Новые налоги на недвижимость в году ставки. Новые налоговые ставки – кто заплатит больше

Тему статьи предложил Николай Николаевич Дудка, предприниматель, Ростовская обл.

С 2015 г. вступила в силу новая гл. 32 НК, посвященная налогу на имущество физических лиц. Она предусматривает возможность расчета налога исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Налог считается индивидуально по каждому объекту недвижимости, причем для жилых помещений можно применить налоговый вычет. Но для того чтобы все новшества в налогообложении применялись в конкретном регионе, его власти должны были принять закон о переходе на расчет налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости.

Подробно о новом порядке расчета налога на имущество физлиц мы рассказывали:

Несмотря на то что налог за 2015 г. платить еще не скоро - в 2016 г., к нам в редакцию уже пришло несколько писем от обеспокоенных читателей. Местные власти устанавливают ставки налога, стоимость имущества тоже можно найти. Поэтому люди пытаются самостоятельно рассчитать налог - не хочется, чтобы суммы в уведомлении инспекции были пугающей неожиданностью. Но не всегда обычным людям, далеким от налоговых тонкостей, удается получить верный результат.

Так, у одного из наших читателей в собственности несколько объектов недвижимости, общая их стоимость довольно существенная. А местные власти установили ставку налога 2% для имущества суммарной стоимостью свыше 500 000 руб. Сумма налога, рассчитанная нашим читателем, получилась неприлично большая. Что навело его на мысль о том, что где-то в расчет закралась ошибка. Чтобы подтвердить это или опровергнуть, надо проверить, правильно ли местные власти установили ставки и правильная ли стоимость имущества использована при расчете налога.

Мы посмотрим, как исчислять налог на имущество за 2015 г.

Кто заплатит налог с кадастровой стоимости

Для исчисления налога за 2015 г. по новым правилам - исходя из кадастровой стоимости - нужно, чтобы на региональном уровне был принят до 20.11.2014 и опубликован не позднее 01.12.2014 закон об установлении единой даты начала применения порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физлиц исходя из кадастровой стоимост ип. 1 ст. 402 НК РФ ; пп. 2, 3 ст. 3 Закона от 04.10.2014 № 284-ФЗ .

Как сообщает налоговая служба, такое решение приняли менее чем в 30 субъектах РФсайт ФНС :

Для тех, у кого есть имущество в указанных регионах, напомним, что в Налоговом кодексе приведены базовые ставки для расчета налога с кадастровой стоимости. Они зависят от вида недвижимости. Так, для жилых домов и помещений базовая ставка составляет 0,1%. Местные власти могут подкорректировать ее - установить свою ставку в пределах 0- 0,3%пп. 2, 3 ст. 406 НК РФ . Величина ставки может зависеть от стоимости недвижимости, ее вида, а также от места нахождени яп. 5 ст. 406 НК РФ .

Однако суммарная стоимость объектов недвижимости не может учитываться при определении налоговой ставки, если налог считается исходя из кадастровой стоимости. Налоговым кодексом это не предусмотрено.

Каждый объект жилой недвижимости должен облагаться налогом исходя из его кадастровой стоимости за вычетом стоимости определенного количества квадратных метров. Величина налогового вычета зависит от вида жилой недвижимости (квартира, комната, дом). При этом по решению местных властей такой вычет может быть увеличен (но не уменьшен) по сравнению с установленным Налоговым кодексо мпп. 3- 7 ст. 403 НК РФ .

В регионах, не перешедших с 2015 г. на расчет налога исходя из кадастровой стоимости, налоговой базой останется инвентаризационная стоимость объектов недвижимости. И так будет вплоть до принятия органом исполнительной власти субъекта РФ решения о применении в качестве налоговой базы кадастровой стоимости (но не позднее 2020 г.)пп. 1, 2 ст. 402 НК РФ ; п. 3 ст. 5 Закона от 04.10.2014 № 284-ФЗ ; Письмо ФНС от 16.10.2014 № БС-4-11/21489@ .

Платим налог с инвентаризационной стоимости

Если базой для начисления налога на имущество в 2015 г. является инвентаризационная стоимость, то по каждому объекту она формируется на основании последних данных о такой стоимости, представленных в ФНС до 1 марта 2013 г., но с учетом коэффициента-дефлятор аст. 404 НК РФ . Напомним, что на 2015 г. этот коэффициент равен 1,147Приказ Минэкономразвития от 29.10.2014 № 685 .

