Домой Кредитные учереждения Ээ на содержание ои. За что мы платим в графе «Управление МКД»

Кредитные учереждения

Ээ на содержание ои. За что мы платим в графе «Управление МКД»

Прежде всего необходимо уточнить, что содержание общего имущества (ОИ) многоквартирного дома (МКД) - это комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома, техническому обслуживанию общих коммуникаций и технических устройств, санитарной очистке помещений дома и придомовой территории.

Такое определение вытекает из двух основополагающих нормативных актов, устанавливающих порядок содержания и технического обслуживания МКД: Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (Правила № 491), и Правил и норм технической эксплуатации ОИ МКД, утв. приказом Госстроя от 27.09.2003 № 170 (Правила № 170). В первом документе определяется подробный состав ОИ МКД, управление которым осуществляется управляющей организацией (УО). Этот вопрос в особых комментариях не нуждается, так как состав ОИ закреплен Жилищным кодексом.

соблюдение характеристик надежности и безопасности дома;
безопасность для жизни и здоровья граждан;
сохранность имущества физических и юридических лиц;
доступность пользования жилыми и нежилыми помещениями;
постоянную готовность и дееспособность всех инженерных коммуникаций;
поддержание архитектурного облика дома;
соблюдение прав и законных интересов собственников жилья.

Правила № 491 также определяют состав работ по содержанию ОИ в зависимости от его конструктивных особенностей, степени физического износа, технического состояния, природно-климатических условий месторасположения дома. В них подробно рассматривается вопрос об обязанности собственников помещений по несению общих расходов на содержание и ремонт ОИ.

Правила № 491 определяют следующий состав работ по содержанию ОИ:

осмотр ОИ с целью выявления его некачественного содержания и угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
освещение мест общего пользования;
обеспечение нормируемой температуры в помещениях общего пользования;
уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования и земельного участка, входящего в ОИ;
сбор и вывоз бытовых отходов;
содержание и уход за озеленением и благоустройством;
подготовка к сезонной эксплуатации;
текущий и капитальный ремонт.

Другой нормативный акт - Правила № 170 регламентирует решение следующих основных вопросов:

организация технического обслуживания и текущего ремонта ОИ;
содержание помещений и придомовой территории;
техническое обслуживание и ремонт жилых зданий на различных территориях;
особенности технического обслуживания и ремонта жилых зданий на различных территориях.

Подробное изложение всех технических и организационных задач, решаемых при эксплуатации МКД, представлено в Методическом пособии по содержанию и ремонту ОИ МКД (МДК 2-04-2004), разработанном Росстроем.

Изложенный перечень общих требований к содержанию и ремонту ОИ МКД свидетельствует не только о большом объеме всестороннего решения задач технического блока, но и о влиянии этого блока на эффективность функционирования УО по обеспечению качества и надежности эксплуатации находящегося в ее управлении комплекса недвижимого имущества.

Структура содержания и ремонта ОИ МКД

Необходимо уяснить, что содержание ОИ МКД как обобщающее понятие состоит из обеспечения содержания и технического обслуживания домов.

В свою очередь, собственно содержание ОИ МКД включает работы:

выполняемые при проведении технического осмотра отдельных элементов и помещений МКД;
выполняемые при подготовке зданий к осенне-зимнему и весеннелетнему периодам;
выполняемые при проведении частичных осмотров;
по санитарному содержанию МКД;
прочие.

(См. рисунок в приложенном файле - Структура комплексного процесса содержания и ремонта жилищного фонда)

Техническое обслуживание выключает:

аварийное обслуживание;
технический надзор;
проведение осмотров;
подготовку к сезонной эксплуатации систем дома.

Обе составляющие единого понятия "содержание ОИ МКД" неразрывно связаны между собой, и функции, относящиеся к этим составляющим, осуществляются одной обслуживающей организацией. Разница только в объекте управления: в процессе содержания ОИ МКД воздействие оказывается на состояние крыш, чердаков, подвалов, фасадов, внешнее благоустройство, санитарное состояние, а в процессе технического обслуживания - на общие коммуникации, технические устройства и технические помещения.

Комплексный процесс содержания и ремонта ОИ МКД схематически изображен на рисунке. Эта структура позволит руководителям УО четко представить состав и последовательность выполнения работ, их взаимосвязь при обеспечении необходимого уровня содержания и ремонта МКД.

Большое значение в процессе функционирования УО имеет правильное, т. е. соответствующее нормативным актам, определение состава каждой работы, выполняемой ею как в процессе содержания МКД, так и при текущем и капитальном ремонте.

Однако состав многих работ, указанных в Правилах № 170, не во всем совпадает с составом этих работ, указанном в МДК 2-04-2004. Кроме того, практика показывает, что в приватизированных квартирах в связи с исключением из состава ОИ санитарно-технических приборов и квартирных разводок их обслуживание во многом осуществляется владельцами квартир. Некоторые работы в связи с заменой устаревшей арматуры и оборудования вообще не выполняются, например очистка сливного бочка от отложений, ремонт поплавка - шара, притирка пробочных кранов в смесителях и т. п.

Приведем основные работы, подлежащие выполнению в процессе осуществления функции содержания ОИ МКД.

Стены и фасады

Удаление элементов декора, представляющих опасность, отбивка отслоившейся штукатурки и плитки, укрепление домовых номерных знаков.

Крыши и водостоки

Уборка мусора, удаление снега и наледи с кровли, прочистка внутренних и укрепление наружных водостоков, антисептирование и антипирирование деревянных конструкций, промазка фальцев.

Оконные и дверные заполнения

Установка недостающих рам, стекол и дверей, ремонт существующих.

Санитарная уборка

Ежедневная влажная уборка лестниц и площадок нижних двух этажей, то же еженедельно выше второго этажа, ежедневное мытье пола кабины лифта, ежемесячное мытье лестничных площадок и маршей, ежегодное мытье окон, влажная протирка стен, дверей, плафонов, подоконников, отопительных приборов, почтовых ящиков.

Санитарная очистка внутридомовой территории

Уборка контейнерных площадок, очистка урн, уборка снега, посыпка территории против наледи, подметание, уборка газонов, выкашивание травы.

Центральное отопление

Консервация и расконсервация системы, регулировка запорной арматуры, уплотнение сгонов, испытание системы и ее промывка гидропневматическим способом, отключение отопительных приборов при их течи.

Водопровод и канализация

Уплотнение сгонов, временная заделка свищей и трещин, прочистка люков и дворовой канализации, консервация и расконсервация поливочной системы.

