Бизнес, связанный с недвижимостью, всегда считался доходным, поэтому многие хотят открыть риэлторское агентство. Но открытие успешной собственной фирмы по работе с недвижимостью возможно только для агента со связями и опытом. Операции с недвижимыми объектами подразумевают не только владение информацией и правильное оформление документов, но и знание юридических нюансов и особенностей психологии покупателей, контроль взаиморасчетов и прочее.
Если есть и опыт, и необходимые знания, то можно начинать процесс открытия риэлторского агентства, пройдя поочередно все необходимые этапы. Но перед этим необходимо продумать стратегию ведения бизнеса и направление деятельности.
В сфере недвижимости существует несколько направлений. Например, существует первичный и вторичный рынок недвижимости, также объекты бывают коммерческие и некоммерческие (жилые). Также существует сегмент элитной недвижимости. Специализация риэлторов на каком-либо одном направлении повышает эффективность их работы, но держать несколько узконаправленных специалистов может позволить себе не каждая риэлторская фирма. Именно потому в большинстве агентств по недвижимости один риэлтор занимается всеми видами операций с недвижимостью.
Регистрация фирмы
Необходимо открыть ИП или юридическое лицо, получить свидетельство о регистрации, а также стать на учет в налоговой инспекции и разработать устав фирмы с описанием деятельности агентства. Все это можно делать самостоятельно или же за неимением времени поручить специализированной фирме, которая за определенную плату проведет все вышеперечисленные операции.
Персонал
Количество риэлторов может быть разным, но тут действует ‘лучше меньше, да лучше’. Один агент с собственной клиентской базой будет намного более полезным, чем несколько сотрудников без опыта. Кроме риэлторов также понадобятся: офис-менеджер, бухгалтер, водитель с авто и возможно юрист.
Помещение
Аренда помещения в 50-100 кв. метров в центре города будет намного дороже, чем офис в жилом или промышленном районе, но для агентства недвижимости хорошее месторасположение офиса является одним из главных ключей к успеху. Редкий клиент будет ехать на окраину города для подачи заявки на куплю или продажу недвижимости, если в центре города почти на каждой улице есть агентства недвижимости.
Многие клиенты, впервые попав в агентство, оценивают его по внешнему виду. Если в офисе отваливаются обои, а мебель буквально разваливается, то доверия к такой фирме не возникнет. Офис должен быть оформлен солидно и комфортно. Лучше выбирать спокойные тона и строгие линии, а также стоит потратиться на удобную мягкую мебель.
Реклама
Правильная рекламная кампания принесет новой фирме стабильный приток клиентов, поэтому на эту статью расходов денег не стоит жалеть.Начинать необходимо с вывески. Если заказывать ее в из качественных материалов, то цена ее составит от 1000 у.е.
Также необходимо подать рекламу в газеты и электронные СМИ (затраты могут составить около 500 у.е. на каждое крупное издание). Можно воспользоваться услугами бесплатных газет по недвижимости, которые просматривает достаточно большое количество людей.
Сейчас считается обязательным иметь свой сайт, ведь многие ищут информацию об услугах в интернете. Создание сайта обойдется от 1000 у.е., а его обслуживание и раскрутка от 300 у.е./месяц.
Другие расходы
Необходимо сразу же внести статью о других доходах, в которые могут войти
- покупка мебели
- приобретение компьютеров и сервера, а также программных продуктов
- покупка и кассового аппарата
- покупка разнообразной оргтехники (принтера, факса, копира, сканера, видеокамеры и фотоаппарата)
- приобретение мини-АТС и установка городского телефона
- оплата интернета
- прочие расходы
Полезные связи
В сфере недвижимости полезные связи нужны как ни в каком другом деле. Друзья в нужных сферах - это половина успеха, поэтому проще начат свою деятельность будет фирме под руководством опытного человека со связями, которые не только облегчат работу, но позволят удержаться на плаву в первое трудное время.
Особенно полезными считаются связи с банками и кредитными учреждениями. Сотрудничество в этом случае выглядит так: риэлторы убеждают покупателей в выгодности именно конкретного банка, то есть, что кредиты нужно брать именно здесь, за что получают определенный процент.Как ни странно это звучит, но приобрести друзей надо и среди конкурентов. Например, если покупатель хочет такую квартиру, которой нет у вас, но есть у конкурентов, можно стать партнерами и поделить полученную в результате сделки прибыль пополам.
Итоги
Для того, чтобы прикинуть размер необходимых вложений и окупаемость проекта, необходимо провести несложные расчеты. Например, для открытия риэлторского агентства с десятью сотрудниками и офисом среднего уровня оснащенности необходимы первоначальные расходы в размере 30000 у.е. при этом ежемесячные расходы составят около 9500 у.е..За год будет потрачено около 115000 у.е.
Для того, чтобы окупить эти затраты необходимо иметь годовую прибыль не менее, чем указанная сумма. Такие цифры впечатляют, и при желании можно обойтись и меньшими затратами, но скорейшего достижения успеха необходимо следовать правилу: чем больше размер вложений, тем реальнее и быстрее окупаемость проекта.
У многих возникает вопрос, сколько сделок необходимо проводить в месяц, чтобы окупить затраты. Считается, что для агентства среднего уровня минимум составляет 10-12 разнообразных сделок за месяц. Количество сделок напрямую зависит и от количества сотрудников. Так, если в агентстве работает 4 риэлтора, то для них необходимо совершать 2-4 сделки в месяц, а для 10 работающих в фирме агентов по недвижимости нормой считается 1-2 сделки в месяц.Рентабельность данного вида бизнеса и срок его окупаемости зависят от многих факторов, но при этом существует закономерность - чем меньше фирма, тем быстрее она окупится
Риэлторский бизнес – дело с перспективой и быстрой окупаемостью: какое нужно оборудование, персонал + 4 канала привлечения и удержания клиентов.
Капитальные вложения в открытие бизнеса: 200 000 рублей.
Сроки окупаемости агентства: 3-6 месяцев.
Как открыть риэлторскую контору и сколько необходимо вложить средств?
Этот вопрос беспокоит немало предпринимателей, ведь , всегда считался прибыльным капиталовложением.
