Домой Полезные советы Порядок проведения собрания собственников мкд. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Полезные советы

Порядок проведения собрания собственников мкд. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Вопросы управления МКД рассматриваются на регулярно проводимых общих собраниях собственников. Эти мероприятия проводятся по строгому регламенту и сопровождаются составлением определенной документации. Соблюдение закрепленных в законе требований к процедуре собрания обеспечивает легитимность проведенных решений. В материале мы рассмотрим основные вопросы реализации ОСС. Для управляющих организаций полезным будет изучение ошибок, которые допускаются инициаторами собраний.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по ЖК РФ является для него высшим управляющим органом. Именно на ОСС определяется, как будет обслуживаться и ремонтироваться дом, благоустраиваться его прилегающая территория и проводиться капремонт.

Как провести общедомовое собрание

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме надо реализовывать так, чтобы:

несогласные с проведенными решениями не имели возможности для их оспаривания;
не возникло проблем с контролирующими органами.

Для этого достаточно соблюдать действующее законодательство. Ключевые моменты – уведомление собственников помещений о готовящемся мероприятии и подготовка протоколов по итогам его проведения.

Также в проведении собрания поможет рекомендация "Как говорить с жителями, чтобы вас понимали правильно. Стоп-слова и готовые разъяснения"

Как составляется уведомление о готовящемся собрании

Порядок информирования собственников о готовящемся собрании прописывается в ЖК РФ и строго соблюдается. Его нарушение дает повод для оспаривания всей процедуры ОСС.

Подготовка к собранию начинается именно с рассылки уведомлений. О запланированном мероприятии инициатор должен известить каждого из хозяев помещений. Делается это заранее – за 10 дней и более.

При подготовке уведомления соблюдается форма, заложенная в Жилищном кодексе (ч. 5 ст. 45). Тут нужно поместить следующую информацию:

сведения о лице, инициирующем ОСС;
форма готовящегося мероприятия;
дата и время, место сбора владельцев помещений. Для заочной и очно-заочной форм предусматривается также дата, когда завершается прием решений владельцев квартир. Она вместе с адресом для передачи этих решений также указывается в уведомлении;
повестка в виде списка вопросов;
порядок изучения материалов ОСС и место для знакомства с ними.

При запуске общего собрания собственников важно не нарушить правила их уведомления. Частой ошибкой становится выбор неправильного способа оповещения. По умолчанию уведомлять жителей необходимо заказными письмами или передачей каждому из них бумаги лично под роспись.

Оповещать граждан при помощи объявлений в подъездах и на входных дверях тоже можно, но только при утверждении такого порядка при проведении одного из прошлых собраний. Если подобные способы уведомления ранее жителями не одобрялись, то велик риск оспаривания принятых решений.

Повестка общего собрания собственников

Подготовка повестки ОСС происходит заранее, чтобы владельцы квартир могли изучить ее и принять решение о собственном участии в мероприятии. Выносящиеся на нее вопросы составляются кратко и четко. У читающих их не должно возникать двояких суждений.

Первый пункт любой повестки – выбор председателя собрания, ведущего его человека и секретаря, занимающегося составлением и последующим ведением протокола. После этого можно проголосовать за членов счетной комиссии, однако этот вопрос к числу обязательных уже не относится.

Следующие пункты связаны с проблемами, для решения которых и организовывалось собрание. Заканчивается повестка вопросом о том, каким способом владельцы квартир будут уведомляться о результатах проведенного собрания и месте хранения его протокола.

Включать в повестку пункт «Разное» не разрешается. В нее могут входить только те вопросы, которые действительно будут рассматриваться. Это правило закрепляется в приказе Минстроя РФ № 937/пр от 25 декабря 2015 года . Подписывается повестка тем, кто инициирует проведение собрания.

В повестку вносятся вопросы, которые относятся к компетенции общедомового собрания. Их можно разделить на несколько групп:

о текущем и капитальном ремонте многоквартирного дома;
об использовании прилегающего к МКД земельного участка;
о порядке пользования общим имуществом. Его можно передать третьим лицам, что дает дополнительные средства на содержание дома;
о порядке работы и обязанностях управляющей организации;
прочие вопросы, относящиеся по Жилищному кодексу к компетенции ОСС.

Во время собрания зачастую возникают вопросы, которые владельцы помещений хотят немедленно обсудить. Дополнительно включать их в повестку уже в ходе мероприятия запрещается. Рассматриваться могут только заранее определенные и указанные в уведомлении вопросы. Если в процессе собрания обнаруживаются какие-то важные моменты, то их рассмотрение переносится на следующее собрание.

Кворум собрания

Для правомочности решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме требуется собрать кворум. ОСС считается состоявшимся, если в принятии решений поучаствовало более 50 процентов голосов всех собственников помещений.

Голоса считаются не по числу людей, пришедших на собрание, а по количеству находящихся в их собственности квадратных метров. Это означает, что у единоличного собственника 3-комнатной квартиры больше голосов, чем у четырех владельцев 1-комнатной квартиры.

При наличии кворума собрание считают состоявшимся. Начинается оно с оглашения первого пункта повестки – выбирается председатель и секретарь мероприятия. Выбранный председатель получает полномочия по ведению ОСС.

Для очных собраний по каждому вопросу из повестки проводится обсуждение с последующим голосованием. Голоса подсчитывает счетная комиссия, а если она не собирается, то секретарь. Когда голосование по всем внесенным в повестку вопросам проведено, секретарь оформляет протокол ОСС.

Большинство решений на общедомовом собрании действительно принимается 50 процентами плюс одним голосом. Однако есть несколько серьезных вопросов, требующих большего количества одобряющих собственников. Сюда входит, к примеру, расходование средств, собираемых на капремонт. Решение тут признается принятым только в ситуации, когда за него голосует более 2/3 владельцев жилья.

Есть вопросы, решаемые при получении 100 процентов голосов. К примеру, только так можно согласовать уменьшение площади общедомового имущества.

Как провести собрание в очной, заочной и очно-заочной формах

При запуске общего собрания собственников следует определиться, в каком формате его проводить. Сегодня существует три варианта :

очно;
заочно;
очно-заочно.

В очной форме проводить ОСС сложнее всего, так как жители обычно не проявляют активности и собрать кворум проблематично. Провести собрание в очной форме чаще всего удается в домах, число квартир в которых не превышает 20.

Обойти очную форму ОСС невозможно, поэтому управляющей компании придется последовательно проходить всю процедуру:

размещать уведомление о проведении собрания в определенные законом предварительные сроки;
в указанный день проводить ОСС.

При наличии кворума собрание будет считаться состоявшимся, и его инициатор организует рассмотрение всех указанных в повестке вопросов. Владельцы помещений голосуют поднятием рук. Если собственник не присутствует на мероприятии сам, то за него может проголосовать представитель. Для этого оформляется доверенность. Секретарь подсчитывает голоса, и председатель объявляет о принятых решениях.

Если попытка проведения собрания собственников в общей форме не собрала кворума, то мероприятие признается несостоявшимся. В таком случае можно реализовывать заочную форму. Уведомлять о проведении ОСС здесь также необходимо за 10 дней с обязательным указанием формата, в котором будут собираться голоса. Собственникам помещений раздаются опросные листы. В оповещении указывается, куда и в какие сроки их необходимо сдать после заполнения. Организаторы собрания подсчитывают голоса, определяют, были ли приняты решения и не позже 10 дней после проведения мероприятия оформляют протокол.

Наиболее простой и удобной является очно-заочная форма проведения ОСС, которая была введена ФЗ-176 от 29 июня 2015 года . Такой способ проведения собраний упрощает процедуру голосования и процесс принятия решений по озвученным в повестке вопросам. Уведомления рассылаются стандартным способом - за 10 дней до мероприятия. В назначенный день даже при отсутствии кворума собственники обсуждают поставленные на повестку вопросы. На следующий день собрание проводится уже в заочной форме. Данный формат отличается тем, что не нужно выжидать 10 дней для перехода к раздаче опросных листов тем жильцам, которые не смогли непосредственно поприсутствовать на мероприятии.

Общие собрания собственников сегодня могут проводиться и при использовании электронных систем. Это перспективный механизм, внедрение которого пока находится на стадии обсуждения.

Оформление решения и протокола собрания

Протокол общедомового собрания становится итогом проведения мероприятия. К его оформлению предъявляются строгие требования. В документе обязательно указывается следующая информация:

номер и датировка протокола. На нем ставится та дата, когда документ подготовлен и подписан;
дата и время прохождения ОСС;
место, где проводилось собрание;
форма собрания и его тип (очередное, внеочередное);
инициатор мероприятия, информация о нем и о принадлежащей ему собственности;
сведения о председателе, секретаре ОСС и приглашенных персонах;
сведения о площади МКД и площади жилья, принадлежащего всем собственникам;
повестка дня и сведения о том, как люди голосовали по каждому вопросу;
перечисление приложений к протоколу и указание числа страниц.

Протокол подписывают председатель общего собрания собственников и его секретарь.

Куда передавать протокол

Чтобы избежать подделок протоколов, их оригиналы в соответствии с приказом Минстроя РФ № 937/пр от 25 декабря 2015 года следует передавать в Госжилинспекцию. Управляющая компания делает это в течение 5 дней после того, как получит документы от инициатора мероприятия.

В ГЖИ следят за тем, по каким вопросам проводятся собрания. Если в течение 3 месяцев в МКД проходит два и более ОСС с рассмотрением аналогичных вопросов, то это становится поводом для проведения проверки.

Ответственность за подделку протокола

До 2015 года за подделку протоколов ОСС никого не наказывали – они не относились к официальным документам. Это не позволяло инициировать дело по статье 327 УК РФ.

В 2015 году в ЖК РФ были внесены поправки, которые сделали протоколы и листы решений официальными документами. Наказание для подделывающих их может составить до 2 лет тюремного срока.

Вложенные файлы

Протокол общего собрания собственников помещений по новой форме.docx
Примерный Комплект документов для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном.docx
Доверенность.doc

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, все вопросы, связанные с управлением делами , находятся в ведении общего собрания жильцов многоквартирных домов . Именно собственникам квартир в больших домах, предоставлено право непосредственно выбирать судьбу своего . Все вопросы, связанные с жизнью многоквартирного дома решаются на общем собрании жильцов, проведение которого строго регламентировано законом.

В этом году были разработаны новые правила, касающиеся проведения общего собрания жильцов многоквартирных домов . Планируется, что они вступят в силу уже с 1 января 2014 года . В чем же суть новых правил.

Устанавливается срок проведения общего собрания жильцов. В соответствии со ст.45 ЖК РФ , в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Новые правила указывают, что, если иное не установлено общим собранием собственников, годовое общее собрание проводится в течение первого квартала текущего года .

