С 1 января 2017 года вступают в силу поправки в 214-ФЗ, которые не только касаются деятельности застройщиков, но и диктуют новые права и обязанности дольщиков. Портал Novostroy-M.ru попросил Дениса Артемова, ведущего юриста юридической фирмы Via lege, пояснить, что нужно знать об обновленном законе.
Уже больше десяти лет отношения в области долевого строительства регулируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (214-ФЗ). Данный закон не имел предшественников и возник в области инвестирования строительства жилья, которая, будучи чрезвычайно востребованной в экономическом отношении, крайне слабо упорядочивалась разрозненными нормативно-правовыми актами. Как и любой другой закон, затрагивающий динамично развивающуюся сферу экономики, 214-ФЗ тоже неоднократно изменялся и дополнялся.
Последние изменения были внесены федеральным законом от 03.07.2016 года № 304-ФЗ, большая часть положений которого вступает в силу с 1 января 2017 года.
Что же принципиально изменится в регулировании долевого строительства? Традиционно большая часть изменений коснулась застройщиков.
Изменения по застройщикам
Минимальный размер уставного капитала
Существенно увеличился необходимый минимальный размер уставного капитала застройщика.
Согласно ст. 66.2 ГК РФ уставной капитал определяет минимальный размер имущества юридического лица, гарантирующего интересы его кредиторов.
Раньше застройщиком многоквартирного жилого дома вполне могло быть ООО с уставным капиталом всего в 10 тыс. руб. Возникал закономерный вопрос, каким образом такой уставной капитал мог гарантировать интересы участников долевого строительства многомиллионного объекта?
На стадии обсуждения законопроекта предлагалось установить минимальную величину уставного капитала не ниже 5% от общей стоимости строительства объекта, при этом для расчета такой стоимости предполагалось выводить некую среднюю стоимость одного квадратного метра в соответствующем регионе. По здравому размышлению от такой сложной редакции решили отказаться. В итоге минимальный уставной капитал застройщика определяется по скользящей шкале в зависимости от площади и, соответственно, стоимости объекта – от 2,5 млн рублей (при общей площади до 1,5 тыс. кв. м), до 1 млрд 500 млн рублей (при общей площади более 500 тыс. кв. м).
Безусловно, нововведение о минимальном размере уставного капитала представляется очень полезным. Но насколько оно работает на практике? Согласно ст. 66.2 ГК РФ, уставной капитал хозяйственного общества должен быть оплачен деньгами в размере минимального уставного капитала, определяемого законами об обществах с ограниченной ответственностью и акционерных обществах – то есть все те же 10 тыс. рублей.
Правила о том, что весь уставной капитал застройщика должен быть оплачен деньгами, законодатель по какой-то причине не ввел. Поэтому оставшаяся часть уставного капитала может оплачиваться любым имуществом, которое с течением времени может изнашиваться, терять цену и даже погибать из-за несчастных случаев. Соответственно, и гарантировать интересы кредиторов застройщика такое имущество может весьма условно. Именно поэтому среди юристов часто бытует мнение, что уставной капитал – это цифры на бумаге, которые ничего реально не гарантируют.
В этой связи изменение минимального размера уставного капитала выглядит больше как попытка государства укрупнить рынок строительства, убрать из него мелкие компании, чем как попытка реально защитить интересы дольщиков.
Довольно часто крупные застройщики создают отдельные юридические лица под строительство конкретных объектов. Изменения в 214-ФЗ предусматривают такую ситуацию, при этом специально оговаривается, что в случае создания юридического лица под объект совокупный капитал застройщика и его учредителей должен составлять предусмотренный законом минимум.
Застройщик и его учредители должны быть связаны договором поручительства, который во избежание «самодеятельности» застройщиков должен быть удостоверен нотариально. Договор поручительства должен предусматривать солидарную ответственность. То есть участник долевого строительства наделяется законом правом самостоятельного выбора: к кому именно - застройщику или учредителю - предъявлять свои финансовые требования.
Расширен перечень предоставляемой застройщиком информации
Если раньше компания зачастую ограничивалась размещением в Интернете проектной декларации, содержащей в виде таблицы самые общие данные по застройщику и проекту строительства, то теперь компании обязали размещать сканы некоторых основных документов.
Так, обязательными к публикации стали аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, договор поручительства с учредителями застройщика и фотографии хода строительства жилого дома.