Электроснабжение

Замена ламп, снятие показателей домовых, групповых электросчетчиков, проверка заземления, замеры сопротивления изоляции.

Аварийное обслуживание

Ремонт и замена сгонов на трубопроводах, смена участков трубопроводов до 2 м, установка бандажей и ликвидация засоров в трубах, замена неисправных участков электросети, ремонт электрощитов и замена плавких вставок. На практике ограничиваются устранением течи в системах отопления и водопровода путем отключения аварийного участка.

Рассматривая приведенный перечень работ по содержанию ОИ МКД совместно со схемой, приведенной на рисунке, можно сделать следующие выводы.

Работы непосредственно по содержанию ОИ МКД и его техническому обслуживанию проходят под общим техническим надзором в процессе общих и частичных осмотров практически одновременно и неразрывно друг с другом. То же происходит при подготовке к сезонной эксплуатации. Указанное обстоятельство должно учитываться руководством УО при организации работ по содержанию МКД.

УО, взявшие на себя непосредственное управление МКД и осуществляющие содержание дома собственными силами наемных работников, должны соблюдать основные технологические требования при выполнении соответствующих работ.

Для каждого вида работ должна применяться технологическая карта. Учитывая, что большинство работ связано со строительной технологией, целесообразно использовать типовые технологические карты строительной отрасли с внесением в них необходимых корректировок, связанных с эксплуатацией конкретного МКД.

Технология производства работ должна предусматривать эффективные способы их выполнения и применение новых, современных, долгосрочных и экологически чистых материалов.

Особое внимание следует уделять подготовке к осенне-зимнему сезону МКД с централизованным теплоснабжением. Помимо основных работ по промывке и испытанию внутренней системы отопления и оборудования ИТП, необходимо утеплить дом, восстановить разрушенную изоляцию трубопроводов и оборудования, отремонтировать при необходимости помещения ИТП, покрасить трубопроводы, подготовить необходимую техническую документацию.

В деятельности УО наименее благополучным является процесс технического осмотра МКД. Нельзя утверждать, что осмотры вообще не проводятся, но с большой долей вероятности можно говорить об отсутствии у большинства УО необходимой документации: журналов осмотра, оформленных актов, паспорта готовности объекта.

Следует указать, что плановые общие осмотры должны проводиться два раза в год (весной и осенью). В процессе этой работы осуществляется осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и благоустройство.

Плановые частичные осмотры предусматривают осмотр отдельных элементов здания и проводятся по графику.

Внеочередные (внеплановые) осмотры производятся после явлений стихийного характера, например, в Санкт-Петербурге после обильного и длительного снегопада зимой 2009-2010 гг. возникла необходимость внеочередного осмотра кровли.

Все затраты по содержанию ОИ МКД входят в состав платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения, производимой собственниками и нанимателями квартир в МКД.

Совершенно очевидно, что от организации содержания МКД и рационального использования финансовых ресурсов, поступивших от жильцов для покрытия соответствующих затрат, будет в значительной степени зависеть эффективность функционирования УО, которая управляет МКД.

К текущему ремонту относятся следующие основные виды работ.

Фундаменты

Устранение местных деформаций, усиление и восстановление поврежденных участков фундаментов, отмостки, входов в подвалы.

Стены и фасады

Герметизация стыков, ремонт и окраска фасадов, заделка и восстановление архитектурных элементов.

Перекрытия

Смена отдельных элементов, заделка швов и трещин.

Крыши

Усиление стропил, антисептирование и антипирирование, замена водостоков, ремонт гидроизоляции и утепления.

Оконные и дверные заполнения

Смена и восстановление отдельных элементов.

Лестницы, балконы, козырьки

Восстановление или замена отдельных участков.

Полы

Замена и восстановление отдельных участков.

Внутренняя отделка

Восстановление отдельных участков в подъездах, технических помещениях.

Центральное отопление

Восстановление работоспособности отдельных участков системы отопления путем их замены.

Водопровод, канализация и горячее водоснабжение

Замена и восстановление работоспособности отдельных участков той или иной системы.

Электроснабжение

Замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, включая электроплиты, до внутриквартирных устройств.

Вентиляция

Восстановление работоспособности системы, включая вентиляторы.

Мусоропроводы

Восстановление работоспособности всех устройств системы.

Внешнее благоустройство

Ремонт и восстановление участков тротуаров, проездов, отмостки, площадок, навесов для мусоросборников.

Специальные общедомовые технические устройства

Восстановление элементов и частей технических устройств по регламентам заводов-изготовителей. Работы выполняются специализированной организацией по договору с УО, которая управляет домом. К числу технических устройств относятся лифты, ПЗУ, антенны и т. п.

Более подробный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в МКД 2-04-2004.

Руководители УО при проведении текущего ремонта должны следовать определенным правилам.

Во-первых, текущий ремонт должен выполняться без прекращения обслуживания здания, в т. ч. всеми видами энергоресурсов. Отключаться могут только отдельные участки энергосистем, на которых производятся восстановительные работы.
Во-вторых, основанием для определения потребности в текущем ремонте и его объемах должны служить результаты плановых общих технических осмотров.
В-третьих, текущий ремонт должен производиться в плановом порядке, затраты на него должны отражаться в смете доходов и расходов.

К сожалению, в большинстве УО указанные правила не выполняются. Это объясняется не только недостаточным профессионализмом руководителей УО, но также во многих случаях их стремлением к бесконтрольному использованию денежных средств, предназначенных для проведения текущего ремонта, так как отчет в этом случае производится только за расходование финансовых ресурсов, но не за выполнение конкретных запланированных работ.

Такое сложившееся на практике положение дел с планированием, организацией и проведением текущего ремонта значительно снижает эффективность функционирования УО.

Необходимо напомнить, что плата за текущий ремонт производится собственниками и нанимателями квартир в МКД и величина этой платы выделена, как правило, отдельной строкой в квитанции об оплате. Это уже предопределяет возможность всестороннего анализа эффективности использования затрат на текущий ремонт и выявления конкретных источников ее повышения.

Капитальный ремонт жилищного фонда

Капитальный ремонт не продлевает срок службы здания, так как он определяется по наиболее долговечным элементам, которые не заменяются во время его проведения.

Капитальный ремонт предусматривает замену одной, нескольких или всех систем инженерного оборудования, а также приведение в исправное состояние всех конструктивных элементов дома.

