Домой Проценты по кредитам Оценка здания. Рыночная оценка гидротехнических сооружений

Проценты по кредитам

Оценка здания. Рыночная оценка гидротехнических сооружений

Оценка сооружений включает в себя определение стоимости сооружений различного функционального назначения, строящихся сооружений, самовольно возведенных сооружений, оценку признанных по различным причинам сооружений непригодными для дальнейшей эксплуатации, бесхозных сооружений, назначение которых не определено. Оценка сооружений включает в себя оценку таких объектов как, пешеходные, автомобильные, железнодорожные мосты, автодороги, площадки, водонапорные башни, нефтегазовые и артезианские скважины, различные инженерные сети, газопроводы. и т.п.

Для проведения оценки в большинстве случаев необходимо точное определение самого объекта оценки и его физических характеристик. В зависимости от полноты предоставленной информации и будет зависеть точность полученных данных. Для каждого вида объектов существует свой набор уникальных характеристик, без которых невозможно точно определить его рыночную стоимость. Например для газопроводов - это вид прокладки, протяженность, материал. Для скважин - глубина от устья до забоя, назначение скважины, наличие насосно компрессорных труб. Для автодорог - протяженность, толщина дорожжной одежды, тип основания. В подавляющем большинстве случаев, сооружения как отдельно взятые объекты недвижимости неспособны приносить доход и имеют ценность только в составе имущественного комплекса. Этот факт накладывает определенные ограничения на использование основных оценочных подходов при оценке сооружений в качестве индивидуальных объектов недвижимости.

Оценка сооружений , в отличие от оценки других объектов недвижимости, имеет свои особенности. Основной особенностью является то, что рынок сооружений весьма узок и почти всегда сооружения продаются в составе имущественных комплексов, а не по отдельности. Это накладывает существенные ограничения на оценщика при использовании сравнительного подхода в оценке сооружений. Подбор аналогов в данном случае часто является невозможным из-за отсутствия на рынке зафиксированных сделок с объектами такого типа. Такое состояние рынка сооружений приводит к тому, что сравнительный подход при оценке удается применить крайне редко. Другая особенность оценки сооружений обусловлена назначением данных объектов, которое часто носит вспомогательный, не основной характер. Например, забор вокруг земельного участка служит для ограждения самого участка и имеет ценность только вместе с участком. При коммерческой эксплуатации такого земельного участка доход будет приносить арендная плата за земельный участок, а не за забор. Конечно, арендная плата за земельный участок с ограждением, теоретически, может быть выше, чем плата за такой же участок, но без ограждения. Однако на практике арендная плата больше зависит от других причин и в последнюю очередь - от наличия ограждения. Эта вспомогательная природа сооружений делает затруднительным (если вообще применимым) доходный подход к оценке сооружений, поскольку сооружения сами по себе часто не способны приносить доход. Однако здесь существуют исключения. Некоторые сооружения либо способны сами приносить доход, либо доход, приходящийся на долю сооружения может быть достаточно точно выделен из дохода, приносимого всем имущественным комплексом. Примерами таких сооружений могут служить платные автомобильные дороги, морские и речные причалы, шлюзы и некоторые другие сооружения. При оценке таких сооружений возможно (и необходимо) применять доходные методы оценки. Таким образом, видно, что сравнительный и доходный подходы к оценке сооружений имеют ограниченную применимость. Основным (и часто единственным) подходом является затратный подход.

Оценка стоимости сооружений в основном занимает не более 3 (трех) рабочих дней (при условии достаточного объема информации о самом сооружении или передаточном устройстве).

Стоимость услуг

Объекты оценки	Характеристики объекта оценки	Стоимость, руб.	Примерный срок исполнения отчета
		от 30 000	5-7 дней
Автодороги	За 1 м.п.	от 5 000	4-6 дней
Автостоянки		от 25 000	5-7 дней
	Полотна за 1 м.п.	от 5 000	5-7 дней
Емкости, резервуары	1 единица	от 5 000	4-6 дней
Линии электропередач, кабельные, коммуникационные сети	За отчет	от 10 000	5-7 дней
	При наличии оформленной в надлежащем виде документации	от 30 000	от 7 дней
Зеленые насаждения и благоустройства территории		от 15 000	4-6 дней

Если Вы хотите провести оценку сооружений, передаточных устройств - обратитесь к нам, используя контактную информацию . Звоните, поможем!