А налоговые ставки определяются исходя из умноженной на коэффициент-дефлятор суммарной инвентаризационной стоимости объектов налогообложения. Для определения ставки суммируется стоимость имущества в пределах одного муниципального образования (города федерального значения). И стоимость каждого объекта недвижимости, принадлежащая налогоплательщику, определяется соразмерно его доле в праве собственност ип. 4 ст. 406 НК РФ .

Местные власти (власти Санкт-Петербурга или Севастополя) могут установить налоговые ставки в определенных пределах:

Суммарная инвентаризационная стоимость объектов налогообложения, умноженная на коэффициент-дефлятор	Ставка налога, которую могут установить местные органы власти (власти городов федерального значени я)п. 4 ст. 406 НК РФ	Ставка налога, применяемая по умолчанию (если местные власти (власти городов федерального значения) не установили ставки налог а)п. 6 ст. 406 НК РФ
До 300 000 руб. включительно	До 0,1% включительно	0,1%
Свыше 300 000 до 500 000 руб. включительно	Свыше 0,1 до 0,3% включительно
Свыше 500 000 руб.	Свыше 0,3 до 2,0% включительно	0,3%

По решению властей налоговые ставки могут различаться в зависимости не только от стоимости, но и от вида недвижимости, а также от ее местонахождения.

Если в собственности есть недвижимость из специального перечня

Правда, из общего правила есть исключения. Даже если регион не перешел на расчет налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости, ее надо учитывать при расчете налога по недвижимости, входящей в специальный региональный перечень, устанавливаемый субъектом РФп. 7 , абз. 2 п. 10 ст. 378.2 , п. 3 ст. 402 НК РФ . В него могут попасть объекты:

• входящие в административно-деловые и торговые центры (комплексы);
• предназначенные для использования или используемые как офисы, торговые объекты, объекты общепита и бытового обслуживания;
• образованные в течение года в результате раздела одного из объектов недвижимости, упомянутых выше.

Такие перечни можно найти в Интернете на сайте субъекта РФ или его уполномоченного органа исполнительной власт ип. 7 ст. 378.2 НК РФ .

Бывает так, что в собственности физического лица, помимо жилой недвижимости, есть и коммерческая, причем как включенная, так и не включенная в специальный региональный перечен ьп. 7 ст. 378.2 НК РФ . И вся недвижимость может находиться в одном муниципальном образовании. В этой ситуации при расчете налога на имущество одна его часть будет считаться исходя из кадастровой стоимости (по недвижимости, попавшей в региональный перечень), а другая часть - исходя из суммарной инвентаризационной стоимости (по оставшейся недвижимости, не попавшей в региональный перечень, если регион не перешел на кадастровую стоимость).

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

Начальник отдела имущественных и прочих налогов Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

“ Если в регионе не принято решение о переходе на уплату налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости, по общему правилу этот налог должен определяться исходя из суммарной инвентаризационной стоимости объектов налогообложения, расположенных в одном муниципальном образовании (либо в городе федерального значения). При этом должна учитываться доля налогоплательщика в каждом объекте имущества, а инвентаризационная стоимость таких объектов должна быть умножена на коэффициент-дефлятор.

В случае, когда часть объектов, находящихся в собственности гражданина, поименована в региональном перечне объектов, налог на имущество с которых считается исходя из кадастровой стоимости, стоимость этих объектов не должна учитываться при расчете суммарной инвентаризационной стоимости. Поскольку в нее не должна включаться стоимость объектов, имеющих разные базы налогообложения. Таким образом, при расчете суммарной инвентаризационной стоимости должны учитываться только объекты, имеющие в качестве налоговой базы именно инвентаризационную (а не кадастровую) стоимост ь” .

Особенности обложения предпринимательской недвижимости

О порядке расчета налога на имущество физических лиц в переходный период мы рассказывали:

По имуществу, принадлежащему индивидуальному предпринимателю и используемому им в предпринимательской деятельности, налог на имущество уплачивается в следующем порядке:

• <если> имущество поименовано в специальном региональном перечне, то налог считается исходя из кадастровой стоимости. И не важно, какой режим применяет предприниматель (общий или специальный);
• <если> имущества нет в «кадастровом» перечне и при этомп. 3 ст. 346.11 , п. 4 ст. 346.26 , статьи 400, 401 НК РФ :

• <или> оно используется в «общережимной» деятельности, то налог будет считаться исходя из инвентаризационной стоимости. Но лишь при условии, что региональные власти не приняли решение о переходе на расчет налога исходя из кадастровой стоимости;
• <или> оно используется в «спецрежимной» деятельности, то налог по нему платить не надо.

