Не продлено разрешение на строительство. Что делать в случае отказа

В Градостроительном кодексе РФ прописано, что разрешение на строительство — специальная бумага, подтверждающая соответствие проектных бумаг нормам и требованиям планировочного проекта (по отношению к территории застройки) и плану территории. Наличие такой бумаги — основание для застройщика начинать работы по возведению (строительству) объекта в Москве, Московской области или любом другом регионе. Стоит также учесть, что форма разрешения является универсальной, и она утверждена Правительством РФ в 2005 году.

Как упоминалось, строительство ведется на базе проектных документов и после получения разрешения, предоставляемого, как правило, органом муниципальной власти. Перечень документов, которые нужно собрать для получения разрешения от соответствующей инстанции, также утвержден законодательно. Все необходимые нормы прописаны в ГрК РФ.

Можно ли продлевать разрешение?

В том же ГрК РФ прописано, что разрешение на строительство (в случае соблюдения заявителем всех требований регламента) выдается на весь период, оговоренный в проекте. Получается, что срок действия документа является бессрочным. При необходимости уполномоченными органами может выдаваться разрешение не на весь период работ, а на этапы строительства (возведение отдельных участков). В последнем случае период действия будет ограничен.

Существующий порядок и действующее законодательство подразумевают, что наличие конкретного срока разрешения на возведение (восстановление) объекта является существенным фактом. С другой стороны, практика показывает несоответствие запланированных застройщиком сроков с реальной сдачей объекта. Многие считают, что в случае завершения срока действия старого документа необходимо получение нового разрешения. Но это не так. Действующий регламент предписывает, что в случае утери силы прежней бумаги достаточно воспользоваться услугой продления. Все, что требуется — обратиться в уполномоченный орган.

Снова возвращаемся к ГрК РФ, где прописано, что срок действия разрешительных документов можно продлевать с участием органов местного управления. При этом существуют условия, когда такая услуга не предоставляется (перечень причин упомянут ниже). Кроме этого, законодательно предусмотрено наказание в случае несвоевременного обращения застройщика с заявлением о продлении разрешительных документов и продолжения работ. Действующий регламент подразумевает, что у застройщика есть ровно два месяца на подачу необходимого заявления. Образец последнего можно найти на сайте органа, занимающегося выдачей разрешения (например, органов самоуправления Москвы или Московской области), или на портале государственных услуг.

Если объект построен без получения разрешения на строительство, то его могут отнести к категории самовольно построенных зданий. Итогом может стать административный штраф или снос объекта. Обоснование подобных действий судом не вызывает проблем, ведь все происходит строго по закону. Вышел срок действия разрешения — нужно продлить документ. Отсутствие разрешающих документов влечет ряд проблем не только на этапе строительства, но и в будущем, когда придется вводить объект в эксплуатацию и проходить регистрацию в соответствующих структурах. Действующий регламент актуален для Москвы, Московской области или любого другого региона.

Справедливости ради стоит отметить одну интересную вещь. Если застройщик предъявил необходимые документы и получил необходимое разрешение с соблюдением «буквы» действующего законодательства, то судебные инстанции идут навстречу в случае наличия разрешения, но не продления застройщиком необходимых бумаг. Чаще всего накладывается административное наказание, после чего застройщик обязан организовать продление по всей форме и закончить объект.

Особенности оформления услуги

Чтобы избежать описанных выше проблем и организовать строительство с учетом требований законодательства, рекомендуется своевременно подавать заявление на продление услуги. Тем более что действующий порядок не подразумевает организационных сложностей в этом вопросе.

Подать заявку на получение услуги в Москве (другом городе или области) можно тремя способами — принести документ лично, направить его по почтовому ящику или отправить с документами уполномоченное лицо (законного представителя). Форма подачи заявки унифицирована (этот момент стоит уточнить заранее). Порядок получения также подразумевает несколько вариантов. Регламент подразумевает, что результат может забираться лично, направляться по почте или на почтовый ящик. Также возможен вариант, когда получение поручается специально назначенному представителю.

Многие задают вопрос, сколько стоит услуга. По законодательству продление разрешающих документов на строительство осуществляется бесплатно. При этом не имеет значения, где ведется строительство — в Москве, Ростовской области или любом другом регионе страны.

Когда выдается результат? Регламент подразумевает, что у исполнителя есть 30 суток, чтобы предпринять необходимые действия и принять решение о возможности продления разрешения. При этом поступившая заявка должна регистрироваться без задержек, в течение суток. В процессе подачи заявления время ожидания не должно составлять более 15 минут.

