Слово "недострой" в объявлении скорее отпугнет покупателя, поэтому лучше написать, что продается дом или земельный участок. Хотя, конечно, при звонке покупателя ему нужно обязательно честно рассказать, на какой стадии строительства находится дом, рекомендует директор департамента элитной недвижимости компании "Метриум Групп" Илья Менжунов.
Среди "выгодных" моментов в объявлении начальник отдела офиса "Беляево" департамента загородной недвижимости "Инком-Недвижимость" Игорь Клейменов предлагает также сделать упор на такие факторы, как наличие вблизи участка леса, водоема, развитой инфраструктуры и хорошей транспортной доступности. Эти факторы часто имеют первоочередное значение для покупателей.
Дача по закону: как правильно строить индивидуальный дом Строительство любого жилья всегда осуществляется по определенным правилам, и даже на собственном земельном участке возводить дом нужно с учетом тех или иных норм. Сайт "РИА Недвижимость" решил выяснить, о каких предписаниях и запретах нужно помнить собственнику при строительстве дома, чтобы потом у него не возникло проблем с его продажей или налогообложением.Определить же стоимость недостроенного дома крайне сложно, все зависит от стадии готовности дома. Конечно, основная привязка идет к стоимости участка, подчеркивает Клейменов. Наличие подведенных коммуникаций приветствуется, однако, обращаясь к статистике сделок с недостроенными объектами, можно констатировать, что коммуникации, введенные в дом, предлагались скорее бонусом, то есть не добавляли ничего к стоимости объекта, делится опытом Яхонтов.
Для того чтобы самостоятельно определить возможную стоимость, необходимо найти похожие объявления, узнать стоимость одной сотки земли в этом районе и умножить на площадь участка, советует Менжунов.
Если объект "заморожен" на уровне фундамента или цокольного этажа, то, как правило, к его стоимости нельзя прибавить стоимость недостроя. Если уже возведены первый или второй этажи дома, и строительство близится к завершению, то в этой ситуации тоже нужно постараться выставлять минимальную цену за недвижимость, говорит эксперт "Инком-Недвижимости". Иногда в этом случае прибавляется, причем по минимуму, стоимость затраченных стройматериалов и проделанных работ, обращает внимание Клейменов.
Кстати, нередко недострой реализуется по стоимости земельного участка за вычетом стоимости работ по сносу построек, предупреждает Менжунов. "Дело в том, что, приобретая фундамент, клиент должен строить дом по уже существующему проекту или вносить в него минимальные изменения. Далеко не факт, что вариант понравится новому собственнику", — поясняет он.
Здесь на помощь может прийти качественный проект дома. "Если у вас проект имеется не в самом презентабельном виде, то лучше заказать его повторную отрисовку профессионалам", — инструктирует частный риелтор Евгения Галинская. Возможно, увидев красивый проект, покупатель согласится достроить его в соответствии с замыслом.
Презентация "недостроя"
Как ни странно, но недостроенный дом при показе тоже можно подать в выгодном свете. "Фактически, перед покупателем предстает картина "замороженной" стройки, поэтому нужно сделать все, чтобы ее вид не отпугнул его", — объясняет Галинская. Ни одному покупателю не понравится вид разбросанных стройматериалов, инструментов, а также грязь, стихийные кучи досок или металла, добавляет она.
Поэтому территорию стройки перед показом нужно привести в порядок, аккуратно сложить инструменты или материалы, которые можно перетащить без помощи техники. Если на участке лежат кучи гравия или песка, то их необходимо накрыть. Это, кстати, спасет их от размывания и замусоривания при ветре и дожде. Разумеется, весь мусор, от крупного до мелкого, должен быть вывезен с участка.
"Поскольку при продаже "недостроя" основной упор делается на земельный участок, то его нужно выставить в максимально выгодном свете. Так, если вокруг него еще нет капитального забора, то нужно соорудить хотя бы временный, пусть даже их проволоки. Покупателю будет проще оценить его размер. Если на участке колосится бурьян, то его однозначно надо скосить. Если же участок совсем голый, а земля была повреждена техникой, то ее нужно выровнять", — говорит риелтор. Поверьте, аккуратность всегда производит сильное впечатление, добавляет она.
Собираем документы
На руках у продавца, конечно, должно быть разрешение на строительство, сейчас это обязательное требование, говорит Клейменов. Требуется также наличие основных правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на землю и на дом, добавляет Яхонтов.
Покупаем чистое поле: плюсы, минусы и подводные камни участков без подряда Земельные участки без подряда, пережившие пик спроса в кризис 2008 года, постепенно утрачивают интерес со стороны покупателей, утверждают эксперты, опрошенные "РИА Недвижимость": перспектива стать лендлордом в Московском регионе без твердых гарантий по подведению необходимых коммуникаций привлекает все меньше и меньше людей.В качестве правоподтверждающих документов выступает свидетельство о государственной регистрации права установленного образца или иное свидетельство, выданное до 1998 года. Свидетельство о праве собственности на земельный участок в любом случае должно быть, подчеркивает собеседник агентства. Для государственной регистрации сделки, по словам эксперта "Миэль-Загородная недвижимость", необходимо представить кадастровый паспорт земельного участка (выписку из него). При этом если в делах регистрирующего органа уже есть документы кадастрового учета, и с земельным участком не происходило никаких изменений, повторно его можно не предоставлять, уточняет он.
Что касается дома, то необходима справка БТИ или выписка из кадастрового паспорта на строение. Впрочем, без этого в случае недостроенного дома можно и обойтись.
Дело в том, что недостроенное здание крайне редко официально регистрируется . Как правило, специалисты БТИ не готовы рассматривать недострой, возведенный менее чем на 50-70%. "Поэтому нет ничего страшного, если вы покупаете по документам просто земельный участок, а на нем расположено то или иное недостроенное здание. Это обычная практика", — объясняет Менжунов.
О чем пойдет речь: иногда застройщик вынужден продать недостроенный объект, который он строил на продажу, например из-за нехватки денег. Считать ли такой объект недвижимостью? Как оформить документы? Какие тонкости учесть при расчете налогов?
