Ни одного зарегистрированного пользователя не просматривает данную страницу
От
Всем привет!!
От
Здравствуйте. У нас 2 детей. Сначала жили с родителями, теперь снимаем жилье. Муж и я с работой, не фрилансеры. Сейчас можем взять ипотеку только с минимальным начальным взносом, но страшно. По лету уже собирались, даже одобрение получили, но в последний момент передумали. Вон сколько предприятий сейчас закрывается, стабильность оставляет желать лучшего. Не опасно ли с ипотекой связываться? Ведь в случае чего наши дети останутся на улице или их закон как-то защищает?
От
Есть возможность и желание купить жилье под сдачу. Оптимально это двушка. С этим я определился. А дальше дилемма
Своих денег хватает на квартиру в панельном доме совковой застройки, если брать что-то более приличное, придется в ипотеку влезть.
Стоит ли дополнительно вкладываться или лучше по одежке ножки протягивать?
От
Что будет с застройщиками, ипотекой и ценами на недвижимость в 2019 обсудили вместе с Сергеем Смирновым в студии M2tv.ru. Небольшой урок математики перешел в поиск дна на рынке. Дно не нашли, но местами очень мелко.
Тезисы из интервью:
Как изменятся цены на недвижимость в 2019 году.
Пройдено ли дно ны рынке недвижимости.
Как меняется ипотечная ставка и как она меняет цены на квартиры.
Как меняются цены на арендное жилье.
Приятного просмотра!
Родители, у которых родился второй или третий ребенок, хотят использовать свой сертификат, чтобы осуществить рефинансирование материнским капиталом имеющегося кредита. Когда гасится ипотека средствами маткапитала, снижается сумма переплаты.
Как правильно использовать маткапитал при рефинансировании ипотеки
Рефинансированием называется замена одного долгового обязательства на другое с более заманчивыми условиями. При этом меняется цель кредитования. Новый заем выдается на погашение старой задолженности. Ранее приобретенная недвижимость после перекредитования оказывается в залоге у банка. Рефинансирование можно осуществить в том же финансово-кредитном учреждении, в котором оформлена ипотека, или в другом.
Чтобы грамотно распорядиться материнским капиталом и рефинансирование осуществить, надо заранее ознакомиться со всеми нюансами действующего законодательства. Согласно Постановлению РФ от 12.12.2007 №862 «О Правилах направления средств семейного капитала на улучшение жилищных условий», государственными деньгами можно оплатить первый взнос и проценты по займу. Их можно направить на погашение основного долга и ранее предоставленного кредита на приобретение недвижимости.
При использовании маткапитала для оплаты первого взноса банки предлагают более высокий процент по кредиту и относительно небольшой период кредитования. Хотя погашать сумму первого взноса за счет средств государства удобно, размер общей переплаты может оказаться большим.
Более привлекательным вариантом для семьи с детьми является использование государственных денег для оплаты основного долга. При погашении ипотеки уменьшается задолженность. Поскольку процент начисляется на оставшуюся часть, снижается сумма, начисленная по процентам.
Направить маткапитал на оплату процентов по займу родителям выгодно в том случае, если они не собираются досрочно погашать кредит после рефинансирования. После оплаты процентов сумма ежемесячного взноса уменьшится. Если каждый месяц вносить сумму, которая больше необходимой, можно уменьшить срок выплаты займа.
Чтобы использовать материнский капитал для рефинансирования, в отделение Пенсионного фонда надо предоставить заявление, сертификат на маткапитал, паспорт мамы и копии договоров (первоначального ипотечного и на рефинансирование). Также необходимо предъявить справку из банка о сумме задолженности по кредиту и документы о праве на недвижимость.
Если договор кредитования оформлен на отца ребенка, надо приложить его паспорт и брачное свидетельство (или их заверенные копии). В Пенсионном фонде потребуют заверенное нотариусом согласие заемщика оформить имущество на всех членов семьи (жену, детей).
