Второй закон Мерфи гласит: всякая работа требует значительно больше времени, чем вы думаете. Мало того, зачастую она обходится намного дороже, чем планировалось. Если для завершения строительства объекта не хватает средств, то, возможно, его следует продать. Как отразить в бухгалтерском учете продажу "недостроя"?
Передача незавершенного строительства новому владельцу чаще всего происходит по договору купли-продажи, в силу которого продавец передает покупателю права собственности на предмет сделки. Переход права собственности на незавершенное строительство, как и на любой другой объект недвижимости (ст. 130 ГК РФ), требует государственной регистрации и возникает на момент внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Однако до того, как передавать право собственности покупателю, его вначале надо получить - внести в ЕГРП запись о регистрации права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости. Для этого необходимо представить в соответствующий территориальный орган Росреестра: правоустанавливающие документы на земельный участок; разрешение на строительство; документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства (ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Без наличия правоустанавливающих документов (свидетельства о регистрации права собственности на земельный участок либо свидетельства о регистрации договора аренды) застройщик не может получить разрешение на строительство, начать работы по возведению объекта. Следовательно, эти документы у застройщика уже должны быть в наличии.
Поскольку объект не завершен строительством, документами, содержащими его описание, на наш взгляд, следует признать акты приема-передачи результата работ на дату, когда застройщик принял решение приостановить возведение объекта.
Обратите внимание, что предметом сделки может быть только приостановленное строительство. Действующая стройка не признается недвижимостью, и продать ее другому лицу нельзя (Информационные письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51, 16.02.2001 N 59).
Это, с нашей точки зрения, связано также и с тем, что до передачи результата работ застройщику риск случайного повреждения или случайной гибели созданного имущества лежит на подрядчике (ст. 705 ГК РФ).
Застройщик принимает на баланс фактически выполненные результаты работ и расторгает договор с подрядчиком (или техническим заказчиком, если договоры на строительство заключались через него). В регистрах бухгалтерского учета застройщика затраты на возведение объекта недвижимости подлежат отражению на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" (если возводится объект, который застройщик намеревался использовать как основное средство) либо на счете 20 "Основное производство" (если возводится объект, изначально предназначенный для продажи).
Принятие результата работ от подрядчика (технического заказчика) подлежит отражению следующими записями:
принят результат работ от подрядчика (технического заказчика);
К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"
отражен НДС по выполненным работам;
зачтен НДС по строительно-монтажным работам, принятым от подрядчика (технического заказчика).
За регистрацию права собственности на объект недвижимости застройщик должен уплатить государственную пошлину, размер которой в настоящее время составляет 15 000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Начисление и уплата пошлины отражаются записями:
15 000 руб.
К-т сч. 51 "Расчетные счета"
15 000 руб.
госпошлина перечислена в бюджет;
Д-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы" (20 "Основное производство")
15 000 руб.
Застройщик должен передать новому владельцу незавершенного строительства права на земельный участок, на котором возводится данный объект (п. 1 ст. 552 ГК РФ). В случае если участок находится в собственности застройщика, он обязан кроме самого объекта продать новому владельцу и земельный участок, приобретенный для застройки (п. 2 ст. 552 ГК РФ). Если участок был арендован, новый владелец незавершенного строительства становится его арендатором на тех же самых условиях, что и продавец "недостроя". При этом согласия собственника участка на переоформление договора аренды не требуется (п. 3 ст. 552 ГК РФ).
Обратите внимание, что в регистрах бухгалтерского учета финансовый результат (как прибыль, так и убыток) от реализации имущества подлежит отражению на дату перехода права собственности (п. 12 ПБУ 9/99).
Между подписанием приемо-передаточного акта (исполнением договора купли-продажи) и регистрацией сделки в ЕГРП пройдет какое-то время, в течение которого фактически владельцем "недостроя" будет покупатель, а юридически - продавец.
На дату подписания акта фактическая передача объекта новому владельцу (хотя право собственности сохраняется пока у старого владельца) должна быть отражена записью по дебету счета 45 и кредиту счета 08 (96) (Письма Минфина России от 24.01.2011 N 07-02-18/01, 22.03.2011 N 07-02-10/20).
Для целей налогообложения прибыли доход от реализации недвижимости с 1 января 2013 г. подлежит начислению на дату подписания акта приема-передачи (п. 3 ст. 271 НК РФ). Соответственно, возникают налогооблагаемые и вычитаемые временные разницы, от сумм которых следует начислить отложенный налоговый актив, отложенное налоговое обязательство (п. п. 14, 15 ПБУ 18/02). В регистрах бухгалтерского учета производятся записи:
Д-т сч. 09 "Отложенные налоговые активы"
начислен ОНА;
К-т сч. 77 "Отложенные налоговые обязательства"
начислено ОНО.
В зависимости от затрат на строительство объекта и цены, предложенной за него покупателем, результатом сделки может быть как прибыль, так и убыток. Он увеличивает (уменьшает) налогооблагаемую прибыль организации с 2013 г. на день подписания приемо-передаточного акта - дату начисления дохода и списания расхода в налоговом учете.
Подчеркнем, что при этом недостроенный объект недвижимости не является основным средством. Особый порядок определения убытка от реализации объекта основных средств (п. 3 ст. 268 НК РФ) на данную сделку не распространяется.
