Жители целого ряда многоквартирных домов Волгограда начали получать от управляющих компаний предписания о необходимости ликвидировать козырьки на балконах и лоджиях . Мнения экспертов по этому поводу разошлись: одни считают, что это явное превышение полномочий со стороны УК, другие уверены, что эта мера оправдана, поскольку направлена на обеспечение безопасности проходящих под балконами волгоградцев, сообщает dom.v1.ru.
В частности, жители Дзержинского района получили грозную бумагу, в которой УК «Ренессанс» требует самостоятельно за счет собственных средств жильцов привести в прежнее состояние самовольно произведенное переустройство или перепланировку балкона или лоджии , переустановку либо установку дополнительного оборудования, в том числе на фасаде многоквартирного дома, либо узаконить это в соответствующем порядке.
Отметим, что подобные документы получили и жители многоквартирных домов в других районах Волгограда. Представители управляющих компаний утверждают, что такие требования направлены в первую очередь на безопасность людей, проходящих под домами. Напомним, только за две недели февраля в Волгограде от падения сосулек и снежных шапок пострадали по меньшей мере три человека.
«Управляющие компании Волгограда действите льно выдвинули такое требование из-за того, что участились случаи падения сосулек с остекленных балконов и сплит-систем, - прокомментировал предписание исполнительный директор ООО «УК "ЖКХ Волгограда» Роман Ежов. – При этом отмечу, что управляющие компании требуют либо демонтировать эти конструкции, либо узаконить их. И если со сплит-системой все достаточно просто, над внешним блоком достаточно под определенным углом установить козырек, по которому снег просто будет скатываться, то с балконом все немного сложнее. Нужно заказать проект для того, чтобы предотвратить образование наледей. К примеру, если балкон застеклен хорошо, с утеплением везде, кроме крыши, то тепло, идущее из квартиры, нагревает крышу, и накопившийся на ней снег превращается в лед, а в конечном счете просто падает кому-то на голову. Поэтому проектным решением будет, скорее всего, утепление потолка, чтобы предотвратить образование наледи».
Аналогичную точку зрения высказал и председатель ТСЖ «Краснополянская, 3» Игорь Вихорев.
«Если по проекту дома остекление балконов было – оно и должно быть, – уверен господин Вихорев. – Если нет – нужно получать разрешение БТИ, вносить изменения в план квартиры, поскольку это все называется реконструкцией, которая должна проводиться в соответствии с законом. И если человек это все пристроил официально, то он, соответственно, и несет ответственность за то, что что-то кому-то падает на голову».
Эксперты уверены, что управляющие компании действуют не совсем законно, а заставить демонтировать остекление или сплит человека может только суд.
«Согласно действующему законодательству, сложно однозначно определить, к каким видам благоустройства – перепланировке или переустройству помещения – следует отнести остекление балкона или установку кондиционера, – считает председатель общественной организации «Волгоградский союз потребителей» Сергей Попов. – Вместе с тем статья 25 Жилищного кодекса однозначно гласит, что вне зависимости от того, как называть данные работы – «переустройство» или «перепланировка», их следует согласовывать с органом местного самоуправления, то есть городской или районной администрацией, но никак не с управляющей компанией, которые не должны подменять собой надзорные органы, а должны заниматься своим прямым делом – добросовестном выполнении обязательств по оказанию услуг ЖКХ. Также хочу отметить, что если управляющая компания в вашем доме заставляет вас демонтировать остекление балкона, козырек или сплит-систему, то можно напомнить, что собственники могут в любой момент поменять управляющую компанию на более адекватную, действующую в интересах людей. Добавлю, что заставить кого-то демонтировать балкон или сплит может только суд».
Как узаконить самострой в форме козырька к балкону и его остекления?
Владимир Викторович
Добрый день! В данном случае идёт речь об переустройстве и переустановке.
Согласно п. 1 и п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ ил орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К заявлению прилагается пакет документов (п. 7 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ).
Факты, изложенные в исковом заявлении, указывают на самовольное строительство, а в силу п.п. 1 и 2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласноп.2, п.п.2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
У Вас больше подходит под переоборудование.
Здравствуйте. Живу в 5-ти этажном доме на 5-м этаже, являюсь собственником жилья. На балконе установил козырек, затем застеклил балкон. Как оказалось это не законно. Как в данной ситуации узаконить самострой и сколько это может стоить?
Владимир Викторович
ЖК РФ, Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
(в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 133-ФЗ)1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме , утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
(в ред. Федеральных законов от 02.06.2016 N 175-ФЗ , от 03.07.2016 N 361-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)
1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)
2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.12.2011 N 383-ФЗ)3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.
