13205

Договор мены

Договор мены предполагает, что оба участника сделки обладают равноценным имуществом и способны одновременно зачесть стоимость своего имущества за стоимость другого. Несмотря на то, что по видимым признакам мена не является коммерческой сделкой, существует ряд сходных черт с договором купли-продажи (). Моментом передачи собственности по такому договору становится дата, когда жилье было фактически передано во владение лиц. Подобное применение понятия мены исходит из трактовки , которая также делает оговорку, что в рамках договора могут быть установлены и иные условия.

На практике встретить действительно равноценный обмен квартиры между близкими родственниками в 2017 году практически нереально – квартиры хоть незначительно, но отличаются в стоимостном выражении. Для исправления данной ситуации, стороны прибегают к доплатам или иным формам отражения завышенной стоимости (например, трехкомнатная квартира может быть обменена на несколько однокомнатных). В любом случае, важнейшим критерием документа является наличие встречного обязательства, указанного в договоре и исполняемого без наличия каких-либо условий, различных с теми, которые указаны в документе.

Требования к договору мены между родственниками

Основное требование к договору мены выражено в рамках , определяющих письменную форму заключения документа, если цена сделки составляет более 10 000 рублей . Таким образом, любая мена недвижимости осуществляется путем совместного написания сторонами документа, включающего следующие элементы:

• Наименование документа, указывающее на предмет сделки.
• Определение сторон, включающее персональные данные.
• Права и обязанности при совершении сделки, а также ответственность за их нарушение.
• Описание объектов недвижимости, которые являются предметом сделки, в частности полный адрес, позволяющий однозначно идентифицировать жилье.
• Условия передачи, включающие в себя порядок , комплектность (например, наличие мебели), а также обстоятельства оформления свидетельства о собственности.
• Наличие или отсутствие компенсации при различной стоимости объектов. В таких случаях может указываться как полная стоимость каждого из них, так и просто указан размер компенсации .

Договор, заключенный с целью обмена недвижимости, в силу наличия признаков купли-продажи, не будет требовать обязательной государственной регистрации. Стороны, заключившие соглашение, обязаны лишь обратиться в отделение Росреестра с целью регистрации перехода прав собственности. Нотариальное заверение, часто применяемое при обмене, практически игнорируется, когда договор заключается между близкими людьми. Куда более «неприятным» требованием, проистекающим из правового режима договора, является обращение в налоговую с целью последующего налогообложения .

Порядок обмена квартиры между родственниками

Для осуществления обмена квартирами, стороны должны не только на словах условиться о порядке передачи жилья, но и зафиксировать сделку в рамках многочисленных документов и процедур. Основные этапы обмена:

1. Провести оценку жилья, в том числе «на глаз». Данная процедура даст возможность оценить необходимость доплаты.
2. Провести подготовку квартиры к продаже, в частности убрать обременения , погасить действующие задолженности .
3. В случае отсутствия получить технический паспорт в БТИ .
4. Заключить договор мены квартир , содержание которого отражает порядок проведения процедуры;
5. Передать жилье по акту приема-передачи.
6. Подать в Росреестр заявление, экземпляр договора и перечень документов для проведения государственной регистрации. Подача производится синхронно, равно как и получение готовой выписки.
7. Оформить новый паспорт БТИ .
8. Обратиться в налоговую с заявлением и документами.
9. Переоформить расчетно-кассовые счета, записи в и управляющей компании.

Помимо Росреестра, зарегистрировать мену можно в многофункциональном центре либо через портал государственных услуг. Срок регистрации прав может варьироваться в зависимости от региона – 10-30 дней . Следует отметить, что действующая редакция Жилищного кодекса не делает различий между обменом с посторонними лицами или родственниками – различия проявляются в налоговом и гражданском законодательстве. Порядок, устанавливающий, как произвести обмен квартирами между родственниками , в ходе судебных заседаний вовсе копируется с аналогичной купли-продажи.