Независимо от того, с какой стоимости должен исчисляться налог на имущество, которым владеет предприниматель, у него нет обязанности самостоятельно рассчитывать налог. Налоговая инспекция сама должна направить предпринимателю налоговое уведомление, на основании которого он должен уплатить нало гп. 2 ст. 409 НК РФ .

Пример. Расчет налога на имущество физических лиц за 2015 г.

/ условие / У И.И. Иванова в одном муниципальном образовании имеется в единоличной собственности несколько объектов недвижимости.

Все объекты находятся в собственности Иванова более года. Он не зарегистрирован как предприниматель. Региональные власти не приняли решение о переходе в 2015 г. на уплату налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости. Но в регионе утвержден перечень объектов, по которым налог на имущество должен считаться исходя из кадастровой стоимости.

На 2015 г. местные органы власти установили такие ставки налога на имущество, считаемого исходя из инвентаризационной стоимости (ИС): до 300 000 руб. - 0,1%, свыше 300 000 руб. до 500 000 руб. - 0,3%, свыше 500 000 руб. - 1,8%. Никаких других ставок по налогу на имущество установлено не было.

Поскольку суммарная ИС более 500 000 руб., то ставка налога на имущество - 1,8%.

ШАГ 2. Считаем налог на имущество по каждому объекту, не включенному в региональный перечень:

3. Общая сумма налога на имущество за 2015 г., которую должен уплатить в бюджет И.И. Иванов, составила в нашем примере 54 560 руб. (38 000 руб. + 16 560 руб.).

Если бы в нашем примере И.И. Иванов был предпринимателем, применял упрощенку или платил ЕНВД и использовал в своей «спецрежимной» деятельности магазин и торговое помещение, то:

• с торгового помещения налог на имущество физических лиц ему все равно пришлось бы платить;
• с магазина, который не упомянут в региональном перечне, налог на имущество платить не потребовалось бы.

У тех, кто владеет недвижимостью в регионе, уже перешедшем на расчет налога исходя из кадастровой стоимости, нет существенных причин для расстройства. Ведь в течение первых 4 лет сумма налога будет рассчитываться по специальной формуле, в которой заложен понижающий коэффициен тп. 8 ст. 408 НК РФ ; Письмо Минфина от 17.03.2015 № 03-05-04-01/14213 . Это предусмотрено для того, чтобы избежать резкого повышения суммы налога.

Но учтите, что понижающие коэффициенты и спецформула не могут применяться при исчислении налога на имущество физических лиц в отношении объектов из специального регионального перечн яп. 3 ст. 402 , подп. 1, 2 п. 1 , пп. 7 , 10 ст. 378.2 НК РФ .

Если же физическое лицо имеет право на льготу по налогу на имущество и еще не заявило о своем праве в налоговую инспекцию, напоминаем: сделать это нужно до 1 ноября 2015 г. На предоставление льготы никак не влияет то, с какой стоимости (инвентаризационной или кадастровой) должен быть рассчитан налог. Заявление о предоставлении льготы с подтверждающими документами можно представить в любую налоговую инспекцию - независимо от места регистрации физического лица и нахождения имущества. Если в инспекцию ранее уже были представлены документы, подтверждающие право на льготу, заявление можно не подавать: ФНС сама должна предоставить льготу. Причем если объектов несколько, то льгота должна быть предоставлена по объекту с максимальной суммой налог апп. 6, 7 ст. 407 НК РФ .

На днях многие получили уведомления об уплате налога на недвижимость. Но не все поняли, отчего в них такие заоблачные цифры. Всё дело в изменениях налогового законодательства.

1 января 2015 года вступил в силу закон , добавляющий в Налоговый кодекс новую главу «Налог на имущество физических лиц». Согласно ему, все регионы до 2020 года начнут взимать налоги на недвижимость, исходя из её кадастровой стоимости. Раньше налог рассчитывался по инвентаризационной стоимости.

Кадастровая стоимость считается максимально приближенной к рыночной, инвентаризационная же - наоборот. Если налог, рассчитанный по новой системе, оказался выше, чем рассчитанный по старой, то действует особая формула . Если в вашем регионе система введена с 2015 года, то в 2016 году вы платите 20% от нового налога, в 2017 году - 40%, в 2018 году - 60%, в 2019 году - 80%, в 2020-м и последующих годах - 100%.

Что это за стоимости и какая между ними разница?

Как узнать кадастровую стоимость?

