строений и др.) для получения ссуды.

2. Ипотечной ссуды (ипотечный кредит) - денежной ссуды, выдаваемой банком под залог недвижимости.

3. Закладной - долгового свидетельства о залоге недвижимости, выдаваемого банком заемщику Словарь иностранных слов. М.: Русский язык. 1984. С. 202 .

Ипотекой, согласно ст. 334 ГК РФ, признаётся «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 42 закона «О залоге», ипотекой признаётся залог здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землёй, вместе с соответствующим земельным участком правом пользования им. Проектом закона об ипотеке она определяется как залог любого

недвижимого имущества.

При всех отличиях приведённых определений по существу они идентичны:

ипотека - это вид залога, где предметом выступает недвижимое имущество.

Исходя из вышеизложенного, в современном Российском законодательстве по основному назначению предметов ипотеки можно выделить несколько видов ипотеки:

* ипотеку земельных участков;

* ипотеку жилых домов, квартир, дач, садовых домиков, гаражей;

* ипотеку предприятий, зданий, строений, сооружений и других производственных объектов;

* ипотеку имущества, непосредственного не связанного с землей, но приравненного к недвижимому имуществу (морская ипотека, ипотека космических кораблей, самолетов и т.д.). Однако не все объекты, отнесенные к недвижимому имуществу, могут быть объектами ипотеки. Закон «О государственной регистрации» признает недвижимым имуществом, подлежащим государственной регистрации «все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы». В связи с этим необходимо отметить, что в настоящее время существенно ограничен оборот земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного и водного фондов Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136 ФЗ, невозможен залог недр Закон РФ "О недрах" (в ред. ФЗ №27-ФЗ от 03.03.1995) . Таким образом, объектами договора ипотеки могут быть: здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, воздушные и морские суда, а также земельные участки, не ограниченные в обороте. В принципе, именно этот перечень и указан в п. 4. ст. 1 ФЗ «Об ипотеке».

В проекте закона об ипотеке к имуществу, которое может быть предметом ипотеки отнесены и строения потребительского назначения, в том числе дачи, садовые дома, гаражи. Также предметом ипотеки могут быть и права арендатора по договору аренды недвижимого имущества, при условии согласия его собственника или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения, если законом или договором не предусмотрено иное.

Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, в соответствии со ст. 135 ГК РФ считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое. Часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирных жилых домах, не может быть самостоятельным предметом ипотеки. При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, наряду с квартирой заложенной считается и соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. На праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном жилом доме принадлежат общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст.290 ГК РФ). С долей в праве собственности на общее имущество жилого дома собственник квартиры не вправе совершать действия, которые могут повлечь её передачу отдельно от права собственности на квартиру.

Не допускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, иного имущества, изъятого из оборота, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а так же имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена. Основанием возникновения ипотеки является договор.

Ипотека может возникать также и на основании закона при наступлении указанных в нём обстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество и для обеспечения какого обязательства признаётся находящимся в залоге. Между сторонами был заключен договор о залоге.

В соответствии с пунктом 1 стати 334 ГК РФ залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами залогодателя, если иное не предусмотрено настоящим Законом. В соответствии с пунктом 6 стати 350 ГК РФ, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю Президиум ВАС РФ от 21.01.2002. №67 .

Сфера применения ипотеки довольна широка. Это обеспечение обязательств по кредитному договору (договору займа), а также обязательств, основанных на договоре купли-продажи, аренды, подряда, перевозки грузов, другом договоре.

В данном случае следует уделять больше внимания ипотеке (залог имущества), в связи с растущей потребностью общества в области жилищного кредитования. Так как не все граждане имеют представления об ипотеке и о его правовых последствиях, что за чистую приводит к конфликтам между заемщиками и кредиторами.

1.2 ВЫЯВЛЕНИЕ ФАКТОРОВ СПОСОБСТВУЮЩИХ ВОЗНЕКНОВЕНИЮ ИПОТЕКИ, А ТАК ЖЕ АНАЛИЗ СУЩЕСТВУЮШИХ НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ АКТОВ ОБ ИПОТЕКЕ И ГОСУДАРСТВЕННЫХ ПРОГРАММ

Прежде чем прейти к изучению непосредственно законодательства Российской Федерации следует рассмотреть факторы способствующие становлению ипотеки (залога недвижимости) в Российской Федерации.

Развитию ипотеки в России способствовали ряд фактов:

Один из факторов - появление в Российской Федерации в 1998 г. специального Закона об ипотеке, существенно расширившего диапазон гражданско-правового регулирования отношений, связанных с залогом, определявшихся ранее общими нормами Закона «О залоге» 1992 года, Гражданского кодекса Российской Федерации, а также рядом специальных актов, в частности, Постановлением российского правительства 1996 г. Новый закон поставил перед отечественными правоведами задачу его глубокого концептуального осмысления, выработки соответствующей правореализационной стратегии, разработки рекомендаций по его совершенствованию.

Второй фактор обусловлен давно назревшей потребностью обобщения имеющейся в различных регионах России и, прежде всего, в Москве, реальной практики предоставления целевых кредитов под залоговое обеспечение. Эта практика накапливается как государственными В 1997 году в России было учреждено Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования, которое стало активно развивать сотрудничество с рядом отечественных и зарубежных организаций и финансовых институтов. , так и негосударственными учреждениями и организациями.

Третий фактор отражает действие социальных императивов, причем в самом широком спектре, - от трудностей, связанных с ограниченной платежеспособностью подавляющей части населения страны в условиях действия рыночных цен на жилье, до необходимости предлагать меры, отвечающие ожиданиям малоимущих и средних слоев населения, у которых сохраняется доверие к ипотечному кредитованию. Не случайно поэтому, что зарубежных организаций и финансовых институтов. С 1993 г. в Москве функционирует некоммерческая организация - Фонд «Институт экономики города» (ИЭГ), - занимающаяся развитием долгосрочного ипотечного кредитования в России, опыт которой лег в основу разработки Программы «Аттестованный ипотечный кредитор». вопрос об ипотечном кредитовании давно находится в поле зрения российского законодателя.

Четвертый фактор связан с потребностью в юридическом анализе богатой и насыщенной тщательно проработанными документами и актами программы, осуществляемой Правительством Москвы.

Наконец, пятый фактор заключается в необходимости анализировать программы обеспечения различных кредитных проектов залогом недвижимости с целью привлечения иностранных инвестиций и кредитных ресурсов, что, в свою очередь, предполагает вовлечение в сферу анализа нормативных актов отдельных зарубежных стран, а также международных соглашений. Кроме названных факторов следует учитывать и иные обстоятельства, также придающие актуальность теме исследования. Так, ипотечное кредитование призвано, по-видимому, стать средством привлечения средств для сельского хозяйства России, требующего скорейшего подъема, но испытывающего острый недостаток денежных средств из-за резкого сокращения государственного бюджетного финансирования.

Ипотечное кредитование стало предметом специального рассмотрения в Совете Федерации в 1997 г. в рамках двухдневных парламентских слушаний, посвященных программе жилищного строительства в России «Дом для вашей семьи». А так же в 2005 году приоритетным направления государственной политики было признана программа по обеспечению достойного жиля в Российской Федерации. Были созданы ряд инвестиционных проектов для осуществлении поставленных задач, но мировой экономический кризис замедлил темпы развитая в этой области.

Как уже отмечалось ранее, ипотека - сравнительно новый правовой институт в постсоветской России. Понятие «ипотека» впервые в постсоветской истории было введено в Законе о залоге и признавало таковой залог недвижимости, непосредственно связанной с земельным участком, одновременно с земельным участком или правом пользования им. Введенное ГК РФ, а вслед за ним и ФЗ «Об ипотеке» новое понятие «ипотека» имеет более широкое содержание по сравнению с Законом «О залоге» и включает залог всех видов недвижимого имущества, в том числе земельных участков, залог морских и воздушных судов, судов внутреннего водного плавания, космических объектов. Однако такое определение ипотеки в целом соответствовало мнению дореволюционных ученых-цивилистов, в частности К.П. Победоносцева, писавшего, что «недвижимые по природе суть те, которые состоят в органической или механической связи с землею, так что, теряя эту связь, теряют и свое первоначальное значение».

Гражданский кодекс оставил перечень недвижимого имущества открытым, в связи с чем он может быть изменен и дополнен иными видами имущества. Так, в соответствии со ст. 1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» недвижимым имуществом признаются кондоминиумы.

Существенным новшеством Гражданского кодекса стало то, что ГК РФ впервые признал залог квартиры ипотекой, т.к. в соответствии с Законом о залоге, залог квартиры ипотекой не являлся.

Таким образом, можно заметить, что ГК РФ, а вслед за ним и иные нормативные акты РФ, выделяют два вида недвижимого имущества -имущество, прочно связанное с землей, (то есть собственно «недвижимое» имущество) и имущество, признаваемое недвижимым и подлежащее государственной регистрации в качестве такового. И если относительно признания объектов, неразрывно связанных с землей, у правоведов нет никаких разногласий, то возможность признания иного имущества «недвижимым» в силу необходимости, подвергается критике. Некоторые правоведы считают формулировку ст. 130 ГК РФ неудачной, отмечая, что таким образом «можно отнести к недвижимости чуть ли не любое имущество» В. Витрянский. Понятие обязательства.//Хозяйство и право. 2009 № 3.С. - 19 . Нельзя не согласиться с подобным мнением, но и к таким высказываниям можно относится не однозначно.