Список документов

Для передачи квартиры от одного родственника другому, необходимо обладать следующими (на этапах от заключения документа, до подачи сведений в налоговую инспекцию):

1. Заявление каждой из сторон сделки (при одновременной подаче), в рамках которого указывается приобретатель недвижимого имущества и ссылка на договор мены.
2. Паспорта сторон.
3. Заключенный договор , в котором определен объект сделки и стороны.
4. Ранее выданные правоустанавливающие документы, удостоверяющие законность сделки. К таковым могут быть отнесены бумаги, свидетельствующие о прежних сделках, передаче при или .
5. , ранее полученный в БТИ .
6. Документы, удостоверяющие согласие третьих лиц, имеющих право голоса. В таковые может быть включено согласие супруга либо заключение органа опеки, удостоверяющее, что права несовершеннолетнего не будут нарушены.
7. Выписка из государственного реестра, которая дает характеристику статуса и обременений жилья;
8. Две (поскольку мена подразумевает две записи в рамках одного договора) квитанции об оплате госпошлины.

Частные случаи

Обе квартиры неприватизированные

Важная особенность между меной и куплей-продажей проявляется именно тогда, когда речь заходит о социальном найме. Продать чужое (государственное) имущество невозможно, а обменять – вполне. Граждане России, проживающие в квартире на основании социального найма, имеют право менять квартиры на аналогичные, причем в различных городах.

Для проведения обмена необходимо:

1. Заключить договор об обмене.
2. Подать заявление в муниципалитет, приложив экземпляр договора.
3. Получив в десятидневный срок ответ, зарегистрировать проживание. Регистрация производится на основе ордера, выданного муниципалитетом.

Подобный порядок регламентирован и применим ко всем сделкам в настоящем времени.

Одна квартира приватизирована, а другая нет

Наиболее очевидным вариантом в таком случае будет первоначальное проведение приватизации . Для этого подается заявление в органы местного самоуправления, уведомляющие также об отсутствии ранее приватизированного жилья.

Если по каким-либо причинам провести ее невозможно, а также в семье с приватизированной квартирой есть несовершеннолетний, передача возможна посредством вселения ребенка в неприватизированную квартиру с последующим заключением договора социального найма . Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: . Вторая квартира передается при помощи или . Отказать ребенку органы власти не могут, но, несмотря на простоту способа, всегда существует риск обмана.

Обмен долями, в том числе в разных квартирах

Обмен долей квартиры между родственниками производится аналогичным способом, кроме случаев, когда доли находятся в разных квартирах, в которых проживают иные собственники. Для проведения процедуры необходимо уведомить их, а также получить согласие. Если согласие не получено, обмен возможен только через суд.

Наиболее популярные вопросы и ответы

Вопрос : Здравствуйте, меня зовут Елизавета. Если договор мены во всем приравнивается к договору купли-продажи, то как быть с налогами? Необходимо платить даже если меняются мать с сыном?

Ответ : Здравствуйте, Елизавета. Действительно, налоговое законодательство вовсе обходит мену стороной, а в соответствии со статьей 567 ГК РФ мена и купля-продажа эквивалентны, применяется налог 13% за весь полученный доход. При этом действуют все налоговые вычеты, если лица ранее их не использовали.

Чтобы не платить налоги, следует:

• Либо меняться квартирами, которые пробыли в собственности более трех лет;
• Либо меняться при помощи договора дарения, который освобождает родственников от подоходного налога.

Минус дарения очевиден в случае возникновения судебных споров – при мене владение квартир вернется к статус-кво, а в случае дарения необходимо доказывать отсутствие законности в каждой сделке.

Пример по обмену квартиры между родственниками

Два брата, один из которых был гражданином России, а другой – Азербайджана, решили обменяться своими квартирами. Обратившись за консультацией к риелтору, они обнаружили, что при любом стечении обстоятельств россиянин заплатит 13% налогов, а азербайджанец – 30% , поскольку не является налоговым резидентом ().

При этом, братья не доверяли друг другу настолько, чтобы провести дарение, которое не облагается налогом, даже если братья живут в другой стране. В данном случае Налоговый кодекс допускает установление статуса резидента после 183 дней проживания в России, чем и воспользовались стороны, заплатив каждый по 13% с учетом вычета в 1000000 рублей .

Обмен долями в квартирах между родственниками - сделка достаточно распространенная. При этом совсем не обязательно быть владельцем большой доли. Главное - доля должна быть надлежащим образом зарегистрирована, чтобы ею можно было распоряжаться.

