Вне зависимости являетесь Вы собственником земельного участка или арендуете его у государства, кадастровая стоимость будет являться базой для расчета налога на землю или величины арендных платежей. В обоих случаях перед собственником или арендатором возникает обязательство по оплате налога или арендных платежей, в связи, с чем величина кадастровой стоимости земельного участка приобретает ключевое значение. Оптимизировать сумму налога на землю и величину арендных платежей возможно путем оспаривания кадастровой стоимости, а именно приравнивание ее к рыночной величине. Для инициализации процесса оспаривания на первом этапе необходимо подготовить отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, при чем, оценка рыночной стоимости проводится ретроспективно, то есть на дату определения кадастровой стоимости. Это требуется, что бы кадастровая и рыночная стоимости были сопоставимы, а разница между ними обуславливалась не изменением конъюнктуры рынка, а не точностью определения кадастровой стоимости. Отчет об оценке должен быть подготовлен на бумажном носителе, а также в электронном виде подписанный электронной-цифровой подписью оценщика и оценочной организацией.
После готовности отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, лицо, оспаривающее кадастровую стоимость собирает необходимый пакет документов, требуемый для обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и подает заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.
К заявлению об оспаривании прилагается следующий перечень документов:
1) выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
2) копия правоустанавливающего или право удостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
3) отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.
4) Доверенность на представление интересов в случае если Заявление подается не собственником
В случае предоставления полного пакета документов, в срок не более 30 календарных дней, комиссия обязана рассмотреть заявление о пересмотре кадастровой стоимости и вынести свое решение. Корректировать стоимость оспариваемого земельного участка, указанную в отчете об оценке комиссия не может. Иными словами заявитель получает положительное решение – комиссия соглашается с величиной рыночной стоимости указанной в отчете об оценке, или выносит отрицательное решение. В случае получения отрицательного решения кадастровая стоимость остается на прежнем уровне. В соответствии с законодательством обращаться в комиссию можно неоднократно, за исключением случаев, когда кадастровая стоимость земельного участка ранее уже была оспорена.
В случае получения заявителем отрицательного решения комиссии, следующим шагом на пути к снижению кадастровой стоимости является обращение в суд. По завершении судебного процесса, и прохождении всех судебных инстанций, которых может быть несколько, лицо оспаривающее кадастровую стоимость земельного участка получает решение суда, а в случае обжалования судебного решения еще и апелляционное определение. Каким бы долгим не был процесс оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в суде, результатом рассмотрения административно-искового заявления будет документ, указывающий величину кадастровой стоимости, а так же дата начала её действия для целей предусмотренных законодательством.
С вступлением в действие Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ в соответствии с ст. 22 обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости перестает быть обязательным как для заявителей физических лиц, так и юридических лиц. Напомним, что ранее юридические лица обязаны были соблюсти досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости и должны были обратиться в комиссию по рассмотрению споров о порядке определения кадастровой стоимости.
При возможности выбора инстанции для первичного обращения с целью снижения и оспаривания кадастровой стоимости перед заявителем встает вопрос, какой путь выбрать. Каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы, но это тема для отдельного повествования.
В конечном счете, каким бы ни был путь оспаривания, заинтересованное лицо получает документ, устанавливающий кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости. Именно на основании этого документа в Фонд данных Государственной кадастровой оценки вносится достоверная информация о величине кадастровой стоимости, которая в последующем используется для расчета налога на землю, арендных платежей, а также для перерасчета платежей за прошлые периоды и возврата излишне уплаченных денежных средств.
До недавнего времени налог на имущество, а также земельный налог исчислялись исходя из инвентаризационной стоимости объекта недвижимости. В 2017 году земельное законодательство пополнилось новым нормативным актом. С вступлением в силу федерального закона «О государственной кадастровой оценке» изменился и порядок расчета земельного налога и арендных платежей. Закон предусматривает исчисление их исходя из кадастровой стоимости.
