Бизнес план открытия агентства недвижимости. Аргументы против открытия агентства недвижимости

Решившись на бизнес в сфере недвижимости, необходимо определить, с какой целью создаётся агентство. Здесь возможны два подхода. Один - долгосрочная деятельность и создание собственной клиентской базы. Второй - быстрое получение прибыли от случайных клиентов.

Преимущества и трудности

Бизнес на услугах агентства недвижимости имеет несомненные плюсы:

• открытие агентства не требует больших финансовых затрат;
• нет необходимости иметь большой офис и множество оборудования;
• возможность работать одному, не привлекая других сотрудников;
• правильно выстроенная стратегия позволит даже при высокой конкуренции занять свою доходную нишу;
• каждая сделка приносит хорошую прибыль;
• нет необходимости в привлечении сотрудников со специальным образованием, важно умение общаться с людьми ;
• бизнес не подвержен влиянию сезонных факторов.

К основным недостаткам бизнеса относятся:

• нерегулярное заключение сделок;
• зависимость владельца от эффективности работы персонала;
• вероятность того, что недобросовестный риелтор может заключать сделки вне фирмы;
• опасность неуплаты клиентами оказанных услуг;
• большая конкуренции (без рекламы не обойтись).

Первый конкретный шаг - регистрация. Лицензии для риэлтерской деятельности законодательство не требует.

Для оформления индивидуального предпринимательства (ИП) понадобятся следующие документы:

• заявление;
• квитанция об уплаченной госпошлине;
• паспорт.

Агентство с участием партнёров лучше оформить как общество с ограниченной ответственностью (ООО). Кроме перечисленных выше для регистрации ООО требуются дополнительно документы:

• протокол заседания учредителей;
• устав ООО;
• паспорта учредителей и директора.

Подробный перечень документов для открытия ООО находится .

Полученное регистрационное свидетельство обязует встать на учёт в государственных учреждениях.

Если у вас недостаточно финансов для открытия, возможно, вы захотите взять кредит (о других способах получения денег на бизнес ). В этом случае банк потребует предоставить:

• бизнес-план (что такое бизнес план узнаете , а как его правильно составить описано );
• подтверждение доходов;
• имущество в залог.

Банки неохотно занимаются кредитованием агентств недвижимости. Они учитывают крайнюю нестабильность этого вида деятельности, неясные перспективы дохода от вложенных средств.

Бизнес-план

В бизнес-план включают следующие разделы:

1. Резюме . Указываются цели агентства, способы достижения успеха.
2. Описание компании . Описывается сфера деятельности, указываются владельцы, местоположение, приводится план создания агентства с данными о начальных затратах и активах.
3. Услуги . Наводятся аргументированные доказательства преимуществ компании, пути и технология реализации планов.
4. Сведения о рынке . Анализируется предполагаемый рынок, его сегментация, приводятся данные о потребностях целевых клиентов.
5. Стратегия и реализация . Внимание уделяется маркетинговой политике, делаются прогнозы ценообразования и продаж. Приводится календарный план работы агентства с указанием дат, сумм и фамилий ответственных сотрудников.
6. Резюме менеджмента включает сведения об организационной структуре, менеджерах и .
7. Финансовый план . Приводится таблица баланса, прогнозируются прибыль и убытки, анализируются денежные потоки, приводятся финансовые показатели.

Можно использовать чужой бизнес-план как образец для составления своего.

Бизнес, связанный с недвижимостью, всегда считался доходным, поэтому многие хотят открыть риэлторское агентство. Но открытие успешной собственной фирмы по работе с недвижимостью возможно только для агента со связями и опытом. Операции с недвижимыми объектами подразумевают не только владение информацией и правильное оформление документов, но и знание юридических нюансов и особенностей психологии покупателей, контроль взаиморасчетов и прочее.

Если есть и опыт, и необходимые знания, то можно начинать процесс открытия риэлторского агентства, пройдя поочередно все необходимые этапы. Но перед этим необходимо продумать стратегию ведения бизнеса и направление деятельности.

В сфере недвижимости существует несколько направлений. Например, существует первичный и вторичный рынок недвижимости, также объекты бывают коммерческие и некоммерческие (жилые). Также существует сегмент элитной недвижимости. Специализация риэлторов на каком-либо одном направлении повышает эффективность их работы, но держать несколько узконаправленных специалистов может позволить себе не каждая риэлторская фирма. Именно потому в большинстве агентств по недвижимости один риэлтор занимается всеми видами операций с недвижимостью.

Регистрация фирмы

Необходимо открыть ИП или юридическое лицо, получить свидетельство о регистрации, а также стать на учет в налоговой инспекции и разработать устав фирмы с описанием деятельности агентства. Все это можно делать самостоятельно или же за неимением времени поручить специализированной фирме, которая за определенную плату проведет все вышеперечисленные операции.