Изменен перечень лиц, имеющих право созывать общее собрание собственников помещений . Теперь таким право обладают:

Любой собственник помещения в многоквартирном доме

Управляющая организация - в случае:
---необходимости принятия решений по вопросам утверждения или изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме,
---определения или изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядка внесения такой платы,
---представления собственникам отчета о выполнении договора управления.

Ресурсоснабжающая организация – при наличии перед ней установленной за соответствующую коммунальную услугу, в размере, превышающем стоимость соответствующего коммунального ресурса за 3 расчетных периода (расчетных месяца). Собрание проводится с целью принятия решений по вопросам:
---внесения платы за соответствующую коммунальную услугу ресурсоснабжающей организации,
---заключения договора на предоставление одной или нескольких коммунальных услуг, и содержанию и ремонту соответствующих внутридомовых инженерных систем, с указанной ресурсоснабжающей организацией
---изменения способа управления многоквартирным домом

В законе детализируются моменты, касающиеся порядка проведения собрания по инициативе одного из собственников помещений в доме. Так, собственник должен обратиться с письменным заявлением о проведении собрания в управляющую организацию, ТСЖ, иные организации, уполномоченные созывать общее собрание, с перечнем вопросов, подлежащим внесению в повестку дня. После поступления обращения, указанные организации обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения собрания.

Уточняется, что, по общему правилу, все расходы, связанные с проведением общего собрания жильцов, несет сторона, инициировавшая собрание (исключение – если эти расходы включены в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения, а собрание проводится по инициативе собственника).

Изменены правила определения кворума общего собрания . Общее собрание собственников правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов, при этом более чем 25% голосов принадлежит собственникам (уточнение о 25% голосов собственников является нововведением закона).

Скорректированы правила доведения решений , принятых на собрании, до жильцов многоквартирного дома . Обязанность доведения данных сведений до собственников возлагается на лицо, инициировавшее собрание. Сделать это необходимо не позднее чем через 10 дней со дня принятия решений, путем оповещения с помощью:
-направления заказных писем
-вручения каждому собственнику помещения в доме под роспись решения
-размещения решения в помещении дома, доступном для всех собственников помещений
-иным способом, в любой доступной форме, позволяющей подтвердить получение адресатом, если этот способ утвержден на общем собрании.

Так же, путем введения дополнительного пункта в ст.46 ЖК РФ , уточнены сведения, которые должны содержаться в решениях общего собрания по вопросам выбора способа управления, а так же, по вопросу заключения с ресурсоснабжающей организацией.

Серьезным коррективам подверглась ст.47 ЖК РФ , устанавливающая формы проведения собрания . В соответствии с новым порядком, общее собрание может проводиться путем:
-совместного присутствия собственников помещений в данном доме
-проведения заочного голосования (опросным путем)
-очно-заочного голосования.

По общему правилу, общее собрание должно проводиться путем совместного присутствия собственников , если иная форма не определена на общем собрании. Если такое собрание не имеет кворума, в дальнейшем, решения, с такой же повесткой, могут быть приняты путем проведения заочного голосования.

Очно-заочная форма собрания устанавливается решением собственников. При данной форме общего собрания, происходит очное обсуждение повестки дня и принятия решений, с последующей передачей, в установленный срок, письменно оформленных решений собственников.

Таковы новые правила проведения общего собрания в многоквартирных домах, которым придется придерживаться уже с нового, 2014 года.

Общее собрание собственников многоквартирного дома - согласно нынешнему законодательству, высший орган управления многоквартирным домом. Официально ЖК РФ обязывает организовывать его не реже одного раза в год. Между тем, по оценкам ряда экспертов, в большинстве наших многоквартирных домов провести общее собрание собственников физически невозможно вследствие разобщенности и аморфности собственников, а также непонимания последними своих прав.

Интересно, что этот факт, равно как и массовую фальсификацию собраний, зачастую признают и сами органы государственной власти - например, в лице Генеральной прокуратуры РФ. Согласно ее официальным оценкам, в ходе прошедшего выбора управляющих компаний решения общих собраний собственников многоквартирных домов были сфальсифицированы на 95%.

I. Основные полномочия общего собрания в многоквартирном доме

▪ выбор управляющей компании для МКД - если собственниками избрана форма управления управляющей организацией;

▪ принятие решения о начале капитального ремонта;

▪ решение других вопросов, связанных с эксплуатацией и управлением общим имуществом здания.

Примечание: исполнять решение общего собрания должны все собственники многоквартирного дома, в том числе - и не принявшие в нем участия.

II. Наличие кворума

Общее собрание будет признано состоявшимся, если на него пришли, как минимум, собственники 51% площадей квартир или нежилых помещений (50%+1) данного многоквартирного дома. Таким образом, если, например, в здании 40% квартир не приватизировано и за них голосовал представитель городской власти, то для необходимого кворума на общее собрание должны прийти еще, как минимум, собственники 11% жилых и нежилых помещений. Если 11% площадей данного МКД занимает, например, расположенный на первом этаже магазин, хозяин которого также пришел на общее собрание, мероприятие будет считаться состоявшимся, хотя на нем присутствовало лишь два собственника. Подушная численность самих присутствующих на наличие-отсутствие кворума не влияет, главное - сколько за каждым числится квадратных метров.

Наличие кворума прошедшего собрания вычисляется по формуле :

Х = (∑Sk × 100%) : S0

∑ S k - площади помещений собственников, пришедших на общее собрание.

S 0 - общая полезная площадь помещений многоквартирного дома.

Соответственно, если Х > 50, де-юре общее собрание собственников состоялось, если Х его придется организовывать повторно.

III. Легитимность голосования

Вынесенные на общее собрание собственников решения признаются вступившими в силу, если за них проголосовали домовладельцы, которым принадлежит более 50% площадей в данном многоквартирном доме от общей численности площадей присутствующих домовладельцев (см. раздел II.).

Таким образом, в доме может сложиться следующая ситуация:

а) на общее собрание пришли собственники 51% площадей МКД;

б) из пришедших на общее собрание за выбор управляющей компании «Рога и копыта» проголосовал 51% «площадей» пришедших площадей - т. е. менее 50% собственников площадей всего многоквартирного дома.

Однако такое решение все равно является законным, «Рога и копыта» могут смело заходить в многоквартирный дом. По аналогичному принципу на общих собраниях собственников рассматриваются практически все вопросы.

Исключение - создание ТСЖ. За организацию товарищества должны проголосовать собственники более 50% кв. метров всего дома - независимо от численности кв. метров, «пришедших» на общее собрание. Таким образом, если здесь было 50% кв. метров плюс еще 1 кв. метр, в данном случае созданное товарищество будет законным, только при его единогласной поддержке всеми присутствующими.

Данный принцип распространяется только непосредственно на создание товарищества, все остальные организационные вопросы по дальнейшему функционированию ТСЖ (выбор членов правления и ревизионной комиссии) осуществляются так же, как и в случае с УК «Рога и копыта».

И наконец, отметим еще тот факт, что владельцы нежилых помещений также имеют право голосовать на общих собраниях за или против создания ТСЖ и становиться его членами. Таков нынешний Жилищный кодекс: хозяин-«нежилец» тоже может быть членом товарищества собственников жилья, ничего с этим не поделаешь.

IV. Перевод квадратных метров в голоса

Ранее излагаемые принципы голосования на общих собраниях в многоквартирных домах не душами собственников, а квадратными метрами, принципиально отличают нынешний капиталистический многоквартирный дом от советского колхоза, с которым многие иронично стали сравнивать свое жилье в ходе жилищно-коммунальной реформы. Ведь в старые добрые времена был принцип «от каждого по способностям»…

Учитывая, что на общее собрание собственником приходят люди, но при этом они голосуют своими метрами, в процессе подсчета итогов может возникнуть несусветная путаница. Приведенная формула в разделе II в ходе этой процедуры громоздка, на данном этапе целесообразно перевести квадратные метры в «условные голоса». Благо подсчет голосов при подведении итогов общего собрания может производиться в порядке, установленном самими собственниками помещения. В целях удобства обычно берется расчет: 1 кв. метр равен одному условному голосу.

Пример: итак, площадь многоквартирного дома 4000 кв. метров, на общее собрание пришли собственники 3625 кв. метров – то есть, всего 3625 голосов. За управляющую компанию «Рога и копыта» проголосовал только Иванов, имеющий типовую двухкомнатную 54-метровую квартиру. Соответственно, эту фирму поддерживает 54 «условных голоса», остальные против, кандидатура отклоняется…

И наконец, в отдельных случаях принимается решение, что 1 кв. метр равен 10 условным голосам. Данные получаются круглыми, ошибиться сложнее.

V. Распространенные виды общего собрания собственников многоквартирного дома

▪ Ежегодное общее собрание собственников.
На повестке дня обычно утверждается тариф на содержание и ремонт жилья, выслушивается отчет управляющей компании или ТСЖ о проделанной работе, решается вопрос сдачи в аренду мест общего пользования или

▪ Общее собрание собственников в домах ТСЖ. Принципиальное отличие собственников, избравших форму управления МКД товариществами, в том, что они могут принимать участие в общих собраниях только если состоят в ТСЖ. Отметим: любой собственник жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме имеет право быть членом товарищества (И при этом член ТСЖ может не ходить на общие собрания товарищества). Одновременно собственник может и отказаться от членства в товариществе, но в данном случае он не будет пользоваться правом голоса на общем собрании.

В некоторых жизненных ситуация этот вопрос принципиальный, поскольку решение общего собрания собственников - членов ТСЖ главнее решения председателя и правления. Более того, на нем можно даже ликвидировать само ТСЖ, переизбрать форму управления многоквартирным домом. Для некоторых эта информация актуальна, поскольку сейчас создается обилие фиктивных товариществ, а некоторые из оппозиционно настроенных жильцов принципиально не вступают в ТСЖ и пытаются их как-то ликвидировать. Подобная «оппозиция» ставит себя в комичную ситуацию, поскольку собственники жилья могут ликвидировать товарищество только путем голосования на общем собрании. Но для этого сперва необходимо в него вступить (!), после чего получишь право голоса.

Иной путь – только документально доказать, что товарищество создано мошенническим путем и ликвидировать его, обратившись в прокуратуру, суд и т. д.

VI. Порядок организации общего собрания собственников в многоквартирном доме

Инициировать общее собрание может любой собственник жилого и нежилого помещения в МКД, в том числе - и совладелец квартиры, юридическое лицо, а также инициативная группа собственников. Если в здании есть неприватизированные квартиры, находящиеся за эти площади, соответственно, могут голосовать только представители городской власти, но не их жильцы.

При этом собственники имеют право назначать доверенных лиц, которые будут участвовать и голосовать от их имени на общем собрании.

