Выплата ипотечного кредита обычно происходит не один и не два года. За этот период у заемщика может возникнуть необходимость подарить квартиру. Без разрешения банка это сделать невозможно. В каких ситуациях банк может пойти на уступки и одобрить подписание договора дарения и можно ли вообще подарить квартиру в ипотеке, об этом поговорим в сегодняшней статье.
Дарение квартиры
Все процедуры, связанные с дарением недвижимого имущества, регламентируются Гражданским кодексом Российской Федерации 32 статьей . Под этим понятием подразумевается переход личного имущества от одного собственника к другому на безвозмездной и безвозвратной основе. Лицо, которое осуществляет передачу имущества, называется дарителем. Сделка должна осуществляться по его личной воле и без принуждения. Лицо, которое принимает в дар имущество, - это одариваемый. Договор дарения - это письменное подтверждение факта перехода прав собственности на имущество на этих условиях.
В отличие от купли-продажи, при дарении доли квартиры, согласие других собственников на это не требуется. Если в сделке участвует несовершеннолетний, договор от его имени подписывает законный представитель.
Только с согласия банка
Согласно закону «Об ипотеке» собственник может осуществить дарение недвижимости, которая находится в залоге в банке, но только с официального разрешения кредитора. Эта норма носит рекомендательный характер и реализуется на усмотрение сторон. Таким образом, если заемщик планирует кому-либо подарить квартиру, то, прежде всего, необходимо обратиться в банк с соответствующим письменным заявлением.
Банки соглашаются на такую операцию очень неохотно. Так как смена собственника несет для кредитора дополнительные риски. Запрет дарения может быть внесен отдельным пунктом в договор ипотеки. Если этого нет, вопрос банк будет решать в индивидуальном порядке.
Чтобы банк пошел на уступки и разрешил оформить дарственную, необходимо доказать целесообразность проведения операции. Это может быть, к примеру, резкое ухудшение здоровья дарителя, или его преклонный возраст.
Банк не даст разрешение на дарственную, если переход права собственности увеличит риски банка. То есть, подарить недвижимость человеку преклонного возраста вряд ли удастся. Также банк не разрешит оформить дарственную в пользу несовершеннолетнего лица. Это связано с тем, что в случае невыполнения обязательств заемщиком, банку будет крайне сложно осуществить принудительную продажу залога. Кредитор может согласовать оформление дарственной на недвижимость, только если это не уменьшает возможность реализации всех прав кредитора по взысканию задолженности путем принудительной продажи залога .
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
или по телефону:
Для получения разрешения потенциальному дарителю вместе с заявлением необходимо предоставить в банк такие документы:
- Документы, удостоверяющие личность одариваемого.
- Документы, которые подтверждают право собственности на недвижимость.
- Проект договора дарения.
Оформление договора дарения ипотечной квартиры
Если разрешение банка получено, то можно оформлять дарение ипотечной квартиры. Для договора необходимы такие документы:
- Гражданский паспорт собственника недвижимости.
- Гражданский паспорт одариваемого.
- Правоустанавливающий документ на недвижимость.
- Технический или кадастровый паспорт на квартиру.
- Выписка из реестра прав собственности.
- Согласие второго супруга, заверенное нотариусом, если квартира приобреталась в браке.
- Выписка из домовой книги.
- Разрешение опекунского совета, если сделка затрагивает права несовершеннолетних лиц.
- Разрешение банка.
Если собственниками квартир являются несколько человек, все они в обязательном порядке подписывают договор. Нотариальное заверение договора не является обязательным . Дарение можно оформить в простой письменной форме. Но если сделка нестандартная, то прибегнуть к услугам нотариуса будет не лишним. Это поможет более подробно и грамотно составить договор, с целью избежать возникновения взаимных претензий сторон друг к другу. После чего дарение необходимо зарегистрировать в Росреестре в течение года . Если это не было сделано, договор считается недействительным.
Также стоит помнить, что в ситуации, когда первоначальный собственник и одариваемый не являются близкими родственниками, необходимо будет оплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости. Кроме этого за регистрацию стороны обязаны оплатить 1000 рублей в виде государственной пошлины. Поэтому такие операции не всегда финансово выгодны.