Обмен долями в неприватизированном жилье

Процедура обмена долями в квартирах между родственниками, когда речь идет о жилье, занимаемом сторонами по договорам соцнайма, происходит в соответствии со ст. 72 ЖК РФ. Не имеет значения, в данном случае, в каких конкретно населенных пунктах находятся оба объекта сделки. Это может быть один и тот же город, или два разных. Чаще всего происходит обмен долями в разных квартирах , но ничто не мешает совершить обмен и между проживающими в одной и той же квартире, особенно когда доли не равны.

Оформляется обмен соответствующим договором (соглашением). Документ заранее готовится в трех экземплярах, после чего стороны подписывают каждый из них. Очень важно правильно соблюсти форму договора и указать все необходимые сведения. Для этого формулировку документа следует доверить квалифицированному юристу.

По одному экземпляру после подписания стороны оставляют у себя, а третий подается в местную администрацию для регистрации. Последствием такой сделки становится аннулирование прежних договоров соцнайма. Опираясь на договор обмена, администрация заключает новое соглашение о передаче данного жилья новым нанимателям. Соответственно заявление подается от имени всех участников, не только обменивающихся сторон, но и тех, кому принадлежат оставшиеся доли в квартирах. Данная процедура занимает не более 10 дней с момента подачи заявления.

Какие документы потребуются?

Вместе с заявлением в администрацию подается следующий пакет документов:

1. Копии паспортов всех участников.
2. Прежние договора соцнайма.
3. Ордера на право вселения в квартиры.
4. Разрешение администрации на вселение.
5. Справка о составе семьи на каждую квартиру.
6. Письменные согласия всех нанимателей данного жилья.
7. Если в любой из квартир проживают несовершеннолетние, либо недееспособные граждане, тогда потребуется письменное согласие органа опеки и попечительства.
8. Квитанции, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Причины для отказа в выдаче разрешения на обмен

Крайне неприятно столкнуться после тщательной подготовки документов с отказом в ее проведении. Администрация вправе отказать сторонам в выдаче разрешения на совершение обмена (ст. 73 ЖК РФ). Причинами могут стать:

1. Любое из помещений не подходит для дальнейшего в нем проживания (находится в аварийном состоянии).
2. Имеется судебное решение, закрепляющее право на использование жилья.
3. Дом, указанный в соглашении сторон, внесен в план на снос.
4. Участник сделки страдает хроническим заболеванием, представляющим опасность для окружающих.
5. Любой из домов нуждается в капремонте.
6. Жилье является служебным и не может являться объектом любых сделок с недвижимостью.

Если ни одна из причин не соответствует вашему конкретному случаю, тогда отказ можно оспорить в судебном порядке.

Если доли не равны

Администрация выдаст разрешение на обмен, без оглядки на равенство обмениваемых долей. Однако, стороны часто производят обмен с доплатой. В данном случае доплата - вопрос договоренности между сторонами, не фиксируемой в процессе юридического оформления сделки. Например, стороны могут заключить между собой любой договор, согласно которому одна сторона передает другой стороне деньги в указанный срок. В этом случае его не нужно представлять в администрацию. Факт передачи денег необходимо зафиксировать распиской в получении.

Обмен долями в приватизированном жилье

Процедура обмена отличается тем, что сторонам не нужно с кем-либо согласовывать свое намерение совершить данную сделку. Регистрация происходит без привлечения администрации, только в Росреестре. Регистрировать договор мены можно без привлечения нотариуса, так как закон этого не требует. Но привлечение нотариуса придаст законности сделки больше веса. Стороны при этом будут вынуждены заплатить не только госпошлину за регистрацию договора, но и оплатить услуги нотариуса, согласно тарифам.

Казалось бы, зачем платить больше, если результат одинаков? Но причины есть, причем вполне веские. Любые сделки с недвижимостью могут стать предметом позднейших разбирательств. Например, родственники сторон могут пожелать оспорить сделку, посчитав нарушенными свои интересы. Если договор не был нотариально заверен, оспорить его проще.

Какие документы потребуются?

