Как показывает практика, некоторые управляющие компании путаются в понятиях «затрат на услуги управления» жилищного законодательства и «управленческих расходов » бухгалтерского и налогового учётов. Поэтому по старинке сажают затраты на услуги управления МКД на счёт 26 «Общехозяйственные расходы». Но это не верно. Попытаемся в этом разобраться.
Что такое услуга на управление МКД
Если списать стоимость услуг управления со счёта 26 «Общехозяйственные расходы» на стоимость услуг по содержанию и ремонту общего имущества, то получится разница за счёт распределенных затрат на управление. В этом случае налоговые инспекторы смогут обоснованно предъявить УК претензии. Выходит, что с точки зрения жилищного законодательства вкупе с Налоговым кодексом этот подход может вызвать нарекания со стороны налоговых органов.
Так как управление МКД является основным видом деятельности УК, то и расходы по этой статье должны формироваться на счёте 20 «Основное производство». При этом, счёт 20 имеет преимущества для отражения затрат на управление МКД перед привычным способом отражения этих расходов на счёте 26. Поэтому имеет смысл всё таки отражать расходы в бухгалтерском учёте правильно.
Перечислим эти преимущества:
- затраты на управление конкретным многоквартирным домом можно отражать на счёте без привязки к методам распределения расходов в зависимости от площади МКД, фонда оплаты труда и прочих критериев;
- экономия на НДС. Если в учётной политике компании признать управление МКД отдельной услугой, то отпадает надобность делить входящий НДС по работам и услугам, приобретённым для целей управления домом на облагаемые и необлагаемые НДС операции (п.4 ст.170 НК РФ). Весь НДС с услуги управления МКД можно принять к вычету, так как она облагается НДС в полном объёме.
Учётная политика УК
С 2015 года в целях соответствия Стандарту раскрытия информации (Постановление Правительства РФ №731) управляющие компании должны вести раздельный учёт доходов и расходов. Это нужно для того, чтобы в годовом отчёте управляющей компании правильно отразить требуемые данные.
Поэтому имеет смысл прописать в учётной политике вашей управляющей компании правила ведения раздельного учёта доходов и расходов. Надеемся, что наша статья вам в этом помогла.
Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (). Мы всегда рады вам помочь!
На протяжении уже ни первого года в России происходит становление и оптимизация управления многоквартирных жилых домов. К одной из важнейших проблем, требующих оперативного решения относится низкая информированность населения в вопросах обслуживания и ремонта жилых помещений, предоставления услуг ЖЭК, и прочих вопросов, касающихся ведения управляющих организаций.
Общеэксплуатационные расходы в ЖКХ
Приказ Госстроя РФ № 303 2000 года определяет общеэксплуатационные расходы, как затраты на руководство, координирование работ по содержанию жилфонда.
Эти затраты содержат в себе издержки на финансирование управляющих компаний, которые создают благоприятные условия для их нормальной работы. Эти затраты не взаимосвязаны с платой за содержание и ремонт многоквартирных домов, и довольно разнообразны. В группу общеэксплуатационных включены следующие виды расходов на:
- хозяйственно — административные нужды;
- выплату заработной платы сотрудникам;
- организацию и выполнение работ;
- иные потребности.
Выше приведенные расходы включают в квитанции для оплаты и проводят в одной графе в лицевом счете вместе с оплатой за содержание и ремонт жилых домов. Для более детального изучения этих затрат и регулирования тарифных ставок на них стоит ознакомиться с Постановлением Госстроя № 9 1999 года.
Плата за управление многоквартирным домом
Ст.162 ЖК РФ устанавливает перечень мероприятий по подбору управляющей компании. Исходя из статьи, подписывается договор управления многоквартирным домом. Сторонами его подписания являются владельцы квартир и руководство управляющей организации. Избираемая организация должна обладать лицензией на ведение управленческой деятельности в многоквартирных зданиях.
Выбор компании осуществляют путем проведения общего собрания собственников помещений. Компания подписывает договора на оказание определенных услуг с каждым из собственников на условиях, принятых решением не менее 50% владельцев квартир.
В договоре прописывается ряд нижеперечисленных обязательств:
- совокупность общедомового имущества, на которое распространяется управление и адрес здания;
- сервис и обслуживание, оказываемые организацией;
- определение величины, сроков внесения платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, в том числе ЖКХ, обслуживание и ремонт;
- порядок и временные рамки исполнения взятых на себя обязательств компанией и контроль над их исполнением.