Особенности продажи незавершенки
Недостроенный объект относится к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Застройщик вправе его продать. Но только при следующих условиях:
На объекте прекращены строительные работы (у застройщика на момент продажи не должно быть действующих договоров строительного подряда);
Застройщик зарегистрировал право собственности на объект.
Это следует из пункта 2 статьи 218, статьи 219 ГК РФ; пункта 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).
Договор купли продажи составьте в письменной форме. Переход права собственности к покупателю тоже нужно зарегистрировать. Госпошлину уплачивает приобретатель имущества, поскольку продавец освобожден от такой обязанности (подп. 8.1 п. 3 ст. 333.35 НК РФ, письмо Минфина от 16 января 2014 г. №03-05-06-03/1011).
Учтите такую деталь: по общему правилу договорная цена здания включает стоимость земельного участка под ним. Но закон или договор может предусматривать иное (п. 2 ст. 552 ГК РФ).
Налоги
Рассмотрим налоги, связанные с продажей: НДС, налог на прибыль и налог на имущество.
Налог на добавленную стоимость
Зависит ли НДС при продаже недостроя от того, жилой объект или нежилой?
Нежилой объект . Продавец должен начислить НДС по ставке 18 процентов. Для расчета нужно взять полную продажную стоимость объекта без учета НДС (п. 1 ст. 154, п. 3 ст. 164 НК РФ).
Для незавершенки момент начисления такой же, как и для любой другой недвижимости – это день передачи объекта покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимости (п. 16 ст. 167 НК РФ).
В течение пяти календарных дней со дня передачи объекта продавец должен выставить покупателю счет-фактуру (п. 3 ст. 168, подп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).
Жилой объект . Облагать ли НДС продажу недостроенного жилого дома – на сегодняшний день вопрос спорный. У судей единого мнения нет.
Позиция I. Налог надо начислить . Так считает Минфин. Аргументы следующие. Норма, освобождающая реализацию жилых домов от НДС, при продаже незавершенных жилых домов не применяется. Поскольку недостроенный дом нельзя считать жилым помещением- ведь он еще не пригоден для проживания (п. 2 ст. 15, п. 2 ст. 16 ЖК РФ).
Значит, продавец должен начислить НДС. А покупатель вправе принять предъявленный налог к вычету (письма от 13 августа 2015 г. № 03-07-11/46755, от 12 мая 2012 г. № 03-07-10/11). При этом продавец вправе принять к вычету суммы НДС с затрат на строительство, которые предъявили ему поставщики и подрядчики (ст. 171, 172 НК РФ).
Судебные решения в поддержку такой позиции – в таблице ниже.
Обратите внимание на такой момент. Допустим, застройщик строил жилой дом на продажу, То есть предполагал, что будет использовать его в операции, не облагаемой НДС (продаже жилья). И в ходе строительства не заявлял к вычету входной НДС с затрат на строительство. Если придерживаться позиции Минфина, то при реализации недостроенного дома продавец обязан начислить НДС. И при этом он получает право заявить к вычету суммы входного налога по товарам, работам, услугам, использованным для строительства дома. Минфин в таких случаях рекомендует подавать уточненные декларации по НДС и, при необходимости, по налогу на прибыль (письмо от 13 августа 2015 г. № 03-07-11/46755).
Позиция II. Налог начислять не надо . В судебной практике есть решения, в которых судьи с чиновниками не согласны. То есть арбитры приходят к выводу, что норма об освобождении в этих случаях действует и факт незавершенности строительства правового значения не имеет.
Решения в поддержку данной точки зрения — в таблице ниже.
Таким образом, если компания не начислит НДС с продажи недостроенного жилого дома, у нее есть шансы добиться поддержки в суде.
Не забывайте: суммы НДС, предъявленные в ходе строительства жилого дома, при применении льготы к вычету не принимают. Их включают в стоимость СМР на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 170 НК РФ (письмо Минфина от 15 марта 2012 г. № 03-07-10/05).
Как судьи решают споры об НДС с продажи недостроенного жилья
Налог на прибыль
Выручку в сумме договорной цены без учета НДС продавец включает в доходы (п. 1, 2 ст. 249, подп. 1, абз. 5 п. 1 ст. 248 НК РФ).
Компания признает доход на дату передачи объекта покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ). И при этом учитывает в расходах затраты на строительство объекта (абз. 1, подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ). Это подтверждает определение ВАС РФ от 17 апреля 2012 г. № ВАС-4828/12.
Если компания продала незавершенку с убытком, то она учитывает его при расчете налога на прибыль (п. 2 ст. 268 НК РФ).
Налог на имущество
Недостроенное здание (сооружение) – это не основное средство, поскольку эксплуатировать его нельзя.
Поэтому налог на имущество не платит ни продавец, ни покупатель, пока объект не достроят и он не будет готов к эксплуатации (п. 1 ст. 374 НК РФ). Это подтверждено в письме УФНС России по г. Москве от 6 мая 2016 г. № 16-15/048499.
Бухгалтерский учет
Затраты на строительство застройщик учитывает на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Так рекомендует Минфин, даже если компания строит объект для продажи (письмо от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02).
Доход от реализации незавершенного объекта, который компания строила на продажу, она признает доходом от обычных видов деятельности (п. 5, 12 ПБУ 9/99). При этом стоимость выбывающего объекта тоже относит на расходы по обычным видам деятельности (п. 5, 6 ПБУ 10/99).
При продаже объекта, который строили для собственных нужд, выручку от реализации отражают как прочий доход. А его стоимость относят на прочие расходы (п. 7 ПБУ 9/99, п. 11 ПБУ 10/99.
Доход и расход признают в бухучете на дату перехода права собственности на объект к покупателю. То есть на дату госрегистрации этого перехода (п. 16, подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99, п. 19 ПБУ 10/99).