Персонал

Количество риэлторов может быть разным, но тут действует ‘лучше меньше, да лучше’. Один агент с собственной клиентской базой будет намного более полезным, чем несколько сотрудников без опыта. Кроме риэлторов также понадобятся: офис-менеджер, бухгалтер, водитель с авто и возможно юрист.

Помещение

Аренда помещения в 50-100 кв. метров в центре города будет намного дороже, чем офис в жилом или промышленном районе, но для агентства недвижимости хорошее месторасположение офиса является одним из главных ключей к успеху. Редкий клиент будет ехать на окраину города для подачи заявки на куплю или продажу недвижимости, если в центре города почти на каждой улице есть агентства недвижимости.

Многие клиенты, впервые попав в агентство, оценивают его по внешнему виду. Если в офисе отваливаются обои, а мебель буквально разваливается, то доверия к такой фирме не возникнет. Офис должен быть оформлен солидно и комфортно. Лучше выбирать спокойные тона и строгие линии, а также стоит потратиться на удобную мягкую мебель.

Реклама

Правильная рекламная кампания принесет новой фирме стабильный приток клиентов, поэтому на эту статью расходов денег не стоит жалеть.Начинать необходимо с вывески. Если заказывать ее в из качественных материалов, то цена ее составит от 1000 у.е.

Также необходимо подать рекламу в газеты и электронные СМИ (затраты могут составить около 500 у.е. на каждое крупное издание). Можно воспользоваться услугами бесплатных газет по недвижимости, которые просматривает достаточно большое количество людей.

Сейчас считается обязательным иметь свой сайт, ведь многие ищут информацию об услугах в интернете. Создание сайта обойдется от 1000 у.е., а его обслуживание и раскрутка от 300 у.е./месяц.

Другие расходы

Необходимо сразу же внести статью о других доходах, в которые могут войти

• покупка мебели
• приобретение компьютеров и сервера, а также программных продуктов
• покупка и кассового аппарата
• покупка разнообразной оргтехники (принтера, факса, копира, сканера, видеокамеры и фотоаппарата)
• приобретение мини-АТС и установка городского телефона
• оплата интернета
• прочие расходы

Полезные связи

В сфере недвижимости полезные связи нужны как ни в каком другом деле. Друзья в нужных сферах - это половина успеха, поэтому проще начат свою деятельность будет фирме под руководством опытного человека со связями, которые не только облегчат работу, но позволят удержаться на плаву в первое трудное время.

Особенно полезными считаются связи с банками и кредитными учреждениями. Сотрудничество в этом случае выглядит так: риэлторы убеждают покупателей в выгодности именно конкретного банка, то есть, что кредиты нужно брать именно здесь, за что получают определенный процент.Как ни странно это звучит, но приобрести друзей надо и среди конкурентов. Например, если покупатель хочет такую квартиру, которой нет у вас, но есть у конкурентов, можно стать партнерами и поделить полученную в результате сделки прибыль пополам.

Итоги

Для того, чтобы прикинуть размер необходимых вложений и окупаемость проекта, необходимо провести несложные расчеты. Например, для открытия риэлторского агентства с десятью сотрудниками и офисом среднего уровня оснащенности необходимы первоначальные расходы в размере 30000 у.е. при этом ежемесячные расходы составят около 9500 у.е..За год будет потрачено около 115000 у.е.

Для того, чтобы окупить эти затраты необходимо иметь годовую прибыль не менее, чем указанная сумма. Такие цифры впечатляют, и при желании можно обойтись и меньшими затратами, но скорейшего достижения успеха необходимо следовать правилу: чем больше размер вложений, тем реальнее и быстрее окупаемость проекта.

У многих возникает вопрос, сколько сделок необходимо проводить в месяц, чтобы окупить затраты. Считается, что для агентства среднего уровня минимум составляет 10-12 разнообразных сделок за месяц. Количество сделок напрямую зависит и от количества сотрудников. Так, если в агентстве работает 4 риэлтора, то для них необходимо совершать 2-4 сделки в месяц, а для 10 работающих в фирме агентов по недвижимости нормой считается 1-2 сделки в месяц.Рентабельность данного вида бизнеса и срок его окупаемости зависят от многих факторов, но при этом существует закономерность - чем меньше фирма, тем быстрее она окупится

Многие люди мечтают работать на себя, не зависеть ни от кого, иметь свободный график и достойную заработную плату. Естественно, не каждый решится открыть свое дело и тем более, сможет сделать его успешным поэтому, несмотря на конкуренцию, всегда можно найти свободное место в понравившейся нише.