(часть 3 в ред. Федерального закона(см. текст в предыдущей редакции)
4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.
(часть 4 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))(см. текст в предыдущей редакции)
5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.
(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ , от 28.07.2012 N 133-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)
6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
обращайтесь в администрацию, если откажут то соответственно в суд...
СкрытьВладельцам квартир, в которых есть балкон или лоджия, следует знать, что, решив произвести их остекление, они тем самым изменяют внешний вид фасада здания. Без получения разрешения в соответствующей инстанции это действие жильца будет считаться противоправным, и хозяину жилья может быть выписан штраф.
Такой, казалось бы, безобидный вопрос, как остекление, вызывает массу вопросов у хозяев жилья и требует согласования с административными органами.
Почему нужно получать разрешение на остекление балкона?
Когда здание сдается в эксплуатацию, на него БТИ (Бюро технической инвентаризации) выдает технический паспорт. В том случае, если весь дом остеклен в едином стиле, об этом делается соответствующая запись.
Владелец каждой квартиры единовременно с ее получением или приобретением также получает на нее технический паспорт. Первоначально он оформляется после подписания акта госприемки здания.
Законом предусмотрен порядок внесения любых законных изменений в планировку или внешний облик квартиры. В нем прописано, что на любое действие этого плана нужно получить разрешение местных органов власти.
По закону, собственник должен согласовать остекление балкона в БТИ, чтобы не и
После его получения владелец должен обратиться в БТИ, которое производит замеры и фиксирует произведенные изменения квартиры в техническом паспорте.
С этого момента перепланировка или остекление балкона или лоджии считается узаконенной. В том случае, если все эти действия произведены самовольно, при продаже квартиры инспектор БТИ сделает пометку следующего содержания: «Разрешение на переустройство (остекление) не предъявлено».
Это может не только отпугнуть покупателя, но и появляется вероятность того, что к собственнику жилья будут применена административная санкция в виде штрафа в соответствии с КоАП РФ ст. 7.21
Является ли остекление балкона перепланировкой?
Не является, но приравнено к ней. Остекление, как любое другое изменение жилой или общей площади, должно соответствовать определенным законом нормам: санитарным, гигиегическим, пожарным, нормам безопасности эксплуатации и другим.
Остекление балкона или лоджии должно соответствовать установленным нормам, чтобы его можно было узаконить
Следует учитывать, что при остеклении не только изменяется архитектурный вид здания, но и увеличивается нагрузка на плиты перекрытия и отделку фасада за счет веса стекла и отделочных материалов. К тому же из-за некачественно произведенных работ по остеклению существует вероятность выпадения стекла или части оформления наружной стороны балкона или лоджии.
Существуют и примеры категорического запрета на отдельные виды работ по остеклению .
Например, нельзя остеклять балкон или лоджию с одновременной обшивкой внутренней стороны вагонкой. Это нарушает нормы пожарной безопасности. Ими предусмотрен запрет на отделку этих помещений любыми горючими материалами.
Это объясняется тем, что в случае возникновения пожара будет перекрыта возможность эвакуации людей через предназначенные для этой цели балконы и лоджии.
Нельзя размещать на них и радиаторы отопления, системы «теплый пол» и другие виды обогревателей, присоединенных к общедомовым коммуникациям . Существует и много других запретов, о которых владелец квартиры узнает, когда обратится за разрешением на остекление своего балкона или лоджии.
Чем грозит незаконное остекление балкона?
Не согласованное остекление балкона может привести к штрафу и требованию вернуть исходное состояние объекта за счет собственника
В соответствии с КоАП РФ ст. 7.21 на владельца квартиры, осуществившего самовольное остекление или перепланировку будет наложен штраф в размере 2-2,5 тыс. руб.
Наряду с этим ему будет выдано предписание о демонтаже сделанных изменений . В том случае, если собственником жилья эти рекомендации будут проигнорированы (даже если штраф за остекление балкона оплачен), согласно ст. 29 Жилищного кодекса РФ к нему могут быть применены санкции, предусматривающие ответственность вплоть до расторжения договора социального найма (в том случае, если владелец не является собственником жилого помещения) или продажи квартиры.
Если остекление произведено самовольно, остается два выхода: попытаться узаконить его или же демонтировать
Порядок получения разрешения на остекление балкона или лоджии
Процедура получения разрешения на остекление или перепланировку прописана в Постановлении Правительства Москвы №73-ПП от 8.02.2005 г.
Порядок согласования
- Прежде всего нужно получить в БТИ технический паспорт на квартиру. Содержащаяся в нем информация сообщает о изначальном состоянии жилья, и впоследствии на ее основании производится разработка проекта остекления или перепланировки.