Процедура созыва общего собрания собственников достаточно громоздка: каждый из домовладельцев должен быть официально проинформирован о предстоящем мероприятии в срок не ранее, чем за десять дней до его начала письменным уведомлением, которое может быть вручено под расписку или прислано по почте заказным письмом.

В уведомлении должны быть указаны:

▪ дата, место и время проведения общего собрания (может проводиться во дворе, подвале дома, квартире собственника, актовом зале ближайшего учреждения и т. п.);

▪ вопросы, стоящие на повестке дня;

▪ фамилия, имя, отчество и адрес инициатора, площадь его жилья (нежилого помещения), копии документов, подтверждающие права на это имущество (реквизиты свидетельства о праве собственности);

▪ контактный телефон инициатора (юридически - не обязательно).

VII. Примерный сценарий организации и проведения общего собрания в многоквартирном доме

1. Уведомление собственников - подробности см. выше.

2. Организация инициативной группы.
В крупных многоквартирных домах эти мероприятия целесообразнее организовывать нескольким домовладельцам, поскольку один человек может не справиться с такой задачей - особенно если общее собрание проводится в очной форме. Функциональное разделение ролей между инициативной группой может быть следующим: председатель, секретарь, счетная комиссия. Избрание их можно вынести в один из первых вопросов, поставленных на повестке.

3. Выбор и подготовка места, где будет проходить общее собрание собственников.

Осуществляется при наличии такой возможности. Рекомендуется назначать на будние дни в вечернее время. В выходные и пятницу вечером, особенно в теплое время года, организовывать мероприятия обычно нецелесообразно - многие разъедутся на дачи. Одновременно наканунеможно подготовить и расклеить (разбросать по почтовым ящикам жильцов) агитационные листовки, призывающие прийти на собрание.

4. Подготовка документации

В ходе общего собрания неизбежно потребуются:

▪ список всех собственников МКД;

▪ технический паспорт (или его ксерокопия),
где указана общая площадь многоквартирного дома;

▪ регистрационный бюллетень – документ, содержащий информацию о месте и дате проведения общего собрания собственников, вопросы, стоящие на повестке дня,

▪ проект решений - листы бумаги с нарисованными на четыре столбиками колонками. В первом левом столбике написаны вопросы, которые предполагается выносить на голосование, в трех других - стоят графы «за», «против», «воздержался».

5. Регистрация участников. Пришедших на общее собрание собственников регистрируют в бюллетене с указанием их фамилий, имен, отчеств (желательно - и паспортных данных), номеров квартир, общеполезных площадей квартир. Лицо, осуществляющее регистрацию, расписывается в бюллетене. По завершении этой процедуры документ представляется председателю собрания.

6. Наведение порядка и тишины. Учитывая, что на многих общих собраниях собственников часто стоит гвалт, вспыхивают скандалы, во избежание срыва кому-то из членов инициативной группы целесообразно взять на себя миссию психолога на случай конфликта, а возможно, и «вышибалы».

7. Утверждение повестки дня. Самый ответственный этап, поскольку изменение ранее объявленной повестки не допускается.

8. Ведение протокола общего собрания. Осуществляется секретарем в письменной форме путем дословного или выборочного стенографирования или конспектирования выступлений собственников. Протокол собрания может вестись в форме аудио или видеозаписи (последние могут использоваться и в качестве дополнительных приложений к бумажному протоколу). Одновременно в документе должны присутствовать адреса участвующих, количество жителей, зарегистрированных на собрании, а также общее количество собственников МКД, фамилия-имя-отчество инициатора, дата, время и место проведения, состав президиума, формулировка рассматриваемых вопросов, фамилии выступающих, краткое содержание их выступлений и принятые решения с результатами голосований.

9. Голосование. Осуществляется всеми членами общего собрания: собственники ставят автографы по каждому из указанных вопросов в проекте решения в графах «за» или «против», или «воздержался» (см. п. №4).

Наиболее целесообразно осуществлять по технологиям, указанным в разделе IV. Результаты голосования оформляются протоколом, подписываемым на собрании председателем и секретарем.

11. Уведомления собственников, не пришедших на общее собрание, о принятых на нем решениях осуществляется в 10-дневный срок по завершении мероприятия.

Источники:

Жилищный кодекс РФ ст. №44, п. 1.
Там же, ст. №45, п. 1.
Здесь и далее частично использована информация из «Настольной книги председателя и бухгалтера ТСЖ». С. А. Атаманенко, С. Л. Горобец. Ростов-на-Дону, 2006 г.

Управляющая компания – УПРАВЛЯЕТ ДОМОМ, ЕГО СИСТЕМАМИ.!

Т.е. удел управляющей компании – выполнение технических функций направленных на поддержание конструкций дома, его техсистем, дворовой территории в состоянии обеспечивающем их эксплуатацию.

А вот ОСС – высший орган управления домом. Его решения обязательны и для собственников и для УК.

УК может требовать от жильцов лишь то, что постановило ОСС.

Пожалуста поделитесь сведениями следующего характера. Генпрокуратура знает о фальсификации протоколов общих собраний, а знает ли кто какие меры были приняты надзорными правоохранительными органами по фальсифицированным протоколам.

ПОЧЕМУ ДУБЛИКАТ?

Наказание за подделку протокола – отсутствует.
Суд РФ может признать собрание – незаконным и его решения ничтожными.
Но есть проект закона о привлечении к ответственности за подделку протокола ОСС.

Подаете в суд. Обязываете ответчика предоставить суду протоколы. Ходатайствуете о привлечении данных протоколов к материалам дела. И вот Вам 303 УК РФ.

Здравствуйте! Помогите разобраться: может ли избранный совет дома МКД иметь доверенность на право подписи только коллегиально? А от председателя совета дома вообще отказаться? И как тогда происходит процедура подписания документов с УК: требуется ли личное присутствие всех членов совета или достаточно их подписей? УК говорит, что надо подписи нотариально оформлять?? Заранее спасибо за ответ.

Добрый день! Я работаю в управляющей компании. К нам пришло уведомление от 3-х домов, что они провели собрания и приняли решение о выборе другой управляющей компании, приложили эти протоколы и предлагают нам расторгнуть договор управления с этими домами и передать техническую документацию уполномоченному лицу новой УК. Правы ли они? Как быть в этой ситуации? Наш договор пролонгирован с 01.01. 2014 г. На сегодня эти же дома муниципалитет выставил на конкурс, проведя до этого собрания собственников в этих домах(собрания не состоялись).

По вопросу чую, что недовольны собственники МКД Вашим управлением.
Формальности, это уже – второе.
Но если и формальности соблюдены – срочно передавайте документы в указанные УК.

Не сказал бы, что все так просто и однозначно.

Муниципалитет выставил дома на конкурс незаконно. Тот факт, что инициированные им собрания не состоялись, еще ничего не говорит, какие-то собрания в доме имеют кворум, какие-то – нет.
Жильцы хотят расторгнуть с вами договор, скорее всего, также незаконно.

Если по окончании срока действия Договора жильцы или управляющая компания не подали заявление на его расторжение (в этом случае он будет считаться продленным на тот же срок
и на тех же условиях - в соответствии с частью 5 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

Основания для расторжения договора управления многоквартирным домом:

▪ На момент заключения документа собственники не избрали форму управления многоквартирным домом;

▪ В договоре отсутствуют существенные условия;

▪ Если управляющая компания хронически не исполняет свои обязанности и у собственников есть соответствующие доказательства (в соответствии с п. 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ);

▪ Если собственники не выбирали форму управления МКД, а управляющая компания обслуживает жилье по конкурсу, жильцы могут отказаться от ее услуг по завершении текущего года (в соответствии с п. 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ);

▪ Окончание срока действия договора;

* Если в самом договоре предусмотрена возможность его расторжения в одностороннем порядке.

Вы забыли еще об одном факте. На конкурс дома выставляются только в случае, если собственники в течение года не выбрали способ управления. В ТЕЧЕНИЕ ГОДА.! Это закон (ч 4 ст 161 ЖК РФ).
В описанном случае на мой взгляд речь идет о принудительной смене одной УК на другую при полной бездеятельности и пассивности собственников. Не верю я в эти собрания, которые якобы были проведены. Информация, исходящая из властных структур, свидетельствует о том, что собрания по выбору УК практически нигде не проводятся и договоры с собственниками не заключаются.
Хотите бороться, воспользуйтесь советом Ростов -Дома…
Совет:

Попал на сайт пытаясь найти ответы на вопросы о председателе и секретаре собрания. Т.е., по теме статьи.

Какова роль председателя (председательствующего)? Организовать ведение собрания, следить за порядком, предоставлять слово и тому подобное. Не так ли?
Секретарь ведет протокол. Ясно.
Счетная комиссия проводит подсчет голосов. Ясно.
Можно ли обойтись без кого-то из этих “должностей”?
Если собрание – очное, то где требование о том, что должны быть подписи под результатами голосования? Я считаю, что присутствующие на вопрос повестки дня (озвученный председателем), поднимают руки, а счетная комиссия помечает голоса (естественно, квадратные метры!). В результате в протоколе будет: “за” – столько-то кв. метров (или голосов), “против” – столько-то, и “возд.” – столько-то. Фамилии не требуются – если речь идет об очном собрании. Для этого и нужна счетная комиссия. А может, если большинство при голосовании очевидно, то и точный подсчет не нужен? Записывается – “принято большинством голосов”. Если что-то близкое к 50% – тогда придется обращаться к реестру и оперативно подсчитывать сколько “за”, “против” и “воздержался”.

Заочное голосование. Какова здесь роль председателя? А секретаря? А инициатора собрания? Я считаю, что при заочном голосовании председатель и секретарь – фикция. Их роль выполняет инициатор. Он уведомляет, он изготавливает бюллетени (если нужно) или организует иной способ получения голосов (лист голосования), он обрабатывает результаты, составляет протокол и прикладывает к нему бюллетени или листы голосования. Остальным участникам собрания это и нафиг не нужно! Они уже сделали одолжение, поставив свой “крестик”! Такова реальность.

В чем я не прав?

Сейчас в Гражданский кодекс внесены дополнения, касающиеся собраний. Насколько помню, нужно записывать тех, кто проголосовал “против”. Наверно, потому, что только они имеют право обжаловать решение собрания (а еще также те, кто не участвовал). Следовательно, нужен лист регистрации явившихся. А вот про фиксирование голосующих “за” – не сказано.

В общем, хотелось бы “разжевать” детали.

Весьма подробно процедура проведения общего собрания собственников путем заочного голосования разобрана здесь:

На этой же странице вы можете познакомиться с многочисленными комментариями постоянных читателей сайта, среди которых немало профессионалов в сфере ЖКХ.