В предыдущей статье мы рассказывали вам, сегодня поговорим о том, как открыть риэлторское агентство, составим подробный бизнес план, а также обсудим плюсы и минусы данной сферы деятельности.

Как открыть риэлторское агентство с нуля?

Стоит отметить, что открыть агентство недвижимости с нуля нереально. И не только потому, что нужны деньги на регистрацию бизнеса, аренду помещения и другие финансовые момента, а из-за специфики бизнеса. Поэтому, как правило, собственные риэлторские агентства чаще всего открывают бывшие сотрудники сферы недвижимости. Дело в том, что такие люди хорошо разбираются в данной «кухне», имеют наработанную годами клиентскую базу, которая помогает им быстро стартовать.

Никто, конечно же, не утверждает, что новичку не стоит заниматься подобным бизнесом. Если у вас имеется крупный стартовый капитал, который вы желаете вложить в открытие агентства недвижимости, то почему бы нет. Но стоит учесть, что такой специфический бизнес без обладания навыков и знаний в сфере недвижимости, скорее всего, обречен на провал. Поэтому, прежде чем начать реализовывать свою бизнес идею, составьте подробный бизнес план с расчетами.

Бизнес план агентства недвижимости

Очень важным и ответственным первоначальным этапом на пути к открытию риэлторского агентства, является составление грамотного бизнес плана. В этом документе должны быть отображены все нюансы ведения бизнеса в сфере недвижимости.

Рентабельность риэлторского агентства

Вопрос о том, выгодно ли открывать агентство недвижимости задают себе многие. Все зависит от множества факторов, которые существенно влияют на успех дела. Рентабельность – это соотношение спроса и конкуренции. Вы должны четко понимать степень конкуренции в регионе и спрос на услуги. Для этого, необходимо провести анализ, который покажет вам, стоит ли открывать риэлторское агентство или же выгоднее выбрать другую сферу деятельности.

Регистрация бизнеса

С юридической точки зрения организовать свое риэлторское агентство совсем нетрудно.

Что необходимо?

• Составление и подача заявления на регистрацию;
• Получение индивидуального номера налогоплательщика (ИНН);
• Оплата обязательной госпошлины;
• Постановка фирмы на учет в налоговую службу;
• Заказ печати.

Сколько стоит открыть агентство недвижимости? Где взять деньги?

Открытие риэлторского агентства – дело затратное, требующее немалого стартового капитала. Самый распространенный способ получение денег – это кредит. Но скажу вам по секрету, что банки не слишком поощряют данную сферу предпринимательства и нечасто выдают кредиты на развитие такого рода бизнеса. Все потому что риэлторские агентства – это долгоокупаемые проекты, которые очень часто не достигают поставленных целей. А банки, как известно никогда не будут финансировать малоперспективные проекты.

Если получить нужную сумму на развитие риэлторского бизнеса в банке вам не удалось, не отчаивайтесь, а ищите людей, которые смогли бы профинансировать вашу идею. Такими людьми являются инвесторы. Все что вам нужно это составить грамотный бизнес план агентства недвижимости с расчетами и предоставить его инвестору. Очень внимательно отнеситесь к финансовому разделу бизнес плана, от этого будет зависеть сотрудничество с инвестором. Ваша задача убедить его, что именно идея открытия агентства недвижимости является прибыльной и перспективной.

Аренда помещения

Месторасположение вашего офиса имеет особое значение, поэтому не пренебрегайте этим нюансом. Лучше, конечно же, арендовать место в престижном бизнес-центре в людной части города. Ваш офис должен выглядеть презентабельно, дабы создавалось впечатление о солидности и надежности фирмы.

Офис требуется оборудовать всем необходимым для работы. Желательно поделить площадь на отдельные зоны, оборудовать приемную и рабочий кабинет.

Реклама

Грамотно разработанная рекламная концепция, поможет вам привлечь клиентов. В первую очередь нужно понимать, что такое ликвидность проектов, а также умело ориентироваться в ценовых категориях. Как известно большую часть населения интересуют дешевые объекты (недорогие однокомнатные квартиры и коммуналки). Лучше всего, начинать свою работу именно с реализации таких объектов, а элитные варианты оставить на потом. Сначала вам необходимо заработать авторитет и популярность, заслужить доверие клиентов. В этом вам как раз и поможет реклама.

Есть несколько видов рекламы, что выбрать вам, решайте сами. Естественно, лучше всего, скомбинировать и использовать все возможные способы продвижения, но, как правило, это могут позволить себе лишь достаточно богатые предприниматели.

Реклама в СМИ

Реклама в средствах массовой информации (местные газеты, журналы, радио и телевиденье). Поместите объявление об открытии нового риэлторского агентства, указав контактные номера для связи и список предоставляемых услуг.