- Далее нужно получить техническое заключение от организации, которая занималась разработкой проекта здания о возможности остекления.
- После чего нужно обратиться в организацию, имеющую разрешение на проектирование (в подавляющем большинстве случаев это та же организация, которая выдала техническое заключение) по поводу разработки проекта остекления.
- Следующий этап: согласование с ДЭЗом (управляющей домом компанией).
- На соответствие санитарно-гигиеническим нормам нужно получить согласование в Роспотребнадзоре (СЭС).
- Относительно соответствия проекта остекления пожарным нормам выдаст заключение Госпожнадзор.
- Москомархитектура должна подписать согласование на соответствие проекта остекления внешнему виду здания.
- Тем жильцам, которые владеет квартирой по договору найма, нужно будет обратиться в департамент жилищной политики г. Москвы (или в другой орган, в ведомстве которого находится квартира).
- В том случае, если здание является памятником архитектуры, нужно будет согласовать проект на остекление с Москомнаследием. Эта инстанция одна из самых сложных. Здесь часто отказывают в разрешении на остекление.
- Если здание расположено вдоль правительственной трассы, то необходимо согласование с ФСО (Федеральной службой охраны).
- После того как все согласования будут получены, нужно сдать документы в Мосжилинспекцию округа. Именно она выдаст разрешение на остекление.
Что делать после того, как будет получено разрешение на остекление балкона или лоджии и произведены эти работы?
- После того как работы по остеклению в соответствии с проектом будут выполнены, нужно пригласить сотрудника Мосжилинспекции и управляющей компании (ДЭЗа), которые должны составить и подписать акт о переустройстве. В некоторых случаях возникает необходимость приглашения представителя управы района.
- Если комиссия обнаружит отступления от прежде согласованного проекта, то акт не будет подписан и нужно будет получить согласования на эти, не учтенные прежним проектом, изменения.
- Приглашается инспектор БТИ для проведения замеров и внесения изменений в технический паспорт квартиры.
Некоторые проекты квартир во многих жилых многоквартирных домах не предусматривают существование балкона на первых и даже на вторых этажах. В данных ситуациях можно соорудить собственными силами.
Очень сложно оспорить тот факт, что для возведения объекта недвижимости в первую очередь необходимо согласовать проект будущего строения и получить разрешение на данный вид работ. Так, как такой порядок действий предписан нормами действующего законодательства Российской Федерации. Следовательно, игнорирование закона приводит лишь к одному негативному последствию, а именно к невозможности получения права собственности на сооружение или здание.
Для необходимо пройти следующие этапы согласования постройки с администрацией.
Следует знать, что пристройку в виде балкона нельзя устанавливать
- Если дом расположен на центральной улице города.
- Если дом является памятником архитектуры.
- Если перепланировка ухудшает общий вид многоквартирного дома или несет за собой разрушение элементов дома.
- В случае использовании устаревшей технологии постройки и недоброкачественных материалов.
- Нельзя установить балкон, если он расширяет жилую комнату, это может повлечь разрушение несущих стен.
- Так же на установку балкона влияет нахождение подземных коммуникаций. Они должны находиться не ближе двух метров от фундамента проектируемого балкона.
Если нет никаких отрицательных моментов, можно смело приступать к согласованию проекта будущей пристройки с администрацией района.
На основании ст. 25 п. 2 Жилищного кодекса РФ - перепланировка жилого помещения представляет изменение его конфигурации, которая требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, чем и является пристройка балкона. Таким образом, согласование пристройки необходимо провести с администрацией района и соответственно, с архитектурным департаментом. Этапы согласования могут быть длительными - но результат того стоит.
Документы, необходимые для получения разрешения на пристройку балкона
В государственные инстанции подается для утверждения проект перепланировки, который предоставляется со следующим пакетом документов.
1. Свидетельство о праве собственности на жилье, где будет проходить пристройка.
2. План первого этажа дома, справка из БТИ,
3. Разрешение из ЖКХ.
4. Письменное согласие с подписями от жильцов, проживающих слева, справа, сверху.
5. Проект пристройки балкона.
6. Разрешение от коммунальных служб - теплосети, водоканала, службы газа, пожарной организации
7. Фотографии дома. Они должны быть четкими и в основном необходимо уделить внимание тому месту, где будет возводиться строение.
8. Далее разрешение на пристройку от архитектурного департамента. Там потребуются все сведения о внешнем виде балкона вплоть до облицовки и цвета окраски.
Куда подавать документы
И после собрания всех документов - почти последний шаг для разрешения - заявление в местную администрацию района. Данное заявление составляется на основе установленного образца. Образец, можно получить в соответствующем районном органе самоуправления, куда и подаются документы. В заявлении застройщика указывается информация и сведения о застройщике, земельном участке, где предполагается строительство.