К капитальному ремонту можно отнести модернизацию жилых зданий. Модернизация здания заключается в обновлении используемых материалов и инженерного оборудования в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующими нормами. Сущность модернизации жилищного фонда состоит в улучшении его потребительских качеств путем повышения уровня благоустройства, а также приведения зданий в соответствие с функциональными требованиями путем применения современных строительных конструкций и материалов.

Изложенные понятия позволяют в практическом планировании и производстве подразделить капитальный ремонт на комплексный и выборочный.

Комплексный капитальный ремонт - это ремонт с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования с их модернизацией. Он включает работы по всему зданию или его отдельным секциям, при этом возмещается физический и функциональный износ.

Выборочный капитальный ремонт - это ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов здания для полного возмещения их физического и частично морального износа.

При этом физический износ означает ухудшение технических и эксплуатационных показателей здания, а моральный (функциональный) - постепенное отклонение эксплуатационных показателей от современного уровня технических требований по эксплуатации зданий.

В настоящее время УО имеют дело только с выборочным капитальным ремонтом, именно так его классифицирует Фонд содействия реформированию ЖКХ. Выборочный капитальный ремонт домов, находящихся в управлении УО, производится без расселения домов.

УО может выполнять капитальный ремонт находящихся в ее управлении домов за счет трех источников финансирования:

использования предоставляемых субсидий;
собственных средств УО за счет специальных сборов по решению общего собрания;
финансирования из бюджета региона.

В первых двух случаях денежные средства для оплаты работ находятся на расчетном счете УО. В третьем случае оплату работ может производить администрация, но только после подписания УО акта о выполнении работ.

Таким образом, во всех случаях УО имеет в своем распоряжении действенный стимул для обеспечения качества и сроков выполнения работ по капитальному ремонту. Однако не все УО умело используют это обстоятельство.

Для руководителей УО планирование и проведение капитального ремонта является серьезным испытанием на профессионализм. Строительные работы - это особая отрасль, требующая знаний не только технологии их производства, но и специфики организации и взаимоотношений между производителями отдельных видов работ, между ними и заказчиками (в данном случае УО).

УО должна готовиться к капитальному ремонту заранее, не менее чем за год. Изложенный материал дает общее представление об этом виде ремонта.

Начинать следует с обследования дома, составления дефективной ведомости и определения необходимых объемов работ. При выполнении этой работы следует руководствоваться следующими действующими нормативными актами:

Правила оценки физического износа жилых зданий - ВСН 53-86(р);
Положение по техническому обслуживанию жилых зданий -ВСН 57-88 (р);
Положение об организации и проведении реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р).

В указанных документах приведены сроки продолжительности эксплуатации различных элементов жилых зданий до капитального ремонта. В случае когда срок службы отдельных элементов дома менее нормативного, планировать их капитальный ремонт при нормальных условиях эксплуатации не имеет смысла.

На основании выявленных объемов работ составляется смета на их производство. Составление сметы необходимо поручить специализированной организации или опытным специалистам-сметчикам.

Для оплаты работ по составлению сметы для капитального ремонта должны быть определены финансовые ресурсы в смете доходов и расходов УО на планируемый год. При проведении капитального ремонта с использование субсидий эти затраты должны войти в сводную смету, что предопределяет их возврат УО в той или иной форме. Об этом надо напомнить составителям сметы, которые должны стоимость ее разработки включить в смету. При проведении капитального ремонта за счет бюджета субъекта РФ следует поступать таким же образом. Однако регионы часто не оплачивают стоимость проектно-сметных работ. При проведении капитального ремонта за счет собственных средств УО затраты на разработку сметы оплачиваются также за счет этих средств.

Наличие сметы - необходимое условие для включения дома в план по капитальному ремонту за счет централизованных источников, составляемый в регионе. Смета нужна и для составления договора с подрядчиком при проведении капитального ремонта за счет средств УО, и для оценки собственных финансовых ресурсов УО в определенный период времени.

Руководители УО часто проявляют недальновидность и не планируют затраты на разработку сметы до окончательного решения о включении дома в план по капитальному ремонту за счет централизованных источников. В результате или дом не попадает в этот план, или руководитель УО срочно нанимает специалиста, который за короткий срок и повышенную плату разрабатывает смету, но она не включается в сводный расчет. В таких случаях недооценка руководителем УО фактора своевременности составления сметы по капитальному ремонту дома нанесет УО определенный ущерб.

Еще одним важным фактором, влияющим на эффективность работы УО при проведении капитального ремонта, является грамотное заключение договора с подрядчиком. Обычно используются типовые, проверенные юристами тексты договора. Ошибки, как правило, могут быть не в тексте, а в установлении срока окончания работ и графике их производства.

В практике встречаются случаи, когда точный срок окончания работ фактически не обозначен.

ПРИМЕР В договоре указанно, что подрядчик должен закончить работы в течение шести месяцев с момента перечисления заказчиком (УО) денежных средств на аккредитив для оплаты работ, но не позднее 1 ноября. Заказчик перечисляет деньги на аккредитив 1 июня, т. е. для выполнения работ к намеченному сроку осталось всего пять месяцев. В этом случае подрядчик считает, что шестимесячный срок для производства работ истекает 1 декабря, а заказчик ссылается на оговорку "не позднее 1 ноября". Подобные казусы свидетельствуют не в пользу руководителя УО, подписавшего подрядный договор.

Более серьезные ошибки могут быть допущены при согласовании графика производства работ, являющегося неотъемлемой частью договора. Например, при капитальном ремонте внутренних санитарно-технических систем МКД график производства работ должен быть составлен по каждому подъезду, что позволит обеспечить более четкий контроль за сроками и качеством производства работ.

Особое внимание должно быть обращено на график работ по ремонту фасада дома. Ремонт производится, как правило, с лесов, которые создают большие неудобства жильцам нерасселенного дома: пыль, грязь, трудность проветривания, возможность проникновения с лесов в квартиру и т. п. Это обусловливает постановку перед подрядчиком задачи скорейшего окончания работ и снятия лесов. На домах с несколькими подъездами и большим периметром фасада сделать это возможно только при давно известном и применяемом на практике методе работы по захваткам, т. е. работы охватывают, например, фасад по двум подъездам, после чего переносятся на другие подъезды (захватки), а леса с первой захватки снимаются. Именно так, с учетом интересов жильцов дома, должен составляться график производства работ. Кстати, это отвечает и интересам подрядчика, так как при грамотной организации работ позволяет обойтись меньшим количеством дорогостоящих лесов.

Однако известны случаи, когда подрядчик, пользуясь отсутствием у заказчика знаний и опыта в производстве строительных работ, подписывал у руководителя УО график совершенно другого характера.