Также, возможно, для вас окажется небезынтересным почитать о личном опыте человека, инициировавшего заочное голосование в своем МКД и оставившего об этом своеобразные “дневниковые заметки”, зафиксированные в ветке нашего форума “Мое первое заочное голосование, или Работа над ошибками”:

Что касается ваших вопросов по общему собранию в очной форме, то вкратце на них можно ответить следующее.

Закон не устанавливает каких-либо требований к формату протокола, но традиционно он составляется в письменной форме, подписывается председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии.
В протоколе в обязательном порядке указываются дата, место проведения общего собрания собственников и повестка дня.

Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня после его обсуждения. Для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия, состав которой утверждается общим собранием. Любое решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (ч.1 ст. 46 ЖК РФ).

Количество голосов «За» ____________

Количество голосов «Против» ________________
% от общего числа голосов _________________
Количество голосов «Воздержался» __________________
% от общего числа голосов ______________________

Присутствие собственников на собрании подтверждается листом регистрации участников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, подписью собственника. Если в собрании принимает участие представитель собственника, то необходимо приложить доверенность.
- Уважаемый Ростов-Дом!
  Спасибо за интересные ссылки!
  
  Мой вопрос такой. Я (домоуправ МКД, должность такая есть у нас в многодомном ТСЖ), инициировал проведение общего собрания собственников в нашем доме. Повесил объявление, все атрибуты по закону. Попытался провести очное. Кворума, естественно, не было. Повесил объявление о заочном. Написал протокол с вопросами, а на обратной стороне – лист голосования. Мы всегда так делали, кроме годовых отчетно-выборных собраний и по капремонту, которые организует Управляющий или Председатель, имея административный ресурс (принтеры, ксероксы, заказ в типографии…).
  Прошел сам по квартирам, передал протокол добровольцам – в общем, проголосовали 83%, и все “за”. Произвел подсчет, результаты вписал в протокол (таблица с подписями на обороте, дом маленький).
  Никаких председателей и секретарей, естественно, не было. Так и записано в протоколе – Инициатор. Принципиально не стал писать несуществующих Председателя и Секретаря!
  Председатель правления ТСЖ, которому я передал протокол, стала возмущаться, где председатель и секретарь? Я говорю, что нет и не бывает в заочном собрании таких людей, им там нечего делать, и что ненавижу, мол, формализм и очковтирательство.
  
  В Интернете попадалось в протоколах термин “Инициатор (председатель)” или “Председатель (инициатор)”, с этим я еще могу согласиться. Но первый вопрос всех собраний “Выбор председателя и секретаря” считаю бессмысленным и формальным. Не представляю себе ситуации, когда бы по этому вопросу проголосовали “против”! Записывать секретарем свою жену или соседку, когда они не имеют отношения к организации собрания, в угоду сложившимся традициям, не прописанным в законах, посчитал унизительным.
  - Оставьте эмоции и работайте по закону. Домоуправ не имеет права быть инициатором собрания, только собственник жилья. Прочитайте главу 9.1. ГК РФ о том, каким должны быть решения собрания и протокол собрания
    .
    В заочной форме проведения собрания не может быть ни председателя, ни секретаря, надо просто указать, что подсчет голосов производился инициатором собрания -собственником жилья… ФИО…

“Лина пишет:
02/09/2014 в 15:49
… Прочитайте главу 9.1. ГК РФ о том, каким должны быть решения собрания и протокол собрания.
… В заочной форме проведения собрания не может быть ни председателя, ни секретаря, надо просто указать, что подсчет голосов производился инициатором собрания -собственником жилья… ФИО”

Огромное спасибо за поддержку! Еще бы, кроме здравого смысла, какую-нибудь нормативную ссылку. Глава 9.1 ГК как раз-то не дает однозначных ответов на вопрос о председателе и секретаре заочного голосования.
Ст. 181.2
…
3. О принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме. Протокол подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания.
…
5. В протоколе о результатах заочного голосования должны быть указаны:
…
4) сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;
5) сведения о лицах, подписавших протокол.

“Лина пишет:
02/09/2014 в 15:49
Оставьте эмоции и работайте по закону. Домоуправ не имеет права быть инициатором собрания, только собственник жилья…”

В нашем многодомном ТСЖ (которое уже практически вне закона) “домоуправ” – типа старший по дому. Член ТСЖ и, естественно, собственник. Раньше домоуправы могли быть даже в составе правления; теперь это запрещено, что создало огромную проблему. Многодомные ТСЖ – вообще проблема! Этих проблем не видит только тот, кто не хочет их видеть.

Доброго времени суток. Проясните, пожалуйста.
1. Хочу провести внеочередное собрание собственников в доме (МДК), где я не являюсь собственником жилья (квартира не приватизирована или в соседнем доме). Я так понимаю, что должен попросить любого собственника быть инициатором собрания?
2. При заочном голосовании в бюллетень обязательно вписываются реквизиты документа подтверждающего право собственности на жилье или эти данные можно запросить в УК (ДЕЗ) в виде выписки из реестра собственников помещений в многоквартирном доме?
3. Если выписка из реестра не годится, то хоть кто-то когда-то сумел полностью, в соответствии с требования ЖК РФ оформить все документы внеочередного общего собрания собственников?

1. Только так. При этом вы будете присутствовать на собрании “на птичьих правах”, вас могут с него и попросить. Если, конечно, у вас нет доверенности от собственника.
А зачем вы хотите проводить собрание в чужом доме?

2. УК не имеет права разглашать кому-либо персональные данные жильцов. За это предусмотрена ответственность. При заочном голосовании вписываются паспортные данные собственников. Знать их вы также не имеете права без согласия собственников.

3. Это могут сделать только собственники жилья – если захотят участвовать в общем собрании. Бюрократия здесь велика, даже у самих собственников зачастую не получается оформить, как положено. Если же документ подделан мошенниками, правда всплывет однозначно.

Пример тому – подложный протокол управляющей компании “Ленинский-2″

Для проведения 100% легитимных общих собраний, а также для проверки на вшивость любого другого собрания необходимо иметь полный реестр всех собственников МКД. Без него общее собрание в точном соответствии с Жилищным кодексом не провести! Он должен быть актуален и лучше всего для этого подходят открытые сведения из ЕГРП. Процедура получения таких выписок поштучно на каждую квартиру занимает очень много время и денег. Можно воспользоваться сервисом vsedoma.pro При таком варианте реестр можно получить за несколько часов и в удобной форме, там указывается площадь помещения, сведения о праве. Потом очень просто готовить бюллетени, решения для собственников, рассылать заказные письма и прочее. И только такой подход позволит гарантировать подлинность голосования при судебном оспаривании.

ГК РФ (ст 290): общее имущество дома принадлежит только владельцам квартир. Депутаты Гос Думы пытались распространить статью на владельцев нежилых помещений, но ничего не получилось -отказ.
Таким образом, разночтения со ст 36 ЖК РФ, которая говорит о владельцах помещений (другой термин) все желающие ((в том числе судьи) трактуют в свою пользу.
Но чисто по норме закона владельцы магазинов не имеют в собственности ни стен, ни крыш, ни земли.
Но как повернешь, так и будет. Закон что дышло…

Цитата: “ГК РФ (ст 290): общее имущество дома принадлежит только владельцам квартир. Депутаты Гос Думы пытались распространить статью на владельцев нежилых помещений, но ничего не получилось -отказ.”
- Откуда Вы это взяли, про только владельцев квартир? Может быть, упомянутая статья ГК писалась еще до принятия Жилищного кодекса, до 2005 года? В жилищных отношениях, если речь идет о многоквартирном доме, приоритет имеет ЖК, даже перед ГК, поскольку первый является специальным, второй – общим. Общий работатет, если нет специального.

Если магазины не имеют в собственности ни стен, ни крыш, ни земли, то они их арендуют?

В данном вопросе никакого “дышла” нет. Проблемы с правовым статусом собственников нежилых помещений в отношении общего имущества существуют, их законодатель пытатеся как-то урегулировать, периодически вносятся поправки.

Добрый вечер.
Вопрос по согласованию тарифов.
Обязаны ли собственники жилья МКД принимать тарифы, предлагаемые УО и утвержденные местными властями или могут предложить свой вариант, на основании законов и нормативов?
К примеру, УО предлагает тариф на управление, который в 2,5 раза превышает реальный. Обязаны ли собственники на ОСС его принять или могут рассчитать свой тариф, путем вычисления ФОТа нормативного штата, деленного на общую площадь помещений, находящихся в управлении данной УО (открытая информация)?
Второй вопрос: УО навязывает оплату услуг, входящих в обязательный минимум, при этом в штате нет специалистов, которые могли бы эти услуги выполнять. Обязаны ли собственники оплачивать эти пункты?

1. Тариф на содержание жилья утверждается путем переговоров между собственниками и управляющей компанией. Эта величина договорная. Тариф на содержание муниципального жилья не имеет отношения к приватизированным домам, поскольку стоимость обслуживания каждого дома индивидуальна. “Реальный тариф” – понятие субъективное, поскольку одной стороне кажется, что содержать дом дешево, другой – дорого. Тариф на коммунальные услуги (газ, воду, свет и пр.) утверждается региональной службой по тарифам и коррекции не подлежит.

2. Управляющая обязана предоставлять собственникам минимальный перечень услуг по содержанию дома, чтобы жилье не приходило в аварийное состояние. Нельзя говорить, что этот минимум навязывается. При этом, какими путями она будет добиваться их исполнения (привлечение к работе собственного персонала или другой подрядной организации) – ее личное дело.

3. Тариф на содержание жилья не состоит из одной оплаты труда сотрудников. В нем “сидят” и расходы на стройматериалы, арендная плата, прибыль организации и прочие расходы. Если Вас не устраивает цена (как и цена любого другого товара/услуги), Вы можете искать другого продавца.

Спасибо за ответ.
Вероятно, по некоторым пунктам я недостаточно точно выразилась.

По пункту 1 я верно поняла, что тариф – величина договорная, между собственниками жилья (через ОСС) и УО?

По пункту 2: Тут вопрос в следующем, УО отказывается предоставлять весь минимальный перечень, ссылаясь на то, что он слишком большой. В частности один из камней преткновения – уборка лестничных клеток. УО отказывается ее оказывать. Однако параллельно предоставила свой перечень, в который входят лишь те услуги, оказание которых фактически невозможно контролировать (пример: Работы, выполняемые в отношении всех видов фундаментов, стен, перекрытий. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов и подобные). Специалистов по данным вопросам в штате УО нет. Договора на привлечение сторонних специалистов, так же нет. Фасад разрушается, никакие работы не производятся. Однако в тариф их включают.
Получается, что большая часть тарифа, представленного УО, состоит из услуг, не подлежащих проверке. Услуги, которые жильцам действительно нужны туда не включены.

