Домой Виды займов Содержание общего имущества для нежилых помещений. Как уо своевременно получать оплату от собственника нежилого помещения за жилищно коммунальные услуги

Виды займов

Содержание общего имущества для нежилых помещений. Как уо своевременно получать оплату от собственника нежилого помещения за жилищно коммунальные услуги

В настоящее время термин "нежилое помещение" используется достаточно часто. Между тем, его четкого определения в отечественном законодательстве нет.

Пробел в нормах приводит к возникновению множества сложностей как у обычных граждан, так и у предпринимателей, желающих квартиру в многоквартирном доме перевести в нежилое помещение . Ввиду отсутствия четкого определения, на практике нередко совершаются незаконные сделки с недвижимостью.

Что собой представляет ? Давайте разбираться.

Общие сведения

Нежилое помещение в необходимо отличать от Ключевым признаком является наличие у не жилого помещения законного владельца. Такие объекты, как правило, относят к Они образуются посредством перевода обычной квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение.

Собственники таких объектов приравниваются к владельцам квартир. Соответственно, они обладают такими же правами и выполняют аналогичные обязанности, что и соседи. В первую очередь, это касается затрат на бытовое обслуживание. Владелец нежилого помещения в многоквартирном доме должен платить столько же, сколько прочие собственники квартир. При этом в оплату включаются даже те услуги, которыми субъект фактически не пользуется (например, лифт, консьержка).

Требования к нежилому помещению в многоквартирном доме

На законодательном уровне установлен ряд правил, которым должны следовать владельцы таких объектов. Эти требования призваны обеспечить защиту интересов других собственников квартир в многоквартирном жилом доме с нежилыми помещениями .

В таких помещениях запрещается вести деятельность, влекущую загрязнение окружающей среды, создание неблагоприятной санитарно-эпидемиологической ситуации. Проще говоря, в нежилом помещении в многоквартирном дом е нельзя обустроить или лечебное учреждение для больных инфекционными заболеваниями.

Объект должен соответствовать противопожарным, санитарным и градостроительным нормам. В помещении должен быть отдельный вход. Располагаться объект должен на первом этаже либо над другими помещениями нежилого типа.

Если помещение оборудовано под кафе или другое заведение общепита, закрываться оно должно не позже 23.00.

Нормативная база

Юридический статус нежилых помещений в многоквартирных домах регламентируется различными правовыми документами. Основным из них является Конституция, в которой закреплено право на частную собственность.

Вопросы, связанные с эксплуатацией общего имущества в МКД, регулируются в ГК. В 290-й статье, в частности, говорится, что собственники помещений в многоквартирных домах обладают на праве долевой собственности общими помещениями, несущими конструкциями, электрическим, механическим, санитарно-техническим и иным оборудованием внутри и за пределами своей квартиры, обслуживающим более одного помещения. Законные владельцы не могут отчуждать свою долю в праве на такие объекты без передачи права собственности на жилое помещение.

В ЖК присутствуют нормы, в соответствии с которыми осуществляется перевод в нежилое помещение. В многоквартирном доме возможна и обратная процедура.

В правительственном постановлении от 2011 г. закреплено право владельцев нежилых помещений использовать коллективные бытовые резервы сооружения.

Нормативное регулирование вопросов, касающихся рассматриваемых объектов, осуществляется также в соответствии с актами муниципальных и региональных органов управления.

Размеры помещений

Площадь всего дома включает в себя площади всех квартир и общей территории. В состав последней входят лифты, лестничные площадки, подвалы, чердаки и пр. Их параметры отражены в техническом паспорте, который хранится в управляющей компании или в ТСЖ. Расчет площади имеет значение при определении суммы оплаты за коммунальные услуги, в частности, отопления.

Размер нежилых помещений формируется из площадей всех внутренних секций. В расчет не принимаются балконы и лоджии. При определении их площадей используют понижающие коэффициенты.

Условия перевода жилого объекта в нежилое помещение

Некоторые собственники не используют свои квартиры по прямому их назначению, т. е. для проживания. Вместо этого они решают перевести объекты в нежилые для получения стабильного дохода.

Законодательство устанавливает ряд условий для такого перевода.

В первую очередь, в помещении необходимо обустроить отдельный вход. Если его площадь превышает 100 м2, то должен быть второй, запасной вход.

Обязательным условием является отсутствие в помещении зарегистрированных жильцов. Перед переводом объекта из него необходимо выписаться.

На объекте не должно быть никаких обременений. Это значит, что помещение не должно быть в залоге, ипотеке, долгосрочной аренде.

Как выше говорилось, квартира должна быть на первом этаже или находиться над другими такими же нежилыми помещениями.

Запрещен перевод жилых помещений в нежилые в аварийных сооружениях или зданиях, которые должны быть снесены.

Еще один нюанс - перевести можно только всю квартиру в целом. Нельзя сделать нежилой какую-то одну комнату в ней.

В переводе может быть отказано, если сооружение относится к памятникам культурно-исторического наследия.

Особенности процедуры

Если все условия, указанные выше, соблюдены, необходимо собрать пакет документов. В его состав входят:

Поэтажный план. Он выдается в БТИ.
Правоустанавливающий документ (свидетельство) на квартиру.
Техпаспорт и план помещения.
Если будет проводиться перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме, то предоставляется и ее план. Он должен быть утвержден уполномоченным органом, реализующим контрольные функции в сфере строительства. При этом на перепланировку необходимо получить согласие жильцов дома.
Заявление. Оно подается в соответствующий госорган. В Москве, к примеру, им является Департамент имущества.