После регистрации в Росреестре перехода права собственности продавец будет обязан начислить выручку в регистрах бухгалтерского учета с учетом НДС. В бухгалтерском учете будут произведены следующие записи:
К-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы", субсч. "Прочие доходы", (90 "Продажи", субсч. "Выручка от продаж"),
начислена выручка (с учетом НДС), подлежащая получению (полученная) от покупателя;
(90 "Продажи", субсч. "Расчеты по НДС"),
отражена сумма НДС, подлежащая получению (полученная) от покупателя в составе выручки;
списана стоимость проданного объекта.
Кроме того, необходимо будет погасить ОНА и ОНО, начисленные на дату подписания акта приемки-передачи (день признания реализации объекта недвижимости для целей налогообложения прибыли):
Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",
погашен ОНА;
К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",
погашено ОНО.
Часто возникает вопрос: необходимо ли заключение независимого оценщика при продаже объекта недвижимости с убытком?
Действующим законодательством предусмотрено обращение к оценщику для подтверждения рыночной стоимости выбывающего имущества при взносе его в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью (п. 2 ст. 15 Закона об обществах с ограниченной ответственностью), при оплате им акций акционерного общества (п. 3 ст. 34 Закона об акционерных обществах), при взносе его в паевой взнос кооператива (ст. 10 Закона о производственных кооперативах).
Указания на обязательность привлечения оценщика при реализации имущества в законодательных актах не содержится. Однако, на наш взгляд, наличие акта оценки позволит избежать недоразумений при возникновении разногласий с налоговой инспекцией (а таковые нередко возникают при заключении крупных убыточных сделок, к которым можно отнести и продажу недвижимости).
Пример. Общество с ограниченной ответственностью "Альфа" арендует земельный участок, необходимый для возведения офисного центра. Для осуществления строительства заключен договор с техническим заказчиком - ЗАО "Бета", который, согласно договору, берет на себя все функции по организации строительства и от своего имени заключает договоры с генеральным подрядчиком, поставщиками материалов и другими участниками возведения объекта.
Объект передается на баланс застройщика после полного завершения работ и получения на имя застройщика разрешения на ввод в эксплуатацию.
Застройщик в процессе возведения объекта отражает в регистрах бухгалтерского учета только затраты на арендную плату за земельный участок, на котором возводится центр.
Предположим, что арендная плата составляет 100 000 руб. в месяц (без учета НДС). Начисление ее ежемесячно отражалось записями по дебету счета 08 и кредиту счета 60.
Через полгода после начала работ ООО "Альфа" решило продать строящийся объект другому лицу. За это время расходы на аренду составили 600 000 руб. (100 000 руб. x 6 мес.).
Допустим, что на дату расторжения договора с техническим заказчиком тот предъявил документы, согласно которым фактические затраты на возведение объекта - 177 000 000 руб. (в том числе НДС - 27 000 000 руб.).
Принятие результата работ отражено следующими записями:
Д-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы" (20 "Основное производство")
К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"
150 000 000 руб.
принят результат работ от технического заказчика;
Д-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"
К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"
27 000 000 руб.
принята подлежащая оплате сумма НДС;
Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по НДС",
К-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"
27 000 000 руб.
принята к вычету сумма НДС по затратам на возведение объекта.
Для оформления права собственности на объект уплачена госпошлина. Произведены учетные записи:
Д-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" (96 "Резервы предстоящих расходов")
К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по госпошлинам",
15 000 руб.
начислена госпошлина, подлежащая уплате за регистрацию права собственности на объект недвижимости;
Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по госпошлинам",
К-т сч. 51 "Расчетные счета"
15 000 руб.
перечислена госпошлина в бюджет;
Д-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы"
К-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" (96 "Резервы предстоящих расходов")
15 000 руб.
госпошлина за регистрацию права собственности на объект недвижимости отнесена на увеличение первоначальной стоимости объекта.
Общая стоимость недостроенного объекта (с учетом арендной платы, стоимости работ и госпошлины) составила 150 615 000 руб.
Допустим, имеется покупатель, который готов приобрести незавершенный строительством объект за 165 200 000 руб. (в том числе НДС - 25 200 000 руб.).
Передача объекта подлежит отражению записью по дебету счета 45 и кредиту счета 08 на сумму 150 615 000 руб.
Для целей налогообложения прибыли на дату передачи объекта должен быть начислен доход от реализации в сумме 140 000 000 руб. и списана стоимость объекта - 150 615 000 руб. От возникшей вычитаемой временной разницы следует начислить ОНА - 28 000 000 руб. (140 000 000 руб. x 20%), произведя на эту сумму запись по дебету счета 09 и кредиту счета 68, субсчет "Расчеты по налогу на прибыль". От возникшей налогооблагаемой временной разницы необходимо начислить ОНО - 30 123 000 руб. (150 615 000 руб. x 20%), произведя соответствующую запись по дебету счета 68, субсчет "Расчеты по налогу на прибыль", и кредиту счета 77.
Убыток от реализации имущества (не являющегося объектом основных средств) в сумме 10 615 000 руб. (140 000 000 - 150 615 000) относится на уменьшение налогооблагаемой прибыли периода, в котором подписан приемо-передаточный акт.
На дату государственной регистрации перехода права собственности на проданный объект незавершенного строительства (продавец получит свой экземпляр договора со штампом "Зарегистрировано" с указанием конкретной даты) ООО "Альфа" необходимо произвести следующие учетные записи:
Д-т сч. 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"
К-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы", субсч. "Прочие доходы",
165 200 000 руб.
отражена сумма выручки от реализации объекта незавершенного строительства;
Д-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы", субсч. "Прочие расходы",
К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по НДС",
25 200 000 руб.