Порядок расчета кадастровой стоимости земли
Положения законодательства предполагают, что кадастровая стоимость земли должна быть равной или максимально приближенной к рыночной цене земельного участка, при этом переоценка должна проводиться не чаще чем раз в три года, но и не реже чем раз в пять лет. Для Москвы и Санкт-Петербурга эти сроки несколько иные – не реже 1 раза в 3 года.
При расчете кадастровой стоимости земельного участка будут учитываться многие факторы:
- общая ситуация в экономике России в целом и отдельных регионов, в частности;
- обстановка на рынке недвижимости, наличие и изменение спроса на земли различных категорий;
- категория и назначение земель;
- иные факторы, учитывающие принадлежность земельного участка к определенной оценочной зоне, установленной в регионе.
Поскольку механизм расчета кадастровой стоимости земли еще не доведен до совершенства, нередки случаи, когда рассчитанная по методике кадастровая стоимость земельного участка оказывается в несколько раз выше рыночной цены и в десятки, а то и в сотни раз превышает инвентаризационную, которая раньше учитывалась для исчисления земельного налога. В результате в суды стало поступать много исков об обжаловании кадастровой стоимости земельного участка.
Как оспорить кадастровую стоимость
До того, как подавать иск в суд, с вопросом о том, как оспорить кадастровую стоимость земельного участка , лучше обратиться к юристам нашей организации. Мы оказываем бесплатные консультации по земельному праву, в том числе по законодательству, устанавливающему порядок кадастровой оценки земли.
Для оспаривания стоимости необходимо доказать, что расчет произведен неверно. Если получится добиться изменения кадастровой оценки, можно будет произвести перерасчет земельного налога, но только за тот налоговый период, в котором было подано заявление о переоценке земельного участка, за прошлые периоды это сделать не получится.
Узнать кадастровую стоимость каждого земельного участка можно на официальном сайте Росреестра, где содержатся данные обо всех объектах недвижимости. Чтобы понять, что для перерасчета есть основания, необходимо сравнить кадастровую стоимость, утвержденную на определенную дату, и реальную рыночную цену на данный земельный участок на ту же дату.
- недостоверность данных о земельном участке как объекте недвижимости, которые использовались при расчете кадастровой стоимости;
- установление рыночной стоимости земельного участка на ту же дату, на которую произведена кадастровая оценка.
Недостоверными данными считаются неверные сведения о земельном участке, содержащиеся в государственном кадастре, либо неправильное определение условий, повлиявших на кадастровую оценку, а именно:
- местоположение участка;
- категория земель;
- целевое назначение и разрешенное использование;
- иные факторы.
Доказывать наличие оснований, дающих возможность оспорить кадастровую стоимость, придется заявителю. Учитывая сложность земельного законодательства, без специальных юридических знаний сделать это затруднительно. Наши земельные адвокаты окажут бесплатную консультационную помощь, разъяснят положения закона о кадастровой оценке.
Опытные юристы оказывают следующие виды услуг:
- анализ конкретной ситуации и прогнозирование перспективности дела: есть ли шансы оспорить кадастровую оценку;
- в случае наличия оснований – подбор доказательной базы, подготовка искового заявления;
- защита интересов заявителя в суде.
Одного понимания, что утвержденная в Росреестре стоимость земельного участка не соответствует реальной цене, – мало. Важно знать, как обжаловать кадастровую стоимость, какие аргументы станут убедительными для суда. И в этом случае только грамотный адвокат поможет добиться положительного результата.
Для начала необходимо определиться с понятием кадастровой стоимости земельного участка. Не стоит путать ее с рыночной стоимостью земли (хотя эти характеристики коррелируют между собой). Кадастровая стоимость является некой усредненной величиной, формируемой на базе массовой оценки большого количества земельных участков. Нужна она, в первую очередь, государству для определения размера налогообложения, а также осуществления различных регулятивных функций.
Гарантируем положительный результат!
Наше максимальное снижение кадастровой стоимости!
Положительных заключений СРО на наши отчёты.
Но всегда ли государственная оценка кадастровой стоимости земельных участков является справедливой? Оказывается далеко не во всех случаях. Она может значительно отличаться от рыночной, причем в любую сторону.