Выше мы упоминали получателей, которые имеют право забирать решение уполномоченного органа. Среди них — ИП, юрлица или обычные граждане.

Регламент подразумевает, что уполномоченный орган обязан выполнять определенные действия после поступления заявки и передачи полного пакета документов по всей форме.

Но здесь стоит учесть, что разрешение на строительство выдается не всегда. Уполномоченная структура вполне может пойти на обоснованный отказ в принятии бумаг. Основания для принятия такого решения могут быть следующими (ниже представлен перечень наиболее популярных причин):

• Заявитель передал неполный пакет документов или же бумаги составлены на иностранном языке. Также бывают ситуации, когда перевод документов настолько низкокачественный, что понять суть не представляется возможным. Также поводом для отказа могут стать многочисленные исправления, приписки и прочие противоречащие регламенту действия.
• Заявку подавало лицо, которое по законодательству не имело на это права.
• Форма заявления не соответствует действующему регламенту. Многие заявители считают, что документ может подаваться в свободной форме, без привязки к каким-либо требованиям. Зачастую именно этот факт становится главным «камнем преткновения» и не дает в срок произвести намеченные действия по строительству.
• Третьи лица или их представители не дали разрешение на осуществление обработки передаваемой персональной информации.

Существует и другой вариант, когда уполномоченный орган принимает документы, но разрешение на строительство все равно не выдает, то есть отказывает заявителю. Такие действия также имеют определенные причины. Среди них:

• Отсутствие необходимых документов, которые предусмотрены требованиями ГрК РФ или несоответствие содержания (формы) переданных бумаг нормам законодательства и условиям регламента.
• Окончание срока, который отведен заявителю для подачи заявки на продление. В такой ситуации заявителя может ожидать административное наказание.

Существует и еще один тип отказа — в области корректировки уже существующего разрешения. Здесь, как правило, отказывается в случае предоставления недостоверной информации, размещения объекта на несоответствующем требованиям земельном участке.

Все вышеперечисленные требования действуют для любого города или области. При этом сроки, бланки и условия для жителей всех областей идентичны. Остается только одно — знать законодательство и четко ему следовать.

Одним из самых существенных условий в проектной документации является срок завершения строительных работ. В соответствии с ним выдается разрешение, имеющее свой срок действия. Однако иногда обстоятельства складываются таким образом, что завершить их в указанную дату невозможно.

Как в первый раз, так и в остальные для того, чтобы продлить срок действия разрешительных документов, обращаться нужно в орган архитектуры вашего города. Для этого необходимо должным образом оформить образец заявления с указанием причин, по которым объект не может быть достроен в назначенный изначально день.

Продление разрешения на строительство дома - основания для продления

51-я статья из Градостроительного кодекса оставляет возможность для застройщика продлить официальный допуск к работам. Причины для продления разрешения на строительство дома по Градостроительному кодексу должны быть документально подтверждены.

Чтобы не получить автоматический отказ, следует предоставить акт о том, что стройка была начата. Далее уже будут рассматривать конкретные причины. Если возникли обстоятельства, которые никак не зависят от застройщика, то по закону ему просто не могут отказать. Но законодательство требует, чтобы эти обстоятельства были подтверждены. При этом отсутствие финансирование не считается достаточным основанием, чтобы автоматически продлить срок действия.

Как оформить продление срока действия разрешения на строительство?

Чтобы оформить позволение на продолжение строительных работ, рекомендуется обращаться в специальный орган архитектуры. При этом Градостроительный кодекс оставляет возможность продлить срок действия автоматически на полтора года и еще на полтора — если последует соответствующее решение от местных органов.

Для этого следует подавать образец заявления в орган архитектуры вашего города. При этом, если до окончания срока действия разрешительных документов осталось меньше 60 дней, будет точно получен отказ. Кроме заявления, в этот орган необходимо подать расширенный пакет документов.

Образец заявление на продление разрешения на строительство

Сегодня форма заявления о продлении срока действия разрешения на строительство не является обязательной, но некоторые пункты в форме образце должны быть указаны:

• Куда направляется образец заявления;
• Максимально возможные реквизиты физического или юридического лица;
• Информацию о проектно-сметных документах;
• Данные о госконтракте и свидетельстве о допуске;
• Сведения о лице, которые отвечает за выполнение работ.

Традиционно в форме образца заявления записывается дата выданного разрешительного документа и его номер, а также ставится подпись.