Оценка здания – это экспертное заключение, которому предшествует сложный и трудоемкий процесс, позволяющий оценить объект в его реальную стоимость.

Какая оценка зданий самая востребованная?

Существует масса типов квалификации, которые позволяют определиться с типом оценки сооружений. И самая важная категория – по виду самих построек. Оценка стоимости зданий и сооружений, хозяйственных и подсобных построек, технических и мелиоративных конструкций, транспортных объектов и комплексов, элементов благоустройства и прочего будет необходима, если владельцу понадобилось уточнить расчет цены. Ввиду этого даже выделяют типы заключений:

Правовое;
Экологическое;
Управленческое;
Техническое;
Эксплуатационное;
Экономическое.

Последнее используется часто, так как подразумевает отображение реальной цены объекта, но и с учетом эффективного отчуждения или прочей смены собственника. Правовой аспект оценивает статус объекта и полноту имеющихся на него документов. Как пример оценка гидротехнических сооружений и ее стоимость вносится в список мероприятий и смет производственного значения по нормализации экологической обстановки в местности, что позволит узнать о фактах совершения противоправных действий по загрязнению окружающей среды.

Управленческая экспертиза производится с учетом определения наиболее эффективного способа контроля за недвижимостью. Технический отчет определяет факторы износа, а эксплуатационный регламентирует соотношение норм желаемого и имеющегося использования.

Для чего заказывают экспертизу сооружений?

Нормативно-правовая база требует от составителя отчета указывать предпосылки для его формирования. Проще говоря, для каких целей производится оценка имущества. И вариантов может быть несколько. Во-первых, это различные способы отчуждения. Речь идет о купле-продаже, аренде, дарении, обмене и прочем.

Во-вторых, для оформления займа. В таком случае объект выступает залогом. Например, рыночная оценка очистных сооружений предприятия, искусственных мелиоративных, подземных ирригационных конструкций и прочих объектов инженерного назначения заказывается при получении разрешения на кредитования от специалистов банка. В-третьих, предусмотрены и другие варианты актуальности заказа экспертизы:

При оформлении наследства;
Для составления договора страхования;
При обсчете налогообложения;
В ходе судебного производства.

Строение и связанные с ним элементы оцениваются в рублях с учетом рыночных цен на дату проведения экспертизы.

Совместный выкуп строения, зданий, очистных и хозяйственных сооружений вместе с земельным участком требует комплексного подхода к экспертизе, что позволяет произвести оценку зданий и сооружений в аспекте расположения на отведенном участке. Но при этом именно на экспертной организации лежит ответственность мониторинга законности проведенных кадастровых работ, деятельности по установлению назначения сооружения, определению размеров участка на местности.

Приобретение или сделка аренды требует рыночной оценки земли для того, чтобы в последующем облегчить участь фискальных органов по начислению налога. Поскольку это бюджетные поступления, то стоимость должна быть точной.

Изъятие государством строений требует возмещения цены участка с постройками, которые на нем располагаются.

Независимая оценка гидротехнических сооружений и подземных коммуникаций необходима в случае, когда речь идет о кредитовании покупки недвижимости. Обычно это необходимо для владельцев производственных мощностей или промышленных предприятий.

Аналогичное необходимо и для организации инвестиционных проектов. Например, потребуется учет генерального плана застройки при размещении искусственных водных объектов, расположения спортивных либо рекреационных комплексов.

Почем стоит обратиться к нам?

Приемлемая цена на оценку рыночной стоимости строения, спортивных и транспортных сооружений, элементов благоустройства – главное преимущество нашей работы, которая требует особой тщательности. Отдельного внимания заслуживает безупречный сервис, наша работа:

Независимая;
Профессиональная;
Честная.

Мы работаем только на своего клиента, и не вступаем ни в какие переговоры с его оппонентами. Наша репутация для нас превыше всего.