• Посмотреть в кадастровом паспорте. Если он оформлен после 2012 года, новый можно получить в Кадастровой палате или МФЦ .
• Заказать кадастровый паспорт или выписку из него на сайте Росреестра . Это платно и подходит для тех, кому нужен юридически значимые документ.
• Посмотреть в открытых данных на сайте Росреестра. Это можно сделать с помощью формы поиска или публичной карты. Информация, взятая из открытого доступа, носит ознакомительный характер и не имеет юридической силы.

Государственная кадастровая переоценка земель производится регулярно. Для получения наиболее актуальной информации пользуйтесь онлайн-источниками.

Как снизить кадастровую стоимость?

Кадастровую стоимость можно оспорить в двух случаях:

• если при оценке объекта недвижимости использовались неверные сведения;
• если кадастровая стоимость выше рыночной.

Если одно или оба основания присутствуют, можно оспорить кадастровую стоимость несколькими путями:

• Через комиссию. Направьте в комиссию Росреестра в вашем регионе заявление о пересмотре кадастровой стоимости. К нему приложите документы, подтверждающие наличие ошибки (официальные бумаги, в которых указаны верные сведения об объекте недвижимости, или независимую оценку его стоимости).
• Через суд. Для этого подаётся исковое заявление на местное отделение Росреестра, ответственное за кадастровую оценку вашей недвижимости, с приложением всех необходимых документов.

Подробности можно узнать из поясняющего видеоролика Росреестра.

За восемь месяцев этого года требования 90% истцов в спорах об определении кадастровой стоимости в суде были удовлетворены .

Каковы ставки налога?

Ставка налога - это процент от кадастровой стоимости недвижимости, который вам необходимо уплатить государству.

Конкретную информацию для вашего региона можно узнать на сайте ФНС .

К примеру, для квартиры в Москве определены следующие ставки налога:

• при цене до 10 миллионов рублей - 0,1%;
• от 10 до 20 миллионов рублей - 0,15%;
• от 20 до 50 миллионов рублей - 0,2%;
• свыше 50 миллионов рублей - 0,3%;
• свыше 300 миллионов рублей - 2%.

Какие есть вычеты?

Вычет в данном случае - это установленный размер площади объекта недвижимости, который не облагается налогом.

При исчислении налога исходя из кадастровой стоимости предусмотрены следующие вычеты:

• для комнат - 10 квадратных метров;
• для квартир - 20 квадратных метров;
• для жилых домов - 50 квадратных метров.

В вашем регионе могут быть установлены вычеты большего размера.

В случае, если размер объекта недвижимости меньше размера вычета, последний при расчёте налога не учитывается.

А льготы?

Льготы не изменились. От уплаты налога на один объект недвижимости освобождены:

• пенсионеры;
• участники Великой Отечественной войны и боевых действий;
• чернобыльцы;
• инвалиды первой и второй групп;
• военнослужащие, прослужившие 20 лет и более;
• уволенные в запас с аналогичным стажем;
• прочие категории, предусмотренные законодательством.

Как рассчитать налог самостоятельно?

Сделать это можно на сайте Федеральной налоговой службы , указав кадастровый номер недвижимости.

Кого уже коснулись изменения?

В этом году квитанции с новыми налогами за 2015 год придут жителям следующих регионов:

• Москва;
• Московская область;
• Республика Башкортостан;
• Республика Бурятия;
• Республика Ингушетия;
• Карачаево-Черкесская Республика;
• Республика Коми;
• Республика Мордовия;
• Республика Татарстан;
• Удмуртская Республика;
• Амурская область;
• Архангельская область;
• Владимирская область;
• Ивановская область;
• Магаданская область;
• Нижегородская область;
• Новгородская область;
• Новосибирская область;
• Пензенская область;
• Псковская область;
• Рязанская область;
• Самарская область;
• Сахалинская область;
• Тверская область;
• Забайкальский край;
• Ярославская область;
• Ханты-Мансийский АО.

Актуальный перечень регионов с новой налоговой системой есть на сайте ФНС России . Остальная часть страны присоединится до 2020 года.

Граждане РФ, владеющие недвижимостью, должны уплачивать имущественный налог. Его величина долгое время исчислялась на основе инвентаризационной стоимости жилья. Но с 2015 года налогооблагаемая база определяется, исходя из кадастровых расценок на недвижимость. Как рассчитывается имущественный сбор в казну в соответствии с новыми законодательными нормами?

Почему налог стал новым?

С чем связано, что граждане РФ должны платить новый налог на недвижимость? Строго говоря, природа соответствующего сбора не поменялась. Платить его должны граждане и предприятия, имеющие недвижимость в собственности, в виде установленной величины процента от ее стоимости. Однако значительно поменялась формула определения базовой суммы для исчисления налога.