Но связи с вступлением в силу закона «Об ипотеке», которая можно сказать что существенно изменило некоторые понятия об обеспечении обязательств, и более упорядочила последствии возникающие по поводу исполнения обязательств. В развития ипотечного кредитования в России данный закон внес существенный вклад.

Как уже было отмечено, ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, не изъятое из оборота. Но именно кредитование под залог жилой недвижимости, по мнению многих исследователей Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. - СПб: Питер, 2001, с. 12. , является наиболее перспективной и значимой для экономики формой ипотечного кредитования. Жилье в силу присущих ему характеристик - недвижимого характера, высокой степени стандартизированности, легкой оценки, наличия ликвидного рынка - становится идеальным средством обеспечения обязательств. Наличие собственного жилья является важной характеристикой для лиц так называемого «среднего класса», поэтому угроза его потери становится сильнейшим стимулом своевременного исполнения обязательств. Эксперты отмечают, что ипотека жилья формирует у человека, взявшего ипотечный кредит, новую мотивацию, направленную на повышение уровня доходов, заинтересованность в устойчивом развитии общества и стабильности права собственности Семеняка А. Указ соч. - Строительство и бизнес, № 3 (31), 03.2003. .

Но нельзя исключать связанное с ипотекой определенные рыски в связи с чем в 1997 была создана Агентство по ипотечному жилищному кредитования (АИЖК) в форме открытого акционерного общества со 100% государственным капиталом.

Задачи Агентства определены Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»; Постановлением Правительства РФ от 25 августа 2001 г. № 628 «Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО «АИЖК», Уставом, Бизнес-планом Агентства.

Непосредственной целью Агентства являются:

Создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;

Обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России;

Создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;

Создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;

Формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

Деятельность Агентства через развитие сети региональных операторов должна охватить все регионы России, обеспечив, таким образом, возможность рационального перераспределения привлекаемых инвестиционных ресурсов и становления единого российского рынка ипотечного кредитования.

Создание федеральной системы ИЖК (Ипотека Жилищного кредитования) можно рассматривать как крупнейший бизнес-проект с участием государства. Именно поэтому система ИЖК развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике.

Роль АИЖК в развитии федеральной системы ипотечного жилищного кредитования

В целях формирования платёжеспособного спроса на жильё со стороны населения Агентством разработана и внедрена двухуровневая система ипотечного кредитования, предусматривающая рефинансирование Агентством кредитов, выдаваемых во всех регионах страны по единым стандартам.

Стандарты разработаны Агентством на основании анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования и включают в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлтерским и страховым компаниям).

Двухуровневая система рефинансирования, реализуемая Агентством, позволяет равномерно распределить риски между всеми участниками рынка. Важной составляющей этой системы является тесное взаимодействие с Администрациями субъектов РФ и их уполномоченными ипотечными операторами, с которыми Агентство заключает трехсторонние договоры.

На основании Стандартов уже сегодня сформирован и в более чем половине регионов Российской Федерации работает механизм рефинансирования, который является базой для создания единой федеральной системы ипотечного кредитования.

Но за первый квартал 2009 года уже можно говорить о существенных недостатках данной государственной программы помощи заемщикам в связи с сложившееся ситуацией в мире и в частности в России.

Из-за кризиса многие в нашей стране потеряли прежний нормальный доход, а кто-то и вовсе остался без работы. После бума ипотечных кредитов тысячам семей стало не по силам платить банкам по кредитам. Вот тут-то и решило вмешаться государство. Чтобы людей не выбрасывали на улицу, самым нуждающимся решили помочь - позволить в течение одного года платить по ипотеке в 6-10 раз меньше обычного. За это время человек должен постараться найти способ зарабатывать больше («Известия» писали об этом 4.03.2009). Заниматься реструктуризацией жилищных кредитов поручили Агентству по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).

Но условия для получения помощи, как выяснилось, выполнить было очень непросто. Во-первых, после увольнения или сокращения доходов человеку на обращение в АРИЖК отводилось всего 90 дней. Во-вторых, только краткий список ограничений составляет аж 9 пунктов. Вы можете получить помощь от государства по ипотеке, если:

1) вы гражданин России;

2) купленное в кредит жилье - единственное для проживания;

3) ваш доход в последнее время упал ниже двух прожиточных минимумов на каждого члена семьи;

4) чтобы выплатить ипотечный кредит, вы уже продали все доступное к продаже имущество (вроде автомобиля, депозитов в банке и акций);

5) площадь приобретенного в ипотеку жилья составляет для 1 человека не более 50 кв.м, для двоих - до 35 кв.м на каждого, для семьи из трех и более человек - до 30 кв.м;

6) кредитный договор заключен ранее 1 декабря 2008 года, и ипотечный залог оформлен надлежащим образом;

7) ипотечный кредит не превышает максимального размера, установленного для вашего региона;

8) вы не допускали просрочки платежа более чем на 90 дней;

9) выплачивать кредит предстоит еще не больше 30, но не меньше 2 лет.

Ну и наконец, чтобы подать заявление, необходимо было оперативно собрать около 20 справок из разных учреждений. То есть вместо поиска работы "свежеуволенному" предлагается срочно бегать за кучей справок. Как следствие - программа явно не стала "хитом". За два месяца своей работы агентство получило всего лишь около 1,5 тыс. заявок. Если учесть, что число отказов по ним составило 45%, то реальную помощь получило где-то 800 семей. И это на всю 140-миллионную Россию. По данным самого АРИЖК, требованиям соответствуют лишь 1-2% квартир Павел Арабов «Финансовые известия» февраль 2009 стр. 14. .

После анализа нормативно правовых актов и выявление факторов способствующих развитию ипотеки в России, автор пришел к следующему выводу. Кардинальные изменения, происшедшие в экономическом и социальном укладе России за годы реформ, вызвали потребность в использовании таких гражданско-правовых институтов, которые могли бы содействовать удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде всего в слоях малоимущего населения. В числе таких институтов особое внимание вызывает институт залога недвижимости (ипотеки), способный служить средством привлечения кредитов для реализации различных социальных проектов, особенно в жилищной сфере. И зарубежная практика применения ипотеки в качестве способа обеспечения обязательств, и целый ряд материалов, опубликованных российскими исследователями, показывают, что сама по себе конструкция залога, как и любая иная юридическая конструкция, не может вызвать экономического оживления, притока инвестиций, оздоровления социальной инфраструктуры, повышения занятости и достижения иных сходных целей, жизненно важных для экономического и общественного бытия любой страны. Для реализации таких целей необходим целый комплекс мероприятий, воплощающих эффективную экономическую политику государства. В то же время даже самая продуманная политика не станет действенной, если для ее реализации не используются надежные правовые инструменты. В настоящей работе отстаивается тезис, согласно которому ипотека способна быть именно таким инструментом, прежде всего в сфере привлечения кредитов для жилищных целей. Но для этого нам нужно хотя бы медленными темпами усовершенствовать действующее законодательство.

ГЛАВА 2. ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ И ЗАКЛАДНАЯ, ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ

2 .1 СОДЕРЖАНИЕ, ФОРМА ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ И ЗАКЛОДНОЙ

Гражданский кодекс РФ не предусматривает отдельного наименования для договора об ипотеке. Проект закона об ипотеке по мимо договора об ипотеке предлагает понятие «закладной» Положение “О жилищных кредитах”. Утверждено Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994г. №1180 . В данной работе будут употребляться оба наименования.

В законодательстве предусмотрены особые требования как к форме договора, так и к его содержанию. Необходимо отметить обширный перечень условий договора о залоге, которые признаются существенными. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор не может считаться заключённым, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет залога, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п.1 ст. 339 ГК РФ). А так же седеющие условия которые закреплены в ст. 9 ФЗ «Об ипотеке»:

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее -орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований: Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

Так как оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой организации оценщиков. На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, сотрудничают с крупными риэлтерскими компаниями, имеющими собственные отделы оценки недвижимого имущества. Стоит заметить, что сегодня при оценке одной и той же квартиры в разных фирмах разница может достигать 10 - 15 %

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

В договоре об ипотеке может быть предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объёме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счёт заложенного имущества, либо в

фиксированной сумме. Если в закладной указана общая фиксированная сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в объёме, превышающем эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.

В проекте закона достаточно подробно разработано содержание закладной. Законодатель имел ввиду следующие положения о «закладной»: Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, если иное не установлено законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено Федеральным законом.

К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено Федеральным законом.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

Право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

Право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Составление и выдача закладной не допускаются, если:

1) предметом ипотеки являются:

Предприятие как имущественный комплекс;

Право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте;

2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

В случаях, которые перечисленный выше, условия о закладной в договоре об ипотеке недействительны.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

При передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме.

При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, в отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность.

В случае если осуществляется депозитарный учет закладной, переход прав осуществляется путем внесения соответствующей записи по счету депо. Права на закладную переходят к приобретателю с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя, которая является достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на закладную. При этом отметка на закладной о ее новом владельце не делается.

При передаче прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Если иное не оговорено в сделке, при передаче прав на закладную с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав на закладную, считаются исполненными.

Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке, на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, помимо их воли в результате хищения или иным преступным путем, о чем новый владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.