отражена сумма НДС, подлежащая получению (полученная) в составе выручки;
Д-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы", субсч. "Прочие расходы",
К-т сч. 45 "Товары отгруженные"
150 615 000 руб.
списана стоимость объекта;
Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",
К-т сч. 09 "Отложенные налоговые активы"
28 000 000 руб.
погашен ОНА, начисленный на дату начисления дохода для целей налогообложения прибыли;
Д-т сч. 77 "Отложенные налоговые обязательства"
К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",
30 123 000 руб.
погашено ОНО, начисленное на дату списания расходов для целей налогообложения прибыли.
Полученный убыток (10 615 000 руб.) уменьшает финансовый результат ООО "Альфа" того периода, в котором зарегистрирован переход права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости.
Литература
1. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая [принят Государственной Думой 21 октября 1994 г., с изменениями и дополнениями по состоянию на 2 ноября 2013 г.] // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
2. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть вторая [принят Государственной Думой 22 декабря 1995 г., с изменениями и дополнениями по состоянию на 23 июля 2013 г.] // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
3. Налоговый кодекс Российской Федерации: часть вторая [принят Государственной Думой 19 июля 2000 г., N 117-ФЗ, по состоянию на 28 декабря 2013 г.] // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
4. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99: Приказ Министерства финансов Российской Федерации от 6 мая 1999 г. N 32н // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 1999. N 26.
5. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет расчетов по налогу на прибыль организаций" ПБУ 18/02: Приказ Министерства финансов Российской Федерации от 19 ноября 2002 г. N 114н // Российская газета. 2003. N 4. 14 января.
Сделки по приобретению объектов "недостроя" достаточно распространены. Нередки и связанные с ними споры. Сложности начинаются уже с того, что в законе нет понятия "объект незавершенного строительства". Как при этом грамотно оформить на него право собственности и использовать впоследствии в обороте? Что делать, если на такой объект уже оформлен договор строительного подряда? Как избежать квалификации "незавершенки" в качестве самовольной постройки? Сохраняют ли свои права субъекты инвестиционного проекта в отношении незавершенного строительства? Автор статьи рекомендует учитывать несколько значимых факторов при оценке правомерности сделки с "недостроем".
о ст. 130 ГК РФ объекты "незавершенки" относятся к недвижимому имуществу. Они связаны с землей и не могут быть перемещены с места на место без ущерба для их назначения (постановление ФАС СКО от 30.04.2008 N Ф08-2061/2008 ). Если же объект не отвечает этим характеристикам, то он как движимое имущество уже не может именоваться объектом незавершенного строительства.
Как правильно оформить право собственности на объект незавершенного строительства
Для совершения сделок с объектом "недостроя" необходимо соблюдать два обязательных условия.
Нельзя признать право собственности на объект "недостроя", если он является предметом договора подряда
Во-первых , он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда. В противном случае согласно ст. 740 ГК РФ у подрядчика сохраняется право на продолжение работ и, следовательно, объект не будет свободен от прав третьих лиц. Так, в п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что сделки с объектом незавершенного строительства незаконны, если он является предметом договора строительного подряда.
При рассмотрении спора о признании права собственности на объект незавершенного строительства ФАС ВСО в постановлении от 22.02.2005 N А33-9837/04-С2-Ф02-410/05-С2 обоснованно сделал вывод, что до момента исполнения договора подряда либо его расторжения стороны связаны взаимными обязательствами. Это исключает возможность признания права собственности на объект. Аналогичный вывод содержится в постановлении ФАС ВСО от 17.03.2005 N А33-16577/04-С2-Ф02-958/05-С2 .
Регистрация прав на объект незавершенного строительства
Во-вторых , согласно ст. 130 и 219 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) права на незавершенное строительство возникают с момента госрегистрации. Для этого требуются разрешение на строительство, проект, описание объекта и документы, подтверждающие права на земельный участок (ст. 25 Федерального закона N 122-ФЗ).
Необходимость госрегистрации четко сформулирована в п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Объект незавершенного строительства не может быть предметом сделок до тех пор, пока право собственности на него не будет зарегистрировано.
Сделки с объектами "незавершенки" до госрегистрации признаются недействительными (п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда"). Из постановления ФАС ЗСО от 20.03.2008 N Ф04-1711/2008(1992-А75-9) следует, что договор простого товарищества является незаключенным, поскольку не было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, внесенный в качестве вклада в совместную деятельность.
В другом деле Комитет земельных и имущественных отношений обратился с иском к обществу о признании права муниципальной собственности на незавершенное строительством свайное поле под гостиницу. Но надлежащих доказательств, подтверждающих выполнение работ по забивке свайного поля, ответчик суду так и не представил (постановление ФАС ПО от 11.03.2008 N А65-12050/07 ).
Как избежать квалификации объекта "незавершенки" в качестве самовольной постройки
Следующий момент, на который нужно обратить внимание, - это надлежащее оформление прав на земельный участок под "недостроем". Согласно ст. 222 ГК РФ недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, признается самовольной постройкой. Приобрести право собственности на такую постройку и распоряжаться ею нельзя (постановление ФАС УО от 01.02.2007 N Ф09-117/07-С6 ). Самовольная постройка подлежит сносу, за исключением тех случаев, когда право собственности на земельный участок оформлено надлежащим образом.