В Росреестр стороны подают заявление на регистрацию договора обмена, а также следующий пакет документов:

1. Сам договор обмена. В нем обязательно указывается размер долей, их стоимость, а также описание каждого объекта недвижимости.
2. Паспорта всех сторон.
3. Документы, подтверждающие родство: свидетельство о браке, свидетельство о рождении и т.д.
4. Выписки из ЕГРП, подтверждающие права собственников на доли в квартирах.
5. Согласие остальных совладельцев на сделку, заверенное нотариально. Если любая из сторон состоит в законном браке, потребуется дополнительно приложить нотариально заверенное согласие супруга на сделку.
6. Если в любой из квартир зарегистрирован несовершеннолетний и/или недееспособный гражданин, то дополнительно подается письменное согласие на сделку органа опеки и попечительства.
7. Выписки из ЕГРП об отсутствии на обоих объектах ареста, залога и иного обременения.
8. Техпаспорта квартир.
9. Поэтажные планы домов, в которых находятся квартиры, а также экспликации.

Если доли не равны

В случае, когда обмениваемые доли не отличаются между собой ни по площади, ни по стоимости, не возникает никаких препятствий. Но так бывает крайне редко. Чаще всего доли сильно отличаются друг от друга. В этом случае закон требует той стороне, которая получает большую долю произвести доплату.

Избежать этого можно в том случае, если сделка оформляется не договором мены, а двумя дарственными. В этом случае размеры долей и их стоимости не имеют никакого значения. Каждая сделка проводится отдельно и отдельно регистрируется. Лучше провести ее через нотариуса, который сам подготовит заявление в Росреестр и выдаст сторонам по окончании процедуры выписки о переходе права собственности.

Обмен долями в квартирах с несовершеннолетними

Закон обязывает соблюдать права несовершеннолетних в сделках с недвижимостью. Так, будет признана незаконной сделка по передаче в дар несовершеннолетним своей доли кому-либо. В то же время принимать дар несовершеннолетние могут, хотя и с согласия своих родителей (опекунов).

Нельзя снять с регистрации перед сделкой несовершеннолетнего в квартире, участвующей в сделке. Это обстоятельство обязательно проверяется органом опеки и попечительства и может стать причиной запрета на сделку.

Можно ли обменяться долями в приватизированной и неприватизированной квартирах?

Сделка такого рода не пройдет. Администрация не выдаст разрешение на обмен, так как обе квартиры должны находиться в равном юридическом статусе. Сторонам придется подождать завершения приватизации муниципального жилья, чтобы совершить обмен.

Налогообложение сделки обмена долями между родственниками

Фактически сделка обмена - это объединение двух договоров купли-продажи в один. Сторона, получающая доход в результате сделки обмена, обязана уплатить с него налог. Если возникает обязанность уплатить налог, то возникает и право получить налоговый вычет.

Когда платят налог?

Важно в точности понимать, когда именно стороны обязаны заплатить налог, а когда этого можно не делать. Подоходный налог граждане обязаны заплатить в двух случаях:

1. Получаемая налогоплательщиком по договору обмена доля в квартире принадлежала собственнику менее 5 лет (если право владения возникло до 2016 г., то срок короче - 3 года).
2. Доля в квартире передается новому владельцу с доплатой.

Соответственно при равенстве долей, когда их рыночные стоимости (кадастровые) равны, обязанности платить налог на полученный доход не возникает, равно как и не придется платить налог с обмены долями, принадлежавших своим владельцам менее 3 лет.

Как начисляется налог?

Есть ряд особенностей при исчислении суммы налога:

1. Базой для расчета служит только разница между стоимостями долей.
2. Полученная за долю доплата обязательно должна быть надлежащим образом задекларирована (до 30 апреля следующего года после сделки).
3. Декларировать полученный доход даже при отсутствии доплаты следует, когда доля была в собственности менее 5 лет (3 лет).

Оплачивать налог на доход следует до 15 июля следующего года после регистрации договора обмена. Однако, Росреестр не примет документы на регистрацию, если налог уплачен не будет. Поэтому оплатить его нужно сразу после заключения сделки и к пакету подаваемых документов в Регистрационную палату прикрепить квитанцию об оплате.

Вывод

Сделка обмена долями недвижимости между родственниками не имеет особых привилегий, так как процедура ничем не отличается от сделки между посторонними людьми. При регистрации дарственной родственники (близкие) освобождаются от уплаты налога, но на договора мены это правило не распространяется.

Юридические последствия сделки идентичны тем, которые наступают при совершении купли-продажи. Однако, если доли равны по стоимости, то смысл в договоре обмена есть: стороны не будут обязаны платить налог на доход, как при подписании купчей.