Обязательно должна быть на сайте и форма ДДУ, который застройщик предлагает заключать гражданам.
Появился и такой вид документа, как заключение уполномоченного органа исполнительной власти (Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ) о соответствии застройщика новым требованиям 214-ФЗ. Оно тоже обязательно должно размещаться на сайте.
Размещение этих документов в сети Интернет будет способствовать прозрачности строительства.
Кроме того, введены обязательные правила об указании в ДДУ места расположения квартиры на этаже, а при передаче квартиры дольщику застройщик должен передать ему специальную инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую информацию о правилах его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения.
Ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков
Новой редакцией 214-ФЗ вводится ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков. Она составляет 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка за каждый день просрочки.
Необходимость конкретизации в этом вопросе назрела давно, так как 214-ФЗ регулирует лишь ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры, а субсидиарное (дополнительное) применение норм Закона о защите прав потребителей на отношения застройщик/дольщик на практике вызывало вопросы, в первую очередь - о размере ответственности за просрочку.
Однако сам срок для устранения строительных недостатков, по мнению законодателя, должны устанавливать сами стороны ДДУ. Здесь-то и возникает сложность. Ведь стороной, диктующей условия ДДУ, остается застройщик. И вполне возможен срок в полгода для устранения небольшого дефекта вроде регулирования положения створок окон.
5%-е ограничение изменения площади квартиры
Одним из оснований расторжения ДДУ со стороны участника долевого строительства является существенное изменение построенной квартиры относительно проекта, в том числе – по площади. До рассматриваемых изменений в 214-ФЗ застройщики зачастую пытались предусмотреть в ДДУ тот факт, что изменение площади квартиры в виде, например, 10% от площади, предусмотренной ДДУ, не будет являться существенным.
Изменения внесли ясность в этот вопрос, указав критерием существенности 5% от заявленной в ДДУ площади.
Счета эскроу
Множество споров на этапе законопроекта вызвали так называемые счета эскроу. Они представляют собой некий аналог всем известной банковской ячейки, но только для расчетов в безналичной форме, и имеют много общего с банковским аккредитивом.
Суть расчетов по эскроу состоит в том, что участник долевого строительства оплачивает ДДУ не напрямую на счет застройщика, а на специальный счет в банке. При этом застройщик не имеет доступа к этим деньгам до момента, пока не построит дом и не передаст квартиру дольщику. А если не построит, банк возвращает денежные средства участнику долевого строительства.
Эта простая и безопасная для дольщика система расчетов вызвала вполне обоснованную критику со стороны девелоперов. Ведь сама суть долевого строительства состоит в том, что застройщик привлекает в проект денежные средства граждан. На них закупаются необходимые строительные материалы, оплачиваются услуги подрядных организаций и реализуется множество других статей расходов.
В отличие от процентных банковских кредитов пользование деньгами дольщиков является бесплатным, что в итоге приводит к удешевлению стоимости квартир и, как следствие, наблюдаемой популярности инвестиций в строительство.
Итогом дискуссий стало то, что в принятой редакции 214-ФЗ использование счетов экскроу не стало обязательным, а осуществляется диспозитивно, по желанию. Представляется, что возможность применения при расчетах счетов эскроу носит тестовый характер.
Для привлечения внимания застройщиков к этой схеме предусмотрены определенные льготы: так, в отношении застройщиков, использующих счета эскроу, не применяются правила об обязательном страховании гражданской ответственности застройщика или о банковском поручительстве. Также предусмотрено, что вознаграждение банку, являющемуся эскроу-агентом, не выплачивается. И все же дальнейшее развитие механизма эскроу при существующих экономических реалиях маловероятно.
Запрет «перебрасывания» денежных средств с объекта на объект
Изменения коснулись и еще одного важного вопроса, а именно - использования денежных средств с одного объекта застройки на «достраивание» ранее начатых домов. Анализ рынка строительства за последнее десятилетие приводит к печальному выводу, что именно такая практика перебрасывания средств с одного объекта застройки на другой приводила к расшатыванию финансовой устойчивости застройщика и в итоге – к банкротству.
Здесь действовала своеобразная лотерея: кто раньше пришел к застройщику, тот и получил квартиру. В условиях экономического кризиса такая система была очень неустойчива и напоминала печально известные финансовые пирамиды 90-х годов прошлого века.