Документы, кроме заявления, можно подать в виде заверенных нотариусом копий. Решение принимается в течение 48 дней (рабочих). Отказ можно оспорить в суде.

Нюансы реализации прав и исполнения обязанностей

Как уже выше было сказано, и нежилых) в МКД идентичны. Это положение распространяется и на территорию общего пользования.

Обязанности владельцев охватывают сферу коммунальных платежей. Все собственники должны нести расходы по содержанию общей территории, в том числе прилегающей к дому. При этом начисление соответствующих сумм будет осуществляться и в случае, если владелец нежилого помещения этими территориями не пользуется.

Что касается прав, то в их число входит право голоса на общих собраниях, а также возможность участвовать в обсуждении и разрешении вопросов, связанных с ремонтом, благоустройством, выбором способа управления и пр.

Снабжение коммунальными ресурсами

Владельцам нежилых помещений в МКД предоставляется возможность выбрать наиболее подходящий для них вариант:

Заключить договора о поставке услуг напрямую с обслуживающими предприятиями.
Оформить соглашение с управляющей компанией либо ТСЖ.

Перечень услуг, которые могут поставляться пользователю, включает в себя водо-, энерго-, тепло-, газоснабжение, канализацию. При этом они предоставляются в том же объеме, что и прочим владельцам квартир.

Собственники нежилых частей здания несут ответственность за надлежащее содержание приборов учета (счетчиков). Об их повреждении, выходе из строя необходимо своевременно сообщать поставщикам соответствующих услуг.

Перевод нежилого объекта в жилое помещение

Для изменения назначения объекта необходимо:

Обратиться в проектную организацию для создания плана перепланировки.
Собрать комплект документов. В него включаются правоустанавливающий документ, протокол собрания жильцов, проект, заключение о соответствии объекта требованиям, установленным для жилых помещений, копия паспорта.

Для перевода помещения необходимо написать заявление и подать его с приложенными документами в уполномоченную инстанцию. Ответа придется ждать также 48 дней. Если в переводе будет отказано, в трехмесячный срок это решение можно оспорить.

Если ответ будет положительным, необходимо провести перепланировку и оформить новый техпаспорт. Затем следует внести изменения в реестр недвижимости, получить свидетельство собственника.

Если владельцем помещения является несовершеннолетний, все действия от его лица совершаются законными представителями. Ими могут выступать родители, опекуны, попечители, усыновители.

Право собственности на недвижимое имущество обусловливает необходимость для собственника нести бремя его содержания (ст. 210 Гражданского кодекса РФ). При этом, если субъекту права принадлежит на праве собственности объект недвижимого имущества в здании (но не все здание), у него возникает также обязанность нести расходы на содержание общего имущества (ст. 249 ГК РФ). Таким образом, у конкретного собственника существует обязанность нести расходы, связанные с содержанием объекта недвижимого имущества, в отношении которого зарегистрировано право, и обязанность нести расходы, связанные с содержанием общего имущества.

И если ситуация с несением расходов, связанных с конкретным объектом недвижимого имущества, не вызывает вопросов, то несение расходов на содержание общего имущества долевым собственником порождает огромное количество судебных разбирательств. Среди таких разбирательств особое место занимают дела по взысканию денежных средств на содержание общего имущества в нежилом здании.

Правовая природа расходов на содержание общего имущества

Гражданский кодекс РФ структурно отделил обязанность несения расходов на содержание общего имущества от триады правомочий собственников: владение, пользование и распоряжение. Данная особенность обусловливает необходимость соотнесения обязанности по содержанию общего имущества с правомочиями собственника.
Каждому собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. В силу реализации данных правомочий возникает необходимость несения расходов. Владение собственником недвижимым имуществом обусловливает необходимость несения налогового бремени (налог на имущество физических и юридических лиц). В результате пользования и распоряжения имуществом возникает выгода, что опять обусловливает несение налогового бремени (налог на доходы физических лиц и налог на прибыль организаций).
Именно владение, пользование и распоряжение влечет за собой несение расходов, связанных с имуществом. Иначе стоит признать, что расходы могут существовать вне зависимости от реализации полномочий собственника по владению, пользованию и распоряжению.
В случае с общим имуществом необходимость несения расходов связана с реализацией собственником правомочий по владению и пользованию общим имуществом. При лишении собственника возможности владения и пользования обязанность собственника по несению расходов на содержание общего имущества отсутствует. В противном случае обнаруживается дисбаланс прав и обязанностей: собственник несет обязанность по несению расходов при отсутствии возможности реализовать права собственника.
Затраты на содержание общего имущества являются необходимым элементом владения и пользования общим имуществом. Об этом свидетельствует сложившаяся правоприменительная практика: решение Арбитражного суда Свердловской области от 12 мая 2010 г. по делу N А60-57683/2009-С4 и решение Арбитражного суда Курской области от 26 марта 2013 г. по делу N А35-11478/2012 (данные дела были предметом рассмотрения в апелляционной и кассационной инстанции), Апелляционное определение Воронежского областного суда от 25 ноября 2014 г. по делу N 33-6064/2014.
Стоит отметить, что обязанность собственника по несению затрат на содержание общего имущества связывается не с фактической реализацией правомочий по владению и пользованию общим имуществом, а с возможностью их реализации. В этом случае показательно дело, рассмотренное Арбитражным судом Удмуртской области. При рассмотрении указанного дела суд первой инстанции установил, что собственник нежилого помещения в многоквартирном доме самостоятельно оплачивал энергоснабжение, водопотребление и водоотведение своего помещения. Принадлежащее собственнику помещение имело отдельный вход (решение Арбитражного суда Удмуртской области от 12 октября 2009 г. по делу N А71-9485/2009). Другими словами, собственник осуществлял пользование собственного помещения без эксплуатации общего имущества.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска управляющей компании о взыскании с собственника задолженности, поскольку в стоимость услуг по содержанию общего имущества были включены затраты на энергоснабжение, водоснабжение и водоотведение, которые собственник оплачивал самостоятельно. Высший Арбитражный Суд РФ отменил данное решение и удовлетворил исковое заявление. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 9 ноября 2010 г. N 4910/10 Суд пояснил, что несение собственником расходов на содержание собственного имущества не освобождает от обязанности по содержанию общего имущества.
Следовательно, расходы на содержание общего имущества являются элементом владения и пользования общим имуществом и не зависят от фактической реализации собственником данных правомочий в отношении общего имущества.