Предоставляет ли законодательство России какие-либо льготы родственникам, желающим поменяться жилыми помещениями социального найма? В настоящий момент родственный обмен квартирами документы предполагает к сбору такие же, как и при обычном обмене отдельной жилплощади между посторонними лицами. В последней редакции Жилищного Кодекса РФ такое словосочетание, как «родственный обмен» не встречается совсем. Поэтому не стоит надеяться на то, что расходы будут меньше или пакет документов придется собирать не такой объемный.

Родственный обмен квартирами социального найма

В новой редакции Жилищного Кодекса РФ понятие обмена неприватизированным жилым фондом получило новое юридическое представление. Статья 72 в части 1 подтверждает право нанимателя жилья на обмен.

Участники квартирного обмена, согласно части 5 той же статьи ЖК РФ, могут осуществлять мены жилья социального найма, как между двумя съемщиками, так и между тремя и более, проживающими в одном городе или поселке, а также в других населенных пунктах страны. Условия проведения обмена указываются письменно в договоре обмена жилплощадью, который составляется в 3-х экземплярах и подписывается лицами, совершающими мену, а один его экземпляр предоставляется для регистрации. Он является основным юридическим документом, удостоверяющим передачу прав и обязанностей, закрепленных в договоре найма другому физическому лицу.

Жилищное законодательство в ч. 1 ст. 74 ЖК РФ предписывает, что оригинал договора об обмене должен быть передан каждым его участником в местные административные органы (представителям наймодателя) для получения одобрения мены. Отказать в санкционировании обмена администрация имеет право только в исключительных случаях, указанных в статье 73 ЖК РФ.

Юридическая природа обмена жилья социального найма, согласно тексту в ч. 5 ст. 74 нового Жилищного Кодекса, предполагает аннулирование прежних договоров найма жилых объектов, заключенных ранее с составителями договора по обмену помещениями, и заключение наймодателями новых соглашений о найме квартир, переданных новым нанимателям по договору обмена. Представители органов местного управления обязаны расторгнуть прежние договора социального найма и заключить новые соглашения не позже, чем истекут 10 дней с момента предоставления им договора обмена.

Какие документы необходимо подготовить?

При предоставлении местному административному органу договора об обмене жилыми объектами каждому квартиронанимателю необходимо к нему приложить еще такие документы:

1. заявление с просьбой одобрить обмен помещений, снятых по социальному найму;
2. ксерокопию паспорта;
3. договор о социальном найме прежде занимаемого помещения;
4. ордер на вселение в квартиру;
5. выписку решения муниципального органа о разрешении вселения;
6. справку о членах семьи, прописанных в жилом помещении и проживающих совместно с нанимателем;
7. письменное согласие с осуществляемым обменом всех членов семьи, проживающих в обмениваемой квартире;
8. письменное выражение согласия органами опеки и попечительства. (Документ предоставляется в том случае, если в помещении, подлежащем обмену, проживают члены семьи квартиросъемщика, не достигшие совершеннолетия, а также лица с частично либо полностью утраченной дееспособностью).

В дополнение к сформированному комплекту официально затребованных документов, предлагаем подготовить все квитанции от коммунальных служб со штампами или чеками об оплате. Взаимное предоставление участниками обмена этой документации, в качестве доказательства отсутствия задолженностей по коммунальным платежам, совсем не будет излишним.

Родственный обмен приватизированными квартирами

Юридическая сущность мены жилых помещений, каждое из которых находится в собственности одного из участников обмена, представляет собой заключение между владельцами квартир договора мены с последующей его регистрацией в Реестре и перерегистрацией объектов недвижимости в кадастровых органах. Нотариально удостоверять договор дарения не требуется. Каждому участнику мены после перерегистрации выдается новый техпаспорт.

Последовательность проведения обмена между незнакомыми лицами по такой схеме позволяет учесть разницу в стоимости жилых объектов мены и является для ее участников наиболее безопасной. Но с точки зрения затрат, такой вариант отнюдь не будет самым дешевым. Согласно 220-й статье Налогового Кодекса РФ, денежная сумма, полученная от продажи жилой недвижимости, находящейся в собственности менее 3-х лет, считается прибылью и облагается налогом (См. Как и в каком размере взимается налог с продажи квартиры в 2014 году?).