Наша компания оказывает услуги в сфере оспаривание кадастровой стоимости земельных участков и других объектов недвижимого имущества. Мы работаем как с частными лицами, так и с представителями крупного бизнеса. Зачастую наши клиенты сталкиваются с серьезной проблемой, когда при оценке кадастровой стоимости земельных участков цена оказывается существенно выше рыночной из-за несовершенства механизма ее определения. А это в результате приводит к увеличению налогов и снижению рентабельности бизнеса. Почему так получается? Можно столкнуться как минимум с тремя причинами.
- Исполнитель (компания, выигравшая государственный конкурс) оценивает недвижимость на основании данных из открытых источников. Однако указываемая в них стоимость участков обычно выше, чем итоговая цена сделки.
- Определение кадастровой стоимости земли часто ведется без учета индивидуальных особенностей конкретного участка. А ведь каждый из них может характеризоваться различной транспортной доступностью, имеющимися коммуникациями, гидрологическими особенностями и так далее.
- Земельный участок может быть неверно причислен к тому или иному виду разрешенного использования. Это приводит не только к многократному увеличению налога, но и к серьезным юридическим проблемам.
К счастью, кадастровая стоимость земли может быть пересмотрена на основании проведения независимой оценки объекта недвижимости. Обращайтесь к нашим менеджерам, и мы подскажем, как это сделать.
Показатели практики НЭО «ВЕГА»
- 60% юридических лиц, оспоривших кадастровую стоимость недвижимости получили положительный результат на этапе обращения в Комиссию при Росреестре
- 40% юридических лиц, оспоривших кадастровую стоимость недвижимости получили положительный результат по решению суда
- 55% юридических лиц, оспоривших кадастровую стоимость недвижимости снизили кадастровую стоимость на 30-60%
- 45% юридических лиц, оспоривших кадастровую стоимость недвижимости снизили стоимость более, чем на 60%
Данные представлены за 2016 год.
Мы гарантируем оспаривание кадастровой стоимости!
В случаи отрицательного решения мы вернем 100% Стоимости наших услуг.
Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка?
Внесудебный порядок.
Осуществляется посредством обращения в специальную Территориальную комиссию. Основанием оспаривания может быть как недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении кадастровой стоимости, так и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. При оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, его рыночная стоимость определяется на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка прилагаются:
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
- нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
- отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
Судебный порядок.
Применяется в соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности. Для этого можно обратиться в суд с иском об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, определенной на основании оценки независимой организации. Второй вариант – потребовать назначение судебной экспертизы.
Если для процедуры оспаривания (судебной или внесудебной) вам требуется доступная по цене независимая оценка кадастровой стоимости земельного участка, компания «Вега» готова предложить весь спектр услуг в данной сфере. Мы гарантируем:
- профессиональное юридическое сопровождение всех судебных исков;
- квалифицированные консультации по любым вопросам кадастровой стоимости земли;
- грамотную экспертизу обоснованности установленной кадастровой стоимости;
- своевременные отчеты о выполненной работе и полную прозрачность нашего сотрудничества.
Звоните нам прямо сейчас по указанным на сайте телефонам.
Цели оспаривания кадастровой стоимости земли
Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка может быть востребованно для следующих целей:
- уменьшение налоговых платяжей собственника земли;
- уменьшении стоимости выкупа земельного участка;
- уменьшении велечины арендной платы за земельный участок.
В настоящий момент у собственников объектов недвижимости часто складывается ситуация, при которой кадастровая стоимость их недвижимости, которыми они владеют, в несколько раз превышает их рыночную стоимость. Такое положение дел невыгодно собственнику и хорошим вариантом для него будет снижение кадастровой стоимости земельного участка, здания, квартиры.
Мы помогаем Вам экономить за счет снижения налоговой нагрузки.