В случае если осуществляется депозитарный учет закладной, владелец закладной считается законным, если его права на закладную удостоверены записью по счету депо. В случае прекращения депозитарного учета закладной депозитарий делает на закладной отметку о владельце закладной, который является таковым согласно записи по счету депо на момент поступления в депозитарий указания владельца закладной относительно прекращения учета закладной в данном депозитарии.

Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.

Если третье лицо в соответствии с п. 2 ст.313 Гражданского кодекса РФ исполнило за должника обеспеченное ипотекой обязательство в полном объеме, оно вправе требовать передачи ему закладной. При отказе залогодержателя передать закладную третье лицо может требовать передачи ему закладной в судебном порядке.

А так же закладная может быть заложена по договору о залоге закладной без передачи или с передачей ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем).

При залоге закладной без передачи ее залогодержателю закладной порядок обращения взыскания на заложенную закладную регулируется ст.349 Гражданского кодекса РФ.

При заключении договора о залоге закладной с передачей ее залогодержателю закладной стороны вправе предусмотреть:

1) обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном ст.349 Гражданского Кодекса РФ.

2) передачу прав по закладной в порядке, на условиях и с последствиями, которые предусмотрены ст.48 ФЗ «Об ипотеке».

3) осуществление ипотечным залогодержателем на закладной специальной залоговой надписи, дающей залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.

Ипотечным залогодержателем на закладной может быть сделана специальная залоговая передаточная надпись, дающая залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.

В случае если осуществляется депозитарный учет закладной, специальная залоговая передаточная надпись отражается депозитарием в виде специальной записи по счету депо на основании поручения владельца закладной.

При исполнении обеспеченного залогом закладной обязательства в полном объеме специальная залоговая передаточная надпись погашается путем совершения залогодержателем закладной отметки о погашении такой надписи или, если осуществляется депозитарный учет закладной, путем внесения депозитарием на основании поручения залогодержателя закладной соответствующей записи о погашении по счету депо.

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной.

Закладная должна содержать:

Слово «закладная», включённое в название документа;

Наименование залогодателя и указание места его жительства либо, если залогодатель - юридическое лицо, место его нахождения;

Наименование первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо, если залогодержатель - юридическое лицо, место его нахождения;

Название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной, с указанием всех реквизитов договора или иного обязательства;

Данные о должнике по обеспеченному ипотекой обязательству, если он не является залогодателем;

Данные о других правах на это имущество (другие закладные, аренда, арест, другие обременения на момент заключения сделки);

Подписи сторон Ст.14 ФЗ «Об ипотеке» .

Перечисленные выше данные, в концепции проекта закона об ипотеке, являются обязательными; их отсутствие в закладной ведёт к признанию сделки недействительной.

Кроме того, к закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по договору.

При отсутствии в договоре о залоге сведений, индивидуально определяющих заложенное имущество, договор о залоге не может считаться заключенным.

Решением арбитражного суда удовлетворены исковые требования банка о взыскании с акционерного общества суммы задолженности по кредитному договору и со ссылкой на условия заключенного сторонами договора о залоге обращено взыскание на два автомобиля.

По мнению акционерного общества, оспорившего указанное судебное решение в части обращения взыскания на принадлежащие ему транспортные средства, предметом возникших между сторонами отношений по залогу было имущество, определенное сторонами в договоре о залоге как «автомобили и иные принадлежащие заемщику транспортные средства». В ходе рассмотрения спора установлено наличие в собственности акционерного общества нескольких автомобилей.

Истец же полагал, что решение суда соответствует стати 26 Закона Российской Федерации «О залоге», согласно которой в том случае, если предметом залога является несколько вещей, залогодержатель приобретает право получить удовлетворение за счет любой из них по своему выбору.

При рассмотрении указанного спора следовало учитывать следующее.

В соответствии с пунктом 1 стати 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. При отсутствии соглашения сторон хотя бы по одному из названных условий договор о залоге не может считаться заключенным. Таким образом, исходя из существа залогового обязательства при определении в договоре предмета залога должна быть названа не только видовая принадлежность имущества (автомобиль), но и должны быть указаны индивидуальные характеристики предмета залога, позволяющие вычленить его из однородных вещей.

Поскольку из представленных на рассмотрение арбитражного суда документов следовало, что при определении предмета залога стороны не применили формулировку, позволяющую достоверно определить, какое конкретно имущество являлось предметом залога (индивидуализировать заложенное имущество), удовлетворение иска путем обращения взыскания на автомобили, фактически выбранные по усмотрению залогодержателя из всего имущества залогодателя, являлось необоснованным. В этом случае договор о залоге считается незаключенным.

В другом случае предметом залога выступало стационарное оборудование, расположенное по месту нахождения ремонтного участка акционерного общества (залогодателя).

Арбитражный суд признал обоснованным довод ответчика, ссылавшегося на отсутствие в договоре о залоге индивидуальных признаков заложенного имущества, позволявших вычленить его из аналогичного имущества, расположенного на ремонтном участке. Так, в соглашении сторон не содержалось описи заложенного оборудования, его наименования, заводских номеров, а также каких-либо других количественных или качественных показателей.

Как указано в судебном решении, стационарность, т.е. неизменность места расположения имущества, ставшего предметом залога, сама по себе не является достаточным признаком, позволяющим индивидуализировать спорное оборудование. В связи с этим договор о залоге нельзя признать состоявшимся Информационное письмо ВАС РФ от15.01.1998. №26 .

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан письменно предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации ипотеки правах третьих лиц на предмет ипотеки. В противном случае кредитор по основному обязательству вправе потребовать досрочного исполнения обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

К существенным условиям, включаемым в договор об ипотеке относятся также права, обязанности и ответственность сторон. В договоре не могут предусматриваться передача предмета залога кредитору по основному обязательству, ограничения права залогодателя и третьих лиц по пользованию имуществом, заложенным по договору об ипотеке.

Закладные предоставляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остаётся в делах нотариальной конторы. В проекте закона об ипотеке закладная составляется только в двух экземплярах - второй экземпляр вручается залогодержателю после государственной регистрации ипотеки. По желанию сторон нотариус может выдать им необходимое число копий закладной с отметкой “копия” на каждой из них. Закладная должна содержать сведения о том кем, когда и где она нотариально удостоверена и сведения о государственной регистрации ипотеки. Несоблюдение правил о письменной форме договора об ипотеке, требований нотариального удостоверения и государственной регистрации влечёт недействительность договора.

Подобные документы

Развитие ипотеки как института гражданского права и его правовое регулирование в современном гражданском праве. Содержание и форма договора об ипотеке. Отказ в государственной регистрации. Риск мошенничества в ипотеке, особенности андеррайтинга заемщика.

дипломная работа , добавлен 26.12.2013


Ипотека как способ обеспечения обязательств. Рассмотрение требований, предъявляемых к предметам залога. Основные правила обеспечения исполнения кредитного договора. Преимущества недвижимости в качестве объекта залога. Обслуживание кредитной сделки.

презентация , добавлен 11.12.2013


Ипотека как способ обеспечения обязательств. Возникновение и развитие ипотечного кредитования, его основные проблемы. Преимущества недвижимости в качестве объекта залога относительно других объектов залогового обеспечения. Рынок ипотечного капитала.

контрольная работа , добавлен 17.11.2015


Ипотека: понятие и сущность. Залоговое право в романо-германской и англосаксонской традиции. Понятие об ипотеке в российском дореволюционном праве. Современная сущность ипотеки. История ипотечного кредитования в России. Развитие законодательства.

дипломная работа , добавлен 09.09.2006


Сущность понятия "ипотека", ее основные участники и объекты, основания возникновения. Нормативно-правовое регулирование ипотеки. Система коэффициентов-показателей, применяемых при расчете сумм ипотечного кредита, список типовых условий предоставления.

контрольная работа , добавлен 04.06.2011


Ипотека и ипотечное кредитование в современных российских условиях. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России. Ипотечные механизмы выкупа недвижимости. Основные направления содействия органов государственной власти становлению и развитию ипотеки.

курсовая работа , добавлен 24.01.2011


Исследование ипотечного кредитования и путей его применения. Понятие, происхождение и развитие института залога. Ипотека и особенности ипотеки земли, предприятий, жилых домов. Современное состояние ипотечного рынка в России. Ипотека для молодой семьи.

курсовая работа , добавлен 27.11.2011


Ипотечное кредитование как способ доступности жилья, его определение, сущность и экономический механизм для семей с низкими доходами. Особенности привлечения ресурсов негосударственных пенсионных фондов в ипотеке. Анализ российского рынка недвижимости.

контрольная работа , добавлен 16.11.2009


Краткий исторический анализ возникновения и развития ипотеки. Понятие и место института ипотеки в системе отношений по залогу. Правовые аспекты ипотеки. Роль государства в организации ипотеки в РФ. Проблемы правового регулирования ипотеки в РФ.

реферат , добавлен 20.05.2011


Общественные отношения между банками (кредиторами) и хозяйствующими субъектами (заемщиками). Обеспечение банковского кредита с помощью залога. Основные виды залога. Ипотека, залог транспортных средств, товаров в обороте. Нестандартные виды залога.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (за­логодержатель) имеет право в случае неисполнения должником это­го обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которо­му принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, уста­новленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами , удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя (ст. 334 ГК РФ).