Если участники обмена состоят в родственных отношениях и доверяют друг другу, то квартиры можно обменять через договора дарения. В ч. 18.1 ст. 217 Налогового Кодекса РФ говорится, что доходы от дарения освобождаются от налогов, в том случае, если дарение совершено лицом, состоящим с одаряемым в близких родственных отношениях.

До 1 марта 2013 года договора дарения подлежали обязательной регистрации. Законом № 302-ФЗ от 30.12.2012 (ч.8 ст.2) регистрация договора дарения отменена. По желанию дарителя, договор дарения может быть заверен у нотариуса. Хотя в законе такое требование не выставляется обязательным. Теперь пошлина вносится получателем дара в Регистрационный кадастровый орган за перерегистрацию права собственности на недвижимое имущество.

Как при заключении сделки по продаже жилья, так и при дарении недвижимости для регистрации нужно обязательно представить такие документы:

1. паспорта участников сделки (при дарении паспорта дарителя и дарополучателя, а также документы с подтверждением родственных связей: свидетельства о рождении, о браке);
2. свидетельства о праве собственности на квартиры;
3. письменное согласие на продажу или дарение квартиры всех участников приватизации жилья, если в свидетельстве они указаны совладельцами недвижимости;
4. письменное выражение согласия органами опеки и попечительства. (Документ предоставляется в том случае, если в помещении, подлежащем продаже или дарению, проживают члены семьи квартиросъемщика, не достигшие совершеннолетия, а также лица с частично либо полностью утраченной дееспособностью).
5. выписка из кадастровых органов с подтверждением регистрации и отсутствием обременения на жилой объект;
6. техпаспорт с планом жилого помещения.

Родственный обмен приватизированной на неприватизированную квартиру (и наоборот)

Как юридически оформить обмен, если одна квартира находится в собственности участника мены, а вторая не приватизирована, то есть арендуется по социальному найму? В российском законодательстве такой обмен напрямую не оговаривается. Поэтому предстоит довольно длительный процесс.

Можем посоветовать, на первом этапе приватизировать квартиру, арендуемую у государства. А затем оформить дарение жилых объектов.

Возможен и еще один вариант. Необходимо в неприватизированной квартире произвести регистрацию одного из совершеннолетних членов семьи, сняв его с регистрации в приватизированном жилом помещении. Прописать его будет возможно только в том случае, если позволяют размеры жилплощади по социальному найму. После этого нужно произвести смену главного квартиросъемщика, то есть новому жильцу заключить с административными органами договор социальной ренты. Смена владельца приватизированной квартиры может быть осуществлена посредством договора дарения.

Закон не запрещает обменивать свою долю в жилом помещении.

При этом совсем не важно, какая часть вам принадлежит – размер не имеет значения, главное, что вы являетесь непосредственным владельцем недвижимости.

Как и любое другое действие, обмен должен быть произведен в соответствии со статьями законодательства, обратимся к ним.

Отказ может быть вызван отсутствием важного документа или документов. Но в этом случае дается время на предоставление недостающих сведений.

Особенности и нюансы

Если хотите обменять часть в одной квартире на часть в другой, то необходимо заручиться как согласием остальных собственников, так и в другой. Также необходимо прояснить факт того, в каком размере предоставляется часть недвижимого имущества. Они должны быть соразмерными .

Как обменять часть на квартиру? При обмене скорее всего обяжут . Она составит установленную собственником сумму.

Как осуществляется мена квартиры на часть в жилом помещении? При такой сделке доплату требуете вы. Она будет зависеть от многих факторов, к которым относят как ремонт и состояния жилья в целом, так и его месторасположение. Немаловажным фактором является величина части имущества.

Как лучше осуществить процедуру между родственниками?

Данную операцию между родственниками можно оформить в виде дарения. Таким хитрым способом вы оградите себя от уплаты налога. Он не распространяется на дарение между близкими родственниками.

Можно ли сделать обмен доли несовершеннолетнего? Часть недвижимости несовершеннолетнего нельзя отчуждать без весомых на то причин. При этом, нельзя осуществить сделку не уведомив при этом органы опеки. Перед осуществлением сделки вы должны обратиться в орган опеки и попечительства с заявлением об отчуждении и получите разрешение, если действия не навредят ребенку.