Новая редакция 214-ФЗ прямо запрещает использование денежных средств дольщиков на цели, не связанные со строительством одного конкретного жилого дома (жилого комплекса). Отныне застройщик обязан вести финансовую документацию отдельно по каждому дому. Годовая отчетность подлежит обязательному финансовому аудиту, и ответственность за нецелевое использование денежных средств несут персонально руководитель застройщика и главный бухгалтер.
Единый реестр застройщиков (ЕРЗ)
Нововведением является и Единый реестр застройщиков. Это государственный информационный ресурс в виде систематизированного перечня застройщиков и анализа их соответствия расширившимся требованиям 214-ФЗ. Немаловажным является то, что сведения, содержащиеся в Едином реестре застройщиков, являются открытыми, общедоступными и размещаются на официальном сайте федерального органа исполнительной власти, ответственного за деятельность застройщиков.
Изменения по дольщикам
Есть определенные изменения и в положении участников долевого строительства. Причем как бы в противовес сложностям для застройщиков новые правила о дольщиках упрощают жизнь уже девелоперов.
Запрет на односторонний отказ от ДДУ
Так, при надлежащем исполнении ДДУ застройщиком дольщик более не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ. То есть участие в долевом строительстве больше не предполагает выхода из него – нужно участвовать вплоть до победного конца. Иное возможно только в судебном порядке.
Ответственность за просрочку передачи квартиры
Немало споров вызывает и новая редакция статьи 6 об ответственности застройщика за просрочку передачи квартиры. То ли по недосмотру, то ли специально она сформулирована таким образом, что не ясно: то ли в случае необоснованного уклонения от подписания акта приема-передачи квартиры застройщик освобождается от уплаты пени на период такого уклонения, то ли он в принципе освобождается от оплаты пени за просрочку строительства и вызванную этим просрочку передачи квартиры.
Интересно, что изменения внесены в ст. 6 закона, устанавливающую ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры, а не в ст. 8, как раз регулирующую порядок передачи квартиры и в том числе возможности застройщика на случай необоснованного уклонения от подписания передаточного акта, например, возможность подписать односторонний акт приема-передачи квартиры.
Очевидно, что такая двоякость толкования вызовет и двоякость судебной практики. Актуальность же вопроса очень высока, так как вполне обоснованные претензии по качеству квартиры на этапе ее принятия дольщиком застройщик очень часто толкует как необоснованное затягивание подписания акта приема-передачи.
Изменения по государственному регулированию
Определенные нововведения государство оставило и для себя. Отсутствие задолженности по налогам – условие привлечения средств. Необходимым условием привлечения денежных средств застройщиком отныне будет являться отсутствие недоимки по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ.
Обязанность Правительства устанавливать обязательные правила по ДДУ
Определенные предпосылки сделаны для стандартизации отношений сторон по ДДУ. Так, теперь Правительство РФ обязуется издавать правила, обязательные для сторон ДДУ при его заключении и исполнении. Подзаконные акты традиционно принимаются быстрее и проще, чем изменения в федеральный закон. Насколько это будет способствовать благополучию строительного рынка? Покажет время. Но уже сейчас видна обширная область, где необходимо такое дополнительное регулирование.
Так, в настоящий момент застройщики самостоятельно разрабатывают форму ДДУ. И хотя очень многие условия ДДУ регулируются 214-ФЗ, все еще остается много «белых пятен». Например, 214-ФЗ не регулирует процедуру окончательных расчетов между сторонами ДДУ по результатам обмеров БТИ, порядок и размер оплаты эксплуатационных взносов после ввода дома в эксплуатацию.
Этим пользуются застройщики, которые, исходя из своего опыта и обширной судебной практики, устанавливают правила, весьма напоминающие игру в одни ворота.
И если Правительство РФ введет единую форму текстов ДДУ, стандартизирует условия договора, это будет существенным подспорьем дольщикам.
Наконец, в 214-ФЗ появилась статья о компенсационном фонде, который может быть создан по решению Правительства РФ и средства которого формируются за счет обязательных взносов застройщиков (застройщики будут отчислять в фонд 1% от каждого зарегистрированного ДДУ с 1 января 2017 года - прим. Novostroy-M.ru), привлекающих денежные средства участников долевого строительства.
Такой фонд может быть создан в целях дополнительной защиты прав и законных интересов участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками и в отношении которых арбитражным судом введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.