Само по себе наличие законных прав на землю не гарантирует презумпции правомерности возведения на ней объекта недвижимости. Нужно учитывать целевое назначение выделенного земельного участка. Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 19.09.2000 N 1288/00 указано, что ТОО приобрело на торгах магазин, для эксплуатации которого по договору аренды товариществу был предоставлен земельный участок. TOO без согласия собственника участка (муниципалитета) снесло магазин и приступило к кирпичной кладке стен, перегородок и бетонированию оставшегося фундамента. Исходя из того, что участок выделялся для других целей, ВАС РФ признал объект незавершенного строительства самовольной постройкой и отказал товариществу в признании права собственности на него. Встречный иск муниципалитета о сносе объекта незавершенного строительства был удовлетворен.
Как гарантировать правомерность возведения объекта недвижимости
При разрешении аналогичного спора в постановлении ФАС МО от 14.02.2008 N КГ-А40/67-08 суд подчеркнул необходимость установления воли собственника земли на предоставление участка для возведения именно недвижимого объекта. Еще в одном деле суд отклонил требование о признании права собственности на незавершенный строительством объект, поскольку так и не были представлены доказательства выделения истцу земельного участка для строительства объекта недвижимости (постановление ФАС СКО от 27.05.2008 N Ф08-2726/2008 ).
В ходе рассмотрения другого спора было установлено, что ТОО получило в аренду земельный участок для строительства жилого дома. Возведя сооружение площадью 109 кв. м, общество зарегистрировало свое право собственности на объект незавершенного строительства. Однако арендодатель (муниципалитет) счел, что регистрация произведена с нарушением закона: у ТОО не оформлены права на землю. По истечении срока действия договора аренды товарищество продолжало пользоваться участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя. В связи с этим договор аренды был возобновлен на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ; п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ). Суд сделал вывод, что такой договор представляет собой надлежащим образом оформленный документ. Он подтверждает право ТОО на пользование земельным участком, находящимся под объектом незавершенного строительства (постановление ФАС УО от 15.10.2007 N Ф09-8364/07-С6 ).
Потенциальный собственник "незавершенки" должен иметь проектно-разрешительную документацию
Анализ ст. 222 ГК РФ показывает, что наряду с правами на землю должна быть оформлена соответствующая проектно-разрешительная документация на строительство. При ее отсутствии регистрация права собственности на объект незавершенного строительства не допускается. Такой вывод следует из постановления ФАС СЗО от 24.03.2008 N А44-2785/2007 .
Регистрация возможна в случае признания права собственности на объект в судебном порядке. В качестве примера можем привести постановление ФАС ВСО от 25.07.2006 N А19-38628/2005-16-Ф02-3491/06-С2 . В этом деле предприниматель предъявил иск к муниципалитету о признании права собственности на самовольную постройку. Он купил объект незавершенного строительства и после оформления прав на земельный участок завершил работы на нем. Муниципалитет указал на отсутствие заключения государственной экологической экспертизы, которое подтвердило бы экологическую безопасность объекта. Предприниматель передал документы о том, что возведенное сооружение не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Следовательно, законные препятствия для признания права собственности в данном случае отсутствуют (ст. 222 ГК РФ). В качестве надлежащих доказательств суд признал заключения Госпожнадзора и Роспотребнадзора, а также акты технического освидетельствования состояния строительных конструкций. Из этих документов следует, что постройки отвечают требованиям СНиПов и не опасны для человека. В результате суд вынес решение в пользу предпринимателя.
Составляем и регистрируем договор купли-продажи объекта незавершенного строительства
В договоре купли-продажи "недостроя" укажите его основные характеристики, место расположения и цену
Согласно ст. 549 и 554 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен содержать данные, позволяющие определенно установить характеристики имущества, в том числе его расположение на земельном участке. Аналогичные гражданско-правовые нормы предусмотрены и для других сделок с таким объектом, например для договоров залога и аренды (ст. 339 и 606 ГК РФ). Переход права собственности по договору купли-продажи объекта "недостроя" подлежит регистрации, а цена является существенным условием подобной сделки (ст. 555 ГК РФ).
При заключении сделки с объектом незавершенки в тексте договора должны быть четко сформулированы его идентификационные признаки. Так, суд отказал в удовлетворении заявленных требований о регистрации перехода права собственности на недостроенный объект по договору купли-продажи и признал сделку незаключенной, так как в договоре купли-продажи не были указаны специфические характеристики объекта, а значит, предмет договора сторонами не был согласован (постановление ФАС ЗСО от 25.12.2006 N Ф04-8409/2006(29419-А45-21) ).
При рассмотрении аналогичного спора ФАС ВВО в постановлении от 13.10.2006 N А39-7781/2005-230/16 указал, что спорный объект не относится к недвижимости, так как состоит из сборно-разборных металлических элементов. Суд признал регистрацию права собственности на указанное имущество ошибочной и удовлетворил иск о его демонтаже и освобождении участка.
Акт технического состояния "недостроя" поможет индивидуализировать предмет договора
Как можно индивидуализировать объект незавершенного строительства в тексте договора? ФАС ЗСО в постановлении от 12.07.2006 N Ф04-4280/2006(24387-А45-39) разъяснил, что доказательством индивидуализации объекта может служить акт технического состояния или иной документ, содержащий его описание. Поскольку речь идет о недвижимом имуществе, оно подлежит учету в государственном кадастре в соответствии с приказом Минюста России от 20.02.2008 N 35 "Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости" . Здесь указано, какие индивидуализирующие сведения об объекте заносятся в кадастр.
Федеральным законом от 13.05.2008 N 66-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон N 122-ФЗ. В частности, уточнены состав документов, необходимых для регистрации прав на объект недвижимости, порядок ведения Единого государственного реестра прав, а также условия предоставления сведений о госрегистрации прав и объектах недвижимого имущества. Этим же законом скорректирован порядок предоставления земельных участков. В частности, обязательно надо изготовить и утвердить проект границ участка, а после 01.11.2008 - вместо него схему расположения участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.