Особенно часто попытать свои силы на бизнес-поприще стремятся те, кто «отработал в поле» и знает нишу изнутри.
Так что многие риэлторы, после накопления соответствующего опыта в этой сфере деятельности, изъявляют желание открыть свое дело.
Опыт работы – это хорошо.
Однако бизнес предполагает наличие более серьезной подготовки: регистрация ИП или ООО, выбор помещения для конторы, создание финансовых расчетов.
Все подробности разберем в данной статье.
Какой перечень документов следует подготовить для открытия риэлторского бизнеса?
Исходя из закона «О лицензировании отдельных видов деятельности», риэлторский бизнес лицензированию не подлежит.
Но это не означает, что недавно открытые агентства не должны соответствовать государственным нормам.
На данный момент существует множество разных форм деятельности: ИП, ОАО, ООО, ЧП, ЗАО.
Но для открытия риэлторского агентства нас интересует конкретно «общество с ограниченной ответственностью».
Для открытия риэлторского агентства следует подготовить следующий набор документов:
«Крупный успех составляется из множества предусмотренных и обдуманных мелочей.»
Василий Осипович Ключевский
- подписанную и заверенную форму 11001 о государственной регистрации, которая подтверждает факт ;
- указанный код ОКВЭД, соответствующий данному направлению деятельности;
- документы с информацией об основателе ООО и начальном капиталовложении в данное риэлторское агентство;
- постановление о создании данного ООО с утвержденным протоколом собрания (в случае, когда учредителей несколько);
- квитанция либо чек, подтверждающие оплату пошлины за регистрацию ООО.
Риэлторский бизнес при открытии следует зарегистрировать как единого налогоплательщика, либо НДС.
Впоследствии в течение 5 рабочих дней вам будут выданы справки и свидетельства регистрации конторы от налоговой службы.
Также потребуется обратиться в банк для открытия банковского счета на бизнес и сообщить его реквизиты налоговым службам.
Клиентская база в риэлторском бизнесе
Доход риэлторского агентства напрямую зависит от охвата клиентской базы.
Поэтому работа с клиентами должна осуществляется максимально прозрачно и проходить в доверительной атмосфере.
Можно выделить несколько основных методов привлечения и удержания людей в риэлторском бизнесе:
А теперь рассмотрим подробнее каждый этих аспектов.
Интернет для продвижения агентства
Интернет на сегодняшний день является огромным ресурсом не только для развития, общения, но также продаж и покупок.
Именно виртуальная паутина будет идеальным пространством для эффективного рекламного продвижения риэлторского бизнеса.
Создание собственного сайта стоит доверить специалистам, так как он станет вашей визитной карточкой и должен производить респектабельное впечатление.
В целом, работа агентств, которые специализируются на продвижении и создании сайтов для бизнеса обойдется от 5 000 до 12 000 рублей.
Конечно, эта сумма приблизительна и может изменяться в зависимости от пожеланий клиента.
Забота о клиентах конторы
Сотрудники агентства должны безупречно выполнять свою работу и дать возможность клиенту прочувствовать всю важность и заинтересованность в решении вопроса.
Сюда также входит умение четко, грамотно и ненавязчиво подчеркнуть достоинства агентства.
Обратная связь
У клиента может возникнуть вопрос, который не входит в компетенцию обслуживающего сотрудника.
Поэтому следует предоставлять возможность переговоров даже с Генеральным директором, если того потребует ситуация.
Следует помнить, что каждый заказчик очень значим для агентства, и доказывать это клиентам нужно не только словом, но и делом.
Извещение об оплате
Клиент в силу неких жизненных проблем может забыть о своем долге перед риэлторской фирмой.
В этом случае агентство ненавязчиво напоминает о сроках и размерах необходимой суммы для погашения задолженности.
Вежливое отношение и обходительность должны оставаться вашей «фишкой» даже в таких обстоятельствах.
Если вопрос спорный, то сотрудник обязан уведомить руководство.
Например, если в договор вносятся какие-либо коррективы относительно предыдущих обязательств платильщика или возникли финансовые трудности.
Выбираем помещение для открытия риэлторской конторы
Для открытия риэлторского агентства выбирайте помещение в центре города, площадь которого составит 50-110 кв.м.
Это будет стоить намного больше, чем, к примеру, офис где-либо на окраине.
Но следует помнить, что местоположение фирмы может сыграть решающую роль в .
Мало кто поедет через весь город на нескольких маршрутках, стоя в пробках, для подачи заявления на продажу или покупку недвижимости.
Проще всего будет обратиться в другую риэлторскую контору, которая расположена в центре.
Тем более их там внушительное количество.
Зачастую подавляющее большинство клиентов, попавших впервые в риэлторский офис, рассматривают обстановку вокруг себя.
Как выглядит персонал, в каком состоянии помещение или мебель.
Если обои отклеиваются, а стулья выглядит ужасно и на них страшно садиться, скорее всего, этот посетитель не захочет оформить сделку именно здесь.
Это стоит учитывать и также не жалеть средств на оформление внутреннего интерьера помещения.
Какое оборудование нужно для открытия риэлтерского агентства?
Каждый офисный работник, приходя на свое рабочее место в конторе, должен иметь собственный стол, стул и необходимую оргтехнику, а так же стационарный телефон, который обязательно указывается в рекламных листовках.
Если в штате компании более пяти человек, то потребуется два номера.
Приблизительные суммы на офисный набор для всех работников:
| Наименование | Кол-во | Стоимость (руб./ед) |
|---|---|---|
| Итого: | 30 | 170 000 руб. |
| Стулья | 5 | 800 – 1 500 |
| Столы | 5 | 600 – 3 200 |
| Стеллажи | 3 | 2 700 – 3 000 |
Ноутбуки или компьютеры | 5 | 15 000 – 20 000 |
Принтер | 2 | 3 000 |
Телефонный аппарат для одного рабочего места | 5 | 1 500 |
Канцелярия для одного человека | 5 | 2 600 |
Эти затраты, рассчитанные на фирму из пяти человек, с учетом специфики предприятия составят 120-170 000 рублей.
Необходимый персонал
Средний штат конторы содержит в себе 10-15 человек.
Конечно, на первых порах он может насчитывать и 5 работников.
