Здравствуйте, у нас есть частный дом, который куплен под матерински капитал и мы хотим его продать, но младший брат не достиг совершеннолетнего возраста. И у меня, есть отдельный участок с домом. Сможем ли мы продать дом, купленный под материнский...
Продажа квартиры, купленной на материнский капитал и покупка дома
Здравствуйте. Хотим продать квартиру,купленную на материнский капитал.Есть покупатели,они погасят ипотеку.Мы покупаем дом с удобствами.Доли детям не выделяли в квартире. Были в органах опеки.Они сказали,что надо у натариуса заключить соглашение:Что...
30 Августа 2017, 07:09, вопрос №1737998 Танзиля, г. Димитровград
Можно ли продать дом, купленный на маткапитал, без согласия супруга?
Добрый день!мы с мужем в браке с 2011 года. есть общий сын и у меня есть дочь от первого брака. мы купили дом в селе под материнский капитал. сейчас совместная жизнь невозможна я ушла к родителям и хочу продать дом купленный за материнский капитал...
Все услуги юристов в Москве
Как продать дом, купленный на мат капитал, с целью строительства нового дома?
Мне необходимо продать дом, приобретенный с помощью средств материнского капитала. Собственность на всех членов семьи так и не оформляла, прописаны все. Хочу без оформления продать этот дом и построить новый большей площадью.И в не уже оформить...
Можно ли продать недостроенный дом, под который брали материнский капитал?
Получили материнский капитал на строительство дома. Но на данный момент стройку заморозили по ряду причин и хотим продать объект, чтобы купить квартиру. И уже в ней оформить доли на детей. Это возможно?
Как продать дом, купленный с использованием материнского капитала?
Добрый день! Как продать дом купленный с использованием материнского капитала? У нас дом 100 кв, был приобретен в сельской местности с использованием мат.капитала, долю поделили на всех 4 членов семьи (мама, папа, сын, дочь) по 25 кв. Хотим...
Как продать дом, купленный ранее за материнский капитал?
здравствуйте! я с таким вопросом к вам. у меня имеется дом в собственности в доле с моими несовершеннолетними детьми,мы купили еще один дом за мат.капитал и он просто стоит у нас ни кто в нем не живет. могу ли я продать тот дом каторый куплен за...
06 Декабря 2016, 11:20, вопрос №1464292 екатерина, г. Белогорск
Можно ли продать дом и купить квартиру меньшей площади, если были использованы средства мат.капитала?
Здравствуйте. У нас собственность на 4 человека, с участием материнского капитала, т.е. разделен по 1/3. можем ли мы продать этот дом и купить квартиру, только она меньшей площади.
Как продать дом, купленный за материнский капитал?
хочу продать дом купленный за материнский капитал и купить жилье в другом регионе, в доле двое несовершеннолетних детей
Продажа дома, построенного с использованием материнского капитала
здравствуйте! в 2014 году мы использовали средства материнского капитала на постройку дома с нотариальным обязательством выделить долю детям. дом пока в эксплуатацию не введен, юридически оформлен как недострой, доля не выделена. сейчас ясно, что...
Как продать дом, купленный за материнский капитал, если один ребенок уже совершеннолетний?
Я купила дом за мат.капитал+доплата.Старшей дочери 21 год,а младшему 5 лет.Вот 3 доли по 1/3.Дочь хочет продать свою долю,можем ли мы её выкупить и кого из органов власти должны проинформировать об этом?В дальнейшем,я как законный представитель...
Каким образом продать недвижимость, купленную на средства материнского капитала?
Здравствуйте. Мы живем в деревне и хотим купить временно дом(примерно на год) под материнский капитал + добавить. На данный момент строим дом ближе к городу, но строительство затягивается(поэтому и хотим пока купить дом, своего жилья нет, снимаем)....
Программа поддержки многодетных семей при помощи сертификатов на материнский капитал функционирует уже больше 10 лет. Благодаря ей многие граждане улучшили качество своей жизни, в том числе и условия проживания. Но иногда возникает необходимость продать дом, купленный на материнский капитал. Можно ли это сделать?