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) ". Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда законом об ипотеке не установлены иные правила.

Не может быть предметом залога имущество, изъятое из оборота , например земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности строениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ (п. 4 ст. 27 ЗК). Залог отдель­ных видов имущества может быть запрещен или ограничен законом. Таковым, в частности, является

• имущество граждан, на которое не допускается обращение взыскания (п. 2 ст. 336 ГК, п. 1 ст. 446 ГПК);
• движимое и недвижимое имущество богослужебного назначения (п. 5 ст. 21 Закона о свободе совести);
• земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (ст. 63 Зако­на об ипотеке).

При залоге недвижимости залогодатель всегда сохраняет право пользования заложенным недвижимым имуществом в соответствии с его назначением.

Уступка прав по договору об ипотеке (залоге недвижимости) означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (ст. 47 ФЗ, ст. 355 ГК).

Недвижимые вещи могут быть предметом залога, если права на них зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регист­рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По правилам, ус­тановленным для ипотеки недвижимого имущества, в залог могут пере­даваться права арендатора (право аренды) недвижимости и права требо­вания участника долевого строительства (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке). Залог отдельных видов недвижимого имущества имеет свои особенно­сти, отраженные в специальных нормах ст. 62-78 Закона об ипотеке.

При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в состав это­го предприятия или комплекса движимое и недвижимое имущество, в том числе исключительные права и права требования, включая при­обретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 340 ГК, п. 2 ст. 70 Закона об ипотеке).

Ипотека здания или сооружения допускается только при условии одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежаще­го залогодателю права аренды этого участка (п. 3 ст. 340 ГК). С учетом этих требований в ипотеку со зданием (сооружением) одновременно может быть отдан земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве собственности или праве аренды.

Если пред­метом залога является здание, то при его передаче в залог в договоре необходимо отразить данные, содержащиеся в документах, оформ­ляющих кадастровый, технический учет недвижимости, государствен­ную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Речь идет об адресе здания, его назначении, планировке, общей площади, номере государственной регистрации и других признаках. Отмечен­ные требования о необходимости индивидуализации предмета залога являются следствием принципа специальности залога: объектом залога может быть только известное определенное имущество.

Часть неделимой вещи как часть имущества, раздел которого в на­туре невозможен без изменения его назначения (ст. 133 ГК), не может быть предметом залога . Если вещь является неделимой, то предметом залога может быть не реальная часть неделимой вещи, а доля в праве собственности на нее.

Например, собственник нежилого здания не мо­жет отдать в залог какой-либо этаж (п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке), но может передать в залог долю в праве собственности, соответствующую доле этажа в здании.

Часть делимой вещи может быть пе­редана в залог только после ее раздела , поскольку до этого часть вещи не является самостоятельным объектом права.

Если предметом залога является главная вещь, то права залогодер­жателя распространяются на ее принадлежности, если иное не преду­смотрено договором (п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке).

При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, принадлежащие залогодателю, если в договоре не предусмотрено иное условие. При наличии в договоре условия о нераспространении права залога на такие здания и сооружения в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок залогодатель сохраняет право ог­раниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необхо­дима для использования здания или сооружения в соответствии с его целевым назначением. Условия пользования этой частью участка оп­ределяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом (п. 4 ст. 340 ГК). Если ипотека установлена на земель­ный участок, на котором находятся здания или сооружения, принад­лежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залого­держателем взыскания на этот участок и при его продаже с публич­ных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель (п. 5 ст. 340 ГК).

Залог земельных участков сельскохозяйственного назначения возмо­жен только с одновременным залогом находящихся и возводимых на этом участке зданий и сооружений, принадлежащих собственнику зе­мельного участка (п. 4 ст. 64 Закона об ипотеке).

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит го­сударственной регистрации (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке), с момента которой он считается заключенным.

Принципы ипотечной системы

Следует иметь в виду, что право залога на недвижимое имущество, будучи зарегистрированным в го­сударственном реестре прав на недвижимое имущество, подчиняется принципам ипотечной системы:

1. принципу специальности (запись об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество касается строго определенного, кон­кретного объекта недвижимости);
2. принципу обязательности (право ипотеки имеет юридическую значимость для всех третьих лиц только после внесения записи о ней в государствен­ный реестр прав на недвижимое имущество);
3. принципу глас­ности (публичности) (доступность записи об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество всем заин­тересованным лицам);
4. принципу достоверности (презумпция правильности и законности записи об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество, которая может быть опровергнута только судом);
5. принципу старшин­ства (право залога, внесенное в государс­твенный реестр прав на недвижимое имущество ранее другого правазалога, является предшествующим залогом, а зарегистрированное поз­же - последующим залогом).

В ст. 337 ГК закреплено, что, если иное не предусмотрено до­говором, залог обеспечивает требование в том объеме, который оно имеет к моменту удовлетворения , в частности:

• проценты,
• неустойку,
• возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также
• возмещение расходов залогодержателя, необходимых на содержание заложенной вещи, и
• расходов по взысканию.

Помимо этого залог не­движимости обеспечивает расходы на погашение задолженности за­логодателя по налогам, сборам или коммунальным платежам, связан­ным с этим имуществом (ст. 4 Закона об ипотеке).

Если земельный участок передан по догово­ру аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пре­делах срока договора аренды земельного участка с согласия собствен­ника земельного участка . При аренде земельного участка, находящегося в государственной или му­ниципальной собственности, на срок более чем 5 лет, залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (ст. 62 Закона об ипотеке).

Подробнее о последующей ипотеке

При последующем залоге недвижимости (ипотеке) в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обес­печенным предшествующей ипотекой, допускается одновременное об­ращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил (п. 3 ст. 46 Закона об ипотеке). Требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипоте­кой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества.

При нарушении правил о последующей ипотеке последую­щий договор об ипотеке, заключенный, невзирая на запрещение, уста­новленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующе­му договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последую­щему договору о таком запрещении (п. 3 ст. 43 Закона об ипотеке). Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим до­говором, требования залогодержателя по последующему договору удов­летворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соот­ветствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.

При отчуждении недвижимого имущества , заложенного по договору об ипотеке без согласия залогодержателя или с иным нарушением требований закона или условий договора об ипоте­ке, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать

• либо призна­ния недействительной сделки по отчуждению заложенного имущества и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК,
• либо досроч­ного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно при­надлежит (ст. 39 Закона об ипотеке).

Если заложенное имущество отчуждено с нарушением требований закона или условий договора об ипотеке залогодателем, не являющимся должником по обязательству, обеспечен­ному ипотекой, то в этом случае наряду с должником по обеспеченно­му ипотекой обязательству солидарную ответственность несут как при­обретатель имущества, так и прежний залогодатель.

В процессе реализации залогового правоотношения предмет залога может быть заменен с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное. Когда предмет залога гибнет или по­вреждается либо когда право собственности (хозяйственного ведения) на него прекращается по основаниям, установленным законом, зало­годатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или за­менить его другим равноценным имуществом, если иное не предусмот­рено договором (ст. 345 ГК). При ипотеке право залогодателя на восста­новление предмета залога или его замену может иметь место только при наличии письменного соглашения об этом (п. 3 ст. 36 Закона об ипоте­ке), т.е., по сути дела, заключения нового договора об ипотеке по пово­ду другого недвижимого имущества. Ведь право залога на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, запись о которой в силу принципа специальности может относиться только к конкретно­му недвижимому имуществу, являющемуся предметом залога.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке, а также по ипотеке, возникающей в силу закона, могут быть удостоверены закладной (п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке), которая является именной ценной бумагой.

Основания и порядок наложения взыскания и реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя

Для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) за счет заложенного имущества на него необходимо обратить взыска­ние. Обращение взыскания на заложенное имущество означает изъя­тие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу его взыскателю (п. 1 ст. 69 Закона об исполнительном производстве). Основания и порядок обращения взыскания на заложенное имущество урегулированы ГК (ст. 348-351), Законом об ипотеке (ст. 50-61) при залоге недвижимого имущества и Законом о залоге (ст. 24 , 28 и 28) при залоге движимого имущества. Особенности обращения взыска­ния на имущество, находящееся в ипотеке в силу закона в соответст­вии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об уча­стии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объек­тов недвижимости», указаны в ст. 14 данного закона.

Возможность обращения взыскания на заложенное недвижимое иму­щество путем заключения соглашения между залогодержателем и зало­годателем предусмотрена п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке. В нем сказано, что удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесу­дебном порядке) допускается на основании соглашения между зало­годержателем и залогодателем, которое может быть включено в дого­вор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. При этом указано, что соглашение заключается при условии наличия нотари­ально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный поря­док обращения взыскания на заложенное имущество, которое может быть дано и до заключения договора об ипотеке.

См. также ФНП "По вопросам внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество и совершения исполнительных надписей на кредитных договорах"

Закон об ипотеке существенно ограничивает пределы применения такого соглашения, предусматривая целый ряд случаев, когда внесу­дебный порядок обращения взыскания вообще исключается (см. п. 2 ст. 55, п. 4 ст. 541 Закона об ипотеке).

Реали­зация недвижимого имущества осуществляется в соответствии с нор­мами ст. 56-61 Закона об ипотеке.