Для получения ипотечного рефинансирования сотрудникам финансового учреждения надо предъявить справку из Пенсионного фонда о наличии остатка маткапитала, паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, брачное свидетельство, справки от работодателей о трудоустройстве и доходах, а также справку из банка о сумме долга по займу и документы на недвижимость.
Перед тем как будет использован материнский капитал на рефинансирование, надо оценить все риски. Процедура перекредитования требует дополнительных затрат времени и средств. Заемщику придется оплачивать услуги по переоценке имущества, получать техническую документацию, заключать новый договор страхования, оплачивать банковские комиссии, госпошлину на повторную регистрацию и услуги юриста, тратить время и деньги на поездки в банк, сбор справок.
Если используется материнский капитал, рефинансирование иногда осуществляют с увеличением периода кредитования и процентных пунктов. Для заемщиков, возраст которых приближается к пенсионному, такие условия могут быть неприемлемыми. Если перекредитование становится невыгодным, стоит подумать, как погасить основной долг по ипотеке, не осуществляя рефинансирования.
Можно ли рефинансировать ипотеку, если был использован маткапитал
Если заемщик хочет сделать рефинансирование после того, как он направил маткапитал на первичную ипотеку, банк ему может отказать. Когда кредитование ипотечное осуществляется с привлечением государственной помощи, заемщики берут на себя обязательство наделить правом собственности на приобретенную недвижимость всех членов семьи. При этом свои доли получают дети, не достигшие совершеннолетия.
Если маткапитал был направлен на первичную ипотеку и заемщик выполнил свое обязательство, рефинансирование сделать не удастся. После раздела имущества на доли заемщик перестает быть единственным владельцем жилья. Квартиры, совладельцами которых являются несовершеннолетние дети, финансовые учреждения стараются не оформлять в залог.
Если банк возьмет такую квартиру в залог, он не сможет ее продать, когда заемщик откажется выплачивать задолженность по кредиту. Хотя жилье приобреталось заемщиком, его совладельцами являются несовершеннолетние дети. Согласно российскому законодательству, родители не могут распоряжаться имуществом детей, а дети не несут ответственности за обязательства своих родителей.
На выполнение обязательств по разделу приобретенного ранее имущества между членами семьи законом выделен полугодовой период. Отсчет ведется с момента снятия всех обременений. Если обратиться в банк с документами на рефинансирование в течение этих 6 месяцев, можно оформить сделку. Пока заемщик не выделил долю, ипотека может быть перекредитована. После рефинансирования можно использовать материнский капитал, если остались средства.
Если маткапитал был использован на оплату задолженности, но доли на членов семьи еще не выделены, для осуществления рефинансирования первый банк должен снять обременение с имущества сразу после погашения всей суммы долга другим финансовым учреждением. Как только обременение будет снято, у родителей останется 6 месяцев на выделение долей детям.
Можно ли использовать материнский капитал после рефинансирования
Согласно Постановлению РФ от 12.12.2007 №862 «О Правилах направления средств семейного капитала на улучшение жилищных условий», возможно рефинансирование с привлечением денег материнского капитала. При этом обязательства по обоим займам должны появиться у заемщика до получения права на помощь государства. Вне зависимости от кредитных обязательств сертификат на материнский капитал можно применять только при оформлении первичной ипотеки.
Для использования маткапитала надо успеть оформить рефинансирование до рождения второго или последующего ребенка. Если сертификат уже получен, рефинансировать ипотеку с привлечением денег материнского капитала не удастся, даже если государственная помощь не была потрачена.
В данном случае можно направить государственные деньги на оплату взятого ранее первичного кредита. Такой вариант выгоден, если невыплаченная сумма задолженности сопоставима с размером государственной помощи. Оплата ипотечного кредита материнским капиталом приведет к сильному уменьшению суммы долга. Оплатить его будет несложно, даже если процент будет высоким, поскольку общая сумма переплат будет небольшой. После использования государственной помощи на погашение задолженности по ипотеке заемщик может потерять право на рефинансирование.