Традиционно к услугам и работам по управлению многоквартирным домом принято относить:
- хранение и ведение тех. документации дома;
- оформление договоров с подрядчиками на выполнение тех или иных работ и контроль над их качеством;
- заключение договоров с поставщиками водо-, тепло- и электроснабжения;
- выставление счетов и сбор средств с владельцев жилых помещений, взыскание долгов за поставленные услуги с должников;
- проверка поставляемых коммунальных услуг заказчикам;
- диспетчерские услуги жильцам и производство регистрации граждан;
- предоставление жильцам различных справок;
- доведение информации до собственников жилья об изменении тарифов;
- внесение предложений собственникам жилья о проведении капитального и текущего ремонта.
Расходы ЖКХ
ЖКХ представляет собой многоотраслевую систему, которая охватывает порядка 30 разнообразных видов деятельности. ЖКХ подразделяют на несколько крупных подотраслей:
- жилищное хозяйство;
- обеспечение потребителей ресурсами;
- благоустройство городов, поселков и сел.
Финансовые средства предприятий ЖКХ формируются из финансовых средств, поступающих из бюджета и потребителей. Благоустройство населенных пунктов финансируется из средств бюджета, а обеспечение потребителей ресурсами – из средств потребителей.
Предприятия ЖКХ обеспечивают доведение коммунальных ресурсов до потребителей. Предприятия ЖКХ обеспечивают доведение коммунальных ресурсов требуемого качества до потребителей. Плата за услуги включает в себя оплату за:
- холодное и горячее водоснабжение, подаваемое потребителю посредством трубопроводной сети;
- отвод бытовых сливов с помощью канализационных сетей;
- электроэнергию, подаваемую потребителю в необходимом объеме;
- газоснабжение – круглосуточное обеспечение газом требуемого качества;
- отопление – поддержание в квартирах температуры воздуха, в рамках соответствующих руководящих документов.
Тарифы на услуги ЖКХ в зависимости от регионов могут быть различными, так как их регулированием занимаются муниципальные власти на местах. Предприятия ЖКХ не имеют права завышать тарифы ЖКХ выше установленных по региону.
Тариф за управление МКД
ЖК РФ предусматривает одним из способов управления многоквартирным домом – непосредственный способ управления. Порядок выбора такой формы управления может быть применим для многоквартирных домов не менее чем с 12 квартирами. Такой способ управления избирается на общих основаниях – путем собрания владельцев квартир. Одним из основных условий выбора такого способа управления МКД является выбор управляющей организации. В ее состав входят владельцы квартир, отвечающие за содержание и ремонт общедомового имущества, обеспечение поставки коммунальных услуг и выполнение прочих обязательств в соответствии с условиями принятого на собрании договора.
При таком варианте управления поставка коммунальных услуг осуществляется получателю при заключении договора каждого владельца «квадратных метров» персонально. Письменного оформления договора не требуется.
Преимуществами выбора данной формы управления являются:
- прямые контакты между владельцами квартир и поставщиками услуг;
- возможность владельца жилья предъявлять претензии поставщикам минуя посредников.
Недостатки такой формы управления:
- управляющая компания не несет ответственность за участие в программах капитального ремонта жилья;
- уклонение от обязанности по несению дополнительных расходов на выставление счетов не за свои ресурсы, истребование долгов и от банкротства.
Заключение
Как и любое другое предприятие, располагающееся на рынке товаров, управляющие компании, прежде всего, проявляют заботу о своей экономической стабильности и получении прибыли. Они периодически со своей стороны пытаются навязывать в условия договора рост тарифных ставок на ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Компании ссылаются на целый ряд причин. К таким причинам относят — рост цен в регионе, тарифных ставок у предприятий — подрядчиков, тарифов для муниципального жилья, устанавливаемых муниципальными властями.
У большинства управляющих компаний планы на рост тарифов благополучно работают и приносят многомиллионную прибыль. В соответствии с ГК РФ условия договора не изменяются одной из сторон договора. Все условия договора регулируются положениями ЖК. Расторжение такого договора или изменения его условий устанавливаются в двустороннем порядке. Размер платы за жилое помещение регулируется ЖК, однако, в случае возникновения спорных ситуаций об индексации цен пользуются ст. 424 ГК РФ, в которой прописано, что исполнение условий договора осуществляют по ценам, прописанным в соглашении сторон.