Продление разрешения на строительство по градостроительному кодексу - список документов

Чтобы продлить допуск к строительным работам на объекте, Градостроительный кодекс требует от граждан предоставить в уполномоченный орган:

• Паспорт гражданина;
• Первоначальные официальный бумаги по стройке;
• Акт о состоянии строительных работ.

Пакет документов прилагается к основной официальной бумаге — образцу заявления.

Регламент продления срока действия разрешения на строительство дома по Градостроительному кодексу

В регионах продление разрешения на строительство незавершенного объекта может осуществляться с определенными отличиями.

Сначала прописываются основные положения, среди которых — цель разработки регламента. В нем также записывается, какой орган предоставляют услугу — например, управление градостроительства. Состав, точная последовательность процедур и требования также упоминаются в тексте регламента.

Отказ в продлении срока действия разрешения на строительство - что делать?

Отказ может быть выдан, если заявитель не собрал полный пакет документов по объекту. Если же образец заявления поступил в уполномоченный орган менее, чем за 60 дней до окончания строительных работ, то тоже в итоге будет получен отказ. Также основание для отказа — факт о том, что эти работы еще не были начаты.

При отказе по любой причине следует обращаться в суд, подавая иск по установленной форме. Градостроительный кодекс не предоставляет исчерпывающей информации по этому вопросу, потому грамотные юристы могут развернуть дело в пользу клиента.

Судебная практика в случае отказа продления разрешения на строительство по Градостроительному кодексу

Судебная практика установила много интересных фактов. Например, благодаря судебной практике ФАС из Дальневосточного округа стало понятно, что изменения в архитектурных проектах не должны стать основанием для отказа.

Кроме того, в судебной практике было определено, что только абсолютно не начатые работы могут стать точной причиной для того, чтобы отказать заявителю. А вот пропуск сроков в судебной практике не считается полноценной причиной для отказа.

Разрешение на строительство дома на собственном участке относится к числу самых важных свидетельств из пакета документации ИЖС. Без такой ценной бумаги банк может отказать в кредитовании на строительство жилья, а само конструирование дома окажется под угрозой срыва стройки.

ИЖС: особенности получения разрешения

Имея во владении земельный участок, каждый из собственников рано или поздно задумывается об организации индивидуального строительства жилья (например, 2-этажного дома).

Приняв такое решение, учтите вид имеющегося документа, разрешающего строительство на участке, площадь и место расположения земельного надела. Ни в коем случае не слушайте тех, кто пытается ввести вас в заблуждение - разрешение на строительство дома на собственном участке должно быть на руках землевладельца в обязательном порядке. Если не верите пустым словам, обратитесь к специалисту, который проконсультирует вас по всем возникшим вопросам. Естественно, без такого документа дом поддается регистрации и введению в эксплуатацию, но как тогда совершить подключение к коммунальным сетям - уже вопрос.

Нормативные документы ИЖС

К списку таких документов относят Градостроительный кодекс, на статьи и нормы которого следует ориентироваться, планируя начало возведения жилого помещения.

Разрешение на строительство дома на собственном участке, казалось бы, простой лист бумаги, но именно его наличие подтверждает соответствие пакета проектной документации плану участка и границам межевания соседних наделов (в случае строительства или реконструкции линейного объекта).

При наличии такого документа владелец может осуществлять любые строительные и реконструкционные работы с объектом.

Органы, выдающие разрешение ИСЖ на собственной территории

Не знаете, где получить разрешение на строительство частного дома? Обратившись в перечисленные ниже органы государственной власти, вы можете получить необходимый документ:

1. Представительство местного самоуправления района, в подчинении которого находится земельный надел.
2. Министерство использования природных ресурсов и экологии Российской Федерации и органы его подчинения в случае проведения работ, связанных с использованием природных недр земли.
3. Федеральное управление службы по надзору за экологическим, технологическим атомным состоянием в случае использования на объекте очагов атомной энергии.

Если вам необходим полный перечень органов и управлений, уполномоченных выдавать разрешения на строительство дома на собственном участке, с ним можно ознакомиться, пролистав Градостроительный кодекс. В 99% случаев ИЖС перечисленные выше случаи не наступают, но все же лучше быть осведомленным о такой информации.

Строительство начато без разрешения: что делать?

Если случилось так, что конструирование жилого дома началось без наличия на руках соответствующего разрешения на строительство (ИЖС), прекратите панику. С 01.03.2018 года в силу вступает указание, регламентирующее действие упрощенного порядка регистрации. Хотя наличие документа, позволяющего возводить дом, все же приветствуется и вот почему:

• если планируется взять средства в банке с целью строительства собственного жилья, кредитное учреждение потребует вместе с пакетом необходимых документов предоставить и разрешение на строительство (ИЖС);
• при выполнении строительства на дачном участке, при подключении к системе газообеспечения придется предоставить выданное и действительное разрешение.