Проблема обманутых дольщиков во многом заключается в том, что не отработан действенный механизм помощи людям, по той или иной причине оставшимся без квартир.
Кто должен достраивать заброшенные новостройки и, что особенно важно, за чей счет?
Очевидно, что государство, следуя общей политике организации саморегулирования различных сфер хозяйственной деятельности, поступает так же и в области долевого строительства.
Создание специализированного фонда возложит финансовую ответственность за неудачливых застройщиков на их коллег по цеху. Поэтому думается, что создание и функционирование нового государственного фонда не за горами.
Заключение
Вместе с тем новая редакция 214-ФЗ оставила «за бортом» очень многие насущные проблемы.
Традиционной схемой ухода из сферы действия 214-ФЗ были и остаются предварительные договоры купли-продажи и ЖСК. И тот и другой вид договора по-прежнему позволяет привлекать денежные средства граждан в строительство при полном отсутствии ИРД (заключения экспертизы проекта, разрешения на строительство, оформленного землеотвода).
Наиболее сложным в правовом плане является положение членов ЖСК, так как действующая судебная практика не распространяет на них действие Закона о защите прав потребителей, который является основным регулятором вне области действия 214-ФЗ.
Нововведения в ряд законов могли бы запретить деятельность фиктивных ЖСК или хотя бы приравнять их членов к потребителям. Однако этого не сделано.
Также положительным моментом стало бы прямое указание закона на внесение всего уставного капитала застройщика деньгами. Эта проблема уже рассматривалась выше.
Еще одной давней проблемой дольщиков является существенное занижение ответственности застройщика судами. Речь идет в первую очередь о многократном уменьшении размера пени за допущенную застройщиком просрочку передачи квартиры, исходя из абстрактного принципа «разумности». В итоге соответствующая статья 214-ФЗ практически не действует, так как на практике застройщик перестает опасаться затягивания стройки. Установление минимально допустимого размера пени в 214-ФЗ могло бы решить эту проблему. Ведь функции 214-ФЗ как регулятора строительного рынка стали бы намного заметней, если бы ответственность участников строительного рынка за нарушение закона стала ощутимой и наступала бы регулярно и неотвратимо.
Вместе с тем во многих статьях новой редакции 214-ФЗ чувствуется своеобразный задел на будущее, причем не только на уровне законов, но и в сфере подзаконных актов – постановлений Правительства и актов соответствующих министерств.
Весьма возможно, что в скором будущем нововведения в сфере долевого строительства продолжатся.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .
Подписка на обновления
Какие изменения вступают в силу в ФЗ-214 с 2017 года?
Помимо этого, не утвердили.
Во-первых, теперь застройщик обязан иметь крупный уставной капитал, чтобы получить право получать взносы со стороны дольщиков.
Непосредственно сама сумма капитала представлена в таблице внизу. Его размер зависит от того, какая площадь планируется у будущего объекта.
Учитывается не только капитал застройщика, но и учредителей предприятия. Правда, у застройщика должен быть нотариально заверенный договор поручительства.
Однако появление этого пункта не прибавит уверенности дольщикам в том, что их объект будет построен..
Во-первых, застройщик имеет право сформировать свой уставной капитал в размере прежних 10 000 рублей. Для этого он может сослаться на второй подпункт статьи №66 ГК РФ. Смысл этого пункта состоит в том, что компании достаточно сформировать финансовую сумму в размере 10 000 рублей, которая будет выполнять роль уставного капитала. Причем эта сумма должна быть весена денежными средствами, а не иными материальными ценностями. Действием этого пункта закона смогут воспользоваться те застройщики, форма собственности которых представляет собой ООО или АО.
Во-вторых, обратите внимание на то, каким капиталом должен обладать застройщик согласно ФЗ-214 с 1 июля 2017 года. Его размер Вы можете увидеть в таблице выше. Если застройщику все-таки не удастся в полной мере воспользоваться вторым пунктом 66-й статьи ГК РФ, то почти весь этот капитал может быть сформирован не из финансовых средств, а из основных средств и активов предприятия.
- К основным средствам застройщика могут относиться:
- Собственные здания и недвижимое имущество застройщика;
- Право собственности на земельные участки;
- Изношенная и старая спецтехника;
- Стройматериалы и рабочие инструменты;
- Прочите неликвидные товары, которые могут быть получены от «фирм-друзей».