Договор дарения недвижимости, которая находится в ипотеке, должен содержать следующую информацию:
- Реквизиты сторон: дарителя, одариваемого и ипотекодержателя.
- Ссылку на документы, на основании которых даритель владеет недвижимостью.
- Технические характеристики объекта.
- Должно быть указано, что квартира передается безвозмездно.
- Перечень прав и обязанностей всех сторон.
- Порядок передачи права собственности, где должно быть указано, что одариваемому известно, что квартира находится в ипотеке, и он принимает на себя как права, так и обязанности ипотекодателя.
- Подписи сторон.
Если вам требуется образец или помощь в составлении юридически грамотного договора дарения ипотечной квартиры, то напишите об этом нашему дежурному юристу онлайн.
В результате оформления дарения одариваемое лицо получает свидетельство о собственности на недвижимость с обременением в виде ипотеки.
После перехода права собственности необходимо внести изменения в договор страхования недвижимости, где необходимо указать нового владельца.
Проведение сделки без согласия ипотекодержателя
Оформить дарственную в обход банка не получится . Чтобы дарение считалось состоявшимся, необходимо произвести регистрацию перехода права собственности в Росреестре. В реестре находится вся информация о недвижимости, в том числе все обременения. Если квартира в ипотеке, для проведения регистрации необходимы документы от банка . Без них регистратор откажет в регистрации перехода права собственности.
Если собственник будет пытаться совершить мошенническую операцию, то согласно законодательству, банк имеет право применить к нему следующие санкции:
- Подать иск в суд с целью признания сделки недействительной.
- Требовать досрочного погашения задолженности и штрафных санкций, которые были наложены вследствие нарушения договора.
- Принудительно реализовать залог.
Если заемщик подаст иск в суд с целью признания неправомочными действия банка, то его шансы получить решение в свою пользу равны практически нулю. Так как он совершил действие, которое противоречит договорам между ним и кредитором.
Нюансы при дарении ипотечной квартиры
Принимая в дар квартиру с обременением, одариваемый автоматически соглашается на все особенности владения недвижимостью в ипотеке.
Главная особенность получения квартиры в дар с обременением, это наличие права провести взыскание залога кредитором в случае неисполнения заемщиком своих обязательств. Банк может принудительно выселить собственника из жилья и реализовать квартиру через аукцион.
Если на момент оформления дарения или регистрации дарения у заемщика имеется просроченная задолженность или не оплаченные штрафные санкции, даритель обязан уведомить об этом одариваемого.
Кроме того новый владелец недвижимости не сможет распоряжаться квартирой в полной мере до полного погашения задолженности.
Если согласие банка не получено
В ситуации, когда кредитор не дает согласие на оформление дарственной, единственный способ подарить квартиру - это снять обременение. Для этого необходимо полностью рассчитаться с кредитором. Если нет возможности сделать это за счет собственных средств, и остаток по кредиту небольшой, то можно оформить в этом же банке потребительский беззалоговый кредит. Банк перечислит денежные средства с одного ссудного счета на другой и предоставит заемщику документы, необходимые для снятия обременения в Росреетре. Но в этой ситуации заемщику необходимо быть готовым к увеличению ежемесячного платежа, так как проценты по безналоговому кредиту выше, а срок предоставления меньше.
Если собственник квартиры, еще до покупки недвижимости и оформления кредитного и ипотечного договоров, планирует через определенное время подарить квартиру третьему лицу, то об этом стоит позаботиться заранее. Необходимо предоставить веские доводы своего намерения, чтобы банк включил соответствующий пункт в договор ипотеки. Иначе разрешения банка можно так и не получить, а без него сделка будет недействительной.
Если вы не разобрались, как подарить квартиру в ипотеке, или вам требуется помощь в оформлении необходимых документов, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно ответить на все ваши вопросы совершенно бесплатно.
Ипотечный кредит – это обязательства перед банком на довольно большой срок, порой до 30 лет. За это время в жизни заемщиков могут происходить различные изменения.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Иногда возникает необходимость распорядиться купленной на кредитные деньги квартирой. Например, подарить ее выросшим детям.
Однако, прежде чем оформлять договор дарения, стоит задуматься, а можно ли подарить квартиру если она в ипотеке?