"Жилищно-коммунальное хозяйство:
бухгалтерский учет и налогообложение", 2009, N
12
ЧТО ТАКОЕ УСЛУГИ ПО УПРАВЛЕНИЮ
МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ?
Предметом
договора управления является
предоставление управляющей организацией
собственникам помещений коммунальных
услуг, а также выполнение работ по
содержанию и ремонту общего имущества. Как
квалифицировать организационную
деятельность, которую ведет управляющая
компания в рамках договора управления
конкретным домом (заключение договоров с
подрядчиками, контроль их исполнения,
расчет платы, печать счетов, информирование
собственников, регистрационный учет
граждан)? Можно ли считать эту деятельность
самостоятельными услугами управления,
которые компания оказывает своим
клиентам?
Согласно пп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ
плата за содержание и ремонт жилого
помещения включает в себя плату за услуги и
работы по управлению многоквартирным
домом, содержанию, текущему и капитальному
ремонту общего имущества в многоквартирном
доме. Фактически это единственная норма в
законодательстве, в которой упоминается о
работах и услугах по управлению
многоквартирным домом. На основании
положений п. 2 ст. 152 ЖК РФ в Решении ВС РФ от
25.12.2008 N ГКПИ08-1871 отмечено, что управляющая
организация, основной деятельностью
которой является управление жилищным
фондом, обеспечение благоприятных и
безопасных условий проживания граждан в
многоквартирном доме, получает плату за
оказываемые услуги по управлению
многоквартирным домом. Однако суд не
пояснил, в чем же состоит такая
деятельность, как оказание услуг по
управлению домом.
В силу п. 1 ст. 161 ЖК РФ
управление домом должно обеспечивать
благоприятные и безопасные условия
проживания граждан, надлежащее содержание
общего имущества в многоквартирном доме,
решение вопросов пользования указанным
имуществом, а также предоставление
коммунальных услуг гражданам, проживающим
в таком доме. Аналогичным образом в
перечень работ и услуг, составляющих
предмет договора управления, включены
только содержание и ремонт общего
имущества, а также коммунальные услуги (п. 2,
пп. 2 п. 3 ст. 162 ЖК РФ). Об услуге управления
как таковой (конкретной деятельности,
осуществляемой по заданию жителей) речь не
идет.
В части коммунальных услуг
управляющая организация не может получать
прибыль, поскольку приобретает
коммунальные ресурсы у РСО и предоставляет
коммунальные услуги гражданам по одному и
тому же тарифу, установленному для
населения. Какие-либо расходы управляющей
компании не могут быть включены в тариф на
оказание коммунальных услуг (Определение
ВС РФ от 05.03.2009 N КАС09-43).
В свою очередь,
согласно п. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание
и ремонт жилого помещения устанавливается
в размере, обеспечивающем содержание
общего имущества в многоквартирном доме в
соответствии с требованиями
законодательства. Перечень услуг и работ по
содержанию общего имущества представлен в
п. 11 Правил содержания общего имущества, а
также в Правилах и нормах технической
эксплуатации жилищного фонда, утвержденных
Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N
170. В этом перечне также отсутствуют услуги
по управлению многоквартирным домом.
В
п. 29 Правил содержания общего имущества
продолжена фраза из п. 1 ст. 156 ЖК РФ: плата за
содержание и ремонт жилого помещения
устанавливается в размере, обеспечивающем
содержание общего имущества в соответствии
с требованиями законодательства РФ,
включая истребование задолженности с
собственников помещений, не выполняющих
надлежащим образом свои обязательства по
оплате жилых помещений и коммунальных
услуг. В Определении от 27.02.2007 N КАС07-7 ВС РФ
подтвердил, что истребование задолженности
с собственников помещений, не выполняющих
надлежащим образом свои обязательства по
оплате жилых помещений и коммунальных
услуг, - одна из функций управляющей
организации, направленная на выполнение
обязанностей по надлежащему содержанию
общего имущества. Подчеркнем, одна из
функций, а не услуга или работа.