Установление порядка несения расходов на содержание общего имущества

Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление ВАС РФ N 64) отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
В соответствии с пунктом 5 Постановления ВАС РФ N 64 по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима может быть установлено участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества. В судебной практике возникают вопросы по поводу возможности применения данной аналогии к определению порядка несения расходов на содержание общего имущества в нежилом здании.
С одной стороны, расходы на содержание общего имущества неразрывно связаны с владением и пользованием общим имуществом, следовательно, на основании статьи 247 ГК РФ можно предположить, что принятие решения по определению порядка их несения должно осуществляться всеми собственниками. С другой стороны, ВАС РФ указывает: собственники вправе определить такой порядок большинством голосов, т.е. на основании решения собственников, принимаемого в установленном ЖК РФ порядке. Правоприменительная практика по данному вопросу разнородна.
Арбитражный суд Уральского округа в Постановлении от 30 ноября 2014 г. по делу N А71-603/2014 указал: поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, специальным законом не урегулированы, к отношениям, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, в части порядка определения количества голосов и наличия кворума применимы нормы жилищного законодательства как нормы, регулирующие сходные отношения.
В другом деле арбитражный суд пришел к выводу, что принятие решения о несении расходов, связанных с содержанием общего имущества, при отсутствии 100% явки всех собственников не соответствует статье 247 ГК РФ, следовательно, является юридически ничтожным (решение Арбитражного суда Свердловской области от 12 мая 2010 г. N А60-57683/2009). Указанное дело было предметом рассмотрения в апелляционной и кассационной инстанциях, решение было оставлено в силе.
Арбитражный суд первой инстанции в деле N А60-57683/2009 подробно исследовал возможность применения к порядку принятия решения о несении расходов норм ЖК РФ по аналогии. Суд указал: применение по аналогии к таким отношениям статей 289 и 290 ГК РФ не свидетельствует о возможности применения к ним через аналогию закона положений ЖК РФ, регулирующих отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями (п. 1 ст. 1 ЖК РФ).
Существенная ценность решения арбитражного суда Свердловской области заключается в следующем выводе: к отношениям по содержанию общего имущества в нежилом здании неприменимы положения Постановления ВАС РФ N 64, которые направлены на регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку подразумевают наличие в здании жилых помещений. Видимо, суд пришел к выводу, что пункт 5 Постановления ВАС РФ N 64 можно применять к отношениям собственников нежилых помещений, если в здании имеются жилые помещения.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 12 августа 2010 г. по делу N А60-57683/2009, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, указал: в силу специальной направленности регулирования норм жилищного законодательства (ст. 4 ЖК РФ) отсутствует возможность применения ЖК РФ по аналогии закона к отношениям в нежилых зданиях.
Судебная практика, обосновывающая возможность применения к таким отношениям положений ЖК РФ, базируется на схожести отношений (решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 декабря 2014 г. по делу N А40-174366/13). Но встречаются также судебные акты, при вынесении которых суд приходил к выводу, что к отношениям сторон по содержанию общего имущества в нежилом здании подлежат применению нормы ЖК РФ, но при этом обоснование такого применения отсутствует (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 сентября 2012 г. по делу N А40-9158/12-102-83).
По данному вопросу имеется судебная практика судов общей юрисдикции.
Можно выделить нейтральную позицию Люблинского районного суда, выраженную в Апелляционном определении от 4 декабря 2014 г. по делу N 11-188/14. Суд оставил в силе решение мирового суда об удовлетворении исковых требований управляющей компании о взыскании денежных средств по утвержденным общим собранием тарифам, притом что должник не участвовал в собрании. В данном деле вопрос применения ЖК РФ вообще не исследовался. Но суд первой инстанции пришел к выводу об обязательности решения общего собрания для всех собственников на основании Постановления ВАС РФ N 64.
Характер нейтральности в вопросе применения положений ЖК РФ имеет заочное решение Коломенского городского суда Московской области от 21 октября 2010 г. по делу N 2-1990/2010, в котором суд не стал исследовать возможность применения норм ЖК РФ. Суд удовлетворил требования управляющей компании на основании статьи 249 ГК РФ. При этом суд указал: задолженность подтверждается подписанными актами. Кроме того, должник является членом некоммерческого партнерства (управляющая компания), а согласно уставу партнерства его члены обязаны своевременно вносить членские, другие периодические и целевые взносы.
Ключевым доводом суда в подтверждение обоснованности требования управляющей компании о взыскании с собственника денежных средств (в случае неучастия собственника нежилого помещения в общем собрании) является пользование данным собственником услугами управляющей компании в силу расположения принадлежащего собственнику помещения в нежилом здании, эксплуатацию которого осуществляет управляющая компания.
Из общей массы судебных дел выделяется позиция, сформулированная в Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2011 г. по делу N А60-32029/2010. Суд указал: отношения собственников нежилых помещений с управляющей организацией регулируются нормами главы 39 ГК РФ (возмездное оказание услуг) на основе заключенного такой организацией и каждым собственником помещения возмездного договора оказания услуг. А в силу пункта 1 ст. 421 ГК РФ заключение такого договора необязательно для собственника или иного законного владельца нежилых помещений, даже в связи с избранием иными совместно владеющими объектом недвижимости собственниками какой-либо управляющей компании для обеспечения содержания общего имущества. К сожалению, данная позиция сформулирована в рамках рассмотрения искового заявления об оспаривании решения общего собрания и не раскрыта полностью.
Порядок несения собственниками расходов на содержание общего имущества зависит от применения судом к отношениям статьи 247 ГК РФ или норм ЖК РФ. Если суд приходит к выводу, что отношения между собственником и управляющей компанией регламентируются статьей 247 ГК РФ, то несение собственником затрат определяется согласно нормам о неосновательном обогащении. Применение к отношениям норм ЖК РФ свидетельствует о несении расходов согласно решению общего собрания собственников.