Часть недвижимого имущества не будет висеть мертвым грузом – ее тоже можно обменять.

Но для этого необходимо знать все основные нюансы подобной процедуры.

Теперь, когда вы ознакомились со статьей и находитесь во всеоружии, вы можете приступать от теории к действиям.

Консультация адвоката на тему продажи доли в квартире в этом видео:

Обмен квартирами между родственниками

Договор мены квартир

Существует немало способов улучшить свои жилищные условия. Методом, который пользуется наибольшей популярностью, является сделка купли-продажи. Но не стоит забывать, что еще не так давно, до массовой приватизации недвижимости, едва ли не единственной возможностью получения желаемой жилплощади был обмен квартирами. Сейчас, во времена, когда все продается и покупается, этот вариант обмена уже не столь популярен, но все же иногда к нему еще норовят прибегнуть родственники, желающие поменяться своими метрами и оформить такое действие формально.

В нынешнем законодательстве отсутствует такое понятие, как родственный обмен приватизированных квартир, а соответственно, все возможные льготы так же канули в Лету.

Из чего следует, что договор мены, который заключается между родственниками, предполагает наличие таких же прав и обязанностей, как и в случае, если бы стороны по договору родственниками не являлись.

С точки зрения налогообложения, договор обмена приравнивается к договору купли-продажи, об этом нам говорит ст. 567 Гражданского кодекса РФ. Каждая из сторон такой сделки является продавцом той недвижимости, которую передает, и покупателем той, которую в результате получает.

Налог при обмене приватизированной недвижимости

Согласно ст. 217 Налогового кодекса РФ (п.17.1), сделка, связанная с обменом жилья, которое находится в собственности более 3 лет, не подлежит налогообложению . При этом не имеет значения, каким образом квартира перешла в собственность теперешнему владельцу. Если же она принадлежит собственнику менее 3 лет, то налог на доход, полученный от мены, составляет 13% от стоимости меняемой недвижимости. Но законодательством также предусмотрено следующее: если цена на квартиру, которая отчуждается, не превышает 1 000 000 руб., то такая сделка освобождается от налога. Таким образом, даже если вы владеете жильем менее 3 лет, но ее стоимость не более 1 000 000 руб., налог платить не нужно. Вместе с тем, обменивая недвижимость, стоимость которой, к примеру, 5 000 000 руб., размер налога рассчитывается так: 5 000 000 руб. минус 1 000 000 руб. (сумма, которая освобождается от налогообложения) = 4 000 000 руб. — это и есть та разница, из которой будет вычисляться 13 % налога.

Документы, необходимые для оформления сделки

Исходя из того факта, что юридически родственный обмен приравнивается к договору купли-продажи (а нередко и осуществляется посредством последнего), перечень необходимых документов требуется такой же, как и при продаже, а именно:

1. Правоустанавливающий документ — это тот документ, который подтверждает право собственности. Например, договоры купли-продажи, мены, дарения, документы, которые собственники получают, приватизируя квартиру, и т.д.
2. Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру в Росреестре.
3. Кадастровый паспорт на квартиру. Выдается в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Там же можно получить справку об оценочной стоимости жилья. Она необходима при нотариальном оформлении договора.
4. Документы, получаемые в Едином информационно-расчетном центре: выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета. Некоторые ЕИРЦ вместо них выдают «единый жилищный документ» (в маленьких городах вам надлежит обратиться в паспортный стол по месту нахождения имущества).
5. Паспорта участников сделки.
6. Справка о регистрации жильцов в квартире (так называемая форма 9).
7. Свидетельство о браке или расторжении брака.

Перед заключением каких-либо сделок, связанных с недвижимостью, необходимо получить согласие второго супруга, даже если на момент обмена брак уже расторгнут и с момента расторжения не прошло трех лет (в случае если квартира была приобретена во время брака). Оно имеет форму письменного заявления, которое необходимо не только при отчуждении, но и при приобретении недвижимости. Не нужно согласие супруга только при обмене квартиры, которая были приватизирована одним из супругов, получена в дар или по наследству. То же касается супругов, заключивших брачный контракт, если он предусматривает единоличную собственность на недвижимость, которая является предметом сделки.