ПРИМЕР При ремонте фасада одного шестиэтажного жилого дома, общая протяженность периметра которого составляет 700 погонных метров, график предусматривал установку лесов по всему периметру дома (длина более полукилометра!) и последовательное выполнение различных видов работ (промывка и окраска стен, смена водостоков и отливов и т. п.) с использованием установленных лесов. Такая организация работ могла быть оправданна при наличии у подрядчика не менее 8-10 комплексных бригад с необходимыми материально-техническими ресурсами и одновременной работой этих бригад на доме. Практически леса простояли более полугода по всему периметру дома, создавая значительные неудобства жильцам в течение столь длительного периода.

Весьма важным является вопрос контроля со стороны УО за качеством, сроками и организацией работ по капитальному ремонту дома. Руководитель УО должен понимать, что в его руках находится такой весомый рычаг воздействия на подрядчика, как финансовые ресурсы для оплаты работ. Он должен не просить, а требовать у подрядчика качественного и своевременного выполнения работ, не ограничиваться общением с прорабом, а вызвать на объект при необходимости руководителя подрядной организации, представителей районного жилищного агентства, администрации района и надзорных органов. При этом не надо бояться испортить отношения, их надо выстраивать на деловой основе, отстаивая интересы УО. Упомянутые руководители и представители не преминут при неблагоприятном стечении обстоятельств упрекнуть руководителя УО в отсутствии обращений в их адрес.

Необходимо отметить, что руководитель УО при планировании и производстве капитального ремонта с использованием бюджетных средств находится под определенным давлением администрации района или города, от которой зависит включение дома в план работ. За освоение бюджетных средств отвечает администрация, которая в конце отчетного периода практически не позволит руководителю УО не оплачивать выполненные работы при наличии определенных недоделок и низком качестве. Учитывая это обстоятельство, руководитель УО должен уже с момента подписания подрядного договора проявлять настойчивость в выполнении его требований подрядчиком, памятуя о том, что в конце срока окончания работ это будет сделать значительно сложнее.

Капитальный ремонт является самым дорогостоящим видом работ, исчисляемым, как правило, миллионами рублей. От его качественного выполнения зависит дальнейшая эксплуатационная устойчивость МКД, а следовательно, и величина затрат на его содержание и комфортность проживания в доме. Именно эти показатели характеризуют в первую очередь эффективность работы УО.

Ремонт, выполняемый в квартирах по заявкам жильцов и за их счет, относится к одному из видов разрешенной хозяйственной деятельности УО.

Этот ремонт производится в домах, находящихся в управлении УО, силами наемных работников или эксплуатирующей организации. Как правило, это небольшие ремонтные работы, доход от которых не оказывает существенного влияния на экономические результаты работы УО. Однако организация в доме силами УО оперативного выполнения необходимых ремонтных работ в квартирах обеспечивает комплексный подход к содержанию и ремонту МКД, создает жильцам дополнительные удобства и способствует их более тесной связи с правлением и инженерными службами.

В заключение следует подчеркнуть, что надлежащее содержание и ремонт жилищного фонда - это одна из основных задач УО, качество выполнения которой и затраченные при этом финансовые и материальные ресурсы в значительной степени характеризуют эффективность функционирования любой организации, в управлении которой находится МКД.

При этом концентрированное изложение в статье основных требований, предъявляемых нормативными актами к содержанию и ремонту жилищного фонда, может стать практическим пособием в успешном решении задачи.

По материалам журнала "Управление многоквартирным домом"

Файлы

Структура комплексного процесса содержания и ремонта жилищного фонда (16.2 KB)

соблюдение характеристик надежности и безопасности дома;
безопасность для жизни и здоровья граждан;
сохранность имущества физических и юридических лиц;
доступность пользования жилыми и нежилыми помещениями;
постоянную готовность и дееспособность всех инженерных коммуникаций;
поддержание архитектурного облика дома;
соблюдение прав и законных интересов собственников жилья.

Правила № 491 определяют следующий состав работ по содержанию ОИ:

осмотр ОИ с целью выявления его некачественного содержания и угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
освещение мест общего пользования;
обеспечение нормируемой температуры в помещениях общего пользования;
уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования и земельного участка, входящего в ОИ;
сбор и вывоз бытовых отходов;
содержание и уход за озеленением и благоустройством;
подготовка к сезонной эксплуатации;
текущий и капитальный ремонт.

Другой нормативный акт - Правила № 170 регламентирует решение следующих основных вопросов:

организация технического обслуживания и текущего ремонта ОИ;
содержание помещений и придомовой территории;
техническое обслуживание и ремонт жилых зданий на различных территориях;
особенности технического обслуживания и ремонта жилых зданий на различных территориях.

Структура содержания и ремонта ОИ МКД

В свою очередь, собственно содержание ОИ МКД включает работы:

выполняемые при проведении технического осмотра отдельных элементов и помещений МКД;
выполняемые при подготовке зданий к осенне-зимнему и весеннелетнему периодам;
выполняемые при проведении частичных осмотров;
по санитарному содержанию МКД;
прочие.

(См. рисунок в приложенном файле - Структура комплексного процесса содержания и ремонта жилищного фонда)

Техническое обслуживание выключает:

аварийное обслуживание;
технический надзор;
проведение осмотров;
подготовку к сезонной эксплуатации систем дома.

Приведем основные работы, подлежащие выполнению в процессе осуществления функции содержания ОИ МКД.

Стены и фасады

Крыши и водостоки

Оконные и дверные заполнения

Установка недостающих рам, стекол и дверей, ремонт существующих.

Санитарная уборка

Санитарная очистка внутридомовой территории

Центральное отопление

Водопровод и канализация

Электроснабжение

Аварийное обслуживание

Плановые частичные осмотры предусматривают осмотр отдельных элементов здания и проводятся по графику.

К текущему ремонту относятся следующие основные виды работ.

Фундаменты

Стены и фасады

Герметизация стыков, ремонт и окраска фасадов, заделка и восстановление архитектурных элементов.

Перекрытия

Смена отдельных элементов, заделка швов и трещин.

Крыши

Усиление стропил, антисептирование и антипирирование, замена водостоков, ремонт гидроизоляции и утепления.

Оконные и дверные заполнения

Смена и восстановление отдельных элементов.

Лестницы, балконы, козырьки

Восстановление или замена отдельных участков.

Полы

Замена и восстановление отдельных участков.

Внутренняя отделка

Восстановление отдельных участков в подъездах, технических помещениях.