Действующим законодательством вопрос правомерности договора залога, заключаемого в обеспечение уже нарушенного основного обязательства, остается неурегулированным. Это является причиной возникновения теоретических и судебных споров.

Каким может быть срок заключения договора залога?

До недавнего времени указанной позиции придерживались и суды при разрешении возникающих споров.

Сторонники второй позиции считают, что заключение договора залога после нарушения исполнения основного обязательства возможно, поскольку не противоречит действующему законодательству. Данной позиции в настоящее время придерживается и судебная практика, обосновывая ее нижеследующим доводами.

Что говорит законодательство?

Действующее законодательство не содержит запрета на установление обеспечения по просроченному обязательству (п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 июля 2012 г. № 42 " ").

Предоставление недвижимого имущества в залог после наступления или истечения срока исполнения основного обязательства, не исполненного должником, не может служить основанием для признания обеспечительной сделки недействительной, так как в соответствии с залог является способом обеспечения исполнения обязательств, то есть неисполненных обязательств независимо от факта их возникновения ().

Основания для государственной регистрации ипотеки

Несмотря на существующую в настоящее время позицию судов, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, придерживаются позиции о невозможности обеспечения просроченного обязательства ипотекой, в связи с чем отказывают в ее государственной регистрации. При обосновании отказа в государственной регистрации ипотеки регистрирующие органы опираются на положения Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ " ", а также Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ " ", согласно которым обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием срока исполнения, а договор, в котором отсутствуют указанные данные, не подлежит государственной регистрации. Кроме того, договор об ипотеке, в котором отсутствует данное условие, согласно сложившейся судебной практике, не может считаться заключенным.

Таким образом, в силу неоднозначной позиции относительно правомерности обеспечения залогом просроченного в исполнении обязательства, государственная регистрация ипотеки, как показывает практика, будет осуществлена только на основании соответствующего судебного решения ().

Описание презентации Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательства Ипотека по слайдам

Ипотека — это залог недвижимого имущества, которое существует в натуре или которое залогодатель приобретет в будущем, либо принадлежащих залогодателю прав на недвижимое имущество, обеспечивающий возможность залогодержателя получить удовлетворение своих законных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на него преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными федеральным законодательством.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки 1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в ст. 130 ГК, права на которое зарегистрированы в установленном порядке: 1) земельные участки, за исключением государственной и муниципальной собственности; 2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; 4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; 5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; 6) машино-места.

Концепция единого объекта недвижимого имущества: Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 ФЗ об ипотеке. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков (ст. 62. 1 ФЗ об ипотеке). Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или законом.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17. 05. 2016 N Ф 09 -4013/14 по делу N А 47 -6587/2013 Суд отказал в удовлетворении требования конкурсного управляющего имуществом предпринимателя об определении гаража и бани, расположенных на переданном в залог банку земельном участке, в качестве незалогового имущества, поскольку спорные объекты были возведены до передачи земельного участка в залог, а в силу п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, что обусловлено необходимостью реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов Заключенный между банком и предпринимателем договор об ипотеке не содержал условия о том, что находящиеся на земельном участке баня и гараж в ипотеку не передаются. Согласно пояснениям банка невключение в договор об ипотеке помимо жилого дома гаража и бани было обусловлено их назначением как хозяйственных построек и отсутствием зарегистрированного права собственности на данные объекты. С учетом того, что вопрос о правовом статусе гаража и бани сторонами при передаче земельного участка в ипотеку отдельно урегулирован не был, принимая во внимание назначение спорных построек и предполагаемое использование их в личных целях, суд признал, что в силу закона об ипотеке при залоге принадлежащего должнику земельного участка право залога распространилось на находящиеся на данном земельном участке сооружения, в т. ч. гараж и баню.

Ипотека части недвижимого имущества Предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь) , не может быть самостоятельным предметом ипотеки. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Ипотека единственного жилья Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру 1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Ипотека единственного жилья Сложилась практика: Договорный характер ипотеки не препятствует обращению взыскания на заложенную квартиру вне зависимости от того, является она единственным пригодным для постоянного проживания помещением для залогодателя и членов его семьи или не является. (Определение Верховного Суда РФ от 28. 06. 2011 N 48 -В 11 -7) Определение Конституционного Суда РФ от 23. 06. 2016 N 1368 -О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Попова Дениса Игоревича на нарушение его конституционных прав и конституционных прав его несовершеннолетней дочери пунктом 1 статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Определение Конституционного Суда РФ от 24. 09. 2013 N 1258 -О Стремясь сохранить должнику и лицам, находящимся на его иждивении, условия, необходимые для их нормального существования и жизнедеятельности, федеральный законодатель в ФЗ об ипотеке предусмотрел, что в случаях, когда залогодателем является гражданин, независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке (при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности), суд по заявлению залогодателя при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года

ПРАВО ОТДАВАТЬ ИМУЩЕСТВО В ЗАЛОГ ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20. 04. 2016 по делу N А 39 -5692/2015 Суд пришел к выводу, что суд нижестоящей инстанции правомерно в полном объеме удовлетворил требования надзорного органа в защиту интересов субъекта РФ и неопределенного круга лиц к государственному комитету имущественных и земельных отношений субъекта РФ (залогодателю), банку (залогодержателю) о признании недействительным договора об ипотеке (залоге недвижимости), применении последствий недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи об ипотеке, поскольку в спорном случае предметом ипотеки являлись находившиеся в государственной собственности субъекта РФ нежилые здания, предназначенные и используемые для спортивной деятельности (спортивный комплекс для работников промышленных предприятий, тренировочный каток, воздухоопорный физкультурно-спортивный комплекс с искусственным ледовым покрытием), которые в силу ст. 6 Закона об ипотеке, ч. 7 ст. 37 ФЗ «О физической культуре и спорте в Российской Федерации» не могли быть объектами приватизации и ипотеки.

Определение объекта ипотеки Существенное условие Практика: о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации ипотеки объекта недвижимого В 2008 г. ОАО «Минудобрения» и ООО «Миллениум МИР» обратились в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации договора залога. Уведомлением от 29. 01. 2009 N 12/023/2008 -879 Управление Росреестра по Москве приостановило государственную регистрацию договора залога с просьбой сообщить, является ли техническая документация, имеющаяся в Управлении Росреестра по Москве на здание площадью 179, 2 кв. м достоверной.

Сообщением от 05. 2009 N 12/023/2008 -879 Управление Росреестра по Москве отказало в государственной регистрации договора залога в связи с тем, что сведения об объекте недвижимости, полученные из ТБТИ «Центральное» о том, что площадь здания, расположенного по вышеназванному адресу, на дату последнего обследования здания (26. 05. 1999) составляет 226, 1 кв. м, не соответствуют данным ЕГРП (общая площадь здания составляет 179, 2 кв. м.) Позиция суда: Обществом в Управление Росреестра по Москве был представлен полный комплект надлежащим образом оформленных документов, свидетельствующих о наличии у заявителя соответствующего права на спорный объект недвижимости, что также подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию от 30. 12. 2008. Залогодатель приобрел в собственность здание, площадью 179, 2 кв. м (предмет залога), на основании договора купли-продажи недвижимости, о чем в ЕГРП в 2003 внесена соответствующая запись.

Ссылки ответчика на письма Мосгосстройнадзора N 09 -6049/7 от 12. 2007 и N 09 -2375/8 от 03. 04. 2008, письма ТБТИ «Центральное» от 20. 02. 2009, согласно которым к зданию площадью 179, 2 кв. м была возведена самовольная пристройка, правомерно не были приняты судами. Довод ответчика, о том, что площадь здания, расположенного по вышеназванному адресу, на дату последнего обследования здания (26. 05. 1999) составляет 226, 1 кв. м, противоречит выписке из технического паспорта, выданной ТБТИ «Центральное», и экспликации, произведенной ТБТИ «Центральное» 24. 11. 2004, в соответствии с которыми общая площадь здания составляет 179, 2 кв. м. Таким образом, Управление Росреестра по Москве подтвердило, что техническая документация на предмет ипотеки (здание общей площадью 179, 2 квадратных метра) находится в деле правоустанавливающих документов и правомерно не была представлена заявителем для государственной регистрации. Вместе с тем полученная заявителем выписка из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним подтвердила право собственности залогодателя на предмет ипотеки. Исходя из изложенного, судебная коллегия полагает, что суды пришли к правильному выводу о необходимости удовлетворения заявленных истцом требований.

Залогодатель Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Практика: Исполнение требований суда о восстановлении записей об ипотеке означает, что согласно сведениям ЕГРП залогодателем имущества, уже принадлежащего на праве собственности третьему лицу, будет выступать другое лицо, что противоречит п. 2 ст. 335 ГК РФ о том, кто может являться залогодателем вещи.

Статья 335 ГК. Залогодатель (извлечение) 1. Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. 2. Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом. 4. В случае, если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными созалогодателями.

Статья 335. 1 ГК. Созалогодержатели (извлечение) 1. В случаях, предусмотренных законом или договором, предмет залога может находиться в залоге у нескольких лиц, имеющих на него равные по старшинству права залогодержателей (созалогодержатели), в обеспечение исполнения разных обязательств, по которым созалогодержатели являются самостоятельными кредиторами. Если иное не установлено законом или соглашением между созалогодержателями, каждый из них самостоятельно осуществляет права и обязанности залогодержателя. Денежные суммы, вырученные от реализации предмета залога, распределяются между созалогодержателями пропорционально размерам их требований, обеспеченных залогом, если иное не предусмотрено соглашением между ними или не вытекает из существа отношений между созалогодержателями. 2. Если иное не предусмотрено законом или договором, солидарные или долевые кредиторы по обязательству, исполнение которого обеспечено залогом, являются солидарными созалогодержателями по такому залогу.