Процедура оформления документации для проведения строительных работ

Документы для оформления разрешения на строительство дома на участке можно получить, непосредственно обратившись в соответствующее учреждение.

Для получения разрешения подготовьте документы. Это:

• бумаги, подтверждающие право собственности на участок у вас как заявителя;
• градостроительный план участка земли;
• копию документа, подтверждающую личность обратившегося в инстанцию человека;
• доверенность (необходима в том случае, когда документы подаются на рассмотрение представителем интересов собственника);
• пакет проектной документации, содержащей пояснительную записку, листок со сведениями об обустройстве инженерных сетей, схему расположения построек, план демонтажа объектов капитального строения, которые были отстроены на участке ранее;
• если проектная документация объекта капитального строительства подлежит экспертизе, приложите положительное заключение на оговоренный выше пакет бумаг;
• кадастровый план участка;
• в случае выдачи подтверждения проектной документации негосударственными органами управления дополнительно предоставьте свидетельство о праве юридического лица проводить подобного рода экспертизы.

Написав заявление и подготовив полный пакет документов, передайте их представителю органов уполномоченной в вашем вопросе власти. Срок рассмотрения заявления составляет 10 рабочих дней. В этот период органы государственной власти проводят проверку всех предоставленных бумаг и сверяют пакет проектной документации участка, на котором предполагается малоэтажное жилое строительство с выдвигаемыми в статьях Градостроительного кодекса требованиями. В результате органы власти оглашают принятое решение:

1. Отказ в выдаче разрешения.
2. Подтверждение разрешения на ИЖС.

Документ выдают бесплатно. Оплата госпошлины в этом случае не предусмотрена. Заявитель может обжаловать вынесенный вердикт в судебном порядке.

10 дней - срок выдачи, и период действия разрешения на строительство составляет 10 лет. После получения документа на руки в течение 10 дней застройщик обязуется предоставить в уполномоченные органы муниципального управления документацию об инженерных изысканиях, количестве этажей, общей площади постройки.

В каких случаях разрешение на строительство можно не оформлять

Законом предусмотрены случаи, не требующие обязательного получения разрешения на строительство (имеется в виду проект дома, составленный с учетом правил застройки). К примеру:

1. При строительстве гаража, в случае если владелец не собирается заниматься любым из видов предпринимательской деятельности.
2. Когда требуется построить хозяйственные здания для ведения садоводства или огородничества.
3. Возведение конструкций, не относящихся к группе капитальных построек (киосков, павильонов и т.д.).
4. При строительстве помещений второстепенного значения.
5. В случае конструктивных изменений объектов или их составляющих, если это не влечет за собой существенных изменений.
6. В других случаях, регламентируемых законодательно.

Тонкости регистрации прав собственности на объекты ИЖС

За проведение такой процедуры отвечает Россреестр. Сколько стоит разрешение на строительство частного дома, вы уже знаете. Остается уточнить, в какую сумму обойдется право собственности на объект. Стоит такая услуга в пределах 350-400 рублей.

Что необходимо сделать для регистрации?

В первую очередь собрать пакет документов, в который входят:

При регистрации и фиксации сведений об объекте в ЕГРП предоставьте пакет документов с:

• заявлением о регистрации прав;
• доверенностью на представителя;
• копией паспорта заявителя (владельца);
• квитанцией, подтверждающей оплату госпошлины;
• кадастровым паспортом земли (объекта недвижимости).

В другом случае, когда регистрация в законном порядке ранее не была произведена, подготовьте документы. В пакет входят:

• заявление, написанное от имени владельца;
• кадастровый паспорт на землю;
• копия паспорта лица, подающего заявление;
• чек об уплате госпошлины;
• доверенность на представителя;
• документы, подтверждающие право собственности на земельный надел;
• документ, подтверждающие расположение ИЖС в рамках оговоренного участка земли.

Документы, как правило, рассматривают на протяжении 10 дней с момента их подачи.

В результате рассмотрения выносят итоговое решение:

• подтверждают выдачу свидетельства о праве собственности на объект ИЖС;
• подтверждают выдачу документа, свидетельствующего о праве собственности на земельный надел (если он зарегистрирован);
• если регистрация находится в процессе, а информация об участке не числится в Госсреестре, принимают постановление о досрочной регистрации или отказывают в выдаче оговоренных документов.