Фундамент, на котором находится здание, не является самостоятельным объектом прав
Акцентируем также внимание на следующем моменте. Нужно определить, существует ли объект незавершенного строительства в натуре на момент заключения сделки. В постановлении ФАС МО от 09.10.2006 N КГ-А41/9253-06 обоснованно указано на правомерное прекращение регистрирующим органом права собственности истца на фундамент. В связи с постройкой на нем здания он не может выступать самостоятельным объектом права. В другом деле суды на основе представленных сторонами доказательств сделали вывод, что спорный объект "незавершенки" не существует, и поэтому отказали в иске о признании на него права собственности (определение ВАС РФ от 21.05.2008 N 5627/08 ).
Могут также возникнуть споры по поводу регистрации договора (а не самого права) на объект "недостроя". В одном из дел истец оспорил сделку купли-продажи объекта незавершенного строительства на том основании, что договор не прошел госрегистрацию. Однако ФАС ЗСО в постановлении от 19.06.2006 N Ф04-3633/2006(23640-А03-22) отказал в удовлетворении этого иска, пояснив, что договор признается недействительным, если требование о его регистрации установлено законом, как, например, при продаже предприятия (ст. 560 ГК РФ) или жилого помещения (ст. 558 ГК РФ).
В договоре купли-продажи имущественной доли в "недострое" следует четко определить ее размер
Предметом договора купли-продажи может быть не только объект незавершенного строительства, но и доля в нем. Основная сложность при заключении и исполнении такой сделки состоит в необходимости определения размера имущественной доли.
На практике возник спор, когда ООО приобрело объект незавершенного строительства и впоследствии продало 2/3 его двум предпринимателям (по 1/3 каждому) с оформлением госрегистрации договора. Здание было достроено. По мнению ООО, предприниматели приобрели доли по 1/3 в общей собственности на объект "незавершенки" (его площадь 2398,2 кв. м), а не на здание супермаркета в целом (его площадь 3925,2 кв. м).
Истец вел строительство своими силами, поэтому вправе претендовать на площадь большего размера по сравнению с остальными собственниками (ст. 218 и п. 3 ст. 245 ГК РФ). В силу п. 3 ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, который за свой счет с соблюдением порядка использования общего имущества произвел его неотделимые улучшения, имеет право на соответствующее увеличение своей доли. Однако он должен доказать понесенные им расходы (ст. 65 АПК РФ), чего сделано не было. Аргумент о несоответствии площадей объекта незавершенного строительства и возведенного здания судом был отклонен. Ведь в договоре купли-продажи долей предусматривалось, что стороны уточнят площадь объекта после его сдачи в эксплуатацию. При таких обстоятельствах требования ООО об увеличении доли были признаны незаконными (постановление ФАС УО от 18.08.2005 N Ф09-2635/05-С3 ).
Нередко "недострой" возводится в рамках инвестиционных контрактов, регулируемых нормами ГК РФ и Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
"Незавершенка" как объект инвестиций - это общая долевая собственность участников инвестпроекта
Так, ФАС МО в постановлении от 06.04.2005 N КГ-А40/2182-05 указал, что объекты инвестиций, в частности незавершенное строительство, являются общей долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса. Распоряжение этими объектами без согласия всех инвесторов противоречит ст. 246 ГК РФ и является незаконным.
Аренда и залог объекта незавершенного строительства
Действующее законодательство не содержит четкого ответа на вопрос о допустимости аренды объекта "недостроя". Отсутствие специальных правил свидетельствует о том, что должны применяться общие положения ГК РФ.
В постановлении ФАС СЗО от 17.07.2006 N А56-49787/04 сделан вывод о незаконности аренды, поскольку объект незавершенного строительства может быть использован только для его завершения. Видимо, данный вывод основывается на том, что "недострой", исходя из его юридического определения, становится пригодным для использования лишь после возведения и ввода в эксплуатацию.
С таким подходом нельзя согласиться. Более обоснованной представляется позиция ФАС ВСО , изложенная в постановлении от 16.05.2006 N А58-6030/2005-Ф02-2029/06-С2 . Здесь сказано, что при рассмотрении спора надлежит установить возможность использования объекта незавершенного строительства в целях, предусмотренных договором аренды. Положения ГК РФ, регулирующие статус незавершенного строительства, не запрещают передавать его в аренду. Следовательно, толкование закона, ограничивающее права собственника имущества, должно подтверждаться соответствующими доказательствами.
Объект незавершенного строительства как недвижимость может стать предметом договора залога. К данным правоотношениям наряду с нормами ГК РФ применяются положения Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Кроме того, договор ипотеки незавершенного строительства подлежит госрегистрации, без которой считается недействительным в силу ст. 339 ГК РФ.
Можно одновременно заключить договоры купли-продажи и залога на один и тот же объект "недостроя"
Возможно ли заключение договора залога одновременно с договором купли-продажи? Да, если объект незавершенного строительства идет в качестве обеспечения исполнения обязательства по сделке. На практике возник спор, при рассмотрении которого суд установил, что обязательства по договору ипотеки исполнены, но юридическое лицо - залогодержатель уже ликвидировано. Согласно ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда. Руководствуясь данной нормой, регистрационная служба отказала залогодателю в удовлетворении заявления о погашении записи об ипотеке, что послужило основанием для его обращения в суд.