Как учесть госпошлину
Госпошлина включается в первоначальную стоимость основных средств (п. 8 ПБУ 6/01). Но включать ли ее в стоимость объекта, построенного для продажи, нормативно не установлено. Для налога на прибыль Минфин считает, что надо включить в стоимость объекта (письма от 8 июня 2012 г. N 03-03-06/1/295 (п. 3), от 12 августа 2011 г. N 03-03-06/1/481, от 4 марта 2010 г. № 03-03-06/1/113). В то же время подпункт 1 пункта 1 статьи 264 НК РФ позволяет отнести пошлину к прочим расходам, связанным с реализацией.
Так что компания может выбрать порядок учета самостоятельно. Если спорить компания не готова, безопаснее придерживаться позиции Минфина.
Пример 1. Как отразить продажу недостроенного объекта
ООО «СтройИнвест» (застройщик) продает недостроенное нежилое здание за 1 180 000 руб. (в том числе НДС — 180 000 руб.). Компания строила его для продажи. Себестоимость объекта на момент продажи – 700 000 руб. Компания уплатила госпошлину за регистрацию права собственности на незавершенный объект – 22 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Объект передали покупателю и зарегистрировали переход права собственности в одном отчетном периоде — в июле.
Бухгалтер сделал такие проводки.
22 000 руб. – начислили госпошлину за регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства;
ДЕБЕТ 68 субсчет «Госпошлина»
1 180 000 руб. – признали доход от продажи объекта;
180 000 руб. ((1 180 000 руб. — 180 000 руб.) х 18%) – начислили НДС;
722 000 руб. (700 000 + 22 000)– списали стоимость проданного объекта;
На практике продавец может передать объект покупателю по передаточному акту до того, как право собственности перейдет к покупателю (до госрегистрации перехода права собственности). Тогда придется отразить разницы между налоговым и бухгалтерским учетом.
Пример 2. Как отразить разницы в учете
Изменим условия предыдущего примера. Предположим, что продавец передал объект покупателю по передаточному акту раньше, чем покупатель зарегистрировал переход права собственности на объект.
Бухгалтер ООО «СтройИнвест» сделал следующие записи.
Вариант I — госпошлина учитывается в стоимости объекта.
На дату уплаты пошлины:
КРЕДИТ 68 субсчет «Госпошлина»
ДЕБЕТ 68 субсчет «Госпошлина»
– 22 000 руб. – уплатили госпошлину;
722 000 руб. (700 000 + 22 000) – отразили стоимость переданного объекта;
КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
144 400 руб. (722 000 руб. x 20%) – отразили отложенное налоговое обязательство - ОНО со стоимости объекта, признанной расходом в налоговом учете.
722 000 руб. – списали стоимость проданного объекта;
ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»
КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»
144 400 руб. – погасили ОНО.
1 180 000 руб. – получили оплату от покупателя.
Вариант II — госпошлина учитывается в прочих расходах.
На дату уплаты пошлины:
ДЕБЕТ 45 субсчет «Расходы, связанные с продажей объекта недвижимости»
КРЕДИТ 68 субсчет «Госпошлина»
22 000 руб. – начислили госпошлину за регистрацию права собственности;
ДЕБЕТ 68 субсчет «Госпошлина»
– 22 000 руб. – уплатили госпошлину;
На дату передачи объекта покупателю по акту приемки-передачи:
ДЕБЕТ 45 субсчет «Объект незавершенного строительства, переданный покупателю»
700 000 руб. – отразили стоимость переданного объекта;
КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
180 000 руб. ((1 180 000 руб. — 180 000 руб.. х 18%) – начислили НДС со стоимости переданного объекта;
КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»
200 000 руб. – ((1 180 000 руб. — 180 000 руб.) x 20%) – отразили отложенный налоговый актив — ОНА с суммы дохода, признанной в налоговом учете;
ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»
140 000 руб. (700 000 руб. x 20%) – отразили отложенное налоговое обязательство - ОНО со стоимости объекта, признанной расходом в налоговом учете.
На дату регистрации перехода права собственности:
1 180 000 руб. – учли выручку от реализации;
180 000 руб. – учли начисленный при передаче НДС;
КРЕДИТ 45 субсчет «Объект незавершенного строительства, переданный покупателю»
700 000 руб. – списали стоимость проданного объекта;
КРЕДИТ 45 субсчет «Расходы, связанные с продажей объекта недвижимости»
22 000 руб. — списали госпошлину;
ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»
200 000 руб. – погасили ОНА.
КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»
140 000 руб. – погасили ОНО.
На дату поступления денег от покупателя:
1 180 000 руб. – получили оплату от покупателя.
Второй закон Мерфи гласит: всякая работа требует значительно больше времени, чем вы думаете. Мало того, зачастую она обходится намного дороже, чем планировалось. Если для завершения строительства объекта не хватает средств, то, возможно, его следует продать. Как отразить в бухгалтерском учете продажу "недостроя"?
Передача незавершенного строительства новому владельцу чаще всего происходит по договору купли-продажи, в силу которого продавец передает покупателю права собственности на предмет сделки. Переход права собственности на незавершенное строительство, как и на любой другой объект недвижимости (ст. 130 ГК РФ), требует государственной регистрации и возникает на момент внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Однако до того, как передавать право собственности покупателю, его вначале надо получить - внести в ЕГРП запись о регистрации права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости. Для этого необходимо представить в соответствующий территориальный орган Росреестра: правоустанавливающие документы на земельный участок; разрешение на строительство; документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства (ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Без наличия правоустанавливающих документов (свидетельства о регистрации права собственности на земельный участок либо свидетельства о регистрации договора аренды) застройщик не может получить разрешение на строительство, начать работы по возведению объекта. Следовательно, эти документы у застройщика уже должны быть в наличии.
Поскольку объект не завершен строительством, документами, содержащими его описание, на наш взгляд, следует признать акты приема-передачи результата работ на дату, когда застройщик принял решение приостановить возведение объекта.
Обратите внимание, что предметом сделки может быть только приостановленное строительство. Действующая стройка не признается недвижимостью, и продать ее другому лицу нельзя (Информационные письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51, 16.02.2001 N 59).