По пункту 3. Я не писала, что ВЕСЬ тариф состоит из оплаты труда сотрудников. Я описала ситуацию на примере одного из пунктов: Расходы на управление жилищным фондом. По нормативам на объем нашей УО положено 5,5 управляющих сотрудников. По ним рассчитан ФОТ. Вычислили тариф, он равен 1/4 от тарифа, который выставляет УО. Иными словами, ФОТ по нормативам – 65000, деньги, собираемые с собственников – 270000. Обязаны ли мы соглашаться на тариф УО (с непонятно куда утекающими 200000 в месяц) или может обсуждать тариф, рассчитанный жильцами по нормативам? Это же касается услуг уборщицы, дворника и пр.

Расходы на стройматериалы, арендная плата и пр. “сидят” в статье: Общие эксплуатационные расходы (самая большая часть тарифа) или я ошибаюсь?

Искать другого продавца затруднитесь – у нас на территории они монополисты. Ближайший конкурент – 35 км. Цена рассчитывает из утвержденных городской администрацией тарифов. Конкурент предложит такую же.

Потому и встал вопрос: тариф – это обязанность или повод к обсуждению?
- 1. Тариф на услуги управляющей компании согласовывается с жильцами. То есть все зависит от того, как Вы сами договоритесь с УК и соседями. Договориться многие не могут, поэтому дело часто заканчивается стандартным муниципальным тарифом. Вы можете торговаться, при этом УК тоже имеет право отказаться Вас обслуживать по низкой цене. Получается, уборку подъезда можно заложить в тариф в качестве дополнительной составляющей.
  
  2. “Работы, выполняемые в отношении всех видов фундаментов, стен, перекрытий. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов и подобные”.
  
  Написано действительно крайне туманно, нужна конкретика. Что это? Аварийное обслуживание фасада – работы, которые, может быть, будут произведены, если что-то рухнет?
  
  3. Все это – коммерческая тайна, которую не рассекретит ни одно предприятие. Если судить очень грубо: традиционно положить кирпич на стройке стоит столько же, сколько купить его. Очень грубо можно предположить: работа со стройматериалом примерно равна его стоимости. Но у любой стройки есть и офис, бухгалтер, расходы на канцтовары и прочее. Мы же не спрашиваем смету расходов-доходов у парикмахера. Отталкиваться надо от того, насколько дорого и качественно это для Вас самих.

Извините, Вы меня сильно озадачили своим ответом.
1. Действует 290 Постановление, в котором прописан Минимальный перечень услуг. ВСЕ услуги этого перечня УО обязана предоставлять в полном объеме. Уборка (влажная + сухая) лестничных клеток и подъезда в этот перечень входит. Так почему ее рассматривать, и оплачивать, как дополнительную?
2. Такая туманная формулировка, слово в слово, заложена как раз в 290 Постановлении. Куски облицовки фасада уже рушатся. Никто ничего не ремонтирует.
3. О какой коммерческой тайне идет речь, если по закону УО обязана в течении 5 дней предоставлять отчет о расходовании средств по запросу собственников, а раз в год – без запроса в первом квартале за истекший год работы? Причем все указанные в отчете работы должны быть подтверждены Актом выполненных работ, подписанным представителем собственников.
Пример с кирпичом не корректен. Работа по укладке кирпича складывается из: стоимости кирпича+ФОТ+транспортные расходы+амортизация инвентаря+стоимость сопутствующих материалов (раствор). Зачастую на одного каменщика приходится 5 командиров. Для укладки кирпича расходы на их содержание не нужны.
Если бы собственников устраивало соотношение цена/качество, то и вопрос бы не поднимался.

Да, УК обязана отчитываться о выполненных работах и их стоимости, но не обязана расшифровывать структуру своей прибыли.

Конфликты по поводу тарифов на содремжил – обычное дело. В типичном случае жильцы считают, что платят “ни за что”, хотя если их дом все еще стоит и в нем работают коммуникации – это спорный вопрос. Коммерческая же организация, наоборот, может придерживаться точки зрения, что за те деньги, которые она ежемесячно получает по статье “Содержание и ремонт жилья”, и раз в полгода не уберешь подъезд, потому что эта работа не обеспечена соответствующим финансированием.

Если состояние стен в Вашем доме действительно так печально, как Вы говорите, Вы имеете возможность заставить УК сделать текущий ремонт. Алгоритм действий изложен здесь:

Вообще же правильно иметь приложение к договору управления многоквартирным домом и в нем перечислять все виды работ по содержанию и ремонту дома, на которые рассчитывают собственники и выполнение которых они готовы оплатить. Список формируется на общем собрании, и тариф напрямую зависит от этого перечня.

Тогда и контролировать работу исполнителя жилищных услуг гораздо легче, включая финансовую отчетность.

И кроме того, всегда можно “развестись” с управляющей компанией, которая так сильно не устраивает собственников. Ведь это не брак, совершенный на небесах. Вы не привязаны друг к другу, можно найти себе другого “спутника жизни”. Или организовать в доме ТСЖ и тратить деньги на содремжил самостоятельно, без посредников. Правда, “катить бочку” по поводу разрушающегося дома и грязных подъездов при этом будет не на кого.

Приложение сейчас обсуждаем.

“Развестись” можем, но как тем супругам придется продолжать жить вместе. Нет альтернативы. Монополисты.

Добрый день!Подскажите пожалуйста как мне правильно организовать собрание собственников МКД, столкнувшись с рядом вопросов.
На придомовой территории МКД планируется открытие торгового павильона (сдача в аренду) Внеочередное собрание по этому поводу проводится путем заочного голосования (обход всех квартир с уведомлением и решением), однако в доме имеются нежилые помещения-возникает вопрос:
- необходимо ли уведомлять собственников этих нежилых помещений;
- будет ли бланк уведомления и решения для собственников нежилых помещений чем либо отличаться?
- будет ли считаться собрание только жильцов МКД состоявшимся, если большинство жильцов проголосуют положительно, а собственники нежилых помещений проголосуют отрицательно.
- будет ли площадь этих нежилых помещений влиять на результат голосования?
Спасибо.

Ознакомьтесь со статьей 36 Жилищного кодекса РФ. В частности пункт 2 ее гласит:

“Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме”.

Здесь не сказано, каких именно помещений, соответственно, получается, что и жилых, и нежилых. Таким образом, у владельцев нежилых помещений те же права на распоряжение общим имуществом, что и у жилых, их мнение также необходимо учитывать при проведении общего собрания (1 метр квартиры = 1 метру нежилого помещения).
Исходя из этой логики, никаких отдельных бланков для собственников нежилых помещений не требуется, у всех равные права и обязанности – пропорционально имеющейся площади. Главное – не какие помещения за что голосовали, а какова площадь помещений, голосовавших “за” или “против”.

Вместе с тем статья 36 Жилищного кодекса противоречит статье 290 Гражданского кодекса РФ, гласящей:

“Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры”.

О владельцах нежилых помещений в ней ничего не сказано.

Получается, закон что дышло…

В идеале в сложившейся ситуации лучше всего подстраховаться и голосами владельцев нежилых помещений. Если получится, конечно.

Надия Если у владельца нежилого помещения имеется документ на право собственности в МКД он должен участвовать в собрании если нет то учитываются площади только находящиеся в собственности.
- Да, это тоже важно. И логично.
  Поскольку если у владельца нежилого помещения нет права собственности на занимаемую недвижимость, он ее собственником не является.
  
  Подобные проблемы могут возникнуть с администрацией вокруг неприватизированных помещений. Запрашивайте у властей документы на право собственности прежде чем считать их голоса голосовать на общем собрании.
  
  Статья 8.1. пункт 2 Гражданского кодекса РФ: “Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом”.

Добрый день, помогите вычислить наличие кворума прошедшего собрания (как считать), долю.
5 квартир(I-119.4, II-119,.1, III-119.4, IV -119.6, V-119.4)кв.м.
Соглсно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию.
Общая площадь 1018-100

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию.
Общая площадь 1018.кв.м.
Общая площадь жилых помещений (за искл. балконов, лоджий, веранд и террас). 596.5кв.м
Общая площадь жилых помещений (с учетом, балконов,лоджий, веранд, террас) = 614.8кв.м
Что куда подставлять?
- Здравствуйте, Михаил.
  
  По новому ЖК РФ, балконы и лоджии в общей площади квартир не учитываются. Следовательно, при учете голосов в расчет надо брать общую площадь всех жилых помещений за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. В вашем случае это 596,5 кв. м. Эта площадь соответствует 100 процентам голосов.
  
  Наличие кворума будет определяться по формуле:
  
  (Sk х 100%) : 596,5,
  
  Практикуется и такой вариант подсчета голосов на общем собрании: количество голосов каждого собственника определяется исходя из расчета, что 1 голос соответствует 1 метру общей площади принадлежащего ему помещения. При этом общее количество голосов собственников помещений в доме будет равняться количеству метров общей площади помещений (общей полезной площади здания, сведения о которой содержатся в паспорте домовладения). Для перехода к целочисленным значениям можно установить, что 1 метру площади помещений соответствует 10 голосов собственника.
  - Ростов-Дом, а почему Вы поделили на 1018, а не на 596.5?
    Ведь информации о том, что включено в эти 1018, кроме 5 квартир, нет. Можно предположить, что разница – общее имущество, а его площадь при подсчете не учитывается.
    Есть ли в доме еще нежилые помещения, принадлежащие каким-либо собственникам? Тогда их площадь нужно тоже прибавлять к жилым при подсчете.

Здравствуйте
Напишите, где скачать правильные бланки.
Недавно состоялось собрание жильцов дома. Подняли ряд вопросов. Один: выбор старшего по подъезду, далее совета дома и управляющего совета дома. Вот нужны бланки, на которых надо расписать состав совета дома. В общем, всю документацию, которая необходима в нашем случае. УК есть. Есть к ук много вопросов по коммунальным платежам.
И засчитается ли собрание, если на нем не присутствовали арендаторы (или собственники) магазинов в нашем доме?
Спасибо

По поводу наличия-отсутствия собственников нежилых помещений ситуация следующая:

1. Собрание является легитимным, если на нем присутствовали собственники более 50% помещений многоквартирного дома.

2. Являются ли собственники нежилых помещений “полноценными” собственниками жилья, вопрос казуистический и путаный. Мы бы ответили, что, скорее, да, нежели нет, поэтому лучше всего их также следует приглашать на собрания и учитывать их голоса. Ознакомьтесь с ответом чуть выше, на вопрос №23, в нем уже “разжевана” существующая ситуация в законодательстве:

У нас в доме подвалы, в которых расположены коммуникации, находятся в собственности муниципалитета, в них находятся всевозможные складские помещения, мастерские. Могут ли эти площади учитываться при голосовании на собрании собственников жилья.Или же учитываются только те жилые и не жилые помещения, которые по определению не входят в состав общего имущества дома. Проще говоря те, которые изначально строились как квартиры для проживания. И ни каких кладовых, мастерских, магазинов находящихся в подвальных помещениях.