Как продать
Условия отчуждения дома, при приобретении или возведении которого были привлечены средства маткапитала, различаются в зависимости от возраста несовершеннолетних лиц, имеющих долю в нём. Возможных вариантов развития событий два.
- Если хотя бы одним из владельцев жилого помещения является несовершеннолетний гражданин, то для продажи домовладения необходимо обратиться в орган опеки и попечительства за специальным разрешением. Без него передать право собственности на жильё другому лицу будет невозможно.
- Если к дате продажи домовладения все дети, имеющие долю в нём, достигнут 18-летнего возраста, то сделка будет возможна с письменного разрешения на неё всех собственников дома.
Миновать обращение в органы опеки, если не все дети достигли совершеннолетия, не получится. Это связано с тем, что при использовании маткапитала на улучшение условий проживания заявителем предоставляется обязательство выделить доли в новом жилище всем членам семьи. За выполнением этого условия государство внимательно следит, чтобы исключить возможность лишения не достигших 18-летия собственников их права на жильё. Чтобы органы опеки выдали вам разрешение на продажу дома, некоторые из собственников которого не достигли совершеннолетия, при совершении сделки нужно учесть следующие нюансы:
- каждый из несовершеннолетних владельцев долей должен получить равнозначные в другом жилище, приобретаемом вместо старого или уже имеющемся в собственности. Т. е. их условия проживания не должны ухудшиться после продажи дома;
- если вместо продаваемого жилья покупается новое, его площадь должна быть не меньше проданного, либо доля несовершеннолетних детей в нём должна стать больше, чем в предыдущем доме.
Оба этих условия выдвинуты органами опеки с той целью, чтобы интересы детей в плане жилищных условий не ухудшились в результате сделки по продаже дома, где они до этого проживали. Получается, что продать домовладение можно только после получения разрешения от органов опеки и если условия проживания детей в результате сделки будут сохранены или улучшены.
Спустя какое время после приобретения можно продать жильё
ФЗ № 256, регулирующий условия программы маткапитала, не запрещает продажу домовладения, купленного с привлечением средств по сертификату. Однако разрешение от органов опеки для проведения сделки необходимо в любом случае, а иначе Росреестр откажется регистрировать недвижимость на нового владельца. Законом не обозначен чёткий срок действия документа, позволяющего осуществить продажу. Он указывается непосредственно в самом документе, и в большинстве случаев составляет три месяца.
Однако договоры о запланированных сделках необходимо предоставить в течение 1 месяца после того, как органы опеки разрешили гражданам продать домовладение. Этот момент регулируется письмом Министерства образования № 09-М. Если пропущен срок предоставления документов, то придётся повторно обращаться за разрешением к специалистам по опеке. С учётом вышеуказанных нюансов получается, что приобретённый за средства маткапитала дом можно продать в любое удобное его владельцам время после приобретения. Но есть ещё ряд обстоятельств, которые необходимо учесть при продаже.
Если дом находился в собственности меньше трёх лет (или меньше 5 в случае покупки после 1 января 2017 года), то при его продаже придётся уплатить налог на доходы физлиц (подоходный). Однако если продажа старого жилья и покупка нового произойдут в течение одного налогового периода, а члены семьи не успеют до этого использовать своё право на налоговый вычет, то от уплаты указанного налога они будут освобождены. В том случае, когда жильё покупалось при помощи ипотечного кредита, задолженность по которому остаётся непогашенной в момент продажи, банк должен выдать согласие на перевод обязательств по ипотеке на нового владельца дома.
Можно ли выполнить обязательство выделить доли после продажи
Установленный законодательством порядок обязывает родителей предоставить органам опеки заверенное у нотариуса обязательство выделить доли в приобретаемом жилище в срок до полугода после момента снятия обременения с него. Если же дом приобретается в ипотеку, а задолженности по ней ещё не выплачены, продать жильё можно, но для этого понадобится разрешение органов опеки на продажу. Чтобы его получить, необходимо предоставить несовершеннолетним детям площадь в другом жилье. Это может быть:
- приобретаемое взамен старого жилище;
- дом, собственниками которого являются любые из родственников детей.