Это, с нашей точки зрения, связано также и с тем, что до передачи результата работ застройщику риск случайного повреждения или случайной гибели созданного имущества лежит на подрядчике (ст. 705 ГК РФ).
Застройщик принимает на баланс фактически выполненные результаты работ и расторгает договор с подрядчиком (или техническим заказчиком, если договоры на строительство заключались через него). В регистрах бухгалтерского учета застройщика затраты на возведение объекта недвижимости подлежат отражению на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" (если возводится объект, который застройщик намеревался использовать как основное средство) либо на счете 20 "Основное производство" (если возводится объект, изначально предназначенный для продажи).
Принятие результата работ от подрядчика (технического заказчика) подлежит отражению следующими записями:
принят результат работ от подрядчика (технического заказчика);
К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"
отражен НДС по выполненным работам;
зачтен НДС по строительно-монтажным работам, принятым от подрядчика (технического заказчика).
За регистрацию права собственности на объект недвижимости застройщик должен уплатить государственную пошлину, размер которой в настоящее время составляет 15 000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Начисление и уплата пошлины отражаются записями:
15 000 руб.
К-т сч. 51 "Расчетные счета"
15 000 руб.
госпошлина перечислена в бюджет;
Д-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы" (20 "Основное производство")
15 000 руб.
Застройщик должен передать новому владельцу незавершенного строительства права на земельный участок, на котором возводится данный объект (п. 1 ст. 552 ГК РФ). В случае если участок находится в собственности застройщика, он обязан кроме самого объекта продать новому владельцу и земельный участок, приобретенный для застройки (п. 2 ст. 552 ГК РФ). Если участок был арендован, новый владелец незавершенного строительства становится его арендатором на тех же самых условиях, что и продавец "недостроя". При этом согласия собственника участка на переоформление договора аренды не требуется (п. 3 ст. 552 ГК РФ).
Обратите внимание, что в регистрах бухгалтерского учета финансовый результат (как прибыль, так и убыток) от реализации имущества подлежит отражению на дату перехода права собственности (п. 12 ПБУ 9/99).
Между подписанием приемо-передаточного акта (исполнением договора купли-продажи) и регистрацией сделки в ЕГРП пройдет какое-то время, в течение которого фактически владельцем "недостроя" будет покупатель, а юридически - продавец.
На дату подписания акта фактическая передача объекта новому владельцу (хотя право собственности сохраняется пока у старого владельца) должна быть отражена записью по дебету счета 45 и кредиту счета 08 (96) (Письма Минфина России от 24.01.2011 N 07-02-18/01, 22.03.2011 N 07-02-10/20).
Для целей налогообложения прибыли доход от реализации недвижимости с 1 января 2013 г. подлежит начислению на дату подписания акта приема-передачи (п. 3 ст. 271 НК РФ). Соответственно, возникают налогооблагаемые и вычитаемые временные разницы, от сумм которых следует начислить отложенный налоговый актив, отложенное налоговое обязательство (п. п. 14, 15 ПБУ 18/02). В регистрах бухгалтерского учета производятся записи:
Д-т сч. 09 "Отложенные налоговые активы"
начислен ОНА;
К-т сч. 77 "Отложенные налоговые обязательства"
начислено ОНО.
В зависимости от затрат на строительство объекта и цены, предложенной за него покупателем, результатом сделки может быть как прибыль, так и убыток. Он увеличивает (уменьшает) налогооблагаемую прибыль организации с 2013 г. на день подписания приемо-передаточного акта - дату начисления дохода и списания расхода в налоговом учете.
Подчеркнем, что при этом недостроенный объект недвижимости не является основным средством. Особый порядок определения убытка от реализации объекта основных средств (п. 3 ст. 268 НК РФ) на данную сделку не распространяется.
После регистрации в Росреестре перехода права собственности продавец будет обязан начислить выручку в регистрах бухгалтерского учета с учетом НДС. В бухгалтерском учете будут произведены следующие записи:
К-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы", субсч. "Прочие доходы", (90 "Продажи", субсч. "Выручка от продаж"),
начислена выручка (с учетом НДС), подлежащая получению (полученная) от покупателя;
(90 "Продажи", субсч. "Расчеты по НДС"),
отражена сумма НДС, подлежащая получению (полученная) от покупателя в составе выручки;
списана стоимость проданного объекта.
Кроме того, необходимо будет погасить ОНА и ОНО, начисленные на дату подписания акта приемки-передачи (день признания реализации объекта недвижимости для целей налогообложения прибыли):
Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",
погашен ОНА;
К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",
погашено ОНО.
Часто возникает вопрос: необходимо ли заключение независимого оценщика при продаже объекта недвижимости с убытком?
Действующим законодательством предусмотрено обращение к оценщику для подтверждения рыночной стоимости выбывающего имущества при взносе его в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью (п. 2 ст. 15 Закона об обществах с ограниченной ответственностью), при оплате им акций акционерного общества (п. 3 ст. 34 Закона об акционерных обществах), при взносе его в паевой взнос кооператива (ст. 10 Закона о производственных кооперативах).
Указания на обязательность привлечения оценщика при реализации имущества в законодательных актах не содержится. Однако, на наш взгляд, наличие акта оценки позволит избежать недоразумений при возникновении разногласий с налоговой инспекцией (а таковые нередко возникают при заключении крупных убыточных сделок, к которым можно отнести и продажу недвижимости).
Пример. Общество с ограниченной ответственностью "Альфа" арендует земельный участок, необходимый для возведения офисного центра. Для осуществления строительства заключен договор с техническим заказчиком - ЗАО "Бета", который, согласно договору, берет на себя все функции по организации строительства и от своего имени заключает договоры с генеральным подрядчиком, поставщиками материалов и другими участниками возведения объекта.
Объект передается на баланс застройщика после полного завершения работ и получения на имя застройщика разрешения на ввод в эксплуатацию.
Застройщик в процессе возведения объекта отражает в регистрах бухгалтерского учета только затраты на арендную плату за земельный участок, на котором возводится центр.