А также документы, свидетельствующее о том, что земельный участок был передан застройщику для индивидуального жилищного строительства, также технический паспорт земельного участка и готовый технический план, и проект будущего балкона. Если же не удается получить право собственности на земельный участок то, во-первых, можно попробовать взять его в аренду, а во-вторых, можно сделать проект пристройки балкона на сваях.
После того как администрация на основании всех вышеперечисленных документов утвердила проект пристройки балкона можно приступать к самой постройке.
Пристройка балкона и акт приемки работ
По окончании т необходимо составить акт приемки с подписями приемочной комиссии. В приемочной комиссии могут состоять собственник квартиры, сотрудник проектной компании, работники коммунальных служб, представитель администрации.
После подписания акта необходимо заказать в БТИ технический паспорт и внести изменения в свидетельство на квартиру.
Сбор и оформление документов на пристройку балкона занимает довольно длительное время. Если вы не можете сами заниматься , можно поручить это специальной юридической службе, которую можно найти в любом городе. Или же заниматься юридическим оформлением готовой пристройки через суд. Но при условии наличия всех вышеперечисленных документов. В противном случае вас могут ожидать длительные судебные разбирательства.
Желание увеличить жилую площадь квартиры за счёт балкона или лоджии нередко возникает у многих владельцев недвижимости. Причиной тому зачастую становится небольшая площадь квартиры, её неудачная планировка либо подрастающие дети, которые нуждаются в личном пространстве. Но превращение выносной фасадной конструкции в полноценную комнату нередко связано с серьёзными переделками, которые в ряде случаев необходимо оформлять юридически.
Если незначительные изменения, такие как остекление лоджии или балкона с выносом, допустимо производить без оформления разрешительных документов, то значительное расширение фасадной конструкции или демонтаж несущей стены практически наверняка создаст проблемы хозяевам квартиры – ответственность за такие действия может оказаться достаточно строгой. Поэтому серьёзную реконструкцию необходимо узаконить до начала строительных работ.
Рассмотрим, какие работы можно проводить на балконе без юридического оформления, какие лучше предварительно узаконить и какие шаги для этого нужно предпринять.
Изменения балкона, которые не нужно узаконивать
Реконструкция балкона в уже существующих рамках, как правило, не влечёт за собой юридических последствий. Чтобы установить остекление балкона или лоджии, утеплить фасадную конструкцию, заменить балконный блок, не потребуется никаких согласований.
Без предварительного оформления вы можете расширить балкон не более чем на 30 сантиметров либо сделать вынос такого же размера. Узаконить такую переделку постфактум не доставит проблем.
На первый взгляд может показаться, что дополнительных 30 см – это слишком малое приращение площади для обустройства комнаты. Тем не менее зачастую этого бывает вполне достаточно для того, чтобы уместить в новом помещении всю необходимую мебель. Поэтому, прежде чем планировать грандиозную реконструкцию балкона или лоджии, проведите расчёты и убедитесь в необходимости такого шага, ведь расширение фасадной конструкции на величину, превышающую 30 см, считается перепланировкой и требует документального оформления.
Порядок оформления реконструкции балкона или лоджии
Все работы по перепланировке фасадной конструкции, её расширению или присоединению к комнате должны выполняться только после получения разрешительных документов. Их оформление займёт некоторое время, однако, если этого не сделать, то игнорирование юридических норм повлечёт за собой ряд проблем. Как минимум, вы не сможете продать, обменять или оформить наследство на квартиру с реконструированным балконом, а в худшем случае вам могут назначить штрафные санкции, обязать вернуть конструкцию в изначальное состояние либо демонтировать остекление балкона, чрезмерно нагружающее плиту основания. Узаконить такую реконструкцию постфактум сложнее, чем до начала строительных работ. Поэтому об оформлении документов имеет смысл позаботиться заранее.
Приведём примерный порядок действий, необходимых для легализации реконструкции.
- Получение разрешения на изготовление проектной документации. Для этого нужно обратиться в отдел архитектуры по месту нахождения квартиры и написать соответствующее заявление. На рассмотрение вопроса официально отводится один месяц, однако практика показывает, что иногда принятие решения занимает больше времени.
- Заказ изготовления документации на реконструкцию балкона в проектной организации.
- Согласование проекта с газовой, пожарной и санитарно-эпидемиологической службой, а также с органами градостроительства и архитектуры. Тем, кто решит достраивать балкон с фундаментом на первом этаже многоэтажного дома, необходимо будет также согласовать в кадастровых органах отведение земельного участка под данную постройку.
- Получение ордера на выполнение строительных работ в местном управлении архитектуры.