Сергей!
Если помещения, хоть и не жилые, имеют собственника (муниципалитет), то это уже не общее имущество. Площадь этих помещений, принадлежащих муниципалитету, учитывается при голосовании, и представитель муниципалитета имеет право голоса пропорционально своим квадратным метрам.

Только – если это на самом деле так! А то бывает, что муниципалитеты без всяких законных оснований пользуются помещениями, относящимися к общему имуществу, или сдают их в аренду. Нужно проверять, точно ли помещения находятся в собственности муниципалитета.
- Собственники нежилых помещений вообще не имеют права голосования.
  Почитайте внимательно ЖК РФ – голосование идет по долям в общей собственности. а не по площади квартир.
  Нежилые помещения не имеют права на общую собственность, поэтому не имеют права голосования. Исключение – бывшие квартиры, которые стали нежилыми помещениями.
  Таков закон, хотя кое-кто трактует его как хочет в свою пользу.
  - Вот это новость, похоже у вас собственное видение ЖК, отличное от законодателя?
    
    Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
    
    1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме
    
    На каком основании вы лишаете собственников нежилых помещений права на долю в общей собственности?
    - Это не я, это законодатели
      
      ГК РФ Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
      
      1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
      
      Пытались депутаты внести изменения по поводу нежилых помещений, но им было отказано. Не должно быть собственников нежилых помещений в МКД (пока), только переведенных из жилых.
      
      И еще. Читать умеют почти все, а знают законы даже не все юристы.
      И еще. Каждый может понимать закон и трактовать его как ему
      вздумается.
      И еще. Владельцы нежилых помещений имеют долю в праве общей собственности только в нежилых зданиях.
      - Специальный закон имеет приоритет перед общим. ЖК имеет преимущество перед ГК в вопросах определения доли в праве на ОИ.
        Опять же, обоснуйте, почему не должно быть собственников нежилых помещений в МКД? Множество домов строилось изначально с нежилыми помещениями под магазины/офисы. Как с ними быть?
        В моем доме муниципальный опорный пункт милиции и еще 2 нежилых помещения, а также квартира, созданная из нежилого помещения давным давно – более 20 лет назад.
        
        Алексей!
        Специальный закон называется Жилищный Кодекс, который регулирует только жилищные отношения. Поэтому читайте ст 36 правильно.
        Те случаи, которые вы описали, противоречат законам. Но это опять проблема законодателя. Если стены, фундамент и земля под зданием принадлежат собственникам квартир, иных владельцев нежилых помещений не должно быть, кроме жилых помещений, переведенных в нежилые в соответствии с ЖК РФ.
        
        Во-первых, ни один из случаев не противоречит ЖК, т.к. если отношения сложились до его появления, то согласно ст.6 ЖК на них не распространяется. Мой дом 61 года постройки. Во-вторых, в ЖК нет запрета на строительство домов с нежилыми помещениями, находящимися в чьей-л собственности. В-третьих, ст. 36 не делает никаких исключений для нежилых – у каждого собственника своя доля.
        Рассудите логически – есть объект, у которого много собственников, почему надо лишать дееспособного собственника права участвовать в управлении его частью? В дореволюционных домах полным полно случаев, когда площадь жилых помещений меньше либо равна площади нежилых.

Добрый день, Сергей! На вопрос, который Вы задали, нет точного ответа, из-за бардака, царящего в законодательстве (см. полемику ниже и думайте сами).

В вашем случае здравый смысл подсказывает одно: помещение не может одновременно быть и общим имуществом (т. е., пребывать в частной коллективной собственности), и муниципальным имуществом (принадлежать администрации). Здесь что-то одно.
На основании Гражданского кодекса РФ, право на недвижимое имущество возникает после регистрации в органах юстиции.

Я бы на вашем месте официально запросил копию свидетельства о госрегистрации у властей. Если такой бумаги у них нет (что вполне возможно), никаких прав на дом они не имеют.

добрый вечер вопрос такой в нашем доме есть помещения на 1 этаже в виде 2-х комнат они ни как не оформлены вопрос такой как оформить эти комнаты и законно сдавать в аренду либо продать?

Что значит “оформить”, Алина?
Какой статус имеют эти помещения сейчас?

Если комнаты относятся к общему имуществу собственников жилья в МКД, то по закону владельцы могут распоряжаться ими по своему усмотрению. В частности – сдавать в аренду, тратя вырученные средства на нужды дома. Решение об этом должно быть принято на общем собрании жильцов большинством голосов.
- - А при чем тут вообще УК, Таисия? Общедолевое имущество на правах коллективной собственности принадлежит собственникам квартир. Как они им будут распоряжаться, зависит только от них. Управляющая компания – только наемный работник жильцов, который за зарплату занимается эксплуатацией многоквартирного дома.

Знаете, Ника, ваша позиция по нежилым помещениям приведет к следующему:
1. Доля в праве собственности на ОИ повышается у владельцев квартир.
2. Освобождает владельцев нежилых помещений от необходимости платить за содремжил и капремонт, общедомового потребления КУ и налога на землю. Возможно, освободит от необходимости ставить счетчики расхода КУ.
3. Их расходы по содремжилу и капремонту перекладываются на собственников квартир. За ними остается только личная коммуналка.
4. Если через нежилые проходит ОИ, собственники квартир должны будут оформлять сервитут, платить за него собственникам нежилых помещений. А как же иначе – кто позволит просто так использовать личную собственность чужим людям?
5. Де-факто, вы легализуете ОСС, проведенные УК с нарушением ЖК – не все собственники оповещены, площадь дома уменьшается(из общей выкидываются площади нежилых).
Подумайте, кому выгодней такая позиция – жителям или владельцам магазинов/офисов?

Это не моя позиция, это требования ЗАКОНА.
Возможны изменения законов, но не мы их устанавливаем. Есть судебная практика, существуют требования к владельцам всех нежилых помещений иметь отдельный вход и отдельные договоры на поставку коммунальных услуг. Про сервитут вы просто надумали. По поводу собраний, начертанных УК, вы сами подтвердили, что не собственники, а УК их проводит. Собственники МКД освобождены от налога на земельный участок.
Не нужно просто протестовать по поводу несходства мнений двух лиц, надо внимательнее читать законы и принимать подсказки, чтобы в них разобраться.

Можно поступить так: один из собственников жилья (это может быть председатель совета дома) регистрируется как индивидуальный предприниматель, и ему по решению общего собрания сдается все общедомовое имущество за сто рублей, а ИП сдает его в субаренду за более достойную сумму, предназначенную для содержания дома.

Разумеется, это должен быть человек честный, которому соседи доверяют, иначе в случае его непорядочности жители никак не будут защищены от потери денег.

Полученные за использование общедомового имущества средства можно направить на содержание и текущий ремонт ОИ, единоразовые общедомовые расходы или вознаграждение председателю и членам совета дома.

Ника, вы так и не привели доказательств того, что собственники нежилых исключаются из управления. В каком законе это написано или какими нормативными актами высших судов подкреплено? В крайнем случае, подойдет разъяснение Минрегиона/Минстроя.
Обязательства нежилых иметь свой вход никак не связано с правом управления ОИ. Они точно также зависят от нас, как и мы от них. Отрежут коммуникации и всё – это же не их собственность, зачем позволять кому-то использовать мою личную собственность? Тем более бесплатно.

Согласно ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности технические этажи и подвалы, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (п.1 ст.36 ЖК РФ).
С появлением первой приватизированной квартиры многоквартирный дом становился совместным владением уже двух собственников вместо прежнего одного в лице государства. Соответственно, все решения, связанные с распоряжением общей собственностью, не должны приниматься никем из собственников единолично.
14 февраля 2007 г. № 29 приказом Минюста России от 14.02.2007 г. № 29 была утверждена Инструкция об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества. Названная инструкция разработана в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ Федеральным законом от 21.07.97 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219.
Инструкция определяет элементы общего имущества многоквартирном доме в соответствии с постановлением правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 г, которым были утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и определяет многоквартирный дом как совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы на земельный участок, прилегающий к жилому дому либо в помещения общего пользования в таком доме.
Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах является одновременно государственной регистрацией неразрывно с ним связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Лица, запись о праве собственности которых на помещение отсутствует в ЕГРП зарегистрировать право общей долевой собственности на вновь созданный объект не могут.
В настоящее время ситуация совместного владения и пользования жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирном доме в жилищной сфере законодательно не урегулирована.
Жилищным законодательством регулируются только жилищные права и обязанности (п.1 ст. 1 ЖК РФ).
Следовательно, термин собственника помещения подразумевает только собственника жилого помещения.
В отношении нежилых помещений действовало и действует гражданское законодательство.

Добрый вечер! Такой вопрос, в нашем доме застройщик выдвинул кандидатуру председателя на осс, как позже оказалось она его теща! Дата собрания и дата протокола разнятся в 14 дней! На голосовании не было счетной комисси, как выяснилось позже, один представитель интересов инвестора имеет 40% голосов, председатель 4%, застройщик 6% итого у них 50% голосов, то есть они сами голосуют, сами назначают смету, кворум в одну две квартиры у них был! Допущено много нарушений относительно положений в уставе, который никто не видел на первом собрании, но за него просили голосовать, также смета очень завышена и это далеко не всё! Самый главный вопрос как расформировать всё это? Если у них 51%, даже при выходе из тсж приходят счета на оплату с взносами и тд, договор услуг тсж категорически отказывается составлять! Куда обратится? И на сколько законно их управление, монополия своего рода?

Очень вы однозначно режете нажежды жильцов нашего дома((последний вопрос, какие возможны меры наказания или отстранения от деятельненость, в случае крупных нарушений! Протоколы собраний скрываются, утверждённый устав еле выпросили, в квитанции выставлены оплаты услуг, которые НЕ предоставлялись, также отсутсвие председателя на месте, номера телефонов служб и объявления на стенде отсутствуют! Спасибо

“Резать” ваши или чьи-либо еще надежды у нас нет никакого резона. Вы задаете конкретный вопрос – мы даем на него ответ в контексте жилищного законодательства.

Если есть нарушения с проведением собраний, фиксацией их решений в протоколах, оплатой услуг, раскрытием информации со стороны правления ТСЖ – обращайтесь с соответствующими жалобами в Госжилинспекцию. При условии что достоверность ваших претензий будет доказана, собрания могут быть признаны несостоявшимися, а их результаты – ничтожными. Что касается перевыборов председателя ТСЖ, то их может инициировать любой член товарищества, созвав общее собрание с соответствующей повесткой дня.

Председатель ОСС, застройщик, инвестор и теща -это не разговор. Тема собрания не ясна. Одни жалобы на что-то непонятное.
Когда проводится ОСС, уведомляются все собственники, предлагается повестка ОСС и т.д. Читайте ЖК РФ -кто и как организует управление в новой застройке, если не все квартиры проданы.