Если сумма долга большая и гасить ее надо будет длительное время, лучше осуществить рефинансирование со снижением банковских ставок. Во время выплаты кредита с низким процентом размер переплат может уменьшиться на сумму, сопоставимую с государственной помощью. В таком случае после рождения ребенка капитал можно использовать на другие нужды.
Как к этому относятся банки
Хотя банкам выгодно привлечь государственные деньги, они неохотно используют материнский капитал при перекредитовании ипотеки. На счет финансового учреждения деньги поступают только через 2-3 месяца.
При рефинансировании заключается договор на погашение обязательства перед третьим лицом, а не на покупку недвижимости, как предусмотрено законом о материнском капитале. Такая сделка является финансовой операцией, которая несет в себе риски для финансового учреждения. Если будет доказано право несовершеннолетних детей на используемую в качестве залога недвижимость, финансовое учреждение может не вернуть свои деньги.
Погашение ипотеки материнским капиталом позволяет уменьшить сумму, начисляемую по процентам. Банки не хотят заниматься рефинансированием выданных ранее займов и использовать государственные средства из-за потери запланированной прибыли. Поэтому для рефинансирования лучше обратиться в другой банк. Другим финансовым учреждениям выгодно увеличить кредитный портфель, привлекая новых заемщиков.
Финансовые учреждения могут отказать заявителю по разным причинам. Банк не примет документы без справки из Пенсионного фонда о наличии у заемщика средств материнского капитала. Причиной отказа может быть ошибка в документах или предоставление заявителем неправдивой информации. Проблемы нередко возникают у людей, которые переехали в другие регионы. У них банки могут потребовать подтвердить получение сертификата в другом городе. Невозможно использование программы без свидетельства о праве собственности на жилье.
Ситуация с рефинансированием неоднозначная, поэтому при получении отказа банка отчаиваться не нужно. Чтобы повысить вероятность использования маткапитала после рефинансирования ипотеки, надо обращаться в крупные государственные или подконтрольные госструктурам финансовые учреждения. Они сотрудничают с Пенсионным фондом и предлагают кредитные программы, в которых предусмотрена оплата материнским капиталом.
Перед оформлением документов на перекредитование надо поинтересоваться, какой банк чаще соглашается финансировать ипотеку маткапиталом. Из всех финансовых учреждений, работающих с программой материнского капитала, нужно выбрать то, в котором самые выгодные условия.
Даже если банк отказался использовать государственные средства для рефинансирования, можно попытаться убедить сотрудников финансового учреждения в своей платежеспособности. Банки нередко идут навстречу клиентам. Увеличивает шансы заемщика хорошая кредитная история, а также высокие и стабильные доходы.
Так же можете в комментарии или задать вопрос
Навигация по статье
Начало 2018 года охарактеризовалось рекордным снижением банковский ставок. Еще в 2017 они опустились до 10%, а Сбербанк предложил гражданам оформить жилищный кредит в новостройке от 7,4% годовых .
Согласно заявлению Президента российская экономика способна поддержать снижение ставок по ипотечному кредитованию до 6%. Эксперты соглашаются, что с нынешними темпами развития страны осуществить задуманное возможно к началу 2019 года.
Вторым нюансом является возможность погасить за счет финансовой поддержки только первый заем . Выплатить средства, выданные на рефинансирование кредита, с помощью материнского капитала невозможно.
Банки отказывают в рефинансировании жилья с несовершеннолетними собственниками, так как по закону они не несут обязательств перед залогодателем. Имущество родителей и детей четко разделено законодательством. Другими словами, если совершеннолетний гражданин перестанет выплачивать ежемесячный платеж, привлечь к ответственности ребенка не получится, он защищен органами опеки и попечительства.
Если семья задумалась о рефинансировании после рождения второго ребенка, существует 2 способа решения вопроса:
- погасить первичный кредит с помощью маткапитала , но тогда велик шанс получить отказ от банка в рефинансировании;
- попытаться обойти закон и использовать материнский капитал на выплату второго кредита (рефинансирование), но есть риск потерять право на материальную поддержку.