Еще один важный нюанс заключается в том, что застройщик может продать или вернуть все указанные Выше средства сразу после того, как получит право привлечения средств от «дольщиков».Также некоторые виды этих средств можно попросту «списать». И изменение ФЗ-214 с 1 января 2017 никак не регулирует этот важный аспект.
Также консультанты сайта сайт обращают внимание пользователей на то, что 2,5 млн рублей на 1500 м² — это всего 1667 рублей на 1 м². Эта сумма не составляет и 5 % от рыночной стоимости 1 м² жилья почти во всех населенных пунктах РФ.
Более того, мы хотели бы отметить, что это нововведение было принято для того, чтобы усложнить мелким застройщикам получение возможности вести долевое строительство. Этот шаг, скорее всего, лишь в небольшой степени сократит риски «дольщиков».
Еще о 5 важных нововведениях в ФЗ-214 с 2017 года . (Дольщик теперь не сможет расторгнуть ДДУ по своей инициативе. Также допустимое расхождение в метраже квартиры теперь составляет 5%).
Получите бесплатную консультацию юриста!
Собираетесь покупать квартиру? Если вы планируете для этого вступить в долевое строительство, тогда должны знать последние новости этой сферы.
Прошлым летом в закон «Об участии в долевом строительстве МКД» внесли масштабные поправки. С 1 января они вступили в силу. Внесение изменений в 214 фз в 2017 году – следствие большого числа обманутых дольщиков в России. Отныне закон по-иному определяет правила поведения застройщиков.
Мы проанализировали обновленный документ и предлагаем вам обзор изменений фз 214 с 01.01.2017 г.
1. Уставный капитал застройщиков по-новому: комментарии и обзор
Важное изменение 214 фз с 1 января 2017 года касается требований к уставному капиталу строительной компании. Она не сможет принимать деньги от дольщиков, пока он не оплачен полностью.
Ужесточилась и политика в отношении величины капитала. Теперь она привязана к площади квартир и нежилых помещений в строящихся домах.
Если площадь 1,5 тыс. кв. метров, капитал должен быть не менее 2,5 млн. рублей;
Площадь 2,5 тыс. кв. метров – не менее 4 млн. рублей и т.д.
Чем больше площадь квартир и дополнительных помещений, тем больше и минимальный уставный капитал у застройщика. Авторы закона полагают, это поможет избавить рынок от ненадежных компаний.
Хотя законодатели дали шанс застройщикам с недостаточным уставным капиталом. Они могут заключить договоры поручительства.
2. Дома блокированной застройки по ДДУ
Первая новость для дольщиков, – с 01 января 2017 года фз-214 распространяется не только на многоквартирные дома, но и на возведение домов блокированной застройки.
Не всякий сразу поймет, что это такое, но вы их наверняка видели. Блокированная застройка – одно из популярных сейчас направлений в строительстве.
– По Градостроительному кодексу, это жилые дома не более трех этажей из нескольких блоков. По-простому – квартир, – разъясняет Алексей Лапшин, председатель ООЗПП «Правовой Петербург». – У них общие стены с соседними квартирами, но расположены они на своем земельном участке.
Важно! Если вы намереваетесь строить квартиру в таком доме, требуйте у строителей договор долевого участия. А если он пытается убедить в обратном, лучше поищите другую компанию.
По новой версии 214 фз с последними изменениями от 01.01.2017 г. вас проконсультирует юрист по долевому строительству .
3. Изменение в фз 2014 с 01.01.2017 г. по ЖСК
Ещё одно очень изменение в фз 2014 с 01.01.2017 года! Теперь под закон о дольщиках подпадают и кооперативы – жилищно-строительные и накопительные.
Это необходимо так, как сфера работы ЖСК в России довольно непрозрачна. И это повод для различных злоупотреблений со стороны инициаторов таких строек.
Правда, и в обновленном законе о контроле кооперативов сказано немного. Теперь специалисты контролирующего органа могут вести надзор за привлечением ЖСК средств от граждан на возведение многоквартирных домов.
9. Как определяется цена квартиры в ДДУ
Согласно обновленному закону, цена договора – то есть цена квартиры! – должна указываться как произведение стоимости единицы площади (квадратного метра) на общую площадь жилья.