До 2015 года процентная ставка налога на недвижимость коррелировала с инвентаризационной стоимостью имущества. Но после проведения реформы базовым критерием стала кадастровая цена объектов. Она практически всегда намного больше, иногда в разы. Ее величина - почти как рыночная стоимость. Значит ли это, что новый налог на недвижимость вырос пропорционально? Можно сразу сказать — нет. Но в целом вырос. Намного ли — мы сейчас определим.

Сущность налоговой реформы

Для начала изучим немного суть реформы, в ходе которой появился новый налог на недвижимость. Законодатель инициировал соответствующие корректировки правовых актов с целью привязать налоговую нагрузку граждан к фактической стоимости активов, которыми они обладают в виде недвижимости.

Предполагается, что собственники квартир, относящихся к эконом-классу, не почувствуют особой разницы между старой и новой формулами исчисления налога. Однако владельцам элитной недвижимости придется основательно потратиться.

Три типа налогов

В соответствии с реформой, предполагается введение в РФ трехуровневой системы налогообложения недвижимого имущества. Так, собственник квартиры эконом-класса должен будет платить 0-0,3% от кадастровой цены имущества. Конкретную величину ставки определяет регион. Столько же должен будет платить собственник гаража или парковки. Новый налог на недвижимость для владельцев элитного жилья, стоимость которых в соответствии с кадастром — более 300 млн руб., будет исчисляться по ставке 2%. Объекты, которые не классифицированы по двум указанным категориям, должны будут облагаться налогом по ставке в 0,5%.

Изменения в соответствующем разделе налогового законодательства РФ довольно радикальны. Это заметно контрастирует с довольно консервативной политикой государства в отношении сборов при получении прибыли от продажи жилья. Ставки и вычеты в этой сфере не меняются уже довольно долго. Широкой общественности недоступны сведения, которые бы могли дать повод сделать вывод о том, что скоро появится новый налог на продажу недвижимости.

Плавный ход реформы

Поскольку разница между инвентаризационной и кадастровой стоимостью может быть очень большой, законодатель внедрил плавный механизм перехода граждан к оплате соответствующего налога по новой схеме. Так, разработан дополнительный коэффициент, по которому с 2015 года сбор будет исчисляться по формуле, предполагающей увеличение базы на 20% ежегодно. К 2019 году этот показатель дойдет до 100%, и к тому моменту граждане должны будут адаптировать свои бюджеты к новым правилам.

Расчет налога на имущество для физлиц

Предположим, что человек — собственник небольшой однокомнатной квартиры площадью 50 кв. м. Допустим, что кадастровая стоимость объекта — 2 млн 700 тыс. руб. Сразу отметим, что эта сумма не войдет в базу для исчисления сбора целиком. Законодатель предусмотрел, вводя новый налог на недвижимость, льготы. И это не только плавный переход к обновленной схеме, но также и особый вычет. Он предполагает, что из площади квартиры можно будет вычесть определенное количество квадратных метров, и на основе пропорции между получившейся цифрой и кадастровой стоимостью недвижимости вычислить базу для исчисления налога.

Расчет имущественного налога: вычет

То есть 2 млн 700 тыс. руб. стоит вся площадь квартиры — 50 кв. м. В отношении соответствующего типа жилья вычет, в соответствии с законом, составляет 20 кв. м. Получается, что налогообложению подлежит, фактически, только 30 кв. м в нашем случае. Чтобы определить величину налоговой базы мы сначала вычисляем кадастровую стоимость 1 кв. м жилья — делим 2 млн 700 тыс. на 50. Получается 54 тыс. руб. Затем умножаем на 30. В итоге, налогооблагаемая база составляет 1 млн 620 тыс. руб.

Ставка налога определяется региональными властями. Как мы отметили выше, она может быть и вовсе равной нулю. Но это маловероятно. Если региональные власти решили ограничиться ставкой в 0,1%, то в соответствии с исходными данными в нашем примере гражданин должен будет заплатить в казну, в соответствии с основной задумкой налоговой реформы, 1620 руб. При этом данная сумма может быть и в три раза больше, если соответствующий правовой акт будет принят региональными властями.

Однако и это еще не все. Выше мы отметили, что законодатель, установив новый налог на недвижимость, разработал систему, в соответствии с которой финансовая нагрузка на граждан, имеющих в собственности квартиры, будет расти плавно. Основной ее элемент — понижающий коэффициент. Рассмотрим его сущность.

Понижающий коэффициент

Расчет нового налога на недвижимость в переходный период предполагает фактический смешанный подход, в котором задействуются не только показатели, отражающие кадастровую стоимость имущества, но также и цифры по инвентаризационной оценке. Вместе с ними — тот самый коэффициент, о котором идет речь.