Рекламные листовки и билборды

Рекламные листовки и билборды. Очень эффективной является реклама на билбордах в людных частях города, она достаточно сильно привлекает внимание людей. Также можно напечатать красочные листовки и раздавать их в проходимых частях города, данный способ поможет привлечь дополнительных клиентов.

Реклама в интернете

Реклама в интернете – способ продвижения, который с каждым днем набирает все большие обороты. Очень скоро такой вид рекламы станет самым популярны и эффективным, поэтому ни в коем случае не пренебрегайте данным способом пиара. Сегодня, люди всю нужную информацию ищут именно на интернет-порталах, поэтому вам необходимо, обязательно, рекламировать свои услуги на крупных сайтах.

Наемный персонал

Грамотный подбор персонала – залог успеха в риэлторском бизнесе. Советую вам очень ответственно отнеситесь к данному нюансу.

Учитывайте опыт работы кандидата на должность, его моральные качества, такие как ответственность, честность, порядочность. Важным нюансом является коммуникабельность, то есть умение найти нужный подход к каждому клиенту. Ваш сотрудник должен быть одновременно убедительным и ненавязчивым. Найти подходящего работника достаточно сложно, для того чтобы заключать удачнее сделки требуется большой опыт и талант.

При приеме на работу учитывайте внешний вид сотрудника, опыт работы, образование.

Руководителю очень важно правильно распределить обязанности в своем коллективе. Например, начинающим сотрудникам, поручить более простую работу, например, заключение сделок на аренду помещений. А уже более опытные работники пусть руководят процессом продажи недвижимости.

Прибыль

Самые важные организационные моменты мы обсудили, теперь стоит поговорить о таком важном моменте, как прибыль. От чего она зависит, и какой доход получает риэлторское агентство?

Основная ваша прибыль – это процент от удачно заключенных сделок. Комиссионные, как правило, составляют около 5–6% от стоимости недвижимости.

Особенности деятельности

Основные формы работы

В данный момент нет необходимости лицензировать такой вид деятельности, что позволяет пройти регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя или ООО. Длительность всего процесса документального оформления зависит от формы собственности и занимает не более месяца. Кроме того, есть возможность доверить решение вопросов на этом этапе профессионалам.

Самостоятельная работа

Основные затраты

Порог вхождения в бизнес

• вступление в УПН — 16 тыс.

Статья постоянных расходов:

• аренда — 28,5 тыс.
• взносы в УПН — 2,5 тыс.

Статья переменных расходов:

Итоговые расходы: 260 тыс.

Особенности рентабельности

Современный рынок недвижимости весьма привлекателен для инвестирования и позволяет получить значительную прибыль. Однако, следует учитывать, что создание успешного агентства недвижимости зависит от многих факторов. Такой бизнес требует достаточно больших вложений, тщательной разработки основной концепции бизнес-плана и ознакомления с методикой, позволяющей понять, как открыть перспективное и стабильное агентство недвижимости с нуля.

Особенности деятельности

Основных причин популярности бизнеса в сфере недвижимости несколько и основная из них представлена относительно невысоким порогом вхождения. Кроме того, следует учитывать, что начальный этап не требует найма высокопрофессиональных специалистов и позволяет работать даже в одиночку.

Агентства, обладающие наработанной известностью и штатом опытных сотрудников, имеют значительное преимущество перед новичками в этом бизнесе. Значительная часть агентств по работе с недвижимостью открывается бывшими риелторами, которые не только наработали определённый опыт, но и имеют достаточно развитую клиентскую базу. Оптимальным вариантом перед тем как открыть агентство недвижимости, будет ознакомление с этим бизнесом изнутри и работа рядовым сотрудником в одном из наиболее стабильных на рынке недвижимости агентств.

Основные формы работы

Сфера недвижимости характеризуется не только разнообразием предоставляемых услуг, но и сегментом самих объектов, которые могут быть представлены жилым или коммерческим секторами.

Услуги по сопровождению сделок

Деятельность агентства всецело зависит от субъектов совершаемых сделок и если работа с продавцом услуги может заключаться в осуществлении предпродажной подготовки недвижимости, рекламных услугах, проведении ознакомительных показов и оформлении пакета документов, то при работе с потенциальными покупателями основной упор делается на подбор вариантов недвижимого имущества и проверку юридической чистоты объекта.

Услуги информационного характера

В зависимости от выбранного направления основной деятельности агентства, дополнительным плюсом может стать предоставление информационных услуг для самостоятельного осуществления купли-продажи недвижимости. Такая услуга весьма востребована и заключается в подборе информации об объектах недвижимости, которые могут представлять интерес для клиентов, желающих приобрести или арендовать такой объект.