Стоимость услуг

Что включено в стоимость

Выезд оценщика;
Все затраты компании, в том числе непредвиденные;
Печать 2 экземпляров Отчета об оценке

Необходимые документы

Для определения стоимости права собственности или права временного владения и пользования коммерческой недвижимостью нам потребуются от вас следующие документы:

Копии инвентарных карточек на сооружения и передаточные устройства с обязательным присутствием там следующих данных: инвентарного номера, даты ввода в эксплуатацию, шифра и нормы амортизационных отчислений, первоначальной стоимости (цены на дату ввода в эксплуатацию) без учета деноминаций;
Бухгалтерскую справку о балансовой стоимости сооружений и передаточных устройств на дату оценки (указать восстановительную стоимость, сумму и % износа и остаточную стоимость);
Копии технических паспортов на сооружения и передаточные устройства;
Ставка налога на недвижимость в текущем году;
Описание сооружения, размеры, его технические характеристики (при отсутствии технического паспорта);
Описание передаточных устройств, протяженность, материал, диаметр труб и т.п. (при отсутствии технического паспорта);
Действующие договоры аренды на сооружения с расчетом арендной ставки;
Акты фактического физического износа сооружений, передаточных устройств, составленные специально созданной комиссией из работников аппарата главного технолога, главного механика, либо других технических специалистов, ответственных за данные объекты, где было бы указано техническое состояние сооружений и передаточных устройств (очень хорошее, хорошее, удовлетворительное, условно пригодное, неудовлетворительное, негодное к применению); процент их фактического физического износа;
Ставка земельного налога за 1 га в текущем году;
Акт землепользования или выписка из решения исполкома об условиях пользования земельным участком.

Настоящий перечень не является исчерпывающим и окончательно определяется нашими специалистами совместно с Заказчиком.

Объекты оценки

Оценка зданий и сооружений при реализации метода накопления активов производится на базе рыночной стоимости.
В состав зданий предприятия входят следующие элементы:

административный корпус;
корпуса цехов;
корпуса мастерских;
складские помещения;
хозяйственные помещения (овоще- и фруктохранилища);
культурно-бытовые здания;
жилые здания.

В состав сооружений предприятия входят следующие элементы:

нефтяные и газовые скважины;
гидротехнические сооружения;
прудовые рыбоводные сооружения;
сооружения транспортного хозяйства, связи и других отраслей;
прочие сооружения (дымовые трубы, водонапорные башни, автозаправочные станции, угольные бункера, колодцы, заборы и т. д.);
передаточные устройства;
трубопроводы.

При оценке стоимости конкретного предприятия приведенный состав зданий и сооружений уточняется и при необходимости дополняется.

Принципы оценки

Принципы оценки зданий и сооружений аналогичны принципам оценки предприятий, изложенным в первой главе книги. В зависимости от сферы приложения они объединены специалистами в четыре группы:
1) принципы пользователя результатами оценки;
2) принципы, связанные с требованиями к недвижимости (земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся);
3) принципы, связанные с рыночной средой;
4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования здания и сооружения.
Рассматриваемые принципы взаимосвязаны и при оценке объектов недвижимости должны применяться в совокупности.
К первой группе - относятся принципы полезности, замещения и ожидания.
Принцип полезности гласит: всякий объект оценки обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для определенных функций или реализации какого-либо интереса.
Принцип замещения гласит: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности.
Принцип ожидания гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет.
Ко второй группе - принципам, связанным с требованиями к недвижимости (земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся), относятся принципы остаточной продуктивности земли, вклада, возрастающей и убывающей доходности, сбалансированности, оптимальных размеров, оптимального разделения и соединения имущественных прав.
Принцип остаточной продуктивности земли выражается остаточным чистым доходом, который приходится на земельный участок, после того как оплачены затраты на три других основных фактора производства - труд, капитал и управление.
Принцип вклада (или принцип эффективности инвестиций) гласит: выручка, полученная в результате инвестиций, должна быть больше, чем сами инвестиции.
Принцип возрастающей и убывающей доходности гласит: увеличение капиталовложений в основные составляющие объекта недвижимости обусловливает адекватное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объекта).
Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности) гласит: составляющие производства (или объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. В противном случае стоимость объекта снижается.
Принцип оптимальных размеров (величин) гласит: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях наибольшим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа.
Принцип оптимального разделения и соединения имущественных прав гласит: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Разделение может быть физическое, по времени, но совокупности имущественных прав, среди участников и др.
К третьей группе - принципам, связанным с рыночной средой, относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения и принцип изменения.
Принцип зависимости гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости.
Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, который не соответствует определенным в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость.
Принцип спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.
Принцип изменения гласит: изменению подвержены как сам оцениваемый объект недвижимости, так и все факторы внешней среды, поэтому при оценке необходимо анализировать эти изменения и определять степень их влияния на стоимость объекта.
К четвертой группе относится принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, который гласит: лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости - это его разумное и возможное использование, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на дату оценки. Этот принцип оценки самый важный для определения рыночной стоимости объекта, хотя в процессе оценки необходимо использовать по возможности все вышеперечисленные принципы.