Ликвидация залогодержателя привела к невозможности совместного обращения с заявлением в регистрационный орган и рассмотрения дела в суде в порядке искового производства (ст. 150 АПК РФ). Вопрос о прекращении ипотеки не относится к спорам, подведомственным арбитражным судам в порядке особого производства. С учетом исполненных обязательств по договору и положения о том, что ликвидация юридического лица влечет прекращение его прав и обязанностей (ст. 61 ГК РФ), ФАС ЗСО в постановлении от 27.09.2006 N Ф04-6214/2006(26643-А27-22) признал незаконным отказ в погашении записи об ипотеке.
В соответствии со ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залог объекта "незавершенки" должен осуществляться одновременно с залогом земельного участка, на котором он расположен. Если иное не предусмотрено договором, права залогодержателя распространяются на сооружения, построенные на таком участке в период действия договора. Таким образом, незавершенное строительство автоматически становится предметом залога, если возведено на заложенном земельном участке. При этом, как указано в постановлении ФАС СЗО от 11.01.2005 N А56-21422/04 , не имеет значения, что на момент заключения договора об ипотеке на участке уже велось строительство указанных сооружений, которые еще не были никому заложены.
В данном случае необходимо иметь в виду ст. 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)": стороны договора вправе установить, что строящиеся здания не обременяются залогом. В противном случае залогодержатель при неисполнении основного обязательства может обратить взыскание на возведенные сооружения.
Продажа "незавершенки" - один из способов приватизации
Если же совершаются сделки с объектами "недостроя", находящимися в федеральной или муниципальной собственности, нужно руководствоваться Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (определение ВАС РФ от 14.04.2008 N 4433/08 ). В одном из дел суд отклонил довод, что для отчуждения государственного имущества достаточно согласия уполномоченного органа. Продажа объектов "незавершенки" является одним из способов приватизации и осуществляется на аукционах и по конкурсу. В связи с нарушением данного положения сделка купли-продажи была признана недействительной (постановление ФАС ПО от 21.06.2005 N А55-9837/03-36 ).
*1) См. приказ Минюста России от 18.02.2008 N 32 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка".
Журнал "Арбитражное правосудие в России" N 8/2008, Н.Н. МЕЛЬНИКОВ, научный консультант Фонда поддержки аграрной реформы "АгроМИР", кандидат юрид. наук
Современный рынок загородной недвижимости предлагает на продажу не только полностью готовые, но и недостроенные дома. Однако вопрос того, как продать незавершенное строительство, требует отдельного рассмотрения, поскольку здесь имеются и свои нюансы.
В чем сложность продажи незавершенного строительства
Уже из самого названия понятно, что объект незавершенного строительства, будь то жилой дом или какое-либо иное здание, не построен, а, стало быть, не пригоден для эксплуатации, его строительство не завершено. Продажа недвижимого имущества подразумевает, что продавец продает недвижимость, которая принадлежи ему на праве собственности. Собственностью продавца незавершенное строительство может стать только после того, как в Государственном Реестре Прав Собственности появится о нем регистрационная запись, а продавцу будет выдано свидетельство о собственности на объект незавершенного строительства, являющееся единственным документом, удостоверяющим его права. Однако перед тем, как будет зарегистрировано право собственности продавца на незавершенное строительство, необходима регистрация прав на земельный участок, на котором оно находится – неважно, будет ли это право собственности или аренды.
Кроме того, у продавца должно быть разрешение вести строительство на данном участке, выданное уполномоченными органами, а также утвержденная проектная документация. Покупателю следует проявить особое внимание и убедиться в том, что у продавца действительно имеются эти необходимые документы.
Как зарегистрировать незавершенное строительство
Основания, по которым можно зарегистрировать свои права на незавершенное строительство, перечислены в статье 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее -Закон о регистрации), а именно – пункты 2, 3 и 4.
Так в статье 25, п. 3 Закона о регистрации говорится о том, что если объект незавершенного строительства располагается на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, то его права на незавершенное строительство могут быть зарегистрированы в Государственном Реестре на основании правоустанавливающих документов на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Если же объект незавершенного строительства находится на участке, принадлежащем его владельцу на иных правах, то, согласно пункту 4, статьи 25 Закона о регистрации, вместо свидетельства о собственности для регистрации представляется иной документ, подтверждающий права заявителя на пользование данным участком, например, зарегистрированный договор аренды.
Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации говорит о том, что жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество признается самовольной постройкой, в случае:
Созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
Созданное без получения на это необходимых разрешений;
Созданное с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Зарегистрировать право собственности на самовольную постройку обычным путем не получится. В соответствии с 3 пунктом все той же статьи 222 ГК РФ, это можно сделать только через суд, для чего требуется специальное судебное постановление. Кроме того, существует еще одно обязательное условие, нарушение которого препятствует регистрации права собственности на незавершенное строительство, а именно – объект незавершенного строительства не должен являться предметом подрядного договора. Если же таковой договор существовал, то подрядные работы на объекте должны быть приостановлены или же полностью прекращены, что должно быть подтверждено соответствующими документами.
Для того чтобы зарегистрировать право собственности на незавершенное строительство, необходимо обратиться в региональное отделение Росреестра, написать заявление и приложить к нему следующие документы;
- правоустанавливающие документы на на земельный участок, отведенный для целей под строительство данного объекта;
- разрешение на строительство выданное уполномоченными органами;
- проектную документацию;
- сведения о степени готовности объекта в процентах - технический паспорт БТИ;
- документы, подтверждающие отсутствие подрядных отношений или их прекращение, или приостановление;
- иные документы, необходимые для государственной регистрации;
- квитанцию об оплате государственной пошлины.