Приведённая ниже пошаговая инструкция не только подскажет, как открыть агентство недвижимости, но и позволит минимизировать стартовые затраты на этот прибыльный бизнес.

Пошаговая инструкция для открытия агентства недвижимости

Если принято решение работать в данной сфере, то необходимо чётко уяснить что нужно чтобы открыть агентство недвижимости и какие действия требуется выполнить в первую очередь.

Определение организационно-правовой формы и системы налогообложения

В данный момент нет необходимости лицензировать такой вид деятельности, что позволяет пройти регистрацию в качестве или . Длительность всего процесса документального оформления зависит от формы собственности и занимает не более месяца. Кроме того, есть возможность доверить решение вопросов на этом этапе профессионалам.

Предпочтительней пройти регистрацию в качестве ИП, что обусловлено более простой процедурой и невысокой стоимостью. Следует учитывать, что штрафы, которые могут быть наложены в процессе работы на индивидуального предпринимателя меньше, чем аналогичные санкции для ООО. Регистрация может быть выполнена на сайте налоговой инспекции. Далее требуется оплатить государственную пошлину в размере 800 рублей и спустя пять рабочих дней забрать готовое свидетельство, которое позволяет встать на учёт в налоговую инспекцию, местное отделение статистики, региональное или городское подразделение пенсионного фонда и местный страховой фонд. Создание партнёрского агентства по работе с недвижимостью предполагает регистрацию ООО. Стандартный пакет документов для регистрации.

Для индивидуальных предпринимателей нет необходимости обладать собственной печатью, однако работа с документами при наличии такого атрибута придаёт солидности, и вызывает доверие у потенциальных клиентов.

В связи с тем, что режим налогообложения в режиме ОСНО предполагает оплату всех налогов и создание отчетности в форме 3-НДФЛ, 4-НДФЛ и декларации по НДС, наиболее целесообразно выбрать упрощённую систему налогообложения. Особенно актуально применение УСН в свете возможности использовать в течение шести лет налоговые каникулы. Кроме того, можно выбрать систему выплаты единого налога в виде 6 % от дохода или 15 % от прибыли.

Необходимость франшизы и сотрудничества

Некоторое время назад на рынке недвижимости заметно активизировалась продажа франшизы не только крупных городских, но и зарубежных компаний. Безусловно, новички в этом бизнесе могут достаточно сильно вырваться вперёд под началом известных и хорошо раскрученных брендов, однако это правило касается скорее сферы работы столичных агентств.

Довольно частым явлением стало сотрудничество агентств с застройщиками, что позволяет получить обоюдовыгодный синергизм. Дополнительное преимущество для агентства недвижимости может быть получено и в результате сотрудничества со стабильными финансовыми компаниями, которые способствуют получению гарантированного объёма сделок.

Самостоятельная работа

В агентстве недвижимости коллективный труд необходим чаще всего по причине расширения бизнеса и очень важно объединить людей, которые вызывают доверие. Стандартный поиск рядовых сотрудников осложняется отсутствием стабильного заработка и регламентированных доходов, а часто и социального пакета. К очевидным минусам для начинающих сотрудников можно также отнести ненормированное рабочее время и транспортные расходы.

Основные затраты

Если в открытии агентства недвижимости не участвуют партнёры и инвесторы, то создание бизнес-плана не является обязательной составляющей и основной процесс будет направлен на просчёт первоначальных затрат. Необходимость бизнес-плана может возникнуть на этапе привлечения финансирования.

Основные расходы будут связаны с арендой офисной площади, приобретением мебели, а также компьютерной и оргтехники. Кроме того, необходимо затратить средства на надёжное программное обеспечение, создание сайта, рекламную кампанию, мобильную связь, транспортные расходы и оплату бухгалтерских услуг. Ежемесячные услуги бухгалтерской фирмы составляют порядка 6 тыс. рублей.

В зависимости от региона создания и предпочтений, эта статья расходов может составлять от 100 до 500 тысяч рублей.

Порог вхождения в бизнес

Ориентировочный расчёт расходов, окупаемости и рентабельности в рублях для АН, в штате которого работают четыре риелтора:

• процедура регистрации — 7 тыс.
• процедура аттестации брокера — 14,5 тыс.
• процедура аттестации агентов — 24 тыс.
• приобретение оборудования — 74,5 тыс.
• вступление в УПН — 16 тыс.

Итоговые затраты: 136 тыс. рублей.

Ориентировочный доход — 370 тыс. рублей

Статья постоянных расходов:

• аренда — 28,5 тыс.
• оплата коммунальных услуг — 7,5 тыс.
• оплата страхования ответственности — 2 тыс.
• рекламные кампании — 11,5 тыс.
• разовые услуги бухгалтера по составлению отчётности — 6,5 тыс.
• расходы представительского характера — 11,5 тыс.
• взносы в УПН — 2,5 тыс.