Формулу, по которой исчисляется налог на недвижимость, новый закон определяет в следующей структуре. Ее основные составляющие:

• сумма к уплате, рассчитанная на базе кадастровой стоимости имущества;
• налог, исчисленный на основе инвентаризационной оценки недвижимости;
• понижающий коэффициент.

Изучим то, какой новый налог на недвижимость заплатит владелец той самой квартиры в 50 кв. м с кадастровой стоимостью в 2 млн 700 тыс. руб. Цифры по первому пункту у нас уже есть. При ставке в 0,1%, это 1620 руб. Таким будет новый налог на недвижимость в 2019 году при той же кадастровой стоимости.

Когда инвентаризационные расценки актуальны?

Касательно второго пункта нам понадобятся данные по инвентаризационной стоимости квартиры. Их определяют компетентные государственные органы. Ориентировочно для однокомнатной квартиры площадью 50 кв. м инвентаризационная стоимость — около 700 тыс. руб. Текущая ставка для исчисления налога по ней — 0,1%. То есть если бы человек платил сбор на основе инвентаризационной стоимости своей квартиры, то он бы составил 700 руб.

Третий пункт — это понижающий коэффициент. В 2015 году он составляет 0,2. Таким образом, у нас есть все три компонента формулы расчета налога. Как они соотносятся между собой? Очень просто.

Структура формулы

Сначала необходимо из суммы, которая получилась на основе расчетов по кадастровой стоимости, вычесть ту, которая исчислена на базе инвентаризационной оценки. То есть из 1620 вычитаем 700, получается 920.

Следующий шаг — прибавляем получившуюся цифру к сумме налога, исчисленному на основании инвентаризационной стоимости недвижимости. То есть к 700 прибавляем 184, получается 884. Это и есть налог, который в 2015 году нужно будет заплатить владельцу квартиры площадью 50 кв. м и кадастровой стоимостью в 2 млн 700 тыс. руб. при условии, что в его регионе утверждена ставка в 0,1%. Новая ставка налога на недвижимость в этом случае будет равна той, что установлена для расчета сбора по инвентаризационной стоимости имущества. Но базовая сумма для исчисления налога, конечно, увеличивается.

В 2016 году понижающий коэффициент составит 0,4, в 2017-м — 0,6, а в 2018-м — 0,8. Соответственно, в 2019 году он уже не будет задействоваться, и граждане, адаптировавшие свои бюджеты к новым налоговым правилам, будут платить сборы в казну в рамках формулы, утвержденной законодателем в ходе реформы. Можно отметить, что в тех редких случаях, когда кадастровая стоимость квартиры ниже, чем инвентаризационная, рассмотренная нами формула не применяется.

Виды вычетов

В нашем примере владелец квартиры вправе воспользоваться вычетом 20 кв. м из площади своей квартиры. Данная преференция сохранится и после того, как понижающие коэффициенты будут отменены. Также можно отметить, что для комнат соответствующий показатель — 10 кв. м, для отдельных жилых домов — 50 кв. м. Если речь идет об исчислении имущественного сбора для недвижимых комплексов, то формула несколько иная. В ней используются не квадратные метры, а денежная сумма, которая вычитается из кадастровой стоимости объекта. Сейчас это 1 млн руб.

Таковы особенности исчисления имущественного сбора для физлиц. Изучим теперь то, как исчисляется новый налог на коммерческую недвижимость. Отметим, что реформа законодательства в сфере регулирования коммерческих отношений идет в несколько иных контекстах. Строго говоря, налог для бизнеса нельзя считать принципиально «новым» - он достаточно продолжительное время исчисляется по тем принципам, которые мы сейчас рассматриваем.

Налог на имущество для бизнеса

Расчет соответствующего типа сбора для бизнесов может осуществляться по двум схемам — на основе среднегодовой стоимости имущества, а также на базе кадастровых показателей. Рассмотрим специфику исчисления сбора в рамках второго механизма.

Данный расчет может осуществляться как на основе стоимости отдельного офиса или помещения, так и кадастровой оценки всего здания, в котором расположен коммерческий объект. Иногда также в налогооблагаемую базу включается стоимость таких объектов, как парковка, различного типа технические помещения — в зависимости от того, какие сведения присутствуют в кадастровом паспорте здания и документах в БТИ.

В отличие от исчисления имущественного налога для физлиц, уплата соответствующего сбора коммерческими организациями не предполагает каких-либо преференций в плане смягчения финансовой нагрузки. Ставка налога на недвижимость для бизнесов не уменьшается, хотя и может быть гибкой — далее мы рассмотрим соответствующую специфику.