Приобретение недвижимого имущества по государственным программам предусматривает множество правил. И во многом они затрагивают не только процедуру покупки, но и дальнейшую эксплуатацию.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
В России существует несколько особенностей того, как можно продать дом, купленный за материнский капитал (МК) в 2019 году. Ведь в этой ситуации обязательно защищаются права всех членов семьи.
Первоначальные понятия
Если родители приобретают жилое помещение с участием средств по семейному капиталу, необходимо учитывать все особенности данной процедуры.
Дело в том, что в ходе приобретения обязательным условием выступает распределение долей в жилом помещении между всеми членами семьи.
Это делается для того, чтобы у детей была возможность иметь собственное жилье — точнее, долю в нем. Конечно же, запрета на продажу жилья, купленного в условиях данной программы, быть не может.
Однако есть ряд ограничений в данном плане. Несмотря на то, что можно продать дом купленный на материнский капитал, сделать это не всегда просто.
Основные понятия
Разбор этой непростой темы следует начать с терминологической базы:
Для чего это нужно
Существует несколько причин, по которым семья может принять решение о продаже жилья. Основными бывают такие варианты:
- необходимость улучшить условия проживания;
- возможность расширить жилую площадь;
- переезд в другой регион.
В любом случае, который стал причиной для необходимости продажи недвижимости, которая входит в жилой фонд, необходимо учитывать все правила осуществления этой процедуры.
Фото: как использовать материнский капитал для погашения ипотеки
Поскольку обязательным условием будет согласование продажи недвижимости с государственными органами контроля.
Законодательная база
В ходе рассмотрения этой темы нужно опираться на Федеральный закон №256-ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей”.
Этот документ устанавливает все правила по использованию сертификата. В этом законе можно найти следующие положения:
- статья 6 — какой размер выплаты;
- статьи 10, 11, 12, 13 — говорят о вариантах распоряжения денежными средствами;
- статья 5 устанавливает правила выдачи сертификата.
Письмо Минобразования под номером 09-М “О защите жилищных прав несовершеннолетних” говорит о том, как проводится продажа недвижимости.
Ограничивает возможность продавать жилье и Гражданский кодекс Российской Федерации. В статьях 28 и 37 оговаривается процедура распоряжения имуществом детей. Такая же информация содержится в Федеральном законе “Об опеке и попечительстве” в статье 21.
Как продать дом, купленный под материнский капитал
Улучшения жилищных условий могут стать причиной для продажи жилья или проведения обмена. Но нужно знать, как продать дом если он куплен на материнский капитал.
Поскольку здесь существует четкое разграничение по возможностям продажи:
Главные условия сделки
Наиболее сложным вариантом продажи жилья будет наличие несовершеннолетних детей, которые имеют долевые права собственности.
Поскольку сами они не имеют права в полной мере распоряжаться недвижимостью, их защитниками выступают органы опеки.И главным условием для того, чтобы купить квартиру за деньги семейного капитала становится распределение долей на всех детей в семье. Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала можно .
Контролирующие органы могут дать разрешение на продажу или обмен недвижимостью только на условиях соблюдения прав детей.
Основными правилами отчуждения такой недвижимости считаются:
- сохранение прав детей на долевое владение имуществом — нужно предоставить подтверждение в виде приобретения в собственность нового жилья или подтверждение о заключении новой сделки;
- новая жилая площадь должна соответствовать той же площади или быть больше — увеличение может отразиться в плане распределения долей для них.
В том случае, когда органы опеки дают свое согласие на проведение сделки, родители получают письменный документ.
Только при его наличии можно осуществить отчуждение недвижимости — с побуждениями сохранить или улучшить условия проживания.
Не прописав детей
Оформляя недвижимость по сертификату при рождении второго ребенка, законодательство не обязывает прописывать детей в данной недвижимости.
Их может прописать у себя родственник семьи. Регистрация у детей может быть в любом месте — но вместе с родителями.
Единственное, что делают родители — выделяют им доли в квартире, на которые они имеют право. В таком случае при продаже и покупке нового жилья можно не проводить прописку, а просто выделить долевые права собственности.
Это главное условие — чтобы ребенок мог претендовать на жилье и имел возможность распоряжаться им.