Если сумма по кредиту равна или меньше суммы по сертификату, первый вариант более выгоден и не требует нарушения закона.
Проведение рефинансирования после привлечения средств маткапитала
Если родители уже подписали ипотечный договор с банком, для привлечения государственной поддержки они должны дать письменное согласие . Документ заверяется у нотариуса и предъявляется в ФМС не позднее 6 месяцев с момента выплаты ипотеки. Рефинансирование при использованном капитале разрешено проводить в эти полгода, пока дети еще не получили свои доли.
Предоставление подобной услуги сопряжено с рисками для финансовых организаций, поэтому не все банки согласятся с подобным решением. Наиболее лояльно к рефинансированию при использованном материнском капитале относятся:
- ВТБ24;
- Сбербанк;
- Альфа-банк.
У заемщиков с хорошей кредитной историей и имеющих зарплатные карты в одном из вышеперечисленных банков больше шансов оформить рефинансирование.
Процесс рефинансирования сопряжен с временными и финансовыми затратами, например, на переоценку недвижимости и комиссию банка. Популярным способом уменьшить ежемесячные выплаты является увеличение срока займа , но гражданам пенсионного возраста банки могут отказать. Перед привлечением государственной поддержки для операций с ипотечным кредитованием необходимо оценить свои возможности и ознакомиться с условиями рефинансирования.
Владельцы материнских сертификатов все чаще вкладывают маткапитал в приобретение жилья по ипотечной программе кредитования. Год от года ставки по ипотеке снижаются, поэтому заемщики задаются актуальным вопросом - как снизить выплаты за ипотечную квартиру, купленную с использованием средств маткапитала. Сегодня банки предлагают разнообразные программы по перекредитованию займов. Однако если квартира была куплена в ипотеку и для погашения части займа использовался маткапитал, то рефинансирование такой сделки не всегда представляется возможным.
Понятие «рефинансирование кредита»
Рефинансирование кредита – распространенный финансовый механизм, позволяющий заемщику изменить условия своего займа на более выгодные. Рефинансирование или перекредитование предполагает получение заемщиком нового кредита для погашения предыдущего. При этом меняется процентная ставка и срок займа, что позволяет клиенту быстрее погасить долг.
Перекредитование можно проводить разными способами. Варианты рефинансирования:
- Оформление в своем банке (реструктуризация займа). Клиент оформляет новый кредит на более выгодных условиях и частично или полностью гасит им предыдущий долг.
- Оформление кредита в новом банке - на досрочное закрытие ипотеки, выданной первым банком. Клиент оформляет кредит в новой организации, которая перечисляет деньги первой организации. В случае если сумма второго кредита превышает сумму старого долга, то оставшаяся часть денег подлежит использованию клиентом по своему усмотрению на личные нужды.
Если старый кредит был залоговым, то есть что-либо находилось в залоге у банка (например, ипотечная квартира), то проводят перерегистрацию залога на новый банк. В период, пока залог числится за старым банком, устанавливают повышенную процентную ставку. Как только залог переоформят в новую кредитную организацию, процент уменьшится и сумма ежемесячных выплат станет меньше.
Перекредитование в своем же банке не требует перерегистрации залога, поэтому клиент может минимизировать свои расходы и сэкономить время. Однако не все банки охотно соглашаются рефинансировать свои собственные займы.
Материнский капитал и ипотека
В 2017 году сумма денег по материнскому сертификату составляла 453 тыс. рублей. Обналичить эти деньги законным путем невозможно, поэтому основная масса российских семей вкладывает эти средства в покупку новой квартиры или на реконструкцию уже имеющегося дома. Материнский капитал можно использовать на приобретение нового жилья по ипотечному кредиту. Деньги могут быть направлены либо на уплату первого взноса при получении нового займа на квартиру, либо на погашение долга по ранее взятому займу.