Сохранение имуществе у залогодателя Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Практика: ИП приобрел недвижимость, но в суде договор покупки был признан недействительным (ничтожными), не повлекшими правовых последствий, в том числе права собственности у ИП. Суд пришел к выводу об отсутствии у ответчика права собственности на нежилые помещения, являющиеся предметом залога по спорному договору. Руководствуясь нормами о возможности установления залога лицом, которому вещь принадлежит на праве собственности или праве хозяйственного ведения, обоснованно пришли к выводу о наличии правовых оснований для признания спорного договора ипотеки ничтожным. Кроме того, судами установлено, что заложенные помещения относятся к общему имуществу здания. По смыслу ст. 37 ЖК РФ ипотека общего имущества здания как самостоятельного объекта не допускается. (Определение ВАС РФ от 07. 02. 2011 N ВАС-215/11 по делу N А 65 -29796/2009 -СГ 1 -10)

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой по кредитному договору, по договору займа по иному обязательству, в том числе, основанному на: купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ипотека по кредитному договору Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре. Действующими условиями ипотечного кредитования предусмотрено оформление ипотечного кредита только после заключения договора купли-продажи, в котором указана стоимость приобретенной квартиры. На основании представленного договора учреждением банка определяется размер предоставляемого кредита, который не может превышать стоимости приобретенной квартиры.

Ипотека по другим обязательствам Вправе ли УФРС отказывать банкам в регистрации ипотеки, возникшей на основании договора в качестве обеспечения исполнения обязательств принципала перед гарантом по исполнению регрессного обязательства, вытекающего из заключенного ранее договора о предоставлении банковской гарантии? Может ли ипотека обеспечивать обязательства, возникшие из банковской гарантии или договора о предоставлении банковской гарантии; возможно ли заключение договора ипотеки для обеспечения исполнения будущих обязательств? При наличии соответствующего соглашения между принципалом и гарантом, заключенного в соответствии со ст. 379 ГК обязательства принципала перед гарантом по данному соглашению могут быть обеспечены. При этом договор об ипотеке должен содержать все его существенные условия, отвечать соответствующим правилам.

Требования, обеспечиваемые ипотекой 1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. 2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Обеспечение ипотекой будущих требований Допускается обеспечение ипотекой будущих требований (п. 3 ст. 11 ФЗ об ипотеке). Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в ЕГРП записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства (в отличие от общего правила ст. 341 ГК: права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога). Законодатель разделяет момент заключения договора ипотеки (т. е. момент внесения в ЕГРП записи об обременении) и собственно момент возникновения прав залогодержателя: с момента заключения договора залога само залоговое право не возникает, но заключенный сторонами договор залога является фундаментом для того, чтобы в момент возникновения того требования, которое стороны намеревались считать обеспеченным, оно уже рассматривалось как обеспеченное залогом.

Договор и обременение Практика: Сбербанк (кредитор) и Грибкова С. А. (заемщик) заключили кредитный договор в 2008 г. на предоставление ипотечного кредита на приобретение квартиры. В качестве обеспечения заемщик предоставляет кредитору залог объекта недвижимости. Михайлова С. А. (продавец) и Грибкова С. А. (покупатель) заключили договор купли-продажи. Право собственности Грибковой С. А. на указанный объект недвижимости зарегистрировано. В 2008 г. Грибкова С. А. (продавец) и Смирнов С. А. (покупатель) заключили договор купли-продажи. Право собственности Смирнова С. А. на упомянутый объект недвижимости зарегистрировано. В 2009 г. Сбербанк обратился в Управление с заявлением о госрегистрации ипотеки в силу закона на объект недвижимого имущества.

Продолжение дела Регистрация ипотеки в силу закона может осуществляться без заявления залогодателя только в случае одновременной регистрации с государственной регистрацией права собственности на заложенное имущество при наличии в документе, являющемся основанием возникновения права собственности на объект недвижимости, условия об ипотеке. Суд установил, что при государственной регистрации права собственности Грибковой С. А. на спорную квартиру государственная регистрация ипотеки в силу закона не производилась, в договоре купли-продажи квартиры от 2008 отсутствуют сведения о кредитном договоре и условии об ипотеке; из данного договора следует, что Грибкова С. А. полностью оплатила стоимость, приобретенной квартиры, и правомерно счел, что Управление обоснованно отказало заявителю в регистрации ипотеки в силу закона, поскольку на момент государственной регистрации у регистрирующего органа отсутствовали сведения о наличии ипотеки относительно указанного объекта недвижимости (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02. 07. 2010 по делу N А 82 -16610/2009).

Доказательства исполнения основного договора не требуются Практика: выводы суда о необходимости предоставления при регистрации договора ипотеки доказательств фактической передачи денежных средств по договору займа, обеспеченному ипотекой, противоречат закону (Определение ВАС РФ от 25. 02. 2011 N ВАС-14744/10 по делу N А 56 -72407/2009).

Ипотека возникает 1. На основании договора (договор об установлении ипотеки). Существенные условия договора об ипотеке: Статья 29 ФЗ о регистрации: Государственная регистрация ипотеки 3. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости. Договор ипотеки Договор залога — предмет ипотеки, — оценка предмета ипотеки; — существо предмета ипотеки; — размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. — предмет залога, — существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Государственная регистрация ипотеки 1. 1. Отменена госрегистрация договоров ипотеки, заключенных после 1 июля 2014 г. Правило о том, что договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента госрегистрации, установлено в п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке. К договорам ипотеки, заключаемым после 1 июля 2014 г. , это положение не применяется. Такие договоры считаются заключенными с момента собственно заключения (например, подписания сторонами). С 1 июля 2014 г. при заключении указанного договора регистрируется только ипотека как обременение имущества, а не договор. В силу п. 1 ст. 8. 1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, ограничение прав на имущество и обременение имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Ипотека является ограничением прав на имущество (обременением) , которое подлежит госрегистрации (п. 1 ст. 4 Закона о госрегистрации прав на недвижимость, ст. 11 , 19 — 20 Закона об ипотеке, п. 1 ст. 131 ГК РФ).

О регистрации изменений в договоре ипотеки Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24. 03. 2016 N Ф 05 -2258/2016 по делу N А 40 -93113/2015 Требование: О признании незаконным отказа регистрирующего органа. Обстоятельства: Уполномоченный орган отказал обществу в государственной регистрации соглашения об изменении условий договора ипотеки на объекты недвижимого имущества. Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку действующим законодательством не предусмотрена государственная регистрация изменений, связанных с изменением процентной ставки по договору. Мотивация: В связи с тем, что договор залога недвижимого имущества N 015/05882 Л 4 от 18. 09. 2014 не подлежит государственной регистрации, так как заключен после 01. 07. 2014, внесению в ЕГРП подлежит только информация, изменяющая записи подраздела III-2, содержащего следующие сведения об ипотеке: стороны договора, предмет, срок, сумма, оценка предмета ипотеки и особый порядок реализации предмета ипотеки при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда.

Государственная регистрация ипотеки Практика: При государственной регистрации ипотеки на основании нотариально удостоверенных договора об ипотеке или договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, государственный регистратор, осуществляет проверку законности сделки и правовую экспертизу. Регистратор проверяет наличие у залогодателя: — права собственности (права хозяйственного ведения на заложенное имущество), — наличие или отсутствие запрета последующей ипотеки, — наличие указания в договоре на зарегистрированные ограничения (обременения) права собственности и иных вещных правами третьих лиц.

Порядок внесения сведений в государственный кадастр недвижимости об обременении права собственности на недвижимость, возникшем на основании договора об ипотеке Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представляет в орган кадастрового учета в срок не более чем пять рабочих дней документ, содержащий сведения о зарегистрированном обременении права собственности на объект недвижимости, внесенные в ЕГРП. Орган кадастрового учета вносит указанные сведения, поступившие в порядке информационного взаимодействия, в государственный кадастр недвижимости в срок не более чем тридцать рабочих дней со дня поступления документа, в котором они содержатся. Датой завершения кадастрового учета признается день внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости новых сведений о соответствующем объекте недвижимости

Акцессорность ипотеки Отсутствие в договоре о залоге условий о размере и/или порядке уплаты процентов за пользование кредитом означает ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой суммы основного долга по кредитному договору, но не влечет за собой незаключенности договора о залоге в целом (Постановление Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. N 10). Когда описание обеспеченного обязательства в договоре ипотеки и в обеспеченном договоре расходятся (например, не совпадают суммы долга или размер процентов и т. п.), законодатель устанавливает, что объем обеспеченного требования определяется в соответствии с условиями договора ипотеки (игнорируется принцип акцессорности объема залогового права – ст. 50 ФЗ об ипотеке).