Ведь банк, выдавший кредит, тоже имеет на нее определенные права. Попробуем разобраться в этом вопросе.
Кредит на жилье
Стоимость жилья на сегодняшний день такова, что приобрести ее на собственные средства может далеко не каждый желающий. Но есть банки, готовые необходимую сумму одолжить.
Поскольку сумма велика, то кредитор желает быть уверенным в том, что заемщик ее возвратит. И поэтому предлагает такой кредит на особых – под залог самого жилья, то есть ипотеку (в соответствии со ).
С момента передачи квартиры, дома или другой недвижимости в залог банку, на нее устанавливается обременение.
Нахождение жилья в ипотеке фиксируется в государственном реестре. Обременение означает ограничение прав владельца жилья до прекращения отношений с банком, то есть полного погашения кредита.
Иными словами, пока не выплачен долг, право на квартиру имеет не только ее владелец, но и банк, на чьи средства она была куплена.
Такова цена использования чужих, в данном случае банка, денежных средств. И с этим фактом приходится считаться.
Законодательство
Отношения, возникающие между гражданином-заемщиков и банком-кредитором по поводу приобретенного на заемные средства жилья, регулируются несколькими нормативными актами:
- устанавливает права и обязанности конкретных лиц: банка и заемщика.
- Общие нормы, касающиеся права собственности на квартиру, залога, отношений займа и кредитного договора содержит Гражданский кодекс.
- Передачу жилья в залог банку регулирует .
- Все, что касается регистрации прав и обременений изложено в «О госрегистрации прав на недвижимое имущество».
Гражданское законодательство отличает то, что помимо норм закона, многие правила устанавливаются договором. И если они не нарушают прав заключивших его сторон или требований закона, то именно они будут определять характер отношений.
При возникновении спорных ситуаций, суд будет изучать прежде всего договор.
Залог
Если должник свои обязанности не исполняет, то есть не погашает долг, то его кредитор может воспользоваться предметом залога, чтобы свои средства возвратить ().
Ипотека – это частный случай залога, когда в качестве его предмета выступает недвижимость: дом, комната, квартира и т. д.
В случае с ипотечным кредитом при возникновении просрочки более определенной в договоре суммы, банк имеет полное право заложенное жилье продать, выселив из него должника и его семью.
Для продажи используется специальный аукцион. Полученная на нем сумма идет на погашение долга и процентов по нему. Если после этого что-то еще осталось, то этот остаток передается бездомному заемщику.
Права заемщика
О правах заемщика стоит поговорить отдельно:
- С одной стороны, он является собственником, то есть имеет право, данное ему законом, владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем, так как сочтет нужным (). Например, может передать его банку в залог. Но в той же статье есть и ограничение власти собственника: его действия не должны наносить ущерб правам других.
- Закон об ипотеке также говорит о том, что владеть и пользоваться заложенным имуществом его владелец может. И банк не может устанавливать ему в этом ограничения до тех пор, пока помещение используется по назначению и охраняется от разрушения ().
Что же касается распоряжения, и в частности дарения, то оно возможно только согласия кредитора-залогодержателя, то есть банка ().
Впрочем, в договоре может быть указан и другой порядок. Если только условия договора не нарушат прав одной из его сторон.
Можно ли подарить квартиру в ипотеке?
Таким образом, получается, что ответ на вопрос – можно ли подарить квартиру в ипотеке, в целом положителен. Закон это допускает.
Но вот возможность реализовать это на практике зависит от позиции банка, которому такая ситуация может быть невыгодна.
Невыплаченной
После окончательного расчета с банком и в виде залога, владелец волен поступать со своей квартирой как хочет: дарить, продавать, завещать и т. д.
Но до тех пор, пока она находится в ипотеке, придется считаться с правами и интересами банка. В частности, получать его согласие на сделку.
Банк, как залогодержатель, также имеет ряд прав на квартиру, купленную на его средства. Главным из них является возможность получить за счет заложенного имущества назад выданные заемщику средства.
Поэтому любые изменения, касающиеся передачи права собственности, воспринимаются им скорее негативно.
Условия договора
Возможность или невозможность дарения квартиры до момента выплаты кредита прописывается в договоре.