Ставка может базироваться на величине доли объекта в общей сумме, отражающей кадастровую стоимость здания. Также возможен вариант, при котором тот или иной объект коммерческой недвижимости будет иметь собственный кадастровый номер, а соответственно, и цену. Итак, по каким ставкам налог на недвижимость должны платить предприятия?

Налог на имущество для бизнеса: ставки

Основной законодательный источник, по которому мы определим соответствующие значения, — 380-я статья НК РФ. Максимальный размер ставок по коммерческой недвижимости, в соответствии с нормами закона — 2,2%, если иные значения не установлены Налоговым Кодексом.

Если речь идет об исчислении налога на базе кадастровой стоимости имущества, то ставка зависит от географии уплаты налогов. Если город, в котором предприятию нужно уплатить новый налог на недвижимость, — Москва, то ставка не может превысить 1,7% в 2015 году. Но с 2016-го она вырастет до 2%. Касательно других субъектов федерации, в 2015 году ставка не может превысить 1,5%, с 2016-го, так же как и в Москве, она может быть увеличена до 2%.

Также Налоговый Кодекс содержит положения, в соответствии с которыми допускается закрепление дифференцированных ставок, величина которых зависит от категории плательщиков и специфики имущества, которое облагается сбором. Особые правила также определены в отношении магистральных трубопроводов, железных дорог, линий электропередач и видов имущества, которые являются частью указанных объектов инфраструктуры.

Предприятия, работающие по УСН, с 2015 года должны уплачивать налог на имущество, хотя ранее они были освобождены от данной обязанности. Как мы видим, принципы исчисления сборов в казну для бизнесов и для физлиц существенно различаются. Такова специфика налогового законодательства России, как, впрочем, и правовых систем многих других стран.

Согласно закону « », ставка налога для жилых помещений будет составлять:

0,1% для объектов с кадастровой стоимостью до 10 млн рублей;
- 0,15% для объектов с кадастровой стоимостью от 10 до 20 млн рублей;
- 0,2% для объектов с кадастровой стоимостью от 20 до 50 млн рублей;
- 0,3% для объектов с кадастровой стоимостью от 50 до 300 млн рублей;
- 2% для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн.

В среднем кадастровая стоимость ниже рыночной на 10-15%, подсчитали аналитики компании «Метруим Групп» и попытались вывести средние показатели по столичному рынку недвижимости. Согласно оценке экспертов компании, с точки зрения налогообложения самыми дорогими стали Центральный, Юго-Западный и Западные округа Москвы, средняя кадастровая стоимость квадратного составляет 270, 199 и 192 тыс. рублей соответственно.

Для того, чтобы представлять примерный порядок сумм, которые владельцы квартир в Москве будут ежегодно платить в бюджет, эксперты «Метриум Групп» сделали расчёт налога.

Так, в престижных районах Москвы трёхкомнатные квартиры средней площадью от 80 кв. метров уже переходят в категорию со ставкой 0,15%, и разброс сумм налога составит от 17 тыс. рублей в ЗАО до 24,3 тыс. рублей в ЦАО.

Квартиры больших площадей, свыше 120 кв. метров, будут облагаться налогом по ставке 0,15% уже независимо от округа. Но стоит отметить, что владеть просторной квартирой в Центральном административном округе становится накладно уже при площади порядка 90 кв. метров. Такие квартиры по своей кадастровой стоимости попадают в группу объектов, облагаемых по ставке 0,2%, и разброс сумм налога в категории многокомнатных квартир составит от 28,9 тыс. до 54 тыс. рублей в год.

Максимальная установленная законом о налоге на имущество физлиц ставка составляет 2%. По такой ставке облагаются объекты недвижимости, кадастровая стоимость которых составляет 300 млн рублей и выше. Таким образом, за такую квартиру собственнику придётся ежегодной платить не менее 6 млн рублей налогов.

Более точные показатели аналитики «Метрум Групп» получили, отобрав конкретные знаковые для рынка объекты столичной недвижимости в жилых комплексах, которые уже сданы в эксплуатацию. К примеру, разница в кадастровой и инвентаризационной стоимости квартиры в ЖК Триумф Палас составит 6,7 раз для квартиры площадью 105 кв. метров (24,875 тыс. рублей против 3,735 тыс. рублей) и 15,6 раз для объекта площадью 400 кв. метров (222,4 тыс. рублей против 14,23 тыс. рублей).