При разводе
В случае расторжения брака, каждый из супругов имеет право на получение доли жилья. Это может быть как номинальное разделение жилья, так и фактическое.
Так, если это дом, то его просто делят на двух хозяев. Если же бывшие супруги хотят разъехаться, то есть два варианта:
- выплата стоимости доли супругу;
- купить другой дом или два отдельных.
В любом из вариантов супруг может претендовать только на свою долю. И здесь нужно учитывать интересы детей. Тот из супругов, с которым остаются дети получает их доли в жилье.
Если детей делят поровну, то и доли распределяют так же. И до совершеннолетия ребенка распоряжаться долевыми правами будет родитель и органы опеки.
Риски для продавца
Единственным риском, с которым может столкнуться семья — аннулирование договора и сделки по продаже жилья. Так происходит по нескольким причинам.
Основная состоит в том, что родители не выделяют изначально детям доли в жилье — как того требует законодательство страны.
После этого сложно будет получить разрешение на продажу жилья. Если же не совершить разделения в новой недвижимости также может быть много спорных ситуаций.
К примеру, если по достижению совершеннолетия ребенок захочет получить средства по долевым правам с родителей, проводить эту операцию можно будет только в суде с поднятием старых документов по сделкам.
И здесь могут попасть под аннулирование те договора и новые хозяева жилья теряют собственное жилье и средства.
Особенности сделки без органов опеки
Этот вариант продажи жилой недвижимости может быстро осуществляться на основании достижения детьми-собственниками 18 лет.
Тогда главным условием будет получение от них согласия на продажу недвижимости. В качестве подтверждения граждане получат документ от органов опеки и попечительства.
И только при его наличии проводится продажа недвижимости. Если его нет, то сделку в других органах — при оформлении договора купли-продажи, совершить сделку не получится.
Если же дети не достигли 18 лет, продать дом без получения разрешения от органов опеки не получится. Этот этап является обязательным, поскольку защищает права ребенка на жилье.
Обязанности при покупке новой недвижимости
Главное обязательство, которое родители берут на себя при покупке нового жилья — предоставить в нем равноценные доли детям.
В данном случае могут возникнуть трудности, связанные с новой недвижимостью. Так, органы опеки могут отказать в продаже жилья, если новая жилая площадь покупается в или еще не достроена.
Жилье должно соответствовать таким критериям:
- всем нормам для проживания в ней детей;
- выгодно заменять предыдущие квадратные метры — как в размерах, так и по стоимости;
- обеспечение прав детей на использование жилья в полной мере.
В условиях оформления кредита последний пункт выполнить невозможно. Поскольку в случае наличия ипотеки есть риски изменения финансового положения, что приведет к конфискации имущества.
Требования при постройке другого жилья
Единственно возможным вариантом получить финансирование на то, чтобы построить новый
дом, становится займ. А уже по завершению данной процедуры можно продать предыдущее жилье и выделить доли детям.
Такие ограничения связаны с тем, что детям можно выделить доли только в той недвижимости, которая равноценна купленному на капитал или же превосходит его по нескольким параметрам.
Плюс, недвижимость должна соответствовать всем нормам проживания в ней детей. А поскольку новое жилье оказывается непостроенным, возможности получить разрешение от ООиП нет.
Какими долгожданными бы ни были покупка или строительство дома - независимо от того, использовались ли средства материнского капитала на эти цели или нет, а также от его стоимости и жилой площади, - с течением времени даже самый просторный и уютный дом может перестать удовлетворять потребностям семьи, а значит возникает вопрос о необходимости его продажи или обмена .
Поэтому для семьи продажа дома - это событие лишь одно из многих в общем ряду событий, связанных с . Однако в зависимости от того, расходовались ли средства маткапитала или продаваемого новому собственнику объекта недвижимости, а также от возраста детей - зависят условия и способы его продажи :
- Если к моменту возникновения желания продать дом среди его собственников нет несовершеннолетних (дети достигли возраста 18 лет), для осуществления сделки необходимо только получить письменное согласие всех владельцев долей;
- Если же участниками долевой собственности являются дети до 18 лет, то проведение сделки возможно только с разрешения органов опеки и попечительства (ООиП).