Из п. 1
ст. 779 ГК РФ следует, что под оказанием
услуги понимается совершение определенных
действий или осуществление определенной
деятельности по заданию заказчика. То есть
для заказчика такие действия или
деятельность исполнителя имеют конкретную
пользу, причем процесс оказания неразрывно
связан с процессом потребления услуги. Что
могут представлять собой услуги управления
многоквартирным домом, чтобы можно было
проверить их объемы, качество,
периодичность оказания, чтобы собственник
помещения потреблял такую услугу
одновременно с ее оказанием?
Традиционно услугами по управлению домом
называют (см. Решение Арбитражного суда
Красноярского края от 30.10.2006 N А33-14256/2006):
-
хранение и ведение технической
документации по многоквартирным домам;
- заключение договоров на выполнение работ
по содержанию и ремонту общего имущества с
подрядными организациями, осуществление
контроля качества выполненных работ;
-
заключение договоров на холодное и горячее
водоснабжение, отопление, водоотведение;
- начисление и сбор платы за содержание и
ремонт общего имущества, коммунальные
услуги, взыскание задолженности по оплате
услуг;
- осуществление контроля
качества коммунальных услуг;
-
диспетчерское обслуживание;
-
осуществление регистрационного учета
граждан;
- выдача собственникам
помещений в многоквартирных домах
различных справок;
- информирование
собственников помещений об изменении
тарифов;
- подготовка предложений о
проведении капитального ремонта в
многоквартирных домах.
Если вспомнить
положения Правил содержания общего
имущества и Правил предоставления
коммунальных услуг, практически все
перечисленные функции названы в числе
обязанностей управляющей организации по
договору управления многоквартирным домом.
Но эти действия вряд ли можно считать
работами и услугами, выполняемыми и
оказываемыми для собственников помещений.
Так, например, информирование
собственников помещений об изменении
тарифов - это обязанность исполнителя
согласно законодательству о защите прав
потребителей, вытекающая из договора
оказания услуг. Начисление и сбор платы,
взыскание задолженности по оплате услуг
также не являются услугами для
собственников помещений, а признаются
действиями управляющей организации по
надлежащему исполнению договора (например,
никому не придет в голову считать, что
кассир в магазине оказывает услугу
покупателю, суммируя стоимость
приобретенных товаров и выдавая кассовый
чек). Аналогичным образом ведение
регистрационного учета граждан является
обязанностью управляющей организации
независимо от того, поручали ли ей
собственники помещений совершать
соответствующие действия (Перечень
должностных лиц, ответственных за
регистрацию, утвержденный Постановлением
Правительства РФ от 17.07.1995 N 713). Заключив
договор управления домом, компания не
вправе прекратить выполнение
перечисленных выше функций, поскольку они
рассматриваются как неотъемлемая часть
предоставления коммунальных услуг,
выполнения работ по содержанию и ремонту
общего имущества. Осуществление данных
функций подразумевается, не требует
специального указания в перечне работ и
услуг в договоре и не должно оплачиваться
отдельно.
Кстати, аналогичный подход
продемонстрирован в Правилах проведения
органом местного самоуправления открытого
конкурса по отбору управляющей организации
для управления многоквартирным домом,
утвержденных Постановлением Правительства
РФ от 06.02.2006 N 75. Перед тем как проводить
конкурс, орган местного самоуправления
должен составить перечень обязательных
услуг и работ по содержанию и ремонту
общего имущества. В примечании Приложения 3
к указанным Правилам отмечено: услуги по
управлению, сбору средств с населения в
основной и дополнительный перечни работ не
включаются, а оцениваются в составе работ и
услуг по содержанию и ремонту жилья.
Таким образом, можно сформулировать
следующий вывод. В рамках деятельности по
управлению многоквартирным домом
организация предоставляет коммунальные
услуги, а также оказывает услуги и
выполняет работы по содержанию и ремонту
общего имущества. Реализация разнообразных
функций управляющей компании, носящих
вспомогательный характер, осуществляется
во исполнение договора управления, в связи
с ним и не является самостоятельным
обязательством.