При этом банк может реализовать свое право и прямо запретить дарение, то есть заранее дать отрицательный ответ на запрос его согласия. Эту возможность ему дает закон.
Но тот же закон разрешает ему дать и положительный ответ. Или же прописать в условиях договора необязательность получения согласия банка при дарении заложенной квартиры.
Поэтому, при заключении договора, если есть намерение в дальнейшем квартиру подарить, этот момент лучше оговорить заранее.
Разрешение банка
Необходимость получения согласия банка связана с тем, что обязанности должника в этом случае переходят к новому владельцу ().
А такая смена должника в отношениях займа возможна исключительно с согласия кредитора, который далеко не всегда такое согласие дает.
Как уже упоминалось, предмет ипотеки, то есть квартира (дом, дача и т. д.), это средство обеспечить своевременное погашение долга.
Поэтому перед заключением договора, банк тщательно изучит:
- платежеспособность;
- благонадежность заемщика.
И только после этого примет решение о выдаче займа.
Нового же должника банк так тщательно не изучил, поэтому будет исходить из того, что риск не вернуть свои средства вовремя у него повышаются. Даже несмотря на имеющееся обеспечение, такое как залог.
Нарушения
Если жилище в ипотечном кредите, можно ли оформить дарственную на него?
В статье 37 ФЗ «Об ипотеке» (от 16.07.1998 № 102-ФЗ) говорится о том, что жилплощадь, которая взята по ипотечному кредитованию, может подлежать передаче в дар исходя из решения лица, предоставившего данное имущество в залог.
Как гласит ФЗ «Об ипотеке», ипотечное жилье находится под залогом у банка.
Отсюда следует, что именно эта финансово-кредитная организация фактически владеет жилым помещением, пока заемщик не внесет всю сумму и не сможет оформить только на себя свидетельство о госрегистрации права.
Банк не согласится с оформлением договора дарения и его регистрацией, если эта процедура увеличит риски финансовой организации. Например, не получится, скорее всего, подарить жилплощадь пожилому человеку или несовершеннолетнему гражданину.
Это можно объяснить тем, что для банка будет тяжело принудительно продать заложенное жилье, если заемщик прекратит выполнять свои обязательства.
Последствия нарушения запрета
Можно ли совершить оформление дарственной, если жилище в ипотеке, без разрешения банка? Что будет, если условия соглашения о запрете дарения окажутся нарушенными? Составить дарственную без согласия банка не получится.
Заемщик может попытаться нарушить условия, прописанные в соглашении. В таком случае банк может поступить следующим образом:
- Подать исковое заявление в судебный орган. Это нужно, чтобы передачу жилища в дар посчитали недействительной.
- Настоять на преждевременном закрытии задолженности и оплате штрафов, которые были назначены из-за нарушений условий договора.
- Продать ипотечное жилье, если долг окажется невозвращенным.
О том, как расторгнуть соглашение дарения квартиры, вы можете .
Инструкция по оформлению
Как оформить дарственную на жилплощадь, которая в ипотечном кредите?
Чтобы подарить жилище другому лицу, если оно в ипотеке, нужно пройти следующие этапы:
- Сперва нужно получить в банке согласие (в письменной форме) на безвозмездную передачу имущества.
- После этого даритель и составляет дарственную.
- Документы принимаются либо . Срок госрегистрации дарения квартиры, находящейся в кредите, может продлиться до 1 месяца.
- Одаряемый становится владельцем свидетельства о собственности на жилое помещение, обремененное ипотекой.
О том, как оформить дарственную на жилплощадь и , вы можете узнать на нашем сайте.
Список необходимых документов
Когда банк дал согласие, наступает время оформления дарственной на квартиру, взятую по программе ипотечного кредитования. Для госрегистрации договора нужен такой пакет документов:
- Паспорта граждан РФ, принадлежащие дарителю и одаряемому.
- Документ, подтверждающий право на недвижимое имущество.
- Технический паспорт на ту жилплощадь, которая дарится одним лицом другому.
- , которое необходимо заверить у нотариуса. Это нужно, если жилье покупалось в браке.
- Выписка из поквартирной книги о лицах, зарегистрированных на данной жилплощади.