Условия продажи домов, приобретенных за материнский капитал
В связи с тем, что ООиП стоят на страже интересов несовершеннолетних, самым главным условием направления средств материнского сертификата является требование оформить приобретаемый объект недвижимости на всех членов семьи , .
Органы опеки пристально следят за соблюдением данного условия, обусловливая свои действия предотвращением вариантов событий, при которых несовершеннолетние собственники могут лишиться своих прав на имущество.
Именно по этой причине для отчуждения таких домов необходимо иметь на руках предварительное разрешение органов опеки , которое может быть получено, только если им будут предоставлены документы, подтверждающие, что права и интересы несовершеннолетних собственников будут соблюдены и в результате сделки по продаже:
- за несовершеннолетними владельцами долей сохранятся их права на имущество - т.е. в другом жилом помещении (уже имеющемся или покупаемом взамен продаваемого) им должны быть выделены равноценные доли;
- жилое помещение, которое будет приобретено взамен отчуждаемого , должно быть большим или равнозначным по площади.
Если это не так, дети должны получить в нем большие доли, т.е. жилищные условия и имущественные интересы детей не должны быть ухудшены.
Таким образом, дом, приобретенный с участием маткапитала, можно продать при следующих условиях:
- ООиП предоставили письменное согласие на проведение сделки;
- Семья сохранит или улучшит свои жилищные условия - что также подразумевает сохранение имущественных прав несовершеннолетними детьми.
Через какое время можно продать дом после покупки
Несмотря на то, что закон о материнском капитале № 256-ФЗ от 29.12.2006 года не содержит прямых запретов и ограничений на отчуждение недвижимости, приобретенной за счет сертификата, такая сделка в обязательном порядке должна быть одобрена органами опеки, так как это требование прямо прописано в ст. 28 , 37 ГК РФ , а также в ст. 21 Закона «Об опеке» .
Если среди документов, необходимых для регистрации сделки, не будет согласия ООиП, отказ Росреестра в совершении регистрационных действий с имуществом несовершеннолетних будет неминуем.
Срок, на протяжении которого действует данное разрешение, законом также не урегулирован:
- как правило, разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетних действительно в течении трех месяцев ;
- в письме Минобразования № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» прямо сказано, что в таких случаях договоры о купле-продаже предоставляются в течение одного месяца со дня получения одобрения со стороны органов опеки на продажу объекта недвижимости.
Если по истечению этого срока сделка не состоялась, необходимо повторно обращаться в ООиП за новым разрешением.
Несмотря на то, что дом, который был приобретен с , можно продать в любое время после покупки, важно учесть некоторые обстоятельства:
- Если дом , которая на момент его продажи еще не погашена, то помимо разрешения опеки, необходимо получить согласие банка на перевод обязательств на нового покупателя.
Если дом принадлежал семье менее 3 лет (а в отношении жилья, приобретенного начиная с 01.01.16 г. - менее 5 лет), при его отчуждении будет необходимо уплатить подоходный налог .
Эту обязанность можно избежать , в случае если члены семьи ранее не использовали свое право на налоговый вычет и собираются провести в одном налоговом периоде сразу две сделки : по продаже старого и по приобретению нового жилья .
Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи
В случае, когда материнский капитал полностью или частично направляется , родители предоставляют в ООиП нотариально оформленное обязательство о том, что в течении шести месяцев после снятия обременений с объекта недвижимости, они .
Российское законодательство не регламентирует сроки, в течении которых жилое помещение, приобретенное с использованием маткапитала, не подлежит отчуждению - это значит, что сделка может состояться в любое время , независимо от того, все ли члены семьи получили свои доли.
Главным критерием законности такой сделки и как следствие - защитой родителей от обвинения в мошенничестве с государственными средствами, - служит одобрение Органов опеки на ее проведение.
ООиП предоставит письменное разрешение на отчуждение дома без выделения долей детям , если им будет предоставлена площадь в другом доме, при этом речь может идти:
- о жилье, купленном взамен отчуждаемого (квартира или дом);
- о жилом помещении, уже имеющемся в собственности родителей либо других родственников.