Предположим, что арендная плата составляет 100 000 руб. в месяц (без учета НДС). Начисление ее ежемесячно отражалось записями по дебету счета 08 и кредиту счета 60.
Через полгода после начала работ ООО "Альфа" решило продать строящийся объект другому лицу. За это время расходы на аренду составили 600 000 руб. (100 000 руб. x 6 мес.).
Допустим, что на дату расторжения договора с техническим заказчиком тот предъявил документы, согласно которым фактические затраты на возведение объекта - 177 000 000 руб. (в том числе НДС - 27 000 000 руб.).
Принятие результата работ отражено следующими записями:
Д-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы" (20 "Основное производство")
К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"
150 000 000 руб.
принят результат работ от технического заказчика;
Д-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"
К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"
27 000 000 руб.
принята подлежащая оплате сумма НДС;
Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по НДС",
К-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"
27 000 000 руб.
принята к вычету сумма НДС по затратам на возведение объекта.
Для оформления права собственности на объект уплачена госпошлина. Произведены учетные записи:
Д-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" (96 "Резервы предстоящих расходов")
К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по госпошлинам",
15 000 руб.
начислена госпошлина, подлежащая уплате за регистрацию права собственности на объект недвижимости;
Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по госпошлинам",
К-т сч. 51 "Расчетные счета"
15 000 руб.
перечислена госпошлина в бюджет;
Д-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы"
К-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" (96 "Резервы предстоящих расходов")
15 000 руб.
госпошлина за регистрацию права собственности на объект недвижимости отнесена на увеличение первоначальной стоимости объекта.
Общая стоимость недостроенного объекта (с учетом арендной платы, стоимости работ и госпошлины) составила 150 615 000 руб.
Допустим, имеется покупатель, который готов приобрести незавершенный строительством объект за 165 200 000 руб. (в том числе НДС - 25 200 000 руб.).
Передача объекта подлежит отражению записью по дебету счета 45 и кредиту счета 08 на сумму 150 615 000 руб.
Для целей налогообложения прибыли на дату передачи объекта должен быть начислен доход от реализации в сумме 140 000 000 руб. и списана стоимость объекта - 150 615 000 руб. От возникшей вычитаемой временной разницы следует начислить ОНА - 28 000 000 руб. (140 000 000 руб. x 20%), произведя на эту сумму запись по дебету счета 09 и кредиту счета 68, субсчет "Расчеты по налогу на прибыль". От возникшей налогооблагаемой временной разницы необходимо начислить ОНО - 30 123 000 руб. (150 615 000 руб. x 20%), произведя соответствующую запись по дебету счета 68, субсчет "Расчеты по налогу на прибыль", и кредиту счета 77.
Убыток от реализации имущества (не являющегося объектом основных средств) в сумме 10 615 000 руб. (140 000 000 - 150 615 000) относится на уменьшение налогооблагаемой прибыли периода, в котором подписан приемо-передаточный акт.
На дату государственной регистрации перехода права собственности на проданный объект незавершенного строительства (продавец получит свой экземпляр договора со штампом "Зарегистрировано" с указанием конкретной даты) ООО "Альфа" необходимо произвести следующие учетные записи:
Д-т сч. 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"
К-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы", субсч. "Прочие доходы",
165 200 000 руб.
отражена сумма выручки от реализации объекта незавершенного строительства;
Д-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы", субсч. "Прочие расходы",
К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по НДС",
25 200 000 руб.
отражена сумма НДС, подлежащая получению (полученная) в составе выручки;
Д-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы", субсч. "Прочие расходы",
К-т сч. 45 "Товары отгруженные"
150 615 000 руб.
списана стоимость объекта;
Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",
К-т сч. 09 "Отложенные налоговые активы"
28 000 000 руб.
погашен ОНА, начисленный на дату начисления дохода для целей налогообложения прибыли;
Д-т сч. 77 "Отложенные налоговые обязательства"
К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",
30 123 000 руб.
погашено ОНО, начисленное на дату списания расходов для целей налогообложения прибыли.
Полученный убыток (10 615 000 руб.) уменьшает финансовый результат ООО "Альфа" того периода, в котором зарегистрирован переход права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости.
Литература
1. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая [принят Государственной Думой 21 октября 1994 г., с изменениями и дополнениями по состоянию на 2 ноября 2013 г.] // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
2. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть вторая [принят Государственной Думой 22 декабря 1995 г., с изменениями и дополнениями по состоянию на 23 июля 2013 г.] // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
3. Налоговый кодекс Российской Федерации: часть вторая [принят Государственной Думой 19 июля 2000 г., N 117-ФЗ, по состоянию на 28 декабря 2013 г.] // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
4. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99: Приказ Министерства финансов Российской Федерации от 6 мая 1999 г. N 32н // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 1999. N 26.
5. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет расчетов по налогу на прибыль организаций" ПБУ 18/02: Приказ Министерства финансов Российской Федерации от 19 ноября 2002 г. N 114н // Российская газета. 2003. N 4. 14 января.
Специалист регистрирующего органа выдает расписку, которая подтверждает принятие документов на госрегистрацию (п. 6 ст. 16 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). Регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи документов (п. 3 ст. 13 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).
Права на этот объект возникают у лица, финансирующего строительство (у инвестора).
Права на объект принадлежат инвестору
Если права на объект незавершенного строительства принадлежат привлеченному инвестору, застройщик (или технический заказчик) сначала передает ему по акту объект незавершенного строительства. Передачу объекта отразите в учете проводкой:
Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 08-3
- передан объект незавершенного строительства инвестору;
Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 19
- передан НДС по объекту незавершенного строительства инвестору.
Инвестор приходует этот объект, отражая его в своем учете на счете 08-3, оформляет на него право собственности и затем его продает.
Права на объект принадлежат застройщику
Если права на объект принадлежат застройщику (застройщик сам инвестирует строительство), то он регистрирует право собственности на себя и осуществляет продажу объекта.