Центральное отопление

Восстановление работоспособности отдельных участков системы отопления путем их замены.

Водопровод, канализация и горячее водоснабжение

Замена и восстановление работоспособности отдельных участков той или иной системы.

Электроснабжение

Вентиляция

Восстановление работоспособности системы, включая вентиляторы.

Мусоропроводы

Восстановление работоспособности всех устройств системы.

Внешнее благоустройство

Ремонт и восстановление участков тротуаров, проездов, отмостки, площадок, навесов для мусоросборников.

Специальные общедомовые технические устройства

Более подробный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в МКД 2-04-2004.

Руководители УО при проведении текущего ремонта должны следовать определенным правилам.

Во-первых, текущий ремонт должен выполняться без прекращения обслуживания здания, в т. ч. всеми видами энергоресурсов. Отключаться могут только отдельные участки энергосистем, на которых производятся восстановительные работы.
Во-вторых, основанием для определения потребности в текущем ремонте и его объемах должны служить результаты плановых общих технических осмотров.
В-третьих, текущий ремонт должен производиться в плановом порядке, затраты на него должны отражаться в смете доходов и расходов.

Капитальный ремонт жилищного фонда

использования предоставляемых субсидий;
собственных средств УО за счет специальных сборов по решению общего собрания;
финансирования из бюджета региона.

Правила оценки физического износа жилых зданий - ВСН 53-86(р);
Положение по техническому обслуживанию жилых зданий -ВСН 57-88 (р);
Положение об организации и проведении реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р).

В практике встречаются случаи, когда точный срок окончания работ фактически не обозначен.

По материалам журнала "Управление многоквартирным домом"

Файлы

Структура комплексного процесса содержания и ремонта жилищного фонда (16.2 KB)

ЖКХ / Тарифы на ЖКХ

Вскоре жители российских городов получат очередные квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг. Те, кто проживает в многоквартирных домах, в платежках за январь должны увидеть изменения. К чему готовиться? Региональное издание «Пензенская правда» обратилась за разъяснениями в местную жилищную инспекцию.

Изменения в оплате общедомового потребления

Мы привыкли, что платим за воду и свет, использованные не только в квартирах, но и на общедомовые нужды (ОДН ). Эта плата включалась в состав коммунальных услуг и складывалась из разницы между показаниями общедомовых приборов учета и суммой показаний индивидуальных счетчиков вместе с нормативными объемами тех, у кого приборов нет.

Те самые ОДН распределялись пропорционально площади помещений. Правда, не полностью, а в пределах нормативов.

Теперь плата за ОДН будет взиматься в рамках платы не за коммунальные, а за жилищные услуги, т. е. перекочует из одной строки платежки в другую. В плату за содержание жилья войдут расходы холодной и горячей воды, электроэнергии, а также отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Роста платежей быть не должно, ведь с собственника за жилищные услуги больше норматива брать не могут, а он пока не изменился.

А как насчет снижения платы? Такое возможно при условии ответственности и старания управляющих компаний, правлений ТСЖ и ЖСК.

В чем суть изменений в оплате общедомовых нужд?

Аббревиатура «ОДН » отныне в Жилищном кодексе не фигурирует. Появилась новая — «СОИ » — содержание общего имущества.

То есть в графе «Жилищные услуги» мы должны будем увидеть четыре новые строки — виды ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества: две строки — это «ГВС » (компонент «ХВС » и компонент «Тепловая энергия»), «ХВС » и «Электроэнергия ».

А в строке «Коммунальные услуги» останутся только платежи за индивидуальное потребление ресурсов.

Эти изменения вступили в силу 1 января 2017 года согласно Постановлению Правительства РФ № 1498 в рамках реализации Федерального закона № 176, внесшего поправки в ЖК еще в середине 2015 года.

По водоотведению нормативов пока нет, и в платежках таких расходов на СОИ быть не должно. То же самое с отоплением — за тепло вне квартир собственник не платит.

Кого касаются изменения в оплате общих нужд?

Всех собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах, в которых действует способ управления — УК, ТСЖ и ЖСК.

Нужно ли расшифровывать плату за СОИ?

Такой вопрос, в частности, задают руководители ТСЖ, ведь к ним первым люди придут за разъяснениями.

И он абсолютно резонный, ведь плата за жилищные услуги в квитанциях не расписывается: значится одна цифра (например , 18,11 руб.), и в нее входит все. Но если приплюсовать СОИ к тарифу за жилищные услуги, плата вырастет, а это незаконно без решения собрания собственников. Как быть?

Жилинспекция разъясняет правлениям товариществ, кооперативов и управляющим организациям, что выделять СОИ необходимо отдельными строками.

Кстати, жилинспекция подсчитала, что для стандартной двушки, расположенной в девятиэтажке, плата за ХВС, ГВС и электричество, идущих на содержание общего имущества, составит 1,65 руб. с квадратного метра.

Куда обращаться с вопросами и жалобами

1. В ту организацию, которая выставила вам счет: УК, правление ТСЖ или ЖСК. Их адреса и телефоны указаны в платежке.

2. В контролирующие органы: жилинспекцию, а также в органы прокуратуры по месту жительства.

Если дом потребил ресурс сверх норматива?

Это проблема управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК: «небаланс » они оплатят ресурсникам за свой счет. Причем, по задумке законодателей, переписавших Жилищный кодекс, такое положение дел стимулирует УК, ТСЖ и ЖСК заниматься энергосбережением, тщательнее следить за утечками в сетях, всерьез бороться с воровством ресурсов, выявлять тех, кто «рисует » нули в показаниях квартирных счетчиков…

Если дом потребил ресурс меньше норматива?

Формулировка «плата , не превышающая норматив» позволяет начислять за содержание общего имущества по факту. Пусть и на рубль меньше, а человеку приятно.

Не исключено, что правления ТСЖ и ЖСК так и будут делать, они к своим жильцам максимально близки.

А вот что касается УК, у них-то какой стимул беречь народные деньги? Ведь в один месяц дом «недолил » воды и «недожог » света до норматива, а в другой будет перебор и за него придется раскошелиться управляйке…

Пока прецедентов нет, вопрос открыт. Что будет на практике — увидим. В конфликтных ситуациях предстоит разбираться надзорным органам.

Одной из распространенных и прибыльных сфер деятельности в России является строительство, а именно – возведение многоквартирных домов в мегаполисах.

Однако не все понимают особенность терминологии МКД, и что это такое в ЖКХ? Под расшифровкой МКД скрывается многоквартирный жилой дом.