Факторы, влияющие на стоимость зданий и сооружений

Как и в других механизмах ценообразования, стоимость недвижимости (зданий и сооружений) определяется многими факторами, классифицируемыми специалистами по различным признакам. По сферам проявления эти факторы подразделяются на политические, экономические, социальные, демографические, правовые, физические, климатические и т. д., по критерию объективности влияния - на объективные (экономические и др.) и субъективные (связанные с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника сделки). Имеются и другие критерии классификации факторов, влияющих на стоимость зданий и сооружений.
Из всей совокупности факторов, влияющих на стоимость недвижимости, можно выделить основные, определяющие в конечном счете структуру стоимости объекта: местоположение объекта, его техническое состояние, архитектурно-конструкторские решения, наличие и состояние внутренних инженерных коммуникаций и инфраструктуры, экологические факторы. Именно эти факторы необходимо анализировать в первую очередь и определять их влияние на стоимость объекта.

Методы оценки

Для оценки зданий и сооружений предприятия используются различные методы оценки1, объединенные в три подхода: затратный, доходный и сравнительный.

Затратный подход основан на предположении, что текущие затраты на строительство оцениваемого объекта (с учетом износа) являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта. Этот подход к оценке реализуется в несколько этапов.

Первый этап. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находятся здание и сооружение, с учетом его текущего использования.

Второй этап. Рассчитывается восстановительная стоимость или стоимость замещения строения (строений).

Третий этап. Рассчитываются все виды износа строений: физический, функциональный и внешний.

Четвертый этап. Вычитается величина общего износа строений из затрат на воспроизводство или замещение объекта (результат этапа 2 минус результат этапа 3).

Пятый этап. Определяется стоимость объекта недвижимости путем суммирования рыночной стоимости земли и стоимости строения (строений) при существующем использовании.
Существуют четыре основных метода определения восстановительной стоимости, или стоимости замещения, объекта:

сравнительной единицы измерения (или удельной стоимости);
поэлементный;
сметный;
индексный.

Метод сравнительной единицы измерения (или метод удельной стоимости) заключается в умножении скорректированной стоимости выбранной для расчета единицы измерения объекта на количество единиц оцениваемого объекта. При этом единицами измерения могут быть кв. м, куб. м, пог. м и др. Это наиболее простой метод расчета стоимости замещения объекта. Однако определенную трудность представляет собой поиск стоимости единицы измерения аналогичного объекта (или удельной стоимости аналогичного объекта).

Поэлементный метод расчета стоимости зданий и сооружений заключается в определении стоимости всего объекта исходя из поэлементных затрат (на фундамент, стены, кровлю и др.). Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта как если бы он строился вновь. Объектные сметы формируются на основе федеральных расценок или региональных расценок на строительство объектов. Это наиболее сложный и наиболее точный метод определения восстановительной стоимости объекта. Индексный метод расчета заключается в определении восстано-вительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ. Индексы по группам основных фондов периодически публикуются в профессиональном журнале «Ко-Инвест».

Централизованно индексы устанавливаются Госстроем России.

Для оценки зданий и сооружений используются все методы, доступные с точки зрения наличия информации, необходимой для оценки.
Важным этапом оценки зданий и сооружений является определение всех видов износа. Существует три вида износа строений: физический, функциональный и внешний.

Физический износ объекта - это снижение стоимости объекта, обусловленное эксплуатационными и природными факторами.

Функциональный износ - это снижение стоимости объекта, вызванное в основном факторами научно-технического прогресса и связанное с ухудшением функциональных характеристик объекта. Внешний износ - это снижение стоимости объекта, обусловленное факторами, внешними относительно объекта (например, изменением соотношения спроса и предложения на рынках недвижимости и предприятий, экологическими факторами и т. п.).