Реализация и переход права собственности
Реализация объекта незавершенного строительства осуществляется на основании договора купли-продажи, заключенного в письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Переход к покупателю права собственности на объект незавершенного строительства нужно зарегистрировать (ст. 551 ГК РФ).
Вместе с правом собственности на объект незавершенного строительства продавец передает и право на земельный участок, занятый этим объектом. При этом продавец может быть собственником земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства, или арендовать его. Во втором случае покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец объекта незавершенного строительства. Причем реализация объекта допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором. Такой порядок следует из статьи 552 Гражданского кодекса РФ.
Документальное оформление
Передача объекта покупателю оформляется передаточным актом (ст. 556 ГК РФ). Унифицированной формы данного акта нет. Поэтому стороны могут составить акт передачи в произвольной форме . При этом акт должен содержать обязательные реквизиты, установленные пунктом 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.
Бухучет
Признание выручки отражается по кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы». При этом стоимость объекта незавершенного строительства признается прочим расходом и списывается в дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы» (п. 11, 19 ПБУ 10/99).
Реализацию объекта незавершенного строительства отразите следующими проводками:
Дебет 62 Кредит 91-1
-
отражена реализация объекта незавершенного строительства;
- начислен НДС.
Сумма уплачиваемой за регистрацию объекта госпошлины включается в состав расходов на продажу (п. 12 ПБУ 5/01) или прочих расходов (п. 8 ПБУ 6/01). Эту операцию отразите проводкой:
Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина»
- учтена госпошлина за регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.
Организация, передающая объект недвижимости, право собственности на который подлежит госрегистрации, должна списать его с бухучета в момент фактического выбытия независимо от факта госрегистрации прав собственности (письмо Минфина России от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20).
Если фактическая передача объекта совпадает с датой госрегистрации, сделайте проводку:
Дебет 91-2 Кредит 08-3
- списана фактическая стоимость объекта незавершенного строительства.
Если объект передали до перехода права собственности, в учете сделайте проводки:
Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 08-3
- списана стоимость объекта, подлежащего регистрации;
Дебет 91-2 Кредит 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости»
- признаны расходы по выбывающему объекту незавершенного строительства (после госрегистрации перехода права собственности).
Пример отражения в бухучете реализации объекта незавершенного строительства
ОАО «Производственная фирма "Мастер"» (застройщик) и ООО «Альфа» заключили договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. Земельный участок принадлежит «Мастеру» на праве собственности. Затраты «Мастера» на строительство объекта незавершенного строительства составили:
- строительные работы - 2 950 000 руб. (в т. ч. НДС - 450 000 руб.);
- цена приобретения земельного участка - 4 000 000 руб.
Стороны согласовали цену объекта незавершенного строительства в размере 8 260 000 руб. (в т. ч. НДС - 1 260 000 руб.). Объект передается покупателю после завершения госрегистрации перехода права собственности.
В бухучете «Мастера» операции по реализации объекта незавершенного строительства отражены следующими проводками:
Дебет 62 Кредит 91-1
- 8 260 000 руб. - отражена реализация объекта незавершенного строительства и земельного участка;
Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- 1 260 000 руб. - начислен НДС;
Дебет 91-2 Кредит 08-3
- 2 550 000 руб. - списана фактическая стоимость незавершенного строительства;
Дебет 91-2 Кредит 01
- 4 000 000 руб. - списана фактическая стоимость земельного участка;
Дебет 51 Кредит 62
- 8 260 000 руб. - поступили денежные средства от покупателя.
Порядок расчета налогов при выбытии объектов незавершенного строительства зависит от системы налогообложения, которую применяет организация.
ОСНО: налог на прибыль
В налоговом учете инвестора объекты незавершенного строительства, полученные по договору инвестирования в строительство, отражаются по фактическим расходам.
При продаже объекта незавершенного строительства инвестор признает доход от реализации в размере договорной стоимости без учета НДС (п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ). В состав расходов включаются затраты, связанные с созданием объекта, а также затраты, непосредственно связанные с реализацией в соответствии со статьей 268 Налогового кодекса РФ (письмо УФНС России по г. Москве от 28 февраля 2005 г. № 20-12/12075.1).
Ситуация: может ли инвестор признать в расходах стоимость реализуемого по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства, если у него отсутствуют документы, подтверждающие понесенные в процессе строительства затраты ?
Нет, не может.
Все расходы организации, признаваемые в налоговой базе, должны быть экономически обоснованны и документально подтверждены (п. 1 ст. 252 НК РФ). Поэтому списать в расходы стоимость объекта незавершенного строительства можно только при наличии документов, подтверждающих понесенные в процессе строительства затраты. Аналогичного мнения придерживается Минфин России в письме от 15 сентября 2005 г. № 03-03-02/84. При этом, по мнению контролирующего ведомства, ссылаться на отсутствие документов по причине окончания сроков их хранения организация не вправе.
Совет: есть аргументы, позволяющие учесть в расходах стоимость объекта незавершенного строительства, если у организации отсутствуют документы, подтверждающие понесенные в процессе строительства затраты. Они заключаются в следующем.
Организация обязана обеспечивать сохранность документов, подтверждающих осуществление расходов, в течение четырех лет (подп. 8 п. 1 ст. 23 НК РФ). Законодательством не предусмотрено, что организация обязана хранить документы, подтверждающие расходы, до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Никаких специальных норм, устанавливающих особые сроки хранения для первичных документов, связанных со строительством объектов, законодательство не содержит. Следовательно, отсутствие по причине истечения срока хранения документов, подтверждающих понесенные в процессе строительства затраты, не влияет на правомерность признания в расходах стоимости объекта незавершенного строительства. Есть судебное решение, подтверждающее указанную позицию (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 22 ноября 2004 г. № А56-10982/04).
Однако, руководствуясь такой позицией, организация должна быть готова отстаивать ее в суде.
Если объект незавершенного строительства реализован с убытком, такой убыток учитывается для целей расчета налога на прибыль в полной сумме (п. 2 ст. 268 НК РФ).