Терминология МКД раскрыта в ЖКХ в ст. 16 ЖК РФ, где под многоквартирным домом подразумевается объект, используемый для проживания и обслуживания своих потребностей. В жилом кодексе определено понятие о МКД и его характерных особенностях.

Многоквартирное сооружение имеет такие объекты:

Помещения, составляющие жилой сектор – квартиры в жилых домах и комнаты в общежитиях. Могут принадлежать физическим, юридическим лицам, частным лицам или государственным компаниям.
Нежилой сектор, расположенный на первых или нулевых этажах зданий. Находится в собственности юридических или частных лиц.
Площади другого назначения, которые не являются квартирами. Это общие коридоры подъездов, лестничные площадки, чердаки и подвалы, лифты.

Под МКД в ЖКХ подразумевается совокупность нескольких жилых домов с выходом в помещение общего пользования или на земельный участок, прилегающий к зданию.

У объектов отсутствует единый собственник, а квартиры находятся в праве собственности:

физических лиц;
юридических лиц;
государства.

Частный дом признан единственной квартирой с отдельным входом и несколькими помещениями, которые используются для проживания. В многоквартирном доме несколько квартир.

Частным строением может владеть только один собственник . Если их несколько, то права им принадлежат по долевому разделению.

То есть частный дом является неделимым, каждый владелец доли обладает правами только по частям, поэтому дом на два хозяина считается МКД.

Многоквартирным зданием занимается Совет дома или управляющая компания, а частным сооружением владеет один собственник . В МКД имущество общее, а в частном строении его нет.

Ключевым моментом является отнесение дома к многоквартирному или частному объекту. Если МКД был возведен на участке, предназначенном для частного строения, то он подлежит сносу.

Если вы желаете купить квартиру в новостройке рядом с частными домами, то, лучше заранее поинтересоваться, кому принадлежит земля, и ознакомиться с документацией.

Не все знают, к какой категории относится тот или иной дом . Правительство России, наводя порядок в сфере градостроительства, снесло некоторые МКД, так как они были построены на земельных участках для индивидуального строительства.

В основном это коснулось жилых сооружений выше 3 этажей и общей площадью более 1500 кв. м.

Итак, основные отличия определяются по таким критериям:

Ключевым отличием является наличие общего имущества в МКД . Владельцы МКД не всегда знают о том, что такое общее имущество.

Согласно законодательству РФ, сюда относится:

земельный участок, на котором расположен дом;
придомовая территория;
кровля;
несущие типы конструкции (плиты, фундамент);
чердаки, подвалы, коридоры;
общедомовые коммуникации;
лестницы и лестничные площадки;
лифты;
электрическое и механическое оборудование.

С 2014 года владельцы вносят плату за капремонт мест общего пользования в обязательном порядке. То есть капитальный ремонт в МКД считается обязательным.

Правительство РФ считает, что платежи запускают процедуру инвестирования коллективного типа, за счет чего ремонтные работы будут проводиться под строгим контролем, а ЖКХ будет развиваться в нужном направлении.

В высотных домах остро стоит вопрос по замене лифтов с истекшим эксплуатационным сроком . Жилой фонд со старыми застройками требует замену коммуникаций и укрепление фундамента. Такие проблемы можно решить, если коллективно накопить средства.

Владельцы недвижимости в МКД могут выбирать, где их накапливать: на собственном счете, который они открыли на свой дом, или на счете регионального оператора.

Содержание жилья зависит от:

степени износа и технического состояния;
конструктивных особенностей и состава имущества;
нахождения сооружения в местности с особенностями геодезического или климатического характера.

Постановлением Правительства п. 10 № 491. установлено, что должно быть обеспечено соблюдение:

законных прав собственников помещений;
сохранности имущества всех владельцев;
надежности и безопасности МКД;
доступности пользования придомовой территорией и помещениями;
исправности общедомового имущества.

осуществление текущего и капитального ремонта;
исправление различных неисправностей.

Многих жильцов интересует, что такое МКД в квитанции по коммуналке? Оплата услуг по содержанию жилого помещения МКД возлагается на владельцев квартир.

Согласно Жилищному законодательству ст. 154, в содержание жилья включено:

В квитанции сумма указывается за каждую отдельную конкретную услугу. Начисление оплаты за определенную услугу, не предусмотренную в соглашении, является незаконным.

Также в обязательности управляющей компании входит выполнение таких работ:

работы по укреплению фасадов здания, удаление кирпича, плитки, декоративных элементов;
проведение ремонта кровли, чердаков и водостоков;
укрепление люков, герметизация швов;
обработка деревьев антисептиком.

Если в квитанции отдельным пунктом выделяется оплата уборки лестничных проемов, то это считается нарушением, так как она автоматически включена в статью затрат, то есть это попытка взять с жильцов двойную плату.

На общем собрании каждый год владельцами жилой недвижимости устанавливаются тарифы. Если жилец проживает в государственной или муниципальной квартире, то, кроме содержания и капремонта, в тарифный план включена плата за недвижимость на правах договора социального найма.

Граждане, проживающие в МКД по договору социального найма, на общем собрании не участвуют в голосовании.

Согласно ст. 162 РФ, управляющая компания и собственники квартиры составляют соглашение в 2 экземплярах. В договоре устанавливаются перечень услуг, стоимость, порядок оплаты, сроки, ограничение коммунальных услуг в случае задолженности.

В соответствии со ст. 307 одна сторона должна выполнить эти обязанности, а вторая – оплачивать их в соответствии с установленными тарифами.

Компания вместе с жильцами имеет право включать дополнительные условия в договор, если они не противоречат законодательству России. В случае согласия обеих сторон на общем собрании новые коррективы заносятся в соглашение и подкрепляются подписями.

Отсутствие соглашения на управление и содержание многоквартирного дома является основанием для отказа в оплате счетов. Если договор не был оформлен, то и нет нарушения условий соглашения.

В 2019 году тарифы формируются по таким направлениям, где взимается оплата за:

Если тарифы были завышены без согласия жильцов, то они могут обратиться в суд, который зачастую встает на сторону собственников жилья в случае неоплаты.

Конструкции, выполняющие ограждающую, несущую функцию;

Различные виды оборудования, расположенные в доме вне пределов квартир;

Земельный участок, где располагается дом, растения, которые на нем высажены, расположенные на нем элементы благоустройства.