Когда действие разрешения на строительство становится нелегитимным

Как упоминалось ранее, срок действия разрешения сохраняется на протяжении всего периода строительства и при необходимости может быть продлен после постановления органа власти. В случае с ИЖС документ выдают на срок, равный 10 годам. В Градостроительном кодексе перечислен ряд условий, при наступлении которых данный документ теряет силу:

1. В случае прекращения права собственности в принудительном порядке, в том числе при изъятии земельного надела с целью перевода его на баланс государства.
2. При отказе владельца от права собственности на участок.
3. При расторжении договоров, на основании которых было оформлено право собственности на землю.
4. При прекращении прав на пользование недрами, если его подлинность является необходимой составляющей пакета документов для ИЖС.

Органы, выдающие документы на право собственности на объект недвижимости, имеют право их лишать силы посредством принятия решения об отзыве разрешения на строительство. Его принимают, основываясь на:

• документах, подтверждающих истечение прав пользования участком у собственника;
• уведомлении уполномоченных органов об окончании срока разрешения на пользование недрами.

Получение разрешения на ИЖС: что еще необходимо знать?

Как показывает практика, бывает и такое, что в процессе строительства участок переходит от одного лица к другому. Что же делать в таком случае: переоформлять разрешение на строительство или оставить все как есть?

Не занимайтесь переоформлением, в этом нет необходимости. В случае передачи прав на объект недвижимости в собственность другому владельцу разрешение остается действующим, если его срок не истекает.

Если следующие случаи, а именно, раздел, объединение, выделение не наступают, то на объекте можно продолжать строительство согласно действующему разрешению, только в таком случае придется получить новый градостроительный план участка.

Когда постройки подлежат сносу

Как вы помните, выше упоминалось о том, что строительство, не подразумевающее возведение капитальных построек, не требует оформления разрешения на ИЖС. Руководствуясь таким порядком, некоторые предприимчивые владельцы решаются на строительство магазина, откинув предположения о том, что такая постройка является ничем иным, как объектом капитального строительства. Каковы действия со стороны органов судебной власти при наступлении такого случая? Выносится решение о сносе объекта, который был возведен незаконно.

Иногда несоблюдение условий договора или правил, оговоренных в разрешении, наблюдается на начальных этапах работ еще до момента сдачи постройки в эксплуатацию. В ходе санкционированных проверок уполномоченными органами в 12% случаев выявляется факт осуществления строительства без наличия пакета разрешительной документации. В таком случае владельцу выносят порицание с предписанием об устранении существующих недочетов, а процесс возведения дома (2-этажного или любого другого) временно замораживают.

Достоинства и недостатки ИЖС - разрешенной формы строительства на земельном участке

Те, кто владеет участками, годящимися под ИЖС, обладают преимуществами:

1. Земельные наделы такого типа постоянно участвуют в государственных программах, поддерживающих ИЖС.
2. Такие владельцы не зависят от других людей, если только земля не имеет нескольких собственников.
3. На таком участке можно без проблем возвести полноценный жилой дом, не волнуясь о необходимости переквалификации земельного участка из одной категории в другую.
4. Хозяева могут быть прописаны на этом объекте и имеют возможность пользоваться полным перечнем услуг социальных учреждений (больниц, школ и т.д.).

Так существуют ли подводные камни в ИЖС? В одной стороны, все красиво, с другой - не так все гладко, как кажется на первый взгляд.

Индивидуальное малоэтажное жилищное строительство подразумевает возведение капитальных построек - домов с высотой не более 3-х этажей, предназначенных для совместного проживания не более чем одной семьи. Строительство на таких участках многоэтажных домов или таунхаусов запрещено законодательно и не является допустимым.

Теперь вы знаете, где получить разрешение на строительство частного дома и, безусловно, на проведение такой процедуры потребуется потратить временной и человеческий ресурс, но отсутствие необходимого документа в будущем может обойтись намного дороже. Поэтому, во избежание проблем, лучше позаботиться о наличии разрешительных документов заранее, тогда можно будет жить спокойно.

" № 10/2016

Закон позволяет застройщику обратиться в уполномоченный орган с просьбой о продлении срока действия разрешения на строительство. Однако нередко администрация принимает решение об отказе. Бывает и так, что орган власти отменяет ранее выданное разрешение на строительство. В обоих случаях (отказ в продлении и отмена) застройщика ждут долгие судебные споры. Полагаем, сформулированные на уровне Верховного суда правовые позиции окажутся полезными для застройщиков, попавших в столь затруднительные ситуации.