Как продать дом, купленный на материнский капитал
Как уже было сказано, закон не устанавливает запретов на отчуждение домов, купленных или построенных с привлечением семейного капитала, даже если в них есть доли несовершеннолетних.
Однако такая сделка может быть признана соответствующей закону только в одном из следующих случаев:
Закон также допускает варианты выплаты несовершеннолетним собственникам денежной компенсации , сопоставимой со стоимостью отчуждаемых долей, установленной на день совершения сделки.
Данная процедура проводится с письменного согласия органа опеки, которое выдается после тщательного изучения всех документов, среди которых обязательно должна присутствовать справка о стоимости доли (без проведения оценки).
- Денежные средства вносятся на банковские счета, открытые на имена детей, где будут храниться до их совершеннолетия .
- Независимо от того будет это накопительный вклад или просто расчетный счет, родители несовершеннолетних детей смогут распорядиться деньгами только в исключительных случаях и с письменного разрешения ООиП.
- Если в планы семьи не входит приобретение нового жилья, взамен продаваемого , то несовершеннолетние дети могут быть наделены равными отчуждаемым долями в другом доме - и не обязательно , чтобы он принадлежал именно родителям, а не бабушкам, дедушкам или другим близким родственникам детей.
Малолетние собственники получат в другом жилом помещении равнозначные доли и сохранят свои жилищные условия на прежнем уровне.
Соблюдение данного условия возможно при одновременном проведении сделок и . Для этого между сторонами будущих сделок достаточно подписать предварительные договоры купли-продажи , в которых нужно заранее указать .
Тогда при наличии согласия ООиП сделку можно будет провести в любое время .
В общем случае даже допустимы ситуации, при которых выделяемая взамен доля может быть меньше первоначальной . Это возможно если:
- в зачет будет предоставляться такое же количество квадратных метров - поскольку в разных по площади жилых помещениях одно и то же количество квадратных метров будет составлять разные доли ;
- в разных районах стоимость квадратного метра жилой площади может существенно разниться, что отражается в справках о стоимости продаваемой / меняемой доли и позволяет выделять несовершеннолетним уменьшенные доли равнозначной стоимости .
Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал, и купить другой
После тщательного изучения всех документов, сотрудники ООиП приглашают родителей и детей, достигших 14 лет, на собеседование . Помимо собеседования представители ООиП могут осуществить выезд по адресу предполагаемого проживания семьи, дабы убедиться в качестве приобретаемого жилого помещения и соблюдении интересов несовершеннолетних членов семьи, в том числе с целью исключения недопущения через покупку и продажу ветхого жилья.
Так как основной заботой ООиП является контроль за соблюдением прав и законных интересов детей, сделка должна соответствовать установленным требованиям - и тогда разрешение на продажу можно будет получить в течение двух недель со дня направления заявления.
Основными критериями законности сделки является:
- сохранение условий проживания на прежнем уровне либо их улучшение, например, при переезде в более новый дом, расположенный в районе с более развитой инфраструктурой;
- наделение несовершеннолетних членов семьи имущественными правами на приобретаемое жилое помещение (или выплата им соответствующей денежной компенсации) с определением им доли в праве собственности, которая будет не меньше, чем отчуждаемая.
Показать представителям опеки, что при проведении сделки оба этих условия будут соблюдены, на самом деле очень просто:
- необходимо лишь заблаговременно найти подходящий вариант и заключить предварительный договор как на продажу , так и на покупку жилого помещения ;
- в обоих договорах нужно указать одну и ту же дату подписания итогового договора купли-продажи, т.е. обе сделки должны пройти одновременно .
Можно ли продать дом, построенный на материнский капитал
Несовершеннолетние члены семьи обязательно получают право собственности на часть жилого помещения не только в случае его (в т.ч. ), но и при направлении его средств или , принадлежащего родителям.
Поэтому сделку по продаже дома, построенного с привлечением семейного капитала, без получения согласия опеки можно провести только в том случае, если все со-собственники уже являются совершеннолетними.
- В остальных случаях продажа возможна только для последующей покупки более комфортного и просторного жилья - или, по крайней мере, равнозначного тому жилью, которое реализуется.