- Одобрение со стороны опекунского совета. Запрашивается, когда сделка дарения касается прав недееспособных либо несовершеннолетних лиц.
- Согласие банка.
О том, как оформить дарственную на жилплощадь, вы можете . Читайте также о том, в каких случаях потребуется к договору дарения.
Если у квартиры несколько владельцев
, то они все должны подписать договор.
Отношения между дарителем и одаряемым иногда оформляют в простой письменной форме.
Однако лучше обратиться к нотариусу, так как такой подход поможет корректно составить документ .
Сам факт передачи недвижимого имущества в подарок обязательно на протяжении года зафиксировать в регистрирующем органе (читайте о ). Документ потеряет свою силу, если это не будет сделано.
Требования к договору
Взятие ипотеки на покупку жилплощади – ответственный шаг . Если у заемщика, решившего стать владельцем такого жилища, может возникнуть потребность подарить кому-то другому свое имущество, необходимо заранее позаботиться о том, чтобы в ипотечный договор был включен определенный пункт.
В нем должно быть сказано, что жилплощадь может передаться одаряемому без одобрения со стороны финансово-кредитной организации . Вероятность такого исхода невелика, но приложить усилия стоит.
Сегодня многие люди, которые обзавелись жильем через банк, задумываются над вопросом, можно ли подарить квартиру в ипотеке.
Не всегда к моменту оформления дарственной кредит полностью погашен, но ситуация требует таких действий.
Рассмотрим, как можно подробнее все нюансы дарения ипотечного жилья, чтобы было понятно, как действовать.
Что такое ипотечный кредит
Сначала разберемся, что подразумевают, говоря об ипотечном кредите.
Приобретая имущество через банк, заемщик берет на себя обязательства на долгое время по выплате, взятой у кредитной организации, суммы с процентами.
Банк при этом оказывается в выигрыше, поскольку за несколько десятков лет он получит значительную прибыль.
Для заемщика любое ипотечное кредитование накладно, но, к сожалению, сегодня ситуация на рынке недвижимости такова, что без займа приобрести жилье для большинства россиян нереально. Попробуй скопить огромные суммы на зарплату бюджетника и купить жильё – не получится, как ни старайся!
Важно понимать: перед обращением в банк нужно проанализировать свои возможности, ведь платить придется долгое время.
Кто может взять кредит на жилье или как банки страхуют сами себя
Ставки по ипотечному кредитованию в российских банках слишком высоки, но граждане вынуждены обращаться в банки, чтобы приобрести собственное жилье, а не «путешествовать» с семьей по съемным квартирам. Но не в каждом банке одобряют заявку.
Итак, на что обращают внимание при выдаче кредита?
Требования, предъявляемые к заемщикам, следующие:
- Наличие российского гражданства.
- Стаж работы в одной организации не менее 6 месяцев. Преимущество у граждан с большим стажем, так как доходы стабильные.
- Возраст заемщика 30-35 лет. Что касается мужчин, то 20-60 лет, женщин 20-55. Учитывается также, что выплаты должны быть завершены до исполнения заемщику 75 лет.
- Подтверждение официальных доходов.
- Обеспеченность потенциального заемщика, наличие у него движимого или недвижимого имущества.
- Наличие средств на первоначальный взнос, а это суммы от 10 до 30 % от общей суммы кредита (каждый банк решает по-своему).
- Семейные люди имеют больше возможностей, поскольку гарантия возвращения займа выше. Если оформляется поручительство, то чаще всего это родственники.
- Наличие чистой кредитной истории – большой плюс.
Какой закон регулирует взаимоотношения сторон
Регулирование взаимоотношений между кредитором и заемщиком соответствуют законодательным актам.
Существует ряд нормативных документов, выполнение которых выполняется обязательно:
- Гражданский кодекс.
- ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке» — о залоговых отношениях.
- ФЗ № 122-ФЗ о государственной регистрации недвижимого имущества.
Часть правил, касающихся отношений между кредитными организациями и заемщиками, прописывается непосредственно в договоре.
Примите во внимание: в случае нарушений с любой стороны при оспаривании в суде предъявляется для детального изучения именно договор.
Зачем нужен залог при ипотеке
Как правило, при оформлении ипотечного кредита банки требуют предоставление залога. Это может быть как движимое, так и недвижимое имущество.