Статья переменных расходов:

• агентские комиссионные — 190 тыс.

Итоговые расходы: 260 тыс.

Размер прибыли до налоговых отчислений — 110 тыс.

Рентабельность составит чуть более 40%

Ориентировочный расчётный порог вхождения — чуть больше 500 тыс. рублей.

Средний срок окупаемость — порядка трёх месяцев.

Особенности рентабельности

На быструю окупаемость вложений можно рассчитывать в случае наличия клиентской базы или штата очень опытных и профессиональных сотрудников. Показатель рентабельности бизнеса зависит не только от уровня первоначальных затрат, но и от величины запросов собственника агентства. Небольшое агентство окупается в течение нескольких месяцев. По данным экспертов, уровень рентабельности в этой сфере не превышает тридцати процентов.

Несмотря на множество подводных камней и условия жёсткой конкуренции, данный вид бизнеса многих привлекает незначительностью стартовых капиталовложений, а при наличии правильно расставленных приоритетов — возможностью найти свободную нишу. Кроме того, бизнес относится к категории постоянных и не зависит от сезонных колебаний. Основные минусы представлены отсутствием стабильности и значительной зависимостью сотрудников.

Бизнес в сфере недвижимости практически на сто процентов построен на человеческих отношениях и возможном столкновении интересов. Основной доход в этом бизнесе составляют комиссионные, полученные от проведения сделки с недвижимостью. Одной из самых распространённых проблем является ситуация, когда между покупателем и продавцом, которых свело агентство, заключается нефиксированная или «левая» сделка. Именно по этой причине необходимо строго отслеживать заключение договоров.

Чтобы из новичка в сфере недвижимости получить профессионального агента, потребуется не меньше года. Определённую помощь может оказать прохождение курсов подготовки, которые открываются на базе региональных ассоциаций риелторов, но основной баланс знаний сотрудник может получить исключительно при непосредственной работе с клиентами.

Если нет достаточного опыта или уверенности в собственных силах, то оптимальный вариант — стать учредителем агентства по недвижимости с передачей руководящей функции квалифицированному наёмному директору.

В России бизнес по недвижимости был и остается одним из самых прибыльных в своем сегменте - крупные промышленные предприятия не в счет. Например, в 2018 году фирмы, чья деятельность связана с арендой или продажей жилья, по доходности уступают только тем, которые предоставляют жилищно-коммунальные, финансовые, информационные, а также услуги общественного питания.

Так что нужно для того, чтобы открыть агентство недвижимости в России? Во сколько это обойдется? Какие нюансы есть у этого бизнеса? Какое оборудование потребуется в первую очередь? Отвечаем на самые главные вопросы и объясняем, с чего начать, если вы хотите открыть фирму по недвижимости.

Шаг 1. Почему недвижимость?

Если вы введете в поисковик фразу «как открыть агентство недвижимости в 2018 — пошаговая инструкция», то найдете сотни страниц с подробными и не очень мануалами для начинающих предпринимателей. Но мы бы хотели начать не с рекомендаций, а со взвешивания всех «за» и «против».

Почему вы решили занять именно эту нишу? Может быть, у вас есть навыки управления собственным бизнесом? Или вы имеете опыт работы в сфере недвижимости? Дважды задумайтесь, если на оба вопроса вы ответили отрицательно. Трижды, если от вашего дохода зависит материальное благосостояние семьи.

Согласно бизнес-карте России , на территории нашей страны работают более 17 тысяч агентств недвижимости. Первые три места по их числу занимают Москва, Новосибирск и Санкт-Петербург, последние - Орел, Петропавловск-Камчатский, и, наконец, Мурманск.

Чтобы открыть риэлторскую компанию, одного желания заработать недостаточно - прежде вам придется многому научиться, а первый доход вы получите только через энное количество месяцев. Все еще хотите открыть агентство недвижимости? Тогда не слушайте ничьих советов - в конце концов, Майклу Джордану тоже в свое время говорили, что он слишком низкий для баскетбола.

❗ А главное, не тратьте энергию на споры с семьей и друзьями о ваших способностях к бизнесу - она вам еще понадобится. Лучше устройтесь в любую фирму и останьтесь там хотя бы на год, лучше - дольше: так вы сможете изучить принцип работы агентства недвижимости, получить начальный риэлторский опыт, наработать клиентскую базу, а также узнать рынок и нюансы ведения этого бизнеса.

Шаг 2. В чем будет фишка?