Как правило, поиск новичков в только что открытое агентство осуществляется с помощью газетных объявлений.
Причина кроется в том, что устоявшиеся риэлторы переходят в другие фирмы исключительно на выгодных условиях с высокой оплатой труда.
Штат агентства может содержать:
В основном, практикуется такая схема оплаты, когда агенты конторы получают прибыль от сделки, а не работают на ставку.
Разумеется, чем крупнее бизнес, тем больше доход работника.
Процентная ставка при этом колеблется, в среднем, в пределах 3–5%.
Такой человек для конторы – на вес золота, и может иметь доход от 70 000 рублей в месяц.
Из видеоролика вы узнаете, какие есть перспективы у бизнеса в сфере недвижимости:
Во сколько обойдется открытие риэлторского бизнеса?
Быть просто хорошим риэлтором иногда бывает мало.
Человек, желающий открыть агентство, должен разбираться во всех тонкостях дела.
Ведь ему предстоит разрабатывать и просчитывать прибыль от маркетинговой стратегии, заниматься документацией и поиском помещения, проводить тренинги со штатными риелторами, риэлторского агентства с приблизительными финансовыми расчетами.
Конечно, предпринимательские навыки – дело наживное.
А вот без соответствующего образования и навыков работы риэлтором не обойтись.
Вернемся к финансовым расчетам.
Сколько же нужно вложить денег, чтобы открыть риэлторское агентство?
Регулярная выручка и сроки окупаемости открытого бизнеса
Если следовать вышеизложенным расчетам, ежемесячная выручка риэлторской конторы со штатом в 5 человек может составить от 250 000 руб.
Это условие достижимо, если надбавка за риэлторские услуги составит 3-5% от каждого договора с клиентом.
Открытое агентство начнет окупаться через 3-6 месяцев с момента основания.
Этот факт порадует каждого начинающего бизнесмена, который интересуется, как открыть риэлторское агентство .
Но следует помнить, что за каждым успешным делом стоит кропотливая и упорная работа.
Чтобы компания функционировала и приносила с каждым месяцем все больше дохода, руководителю необходимо постоянно искать инновации в бизнесе и самосовершенствоваться, а в последующем передавать свой опыт подчиненным.
Полезная статья? Не пропустите новые!
Введите e-mail и получайте новые статьи на почту
В последнее время сделано много заявлений о том, что агентства недвижимости , а риелторский бизнес находится под угрозой. Многие убеждены, что его отмирание неизбежно. Я не думаю, что эту сферу ждет скорая — но согласен с тем, что сложившаяся система функционирования агентств недвижимости нежизнеспособна в долгосрочной перспективе.
В момент формирования риелторского рынка, то есть в девяностых годах прошлого века, люди недооценили важность этого сегмента экономики. Риелторская услуга 20-30 лет назад не являлась большой ценностью, а большинство агентств недвижимости были организациями ремесленного типа. За прошедшее время риелторский бизнес начал активно развиваться, а управленцы многих компаний поняли, что при правильных стратегиях его можно сделать большим и системным.
В Российской Федерации мало рынков, которые развиваются так же быстро, как риелторские услуги. Во многом из-за этого на лакомый кусок посреднических услуг при продаже недвижимости позарились все кому не лень. Ставки возросли: в 2017 году мало быть хорошим агентством недвижимости. Для успеха нужно стать как минимум сильным агрегатором.
Наряду с перспективами риелторского направления очевидно, насколько перспективен и капиталоемок рынок банковских услуг и рынок застройщиков. Пути на эти рынки лежат через контроль или хорошее взаимодействие с риелторским бизнесом. Большое количество участников рынка, банков и крупных девелоперов начали активно внедряться в это поле и применять различные инструменты для усиления своего присутствия. Можно констатировать: риелторские агентства не готовы к конкурентной борьбе такого уровня. Сегодня риелторский бизнес серьезно проигрывает в технологиях. Приведу семь примеров этого технологического отставания.
Первый : риелторский бизнес плохо работает с CRM-системами. Это означает, что агентства не укладываются в обещанные сроки обращения с клиентами, а у агентов нет хороших методик, стандартов и регламентов поведения. Уровень проработки бизнес-процессов и проектной работы внутри многих компаний находится на начальном уровне.
Эти замечания не относятся к компаниям, идущим в ногу со временем. Это никак не зависит от численности сотрудников: я встречал много небольших компаний, которые могут дать фору солидным системам. В то же время риелторский бизнес начинает укрупняться. Мы видим эту тенденцию и по официальным данным Сбербанка и ВТБ: крупные компании занимают все большую долю рынка, в то время как маленькие агентства сдают позиции и в конечном итоге закрываются.
По нашим данным, в России порядка 130 тыс. риелторов и еще 50 тыс. человек, которые в той или иной мере к ним себя относят. Очень вероятно, что в ближайшем будущем таких людей станет меньше. Тем, кто останется в этой сфере, придется повысить производительность. Мой прогноз: через два года в стране останется менее 100 тыс. агентов по недвижимости, а через пять лет — менее 70 тыс. риелторов.
Второй : слабо проводится автоматизация. В крупных компаниях в контакт-центрах обзвоны клиентов часто проводят роботы, а обработка информации идет с помощью анализа голоса. В таких структурах развиты различного рода автоматические коммуникации с клиентами. Общение осуществляется через личный кабинет, где все прозрачно, а онлайн можно сделать практически то же самое, что и офлайн. Далеко не у всех агентств недвижимости есть такой сервис.
Третий : у большинства риелторских компаний отсутствует возможность интеграции с крупными системами. Настало время общаться с банками, госорганами, крупными девелоперами, смежными системами автоматизированно — через протоколы передач данных. По данным одного из крупных банков, менее 5% агентств недвижимости России оказались готовы обмениваться с банками автоматически пакетами данных даже при условии, что все издержки этот банк готов взять на себя. У агентств просто нет необходимой инфраструктуры — и это серьезный негативный показатель. 95% агентств недвижимости в России фундаментально не готовы к технологическим прорывам — даже за чужой счет.
Четвертый : риелторские агентства не способны привлечь и удержать лучших специалистов. Таких специалистов получают те, кто увеличивает инвестиции в развитие бизнеса — а агентства недвижимости теряют сотрудников, выбирающих другое место работы. Это связано с нестабильным доходом риелторов и непрозрачными перспективами в данной сфере.