С нашей помощью кадастровая стоимость будет оспорена!
| Стоимость работ "под ключ"* | Оценочные услуги | |
| Предварительный анализ целесообразности оспаривания кадастровой стоимости | Бесплатно | Бесплатно |
| Жилой дом | от 75 000 | от 12 000 5-7 р.д. |
| Земельный участок (ИЖС, СНТ) | от 75 000 | 8 500 5 р.д. |
| Земельный участок для коммерческого использования | от 85 000 | от 30 000 5-7 р.д. |
| Квартира | от 50 000 | от 5 500 3-4 р.д. |
| Коммерческая недвижимость (здания, помещения) | от 75 000 | от 30 000 5-7 р.д. |
| Гараж, машиноместо, гаражный кооператив и т.п. | от 85 000 | от 10 000 5-7 р.д. |
* работы "под ключ" включают в себя ведение Вашего дела от момента обращения в нашу компанию до момента внесения записи в Росреестр о снижении кадастровой стоимости
. . . . . . . . |
Порядок оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости
Весь процесс по оспариванию кадастровой стоимости прописан в Федеральном законе от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" , а так же на сайте Росреестра
Если кратко, то:
1. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Это значит, что юридические лица обязательно должны пройти комиссию.
2. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Таким образом, если на то есть основания, с нашей помощью ваша кадастровая стоимость будет оспорена!
По нашему опыту размер снижения кадастровой стоимости колеблется в интервале от 30 до 90%.
Сроки зависят от многих факторов (кто собственник, идем ли мы в комиссию и т.п.) и находятся в интервале от 30 дней до 60 месяцев.
Что надо сделать для того что бы оспорить кадастровую стоимость?
В этом случае вероятность положительного решения о приведении кадастровой стоимости к рыночной высока.
Документы, необходимые для проведения оценки
ВАРИАНТ 1. Оценивается земельный участок без построек . В этом случае необходимо предоставить документы в соответствии со следующим перечнем:
ВАРИАНТ 2. Оценивается земельный участок, на котором есть строения . В этом случае необходимо предоставить документы в соответствии со следующим перечнем:
1. Правоустанавливающие документы: Свидетельство о собственности на землю/договор аренды земельного участка с приложениями
2. Кадастровый паспорт с ситуационным планом
3. В случае если участок находится в собственности, необходимо предоставить справку о первоначальной балансовой и остаточной стоимости с указание даты постановки на бухгалтерский учет
4. Правоустанавливающие документы на строения: Свидетельство о собственности, договор купли-продажи
5. Технические паспорта на строения
Обратите внимание! Все документы должны быть предоставлены в копиях, заверенных надлежащим образом организацией заказчиком .
Предварительный анализ возможности и целесообразности снижения кадастровой стоимости
А нужна ли вообще борьба за снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости? Сам процесс оспаривания влечет за собой наличие определенных издержек. Перед тем как приступить к процедуре признания кадастровой стоимости на уровне рыночной важно определиться с несколькими вопросами:
* Действительно ли кадастровая стоимость вашего выше рыночной? т.е. необходимо определить возможность оспаривания кадастровой стоимости
* Во сколько раз кадастровая стоимость отличается от рыночной? т.е. определение финансовой целесообразности проведения данного мероприятия
Для ответа на эти вопросы, вы можете прислать запрос в нашу компанию.
В запросе на предварительный анализ снижения кадастровой стоимости земельного участка желательно указать:
1. Площадь земельного участка
2. Кадастровый номер
3. Наличие построек на участке
4. Категория и назначение земель
5. Правовой статус земельного участка (собственность, долгосрочная аренда)
6. Ваши контактные данные (ФИО и номер телефона)
В запросе на предварительный анализ снижения кадастровой стоимости здания, помещения желательно указать:
1. Площадь здания/помещения
2. Кадастровый номер
3. Текущее использование
4. Ваши контактные данные (ФИО и номер телефона)
В запросе на предварительный анализ снижения кадастровой стоимости квартиры желательно указать:
1. Кадастровый номер
2. Площадь общая
3. Площадь жилая
4. Площадь кухни
5. Техническое состояние квартиры и уровень ее отделки
6. Этаж/этажность дома
7. Текущее использование
8. Ваши контактные данные (ФИО и номер телефона)
При необходимости, сделать предварительный анализ возможности снижения кадастровой стоимости можно лишь по одному кадастровому номеру, но такой анализ будет менее точный (так как меньше исходной информации).