Скажем, площадь вашей квартиры 50 «квадратов», а он стоит 56 тыс. рублей. Умножаем первую цифру на вторую, получаем 2,8 млн. рублей. Эту сумма и должна быть приведена в ДДУ.
– Такой подход сделает более прозрачным определение стоимости квартиры и позволит дольщику избежать непонятных дополнительных выплат, – поясняет Алексей Лапшин. – Если в договоре указана другая цена, есть повод задать вопросы строителям.
Важно! В квартире есть веранда, балкон, терраса, квадратный метр которых стоит дешевле, чем площадь жилой части квартиры? Это тоже учитывается при определении стоимости квартиры.
Фото: Алексей Александронок, из личных архивов спикеров
Закон «Об участии в долевом строительстве…» на втором десятке своей жизни обрел тринадцатую редакцию, которая вступит в силу с 1 января 2017 года. Пакет поправок выглядит грозно, но, похоже, кардинально не изменит ситуацию на первичном рынке жилья.
Федеральный закон № 304, подписанный Президентом 3 июля, называется «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Восемь пунктов
Легендарный ФЗ-214 родился в декабре 2004-го и имел своей целью положить конец такому неприглядному явлению наших дней, как обманутые дольщики. На этот раз в закон внесены восемь основных новаций.
Во-первых, речь идет о создании единого реестра застройщиков. Этот реестр будет государственным информационным ресурсом, а состав сведений и порядок его ведения пропишут в постановлении Правительства РФ. На стадии законопроекта говорилось о том, что некий федеральный орган будет по неким критериям оценивать застройщиков по балльной системе, определяя таким образом надежность каждого. В итоговом тексте закона о системе баллов ничего не говорится, так что остается ждать правительственного постановления, чтобы оценить эффективность этой меры.
Во-вторых, застройщикам, как и раньше, вменяется в обязанность размещать проектную декларацию в интернете, однако состав обязательной информации несколько расширяется. При этом особо говорится об ответственности застройщика за то, чтобы информация эта была актуальной.
В-третьих, положения ФЗ-214 теперь будут распространяться и на строительство жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков.
В-четвертых, привлекать средства дольщиков позволено только тому застройщику, уставный капитал которого полностью оплачен. Кроме того, минимальный размер этого уставного капитала привязывается к площади всех возводимых им объектов долевого строительства.
В-пятых, вводится новый механизм привлечения средств граждан в долевку через специальные эскроу-счета в банках. Застройщик получит средства дольщика только после передачи тому квартиры. А до того - милости просим, проектное финансирование.
В-шестых, создается (или, как деликатно прописано в законе, «может быть создан») компенсационный фонд, формируемый за счет обязательных взносов застройщиков. Размер определяется тоже очень деликатно: не более 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома. Суммы же набежать должны немалые - где-то 30-35 млрд руб. Все это добро будет храниться в каком-то банке. Процедура получения обманутым дольщиком своих денег пока не прописана.
В-седьмых - уже совсем мелочь по сравнению с фондом - уточняются требования, которым должна соответствовать реклама, связанная с привлечением денежных средств дольщиков.
И, наконец, в-восьмых, технические формальности относительно особенностей осуществления государственной регистрации ДДУ и договора об уступке прав требования.
Мотивация и аргументация
Как это все будет работать на практике, пока мало кто себе представляет. Но складывается впечатление, что законодатель по-прежнему не понимает или не хочет понимать саму природу долевого строительства. А против природы, как известно, не пойдешь. Ведь очевидно же, что долевое строительство для застройщика - это способ получить беспроцентное финансирование (в отличие от банковского). А для дольщика - купить дешевле, ибо те же банковские проценты оттянут в итоге его карман.
Отсюда неизбежно вытекает, что все попытки защитить дольщика путем обременений, налагаемых на застройщика, будут оплачены именно дольщиком.
И остаются в итоге одни лозунги «Долевое строительство не должно ассоциироваться с обманутыми дольщиками», «Добросовестные застройщики только выиграют», «Удорожания жилья не произойдет» и т. д.
Компенсационный фонд - штука, безусловно, хорошая. Правда, перед этим так же бодро вносили поправки по поводу страхования ответственности застройщиков. Ведь и страхование - вещь замечательная. Но сегодня с самых высоких трибун говорят, что эта идея себя не оправдала, и взамен предлагают новую. А вдруг в этот раз получится?