- Исключением признаются случаи, когда родители вынуждены производить обмен на другое жилье меньшее по площади для того, чтобы направить денежные средства, компенсирующие разницу, на лечение тяжелобольного ребенка .
При реализации на вторичном рынке домов, построенных с привлечением семейного капитала, часть которых принадлежит несовершеннолетним, применяются те же , что и в случае отчуждения любой другой недвижимости, со-собственниками которой выступают дети.
Заключение
Приобретенный, реконструированный или построенный на жилой дом можно продать в любое время - но только при четком следовании , направленным на соблюдение прав и интересов несовершеннолетних членов семьи , лишенных возможности принимать участие в сделке, одним из которых является приобретение нового объекта недвижимости, превосходящего продаваемое по размеру и условиям.
Почему сложно продать дом, купленный на материнский капитал? Материнский капитал - деньги, выделенные государством после рождения ребенка, программа поддержки семьи и, в первую очередь, нового члена общества. Их можно потратить на улучшение жилищных условий. Однако если встанет вопрос о реализации такого жилья, то материнский капитал может стать серьезным препятствием для продажи.
Материнский капитал
Государственная программа выплаты материнского капитала призвана поддержать молодую семью, улучшить условия ее проживания или обеспечить обучение ребенка или матери. В случае если деньги потрачены на улучшение условий проживания, куплен дом или другая недвижимость, материнский капитал является обременением для любых юридических сделок.
Это значит, продать или купить такой дом можно только с разрешения органов опеки, которые будут наблюдать, чтобы не нарушались права детей, не достигших совершеннолетия. Их действия регламентируются законодательно (ГК РФ ст.37; ФЗ ст.20). Так как несовершеннолетние члены семьи являются полноправными долевыми владельцами недвижимости, то им необходимо:
- Выделить равноценные доли в покупаемом жилье.
- Обеспечить равноценные или улучшить условия проживания.
- При определенных условиях допускается выделение детям равноценной доли жилья, принадлежащего ближайшим родственникам, например, бабушкам или дедушкам.
Покупаемое жилье должно быть эквивалентным по площади или больше продаваемого. Такое серьезное отношение государственных органов опеки к продаже дома с долевым участием несовершеннолетних детей диктует определенную последовательность совершения сделки. Прежде чем получить разрешение, родители должны предоставить полнейшую информацию о будущем жилье. В целом, порядок действий, за исключением некоторых нюансов, выглядит так:
- Найти равноценное или большее по площади жилье, в котором детям будут предоставлены равноценные или улучшенные условия.
- Договориться с владельцем и подписать предварительный, нотариально заверенный договор о сделке.
- Получить справку об оценочной стоимости доли каждого ребенка.
- Открыть именные счета на всех несовершеннолетних детей, куда переводится денежный эквивалент доли ребенка.
- Все справки и договора, выписки из счетов предоставляются в органы опеки. Одновременно пишется заявление с просьбой о реализации недвижимости на основании права долевой собственности.
На рассмотрение такой заявки уйдет около месяца. Положительные нюансы, которые могут сыграть роль в принятии решения о продаже:
- значительное улучшение условий проживания всех детей в семье;
- наличие развитой инфраструктуры, удобство расположения, экологичность района.
- какое-либо ущемление прав ребенка, в том числе и переезд в помещение меньшей площади;
- отсутствие развитой инфраструктуры вокруг места проживания, удобств в доме;
- жилье в плохом состоянии, нуждающееся в капремонте или недостроенное.
По достижении ребенком 16 лет, при условии, что он официально работает или состоит в браке, разрешение органов опеки на продажу жилья, купленного на материнский капитал, можно не получать.
Полный список документов
Перечень документов, которые нужно предоставить в органы опеки и попечительства выглядит так:
- Заявление, написанное родителями несовершеннолетних детей. В отсутствии родителей такое заявление пишется уполномоченным представителем детей, с предоставлением документального обоснования отсутствия родителей.
- Свидетельство о браке, паспорта родителей, свидетельства о рождении детей.
- Каждый ребенок, достигший 14 лет, должен дать письменное согласие на продажу жилья.
- Каждый совершеннолетний ребенок должен дать письменное согласие на заключение сделки.