Кредитные организации таким способом пытаются снизить возможные риски. Пока имущество в залоге у банка, заемщик будет платить.
Если по каким-то причинам кредит не погашался длительное время, то банк может вернуть свои средства, продав залоговое имущество. Гражданина в этом случае выселяют вместе с семьей.
Квартира или дом продаются на аукционе. Заемщик получает от этого долю в том случае, если что-либо из вырученных средств осталось.
Стоит отметить: чем больше выплат было произведено, тем большую сумму от разницы продажи недвижимости может получить человек, лишившийся заложенного у банка жилья.
Права заёмщиков
Рассмотрим, какими правами обладает заемщик.
Недвижимость является собственностью по закону. У него есть право распоряжаться ипотечной недвижимостью по своему усмотрению согласно ст. 209 ГК РФ.
Собственника могут ограничить во власти, если его действия будут направлены на причинение ущерба прав другой стороны.
Заемщик имеет право на владение и пользование имуществом, находящимся в залоге. Банк не ограничивает владельца в его действиях, если использование недвижимости не нарушает закона, поддерживается в надлежащем состоянии (ст. 29 ФЗ № 102).
Если говорить о возможности дарения квартиры, дома, находящихся в ипотеке, то на данное действие потребуется согласие банковского учреждения, согласно ст. 37 ФЗ № 102.
Примите к сведению: любые действия заемщика, а так же завещание и дарение залогового имущества, прописаны в договоре. Если данный вид деятельности указан, то гражданин имеет право им воспользоваться.
Можно ли подарить квартиру с невыплаченной ипотекой
Подарить жилье, находящееся в ипотеке, можно. Главное, придать сделке юридическую силу.
Этот вопрос решить уже сложнее. Заниматься оформлением договора дарения можно, если на это даст добро кредитное учреждение.
Заемщик может поступить по-разному.
Первый вариант – полностью погасить ипотеку, тогда права на имущество перейдут к заемщику. После этого можно сделать с квартирой все, что заблагорассудится.
К сожалению, для многих россиян такой способ решения вопроса практически невозможен, потому что срок ипотечного кредитования длительный, а заемщики ограничены в средствах. Если кредит не выплачен полностью, можно подарить имущество с обременением. Одним словом, остатки кредита перейдут на одариваемого.
Существует большое «но»: банкам такая ситуация не по нраву, поскольку смена собственника грозит дополнительными рисками.
Совет юриста: при оформлении договора с кредитором нужно настоять, чтобы пункт дарения третьему лицу был прописан. В этом случае банк обязан рассмотреть смену собственника на залоговое жилье.
Как правильно оформить договор дарения
Договор дарения и можно оформить через нотариуса, юриста, риелтора, они же предоставляют образец написания. В любом варианте будут свои нюансы.
Нотариальный вариант не обязателен. Но, если придется оспаривать договор дарения, у него больше юридической силы.
Рассмотрим вопрос оформления дарственной в нотариальной конторе.
После того, как гражданин обратится к нотариусу, тот потребует документального подтверждения права собственности:
- Документы, подтверждающие личность дарителя и одариваемого. В данном случае паспорт.
- Документы на право распоряжаться недвижимостью.
- Выписку из Государственного реестра на квартиру или дом.
Затем со стороны нотариуса будет проведена проверка представленных материалов. Если у дарителя есть супруг, то потребуется его письменное согласие. Только после этого составляется договор дарения. Подписание дарственной проходит в присутствии трех сторон: нотариуса, дарителя, одариваемого.
Плата за нотариальные услуги устанавливается в соответствии с тарифами. Подробную информацию можно узнать при первичном посещении нотариуса.
В каком случае банк даст согласие
После того, как заемщик обратился в банк за получением согласия на оформления дарственной, сотрудники кредитного учреждения займутся проверкой платежеспособности одариваемого. Ведь именно он будет новым собственником.
При расчете платежеспособности используют те же принципы, что и при обычном кредитовании.
В первую очередь банкиров интересует вопрос, останется ли у нового владельца достаточно средств на проживание после оплаты ежемесячных взносов. Учитывается и наличие иждивенцев, стабильное место работы и сумма зарплаты.