Уважаемая Nika я уже второй год добиваюсь через прокуратуру и полицию о незаконности составления протокола без проведения собрания, председателем подписался человек не являющийся собственником имущества в МКД, подписи ряда собственников подделаны. Обращался неоднократно, одни отписки, полиция отказывает в возбуждении уголовного дела со ссылкой что не могут опрасить часть собственников и председателя собрания. Часть сведений пришлось добывать самому. Прокуратура Октябрьского района писала в наглую отписки видя нарушения и только после очередного посещения и предъявления доказательств они передали материал в полицию а там это никому не нужно. Так что попробуйте может Вам повезет доказать правоту.

Добрый день!
У собственников жилья дома возникают жилищно-коммунальные проблемы по текущим работам (ремонт балкона, утепление пола чердака, замена стояка центр. отопления, канализационного стояка в подвале). Но Управляющая компания эти работы по решению собственников жилья (все решения прописаны в Протоколе собрания) не выполняет, т.к. эти работы не входят в Перечень работ аварийного характера, которые выполняет УК по Договору подряда в нашем доме. С нас требует собрать дополнительные деньги, за счет чего УК может данные работы выполнить. Насколько правомерны действия УК?

Здравствуйте, Елена.

Если вы заключали именно договор подряда, а не договор управления, то УК обязана выполнять только те работы, которые предусмотрены данным договором. Ведь по сути в этом случае она является подрядчиком, а не управляющей организацией в широком смысле этого слова.

Но если бы даже был заключен договор управления, то на средства, собираемые ежемесячно с собственников по статье “Содержание и ремонт жилья”, обычно можно выполнить только минимум необходимых работ по дому. Для таких серьезных манипуляций, как замена стояка, ремонт несущих конструкций, собственники, как правило, собирают дополнительные деньги – или сразу делая внушительный взнос, или накапливая нужную сумму в течение нескольких месяцев.То есть повышают тариф на содремжил сообразно со своими хозяйственными нуждами.

Иными словами, недостаточно просто составить список запланированных работ по дому – надо еще обеспечить их финансирование. И это забота собственника. УК – только исполнитель.

Добрый день! Нашему дому УК назначила старшей по дому своего человека и, к сожалению, она проживает в нашем доме, можно сказать УК назначила постоянного инициатора собрания, которая назначила соседку своим замом и сейчас они постоянные председатели и секретари на ОСС МКД и творят, что хотят. В этом году обнаружили на сайте Реформа ЖКХ (раньше мы не знали, что есть такой сайт) протоколы собраний нашего дома, где сплошная подделка протоколов ОСС МКД – жильцы не голосовали за увеличение тарифов до 60% на сод. дома и кап. ремонт, а УК увеличила тарифы, секретарь ОСС протокол на законное собрание не составила, где жильцы всего дома проголосовали против увеличения тарифов, а вместо него сочинили внеочередное собрание членов ТСЖ,которого не было и УК тарифы повысила, ссылаясь на протокол ТСЖ. Протокол собрания написан в спешке и о соблюдении ЖК РФ ст. 44 – 48 нет и речи. Так же обнаружили еще протоколы, которые фальшивые на 100%. Хочется этих мошенниц вывести на чистую воду, но столько проволочек разных и очень трудно добиться справедливости.

1. Обжалуйте ответ ГЖИ в прокуратуру, указав на нарушения.
2. Обжалуйте ответ ГЖИ в административном судебном порядке (т.е. заставьте ГЖИ провести проверку через суд). Недавно принятый Кодекс административного судопроизводства РФ Вам в помощь.
P.S. Лучше сразу второе.

Обратитесь в прокуратуру с коллективным заявлением о подделке протокола (ст. 327 УК РФ) и о мошенничестве (ст. 159 УК РФ). В качестве доказательства приложите к заявлению подписи собственников дома о том, что никакого собрания с подобной повесткой не было и т.п. Будьте готовы к тому, что прокуратура перешлет ваше заявление в ОВД, а ОВД спустит дело на тормозах. Поэтому как только это произойдет сразу обжалуйте отказ в возбуждении уголовного дела либо в прокуратуру, либо в суд.

Могут. При этом присутствие второй управляющей компании в доме незаконно. Она может обслуживать только помещение супермаркета за дополнительную оплату, но не общее имущество всего дома.

На общем собрании собственников, которое проводится обычно при наличии сформированного зарегистрированного у многоэтажного дома товарищества собственников жилья, официально принимаются ключевые решения о благоустройстве в непосредственном соответствии со статьями действующего ныне, со всеми поправками, Жилищного кодекса Российской Федерации. Собрание членов ТСЖ по законному распределению может быть очередным или внеочередным. Разница между ними заключается, в частности, в том, что очередные проходят раз в году. Как правило, время проведения выпадает на второй годовой квартал для предоставления управляющей организацией отчётов выполнения условий договора, как этого требует одиннадцатая часть 162 статьи Жилищного кодекса.

Внеочередное проводимое публично собрание собственников может быть инициировано любым из владельцев жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме. Количество таковых сборов неограниченно, однако важно учитывать, что именно инициатор обязан брать на себя все расходы и заботы по организации и проведению, включая своевременную отправку официальных уведомлений и дате и месте встречи.

Ссылаясь на статью 41.1 того же ЖК РФ, решения на проводимых открыто принимаются по результатам очных голосований (при личном присутствии), заочных голосований (заполнение письменных анкет) и очно-заочных.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Кворум, как форма подсчёта голосов

Сам кворум членов ТСЖ это количество таковых, утверждённое законодательно и пунктами устава управляющей по действующим документам организации, которое крайне необходимо, для того, чтобы проводимое публичное собрание собственников жилых помещений было фактически признано состоявшимся. А также для того, чтобы законно и неоспоримо было принято то или иное оговариваемое решение в соответствии с озвученной в оповещении повесткой дня. Статья 45 Жилищного действующего кодекса устанавливает, что собрание имеет кворум, если собравшиеся участники обладают пятьюдесятью и более процентами голосов от всего многоэтажного дома.

При этом следует учитывать, что голоса распределяются между владельцами недвижимости не поровну, а в соответствии с их долей площади в доме, включая также общее домовое имущество. Чтобы рассчитать, какова доля голосов у одного участника, необходимо поделить площадь его личного имущества (значение записано в правоустанавливающих документах) на сумму всех документально зафиксированных нежилых и жилых площадей в многоэтажном доме. Как правило, это значение имеется в техническом паспорте, однако порой оно носит устаревший характер или неточное по тем или иным причинам.

Для того чтобы узнать реальную площадь, необходимо, опять же, отталкиваться от действующего российского законодательства.

Предварительная работа

Перед тем как посчитать кворумы общего собрания собственников, необходимо обладать определённой информацией. В первую очередь это точная площадь вашего многоквартирного дома. Актуальные и точные сведения, в соответствии с Правительственным Постановлением РФ №491 от 13 августа 2006 года, касающегося утверждения правил по , содержаться в Росреестре. Пункт четвёртый данного постановления гласит, что если информация в технических документах и Едином государственном реестре недвижимости не совпадает, руководствоваться следует данными последнего (Росреестр). Это также значит и то, что для уточнения общей площади следует сразу обратиться в данный орган.

Для очного собрания ТСЖ важно, чтобы кворум был, иначе проводить мероприятие нельзя. Чтобы определить наличие кворума, нужен так называемый явочный лист членов ТСЖ. Иными словами, каждый явившийся участник обязан иметь при себе личный паспорт и документы, подтверждающие право собственности на недвижимость в данном доме. Сведения из этих документов и паспорта вносятся в явочный лист, который в итоге должен быть подписан самим участником.

До начала собрания ответственные лица подсчитывают количество долей собственности и определяют наличие кворума.

Разъяснения и примеры

Все условия и требования к проведению собраний владельцев жилья в многоэтажных домах можно найти в отдельных статьях Жилищного действующего с изменениями кодекса Российской Федерации. Так, например, первая часть 48 статьи говорит о том, что право фактически голосовать по озвученным вопросам зафиксированной повестки дня имеют исключительно собственники помещений в данном доме. То есть, если речь идёт о жилой квартире, во внимание берётся лишь мнение её законного владельца, а проживающие с ним граждане, даже если они зарегистрированы, права голоса не имеют. Беря во внимание указанные выше правила подсчета доли на право общего владения совместным имуществом, если квартира имеет площадь 68 метров квадратных, в то время как весь дом – 6035 метров квадратных, доля общего имущества владельца составит 68/6035=0,011.

Третья часть этой же статьи ЖК РФ регламентирует, что сумма голосов владельца пропорциональна имеющейся законной доле в правах на наличествующее общее имущество, то есть, если брать пример выше, 0,011*100=1,1 – это количество голосов данного владельца.

Именно частью третьей 45 статьи Жилищного кодекса установлено, что кворум имеет место, когда количество голосов присутствующих больше пятидесяти процентов. При этом вместо собственника может присутствовать его представитель по нотариально оформленной доверенности. Если возникает реальная необходимость в присутствии представителя, важно обратить внимание на вид выдаваемой доверенности, конкретный ограниченный список полномочий и срок действия, который имеет смысл ограничить один днём – датой проведения собрания.

Голоса владельцев жилья

Сумы голосов членов ТСЖ на проводимом открыто собрании в процентном соотношении определяются при математическом умножении общей площади в частной, приватизированной собственности присутствующих на значение 100 и делении на известную точную площадь всех имеющихся в многоквартирном (многоэтажном) доме помещений, включая в обязательном порядке нежилые, во владении юридических и при наличии физических лиц. Общая полезная известная по данным государственных структур площадь указана в технической актуальной документации или её можно уточнить в Росреестре.

Если взять за пример общую площадь всего дома 6035 метров квадратных, как было приведено выше, и участников собрания, которым принадлежит в общей сложности 3248 метров квадратных, получается:

3248*100/6035=53,81, что говорит о том, что кворум есть, собрание проводить можно и принимать решения путём голосования также разрешено.

Однако необходимо учитывать и то, какой вид собственности у голосующего участника. При этом все действия, даты и цифры обязательно вносятся в протокол собрания, который должны подписать участники. Форма протокола стандартна, никаких специфических требований не установлено.

Отсутствие кворума определяется точно также, если получилось значение менее пятидесяти. В таком случае придётся назначать сбор на другую дату и заново уведомлять об этом владельцев недвижимости.