Как влияет изменение обеспеченного обязательства на судьбу залога? При рассмотрении одного из дел Президиум ВАС указал: Увеличение процентов по кредитному обязательству не прекратило первоначальное обязательство, не изменило предмет или способ его исполнения, поэтому их нельзя признать новацией, т. е. заменой первоначального обязательства новым. В связи с этим основания для вывода о прекращении дополнительного обязательства в связи с новацией основного отсутствуют. Названные изменения не указаны в перечне оснований прекращения залога, содержащемся в ст. 352 ГК РФ. Изменение размера обеспеченных залогом требований (в том числе вследствие изменения процентной ставки по кредиту) по сравнению с тем, как условие о размере обеспечиваемого обязательства указано в договоре залога, не является основанием для отказа в иске об обращении взыскания на заложенное имущество в связи с прекращением залога. При увеличении размера требований по основному обязательству залог обеспечивает обязательство должника в том размере, в котором оно существовало бы без такого изменения (Постановление Президиума ВАС РФ от 17 марта 2011 г. N 13819/10).

Проект изменений раздела ГК о вещных правах Статья 303. 1. Виды ипотеки Ипотека может быть установлена на недвижимую вещь в обеспечение исполнения обязательства с указанием в договоре ипотеки данных о существе, размере и сроках исполнения этого обязательства (акцессорная ипотека) либо без указания таких данных при условии определения в договоре ипотеки предельной суммы, которая может быть получена залогодержателем из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, в счет удовлетворения своих требований, а также срока существования права залога (независимая ипотека). Независимая ипотека может быть также установлена путем обременения собственником (залогодателем) своей недвижимой вещи, удостоверенного закладной, без указания лица, в пользу которого установлено такое обременение (залогодержателя). В этом случае право ипотеки на соответствующую недвижимую вещь считается возникшим с момента внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи о залогодержателе.

Основания отказа в госрегистрации ипотеки – только на основании закона Практика: В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством РФ и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласие на ипотеку Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества. Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством Российский Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации.

СК РФ Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Статья 157. 1. Согласие на совершение сделки (ГК РФ) 1. Правила настоящей статьи применяются, если другое не предусмотрено законом или иным правовым актом. 2. Если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие. 3. В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. При последующем согласии (одобрении) должна быть указана сделка, на совершение которой дано согласие. 4. Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом.

Ипотека общего имущества супругов Если заложенное имущество является общим имуществом супругов, при отсутствии согласия супруги заемщика на ипотеку договор ипотеки может быть признан недействительным в течение года со дня, когда супруга, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, узнала или должна была узнать о совершении данной сделки. Письменное согласие супруги прямо не предусмотрено в законодательстве как обязательный документ при регистрации прав не недвижимое имущество. Поэтому ипотека могла быть зарегистрирована и без этого документа. Согласно СК для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруга, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда она узнала или должна была узнать о совершении данной сделки.

Определение ВАС РФ от 25. 02. 2011 N ВАС-14744/10 по делу N А 56 -72407/2009 между обществом (залогодатель) и Ахмедовым А. Т. (залогодержатель) заключен договор от 24. 06. 2009 ипотеки земельного участка, в обеспечение исполнения обязательств залогодателя перед залогодержателем по договору займа от 24. 06. 2009 N 1 по возврату 100 000 руб. в срок не позднее 23. 06. 2010. Те же стороны подписали договор займа от 19. 05. 2009 на сумму 300 000 руб. со сроком возврата не позднее 18. 05. 2010. В подтверждение получения займа на сумму 300 000 руб. Обществом представлены платежно-расчетные документы. В соответствии с дополнительным соглашением от 01. 09. 2009 N 1 к договору от 24. 06. 2009 ипотеки пункт 2. 1 договора предусматривает, что он заключается сторонами в обеспечение исполнения обязательств залогодателя перед залогодержателем по двум договорам займа — от 19. 05. 2009 и от 24. 06. 2009 N 1. Уведомлением от 14. 09. 2009 управление сообщило об отказе в государственной регистрации договора

Уведомлением от 14. 09. 2009 управление сообщило об отказе в государственной регистрации договора, указав на непредставление нотариально удостоверенного согласия супруги Ахмедова А. Т. на совершение сделки или заявления о семейном положении; отсутствие документа, подтверждающего предоставление займа на сумму 100 000 руб. ; обеспечение одним договором ипотеки двух заемных обязательств. Позиция суда: Закон не содержит требований о предоставлении в регистрационный орган доказательств фактического исполнения договора займа, обеспеченного ипотекой. Требуется согласие супруги на заключение договора ипотеки.

Погашение регистрационной записи Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав: — заявления владельца закладной, — совместного заявления залогодателя и залогодержателя, -заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, — либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется. ! Если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, залогодатель вправе обратиться в суд с требованием о прекращении зарегистрированного обременения (иск о признании обременения отсутствующим). Предварительное обращение к регистратору не требуется (п. 55 Постановления Пленума 10/22)

Погашение регистрационной записи и прекращение обременения Поскольку погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав, суд пришел к выводу, что само по себе погашение регистрационной записи не является основанием прекращения залога (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21. 09. 2012 по делу N А 42 -4839/2011). В отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Приобретение заложенного имущества добросовестным приобретателем является основанием для прекращения залога Установлен открытый перечень оснований для прекращения залога (п. 1 ст. 352 ГК РФ). Одним из новых оснований для прекращения залога является возмездное приобретение заложенного имущества добросовестным приобретателем — лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ). Данный случай является исключением из правила, согласно которому залог сохраняется при переходе прав на заложенное имущество (п. 1 ст. 353 ГК РФ).

Судебная практика по вопросу о сохранении залога приобретении заложенного имущества добросовестным лицом не была единообразной. Так, арбитражные суды указывали, что в этой ситуации залог прекращается (п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17. 02. 2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»). Суды общей юрисдикции, напротив, обращали внимание, что залог сохраняется, а добросовестный приобретатель заложенного имущества должен удовлетворить требования кредиторов из стоимости перешедшего к нему предмета залога (см. , к примеру, Определение Верховного Суда РФ от 20. 03. 2012 N 16 -В 11 -24). В Определении от 10. 04. 2007 N 11 В 07 -12 Верховный Суд РФ указал, что покупатель (новый залогодатель) в этом случае вправе требовать от продавца (прежнего залогодателя) возмещения убытков, причиненных при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи. В судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама по себе запись о регистрации.

Банкротство. Пример из практики Продажа предмета ипотеки с публичных торгов влечет за собой прекращение ипотеки и запись в реестре об ипотеке при наличии документов о продаже не препятствует регистрации перехода права собственности. Имущество должника, являющееся предметом залога, также входит в конкурсную массу. Поскольку состоявшиеся торги, как и договор купли-продажи спорного имущества, заключенный по результатам их проведения, в установленном законом порядке не оспорены и недействительными не признаны, то залог этого имущества прекратился, соответственно, обременения, которые в силу закона вытекают из залога, также прекратились и к Шлыков у Д. Н. перейти не могли, в связи с чем, указание на них в договоре купли-продажи не требуется, а основания отсутствовали, несмотря на наличие в реестре прав непогашенной записи об ипотеке. То обстоятельство, что ООО КБ «Юниаструм Банк» не является залоговым кредитором, а признано судом кредитором, чьи требования не обеспечены залогом, не может повлиять на изменение установленного законом порядка реализации заложенного имущества в ходе процедуры банкротства. Таким образом, отсутствие у ООО КБ «Юниаструм Банк» статуса залогового кредитора связано с несовершением им определенных процессуальных действий, что влечет риск наступления неблагоприятных последствий.

Постановление Президиума ВАС РФ от 21. 06. 2011 N 2150/11 по делу N А 47 -157/2010 Гражданин Зинатуллин Р. И. полагает, что у регистрирующего органа имелись основания для погашения регистрационных записей об ипотеке при наличии справки банка о досрочном погашении кредита, поддельность которой установлена лишь технико-криминалистической экспертизой в рамках уголовного дела. Кроме того, в результате исполнения оспариваемых судебных актов возникло противоречие между регистрационными записями: в ЕГРП залогодателем квартиры и земельного участка значится гражданин Коломинский Р. А. , а собственником этих объектов — гражданин Зинатуллин Р. И. , который приобрел их без каких-либо обременений.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции счел действия регистрирующего органа незаконными, так как он погасил регистрационные записи об ипотеке в отсутствие совместного заявления гражданина Коломинского Р. А. (залогодателя) и Банка Москвы (залогодержателя). При этом названный суд исходил из того, что подобное письмо банка не заменяет его обращение с соответствующим заявлением в регистрирующий орган восстановление регистрационной записи об ипотеке возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на недвижимое имущество по иску заинтересованного лица о признании (восстановлении) права залога. Помимо этого, возложение арбитражными судами на регистрирующий орган обязанности восстановить в ЕГРП регистрационные записи, то есть воспроизвести их в прежнем виде без учета изменившихся материальных правоотношений, приводит к внесению в ЕГРП сведений, содержание которых не соответствует закону.

Законная ипотека 2. На основании закона (легальная ипотека, ипотека в силу закона). Наличие ипотеки в силу закона необходимо, прежде всего, для развития сферы кредитования. Преимущества ипотеки в силу закона по сравнению с ипотекой в силу договора: — упрощенный порядок и сокращенный срок государственной регистрации; — отсутствие расходов на подготовку договора ипотеки и его государственную регистрацию; — снижение юридических рисков, связанных с возможностью признания договора ипотеки недействительным и неправомерного распоряжения имуществом, являющимся предметом ипотеки.