Выгодно ли открыть агентство недвижимости по аренде квартир? Стоит ли открывать агентство коммерческой недвижимости? От чего ожидать наибольшей прибыли? Чтобы ответить на эти вопросы, давайте рассмотрим все возможные направления работы будущего агентства, а также ряд услуг, которые не только принесут бизнесу дополнительный доход, но и станут его конкурентным преимуществом.

Начнем с основных сегментов рынка. В зависимости от назначения объекта рынок делится на жилую, коммерческую и промышленную недвижимость. Также выделяют незастроенные земельные участки и недвижимость специального назначения (вроде церквей и аэропортов). В зависимости от вида собственности различают первичный и вторичный рынки недвижимости: к первому относятся новостройки, ко второму - объекты, у которых уже был собственник.

В зависимости от класса жилая недвижимость делится на эконом-, комфорт-, бизнес-, премиум- и элит-сегменты. Но не будем углубляться в эту классификацию: отметим только, что эконом-классу свойственна типовая застройка, небольшая площадь и удаленность от центра, а элитному - индивидуальный архитектурный проект, дорогие стройматериалы, высокие потолки и подземный паркинг. Ну а если говорить непосредственно о типах операций , то выделяют рынок аренды недвижимости (сюда входят долгосрочная, краткосрочная и посуточная аренда) и ее продажи.

Наиболее востребованная услуга на рынке недвижимости - купля и продажа квартир. Менее популярны купля и продажа коммерческой и загородной недвижимости, еще меньший спрос наблюдается на аренду квартир. Как правило, меньше всего прибыли приносит аренда загородной недвижимости.

К услугам, которые могут оказывать риэлторские агентства, относятся консультации специалистов, поиск продавца и покупателя, перевод помещения из жилого фонда в нежилой, подготовка полного пакета документов, срочный выкуп недвижимости, юридическое сопровождение сделки, помощь в получении кредита и оформлении ипотеки, оценка недвижимости, перекредитование, оформление полиса страхования и многое другое.

Чем больше услуг вы готовы предоставить, тем выше ваш авторитет, тем больший штат сотрудников вам понадобится и с тем большим числом банков и застройщиков вам необходимо будет наладить сотрудничество. Это непросто, но если вы все-таки начнете приводить людей к партнерам по бизнесу, то сможете не только обеспечить дополнительные скидки или выгодные условия кредитования своим клиентам, но и зарекомендовать себя в качестве профессионалов своего дела.

Впрочем, молодое агентство вполне может специализироваться лишь на нескольких направлениях работы с недвижимостью: это тот самый случай, когда лучше меньше, да лучше. Расширить спектр услуг никогда не поздно.

Шаг 3. С чего начать?

Чтобы открыть риэлторское агентство с нуля, в первую очередь обратитесь к общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (ОКВЭД) - это необходимо для того, чтобы сообщить государственным органам о характере вашего бизнеса. На сегодня в ОКВЭД входит 21 раздел, и в данном случае нас интересует раздел L: «Деятельность по операциям с недвижимым имуществом».

Данный раздел включает в себя деятельность арендодателей, агентов или брокеров, к которой относятся покупка, продажа недвижимости или сдача ее внаем, а также предоставление других услуг, таких как оценивание, страхование или деятельность доверенных лиц. Вам необходимо сформировать все коды ОКВЭД, набор которых для каждого бизнеса индивидуален. Выглядят они следующим образом (с помощью Х обозначим количество цифр в коде):

ХХ. - класс;
ХХ.Х - подкласс;
ХХ.ХХ - группа;
ХХ.ХХ.Х - подгруппа;
ХХ.ХХ.ХХ - вид.

В заявлении необходимо указать как минимум один код ОКВЭД, при этом их максимальное количество никак не регламентировано. Также не предусмотрено никакой ответственности за деятельность не по указанным кодам, но если сообщить об их изменении не в течение трех дней, а позже, то придется платить административный штраф в размере до 5000 рублей.

Интересующему нас разделу «Деятельность по операциям с недвижимым имуществом» соответствует класс 68, который включает три подкласса: 68.1 - «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества», 68.2 - «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом» и 68.3 - «Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе».

В качестве примера подробнее рассмотрим один из подклассов. Подкласс 68.1 («Покупка и продажа собственного недвижимого имущества») содержит группу 68.10 - «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества». Эта группа включает покупку и продажу нежилых и многоквартирных и зданий, жилых домов, квартир и помещений, в том числе выставочных залов, складов, магазинов и торговых мест и земельных участков, а также разделение недвижимого имущества в виде земли на участки без их благоустройства.