Если сравнить обучающие порталы крупных бизнес-систем и агентств недвижимости, мы увидим серьезное технологическое отставание последних. Сейчас анализом резюме занимаются интеллектуальные системы: с учетом модели компетенций конкретной профессии они выстраивают вероятностный ряд, ранжируют подходящие кандидатуры и отправляют им сообщения на почту. У подавляющего большинства агентств недвижимости нет элементарных систем учета звонков кандидатам и системы анализа метрик эффективности контактов с потенциальными кандидатами.
Пятый : у большинства компаний отсутствуют современные мобильные версии сайтов. Обратите внимание на график использования мобильных устройств. Доля пользователей, которые заходят на сайт со смартфонов, будет только нарастать. Уже в следующем году доля мобильного трафика в недвижимости перейдет через отметку в 40%, а большинство компаний в этой сфере до сих пор его не анализирует. Буквально по пальцам можно пересчитать эффективные сайты с современными мобильными версиями, которыми можно гордиться. Если же посмотреть на мировые тенденции, то впору сконцентрировать все усилия на разработке сайтов исключительно под мобильные устройства.
Шестой : в риелторском бизнесе нет единой системы ценообразования. Только единичные компании открыто позиционируют стоимость услуг, в идеале она должна быть четко определенной и заранее известной клиентам. Вместо этого потребители договариваются о расчете в индивидуальном порядке. Для кого-то услуга риелтора будет стоить 30 тыс. руб., а для кого-то 42 тыс. руб.
Отсутствие единой прозрачной системы ценообразования — показатель слабости и фактического отсутствия понимания ценности услуги. Сильные системы очень четко осознают, за что они берут деньги, а также сколько стоит каждая услуга. Если же брать риелторский бизнес, то здесь как агент сторговался, так и заработал. Это больше похоже на базар, чем на цивилизованный рынок.
И седьмой фактор: откровенно слабое общественное объединение. Российская гильдия риелторов (РГР) за последнее время не добилась никаких существенных результатов. Структура управления нежизнеспособна, а взносы для членов гильдии очень маленькие — возможно, из-за этого у гильдии не хватает средств на по-настоящему важные шаги. Сейчас никто мнения риелторского сообщества при разработке смежных законов. Я считаю, что это показатель кризиса отрасли, причем кризиса системного и серьезного.
Что дальше? Рынок уже атакован со всех сторон. Перечислю шесть крупных сил, которые сделают риелторский бизнес местом сражения. Первая — это банки. Вторая — онлайн-агрегаторы объявлений. Третья — различные инвестиционные фонды, которые вкладываются в развитие всевозможных сервисов для продавцов, покупателей и арендаторов недвижимости. Четвертая — застройщики, которые начинают активнее выходить на посреднический рынок за счет собственных финансовых ресурсов. Пятая — доходные дома.
Особое место займет государство, которое уже сейчас через программу реновации активно зашло на рынок недвижимости Москвы. Пока это всего один регион России, но за ним могут последовать другие. Параллельно государство будет максимально упрощать все сложности при сделках с недвижимостью — и это совершенно логично. В недалеком будущем процесс купли-продажи станет происходить одним движением кнопки, а при развитии — еще проще. Все эти факторы будут давить на рынок и сокращать долю агентств текущего формата.
Конкуренты риелторских агентств — банки, сайты-агрегаторы и государство — уже проделали большой путь в своих услуг. Они в сведении себестоимости почти к нулю. Это серьезный шаг, который невозможно игнорировать. Сейчас большинство агентств недвижимости работают и инвестируют в ресурсы, которые не будут нужны уже через три — пять лет. Побеждать будут те, кто признает новую реальность рынка через пять лет и перераспределит свои бюджеты развития на новые направления.
Наконец главный для многих вопрос: зачем вообще нужны риелторы? Многие говорят, что сам институт агентств недвижимости изжил себя. Я с этим не согласен. Риелторы будут нужны, но их функционал изменится. Сократится роль труда, вырастет роль IT-систем, которые создадут сложное переплетение.
Я понимаю, что со временем и банки, и застройщики, и страховщики, и оценочные компании, и фирмы, специализирующиеся на ремонте, будут отказываться от больших офисов и избыточного числа сотрудников. Часть продажных функций где-то сконцентририруется. На мой взгляд, у риелторского бизнеса есть большой шанс стать этим единым центром при условии нужной степени IT-подготовки.
Я также убежден, что между компаниями перечисленного профиля развернется конкурентная борьба за сильный бренд. Возможно, в ближайшие три — пять лет успех определят инвестиции в маркетинг и правильное позиционирование компетенций компании.
Мы наблюдаем очень хорошую динамику рынка во втором квартале 2017 года. Улучшилась ситуация с индексом доступности жилья в России, как результат — большое число сделок и рост объемов рынка. Если даже при текущих ипотечных ставках мы видим такую динамику, то что произойдет, когда ставки 6-7%? Я уверен, что рынок недвижимости ждет рост.
Да, цены падают, и в среднем по России новостройки практически сравнялись по цене со вторичным жильем. Раньше такого не было. Но падение цен — это, возможно, лучшее, что могло случиться с рынком недвижимости. Посмотрите на отрасль автомобилей и другие сегменты, которые не могли падать в цене: эти рынки сейчас переживают сложные времена.
На мой взгляд, риелторский бизнес, вместо того чтобы активно конкурировать за место под солнцем, занял оборонительную позицию. Во-первых, предпринимаются попытки лицензировать деятельность, чтобы оградить ее от потенциальных цифровых конкурентов и осложнить вход на рынок компаниям любого типа, при этом надеясь на введение стандартов, которые, безусловно, привнесут некую системность и упорядоченность рынку, но одновременно не дадут ему развиваться быстрыми темпами — и можно будет запросто прозевать технологическую революцию в отрасли.
Яркий пример — деятельность некоторых региональных отделений, которые вывели на рынок понятие закрепленности клиента за конкретным агентством недвижимости. Благодаря этой мере никакие другие участники объединения не вправе были напрямую продавать квартиру данного клиента. Федеральная антимонопольная служба (ФАС) признала такие действия незаконными и указала на ограничение конкуренции от подобных мер. И это только один из примеров.