Оценка зданий и сооружений при реализации метода накопления активов производится на базе рыночной стоимости.

В состав зданий предприятия входят следующие элементы: В состав сооружений предприятия входят следующие элементы: Когда производится оценка зданий и сооружений конкретного предприятия, приведенный состав зданий и сооружений уточняется и при необходимости дополняется.

В современном мире нельзя обойтись без достоверной информации стоимости объектов недвижимости, зданий и сооружений. Полнота информированности от наших специалистов, МНЦО страхует от непредвиденных обстоятельств, знание о стоимости накопительных активов является отправной точкой планирования бизнеса и ведения переговоров. Независимая оценка наших специалистов необходима при: получении кредита, страховании, купли-продажи, для внесения в уставной фонд взноса, оформление объекта в наследство, выкупе государственной собственности, переоценке основных средств, определения суммы нанесенного ущерба и расчета страхового возмещения, реорганизации и т.д.

При проведении оценки здания в спб, специалистами МНЦО принимаются во внимание следующие факторы:

На механизм ценообразование зданий и сооружений влияют многие факторы:

срок службы, климатические, технические, географические, политические, правовые, экономические, состояние инженерных коммуникаций и т.д.

Оценка судов и плавсредств

Наша организация занимается предоставлением услуг по оценке рыночной, инвестиционной и ликвидационной стоимости государственных и частных морских и речных судов для различных целей: при приватизации, при залоге для банков, для купли-продажи, для страхования и пр. Кроме этого иногда заказчикам требуется провести качественный технический сюрвей, консультации по зимнему отстою, по стоимости строительства судов и ремонту, по фрахтовому рынку, по определению тайм-чартерных и бербоутных ставок и т.д.

Опыт оценки судов позволил разработать ряд фирменных методик доходного и затратного подходов для пассажирских, сухогрузных, танкеров, рыболовных, нефтемусоросборщиков, барж, буксиров, судов на подводных крыльях, рефрижераторов, постановщиков якорей для буровых платформ, СПБУ, FPSO, плавучих кранов, спасательных, пожарных, спасательных, катеров и других, приписанных к портам от Калининграда до Петропавловск-Камчатского и от Мурманска до Сочи.

Рыночная оценка гидротехнических сооружений

Revaluation – революция? Отнюдь… всего лишь «переоценка». Однако, переоценка – слово многозначное. Это и переоценка основных средств и новый взгляд на привычные вещи…

Вы зашли на сайт независимой оценочной компании «Технологический Альянс». Возможно, Вы уже имеете опыт работы с оценщиками. И скорее всего, опыт положительный. Но может статься, Вы не были удовлетворены своим сотрудничеством с нашими коллегами, у Вас остался неприятный осадок, и сейчас, когда Вам вновь понадобилось их услуги, Вам хочется найти новых, более ответственных исполнителей.

А может быть Вы впервые обращаетесь за услугами независимого оценщика, и не знаете, кого выбрать: там дешевле, а там впечатляет вывешенный список клиентов… Выбирайте практично – Вы же не хотите, чтобы сделанную для Вас оценку, оспорили, не приняли, и Вам пришлось бы её делать заново? Или то, что Вы заказывали оценку, и заказывали именно в этой компании стало всем известно?

Надеемся, что с нами Вы получите положительный опыт сотрудничества.

Оценка зданий и сооружений

Оценка зданий и сооружений при реализации метода накопления активов производится на базе рыночной стоимости. В состав зданий предприятия входят следующие элементы:

В состав сооружений предприятия входят следующие элементы:

Принципы оценки зданий и сооружений аналогичны принципам оценки предприятий, изложенным в первой главе книги.

Как оценивают порт Южный

В январе стало известно, что ООО «Делойт и Туш», которое является частью международной компании «Делойт Туш Томацу Лимитед», проведет оценку имущества порта Южный. Компания победила в тендере Фонда госимущества. «Делойт» должен определить стоимость части имущества Государственного предприятия «Морской торговый порт «Южный», которое является целостным имущественным комплексом, а именно стоимость необоротных активов (основных средств, объектов незавершенного строительства, нематериальных активов) — для передачи в концессию.