Н.В.Сергеева
Эксперт
журнала
"Жилищно-коммунальное
хозяйство:
бухгалтерский учет и
налогообложение"
Подписано в печать
04.12.2009
Нормы ЖК РФ, устанавливая возмездность договора управления многоквартирным домом, не позволяют однозначно определить состав цены. Анализ иных положений жилищного законодательства позволил сделать вывод об отсутствии единообразия при решении данного вопроса. Так, пункт 42 постановления Правительства от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» содержит формулу для расчета размера обеспечения исполнения обязательств управляющей организации, из содержания которой видно, что цена договора управления многоквартирным домом складывается из двух основных составляющих: 1) платы за содержание и ремонт жилого помещения; 2) платы за коммунальные услуги.
Структура платы за содержание и ремонт жилого помещения определена в ст. 154 ЖК РФ различно в зависимости от субъекта, обязанного ее вносить. Собственник жилого помещения обязан вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, в соответствии с данным подходом цена договора управления многоквартирным домом включает три составляющие: плату за услуги и работы по управлению (вознаграждение управляющему); плату за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома; плату за коммунальные услуги.
Другой подход демонстрирует п. 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии с ним плата за коммунальные услуги не входит в состав цены договора управления.
В юридической литературе вопрос о цене договора управления многоквартирным домом практически не исследован. Т.А. Борзенкова считает, что «его [договора управления многоквартирным домом] цена выражается в вознаграждении, которое управляющая организация получает за оказание услуг и выполнение работ». Однако из данного высказывания неясно, в каком значении автор использовал термин «вознаграждение»: в узком - как плату за услуги и работы по управлению или в широком - как собирательное понятие, обозначающее всю совокупность платежей по данному договору. Последний подход иногда встречается в законодательстве. Так, в соответствии с п. 1 ст. 897 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором хранения, «расходы хранителя на хранение вещи включаются в вознаграждение за хранение».
Рассмотрим, как определяют нормы гражданского законодательства условие о цене других поименованных договоров. Так, пункт 2 ст. 709 ГК РФ устанавливает, что «цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение». Согласно ст. 1001 ГК РФ комитент обязан помимо уплаты комиссионного вознаграждения возместить комиссионеру израсходованные им на исполнение комиссионного поручения суммы. Статья 1023 ГК РФ предусматривает, что «доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества». Таким образом, традиционным является включение в состав цены договоров о выполнении работ и оказании услуг двух составляющих: вознаграждения и издержек (расходов).
Издержки - это «израсходованная на что-нибудь сумма, затраты». В исследованиях отдельных до говорных обязательств к издержкам обычно относят расходы «по переезду к месту совершения сделки, по погрузке имущества, его транспортировке», «на оплату услуг банков-корреспондентов, уплату административных сборов» и др., т.е. расходы, связанные с исполнением обязательства.
Как правило, управляющая организация не имеет собственных мощностей для производства коммунальных ресурсов и заключает договоры на их предоставление с ресурсоснабжающими организациями. Платежи за коммунальные услуги для управляющей организации не могут рассматриваться в качестве платы за исполнение обязанностей (вознаграждения) управляющей организации по договору, поскольку она данные услуги не оказывает.
Отсутствует единообразие в оценке платежей за коммунальные услуги, поступающих от жильцов на расчетный счет управляющей организации, в целях налогообложения. Так, Минфин России в письме от 14 ноября 2005 г. № 03-11-05/100 8 Такую же позицию занял Минфин России и в другом письме, обосновав ее посредническим характером деятельности по управлению многоквартирным домом (письмо Минфина России ОТ 4 мая 2009 г. № 03-11-06/2/77 // СПС «КонсультантПлюс»). указал: «Учитывая, что реализацию коммунальных услуг осуществляют коммунальные организации, управляющая организация, принимающая на основании заключенного договора технического обслуживания жилого дома на свой расчетный счет платежи от населения за коммунальные услуги, не учитывает вышеназванные платежи при исчислении налоговой базы по единому налогу в качестве доходов» 9 Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14 июня 2007 г. по делу № АЗЗ-14256/06-Ф02-3481/07 // СПС «КонсультантПлюс». См. также: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13 апреля 2007 г. по делу № АЗЗ14258/ 06-Ф02-1750/07 // СПС «КонсультантПлюс». . Аналогичную позицию заняли суды при определении базы для начисления налога на добавленную стоимость. Так, ФАС Восточно-Сибирского округа, рассмотрев материалы дела, признал, что общество осуществляло услуги управления жилищным фондом, которые в целях обеспечения населения коммунальными услугами включали в себя заключение хозяйственных договоров с производителями этих услуг, оплату этих услуг за счет средств, собранных с населения, и бюджетных средств. Поскольку общество не является производителем коммунальных услуг, арбитражный суд сделал вывод о том, что по таким услугам у общества не возникает объекта налогообложения налогом на добавленную стоимость 10 Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 5 апреля 2007 г. № А33- 17576/06-Ф02-1657/07 по делу № АЗЗ-17576/06 // СПС «КонсультантПлюс». . По другому делу аналогичное решение суд аргументировал следующим образом: «...потребителем коммунальных услуг является население, фактически данные услуги оказываются организациями, с которым обществом заключены соответствующие договоры, налогоплательщик согласно штатному расписанию и бухгалтерскому учету не располагает собственным персоналом и основными средствами, необходимыми для оказания соответствующих жилищно-коммунальных услуг.