Долевая собственность и совладение

В соответствии со статьями 245-252 в Гражданском действующем ныне с изменениями кодексе Российской Федерации, общее частное, приватизированное имущество может быть долевым или, ссылаясь на стати 253-259 того же кодекса, совместным. С долевой собственностью, как правило, никаких затруднений не возникает, поскольку доля конкретно выделена, о чём свидетельствуют соответствующие документы. Чтобы определить процент голосов здесь, необходимо площадь своей доли умножить на 100 и разделить на общую площадь дома, так же, как это делается в обычных случаях. При расчётах кворума на собрании во внимание берутся только те цифры и граждане, которые зафиксированы в документах.

Первая и вторая часть 253 статьи в Гражданском кодексе РФ устанавливают, что владельцы помещения в совместной собственности используют недвижимость и распоряжаются ней на равных правах, поскольку доли не выделены. Таким образом, на собрании может присутствовать любой совладелец, и процент голосов будет определяться на квартиру, а не на отдельных совладельцев, на скольких бы ни было записано жильё.

Принятие решений

Первая часть 46 статьи Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает определённые требования, согласно которым все решения принимаются товариществами путём голосования. Принимается то решение, за которое проголосовало большинство процентов голосов, а не количество членов ТСЖ.

Кроме того, во внимание следует принимать вторую часть 44 статьи данного кодекса, где сказано, что для принятия решения нужно не просто большинство голосов, а как минимум две третьих таковых от общего количества возможных, а не присутствующих. Это могут быть решения касательно:

В качестве примера, для принятия решений по размещению рекламы форма проведения собраний стандартная, определенный ранее порядок ведения протокола соблюдается. Для того чтобы решение было одобрено, требуется, чтобы «За» проголосовали 66% и более всех владельцев помещений в доме, а не 66% присутствующих на собрании.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Общее собрание членов ТСЖ – это управленческий орган в многоквартирном доме. Согласно ст. 44 ЖК РФ, собрание проводится с целью решения вопросов путем общего голосования собственников. Расскажем в статье, как провести собрание собственников многоквартирного дома и каким оно бывает.

Согласно ст. 44.1 ЖК РФ, общее собрание ТСЖ может быть проведено в следующих формах:

Очное собрание собственников. Проводится при личном общем присутствии владельцев жилых помещений многоквартирного дома. Проводится для обсуждения насущных вопросов и принятия по ним решения путем проведения голосования.
Очно-заочное собрание ТСЖ. В этом случае обсуждение вопросов проводится при личном присутствии, но дальнейшее голосование может осуществляться заочно. Собственники передают свое мнение по текущим вопросам в письменной форме. Решение передается по адресу проведения собрания собственников или иному, установленному совместно.
Заочное собрание ТСЖ. Решение принимается путем голосования в заочной форме. Такой вид также допустим, если очное собрание собственников не имело кворума. Голосование проводится опросным способом. С 01.01.2018 года вводится информационная система ЖКХ для проведения заочного голосования (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе с 01.07.2019 года).

Собрание собственников многоквартирного дома имеет кворум (т.е. правомочно), если в голосовании приняло участие количество членов ТСЖ или их представителей, общий вес голосов которых составляет не менее 50 %. Это предусмотрено в ч.3 ст.45 ЖК РФ.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Как правильно провести собрание ТСЖ? Пошаговая инструкция

Провести собрание собственников многоквартирного дома можно, воспользовавшись нашей поэтапной инструкцией.

Этап 1. Инициация проведения общего собрания ТСЖ

Общее собрание собственников жилья в многоквартирном доме проводится на ежегодной основе. Дата проведения выбирается индивидуально, но собрание должно быть проведено в течение II квартала года, следующего за отчетным. Общим собранием владельцев жилых помещений может быть установлены иные даты проведения. Если принятого голосованием другого периода не было, следует действовать по указаниям ЖК РФ.

Кроме плановых собраний собственников, могут быть проведены внеочередные встречи. Созвать собрание ТСЖ можно по следующим причинам:

если инициатором выступит кто-либо из собственников – ч.2 ст.45 ЖК РФ;
если инициатором будет правление ТСЖ (при условии, что оно уже создано) – п.8 ст.148 ЖК РФ;
если инициатором выступает управляющая компания – ч.7 ст.45 ЖК РФ.

Инициировать общее собрание также можно, если собственники, обладающие не менее чем 10 % голосов от всего объема, письменно обратятся в управляющую компанию, ТСЖ, ЖК, ЖСК или в другой потребительский кооператив. Эта возможность предусмотрена в ч.6 ст.45 ЖК РФ.

Этап 2. Подготовка к проведению собрания собственников

Этот этап подразумевает подготовку вопросов, которые будут вынесены на всеобщее обсуждение (повестка дня). Также потребуется определиться с формой последующего голосования.

Если собрание собственников многоквартирного дома будет проводиться в очной или очно-заочной форме, необходимо выбрать место и время для обсуждения текущих вопросов.

Кроме того, нужно выбрать кандидатов на выполнение функций председателя, секретаря и членов комиссии по подсчету голосов.

О проведении общего собрания собственников следует уведомить всех заинтересованных лиц. На этапе подготовки составляется реестр владельцев жилых помещений, бланки протокола, возможные формы решений по вопросам повестки дня.

Этап 3. Оповещение собственников о проведении собрания

Уведомить собственников жилья в многоквартирном доме о предстоящем общем собрании следует не позднее, чем за 10 дней до мероприятия. Согласно ч.4 ст.45 ЖК РФ, возможно три способа информирования:

уведомление может быть помещено в общедоступном месте;
уведомление вручается каждому собственнику лично, при этом фактом, подтверждающим получение информации, является собственноручная подпись;
уведомление направляется собственником посредством почты заказным письмом.

Как правило, способ информирования собственников, устраивающий всех, устанавливается на первом собрании.

Уведомление о предстоящем собрании собственников должно содержать следующую информацию:

об инициаторе общего собрания;
форму проведения;
дату проведения собрания;
адрес места, где будет происходить собрание;
перечень вопросов, которые предстоит решить путем общего голосования;
порядок ознакомления с информацией;
перечень материалов, которые планируется представить на собрании собственников.

Если собрание собственников жилых помещений будет происходить в форме заочного голосования, необходимо в уведомлении также указать срок, в который прием решений членов будет прекращен. Кроме того, прописывается адрес или иной способ передачи таких решений.

Этап 4. Порядок проведения собрания собственников

В зависимости от вида проведения собрания собственников меняется и процедура принятия решения по вопросам повестки дня.

Если собрание собственников многоквартирного дома проводится в очной форме, для начала необходимо зарегистрировать всех присутствующих на мероприятии. Затем, следует посчитать объем голосов в процентном соотношении. Количество голосов, которым обладает каждый член собрания, прямо пропорционально его доле в общем имуществе в доме (ч.3 ст.48 ЖК РФ).

Если кворум есть, можно начать обсуждение запланированных вопросов. Для этого изначально потребуется выбрать председателя и секретаря собрания собственников, а также определить членов комиссии по подсчету голосов.

В процессе проведения собрания запрещается менять перечень вопросов, включенных в повестку дня, и принимать решения по проблемам, не предусмотренным этим перечнем (ч.2 ст.46 ЖК РФ).

При заочном принятии решений по насущным вопросам собственники должны передать свое мнение по адресу, указанному в уведомлении. Также важно учесть указанный срок, в который осуществляется прием решений (ч.1 ст.47 ЖК РФ).

При очно-заочной форме проведения собрания собственников участники мероприятия лично обсуждают вопросы повестки дня. После этого члены собрания должны передать свое решение на бланке для голосования в установленный срок. Место или адрес передачи решения также указывается в уведомлении о собрании (ч.3 ст.47 ЖК РФ).

Решение по вопросам повестки дня принимается большинством собственников. Однако есть и исключения. В некоторых случаях решение принимается, только если за него проголосовало не менее 2/3 голосов от общего числа. К таким ситуациям можно отнести:

решение о реконструкции многоквартирного дома;
о строительстве хозяйственных построек;
о границах использования земельного участка, прилегающего к многоквартирному дому;
о пользовании общим имуществом собственников иными лицами.

Какой бы ни была форма проведения собрания, необходимо указать в решении собственника следующую информацию:

сведения о собственнике или его представителе, который участвовал в голосовании;
данные документа, подтверждающего право собственности лица, участвовавшего в собрании и голосовании, на квартиру в доме;
решение по всем вопросам, указанным в повестке дня.

Этап 5. Оформление результатов голосования собственников

Согласно п.2 Требований, утвержденных Приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 № 937/пр), протокол собрания собственников должен быть составлен не позже чем через 10 дней после проведения мероприятия.

В протоколе содержаться следующие сведения:

наименование документа и его регистрационный номер;
дата составления протокола;
дата и место проведения собрания собственников;
заголовок к содержанию протокола;
содержательную часть протокола;
перечень вопросов повестки дня;
наличие кворума;
количество голосов по каждому вопросу повестки;
адрес, по которому протокол будет храниться;
перечень приложений, если они есть.

Протокол общего собрания собственников в обязательном порядке подписывается председателем, секретарем и членами комиссии по подсчету голосов.

Инициатор собрания обязан представить копии решений и протокола в управляющую компанию, правление ТСЖ, ЖСК, ЖК или иной потребительский кооператив. Это необходимо сделать в десятидневный срок после проведения собрания собственников многоквартирного дома.

Управляющая компания или иная организация в течение пяти дней направляет вышеуказанные бумаги в орган государственного жилищного надзора. Там копии документов хранятся три года.

Стоит иметь в виду, что если в орган государственного жилищного надзора поступит два и более протокола общего собрания за три месяца, которые содержат одни и те же вопросы повестки дня, то будет направлена комиссия для проведения внеплановой проверки. Цель такой проверки – выявить факт соблюдения требований законодательства в отношении порядка организации, проведения и оформления результатов общего собрания собственников жилья.

Этап 6. Оповещение собственников о принятых решениях

О результатах голосования необходимо сообщить всем собственникам жилых помещений. Это делает инициатор проведения собрания. Срок оповещения – не позднее, чем через 10 дней после принятия решений по вопросам повестки дня.

Оповещение должно быть размещено в месте, доступном всем собственникам жилых помещений.

Стоит сказать, что даже если собственник не принимал участия в общем собрании, он обязан подчиниться принятому решению. Это предусмотрено ч.5 ст.46 ЖК РФ.

Собственник, который не принимал участия в голосовании или был против принятого решения, может обжаловать его в судебном порядке. Для этого потребуется доказать, что этим решением были нарушены его законные права и интересы или решение принято с нарушениями требований ЖК РФ. Обжаловать решение можно в срок, не позднее полугода с момента, когда собственник узнал об итогах голосования.

Суд учтет все обстоятельства дела и может оставить решение в силе, если голос собственника не мог бы повлиять на решение, допущенные нарушения не критичны или принятое решение не повлекло за собой причинения ущерба собственнику. В любом случае, прежде чем обращаться в суд, рекомендуем проконсультироваться с юристом по жилищным вопросам.