Продлить нельзя отказать.

В соответствии с ч. 20 ст. 51 ГрК РФ срок действия разрешения на строительство может быть продлен соответствующим органом, выдавшим разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за 60 дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления. Если заявление о продлении срока действия разрешения на строительство подается застройщиком, привлекающим на основании договора участия в долевом строительстве, преду­сматривающего передачу жилого помещения, денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, к такому заявлению должен быть приложен договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве или гражданской ответственности лица, привлекающего денежные средства для долевого строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (застройщика), за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

Исходя из данной формулировки по общему правилу (если «оставить за кадром» специфику жилищного строительства на основании ДДУ) для продления разрешения на строительство необходимо:

• подать заявление не менее чем за 60 дней до истечения срока действия ранее выданного разрешения;
• начать строительные работы до подачи такого заявления.

Оба ли эти условия должны выполняться одновременно?

Правомерен ли отказ в продлении, если застройщик нарушил срок подачи заявления или, наоборот, подал заявление своевременно, но не приступил к выполнению работ?

В правоприменительной практике по обозначенной проблеме выработано следующее решение. В части 20 ст. 51 ГрК РФ установлено одно основание для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство: если строительство не было начато до истечения срока действия разрешения. Подача заявления менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения не предусмотрена ГрК РФ в качестве основания для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство. Соответственно, если строительство объекта начато в период действия разрешения на строительство, которое не отменено и не признано недействительным (незаконным), у уполномоченного органа нет оснований для отказа в продлении срока его действия. Такая позиция представлена в Определении ВС РФ от 04.05.2016 № 136-ПЭК16 по делу № А63-11027/2013, постановлениях АС МО от 01.08.2016 № Ф05-10272/2016 по делу № А41-79925/15, ФАС ДВО от 15.12.2013 № Ф03-6140/2013 по делу № А51-7498/2013, Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2016 № 09АП-28920/2016 по делу № А40-62700/16, Десятого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2016 № 10АП-7448/2016 по делу № А41-106633/15, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2016 № 08АП-8211/2016 по делу № А46-2430/2016 и др.

Обратите внимание

Случается, что администрация, отказывая в продлении срока действия разрешения на строительство, ссылается на представление застройщиком ненадлежащих документов, подтверждающих начало выполнения работ по строительству объекта. Например, как следует из Постановления АС МО от 01.08.2016 № Ф05-10272/2016 по делу № А41-79925/15, организация приложила к заявлению о продлении разрешения на строительство справки о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3 и акты о приемке выполненных работ по форме КС-2, свидетельствующие о завершении подрядчиком работ по нулевому циклу строительства. Уполномоченный орган отказал в продлении разрешения на строительство, указав на то, что не было представлено официальное подтверждение начала работ по строительству объекта капитального строительства.

Обратившись в суд, застройщик дополнительно представил в материалы дела акт обследования технического состояния объекта незавершенного строительства и приложенные к нему фотографии объекта (8 штук), а также спутниковый снимок с сайта карты.яндекс.ру.

Встав на сторону застройщика, арбитры указали: ч. 20 ст. 51 ГрК РФ не установлено, какие именно документы должны быть представлены в подтверждение начала строительства. Из этого следует, что такими документами могут быть любые документы (акты, договоры подряда и т. д.), свидетельствующие о том, что строительство ведется. Уполномоченный орган незаконно не принял формы КС-2 и КС-3 как доказательства начала строительства.

Итак, мы выяснили, что подача заявления менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения на строительство не является достаточным основанием для отказа в продлении разрешения. А вот то обстоятельство, что застройщик не начал работы по строительству, влечет безусловный отказ в продлении ранее выданного разрешения на строительство. Далее ответим на вопрос: является ли законным отказ в продлении разрешения, если строительные работы начаты, но заявление в уполномоченный орган застройщик подал после того, как истек срок действия разрешения на строительство.

Такая ситуация рассматривалась в постановлениях АС ЗСО от 15.12.2015 № Ф04-27933/2015 по делу № А46-4326/2015 и Второго арбитражного апелляционного суда от 29.08.2016 по делу № А82-18126/2015. Сразу скажем, что в первом случае арбитры приняли решение в пользу застройщика, во втором – признали действия администрации законными. Как такое возможно?