При таких обстоятельствах арбитражный суд обоснованно признал, что в соответствии с муниципальным контрактом общество осуществляло услуги управления жилищным фондом, которые в целях обеспечения населения жилищно-коммунальными услугами включали в себя заключение хозяйственных договоров с производителями этих услуг, оплату этих услуг за счет средств, собранных с населения, и бюджетных средств. Оплата услуг по управлению жилищным фондом производилась в соответствии с условиями муниципального контракта и не включала в себя денежные средства, полученные от населения за жилищно-коммунальные услуги, оказанные сторонними организациями» (выделено мной).
Данный подход нашел закрепление в законодательстве. С 1 января 2010 г. в соответствии с подп. 29 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ от налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождается реализация коммунальных услуг, предоставляемых управляющими организациями, при условии приобретения коммунальных услуг указанными налогоплательщиками у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций.
Существует противоположная позиция по вопросу включения сумм платежей за коммунальные услуги в состав доходов при определении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, основанная на письмах и разъяснениях Минфина РФ и Федеральной налоговой службы. В соответствии с ней управляющая организация признается субъектом, оказывающим жилищно-коммунальные услуги жильцам многоквартирного дома, и соответственно «суммы коммунальных платежей, поступающих от жильцов в целях налогообложения прибыли учитывает в составе доходов» 11 Данный пункт Правил в части включения в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения оплаты расходов по истребованию задолженности с собственников, не исполняющих обязательств по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, был оспорен в судебном порядке как нарушающий права собственника путем необоснованного увеличения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Суд признал, что оспариваемый пункт не противоречит федеральному закону или другому нормативно-правовому акту, имеющим большую юридическую силу (см.: Решение ВС РФ от 27 ноября 2006 г. № ГКПИ06- 1244 // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2008. - № 4; Определение ВС: РФ от 27 февраля 2007 г. № КАС07-7 // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. - 2007. - № 7 (ч. 2)). .
Представляется верным подход, в соответствии с которым платежи за коммунальные услуги, не производимые управляющей организацией, не признаются доходом последней. В рассматриваемой ситуации управляющая компания не оказывает коммунальные услуги и не является их перепродавцом. Поступающие управляющей организации денежные средства носят исключительно транзитный характер. Следовательно, цена по договору управления многоквартирным домом образуется из платы за услуги и работы по управлению (вознаграждение управляющему) и платы за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.
По способу формирования цены договорные обязательства можно разделить на обязательства со свободно устанавливаемой ценой и обязательства с регулируемой ценой. Рассмотрим составляющие цены договора управления многоквартирным домом, а также плату за коммунальные услуги сточки зрения их нормирования органами государственной власти и местного самоуправления.
В соответствии с ч. 7 ст. 156 и ст. 162 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, которые выбрали способ управления многоквартирным домом управляющей организацией, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме не менее чем на один год с учетом предложений управляющей организации, исходя из перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, указанных в договорах управления многоквартирным домом. При этом в соответствии с п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных слуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.
При заключении договора управления многоквартирным домом органами управления ТСЖ, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, для собственников помещений, являющихся членами указанных организаций, а также размер платы за содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяется органами управления ТСЖ, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с их компетенцией на основе принятой указанными органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме на год, исходя из необходимости внесения платы по договору управления многоквартирным домом.