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Анна Максимова, руководитель Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости:
.jpg)
Вспомним, ради какой цели принимался в 2004 году этот закон и что мы имеем сейчас. Да, от двойных продаж ФЗ-214 защищает. И об этом все специалисты говорили сразу. Но главное - чтобы человек не оставался и без денег, и без квартиры - эта задача не достигается. В моем понимании, и последние новации не дают никаких гарантий. Возможно, когда появится положение о компенсационном фонде, будет прозрачный и ясный механизм действий дольщика в случае если он не получил квартиру по каким бы то ни было причинам - вот тогда можно будет говорить, что закон достиг цели, для которой он и был написан.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Станислав Михайлов, директор по правовым вопросам Холдинга RBI (входят компании «Северный город» и RBI):
Среди новшеств ФЗ-214 - требования, предъявляемые к застройщикам в части раскрытия информации, условий привлечения денежных средств дольщиков и т. д. Однако вряд ли поправки существенно меняют правила игры для застройщиков - скорее вводятся дополнительные административные ограничения деятельности, представляющиеся малоэффективными с точки зрения защиты прав участников долевого строительства, как предполагаемой цели нововведений.
Добросовестные компании-застройщики как соблюдали ранее установленные процедуры, так и продолжат соблюдать, уже в расширенном объеме, хотя и вынуждены будут нести дополнительные издержки. Что касается недобросовестных компаний, то защитить от них дольщиков в полной мере закон по-прежнему будет не в состоянии.
Участники долевого строительства, так же как и контролирующие органы, сегодня, по действующему законодательству, имеют доступ к более чем достаточному объему информации о застройщике, его деятельности, объекте строительства. Увеличение этого объема и частоты отчетности не имеет самостоятельной ценности. Более того, потребует как от контролирующего органа, так и от потенциального покупателя наличия дополнительных ресурсов и специальных знаний в отдельных вопросах проектирования и строительства, экономики и финансов, риск-менеджмента и т. д. В противном случае такая информация окажется бесполезна - она никоим образом не защитит дольщиков на будущее.
Чтобы не допустить появления новых обманутых дольщиков, более эффективной могла бы стать превентивная работа государства, направленная на работу с гражданами - потенциальными участниками долевого строительства. Необходимо повышать их осознанность и ответственность за собственные решения при выборе застройщика и объекта. Понимание определенных рисков должно преобладать над желанием приобрести квартиру по минимальной цене.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс»:
Для защиты прав дольщиков изменения должны быть более комплексными. Во-первых, в момент строительства земля не работает: как только в проекте появляется первый дольщик, стоимость земли как банковского залога равна нулю. Надлежащее оформление земельного участка способно исключить часть рисков и определить ликвидность самого объекта. Ведь в процессе строительства произведенные затраты увеличивают и стоимость самого объекта. Стоимость незавершенного строительства можно оценивать в текущем моменте. Например, раз в квартал. И это будет объективным показателем того, что деньги пошли на стройку. Во-вторых, активы должны превалировать над пассивами. Если большая часть квартир продана, а дом построен наполовину, объект можно считать проблемным.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Сергей Федоров, генеральный директор компании «Терра Инкогнита»:
Если говорить о едином реестре застройщиков, то это должен быть огромный массив данных, в котором рядовому потребителю что-то найти будет сложно, он ничего не добавит к существующим механизмам членства в СРО, лицензирования и разрешения на строительство.
Увязывать размеры уставного капитала компании-застройщика с площадью возводимых помещений некорректно, поскольку застройщик строит не на собственные, а на кредитные деньги, средства дольщиков переводятся на счет банка, застройщик застрахован и т. п. Это приведет лишь к повышению финансового порога входа на рынок жилья, дополнительной финансовой нагрузке на застройщика и удорожанию себестоимости строительства, в конечном счете, увеличению цены продажи для конечного покупателя.
Компенсационный фонд - это положительный факт для дольщика, но также дополнительная финансовая нагрузка на застройщика, и она тоже приведет к росту цен.
С нового года с 01.01.2017 г. вступят в силу изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 N214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее 214-фз).
Вкратце остановлюсь на основных изменениях, которые коснутся граждан — дольщиков.
Что хорошего в новом законе о долевом участии для граждан?