Определение размера затрат собственника на содержание общего имущества

Согласно нормам Арбитражного процессуального кодекса РФ и Гражданского процессуального кодекса РФ мотивировочная часть решения суда должна содержать нормы права, которые были применены судом при разрешении дела. Данное обстоятельство обусловливает необходимость нормативного обоснования судом порядка определения затрат собственника на содержание общего имущества.
В случаях, когда суды приходят к выводу о применении к отношениям сторон норм ЖК РФ, расчет затрат собственника на содержание общего имущества осуществляется согласно утвержденным на собрании тарифам. Дело в том, что на основании пункта 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания обязательно для всех собственников, в том числе тех, кто не участвовал в собрании.
В судебной практике встречается подход, согласно которому решение общего собрания собственников не является обязательным для собственников, не участвовавших в собрании (Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 9 сентября 2014 г. по делу N 33-19636/2014). Следовательно, не являются обязательными для таких собственников утвержденные на таком собрании тарифы.
Суды приходят к выводу, что между управляющей компанией и конкретным собственником возникают обязательственные правоотношения. В этом случае ключевой довод суда выглядит следующим образом: обязанность несения расходов на содержание общего имущества возникает в силу закона (ст. 249 ГК РФ).
Далее суды приходят к выводу, что в связи с отсутствием между сторонами договора на эксплуатацию и обслуживание нежилого здания к спорным правоотношениям следует применять положения о неосновательном обогащении. При этом объем расходов собственника суд определяет строго согласно статье 249 ГК РФ: пропорционально доле собственника в общем имуществе.
Ограничительное толкование статьи 249 ГК РФ приводит к выводу, что на каждого собственника возложена обязанность по несению расходов на содержание общего имущества соразмерно его доле, а не в связи с наличием права собственности на отдельное помещение (Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2012 г. по делу N А35-11478/2012). Соблюдая принцип последовательности, суд по указанному делу установил размер доли собственника и определил объем расходов управляющей компании, приходящийся на долю собственника.
В случае установления судом необходимости применения к отношениям сторон норм о неосновательном обогащении на управляющую компанию возлагается обязанность по доказыванию размера понесенных затрат на содержание общего имущества. Достаточно определенно предмет доказывания в этом случае сформулирован в Апелляционном определении Воронежского областного суда от 25 ноября 2014 г. по делу N 33-6064. К предмету доказывания суд отнес обстоятельства, подтверждающие факт несения издержек, и их размер по содержанию общего имущества, а также необходимость несения таких расходов на его содержание и сохранение.
Наиболее дискуссионным является подход, согласно которому суды обосновывают обязательность решения общего собрания собственников в нежилом здании для собственника, который не принимал участия в собрании, исключительно нормами гражданского законодательства. В этом случае суды приходят к выводу о взыскании задолженности на содержание общего имущества на основании утвержденных решением собрания тарифов. Нормативным обоснованием в этом случае являются статьи 210, 249, 309 и 310 ГК РФ.
Ни одна из указанных статей даже не затрагивает вопросы общего собрания собственников. Наоборот, эти статьи имеют отношение к бремени содержания собственности, а также исполнения обязательств. Следовательно, обоснованность указанными нормами права обязательности решения для собственника как минимум некорректна.
При этом суд может даже проигнорировать довод участника судебного процесса о необязательности решения общего собрания для собственника, не принимавшего участия в собрании. Так Мосгорсуд при изучении кассационной жалобы указал: довод стороны по делу о том, что решение собрания не является обязательным для собственника, который не принимал участия в собрании, основан на неверном толковании гражданского законодательства (Определение Московского городского суда от 3 апреля 2015 г. N 4г/8-1540).
По указанному делу Мосгорсуд пришел к выводу о необходимости оплатить оказанные управляющей компанией услуги по содержанию и управлению общим имуществом при наличии подтверждения выбора управляющей компании решением собственников, а также оказания ею услуг по управлению нежилым зданием, в котором находится принадлежащее собственнику помещение.
Из содержания текста судебного акта можно сделать вывод: суд не стал исследовать объем произведенных управляющей компанией затрат, а также перечень фактически оказанных ею услуг. При этом размер задолженности был рассчитан на основе утвержденных общим собранием тарифов.
Можно сформулировать определенный алгоритм хода судебного разбирательства в делах по взысканию денежных средств на содержание общего имущества в нежилом здании. В случае признания решения общего собрания обязательным для всех собственников (в том числе не принимавших участия в собрании) взыскание задолженности будет осуществляться согласно утвержденным общим собранием тарифам. При этом управляющая компания не обязана будет доказывать размер понесенных расходов.
Если же суд придет к выводу, что решение общего собрания необязательно для собственников, не принимавших участия в собрании, то управляющая компания обязана будет доказать обоснованность понесенных расходов, а также их размер.