Основные нормативные акты, регулирующие правоотношения в рассматриваемой сфере, — Жилищный кодекс, а также постановление правительства от 13.08.2006 № 491. В общем случае следует обращаться к положениям ЖК РФ. В вопросах содержания соответствующих объектов нужно читать уже указанное постановление правительства. Общее имущество многоквартирного дома характеризуется большим количеством нюансов в части пользования и содержания.

Изучим их.

Особенности пользования общедомовыми ресурсами

Собственники соответствующих помещений используют их в соответствии с федеральным законодательством РФ. Изменение величины общего имущества дома возможно исключительно с согласия всех владельцев данной инфраструктуры. Кроме того, возможна передача соответствующих помещений в собственность иных лиц. Главное, чтобы при осуществлении подобных правоотношений соблюдался критерий - общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме может перейти в пользование, только если данная процедура не нарушает прав и интересов граждан и организаций.

Земельные участки, на которых располагаются жилые объекты, могут передаваться в ограниченное пользование иным лицам. Если до принятия законодательства, регулирующего порядок использования общедомовых ресурсов, данные участки уже использовались кем-либо, доступ к ним не может быть запрещен. Новое обременение объекта устанавливается в соответствии с соглашением между владельцами квартир и лицом, который собирается задействовать участок. Возможные споры в рамках данных правоотношений разрешаются в судебном порядке.

Особенности содержания общедомовых объектов

Изучим теперь то, каким образом осуществляется содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с законами в сфере жилищного права РФ, владельцы квартир несут расходы на решение рассматриваемой задачи совместно. Доля данных издержек, приходящихся на конкретного собственника, определяется исходя из доли в принадлежащей человеку. Даже если собственник квартиры не проживает в ней, он тем не менее должен вносить плату за содержание общего имущества в многоквартирном доме. Если человек не пользуется лифтом, например, по той причине, что проживает на 1 этаже, то за соответствующий элемент инфраструктуры жилого объекта он должен платить.

Конкретный перечень мероприятий, составляющих содержание общих ресурсов в доме, зависит от характеристик конкретного жилого объекта, климатических условий, в которых он расположен. Как правило, в их состав входит:

Периодический осмотр имущества, который осуществляется владельцами квартир и иными ответственными лицами в целях выявления недоработок в структуре соответствующих объектов;

Обеспечение функциональности систем электроснабжения;

Проведение уборки и санитарно-гигиенической обработки помещений, земельного участка, на котором располагается дом;

Вывоз мусора и отходов, образующихся в результате работы фирм, которые пользуются различными помещениями в доме;

Применение мер пожарной защиты, предусмотренных законодательством РФ;

Уход за растениями, посаженными на земельном участке, который прилегает к дому;

Обслуживание элементов благоустройства, расположенных на соответствующей территории;

Осуществление объектов, подготовка их к эксплуатации в тот или иной сезон;

Реализация мероприятий, направленных на повышение энергоэффективности жилого дома.

Можно отметить, что в перечень мероприятий, формирующих содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, не входят:

Обеспечение функциональности дверей в принадлежащих жильцам квартирах — наружных и внутренних, окон;

Утепление балконов;

Замена стекол;

Уход за земельными участками, которые не входят в структуру общего имущества, включая посадку растений на нем.

Указанные задачи решаются собственниками квартир.

В число основных мероприятий, проводимых в рамках пользования общим имуществом, входит ремонт. Он может быть текущим и капитальным. Изучим его особенности.

Ремонт общедомовых объектов

Ремонт проводится в соответствии с решением собрания собственников. Текущий предназначен для предупреждения износа, а также поддержания функциональности объектов, о которых идет речь. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме включает замену или реконструкцию отдельных элементов инфраструктуры жилого помещения. Он также производится, если истекает срок эксплуатации соответствующих объектов.

Текущий (равно как и капитальный) ремонт общего имущества в многоквартирном доме может проводиться управляющими компаниями, если данная обязанность устанавливается на них решениями собственников. Участие в данных правоотношениях — исключительная компетенция владельцев квартир. Жильцы также устанавливают содержание и график выполнения работ по ремонту общих ресурсов в доме.

Отметим, что управляющие компании обязаны выполнять текущие и неотложные работы, необходимые в целях поддержания функциональности объектов, даже если договором с собственниками не установлено конкретного перечня соответствующих работ. Владельцы квартир в целях финансирования данных мероприятий формируют фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Рассмотрим его специфику.

Использование фонда общих денежных средств собственников квартир

Фонд, о котором идет речь, размещается на специальном счете. Открывается он в кредитно-финансовой организации, имеющей компетенции проводить соответствующие транзакции. Денежные средства, размещенные на отдельном счете и принадлежащие владельцам квартир, используются, таким образом, в целях проведения капремонта ресурсов.

Формирование соответствующего фонда осуществляется за счет взносов жильцов, а также пеней, начисляемых на данные суммы в порядке, установленном законом. В некоторых случаях возможно также начисление банком процентов за размещение денежных средств на счете, о котором идет речь. Фонд капремонта распределяется между собственниками квартир пропорционально величине их взносов.

Право собственности на данные денежные средства принадлежит владельцу конкретного жилого помещения. Если человек продает квартиру, то ее покупатель становится также собственником доли в фонде капремонта. Стоит отметить, что владельцы денежных средств на отдельном аккаунте не вправе использовать их в иных целях, кроме как для проведения капремонта общих ресурсов в доме.

Изучим теперь то, как проводятся мероприятия, в рамках которых собственники устанавливают правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Речь идет о заседаниях общего собрания владельцев квартир.

Заседание общего собрания владельцев квартир: особенности проведения мероприятия

Общее собрание собственников жилых помещений, в соответствии с законами в сфере жилищного права РФ - главный орган управления домом. Фактически оно одновременно является и заседанием, и потому, может рассматриваться как мероприятие. Собрание собственников имеет повестку дня и предполагает формирование перечня принятых решений посредством голосования.

Общее имущество многоквартирного дома — это объекты, которые в соответствии с итогами собрания владельцев квартир могут быть:

Реконструированы;

Дополнены хозяйственными постройками различного назначения;

Отремонтированы — в том числе при использовании фонда капремонта.