Разница в стоимости, а соответственно, и суммах налога на жильё премиум класса составит 13,2 раз для квартиры площадью 128 кв. метров в ЖК Cooper House (62,9 тыс. рублей против 4,771 тыс. рублей) и 22,4 раза для квартиры 473 кв. метров (395,6 тыс. рублей против 17,6 тыс. рублей).

Стоит отметить, что в новом законе о налоге на имущество физических лиц отдельно не прописана такая категория недвижимости, как апартаменты. Поэтому, как отмечают в компании «Метриум Групп», покупая апартаменты, покупатели должны быть осторожны: случае, когда апартаменты продаются в составе многофункционального комплекса, где также находятся офисы и торговая недвижимость, есть большая вероятность того, что налог за такую недвижимость нужно будет платить как за офисные помещения, в размере 2%. В случае, когда апартаменты имеют статус гостиничной недвижимости, они попадают в категорию прочих объектов и облагаются налогом по ставке 0,5%.

Дата публикации: 02.12.2014 12:32

Законодательным собранием Владимирской области 18.11.2014 принят Закон №134-ОЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Владимирской области порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц».

С нового календарного года начинается новая эпоха исчисления налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Сейчас налог исчисляется от инвентаризационной стоимости недвижимого имущества.

Несмотря на то, что Закон вступает в силу с 1 января 2015 года, уведомления и извещения об уплате суммы налога за 2015 год, определенной по кадастровой стоимости, жители получат только в 2016 году – таков порядок начисления налога. К этому времени будет отменен земельный налог под многоквартирными домами. Так что, если рассматривать общую налоговую нагрузку, то она не станет существенно обременительней, чем сейчас.

Кроме того, новый Закон имеет социальную ориентированность, т.к. предусматривает систему вычетов: не будет облагаться налогом 20 кв. м. квартир, 50 кв. метров индивидуальных домов и 10 кв. метров комнат. Ставки налога таковы: 0,5% для нежилых помещений, 0,1% для основной массы жилья и 2% для объектов дороже 300 млн. рублей.

Сохраняются действующие льготы для социально - незащищенных категорий. Пенсионеры не будет уплачивать налог с одного объекта недвижимости каждого вида (квартира, жилой дом, гараж).

Важно, что Закон предусматривает поэтапное повышение платежей – не более 20% в год. То есть в стопроцентном объеме жители Владимирской области заплатят налог только в 2020 году.
Закон прописан таким образом, что максимально увеличится налог для владельцев большой и дорогой недвижимости, а хозяев скромного жилья повышение затронет в меньшей степени, а зачастую сумма налога уменьшится.

Допустим, двухкомнатная типовая квартира имеет следующие характеристики: площадь 50,5 кв.м., инвентаризационная стоимость 186 534 рублей, кадастровая стоимость этой же квартиры, по данным Росреестра, 196 014 рублей, ставка налога до 01.01.2015 составляет 0,08%, а с 01.01.2015 – 0,1%.

Сумма налога до 01.01.2015 за данную квартиру, исходя из инвентаризационной стоимости, составляет 149 рублей (186 534*0,08%).
Сумма налога с 01.01.2015 исходя из кадастровой стоимости будет рассчитана следующим образом: кадастровая стоимость квадратного метра данной квартиры –3 881 руб. (196 014: 50,5), размер налогового вычета составит 77 629 рублей (3 881 х 20). В результате налоговая база будет равняться 118 385 рублей (196 014 – 77 629). Рассчитываем налог – 118 385 х 0,1% = 118 рублей.

Если разница между суммой налога, исчисленного с кадастровой стоимости (118 руб.) и суммой налога, исчисленной с инвентаризационной стоимости (149 руб.) принимает отрицательное (как в нашем примере) или нулевое значение, то понижающий коэффициент не применяется.

В противоположном случае при исчислении налога будет применен понижающий коэффициент: для первого года 0,2, а для последующих лет 0,4, 0,6 и 0,8 соответственно.

Налог на имущество физических лиц полностью зачисляется в местные бюджеты и имеет целевое назначение - на благоустройство. С введением нового законодательства муниципальные образования дополнительно получат налог с тех объектов, которые сейчас выпали из налогообложения. Например, согласно действующему законодательству, застройщики вводят в эксплуатацию жилые дома без проведения технической инвентаризации, аналогичная ситуация и по объектам незавершенного строительства. В связи с этим отсутствует база для начисления налога, а в местных бюджетах возникают значительные выпадающие доходы.

Для сведения налогоплательщиков:

Информацию о величине кадастровой стоимости объектов недвижимости можно получить на официальном сайте Росреестра: rosreestr.ru.