Что подлежит оплате

Данный вопрос вполне закономерен, поскольку управляющая компания обязана осуществлять деятельность, результатом которой является сохранение общего имущества, обеспечение коммунальными услугами, а также обеспечение работоспособности инженерных коммуникаций здания.
Понятия "содержание" и "управление" общим имуществом не раскрываются в ГК РФ. Можно сказать, что это собирательные понятия, включающие в себя конкретный перечень работ и услуг. Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод: управление включает в себя содержание. Согласно статье 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать в том числе надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Собирательный характер терминов "содержание" и "управление" приводит к необходимости установления судом конкретного перечня работ и услуг, которые были выполнены и оказаны управляющей компанией. Сам по себе выбор управляющей компании не свидетельствует о том, что данная управляющая компания осуществляла содержание и ремонт общего имущества (решение Арбитражного суда г. Москвы от 13 марта 2014 г. по делу N А40-65283/13).
Обстоятельства осуществления деятельности подлежат исследованию судом. Ориентиром при оценке обоснованности требований управляющей компании может являться смета работ и услуг, утвержденная на общем собрании собственников. Стоит иметь в виду, что отсутствие утвержденного перечня работ и услуг может являться одним из оснований отказа в удовлетворении исковых требований управляющей компании (решение Арбитражного суда Московской области от 20 февраля 2015 г. по делу N А41-61940/13).
Также стоит отметить, что согласно пункту 1.2 ст. 161 ЖК РФ состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством РФ. Такой перечень утвержден Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".
Указанное Постановление может служить ориентиром для судов при рассмотрении дел о взыскании денежных средств на содержание общего имущества как в многоквартирном доме, так и в нежилом здании.
В судебной практике сложился подход, согласно которому управляющая компания не обязана обосновывать свои расходы. Для взыскания задолженности в этом случае управляющей компании достаточно доказать фактическую деятельность по управлению общим имуществом (представить в суд заключенные с эксплуатирующими организациями договоры). Данный подход базируется на правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 9 ноября 2010 г. N 4910/10 по делу N А71-9485/2009.
ВАС РФ при рассмотрении надзорной жалобы по указанному делу пришел к выводу, что расчет стоимости услуг управляющей компании представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующее число месяцев. Учитывая характер правоотношений по содержанию общего имущества, ВАС РФ приходит к выводу: размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, значит, отсутствует обязанность управляющей компании по доказыванию размера фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, с выделением их по отношению к одному из собственников помещений.
Заставляет обратить на себя внимание ситуация с затратами, понесенными управляющей компанией на сотрудников: заработная плата, налоги по зарплате и отчисления во внебюджетные фонды. Данный вопрос актуален в случае взыскания денежных средств не по тарифам (неосновательное обогащение).
Наиболее обоснованным является подход, согласно которому в затраты на содержание общего имущества включаются расходы на выплату работникам управляющей компании заработной платы, а также соответствующие отчисления в налоговый орган и во внебюджетные фонды. Но только в случае выполнения работниками управляющей компании функций, непосредственно связанных с содержанием общего имущества.
При рассмотрении искового заявления управляющей компании о взыскании с собственника неосновательного обогащения суд, установив факт участия работников управляющей компании в управлении, содержании и эксплуатации общего имущества здания, пришел к выводу, что к расходам управляющей компании относятся и затраты, связанные с выплатой данным работникам заработной платы и иных выплат, а также суммы отчислений в Пенсионный фонд и Фонд социального страхования с заработной платы работников истца (Постановление ФАС Центрального округа от 18 декабря 2013 г. по делу N А35-11478/2012).
Данная позиция опирается на Постановление Президиума ВАС РФ от 6 октября 2009 г. N 7349/09 по делу N А60-15186/2008, в котором ВАС РФ пришел к выводу, что отчисления во внебюджетные фонды подлежат включению в затраты на содержание общего имущества.
Можно сделать вывод, что необходимость установления судом конкретного перечня работ и услуг, которые управляющая компания выполнила и оказала в рамках деятельности по содержанию общего имущества, зависит от того, признает ли суд обязательным для всех собственников решение общего собрания. Управляющая компания обязана будет обосновать конкретный перечень выполненных работ и оказанных услуг, если суд придет к выводу, что решение общего собрания необязательно для собственников, не принимавших участие в собрании.

Выводы

Правоотношения по управлению и содержанию общего имущества носят смешанный характер, основу которого составляет императивная норма: статья 249 ГК РФ. Стоит отметить, что судебной практикой при рассмотрении дел о взыскании денежных средств на содержание общего имущества в нежилом здании не сформированы единые подходы. В первую очередь в отношении вопроса обязательности решения общего собрания для собственника, который не принимал участия в собрании, а также в вопросе обоснования понесенных управляющей компанией затрат.
Возможно, ответы на поставленные вопросы судебная практика сформулирует на основе Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Согласно пункту 41 Постановления в соответствии с пунктом 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и статьи 44 - 48 ЖК РФ.
В случае широкого распространения статей 44 - 48 ЖК РФ на отношения собственников в нежилом здании будет предполагаться обязательность решения общего собрания для всех собственников (ст. 46 ЖК РФ). Это приведет к обязательности утвержденных тарифов для всех собственников, что обусловит взыскание задолженности собственника согласно тарифам, а не в качестве неосновательного обогащения, к отсутствию необходимости для управляющей компании обосновывать размер понесенных расходов, а также их обоснованность.
Но стоит обратить внимание на то, что указанное Постановление ВАС РФ по смыслу в вопросе применения по аналогии статей 249, 289 и 290 ГК РФ и статей 44 - 48 ЖК РФ очень близко к Постановлению ВАС РФ N 64, которое, как показывает судебная практика, не всегда подлежит применению к отношениям собственников в нежилом здании, поскольку опять акцентируется внимание на сходных отношениях.