На заседании общего собрания владельцев квартир могут быть приняты решения:

О формировании фонда капремонта;

О величине взноса на капремонт — относительно минимального уровня;

О выборе гражданина, который будет открывать специальный счет соответствующего фонда и осуществлять операции на данном аккаунте;

О выборе банка, который будет обслуживать финансовые транзакции, связанные с проведением расчетов владельцев квартир с поставщиками услуг по содержанию общих ресурсов;

О получении ТСЖ, УК или иной компетентной организацией кредитов на проведение капремонта в доме;

Об оформлении поручительств на осуществление подобных финансовых операций;

О порядке использования прилегающего к дому земельного участка;

Об использовании объектов, входящими в общие ресурсы дома, сторонними лицами — например, в целях размещения рекламы;

О наделении полномочиями лиц, участвующих в подписании договоров на использование объектов;

О внедрении информационных систем в рамках взаимодействия собственников квартир, а также об определении лиц, имеющих право задействовать подобные технологические решения;

О порядке финансирования издержек, связанных с учреждением собраний с участием УК, ТСЖ или иной компетентной организации;

О выборе механизмов управления домом;

О необходимости проведения текущего ремонта имущества.

Изучим то, каким образом могут проводиться собрания, о которых идет речь.

Формы и порядок проведения собраний владельцев квартир

Рассматриваемое мероприятие может быть проведено:

В смешанной форме.

Нормативно-правовыми актами РФ также установлен порядок проведения рассматриваемого мероприятия. Прежде всего, в законе установлено то, с какой периодичностью должны проводиться собрания, устанавливающие то, каким образом владельцы дома используют общее имущество многоквартирного дома. Это очень значимый критерий с точки зрения эффективности управления соответствующими объектами.

Так, собрания, о которых идет речь, должны обязательно проводиться один раз в год, если иное не прописано локальными нормами, установленными владельцами квартир. Не считая основного собрания собственников, могут проводиться внеочередные мероприятия, связанные с обсуждением различных аспектов управления дома. Они могут инициироваться любым гражданином из числа владельцев квартир.

Общее собрание собственников признается легитимным в случае соблюдения кворума. В соответствии жилищными законами РФ, он должен составлять 50% от общего количества голосов. Если кворум не соблюден — проводится еще одно общее собрание.

Если какой-либо из владельцев квартир решил вынести на обсуждение вопрос, например, о том, каким образом должен проводиться текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, во внеочередном порядке, то он должен проинформировать других жильцов о своей инициативе за 10 дней до проведения соответствующего собрания. Человеку необходимо направить сведения о мероприятии соседям в письменном виде либо разместить сообщения о заседании собственников квартир на специальных стендах. В данном документе должны содержаться:

Сведения об инициаторе внеочередного собрания собственников;

Данные о форме проведения заседания;

Дата, место, а также время проведения мероприятия;

Основные вопросы на повестке дня собрания собственников;

Порядок изучения владельцев квартир с информацией, которая будет рассматриваться на заседании.

Владельцы квартир, обладающие 10% голосов и более на собраниях, могут обратиться в УК или ТСЖ с просьбой провести общее заседание. Данное обращение должно быть составлено в письменном виде и включать вопросы повестки дня. УК или ТСЖ в течение 45 дней после получения соответствующего документа, но не позднее чем за 10 дней до проведения общего заседания, должны проинформировать о соответствующем мероприятии жильцов.

Подобные инициативы также могут быть связаны с обсуждением нюансов, характеризующих проведение ремонта общего имущества в многоквартирных домах или, например, использование фонда капремонта. Инициатором соответствующего собрания может быть и сама управляющая компания или же товарищество собственников. При этом включаться в повестку дня могут быть вопросы, которые обычно находятся в компетенции собрания владельцев квартир.

Рассмотрим теперь то, каким образом принимаются решения собственников жилья.

Особенности принятия решений на собраниях собственников жилья

Как мы отметили выше, реализация мероприятий, связанных с содержанием общих ресурсов в доме, осуществляется исходя из итогов голосования на собрании владельцев квартир. Соответствующие решения принимаются собственниками в общем случае большинством голосов, но иногда требуется поддержка двух третей жильцов по тому или иному вопросу.

Особенности голосования на собрании владельцев квартир

Полезно будет изучить то, каким образом проводится голосование по вопросам, стоящим на повестке дня в рамках соответствующих собраний. Например, касательно таких процедур, как проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов или же расходования фондов, которые подлежат использованию в соответствующих целях. Голосование на собрании владельцев квартир может осуществляться лично или же через представителя, который действует на основании доверенности. Каждый собственник имеет количество голосов, пропорциональное его доле собственности на общие ресурсы в доме. Сведения о лицах, участвовавших в голосовании, фиксируются в владельцев квартир.

Итоги голосования в рамках собрания владельцев квартир фиксируются в специальных протоколах, являющихся официальными документами. Их составление и применение содержащихся в них положений может предполагать юридические последствия.

Оформление результатов собрания собственников

Копии соответствующих протоколов должны быть представлены уполномоченным гражданином в УК, ТСЖ или иную компетентную организацию в течение 10 дней после проведения собрания владельцев квартир. В свою очередь, УК, ТСЖ или другая структура в течение 5 дней после получения отмеченного документа должны направить протокол в регулирующие органы власти. Если данные госструктуры получают 2 и более источника соответствующего типа в течение 3 месяцев подряд, то они должны инициировать внеплановую проверку деятельности граждан, связанной с управлением домом. Например — если жильцы активно обсуждают то, какие услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома должны формировать мероприятия по содержанию соответствующих объектов, то компетентные государственные органы могут проверить то, насколько законны действия граждан в рамках разрешения подобных вопросов.

Владельцев квартир не должен содержать решений по вопросам, которые не включены инициаторами мероприятия в повестку дня. Об итогах заседания владельцев квартир жильцы информируются в течение 10 дней после оформления соответствующего документа. Как правило — посредством размещения на специальных стендах. Протоколы, фиксирующие итоги заседания владельцев квартир, хранятся в месте, которые определяют сами жильцы. Протоколы собрания собственников, регламентирующие то, каким образом должно использоваться общее имущество многоквартирного дома — это источники норм, обязательные для всех жильцов при условии, что вопросы, рассмотренные на повестке дня собрания, находились в компетенции соответствующего органа управления домом.

Решения, принятые по факту собрания владельцев квартир, могут быть обжалованы собственниками жилья в суде. Например, если кого-то из граждан не устроило то, каким образом определен порядок расходования средств на ремонт общего имущества многоквартирного дома без его участия, или же в том случае, если он голосовал против и считает свои права нарушенными. Обратиться в суд человек может в течение 6 месяцев с момента ознакомления с решением заседания владельцев жилья.

Таким образом, общее имущество собственников в многоквартирном доме должно использоваться с учетом интересов каждого жильца. Он вправе выражать их лично — на собраниях владельцев квартир или же в судебном порядке.