Ипотека в силу закона возникает в случае, когда договор об ипотеке, т. е. волеизъявление залогодателя и залогодержателя, направленное на установление залога недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество, отсутствует, и связана с одновременным наличием следующих четырех условий: — указание в законе на возникновение ипотеки; — возможность определить залогодержателя; — в законе должны быть определены обязательства, при наличии которых возникает ипотека; — в законе должны быть отражены обязательства, обеспечиваемые ипотекой в силу закона.

Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях: 1. Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП (ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»); 2. Жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом;

3. Если иное не предусмотрено законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (ст. 64. 1 ФЗ Об ипотеке); 4. При строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 65 ФЗ об ипотеке);

5. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение (ст. 64. 2 ФЗ об ипотеке); 6. В случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства, ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (ст. 76 ФЗ об ипотеке).

7. Возникновение ипотеки происходит в силу закона, если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество (ст. 41 ФЗ об ипотеке); 8. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (ст. 587 ГК); 9. Если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку, ипотека в силу закона может возникнуть в соответствии со ст. 488, 489 ГК (продажа товара в кредит и продажа товара в рассрочку)

10. Земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей), считаются находящимися в залоге (ст. 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»); 11. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения (ст. 13 ФЗ о долевом строительстве).

12. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (ст. 13 ФЗ о долевом строительстве); 13. Если должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога, о чем залогодатель обязан немедленно уведомить залогодержателя (ст. 58 ФЗ «О залоге»); 14. Ипотека в силу закона может возникнуть и в иных случаях, установленных федеральным законом. Появление ипотеки в силу закона возможно только на основании федерального закона, т. е. на основании иного нормативно-правового акта (например, закона субъекта РФ или подзаконного нормативно-правового акта) ипотека в силу закона возникнуть не может.

Закладная — именная ценная бумага, удостоверяющая права ее законного владельца (имя владельца указана на самой бумаге): право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой. Не эмиссионная ценная бумага, всегда в документарной форме. Закладная удостоверяет права ее законного владельца из двух различных договоров. Новый вид ценных бумаг (теперь поименован в ГК); Облегчает оборот прав, вытекающих из залога недвижимости: позволяет передавать права на недвижимость без государственной регистрации; Для передачи закладной не требуется согласие заемщика, и во многих случаях заемщик даже не знает о ее проведении;

Особенности оборота прав по закладной Соответствующие обязательства не подлежат дополнительному доказыванию: — права владельца закладной основываются исключительно на последней отметке, сделанной на самой закладной; — представление дополнительных документов, помимо закладной, для удостоверения требования владельца закладной по общему правилу не требуется; — передача права залога, удостоверенного закладной, не требует обязательной государственной регистрации (законный владелец закладной вправе (а не обязан) зарегистрироваться в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Особенности уступки прав по закладной С закладной действует принцип публичной достоверности, согласно которому права, закрепленные в ценной бумаге, переходят к новому обладателю именно в том объеме, в каком они отражены в ценной бумаге. Обязанное по закладной лицо не вправе приводить против требований законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на самой ценной бумаге

Основания выдачи закладной Договор; Ипотека в силу закона – допускается выдача закладной без договора. Выдача закладной не допускается (исчерпывающий перечень): 1) предметом ипотеки являются: предприятие как имущественный комплекс; право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте; 2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент. В договор об ипотеке в таких случаях нельзя включать условие о выдаче закладной. Если это все же произойдет, то это условие будет признано недействительным.

Содержание закладной Перечень формальных требований, которым должна отвечать закладная: 1) слово «закладная», включенное в название документа; 2) имя залогодателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель — юридическое лицо; 3) имя первоначального залогодержателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель — юридическое лицо; 4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства; 5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и сведения о документе, удостоверяющем личность должника, либо его наименование и указание места нахождения, если должник — юридическое лицо; 6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты; 7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям — сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих

Определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга); 8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества; 9) подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека; 10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды — точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с подпунктом 8 настоящего пункта и срок действия этого права; 11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки; 12) подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству; 13) сведения о государственной регистрации ипотеки, предусмотренные пунктом 2 статьи 22 настоящего Федерального закона; 14) указание даты выдачи закладной залогодержателю и даты выдачи закладной ее владельцу, если осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования предыдущей закладной. Отсутствие любого из указанных в нем условий ведет к недействительности закладной.

Приложение к закладной Под приложением к закладной понимается набор документов, позволяющий закрепить текст закладной в дополнительной документарной форме. Примеры таких документов: соглашение о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству; предохранения заложенного имущества от утраты и повреждения; защиты заложенного имущества от притязаний третьих лиц; отчуждения всего или части заложенного имущества; обременения заложенного имущества правами других лиц; передачи в аренду заложенного имущества на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства; возведения залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке.

Лицо, выдавшее две или более закладных, может открывать и вести для собственных целей учет владельцев выданных им закладных. Записи, содержащиеся в таком учете, не могут использоваться для удостоверения прав на закладные. Хранение и учет закладных возможно осуществлять с помощью специализированного депозитария. Брокерская деятельность на рынке закладных может осуществляться на основании заключенного между брокером и его клиентом договора поручения или комиссии. Договор, заключенный между брокером и его клиентом, может предусматривать право брокера самостоятельно составлять от имени клиента передаточные надписи на отчуждаемых клиентом закладных в пользу приобретателей. Лицо, к которому перешла закладная на законных основаниях, становится залогодержателем по договору ипотеки. Соответственно у этого лица возникает право требовать государственной регистрации в Едином государственном реестре в качестве такового.

Выдача закладной Закладная составляется и соответственно подписывается залогодателем. Если залогодатель и должник не совпадают в одном лице, то закладная составляется и подписывается совместно залогодателем и должником. После государственной регистрации ипотеки закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию. Государственная регистрация прав, удостоверенных закладной, требуется только для регистрации прав первоначального держателя закладной. Права последующих держателей закладной должны быть зарегистрированы только в том случае, если это будет предусмотрено совместным решением бывшего и нового залогодержателя.

Закладная может составляться как до государственной регистрации ипотеки, так и после. Если она составляется после государственной регистрации ипотеки, то залогодатель и залогодержатель должны написать совместное заявление о выдаче закладной, а сама закладная выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в территориальные подразделения. Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии). При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце. В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не является первой — владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке.

Основания внесения записи в реестр по закладной: 1) передача права по закладной и произведение на закладной отметки, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залогодержателем закладной, на имя которого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную по истечении определенного в ней срока; 2) документы, подтверждающие переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования; 3) решение суда о признании прав на закладную за заявителем; 4) выписка по счету депо, если осуществляется депозитарный учет закладной.

Обращение закладных передача прав по закладной осуществляется с помощью сделки в простой письменной форме (цессия). Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права. При передаче прав по закладной с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) те обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав по закладной, считаются исполненными. Условиях законности владения закладной: 1) право должно основываться на последней передаточной надписи; 2) сам ряд передаточных надписей должен быть непрерывным. Залог закладной: Закладная не является объектом недвижимости, ее залог представляет собой не ипотеку, а залог прав, ею удостоверенных.

Изменение условий закладной возможно двумя способами: а) путем внесения изменений в содержание закладной путем приложения к ней оригинала данного соглашения и указания в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной; б) путем аннулирования закладной и одновременно с этим выдачей новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений. Все соглашения об изменении содержания закладной подлежат государственной регистрации как регистрация сделки в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Ситуация: Банк и организация-заемщик заключили кредитный и ипотечный договоры. Договор об ипотеке зарегистрирован в соответствии с законом. Согласно ст. 13 Федерального закона от 16. 07. 1998 N 102 -ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» стороны обратились в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с совместным заявлением о выдаче закладной. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, отказал в выдаче закладной на том основании, что стороны не оговорили условие о выдаче закладной в договоре об ипотеке. Правомерен ли такой отказ? Ответ: Отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав (банк и организация-заемщик заключили кредитный и ипотечный договоры), в выдаче закладной банку на том основании, что условие о ее составлении и выдаче не содержится в договоре об ипотеке, правомерен.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки. если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона. Таким образом, выдача органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, закладной возможна лишь в случае согласования условия о ней в договоре об ипотеке. Отказ в выдаче закладной на этом основании правомерен. Выходом из такой ситуации может быть дополнение регистрационной записи об ипотеке ля этого необходимо заключить соглашение о дополнении условий договора об ипотеке условием о составлении и выдаче закладной и представить составленную закладную. оговорка о закладной не требуется при ипотеке в силу закона. При возникновении ипотеки в силу закона (например, если полученные заемные денежные средства были направлены на приобретение либо постройку жилого дома для получения закладной необходимо представить соответствующий договор, на основании которого возникает ипотека в силу закона (в частности, кредитный), и составленную закладную

В случае аннулирования закладной и одновременно с этим выдачи новой закладной вместе с заявлением о внесении изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодатель и залогодержатель передают в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, подлежащую аннулированию закладную и новую закладную, которая вручается залогодержателю вместо аннулированной закладной. Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке. В случае, если осуществлялся депозитарный учет (хранение закладных, учет и переход прав на закладные) аннулированной закладной, новая закладная должна содержать отметку о ее депозитарном учете с указанием наименования и места нахождения депозитария, в котором учитывались права на аннулированную закладную.