Условия и порядок погашения ипотечного кредита материнским капиталом
Самый распространенный вариант обналичивания средств материнского капитала – покупка жилья в ипотеку с внесением первого взноса суммой маткапитала. Владелец сертификата оформляет в банке ипотечный кредит на квартиру и подает необходимые документы в региональный пенсионный фонд. Дожидаться пока ребенку исполнится 3 года не обязательно. Покупку ипотечного жилья разрешено начинать с момента получения сертификата.
Заемщик обязан иметь постоянную работу и безупречное кредитное прошлое. Ипотечное жилье оформляется в обременение, то есть является собственностью банка до то пор, пока заемщик полностью не погасит ипотеку. После полной уплаты долга и процентов обременение будет снято с квартиры и недвижимость перейдет в полную собственность клиента.
Хозяин сертификата находит подходящее жилье и в банке оформляет договор займа. После оформления займа документы направляются в ПФ РФ. ПФ рассматривает заявку и перечисляет деньги маткапитала на счет банка, покрывая заемщику этой суммой первый взнос или часть основного долга. В результате сумма ежемесячного платежа уменьшается и человек закрывает ипотеку в более короткие сроки. Образец заявления в пенсионный фонд можно найти в нашей статье.
Общий порядок погашения ипотеки средствами маткапитала:
Можно ли рефинансировать ипотеку, оформленную с использованием материнского капитала?
По закону после получения средств по материнскому сертификату необходимо произвести выделение долей жилплощади детям. Например, в семье из четырех человек квартиру делят на 4 равные доли и наделяют ими мужа, жену и обоих детей. Такой механизм призван защитить интересы детей в будущем. Однако на сегодняшний день выполнение данного требования никак не отслеживается государством. На практике многие люди, оформившие жилье в ипотеку с привлечением средств маткапитала, не выполняют данное законодательное требование и не выделяют доли своим детям.
Рефинансирование ипотеки с привлечением материнского капитала возможно лишь в том случае, когда дети юридически не наделены долями жилплощади. В этой ситуации можно обратиться в банк с просьбой рефинансировать ипотеку.
Однако не каждый банк берется за перекредитование ипотечного жилья, даже при условии ненаделения детей долями. Материнский капитал несет определенные риски для банковских организаций, поэтому они могут отказать в просьбе заемщику без объяснения причин.
В случае, если заемщик оказался законопослушным и выделил детям доли собственности, ни один банк не возьмется за рефинансирование. Жилье находится в залоге у банковской организации до момента полного погашения долга. Теоретически возможна ситуация, когда заемщик окажется неплатежеспособным и не сможет полностью выплатить сумму по ипотеке. Тогда банк забирает квартиру себе в счет невыплаченного долга. Однако если в этой квартире есть доли у несовершеннолетних детей, то банк не сможет забрать недвижимость, потому что по законодательству дети не отвечают за долги своих родителей.
В свое время ставки по ипотечным займам поднялись до максимума, ныне же они показывают совсем другое. А именно рекорды минимума. Это сразу же вывело ипотеку на первые места в рейтинге наиболее популярных банковских программ.
Простая статистика показывает, что раз идет снижение ставок по кредиту, соответственно, снижаются ставки и по его рефинансированию.
Те, кто использовал для погашения ипотечного кредита возможности материнского капитала, интересуются, а возможно ли перекредитовать такой заем после использования материнского капитала. А также многих интересует использование маткапитала после рефинансирования ссуды.
Итак, воспользоваться государственной помощью могут следующие лица:
- Женщины, родившие (усыновившие) второго (или последующего) ребенка в срок с 1 января 2007 года по нынешнее время. Но только при условии, что они не воспользовались сертификатом ранее.
- Мужчина, если он является единственным родителем (усыновителем) ребенка за тот же отчетный период, что указан выше. И при тех же условиях – то есть ранее не воспользовался госсубсидией.
- Сертификатом могут воспользоваться и сами дети, если родители умерли. Это право дается старшему ребенку в семье, но только при условии его несовершеннолетия. Также такое право дается детям до 23 лет при условии их заочного обучения.