Анализ ЖК РФ (ч. 3 ст. 156, ч. 4 ст. 161) позволяет сделать вывод, что в тех случаях, когда собственники помещении в многоквартирном доме не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения может устанавливаться соответствующими органами власти по результатам открытого конкурса, проводимого в порядке, установленном Правительством РФ. С учетом подходов к регулированию порядка проведения открытых конкурсов размер такой платы устанавливается равным указанному организатором конкурса в конкурсной документации размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения для многоквартирного дома, являющегося объектом конкурса. Общая цена договора управления многоквартирным домом, являющегося объектом конкурса, должна определяться исходя из указанного организатором конкурса в конкурсной документации размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и при этом должна быть соразмерна перечню, объемам и качеству услуг по содержанию и работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенному по результатам указанного конкурса в соответствии с предложениями победителя конкурса 12 Холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). .
В отношении цен на предоставляемые управляющей организацией коммунальные услуги законодатель предусматривает следующие правила регулирования. В соответствии с ч. 2 ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги, предусмотренные ч. 4 ст. 154 ЖКРФ 13 Так, Е. Михайлова указывает, что законодатель не предусматривает правит регулирования цен на коммунальные услуги управляющих компаний, следовательно, их цена регулируется договором (см.: Михайлова Е О регулировании управления многоквартирными домами // Городское управление. - 2005. - № 3. - С. 77). , рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном федеральным законом. Органы местного самоуправления могут наделяться отдельными государственными полномочиями в области установления тарифов в порядке, предусмотренном законодательством РФ. Часть 3 указанной статьи содержит перечень обстоятельств, которые не являются основаниями изменения размера платы за коммунальные услуги. К их числу законодатель не относит заключение договора с управляющей организацией. Следовательно, буквальное толкование этой нормы может привести к выводу о наличии возможности изменения размера платы за коммунальные услуги при выборе в качестве способа управления управляющей организации и заключении с ней соответствующего договора.
Однако в соответствии с п. 15 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам размер платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и отопление рассчитывается по тарифам, установленным для ресурсоснабжающих организаций в порядке, определенном законодательством Российской Федерации. В случае если исполнителем является товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив либо управляющая организация, то расчет размера платы за коммунальные услуги , а также приобретение исполнителем холодной воды, горячей воды, услуг водоотведения, электрической энергии, газа и тепловой энергии осуществляется по тарифам , установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации и используемым для расчета размера платы за коммунальные услуги гражданами. Аналогичное по содержанию правило содержится в п. 38 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов 14 Новые Правила вступают в силу по истечении двух месяцев со дня вступления в силу изменений, которые должны быть внесены в Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утв. постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 № 306. В свою очередь, проект этих изменений должен быть представлен в Правительство РФ в трехмесячный срок. , которые в ближайшее время заменят собой Правила предоставления коммунальных услуг гражданам. Таким образом, тарифы на коммунальные услуги устанавливаются органами власти.
"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2009, N 12
Предметом договора управления является предоставление управляющей организацией собственникам помещений коммунальных услуг, а также выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества. Как квалифицировать организационную деятельность, которую ведет управляющая компания в рамках договора управления конкретным домом (заключение договоров с подрядчиками, контроль их исполнения, расчет платы, печать счетов, информирование собственников, регистрационный учет граждан)? Можно ли считать эту деятельность самостоятельными услугами управления, которые компания оказывает своим клиентам?
Согласно пп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Фактически это единственная норма в законодательстве, в которой упоминается о работах и услугах по управлению многоквартирным домом . На основании положений п. 2 ст. 152 ЖК РФ в Решении ВС РФ от 25.12.2008 N ГКПИ08-1871 отмечено, что управляющая организация, основной деятельностью которой является управление жилищным фондом, обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан в многоквартирном доме, получает плату за оказываемые услуги по управлению многоквартирным домом. Однако суд не пояснил, в чем же состоит такая деятельность, как оказание услуг по управлению домом.
В силу п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Аналогичным образом в перечень работ и услуг, составляющих предмет договора управления, включены только содержание и ремонт общего имущества, а также коммунальные услуги (п. 2, пп. 2 п. 3 ст. 162 ЖК РФ). Об услуге управления как таковой (конкретной деятельности, осуществляемой по заданию жителей) речь не идет.