Тем временем бизнес во всех отраслях активно работает с чат-ботами, Big data, автоматическим распознаванием речи, технологиями дополненной реальности, автоматическим распознаванием документов, дистанционными программами обучения и умелым использованием геотаргетинга. Риелторским агентствам давно пора включаться в эту технологическую гонку.
Недвижимость – это на первый взгляд одна из самых привлекательных сфер для малого бизнеса.
Когда еще самые обычные люди совершают миллионные сделки? Только при купле-продаже квартиры или дома. Ежегодный оборот на рынке вторичного жилья в нашей стране составляет более 10 триллионов рублей. Так почему бы не попробовать отщипнуть свой кусок от этого «пирога»?
Если вы все же решили открыть свое агентство недвижимости, следует тщательно все просчитать и продумать.
Чем обусловлена популярность риэлтерских агентств?
Миф о легком хлебе риэлторов существует очень давно. Несмотря на то, что агентства недвижимости в городах исчисляются десятками, а в больших городах и сотнями, не считая частных риэлторов, каждый год открываются новые фирмы.
Основные причины популярности риэлтерского бизнеса:
- относительно невысокий порог вхождения: достаточно снять офис с телефоном;
- на начальном этапе не нужны сотрудники и можно работать в одиночку;
- высокая маржа с одной сделки (достаточно одного клиента в месяц, чтобы заработать 30-50 тыс. рублей);
- не имеет значения предыдущая профессия, опыт работы и образование — достаточно умения общаться с людьми, а необходимую для работы информацию можно изучить с помощью интернета.
Большинство новых агентств недвижимости открывают бывшие риэлторы, наработавшие опыт и клиентскую базу.
Если вы никогда не работали с недвижимостью, то именно этот путь будет для вас оптимальным. Для начала было бы неплохо устроиться в любое агентство, «побегать» хотя бы полгода и постичь азы рынка недвижимости в полевых условиях, а не через монитор компьютера.
Однако, как и в любом бизнесе, кто раньше встал, того и тапки. Фирмы с раскрученным брендом, с опытными сотрудниками и собственной клиентской базой, существующие не первый десяток лет, постепенно вытесняют новичков и мелких игроков.
Как работают агентства недвижимости?
Услуги в сфере надвижимости разнообразны, как и сами объекты недвижимости. Вы можете заниматься только жилой или только коммерческий недвижимостью, а можете и сочетать оба направления.
Кроме того, существует рынок вторичного жилья, где совершаются сделки продажи-покупки, а также рынок аренды жилья.
Полное сопровождение сделки
В зависимости от субъекта сделки, деятельность риэлтора заключается в следующем:
- При работе с продавцом: агентство осуществляет предпродажную подготовку квартиры, дает рекламы, проводит показы, оформляет документы и сопровождает сделку;
- При работе с покупателем: агентство подбирает варианты квартиры, проверяет квартиру на юридическую чистоту и полностью сопровождает сделку.
Информационные услуги
Помимо сопровождения сделок агентство может оказывать и информационные услуги для тех клиентов, которые предпочитают осуществлять куплю-продажу жилья самостоятельно.
В данном случае за небольшую плату агентство предоставляет из своей базы информацию об объектах, которые соответствуют пожеланиям клиента.
По такому же принципу можно работать и на рынке аренды недвижимости: подыскивать квартиры, брать 50% месячной арендной платы или предоставлять базу имеющихся предложений на рынке.
Международные агентства недвижимости
Существуют агентства, которые продают недвижимость за рубежом: в Испании, Чехии, Болгарии и других странах Европы, а также в США. Для того чтобы продавать зарубежную недвижимость, необходимо найти партнеров в этих странах.
Ничего сложного в этом нет – благодаря интернету вы найдете сотни сайтов зарубежных агентств недвижимости. Многие из них охотно идут на партнерские отношения, и вам остается только заключить с ними договор.
Однако делать ставку только на зарубежную недвижимость нельзя, спрос не так уж велик, так как приобретение дома или квартиры за границей могут позволить себе люди с доходами гораздо выше среднего.
Поэтому вы можете развивать данное направление параллельно основной деятельности.
Как открыть агентство недвижимости с нуля: пошаговая инструкция
Итак, вы решили работать на себя и открыть свое агентство недвижимости. В первую очередь вам необходимо определиться с организационно-правовой формой.
С чего начать оформление: регистрация, документы
Лицензирование риэлтерской деятельности в настоящее время не требуется. Для того чтобы открыть собственное агентство достаточно зарегистрировать ИП или ООО, больше никаких разрешений и лицензий не нужно.
Оформление документов займёт от недели до месяца, в зависимости от выбранной формы собственности. Можно доверить этот вопрос профессионалам, а самому заниматься более важными вопросами. Но услуги подобных компаний стоят денег, ток что вам решать: потратить собственное время или кровно заработанные.
ИП или ООО?
Для начала вы можете зарегистрировать в качестве индивидуального предпринимателя – проще и дешевле регистрация, меньше штрафы (от этого никто не застрахован).
Зарегистрироваться как ИП можно не выходя из дома через сайт налоговой инспекции.
Вам останется только оплатить госпошлину (800 рублей) и приехать через пять дней в налоговую инспекцию за свидетельством.
Индивидуальный предприниматель не обязан иметь печать, но рекомендуется ее сделать хотя бы потому, что к документам с печатью у клиентов больше доверия.
Если вы создаете агентство с партнером по бизнесу, то вопрос об ИП отпадает сам собой – вам придется регистрировать ООО. С точки зрения клиента, большинству людей все равно, какая у вас организационно-правовая форма. Важно, чтобы у вашей компании была хорошая репутация.
Работа по франшизе
Понятие франшизы пришло к нам из зарубежной практике, где франчайзинговые сети очень развиты, в том числе и в сфере недвижимости.
В России ситуация несколько отличается. На нашем рынке преобладают небольшие агентства, без брендов. Вся особенность российского риэлтерского бизнеса, особенно в небольших городах, это личные связи и знакомства или «сарафанное радио».В связи с этим раскрученный бред не имеет большой ценности. Поэтому и не так много у нас раскрученных брендов среди агентств недвижимости.