В связи с тем, что качество предварительного анализа важно, так как именно на его результатах и будет приниматься решение о дальнейшей процедуре оспаривания и ее необходимости, мы все-таки считаем необходимым предоставление нам более полной и подробной информации.
После этого мы детально проанализируем вашу ситуацию и дадим вам ответ о целесообразности уменьшения кадастровой стоимости земельного участка в минимальные сроки.
Причины возникновения необходимости по оспариванию кадастровой стоимости: Исчисление земельного налога
На основании главы X Земельного Кодекса , размер налогов исчисляется исходя из кадастровой стоимости участка земли. В случае, если она оценена в несколько раз выше рыночной, у землепользователей возникает серьезная переплата по налогам. Возникает ситуация, когда необходимо снижение кадастровой стоимости земельного участка.В настоящий момент налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:
0,3 процента в отношении земельных участков:
* отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;
* занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или предоставленных для жилищного строительства;
* предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;
* ограниченных в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд (абзац введен Федеральным законом от 29.11.2012 № 202-ФЗ);
1,5 процента в отношении прочих земельных участков
Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Анализ работы комиссий и судебной практики по оспариванию кадастровой стоимости
Для оспаривания кадастровой стоимости необходимо обратиться в комиссию и/или арбитражный суд, с целью установления кадастровой стоимости на уровне рыночной.определяет порядок оспаривания кадастровой стоимости и порядок оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в целях оспаривания .
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Большое значение для всех землепользователей, которые столкнулись с необходимостью уменьшения кадастровой стоимости своих земельных участков имеет Постановление Высшего Арбитражного суда №913/11, которое разъясняет способы защиты прав землепользователей в спорах об установлении кадастровой стоимости земли и порядок их рассмотрения.
Следует отметить, что до середины 2011 года складывалась не очень благоприятная ситуация для землепользователей. До этого момента судебная практика была противоречива.
Однако, в Постановлении президиума ВАС № 913/11 от 28 июня 2011 г. даны разъяснения по большинству самых острых проблем, касающихся оспаривания результатов государственной кадастровой оценки.
С этого момента судебная практика в этом направлении стала более понятной и прозрачной.
Наш опыт и знания по выполнению работ по оценке рыночной стоимости земельных участков с целью оспаривания кадастровой стоимости.
Ниже вы можете ознакомиться с делами по которым было принято положительное решение о пересмотре кадастровой стоимости и признании ее на уровне рыночной.
Посмотреть решение суда можно на сайте Арбитражного суда города Москвы по ссылке (откроется в новом окне)
Решение комиссии № 30 от 26.12.2014. Страницы решения 30-31
Посмотреть решение суда можно на сайте
Арбитражного суда города Московской области по ссылке (откроется в новом окне)
Часто задаваемые вопросы
1. У какого оценщика нужно заказывать отчет при оспаривании кадастровой стоимости земельного участка?
Заказывать отчет можно у любого независимого оценщика. Мы рекомендуем обращать внимание на опыт и наличие положительных заключений СРО на отчеты по оценке рыночной стоимости земельных участков изготовленных для целей оспаривания кадастровой стоимости. Так же обратите внимание на профессиональное обучение, полученное именно по данному направлению.
2. Где можно ознакомиться с арбитражной практикой по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков?
Посмотреть арбитражную практику можно на сайте Высшего Арбитражного суда РФ (http://arbitr.ru/) в разделе "Картотека арбитражных дел". Так же Росреест проводит анализ как работы комиссий, так и судебной практики. Материал доступен по ссылке .
3. Где можно посмотреть тексты решений комиссии по рассмотрению заявлений о признании кадастровой стоимости земельных участков на уровне рыночной стоимости?
Решения комиссий необходимо смотреть на соответствующих ресурсах Росреестра в зависимости от региона.
Для Москвы: сайт Росреестра (ссылка откроется в новом окне)
4. Где можно скачать примерную форму заявления, для подачи в комиссию?
* Узнать он-лайн кадастровую стоимость вашего земельного участка можно используя