На что можно потратить средства капитала
Согласно последним изменениям в законодательстве, выделяемые государством средства можно потратить на следующие цели:
- Приобретение в собственность жилья на первичном или вторичном рынке. Также можно купить частный дом.
- На постройку жилья.
- Улучшение имеющихся жилищных условий.
- Женщина может увеличить накопительную часть своей будущей пенсии.
- Средства можно потратить на адаптацию и социализацию детей-инвалидов.
- На последующее обучение детей.
Законодательство также предусмотрело некоторые запреты на использование средств сертификата в непредусмотренных целях:
- Имеется ограничение по возрасту дитя. Пока ему не исполнится три года, капитал нельзя использовать. Исключение только одно – им гасится часть ипотеки.
- Сертификат нельзя обналичить. В редких случаях дозволяется обналичить лишь 25 тысяч из всей суммы.
- Капиталом нельзя погасить долги по другим кредитам.
- Недвижимость на капитал можно приобрести только внутри страны.
- Приобрести можно только целую часть недвижимости – всю квартиру или отдельную комнату. Нельзя приобретать долю в жилье.
Перекредитовавание ипотеки при использованном капитале
Возможно ли это? Рассмотрим более подробно.
На первый взгляд, данная процедура принесет выгоду всем сторонам. Старый банк закрывает кредит, клиент получает новую ипотечную ссуду по существенно низким ставкам. А новый банк получает нового клиента и, вполне возможно, постоянного.
На деле же банки нередко отказываются от такой сделки. В чем скрывается подвох, почему кредитные организации не дают свое согласие?
Все дело в условиях использования капитала, если родители его использовали для погашения ипотеки, то по закону они обязаны выделить детям долю в жилье после того, как кредит будет погашен. И банки, беря в залог такое жилье, весьма рискуют. Ведь если заемщик будет недобросовестно выполнять свои обязательства, говоря проще, не будет платить, то банк по закону ничего не сможет сделать с залоговым имуществом по причине того, что в нем прописаны несовершеннолетние жильцы. Тем более что по закону дети за долги родителей не отвечают. Многие недобросовестные клиенты этим положением закона пользуются.
Неужели выхода нет? Почему нет, имеется. Законодательство дает полгода родителям после погашения займа на выделение детям положенных им долей. И специалисты рекомендуют использовать данный срок для оформления рефинансирования, пока малыши не вступили в свои законные права. На такую процедуру в основном идут крупные учреждения – Сбербанк, ВТБ24 и др.
Использование маткапитала после рефинансирования
Нередко случается так, что граждане используют положенный им капитал только после того, как прошли перекредитование. Хотя задача кажется более простой по сравнению с вышеописываемой ситуацией, но здесь также имеются свои тонкости.
Основное требование – это оформить ипотеку до того, как у семьи появилось право на использование маткапитала. Если же они взяли ссуду после, то тут только два выхода:
- Заплатить маткапиталом за первый кредит и не использовать рефинансирование.
- Перекредитоваться в другом банке на более выгодных условиях. Но положенный сертификат придется использовать в других разрешенных целях.
Из всего вышеуказанного следует простой вывод – использовать маткапитал после рефинансирования для погашения нового кредита нельзя.
Что еще
Порадовавшись возможности рефинансирования ипотеки с материнским капиталом, не стоит забывать, что данная процедура не бесплатна – клиенту необходимо оплатить банковские комиссии, переоценку имущества. Поэтому необходимо крепко подумать, а нужна ли вам эта процедура.
Если вы еще не воспользовались положенным сертификатом, а сумма основного долга по ипотеке практически перекрывается суммой капитала, то лучше использовать его, чем идти на рефинансирование ссуды.
Вообще специалисты советуют соглашаться на перекредитацию только в одном случае – основная сумма долга довольно существенная. В этом случае величина экономии перекрывает сумму капитала. То есть вы получите возможность сохранить гораздо больше, чем имели.