Если собственник передает объект незавершенного строительства безвозмездно, в налоговом учете доходов у него не возникает (ст. 249, 250 НК РФ). Остаточная стоимость и другие расходы, связанные с безвозмездной передачей объекта, при расчете налога на прибыль не учитываются (п. 16 ст. 270 НК РФ).
В бухучете организации образуется постоянная разница, которая приводит к возникновению постоянного налогового обязательства (п. 4, 7 ПБУ 18/02). При этом сделайте проводку:
Дебет 99 субсчет «Постоянные налоговые обязательства» Кредит 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»
- отражено постоянное налоговое обязательство с разницы в расходах, связанных с безвозмездной передачей объекта незавершенного строительства.
ОСНО: НДС
Реализация объектов незавершенного строительства, равно как и безвозмездная передача, облагается НДС (п. 1 ст. 39, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). При этом реализация незавершенных строительством жилых домов от НДС не освобождена (письмо Минфина России от 30 июля 2009 г. № 03-07-11/186).
Моментом определения налоговой базы в данном случае является дата перехода права собственности на незавершенный строительством объект (п. 3 ст. 167 НК РФ). Счет-фактуру выставьте не позднее пяти календарных дней со дня передачи права собственности - даты госрегистрации перехода права собственности (письмо Минфина России от 22 июля 2008 г. № 03-07-11/261, постановление ФАС Московского округа от 1 октября 2010 г. № КА-А40/11546-10).
УСН
Доход от реализации объекта незавершенного строительства продавец на упрощенке признает на дату получения денежных средств (п. 1 ст. 346.15, ст. 249, п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Так поступайте независимо от даты регистрации перехода права собственности на объект к покупателю (письмо Минфина России от 12 апреля 2013 г. № 03-11-06/2/12261).
Если инвестор платит единый налог с доходов, то стоимость объекта незавершенного строительства и расходы, связанные с его реализацией, не уменьшают его налоговую базу. Это связано с тем, что при таком объекте налогообложения инвестор вообще не учитывает никакие расходы (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).
Ситуация: может ли организация на упрощенке учесть в расходах стоимость объекта незавершенного строительства при его реализации? Организация платит единый налог с разницы между доходами и расходами. Строительство осуществлялось подрядным способом.
Нет, не может.
Возможность включения тех или иных затрат в состав расходов при расчете единого налога зависит от того, входят ли они в перечень, предусмотренный пунктом 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. Расходов в виде стоимости объекта незавершенного строительства в этом перечне нет (п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Аналогичной точки зрения придерживается Минфин России в письме от 22 мая 2007 г. № 03-11-04/2/135.
Подробнее об учете расходов при упрощенке см. Какие расходы можно учесть при расчете единого налога при упрощенке .
Безвозмездная передача объекта незавершенного строительства в расходах не учитывается (п. 2 ст. 346.16, п. 16 ст. 270 НК РФ).
ЕНВД
Если инвестор платит ЕНВД, то операции, связанные с выбытием объектов незавершенного строительства, не окажут влияния на расчет этого налога. Плательщики ЕНВД рассчитывают этот налог исходя из вмененного дохода (п. 1 ст. 346.29 НК РФ).
или , поскольку такая операция не подпадает под ЕНВД .
ОСНО и ЕНВД
Налогообложение выбытия объекта незавершенного строительства производите в соответствии с или , поскольку такая операция не подпадает под ЕНВД . Поэтому распределять расходы в виде стоимости выбывающего имущества, затрат на реализацию объекта и сумм «входного» НДС не нужно.
___________________________________ "___"___________ ____ г. (указать место заключения договора)Именуем___ в дальнейшем "Продавец", в лице _______________________, действующ___ на основании _______________________, с одной стороны, и _______________________, именуем___ в дальнейшем "Покупатель", в лице _______________________, действующ____ на основании _______________________, с другой стороны, вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. ОПРЕДЕЛЕНИЯ
1.1. Объект - незавершенное строительством ____________________________ (здание, строение, сооружение) с кадастровым (инвентарным) номером ________________________, расположенный по адресу: _______________________________, со следующими характеристиками: __________________________________________________________________________. (общая площадь, этажность объекта, иные характеристики) Объект принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации серия _______ N _____________, выданным ___________________________________________ "___"_________ ____ г. (наименование органа, выдавшего свидетельство) Строительство Объекта производится на основании разрешения на строительство, выданного ________________________________________ N _______ (наименование органа, выдавшего разрешение) от "___"__________ ____ г.Состав Объекта и его описание отражены в кадастровом паспорте, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.
1.2. Земельный участок - участок земли, расположенный по адресу: ____________________________, общей площадью ______ кв. м, кадастровый N _____________, принадлежащий Продавцу на праве _____________________ на основании _____________________________ N _____ от "___"__________ ____ г.
1.3. Разрешительная и проектная документация - документация, требуемая в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства Объекта и для его надлежащей сдачи в эксплуатацию, в соответствии с перечнем, прилагаемым к настоящему Договору.
2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
2.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя Объект, а Покупатель обязуется принять Объект и уплатить за него цену в размере и порядке, предусмотренных настоящим Договором 1 .
1 Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Условие о предмете договора является существенным условием договора (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ).
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 Гражданского кодекса РФ).
2.2. Покупателю одновременно с передачей права собственности на Объект передается право _____________________________________________ на Земельный (указать вид передаваемого права) участок 2 .
2 В случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. п. 2, 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ).
2.3. Фактическое состояние Объекта и объем выполненных работ определены Актом о текущем состоянии незавершенного строительством Объекта от "___"_________ ____ г., составленным Комиссией, назначенной ________________________ за N ______ от "___"_________ ____ г. (Приложение N 1 к настоящему Договору), и иной разрешительной и проектной документацией.
2.4. Продавец гарантирует, что Объект соответствует разрешительной и проектной документации, при его строительстве соблюдены нормы действующего законодательства Российской Федерации, иные обязательные к применению нормативы и регламенты, а также Строительные нормы и правила.