Как продать незавершенное строительство после его регистрации
После того, как продавец зарегистрирует свое право собственности на объект незавершенного строительства, он становится его полноправным владельцем. А незавершенное строительство может быть предметом любых сделок с недвижимостью на общих основаниях. Таким образом, для того чтобы продать, например, недостроенный дом, необходимо только найти покупателя, заключить с ним договор купли-продажи на незавершенное строительство и земельный участок на котором оно находится, а затем зарегистрировать переход права собственности на эти объекты к покупателю. Договор купли-продажи незавершенного строительства может быть оформлен, как у нотариуса, так и в простом письменном виде, важно только помнить, что продать недвижимое имущество можно только одновременно с земельным участком, поскольку, в соответствии с законодательством, они являются единым целым и не могут быть проданы один без другого.
Слово "недострой" в объявлении скорее отпугнет покупателя, поэтому лучше написать, что продается дом или земельный участок. Хотя, конечно, при звонке покупателя ему нужно обязательно честно рассказать, на какой стадии строительства находится дом, рекомендует директор департамента элитной недвижимости компании "Метриум Групп" Илья Менжунов.
Среди "выгодных" моментов в объявлении начальник отдела офиса "Беляево" департамента загородной недвижимости "Инком-Недвижимость" Игорь Клейменов предлагает также сделать упор на такие факторы, как наличие вблизи участка леса, водоема, развитой инфраструктуры и хорошей транспортной доступности. Эти факторы часто имеют первоочередное значение для покупателей.
Дача по закону: как правильно строить индивидуальный дом Строительство любого жилья всегда осуществляется по определенным правилам, и даже на собственном земельном участке возводить дом нужно с учетом тех или иных норм. Сайт "РИА Недвижимость" решил выяснить, о каких предписаниях и запретах нужно помнить собственнику при строительстве дома, чтобы потом у него не возникло проблем с его продажей или налогообложением.Определить же стоимость недостроенного дома крайне сложно, все зависит от стадии готовности дома. Конечно, основная привязка идет к стоимости участка, подчеркивает Клейменов. Наличие подведенных коммуникаций приветствуется, однако, обращаясь к статистике сделок с недостроенными объектами, можно констатировать, что коммуникации, введенные в дом, предлагались скорее бонусом, то есть не добавляли ничего к стоимости объекта, делится опытом Яхонтов.
Для того чтобы самостоятельно определить возможную стоимость, необходимо найти похожие объявления, узнать стоимость одной сотки земли в этом районе и умножить на площадь участка, советует Менжунов.
Если объект "заморожен" на уровне фундамента или цокольного этажа, то, как правило, к его стоимости нельзя прибавить стоимость недостроя. Если уже возведены первый или второй этажи дома, и строительство близится к завершению, то в этой ситуации тоже нужно постараться выставлять минимальную цену за недвижимость, говорит эксперт "Инком-Недвижимости". Иногда в этом случае прибавляется, причем по минимуму, стоимость затраченных стройматериалов и проделанных работ, обращает внимание Клейменов.
Кстати, нередко недострой реализуется по стоимости земельного участка за вычетом стоимости работ по сносу построек, предупреждает Менжунов. "Дело в том, что, приобретая фундамент, клиент должен строить дом по уже существующему проекту или вносить в него минимальные изменения. Далеко не факт, что вариант понравится новому собственнику", — поясняет он.
Здесь на помощь может прийти качественный проект дома. "Если у вас проект имеется не в самом презентабельном виде, то лучше заказать его повторную отрисовку профессионалам", — инструктирует частный риелтор Евгения Галинская. Возможно, увидев красивый проект, покупатель согласится достроить его в соответствии с замыслом.
Презентация "недостроя"
Как ни странно, но недостроенный дом при показе тоже можно подать в выгодном свете. "Фактически, перед покупателем предстает картина "замороженной" стройки, поэтому нужно сделать все, чтобы ее вид не отпугнул его", — объясняет Галинская. Ни одному покупателю не понравится вид разбросанных стройматериалов, инструментов, а также грязь, стихийные кучи досок или металла, добавляет она.
Поэтому территорию стройки перед показом нужно привести в порядок, аккуратно сложить инструменты или материалы, которые можно перетащить без помощи техники. Если на участке лежат кучи гравия или песка, то их необходимо накрыть. Это, кстати, спасет их от размывания и замусоривания при ветре и дожде. Разумеется, весь мусор, от крупного до мелкого, должен быть вывезен с участка.
"Поскольку при продаже "недостроя" основной упор делается на земельный участок, то его нужно выставить в максимально выгодном свете. Так, если вокруг него еще нет капитального забора, то нужно соорудить хотя бы временный, пусть даже их проволоки. Покупателю будет проще оценить его размер. Если на участке колосится бурьян, то его однозначно надо скосить. Если же участок совсем голый, а земля была повреждена техникой, то ее нужно выровнять", — говорит риелтор. Поверьте, аккуратность всегда производит сильное впечатление, добавляет она.
Собираем документы
На руках у продавца, конечно, должно быть разрешение на строительство, сейчас это обязательное требование, говорит Клейменов. Требуется также наличие основных правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на землю и на дом, добавляет Яхонтов.