На слуху разве что компания «Миэль», которая успешно реализует франшизу уже не первый год.
Нужна ли вам франшиза, решайте сами. С одной стороны, это узнаваемый бренд и готовая модель бизнеса. С другой, этот бизнес технологически не так уж сложен, чтобы потребовалась опора в виде «старшего брата». Да и ежемесячные платежи за некую ценность, которая совсем не очевидна.
Если вы начинающий, то лучше забудьте про франшизу.
Своё риэлтерское агентство: можно ли работать самому?
Работа в одиночку
Сама профессия риэлтора не предполагает коллективный труд. Специалист по недвижимости работает с клиентом в одиночку. Потребность в коллективе сотрудников возникает по той причине, что бизнесу необходимо расширяться, иначе большинство потенциальных клиентов уйдут к другим агентствам. Один человек не в состоянии охватить все районы города даже с населением несколько сотен тысяч человек, не говоря уже о крупных городах.
Если уже встал вопрос о поиске сотрудников, то возникает вопрос: где их искать? Хорошо, когда есть возможность пригласить знакомых или бывших коллег, с которыми вместе работали в другом агентстве.
В риэлтерском бизнесе очень важно работать с людьми, которым вы доверяете.
Но рано или поздно вам все равно придется искать сотрудников по объявлению. Надо сказать, что люди неохотно идут на данную вакансию. Поиск сотрудников может продолжаться месяцами и не дать результатов. Самая главная причина – отсутствие зарплаты и стабильного дохода.
Риэлтор может проработать месяц и не заработать ничего. В этом смысле, работа в агентстве недвижимости – это скорее бизнес, чем работа.
Многие агенты, проработавшие несколько месяцев, просто бросают эту деятельность, так и не выйдя на долгожданную сделку. Как правило, в первые 2-3 месяца начинающий риэлтор не получает никакого дохода.
При этом очевидны минусы данной работы:
- рабочий день ненормированный;
- затраты на транспорт и мобильную связь;
- есть вероятность обмана со стороны клиентов;
- отсутствие гарантированного заработка при затраченных усилиях.
Выгодно ли работать в агентстве?
С точки зрения будущего риэлтора такая деятельность имеет свои преимущества. Во-первых, обеспечение материалами и информационная поддержка. Нет нужды думать о продвижении бизнеса, размещении рекламы. Об этом есть кому позаботиться. Во-вторых, есть шаткая, но опора в виде официального оклада.
Самостоятельный заработок не всегда удачен – за месяц может осуществиться всего несколько копеечных сделок и оплата соответствующая.
Но с другой стороны, в каждом случае доход придётся делить «с дядей» — а это от 10 до 50% от комиссионных с каждой операции . Плюс нужно соблюдать трудовую дисциплину, отчитываться о проделанном перед руководством, стремиться к выполнению плана и прочие особенности работы по найму. Нужно это или нет – решать только вам
Агентство без офиса. Это возможно?
Допустим, вы проработали некоторое время в агентстве и решили отправиться в «свободное плавание». У вас уже как минимум есть опыт и своя клиентская база. В этом случае первое время вы можете работать и в одиночку. Более того, нет необходимости снимать офис.
Вся работа может проводиться с домашнего телефона. А вот без автомобиля будет нелегко, ведь для эффективной работы в день желательно проводить не менее 5 встреч и показов.
Аренда и продажа недвижимости риэлтором
Ваше агентство может специализироваться на сопровождении сделок по купле-продаже жилья или на поиске квартир для аренды жилья. Вы также можете специализироваться на коммерческой недвижимости и оказывать услуги по поиску помещений для магазинов, офисов, складов и других. Однако таких объектов не так много по сравнению с жилым рынком и этот вид деятельности, скорее всего, не будет приносить постоянного дохода.
Каковы особенности рынка жилья и рынка аренды?
- Рынок аренды более обширен. Люди могут покупать квартиру раз в жизни, а снимать жилье намного чаще. В больших городах, не только в Москве и Петербурге, люди могут годами жить в съемных квартирах.
- Маржа с одной сделки на рынке жилья меньше, а количество сделок может быть больше.
- Спрос на покупку жилья может падать в различные периоды времени, а спрос на аренду остается постоянным.
- Покупка квартиры – серьезное решение, требующее соответствующих материальных возможностей. Поводом для аренды квартиры может стать любая жизненная ситуация: поступление в институт, вступление в брак, рождение ребенка, развод, переезд в другой город, желание жить отдельно от родителей и т.д.
Существуют агентства недвижимости и частные риэлторы, которые специализируются только на купле-продаже или только на аренде. Есть агентства, предоставляющие широкий спектр услуг.
Если ваша фирма будет заниматься и арендой, и куплей продажей, то клиентов у вас будет больше, будет выше прибыль, но в одиночку вы с таким объемом работы уже не справитесь.
Нелегальные сделки
Рынок недвижимости – огромное поле для деятельности всякого рода мошенников. Причём встречаются они по обе стороны: и среди риэлторов, и среди их клиентов, хотя таковых значительно меньше.
В сфере недвижимости вращаются огромные деньги и, несмотря на жесткую конкуренцию, количество риэлтерских фирм продолжает расти. К сожалению, прибыль здесь получают далеко не всегда законным путём и число пострадавших на рынке недвижимости от рук мошенников постоянно растёт.
Существует несколько предпосылок для совершения преступлений при сделке с недвижимостью.
Многие эксперты считают, что основной причиной криминала в сфере купли-продажи жилья является несовершенство нашего законодательства, а также бюрократизм и коррупция.
Это особенно касается случаев, когда человек продает или покупает квартиру самостоятельно, без привлечения профессиональных риэлторов. И, конечно же, играет свою роль правовая безграмотность и чрезмерная доверчивость клиентов.
Cуществует несколько распространенных мошеннических схем. Всем хорошо известно, что при оформлении сделки с недвижимостью требуется подготовить внушительный пакет документов. Именно на этом этапе и проводится большая часть афер с недвижимостью.
Например, «серый риэлтор» начинает работать с документами клиента, делает втайне от него несколько копий и публикует объявления о продаже жилья в печатных и электронных СМИ.