Библиография

Нормативные правовые акты

Гражданский кодекс РФ (часть первая) // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
Жилищный кодекс РФ // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 14.
Арбитражный процессуальный кодекс РФ // Парламентская газета. 2002. N 140, 141.
Гражданский процессуальный кодекс РФ // СЗ РФ. 2002. N 46. Ст. 4532.
Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" // СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.

Судебная практика

Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Постановление Президиума ВАС РФ от 9 ноября 2010 г. N 4910/10 по делу N А71-9485/2009.
Постановление Президиума ВАС РФ от 6 октября 2009 г. N 7349/09 по делу N А60-15186/2008.
Постановление ФАС Центрального округа от 18 декабря 2013 г. по делу N А35-11478/2012.
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30 ноября 2014 г. по делу N А71-603/2014.
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 августа 2010 г. по делу N А60-57683/2009.
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2011 г. по делу N А60-32029/2010.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 сентября 2012 г. по делу N А40-9158/12-102-83.
Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2012 г. по делу N А35-11478/2012.

Адвокат Коллегии адвокатов Новокузнецкого района № 44 Кемеровской области Ольга Анатольевна Койнова вновь делится с читателями журнала историями судебной практики.

У Владимира Петровича в собственности было нежилое помещение. Он оплачивал услуги по его содержанию. Мужчина заключил договор с обслуживающей организацией. Однако письменного соглашения, которое бы подтверждало устную договорённость между собственником помещения и обслуживающей организацией, не было. На словах стороны договорились следующим образом: Владимир Петрович самостоятельно должен был содержать помещение, не оплачивая эту графу расходов в ежемесячной квитанции. Он заменил трубы, сделал косметический ремонт в помещении. Во время реструктуризации дом был передан новой управляющей компании. Она прислала Владимиру Петровичу новый договор на обслуживание нежилого помещения. Однако в документе не была указана сумма, которую хочет получать УК. Мужчина договор не подписал. И прислал в УК претензию, в которой выразил согласие на оплату услуг компании, но сумма оплаты, по его мнению, должна быть фиксированной и оправданной. Ответ на своё письмо и новый договор на обслуживание нежилого помещения Владимир Петрович получил спустя полгода. Мужчина попросил обосновать выставленные ему тарифы, но и эта просьба осталась неудовлетворённой. Вскоре мужчина продаёт свою собственность. Уже год владельцем нежилого помещения является другой человек. Недавно управляющая компания подала в суд иск о взыскании с Владимира Петровича задолженности за коммунальные услуги, включая вывоз мусора, по которому у собственника был заключён договор напрямую с компанией, занимающейся этим вопросом. Подобные договоры были заключены и на оказание услуг водоснабжения. За помощью мужчина обратился к адвокату.

Ольга Койнова:

- Владимир Петрович предоставил в Заводской районный суд документы, подтверждающие наличие договоров с некоторыми обслуживающими организациями. Однако в рассмотрении дела было отказано, так как иск был подан по месту нахождения нежилого помещения, а не по месту прописки ответчика. В связи с этим дело было направлено в суд Центрального района.

Надо сказать, что при подготовке к этому процессу мною была поднята судебная практика по подобным делам в РФ. Статистика показывает, что арбитражные суды в половине случаев выносят решение в пользу истца, в половине - в пользу ответчика. В некоторых случаях суд говорит о том, что собственники нежилых помещений не должны нести такие же расходы, как на содержание жилого помещения, так как Жилищный кодекс РФ распространяется на собственников жилых помещений, а значит, взыскивать плату с собственников нежилых помещений по ЖК РФ нельзя. Это означает, что собственники нежилых помещение обязаны оплачивать только коммунальные услуги, а согласно Гражданскому кодексу - обязаны нести бремя содержания своего имущества. Суды, расположенные ближе к нашему региону, распространяют действие ЖК РФ и на нежилые помещения.

Рассмотрение дела длится уже несколько месяцев. Сначала истец (управляющая компания) не являлся в суд, поэтому заседание откладывали. Надо сказать, что такое в моей практике встречается впервые. Для того чтобы доказать свои затраты на содержание этого нежилого помещения, управляющая компания должна предоставить соответствующие документы. Это тоже занимает определённое время. Поэтому дело будет рассматриваться уже в следующем году. Но практика рассмотрения подобных дел в нашем городе всё–таки показывает, что чаще всего суд выносит решение в пользу УК. Время покажет…

Для справки: Жилищный кодекс не делает различия в правовом статусе жилого и нежилого помещения, возлагая равные обязанности и наделяя равными правами собственников как одного, так и другого. Если нежилое помещение является пристроенным или встроенным, главное - оно признается составной частью жилого здания в соответствии с техническим паспортом дома, а значит, в силу п. 1 РФ собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны наравне нести бремя расходов на содержание общего имущества. Это бремя должно быть соразмерно долям в праве общей собственности на общее имущество.
Согласно пп. 3 п. 1 РФ ТСЖ должно устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество. Других оснований для дифференциации участия в содержании общего имущества ЖК РФ не предусматривает.