2.5. Продавец гарантирует, что Объект не продан, не подарен, никому не обещан, не является предметом залога, не обременен иными правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит.
2.6. Продавец гарантирует, что выполнил все технические условия подключения Объекта к инженерным сетям.
3. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
3.1. Цена Объекта составляет ______ (_____________) рублей, включая НДС 3 .
3 Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ).
3.2. Цена Объекта, установленная п. 3.1 настоящего Договора, уплачена на дату заключения настоящего Договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.
3.3. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект и иные, не указанные в настоящем Договоре возможные расходы, необходимые для исполнения договорных обязательств, Стороны несут в равных долях.
4. ПЕРЕДАЧА ОБЪЕКТА И ПЕРЕХОД РИСКА
4.1. В течение ______ (_____________) рабочих дней с даты заключения настоящего Договора Продавец обязан передать Покупателю Объект по передаточному акту.
4.2. Дата подписания передаточного акта является датой передачи Объекта Покупателю.
4.3. Одновременно с Объектом Продавец передает Покупателю разрешительную и проектную документацию, а также всю документацию, относящуюся к Объекту и к Земельному участку, на котором Объект расположен.
4.4. Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта переходит к Покупателю с даты передачи Объекта Покупателю по передаточному акту.
4.5. В случае передачи Продавцом Покупателю Объекта, не соответствующего условиям настоящего Договора о его качестве (п. 2.4 Договора), Покупатель вправе по своему выбору потребовать от Продавца:
4.5.1. Соразмерного уменьшения покупной цены.
4.5.2. Безвозмездного устранения недостатков Объекта в разумный срок.
4.5.3. Возмещения своих расходов на устранение недостатков Объекта.
4.6. В случае существенного нарушения требований к качеству Объекта (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.
5. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
5.1. Продавец обязан:
5.1.1. Предупредить Покупателя об известных ему как явных, так и скрытых недостатках Объекта.
5.1.2. К моменту передачи Объекта освободить его от имущества, не составляющего предмет Договора.
5.1.3. К моменту передачи Объекта погасить задолженность, связанную с Объектом, перед иными организациями.
5.1.4. Своевременно совершить все действия, требуемые в соответствии с законодательством Российской Федерации от Продавца для скорейшего переоформления на Покупателя права ________________________________________ (указать вид передаваемого права) на Земельный участок.
5.1.5. В течение ______ (____________) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора представить совместно с Покупателем в государственный регистрирующий орган комплект документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на Объект.
5.2. Покупатель обязан:
5.2.1. Уплатить цену Объекта на условиях, предусмотренных настоящим Договором.
5.2.2. Принять от Продавца Объект по передаточному акту в установленный настоящим Договором срок.
5.2.3. В течение ______ (____________) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора представить совместно с Продавцом в государственный регистрирующий орган комплект документов Покупателя, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на Объект.
5.3. Если третье лицо по основанию, возникшему до исполнения настоящего Договора, предъявит к Покупателю иск об изъятии Объекта, Покупатель обязан привлечь Продавца к участию в деле, а Продавец обязан вступить в это дело на стороне Покупателя.
6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
6.1. Продавец отвечает за несоответствие Объекта разрешительной и проектной документации в рамках, ограниченных объемом выполненных работ, зафиксированным в Акте о текущем состоянии незавершенного строительством Объекта от "___"_________ ____ г., если Покупатель докажет, что несоответствие возникло до передачи Объекта Покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
6.2. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Продавцом своих обязательств, предусмотренных пунктами 5.1.3, 5.1.4, 5.1.5 настоящего Договора, Покупатель вправе потребовать от Продавца уплаты пени в размере ____% от цены Объекта за каждый день просрочки.
6.3. В случае нарушения Продавцом обязанности, установленной п. 5.1.1 настоящего Договора, Покупатель вправе предъявить Продавцу требование об уплате штрафа в размере _____% от цены Объекта.
6.4. За неисполнение или ненадлежащее исполнение иных обязанностей по настоящему Договору Стороны несут ответственность, установленную действующим законодательством Российской Федерации.
6.5. В случае предъявления третьими лицами требований, связанных с ненадлежащим качеством работ, выполненных Продавцом на Объекте до передачи его Покупателю, в том числе в связи с нарушением обязательных нормативов и регламентов, строительных норм и правил, а также в случае причинения вреда третьим лицам в связи с несоответствием Объекта разрешительной и/или проектной документации, а также указанным нормам, если такое несоответствие возникло в результате выполнения работ Продавцом до передачи Объекта Покупателю, Продавец несет ответственность перед третьими лицами и возмещает Покупателю причиненные убытки.
7. ФОРС-МАЖОР
7.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если оно явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, а именно: пожара, наводнения, землетрясения, войны, актов или действий органов государственной власти и управления или других не зависящих от Сторон обстоятельств и если эти обстоятельства непосредственно повлияли на изменение условий исполнения настоящего Договора.
Срок исполнения обязательств отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют такие обстоятельства. Если же указанные обстоятельства будут продолжаться более __________ месяцев, каждая из Сторон будет иметь право отказаться от дальнейшего исполнения обязательств по Договору и в этом случае ни одна из Сторон не вправе требовать от другой Стороны возмещения возможных убытков, а также уплаты штрафов.
7.2. Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств по Договору, должна при наступлении, а также при прекращении указанных обстоятельств незамедлительно известить об этом другую Сторону.
8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
8.1. Все споры и разногласия, связанные с настоящим Договором, разрешаются Сторонами путем переговоров.
8.2. Если Стороны не пришли к согласию в результате переговоров споры подлежат рассмотрению в суде в порядке, установленном нормами действующего законодательства Российской Федерации.
9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
9.1. Переход права собственности на Объект подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
9.2. Все приложения и дополнения к настоящему Договору являются его неотъемлемыми частями и должны быть составлены в той же форме, что и Договор.
9.3. Настоящий Договор составлен в ________ экземплярах: по одному экземпляру для каждой из Сторон и ________ экземпляр - в государственный регистрирующий орган.