В части коммунальных услуг управляющая организация не может получать прибыль, поскольку приобретает коммунальные ресурсы у РСО и предоставляет коммунальные услуги гражданам по одному и тому же тарифу, установленному для населения. Какие-либо расходы управляющей компании не могут быть включены в тариф на оказание коммунальных услуг (Определение ВС РФ от 05.03.2009 N КАС09-43).
В свою очередь, согласно п. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Перечень услуг и работ по содержанию общего имущества представлен в п. 11 Правил содержания общего имущества, а также в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170. В этом перечне также отсутствуют услуги по управлению многоквартирным домом.
В п. 29 Правил содержания общего имущества продолжена фраза из п. 1 ст. 156 ЖК РФ: плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг . В Определении от 27.02.2007 N КАС07-7 ВС РФ подтвердил, что истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, - одна из функций управляющей организации, направленная на выполнение обязанностей по надлежащему содержанию общего имущества. Подчеркнем, одна из функций, а не услуга или работа.
Из п. 1 ст. 779 ГК РФ следует, что под оказанием услуги понимается совершение определенных действий или осуществление определенной деятельности по заданию заказчика. То есть для заказчика такие действия или деятельность исполнителя имеют конкретную пользу, причем процесс оказания неразрывно связан с процессом потребления услуги. Что могут представлять собой услуги управления многоквартирным домом, чтобы можно было проверить их объемы, качество, периодичность оказания, чтобы собственник помещения потреблял такую услугу одновременно с ее оказанием?
Традиционно услугами по управлению домом называют (см. Решение Арбитражного суда Красноярского края от 30.10.2006 N А33-14256/2006):
- хранение и ведение технической документации по многоквартирным домам;
- заключение договоров на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества с подрядными организациями, осуществление контроля качества выполненных работ;
- заключение договоров на холодное и горячее водоснабжение, отопление, водоотведение;
- начисление и сбор платы за содержание и ремонт общего имущества, коммунальные услуги, взыскание задолженности по оплате услуг;
- осуществление контроля качества коммунальных услуг;
- диспетчерское обслуживание;
- осуществление регистрационного учета граждан;
- выдача собственникам помещений в многоквартирных домах различных справок;
- информирование собственников помещений об изменении тарифов;
- подготовка предложений о проведении капитального ремонта в многоквартирных домах.
Если вспомнить положения Правил содержания общего имущества и Правил предоставления коммунальных услуг, практически все перечисленные функции названы в числе обязанностей управляющей организации по договору управления многоквартирным домом. Но эти действия вряд ли можно считать работами и услугами, выполняемыми и оказываемыми для собственников помещений. Так, например, информирование собственников помещений об изменении тарифов - это обязанность исполнителя согласно законодательству о защите прав потребителей, вытекающая из договора оказания услуг. Начисление и сбор платы, взыскание задолженности по оплате услуг также не являются услугами для собственников помещений, а признаются действиями управляющей организации по надлежащему исполнению договора (например, никому не придет в голову считать, что кассир в магазине оказывает услугу покупателю, суммируя стоимость приобретенных товаров и выдавая кассовый чек). Аналогичным образом ведение регистрационного учета граждан является обязанностью управляющей организации независимо от того, поручали ли ей собственники помещений совершать соответствующие действия (Перечень должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713). Заключив договор управления домом, компания не вправе прекратить выполнение перечисленных выше функций, поскольку они рассматриваются как неотъемлемая часть предоставления коммунальных услуг, выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества. Осуществление данных функций подразумевается, не требует специального указания в перечне работ и услуг в договоре и не должно оплачиваться отдельно.
Кстати, аналогичный подход продемонстрирован в Правилах проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75. Перед тем как проводить конкурс, орган местного самоуправления должен составить перечень обязательных услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества. В примечании Приложения 3 к указанным Правилам отмечено: услуги по управлению, сбору средств с населения в основной и дополнительный перечни работ не включаются, а оцениваются в составе работ и услуг по содержанию и ремонту жилья.
Таким образом, можно сформулировать следующий вывод. В рамках деятельности по управлению многоквартирным домом организация предоставляет коммунальные услуги, а также оказывает услуги и выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества. Реализация разнообразных функций управляющей компании, носящих вспомогательный характер, осуществляется во исполнение договора управления, в связи с ним и не является самостоятельным обязательством.
Н.В.Сергеева
Эксперт журнала
"Жилищно-коммунальное хозяйство:
бухгалтерский учет и налогообложение"