Имя героя истории было изменено.

Свернуть

Ответы юристов (5)

Юрист, г. Екатеринбург

Общаться в чате

Здравствуйте! Если подвал в Вашей собственности, то он считается как нежилое помещение и за его содержание надо так же платить. Если Вам не выставляли документы в течение 3,5 лет, то необходимо собрать доказательную базу, так как в случае неуплаты УК обязательно подаст в суд.

Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

спасибо за ответ! скажите пожалуйста, что входит в доказательную базу? весь ремонт, засоры, замена стояка, и т.д платили наличными без квитанций, вывоз мусора с другой организацией и какой шанс не платить за 3 года, сумма для нас

не посильна.. с жкх нет договора и счета вообще никогда не выставлялись...за воду, свет и тепло платим другим организациям.

Каждый месяц оплачивая квитанции, мало кто из жильцов задается вопросом, что на самом деле значит понятие «содержание и текущий ремонт многоквартирного дома».

Работы должны выполнятся регулярно в течение всего эксплуатационного периода. Каждый жилец имеет полное право обладать информацией о том, за что он ежемесячно вносит плату, и требовать должного выполнения работ.

Технический надзор за текущим состоянием имущества многоквартирного дома

Осмотр общего имущества. Выполняется собственниками помещений и ответственными лицами с целью своевременного обнаружения несоответствий состояния этого имущества.

Обеспечение полной подготовки общедомовых электросетей и электрооборудования.

Поддержание общих помещений в соответствии с нормами определенных показателей температуры и влажности в них.

Уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений и мест общего пользования.

Организация мест сбора и накопления вышедших из строя содержащих ртуть ламп, их дальнейшей передачи в спецорганизации.

Принятие мер пожарной безопасности.

Капитальный и текущий ремонт, сезонная подготовка к эксплуатации и содержанию общего имущества.

Проведение мероприятий, касающихся повышения энергоэффективности и энергосбережения.

Устранение возникающих аварийный ситуаций,поломок и восстановление жизнеобеспечения

Отдельное приложение № 4, относящееся к постановлению Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г. « » гласит, что список работ по содержанию дома должен включать в себя работы по проведению техосмотров и выполнению обхода помещений и элементов домов:

Устранение незначительных поломок систем водопровода и канализации (замена прокладок кранов, ликвидация засоров, крепление сан технических устройств, очистка от отложений известкового налета и др.)

Устранение несущественных неполадок в системах горячего водоснабжения и отопления (регулировка кранов, набивка сальников, устранение протеков в трубопроводе и приборах; разборка, осмотр и прочистка воздухосборных грязевиков и др.).

Устранение мелких поломок электротехнических устройств (ремонт и смена розеток и выключателей, замена выведенных из строя электрических лампочек и др.).

Проверка годности вытяжек систем канализации, наличия рабочей тяги в дымовентканалах.

Малый ремонт очагов и печей.

Промазка элементов металлической кровли.

Проверка годности заземления электрических кабелей.

Осмотр средств для тушения огня и противопожарной системы.

Укрепление колен и воронок, труб водостока.

Расконсервирование и ремонт систем для полива.

Ремонт оборудования, расположенного на спортивных и детских площадках.

Подготовка всех технических устройств и оборудования в доме к сезонной эксплуатации

Подготовительные работы в помещениях, связанные с их эксплуатацией в осенний и зимний периоды:

Утепление проемов окон и балконов, входных дверей, перекрытий чердачных помещений, систем трубопроводов, бойлерных систем.

Проверка работоспособности окон и жалюзи.

Ремонт и регулирование отопительных систем.

Утепление и прочистка дымовентканалов.

Замена дверных и оконных стекол.

Консервация системы полива.

Проверка функционирования продухов в цокольной части дома.

Ремонт и утепление колонок и кранов наружного размещения.

Поставка дверных доводчиков.

Утепление и ремонт дверей.

Уборка и вывоз различного мусора с территории дома

Уборка, мойка или поливка тротуаров, дорожек и газонов.

Стрижка газонов, подметание листвы, облагораживание клумб, детских и спортивных площадок.

Уборка и подметание снега.

Посыпание противогололедными реагентами.

Формирование снежных валов с необходимыми промежутками между ними.

Очистка козырьков и крыш, удаление снега, сосулек и наледи с балконов, лоджий и карнизов.

Сбор и вывоз отходов.

Ремонт общего имущества многоквартирного дома

Приблизительный перечень работ по текущему ремонту описан в приложении №7 постановления Госстроя Российской Федерации № 170 от 27.09.2003 г. «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилфонда ».

Объекты, подлежащие текущему ремонту:

Фундамент дома. Это работы по исправлению незначительных деформаций, восстановлению и усилению фундаментных участков, где имеются повреждения.

Стены и фасад здания. Сюда входит герметизация стыков, заделывание и восстановление элементов архитектуры, ремонт и покраска фасадных частей.

Перекрытия. Работы по ремонту представляют собой частичную замену некоторых фрагментов, заделка образовавшихся швов и трещин, их покраска и скрепление.

Кровля. Усиление элементов стропильных деревянных систем, устранение неполадок кровельных конструкций, замена труб водостока, ремонт гидроизоляции, вентиляции и утепление.

Окна и двери. Работы по реконструкции и смене отдельных приборных частей и заполнений.

Межквартирные перегородки. Включает в себя замену, заделку и усиление отдельных частей.

Балконы с лестницами, козырьки у входов в подвальные помещения, подъезды. Работы по замене и восстановлению отдельных фрагментов.

Пол. Проводятся общие работы с целью восстановления фрагментов.