Из постановления АС ЗСО следует, что застройщик обратился в департамент с заявлением о продлении разрешения на строительство через два дня после того, как истек срок его действия. Несмотря на то, что застройщик указал на 90%-ю готовность объекта, уполномоченный орган отказал в продлении разрешения, сославшись на то, что оно является недействующим, поскольку срок его истек, а продление срока действия недействующего разрешения на строительство законодательством не предусмотрено.

Удовлетворяя требование застройщика, судьи исходили из того, что указанное департаментом основание для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство не предусмотрено действующим законодательством, поэтому оспариваемый отказ нарушает права организации.

Важно, что судья ВС РФ не нашел оснований для передачи данного дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного суда для пересмотра (Определение от 18.04.2016 № 304-КГ16-2723). Тем самым судья Верховного суда фактически признал обоснованной позицию АС ЗСО.

А вот в принятом не в пользу застройщика Постановлении Второго арбитражного апелляционного суда по делу № А82-18126/2015 обстоятельства были иными, что и позволило суду отказать застройщику, отклонив его ссылки на судебную практику, согласно которой подача заявления менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения не предусмотрена ГрК РФ в качестве основания для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство.

Итак, в январе 2008 года организации было выдано разрешение на строительство, срок действия которого истекал в июле 2010 года.

В декабре 2013 года (то есть через 3,5 года после окончания срока действия разрешения) застройщик зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 11%.

В ноябре 2015 года (то есть еще через два года) организация обратилась в администрацию с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство, приложив проект организации строительства, предполагающий окончание строительства в течение 33 месяцев.

Уполномоченный орган отказал в продлении разрешения на строительство, указав на нарушение срока, установленного ч. 20 ст. 51 ГрК РФ, и предложив застройщику обратиться за получением нового разрешения.

Арбитры отметили: организация обратилась за продлением разрешения спустя более пяти лет после окончания срока его действия. Застройщик не представил доказательств обращения в уполномоченный орган с таким заявлением до даты истечения срока действия разрешения. Следовательно, застройщик утратил предусмотренное законом право на продление срока действия разрешения на строительство.

ГрК РФ не содержит оснований для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство по причине того, что заявление было подано застройщиком с нарушением срока его подачи (то есть не менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения). Однако в данном случае имеет место не просто нарушение срока для обращения с заявлением о продлении действующего разрешения на строительство. Общество требует продлить в судебном порядке действие разрешения, срок которого истек пять лет назад. В такой ситуации (при непредставлении заявителем доказательств уклонения уполномоченного органа от выдачи разрешения (противоправного бездействия администрации) либо наличия иных обстоятельств, препятствовавших организации своевременно обратиться с соответствующим заявлением) продление срока действия разрешения на основании ч. 20 ст. 51 ГрК РФ недопустимо. Исходя из смысла положений градостроительного законодательства возможно продление только действующего разрешения на строительство. После истечения срока действия разрешения на строительство может быть выдано только новое разрешение.

Таким образом, пропуск срока обращения с заявлением о продлении разрешения при уже начатом строительстве объекта не является безусловным основанием для отказа в продлении срока действия разрешения. Единственным обстоятельством, исключающим такое продление, является отсутствие начатого строительства объекта к моменту истечения срока действия разрешения на строительство. Поэтому судьи встанут на сторону застройщика, представившего заявление менее чем за 60 дней до окончания срока действия разрешения.

В случае, когда уполномоченный орган отказал в продлении разрешения на строительство, сославшись на то, что заявление подано после истечения срока его действия, исход судебного разбирательства будет зависеть от конкретных обстоятельств. Прежде всего, арбитры будут оценивать добросовестность действий застройщика, который в любом случае не лишен возможности обратиться с заявлением о выдаче нового разрешения на строительство.

Обратите внимание

Уполномоченный орган, выдавший разрешение на строительство, при рассмотрении заявления застройщика о продлении срока действия разрешения обязан проверить, начато ли строительство (реконструкция) объекта. Поэтому представление застройщиком недостоверной информации о выполнении работ обернется отказом в продлении разрешения.

Например, как следует из Постановления АС СЗО от 27.10.2014 по делу № А56-68046/2013, организация сообщила о выполнении:

• 100% земляных работ;
• 90% работ по созданию фундамента;
• 20% работ по прокладке инженерных сетей;
• 10% работ по возведению каркаса здания.

Между тем согласно акту осмотра строительные работы на земельном участке не велись.