Покупаем чистое поле: плюсы, минусы и подводные камни участков без подряда Земельные участки без подряда, пережившие пик спроса в кризис 2008 года, постепенно утрачивают интерес со стороны покупателей, утверждают эксперты, опрошенные "РИА Недвижимость": перспектива стать лендлордом в Московском регионе без твердых гарантий по подведению необходимых коммуникаций привлекает все меньше и меньше людей.В качестве правоподтверждающих документов выступает свидетельство о государственной регистрации права установленного образца или иное свидетельство, выданное до 1998 года. Свидетельство о праве собственности на земельный участок в любом случае должно быть, подчеркивает собеседник агентства. Для государственной регистрации сделки, по словам эксперта "Миэль-Загородная недвижимость", необходимо представить кадастровый паспорт земельного участка (выписку из него). При этом если в делах регистрирующего органа уже есть документы кадастрового учета, и с земельным участком не происходило никаких изменений, повторно его можно не предоставлять, уточняет он.
Что касается дома, то необходима справка БТИ или выписка из кадастрового паспорта на строение. Впрочем, без этого в случае недостроенного дома можно и обойтись.
Дело в том, что недостроенное здание крайне редко официально регистрируется . Как правило, специалисты БТИ не готовы рассматривать недострой, возведенный менее чем на 50-70%. "Поэтому нет ничего страшного, если вы покупаете по документам просто земельный участок, а на нем расположено то или иное недостроенное здание. Это обычная практика", — объясняет Менжунов.
Причина довольно банальна - это элементарная нехватка денег на окончание строительства, но она далеко не единственная. Другими причинами могут быть: проблемы с оформлением документов, например, если недострой находится на земле сельскохозяйственного назначения, где возведение капитальных строений запрещено законом, или невозможность подведения коммуникаций.
Кроме того, некоторые владельцы намеренно не вводят недостроенные дома в эксплуатацию, хотя недостроенными они считаются лишь на бумаге, рассуждая примерно таким образом: земельный участок, на котором построен дом и так принадлежит мне, поэтому, зачем мне тратить время и деньги на введение жилья в эксплуатацию.
Но есть еще и такой вариант, когда дом изначально строится на продажу и продается в недостроенном виде на каком-то этапе для того, чтобы уже новый хозяин: во-первых, завершил строительство согласно своих предпочтений по окончательной отделке, а во-вторых, оформлял уже дом на себя, тем более, что желающих приобрести недостроенный дом, оформив договор купли-продажи лишь на земельный участок более чем достаточно.
Правда, в последнее время власть, похоже решила серьезно взяться за недострои, пугая владельцев тем, что эксплуатация таких объектов недвижимости будет облагаться немалыми штрафами, а сами объекты будут массово отключаться от всех коммуникаций. Поэтому, если у вас есть недострой, то стоит его продать побыстрей или ввести в эксплуатацию. Рассмотрим несколько вариантов, связанных с куплей-продажей.
Продажа земельного участка с недостроенным домом
Самый простой вариант, что правда, если на такую сделку согласится покупатель. При этом, документы на земельный надел должны быть в полном порядке, тогда дом, который на нем стоит, можно будет продать даже на материнский капитал. По сути, продается именно участок, а не собственно сам дом, поскольку по документам здания просто не существует. Это, конечно же, не совсем законно, а для покупателя еще и довольно рискованно. Но такие сделки имеют место и очень часто, сам недостроенный дом указывается в договоре купли-продажи как строительные материалы, находящиеся на земельном участке и продающиеся вместе с ним.
Какие документы нужны для продажи недостроенного дома?
Этот вариант абсолютно законен в отличие от предыдущего, хотя и намного более хлопотен. Допустим, что ваш дом не достроен по причине нехватки денег на завершение строительства. Тогда как продать недостроенный дом? Это вполне возможно, главное собрать необходимые документы, а именно:
- Правоустанавливающий документ на земельный участок;
- Разрешение на строительство дома;
- Техпаспорт объекта незавершенного строительства;
- Кадастровый паспорт недостроенного дома;
- Проект дома, утвержденный в отделе архитектуры;
- Заявление и квитанция об уплате государственной пошлины.
Собрав эти документы, можно отправляться к нотариусу для совершения сделки.
У многих сегодня возникает вопрос, можно ли продать недострой, если при его строительстве был задействован материнский капитал? К сожалению, по этому вопросу нет достаточного правового регулирования и сложившейся практики. Можно только сказать, что то обстоятельство, что дом не введен в эксплуатацию, не лишает права распоряжения им, но наличие в доле строительства средств материнского капитала теоретически может привести к судовому оспариванию сделки, так как она нарушила права несовершеннолетних детей. Следует помнить и то, что махинации с материнским капиталом подпадают под уголовную ответственность.
Каковы плюсы и минусы покупки недостроенного дома?
У многих потенциальных покупателей существует предвзятое отношение к подобного рода недвижимости, так как они боятся прогадать и того, что сумма, которую нужно будет потратить на завершение строительства, окажется намного больше, чем рассчитываешь вначале. В этом есть доля истины и прежде чем покупать дом, который не достроен, в том числе и за материнский капитал, необходимо объективно оценить свои финансовые возможности.
Но если посмотреть на такую покупку с другого ракурса, то очевидными станут ее преимущества. Так, не до конца достроенный дом откроет многие недочеты, допущенные при его возведении, если, конечно, такие есть. Ведь не секрет, что многие недобросовестные продавцы, особенно те, кто зарабатывает на строительстве и продаже домов, скрывают под окончательной отделкой, мягко говоря, не качественно выполненные работы, а то и более серьезные конструктивные проблемы. Кроме того, если самому завершать отделку дома, то можно сделать это в соответствии со своим вкусом, а не вкусом продавца.