Обратите внимание: если происходит смена собственника, то третье лицо должно взять на себя обременение по оставшемуся ипотечному долгу.
К сожалению, встречаются недобросовестные граждане, нарушающие законы Российской Федерации. Они совершают сделку дарения, не получив на то согласие кредитного учреждения. Но тайна рано или поздно становится явью.
Тогда банк имеет право:
- обратиться в суд с иском для отмены сделки;
- потребовать досрочного исполнения кредитных обязательств.
Полезно знать: если деньги и проценты банку не будут возвращены, то он имеет право выставить имущество на реализацию, независимо от того, кто владелец.
Как видите, оформление дарственной на квартиру, за которую еще не до конца выплачена ипотека, возможно, хотя некоторые трудности все же придется преодолеть.
Но такой вариант нужно предусматривать еще на стадии рассмотрения договора. Да и одариваемый должен быть платежеспособным. От него потребуется согласие на соблюдение условий банка. Остается еще один нюанс – оплата налога, а это 13% от общей суммы жилья.
Стоит учесть: если квартира дарится близким родственникам, то по изменениям, внесенным в законодательство в 2017 году, налог в 13 процентов платить не придется.
Смотрите видео, в котором специалист разъясняет нюансы дарения квартиры:
Один из наиболее реальных способов приобрести собственное жилье – стать клиентом банка и взять квартиру в ипотеку. Во время выплаты кредита жизненные обстоятельства могут измениться. Одна из вероятных ситуаций – необходимость дарения квартиры, находящейся в ипотеке.
Процедура оформления дарственной регламентируется статьей 32 Гражданского кодекса РФ и подразумевает безвозмездную передачу квартиры другому собственнику без возможности возврата. При дарении доли квартиры, обремененной ипотекой, согласие других собственников не требуется. Можно ли сделать подобный шаг, определяет банк – настоящий владелец жилья до выплаты всей суммы.
Если квартира в ипотеке, то самый простой способ совершить сделку – погасить кредит перед дарением. Если остаток долга небольшой, можно взять беззалоговый кредит в этом же банке. Банковское учреждение переведет деньги с одного кредитного счета на другой и изменит статус жилья в Росреестре на «необремененный кредитом». В чем недостаток этого варианта? Беззалоговый кредит подразумевает больший процент, по сравнению с ипотечным, и меньшие сроки погашения.
Правовые основы дарения квартиры в ипотеке
Если долг большой и взять кредит на его погашение невозможно, можно подарить квартиру и без погашения займа. Правовые основы такой сделки регламентирует ФЗ «Об ипотеке». Права и обязанности сторон указаны в ФЗ №122, а способы обеспечивающие исполнение залоговых обязательств, – в статье 329 ГК.
При нарушении одной из сторон принятых договоренностей статья 334 ГК регламентирует возможность возврата недвижимости. Большое значение также имеет ипотечный договор: если его содержание не противоречит федеральному законодательству, то его положения приоритетны.
В соответствии со статьей 37 ФЗ «Об ипотеке» заемщик имеет право подарить ипотечную квартиру, которая находится в залоге у кредитора. При этом залогодержатель – банк – должен дать на это свое согласие. Весомый аргумент, чтобы его получить, – плохое состояние здоровья заемщика и/или недостаток финансовых средств. Ваша задача – убедить кредитора, что его риски как минимум не увеличиваются, а еще лучше – уменьшаются.
Если вы рассматриваете вопрос дарения квартиры еще на этапе оформления ипотеки, постарайтесь включить в кредитный договор пункт о том, что для сделки не нужно согласие банка. Если такого пункта в документе нет, его нужно согласовать с кредитором. Для этого нужно получить письменное согласие банка на безвозмездную передачу залогового имущества.
Банк вправе запретить сделку дарения. Это связано с тем, что, помимо права собственности, по договору переходят обязательства по кредиту, поэтому подарить жилье несовершеннолетнему, пожилому или малообеспеченному человеку вряд ли получится.