Отделка внутри. Главным образом восстановление отделки поверхностей полов, потолка, стен отдельными элементами в подъезде и техпомещениях, а также в общих вспомогательных помещениях.

Отопление. Состоит из замены и восстановления работы отопительных систем, в том числе домовых котельных.

Водопровод и канализация, горячее водоснабжение. Замена и ремонт канализационных и водопроводных систем дома, в том числе систем, обеспечивающих горячее водоснабжение и насосы.

Системы электрообеспечения и электротехнических устройств. Замена, установка и восстановление работоспособности электрообеспечения дома, кроме устройств и приборов внутриквартирного пользования и электроплит.

Система вентилирования. Восстановление функциональности вентиляционных сетей дома, включая вентиляторы и относящиеся к ним электроприводы.

Мусоропроводы. Восстановление функционирования устройств для вентиляции и промывки, клапанных крышек и устройств.

Технические устройства специальной общедомовой направленности (системы пожаротушения, общедомовые приборы учета, лифты, насосные установки для снабжения питьевой водой и т.д.). Замена и восстановление элементов специальных устройств. Выполняются по договору подряда с собственником либо с организацией, обслуживающей жилой фонд.

Внешнее благоустройство. Это работы, которые носят ремонтный и восстанавливающий характер. К ним относится устранение поврежденных фрагментов тротуаров, дорожек, проезжих дорог, отмосток ограждений, навесов для мусоросборных контейнеров. Включает ремонт различного инвентаря, относящегося к хозяйственным и спортивным площадкам, местам для отдыха.

Если исполнителем услуг указанные работы, включаемые в содержание и ремонт, по дому не производятся, то каждый потребитель имеет право составить жалобу в государственную жилищную инспекцию.

Включение ОДН в содержание и текущий ремонт жилья

С 1 января 2017 года расходы на оплату коммунальных услуг на общедомовые нужды (ОДН) переносятся из разряда коммунальных услуг в жилищные.

Согласно изменениям, внесенным в Жилищный кодекс РФ, с 1 января 2017 года плата за содержание и текущий ремонт жилого помещения будет включать в себя оплату:

горячей воды,

холодной воды,

отведения сточных вод,

электроэнергии, потребляемой при содержании общего имущества многоквартирного дома.

Плата за объем коммунальных ресурсов будет ограничена нормативом коммунальных услуг на ОДН, который установлен для каждой категории жилых домов.

Можно ли запросить дополнительные услуги?

Если у собственников есть дополнительные пожелания по осуществлению работ по текущему содержанию и ремонту общего имущества, например, озеленение подъездов и дальнейший уход за растениями или установка видеонаблюдения, жилищная компания вправе отказать собственникам в этой просьбе. Действия, которые не входят в список работ по ремонту и содержанию жилья, обслуживающая организация не обязана выполнять. Однако жильцы могут провести собрание, где предложат представителям управляющей компании взять на себя обязательство за определенные действия и выполнять их в штатном режиме, что потребует отдельной платы.

Если большинство жильцов поддержит данную идею, то они могут предложить управляющей организации оформить дополнительное соглашение, указав специальные условия сотрудничества и сумму оплаты. Если у собственников с момента заселения дома появились дополнительные пожелания, которые они обсудили на общем собрании при выборе способа управления домом , в договоре между собственниками и жилищной компанией эти условия могут быть утверждены изначально.

Тариф на содержание и ремонт

Размер платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и утверждается на срок не менее чем 1 год.

При подготовке предложений по списку работ и услуг для конкретного многоквартирного дома жилищная организация должна рассчитать сметную стоимость работ, которая позволит определить величину платы за ремонт и содержание жилого помещения для этого дома. Это подтверждается пунктом 35 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491. В связи с принятием этого постановления также было выпущено письмо Минрегионразвития РФ от 12 октября 2006 года, с которым вы можете ознакомиться .

С 2017 года сумма на содержание и ремонт в квитанции рассчитывается:

Тариф - тариф на содержание и ремонт жилья, утвержденный местной администрацией;

Sкв - площадь квартиры;

N - нормативное потребление ресурса, установленное местным органом власти;

Sмоп - площадь мест общего пользования;

Sобщ - общая площадь жилых и нежилых помещений;

(N*Sмоп* Sкв/Sобщ) - ОДН.

Рассмотрим на примере

Квартира общей площадью 51 кв.м. находится на втором этаже девятиэтажного жилого дома со всеми удобствами с лифтом и мусоропроводом в Московской области. Тариф на содержание и ремонт жилья 23,60 руб. Установлены нормативы для общедомовых нужд на:

горячую воду 0,0124 куб.м.;

холодную воду 0,0220 куб.м.;

электричество 1,54 кВт/ч.

Площадь мест общего пользования 6000 м.кв. Общая площадь дома 18000 м.кв.

Получим:

Расчет услуг за содержание и ремонт в квитанциях, как правило, ведется с помощью программного обеспечения , которое учитывает все действующие нормативные акты отрасли ЖКХ.

Можно ли не платить за содержание и ремонт

Согласно статье 158 ЖК РФ собственники помещений обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Есть возможность отказаться от некоторых услуг. В этом случае отказ необходимо согласовывать с представителями УК или ТСЖ, что делается путем принятия решения на общедомовом собрании. Проще всего отказаться от услуг, связанных с отдельным подъездом. Например, уборка лестничной площадки может выполняться своими силами, если жильцы подъезда с этим согласятся и перестанут оплачивать данные услуги. Принять участие в коллективном голосовании по данному вопросу жильцы могут с помощью личных кабинетов Сайта ЖКХ (