При таких обстоятельствах арбитры решили, что организация при подаче заявления о продлении срока действия разрешения на строительство представила сведения, не соответствовавшие действительности, что было установлено по итогам проверки. Как результат – отказ в продлении разрешения был признан обоснованным. Причем судья ВС РФ не нашел оснований для пересмотра дела (Определение от 12.03.2015 по делу № 307-ЭС15-223).

Случается, что у застройщика возникает необходимость внесения изменений в проектную документацию, а иногда технико-экономические показатели будущего объекта меняются настолько, что приходится разрабатывать новую проектную документацию. В подобных ситуациях застройщику следует обращаться в уполномоченный орган не за продлением разрешения на строительство, а за выдачей нового разрешения на строительство объекта, имеющего другие технические параметры. Соответственно, застройщику не удастся доказать, что отказ в продлении разрешения является незаконным. Данная позиция выражена в Определении ВС РФ от 23.05.2016 № 308-ЭС16-4400 по делу № А63-367/2015, в котором отмечено, что застройщик не лишен возможности обратиться в установленном порядке с заявлением о выдаче нового разрешения на строительство, представив документы, предусмотренные ст. 51 ГрК РФ.

Отмена разрешения на строительство возможна только в исключительных случаях.

Как справедливо отмечено в Постановлении АС ПО от 20.05.2015 № Ф06-21841/2013, Ф06-22926/2015, Ф06-23424/2015 по делу № А55-15700/2014, ст. 48 Федерального закона об общих принципах организации местного самоуправления действительно предусматривает право органов местного самоуправления или должностных лиц местного самоуправления, принявших (издавших) соответствующий муниципальный правовой акт отменять либо приостанавливать муниципальные правовые акты. Вместе с тем из положений указанного закона в совокупности следует, что отменен или приостановлен органом местного самоуправления может быть не любой ненормативный акт, а лишь не соответствующий действующему законодательству (!).

Обязанность доказывать соответствие оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличие у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельства, послужившие основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган, который принял акт (ч. 5 ст. 200 АПК РФ).

При этом нарушение прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности в силу ст. 65 АПК РФ должен доказать заявитель (обратившееся в суд лицо).

Таким образом, закон не предоставляет органам местного самоуправления права по собственному усмотрению принимать и отменять ранее принятые документы. Этот вывод в полной мере распространяется и на случаи, связанные с выдачей и отменой разрешений на строительство.

В соответствии с ч. 21.1 ст. 51 ГрК РФ действие разрешения на строительство прекращается (на основании решения соответствующего органа) в случае:

• принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
• отказа от права собственности и иных прав на земельные участки;
• расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки;
• прекращения права пользования недрами, если разрешение выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Судебная практика исходит из того, что по смыслу приведенной нормы, которая носит императивный (не допускающий выбора) характер, орган местного самоуправления, выдавший застройщику разрешение на строительство, вправе принять решение о прекращении действия (аннулировании, отмене) этого разрешения только при наличии хотя бы одного из перечисленных выше оснований. Перечень таких оснований является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Следовательно, если постановление об отмене разрешения на строительство не содержит ссылок на ч. 21.1 ст. 51 ГрК РФ, действия администрации незаконны (при условии, что разрешение на строительство было выдано с соблюдением установленных требований). Такая позиция выражена, в частности, в определениях ВС РФ от 01.09.2016 № 306-КГ16-10277 по делу № А12-33006/2014, от 14.09.2015 № 306-КГ15-10973 по делу № А55-15700/2014, от 08.09.2015 № 306-КГ15-10973 по делу № А55-15700/2014 и т. д.

При этом не имеет значения довод администрации о том, что отмена разрешения на строительство связана с получением протеста прокуратуры. Например, в Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2016 № 07АП-6957/2016 по делу № А45-27192/2015 отмечено: из оспариваемого постановления следует, что разрешение на строительство отменено в связи с протестом прокуратуры города. Иных оснований отмены или ссылок на конкретные нормы права в постановлении не указано. При таких обстоятельствах постановление об отмене разрешения на строительство является незаконным.

Некоторые выводы

Уполномоченный орган вправе отказать в продлении срока действия разрешения на строительство, которое не отменено и не признано недействительным (незаконным), только в том случае, когда застройщик не приступил к выполнению работ. Нарушение застройщиком срока подачи заявления (менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения) не является самостоятельным основанием для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство.

Выданное с соблюдением положений ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство может быть отменено только в исключительных случаях, закрытый перечень которых содержится в ч. 21.1 названной статьи. Следовательно, если постановление об отмене разрешения на строительство не содержит ссылок на данную норму, действия администрации незаконны.