Условия, которым должно соответствовать одариваемое лицо
Если банк дал предварительное согласие на смену владельца ипотечной квартиры, то клиент подает заявление на разрешение дарения. После этого банковские служащие предпринимают следующие шаги:
- анализируют платежеспособность нового владельца путем расчета суммы, которая останется после выплаты ежемесячного взноса;
- проверяют стабильность заработка;
- выясняют количество иждивенцев, находящихся на содержании у потенциального плательщика.
Также работникам банка необходимо удостовериться, что будущий владелец квартиры действительно желает взять на себя бремя ипотечного кредита.
Список условий, которым должно соответствовать лицо, в пользу которого оформляется договор дарения
- быть гражданином Российской Федерации;
- иметь постоянную регистрацию по месту расположения банковского учреждения;
- иметь стаж на последнем месте работы не менее полугода;
- получать зарплату, достаточную для выплаты ежемесячных взносов.
Можно ли оформить дарственную в обход банка?
Оформить квартиру в подарок в данном случае без разрешения банковского учреждения законным способом не получится. Все обременения жилья отражены в Росреестре, поэтому регистратор не сможет провести сделку без предоставления согласия банковского учреждения.
Попытка оформить дарственную без разрешения банка ‒ мошенничество с точки зрения закона. Банковские работники в этом случае предпринимают ответные шаги, которые могут быть следующими:
- подача заявления в суд, который с вероятностью практически 100% признает сделку незаконной;
- требование о досрочном погашении кредита и выплате штрафа.
Если требования банка не будут выполнены, то последний имеет право продать квартиру. Подача ответного иска на банковское учреждение однозначно не изменит ситуацию в лучшую сторону, поскольку сделка была проведена мошенническим образом.
Необходимые документы
Помимо заявления в банковское учреждение с просьбой разрешить процедуру дарения , необходимо предоставить следующий пакет документов:
- документы лица, на которое оформляется дарственная;
- документы о праве собственности на недвижимость;
- проект дарственной, составляемый максимально подробно, чтобы избежать дальнейших недоразумений.
После одобрения банковским учреждением начинают оформление договора дарения , для чего понадобится следующий пакет документов:
- положительный ответ банка-кредитора;
- гражданские паспорта дарителя и одариваемого;
- техпаспорт на квартиру;
- документ, удостоверяющий право собственности на недвижимость;
- выписки из реестра прав собственности и домовой книги;
- согласие супруга или супруги собственника, если ипотечный договор заключался в браке;
- положительный ответ опекунского совета, если в квартире прописаны несовершеннолетние.
Если квартира находится в собственности нескольких лиц, то все они должны участвовать в подписании дарственной. В договоре указывают :
- реквизиты сторон-участников сделки;
- ссылку на документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
- технический паспорт на жилье;
- указание на передачу недвижимости без оплаты;
- список прав и обязанностей дарителя и одариваемого;
- согласие одариваемого взять на себя все обязательства по погашению оставшейся суммы;
- подписи сторон.
Если даритель имеет долги перед банком по выплате ипотечного кредита, то в договоре дарения должен быть отражен этот пункт и согласие лица, принимающего квартиру в дар, погасить эти долги и пеню. Договор дарения регистрируется в Росреестре в течение года, иначе он теряет силу.
Стоимость сделки
Договор дарения облагается налогом. Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, если даритель и одариваемый не близкие родственники, размер налога – 13% от цены жилья. Кто платит налог, стороны указывают в договоре.
Если собственник подарит квартиру стоимостью 10 миллионов рублей своей гражданской супруге, она должна будет заплатить налог 1,3 миллиона рублей. Такая высокая ставка налогообложения введена, чтобы исключить притворные сделки – уход от уплаты налогов при купле- продаже.
Если стороны сделки – близкие родственники, налог не начисляется. Близкими родственниками считаются родители, дети, супруги, усыновители и усыновленные, дедушки и бабушки, полнородные и неполнородные братья и сестры.
Стоимость госрегистрации договора дарения в Росреестре стандартная для всех – 2 500 рублей. Корме этого, оплачиваются услуги нотариуса.
Сроки проведения сделки
Заявление в банк должно быть рассмотрено в течение 5 дней после подачи. После получения согласия начинается подготовка к сделке и сама процедура.
Оформление в Росреестре занимает до 5 рабочих дней. Чтобы заключить договор дарения квартиры в ипотеке под ключ потребуется до 1 месяца.