Здесь же можно найти подгруппы 68.10.1 - «Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества», и 68.10.2 - «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества». Подгруппа 68.10.1 содержит следующие виды деятельности: 68.10.11 - «Подготовка к продаже собственного жилого недвижимого имущества», и
68.10.12 - «Подготовка к продаже собственного нежилого недвижимого имущества».

А подгруппа 68.10.2 включает такие виды деятельности, как 68.10.21 - «Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества», 68.10.22 - «Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений», а также 68.10.23 - «Покупка и продажа земельных участков». Таким образом, коды можно комбинировать - например, вот так:

68 - класс «Операции с недвижимым имуществом»;
68.1 - подкласс «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества»;
68.10 - группа «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества»;
68.10.2 - подгруппа «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества»;
68.10.23 - вид «Покупка и продажа земельных участков».

Коды, соответствующие двум оставшимся подклассам 68.2 и 68.3, вы можете найти . После того, как выберете все коды ОКВЭД, подайте заявление в налоговую инспекцию по месту жительства. Если впоследствии вы решите изменить или добавить новый вид деятельности, вам необходимо будет добавить и новый код ОКВЭД. Для этого подготовьте соответствующее заявление и направьте его в тот же орган - формы заявлений различаются в зависимости от того, ООО у вас или ИП. Кстати о них.

Шаг 4. Волк-одиночка или юридическое лицо?

❗ Теперь самое время определиться с организационно-правовой формой - от этого зависит перечень необходимых документов и будущая налоговая отчетность. ООО и ИП - самые распространенные формы бизнеса в нашей стране. Если вкратце, то форма ИП предполагает, что вы собираетесь вести бизнес в одиночку, а ООО - что вы будете не единственным учредителем (разрешается до пятидесяти человек). На классификацию по ОКВЭД форма собственности никак не влияет.

Срок регистрации для ИП и ООО одинаковый - до пяти рабочих дней. А вот пакет необходимых для регистрации документов очень отличается. Начнем с того, что госпошлина для ИП в 2018 году составляет 800 рублей, для ООО - 4000 рублей. Также понадобится заказать печать организации - это будет стоить от 1000 до 3000 рублей.

📃 Для открытия ИП в налоговую инспекцию необходимо подать три документа: копию паспорта, заявление на регистрацию и квитанцию об оплате госпошлины.

📃 А вот для регистрации ООО придется подготовить протокол об учреждении нового юридического лица, заявление о государственной регистрации (форма P11001), паспортные данные и ИНН всех учредителей, устав юридического лица в двух экземплярах, квитанцию об оплате госпошлины и документ, который подтверждает юридический адрес (понадобится либо копия свидетельства о праве собственности на помещение, либо гарантийное письмо от собственника, либо копия договора аренды).

Но не стоит пугаться: сегодня существуют различные онлайн-сервисы для бесплатной подготовки всех первичных документов, которые потребуются для открытия как ООО, так и ИП. Например, , этот или вот . Зарегистрировать ИП проще, но с ООО у вашего бизнеса появится больше возможностей: например, масштабироваться, иметь в штате больше десяти сотрудников или привлекать инвестиции.

Наиболее частые причины отказа в регистрации ООО - неполный пакет документов и банальная невнимательность при их заполнении. Заявитель получает бумагу, в которой прописана причина отказа, исправляет ошибку и подает документы заново.

В этом случае госпошлину приходится оплачивать во второй раз.

Впрочем, вы можете открыть ИП и посмотреть, как пойдут дела. Реогранизовать ИП в ООО нельзя, но вы всегда можете закрыть ИП и учредить ООО. Кстати, иметь ИП и быть при этом учредителем ООО не запрещается. Правда, в данном случае придется платить некоторые дополнительные отчисления - не путайте с двойным налогообложением.

Шаг 5. Строить собственную империю или купить франшизу?

Как вы уже поняли, агентство недвижимости может предоставлять разнообразные услуги, а поиск конкретной специфики вашего бизнеса потребует времени. Если в голове ноль идей, задумайтесь о покупке франшизы.

По данным июльского рейтинга Forbes , сегодня в России около 1450 брендов франшиз и более 50 000 франчайзи, причем 35 –37% из них являются точками общепита. Ежегодно число франчайзи в стране увеличивается на 15%.

На всякий случай напомним, что франшиза - это вид отношений, который предполагает передачу права пользования брендом и готовой бизнес-моделью его развития. Разумеется, на условиях компании-владельца. Минусы работы по франшизе заключаются в контроле франчайзера и регулярных отчислениях (роялти). С одной стороны, франчайзер все выбрал за вас - от цвета мебели до инструментов маркетинга. С другой стороны, вам остается лишь следовать его рекомендациям, а не набивать свои шишки. Но бояться потери голоса не стоит: даже в сети McDonalds главный бестселлер - БигМак - придумал франчайзи.