Чаще всего он указывает сильно заниженную цену квартиры, объясняя это, например, срочным отъездом за рубеж. При таком предложении покупателей долго ждать не приходится. Мошенник оформляет сразу несколько договоров, получает задаток у всех покупателей, а после того, как документы будут заверены у нотариуса, он исчезает.
Ещё один вариант использования документов мошенниками – это оформление дарственной на недвижимость вместо договора о покупке-продаже. Мошенники – очень хорошие психологи и используют вполне естественное желание каждого человека сэкономить время и деньги.
Дело в том, что по российским законам, даритель вправе через двенадцать месяцев вернуть себе подаренную квартиру.
Для этого ему будет необходимо доказать в суде, что квартира не содержалась должным образом. Не стоит строить иллюзий по поводу того, что мудрый судья разберётся во всех тонкостях вашего запутанного дела и вынесет решение в вашу пользу.
Конечно, это далеко не все схемы «чёрных маклеров». Несмотря на то, что рынок недвижимости становится в нашей стране более цивилизованным, постоянно появляются новые способы обмана продавцов и покупателей жилья.
Одного «хочу» не достаточно. Что необходимо для открытия агентства?
Первым делом снимаем офис. Если вы работает со старой базой клиентов, то в первое время можно обойтись и без офиса. Но если вы хотите привлекать новых клиентов, а также принимать на работу сотрудников, то офис необходим.
Не менее чем офис, важен сайт агентства недвижимости. Он должен не только содержать основную информацию о компании: адрес, телефоны, но и наглядно демонстрировать, чем вы занимаетесь: на нем должны быть размещены предложения о купле-продаже из вашей клиентской базы, фотографии и описания квартир.
Видео об организации офиса агентства недвижимости
Опыт работы
Несмотря на то, почти в любое агентство можно устроиться без опыта, его вам придется приобретать тяжелым ежедневным трудом, но без этого не обойтись. Можно ли избежать этой участи и просто открыть агентство, набрать сотрудников, которые будут на вас работать? Ответ однозначный: невозможно. К вам придут разные люди, в том числе и без опыта.
Своих сотрудников не только необходимо обучить азам профессии, но и регулярно отвечать на вопросы, неизбежно возникающие в процессе работы.
Кроме того, без знания всей «кухни» вы можете позволить себя обмануть недобросовестным работникам, которые могут без вашего ведома проворачивать «левые» сделки, использовать базу клиентов в своих целях или попросту украсть ее и уйти на «вольные хлеба».
Есть другой путь – стать учредителем агентства, которым будет руководить наемный директор. Но в этом случае предполагаются значительные вложения. Для тех, кто начинает бизнес с нуля этот вариант не подойдет.
Провинция или мегаполис?
Свои нюансы есть в любом месте. Меленькие города менее активны в плане аренды недвижимости, но предложения купли-продажи есть и здесь. Особенно учитывая низкую стоимость квартир на периферии для столичных граждан, всё чаще обычные «домики в деревне» приобретаются горожанами для отдыха, под дачу.
Мегаполисы всегда лакомый кусочек для риэлтора. На комиссионных от продажи одной элитной квартиры можно безбедно жить месяц-другой, но и конкуренция здесь также высока. А клиент всё более переборчив.
Здесь как никогда нужен безупречный имидж и добрая слава в определённых кругах. Иначе рискуете затеряться в толпе безликих агентств.
Составляем бизнес-план агентства недвижимости
Если вы создаете агентство недвижимости без участия партнеров и инвесторов, то бизнес-план как таковой вам не нужен. Достаточно просчитать первоначальные затраты, продумать свои действия при худшем развитии событий и вперед!
Но если вы планируете привлечь финансирование, то бизнес-план все-таки понадобится.
Сколько это стоит?
При открытии риэлтерской фирмы затраты предполагаются следующие:
Приблизительные расходы на открытие агентства недвижимости могут составить от 100 до 300 тысяч.
Рентабельность агентства недвижимости
Как быстро окупится открытое агентство? Точный ответ на этот вопрос дать сложно.
Все зависит от количества удачных сделок, от ваших сотрудников и от вас лично.
Если в месяц вы будете проводить одну сделку и зарабатывать 50 тысяч рублей, то срок окупаемости может составить от 2-х до 6 месяцев.
Выгоды и риски риэлтора
Как и любой другой бизнес, агентство недвижимости может стать основным доходом или головной болью для своего владельца в зависимости от выбранного подхода.
«Подводные камни»
Риэлтерский бизнес на 90% — это отношения между людьми. А где люди, там возможны столкновения интересов.
Из чего складывается доход риэлтора при купле-продаже квартиры? Это комиссия от проданной квартиры (3-5%). С продавца никакие деньги не берутся. Агентство прибавляет сумму своей комиссии к стоимости квартиры. Таким образом, его услуги фактически оплачивает покупатель.
Для того чтобы гарантированно получить комиссию, необходимо заключить эксклюзивный договор с продавцом. В результате интересы этого продавца представляет только данный риэлтор, и с другими агентствами продавец сотрудничать не может, согласно условиям договора.
Как часто происходит на практике? Продавец квартиры не отказывает риэлтору в сотрудничестве, но не заключает договор. Что это означает?
Когда продавец дает объявления о продаже квартиры на досках объявлений или специализированных сайтах, его тут же начинают атаковать десятки агентств недвижимости и частных риэлторов.
Продавец заинтересован как можно быстрее продать квартиру, поэтому он не против, чтобы разные фирмы продавали его квартиру. Но и договор он ни с кем не подписывает. В результате вознаграждение получит тот риэлтор, который приведет покупателя, а остальные останутся ни с чем.
Эксклюзивный договор – это то, чего нужно добиваться от клиента в первую очередь.
Еще одна распространенная проблема: покупатель и продавец, которых свел агент, заключают сделку за его спиной. Если нет договора, то и претензий риэлтор предъявить не сможет.
Стоит ли открывать агентство?
Ответа однозначного нет. При удачном стечении обстоятельств и грамотном подходе — вполне прибыльное мероприятие.