Новые требования для уставного (складочного) капитала застройщика ч. 2 ст. 3 214-фз. Требования к уставному капиталу вводятся на дату направления проектной декларации в орган исполнительной власти, то есть до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 19 214-фз). Соответственно, строящиеся объекты не подпадают под требования об увеличении уставного капитала, а вот новые объекты, должны быть обеспечены увеличенным уставным капиталом застройщика.
Размеры уставного фонда зависят от суммы общей площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Размеры уставного капитала застройщика
- 2 500 000 руб. при площади не более 1 500 кв.м;
- 4 000 000 руб. при площади не более 2 500 кв.м;
- 10 000 000 руб. при площади не более 10 000 кв.м;
- 40 000 000 руб. при площади не более 25 000 кв.м;
- 80 000 000 руб. при площади не более 50 000 кв.м;
- 150 000 000 руб. при площади не более 100 000 кв.м;
- 400 000 000 руб. при площади не более 250 000 кв.м;
- 800 000 000 руб. при площади не более 500 000 кв.м;
- 1 000 000 000 руб. при площади более 500 000 кв.м.
Теперь фирма-прокладка с уставником 10 000 руб. не сможет строить дома, наконец-то, браво! Для предпринимателя усложнится доступ на рынок строительства жилья, но при желании все возможно. С ростом уставного капитала, возрастают возможности граждан получить свои деньги за счет активов застройщика, если у него не пойдет бизнес. А так же личная ответственность учредителей юридического лица — застройщика равна размеру уставного капитала.
Законом вводятся еще дополнительные требования:
- в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица — застройщика;
- в отношении юридического лица — застройщика отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
- в отношении юридического лица — застройщика отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания;
- в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей), ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», отсутствуют сведения о юридическом лице — застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица) в части исполнения им обязательств, предусмотренных контрактами или договорами, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг в сфере строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и капитального ремонта либо приобретение у юридического лица жилых помещений;
- в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, ведение которого осуществляется в соответствии с пунктами 28 и 29 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствуют сведения о юридическом лице — застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица);
- у юридического лица — застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации (за исключением сумм, на которые предоставлены отсрочка, рассрочка, инвестиционный налоговый кредит в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, которые реструктурированы в соответствии с законодательством Российской Федерации, по которым имеется вступившее в законную силу решение суда о признании обязанности заявителя по уплате этих сумм исполненной или которые признаны безнадежными к взысканию в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах) за прошедший календарный год, размер которых превышает двадцать пять процентов балансовой стоимости активов застройщика, по данным бухгалтерской (финансовой) отчетности за последний отчетный период. Застройщик считается соответствующим установленному требованию в случае, если им в установленном порядке подано заявление об обжаловании указанных недоимки, задолженности и решение по такому заявлению на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, не принято;
- у лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, и главного бухгалтера застройщика или иного должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета, либо лица, с которым заключен договор об оказании услуг по ведению бухгалтерского учета застройщика, отсутствует судимость за преступления в сфере экономики (за исключением лиц, у которых такая судимость погашена или снята), а также в отношении указанных лиц не применялись наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и административное наказание в виде дисквалификации.
Что касается процедур ликвидации и банкротства, это правильные изменения, застройщик, который ликвидируется не должен продавать «воздух» дольщикам.
Реестры недобросовестных поставщиков и недоимки по налогам, это страховка для государства и одновременно задел для коррупционной и иной недобросовестной составляющей строительного бизнеса и власти.
Судимости у директора и бухгалтера застройщика не должно быть, это плюс. Не должны уголовники заниматься рискованным бизнесом, связанным с личными сбережениями граждан.
Введена новая статья о раскрытии информации строительной фирмы 3.1 в 214-фз
У застройщика должен быть сайт, который принадлежит ему (доменное имя), на котором размещается информация об объектах. Это скорее констатация факта, все застройщики уже имеют сайты, где все размещают и рекламируют квартиры.
Требования к договору о долевом участии расширены ст. 4, 5 в 214-фз
- Должен быть подробный план объекта с площадью и расположением. Это плюс, для того что бы исключить недобросовестность строителей, которые продают одно, а потом «втюхивают» другое потребителям.
- Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства (ст. 5 214-фз).
- Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период. Это гарантия регистрации прав дольщика.
За не устранение недоделок введена неустойка по закону о защите прав потребителей в размере 1%
За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину — участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).