- Документы на право владения собственностью, в том числе и выписка из БТИ, номер в земельном кадастре, право собственности на землю, межевой план участка.
- Выписка из домовой книги или из ЕГРП обо всех прописанных на жилой площади, об отсутствии или наличии обременения.
- Выписки о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
При условии, что все дети достигли совершеннолетия (18 лет), дом, купленный на материнский капитал можно продать беспрепятственно. Кстати, земельный участок вокруг дома не является долевой собственностью, поэтому для его покупки не требуется разрешение органов опеки.
Особенности продажи
При продаже дома, купленного в ипотеку с использование материнского капитала, препятствием к продаже может стать невыплаченный долг по кредиту. В таком случае для заключения сделки требуется еще и разрешение банка, который выдал ипотечный кредит. Если покупатель все же готов купить такое жилье, сделку можно заключить несколькими способами.
- Переоформление кредита на нового покупателя. Совершается с разрешения банка, для чего будущему плательщику ипотеки обычно требуется подтвердить платежеспособность и иметь хорошую кредитную историю. С таким же успехом банк может и отказать покупателю.
- Погашение оставшейся части кредита на доверительной основе. В результате остаток долга погашается за счет покупателя, с недвижимости снимается обременение. Договор купли-продажи оформляется после получения разрешений из органов опеки.
- Покупатель в течение некоторого времени вносит суммы, необходимые для погашения задолженности по ипотеке. Каждый взнос оформляется нотариально, в виде заверенных расписок. Полное погашение ипотеки служит сигналом к снятию обременения.
- Можно реализовать ипотечное жилье через банк, но это не уменьшает количество препятствий и различных обязательных процедур.
Любые сделки с недвижимостью, обремененной ипотекой, осуществляются только с разрешения кредитной организации. Поэтому продажа дома, приобретенного на материнский капитал в ипотеку, усложняется еще одной бюрократической цепочкой. Продавцу нужно одновременно найти покупателя на обремененную недвижимость и будущее жилье для детей, которое устроит попечительский совет.
Осуществляя такую сложную сделку, нужно учитывать, что на нее уйдет не один день. Хотя покупателя найти не так сложно: недвижимость с обременением, в среднем, обходится покупателю на 10-25% дешевле рыночной стоимости. В случае если родители разводятся, они имеют право делить только ту долю недвижимости, которая принадлежит им.
Дом, купленный на материнский капитал, часто оформляется на детей полностью, поэтому в случае развода родителям не полагается ничего. При добровольном отказе от своего долевого участия в недвижимости, родителя можно освободить от выплаты алиментов на законных основаниях: дарственную оформляют на одного из детей или делят долю между всеми детьми.
Проще всего в таких процессах придерживаться добровольной договоренности, но часто все решает судебное разбирательство. Заявки на раздел имущества рассматриваются на основании участия сторон в покупке недвижимости. Для этого стороны предоставляют все документы по приобретению дома (договор купли-продажи, право собственности, документ, подтверждающий использование материнского капитала и другие). Продажа дома после развода родителей не влияет на процедуру в целом, последовательность действий остается та же.
Особенности приобретения
Сделку по приобретению дома с привлечением материнского капитала можно признать недействительной, если продавец не выделил доли для детей в покупаемом доме на момент продажи старой недвижимости. В таком случае и продавец, и покупатель могут быть привлечены к административной или даже уголовной ответственности.
При заключении сделок с недвижимостью лучше поинтересоваться, не привлекался ли для покупки материнский капитал, какое долевое участие в недвижимости имеют дети (особенно малолетние). Все сделки с недвижимостью, которая была приобретена с привлечением материнского капитала, нужно согласовывать с государственными органами опеки и попечительства.
Если встала острая необходимость продать дом, приобретенный на материнский капитал, вас ожидает долгий, трудный и тернистый путь. Все нюансы заключения подобных сделок могут быть досконально известны только специалистам. Поэтому не поленитесь предварительно обратиться к квалифицированному юристу, который подскажет, как лучше действовать в той или иной ситуации, связанной с реализацией или покупкой подобного жилья. В любом случае, если другого выхода нет, стоит запастись терпением и настойчивостью.