Ежедневно в России по данным статистики совершается несколько тысяч сделок с недвижимостью. Это миллионы рублей каждый день! Но сами они не придут. Здесь нужна и хватка, и контакты, и безудержное стремление к победе. В среднем риэлтор получает 50-70 тыс. рублей ежемесячно. Это прибыльно? Да! Но сколько нужно потратить, чтобы заработать? А это уже другой вопрос.
Рынок жилой и коммерческой недвижимости постоянно привлекает новых игроков, которые рассчитывают на удачные сделки и щедрые комиссионные вознаграждения. Но ждут ли здесь новичков? Не ждут, как и везде. Золотые времена риэлторов прошли.
Сейчас агентства существуют в условиях жесткой конкуренции. Да и сам рынок недвижимости нестабилен: спрос зависит от сезона, финансовой, экономической и даже политической ситуации в стране.
В этом материалемы подробно рассмотрим с вами, как можно открыть собственное агентство недвижимости. Как правило, собственным делом начинают заниматься бывшие сотрудники риэлторских агентств. Это неудивительно, ведь за годы работы у них скапливается приличная база данных, они начинают прекрасно разбираться в этом рынке, понимать его «кухню». К тому же человек со временем созревает психологически на то, чтобы работать не на кого-то, а только на себя.
В принципе, успеха в этом деле достигают только люди с опытом. Если вы располагаете достаточной суммой денег и решили вложить их в риэлторский бизнес, мы не советуем вам торопиться. Взвесьте все и тщательно обдумайте. Дело в том, что если вопрос о том, как зарегистрировать риэлторское агентство, решается простым походом к юристу и консультацией с опытным бухгалтером (способным посоветовать, какую форму собственности лучше выбрать для того, чтобы платить меньше налогов), то вот проблему с наличием клиентуры так просто не разрешить.
Поэтому лучше всего начинать дело, в котором вы что-то понимаете, разбираетесь или в крайнем случае можете организовать группу профессионалов, способных эффективно решать стоящие перед организацией задачи.
Так ли все просто?
Как открыть риэлторское агентство? Чисто юридически подобная компания регистрируется несложно. Это не требует каких-то колоссальный финансовых или временных затрат. Гораздо важнее иметь хороший офис (он обязательно должен выглядеть представительно для того, чтобы у клиентов не возникало сомнений в надежности вашей организации). В нем должны располагаться мебель, компьютеры и телефон. Но все это лишь верхушка айсберга. На самом деле, если серьезно заходить на рынок, необходимо копнуть этот вопрос глубже.
Надо серьезно задуматься над тем, как открыть риэлторское агентство. На сегодняшний день отсутствует достойный порог вхождения в данный бизнес. Это привело к тому, что таких организаций на рынке великое множество. При этом они появляются столь же быстро, как и исчезают. Такое сиюминутное мелькание создает сильнейшую конкуренцию в этой сфере. Как начать риэлторский бизнес в таких жестких условиях? Что делать? Не будем забегать вперед. Обо всем по порядку.
Естественный отбор
Конечно, в таких условиях начинающей компании крайне сложно бороться за свою долю на рынке и место под солнцем. Каждый клиент на вес золота. Люди обычно стараются обращаться за услугами в крупные агентства, надеясь на больший профессионализм, чем в скороспелых компаниях-однодневках. У вас же в первое время работы перспектива будет весьма не радужная:
- отсутствие собственного громкого имени, истории;
- колоссальная конкуренция десятков, если не сотен амбициозных фирм.
Самые лакомые клиенты, которым необходимы риэлторские услуги, – это люди, которые приобретают жилье для себя, а не с целью его выгодно перепродать. Однако именно они чаще всего и идут к настоящим «зубрам» рынка, поскольку целиком осознают свою неопытность и боятся попасть впросак, работая с новичками.
На штат тоже придется потратиться. Среди сотрудников просто необходим классный юрист. А его содержание может вылиться в хорошую сумму. В противном случае (то есть если такого специалиста у вас в компании не будет) вы можете не то чтобы не заработать на этом деле, но и серьезно «попасть», потеряв при этом свои немногочисленные деньги.
Не подумайте, что цель нашего материала - отбить у вас желание начинать это дело.
Мы просто рисуем вам один из самых неблагоприятных сценариев развития ситуации для того, чтобы вы были к нему готовы и могли своевременно на все среагировать. Если же вы давно «варитесь» в этой сфере, то прекрасно понимаете, о каких угрозах и трудностях для компании мы говорим.
Итак, теперь, если, зная обо всем этом, вы твердо и уверенно решили идти до конца, то необходимо особое внимание уделить рекламе вашей компании. Она привлечет к вам первых клиентов, и вы сможете получить первые деньги, которые, безусловно, просто необходимы молодой организации.
Как открыть риэлторский бизнес без пиара?
На этом этапе необходимо хорошее вложение финансовых средств. Не думайте, что сможете обойтись «малой кровью». Дело в том, что если вы выберете только один канал рекламирования своей деятельности на систематической основе (например, только радио), то это все равно потребует от вас немалых денег.
Однако если это вложение не «выстрелит», то вы лишитесь не только своих потенциальных клиентов (которых вы планировали привлечь), но и тех немногочисленных рекламных средств. Поэтому планируйте свою кампанию тщательно.
Выбирайте несколько каналов рекламы. Например, очень эффективно работает связка ТВ + радио. Обратите внимание на специализированные газеты или на короткие строчные объявления, бегущую строку на каналах. Есть также бесплатный, но очень эффективный в современных реалиях инструмент пиара – это социальные сети. Не пожалейте своего времени, создайте группы, раскручивайте аккаунты. Системная реклама (хоть и потребует чуть большего вложения средств) окажется очень эффективной.
Как избежать разочарований?
Однако как бы хорошо ни сработал медиаресурс, без профессиональных услуг никуда. Представьте, что вы решили массу вопросов, в частности о том, как открыть риэлторскую контору, какой лучше снять офис, как эффективнее прорекламироваться. Но если к вам приходят люди, и их не удовлетворяет ваш уровень предоставления услуг, будьте уверены, о развитии компании речи быть не может. В этом смысле особое внимание необходимо уделить кадровому составу.
Помимо сугубо профессиональных качеств, необходимо наличие у сотрудников коммуникабельности, общительности, выдержки, умения работать в стрессовых ситуациях, адекватно реагировать на претензии или предложения со стороны клиентов.
