06.07.2016

Некоторые люди считают, что комната ничем не отличается от доли в квартире, но так ли это? На самом деле отличий комнаты от доли не так мало. Рассмотрим некоторые из них.

Отличие комнаты от доли в квартире

1) Владелец комнаты имеет отдельное свидетельство на комнату в конкретной квартире, и комната числится в свидетельстве под номером, в свидетельстве будет говориться о владении конкретных квадратных метров в квартире. На эти квадратные метры владельцы других комнат в коммунальной квартире претендовать не могут, не могут перемещаться или находиться в такой комнате без согласия собственника. С долями дело обстоит несколько иначе, будучи владельцем доли вы являетесь владельцем части имущества в квартире, но даже если в этой квартире вы занимаете отдельную комнату, это не значит, что она ваша собственность, эта комната остается частью общего имущества сособственников квартиры и каждый из собственников имеет право ей распоряжаться по своему усмотрению, никаких ограничений нет.

2) Многие владельцы долей, чья доля позволяет выделить отдельную комнату в квартире, обращаются в суд для выделения и закрепления за ними конкретной комнаты и суд выносит решение о закреплении комнаты определенного метража за конкретным сособственником квартиры. Но даже решение суда не делает вас полноправным владельцем данной комнаты, это просто один из способов выделить себе «угол» для проживания в квартире. Такие собственники долей часто пытаются продать свою долю под видом комнаты, но покупателям важно помнить, что решение суда потеряет свою силу при переходе права собственности, ведь оно вынесено относительно другого человека и новому собственнику придется снова выделять комнату через суд.

3) Владелец доли в квартире оплачивает квартплату согласно квитанции и размеру своей доли совместно с другими сособственниками. У владельца комнаты отдельный лицевой счет на свою комнату и счетчики на электроэнергию тоже отдельные, поэтому он оплачивает расходы только за свои квадратные метры.

4) Аналогичный размер комнаты и доли по квадратным метрам в аналогичном жилье и районе будет стоить по-разному. В большинстве случаев доля стоит дешевле, чем отдельная комната.

5) Владелец комнаты может распоряжаться своим имуществам на свое усмотрение, ограничений в правах у него не будет (если нет действующих обременений на жилье). Собственнику доли любое свое решение относительно своего имущества необходимо будет согласовывать с сособственниками квартиры. Таким образом без согласия сособственников владелец доли не может оформить никому регистрацию в данном жилом помещении (исключение только несовершеннолетние дети собственника), продать или оформить кредит под залог доли.

Выбирая для покупки долю или комнату важно объективно взвешивать все за и против вариантов таких покупок. И выгода будет в каждом случае разная. Главное понимать, что даже выделенная доля в виде комнаты не становиться полноценным отдельным помещение. По документам и закону такая комната все равно остается долей в имуществе. А права и обязанности у владельцев долей и владельцев комнат отличаются.

Такое хозяйственное общество как ООО из всех иных форм юридических лиц выделяет уставной капитал, разделенный на доли определенной величины, каждая из которых принадлежит определенному участнику. Все положения касаемо членов ООО, их долей, прав и обязанностей подробно прописаны в ФЗ №14. Однако данный законодательный акт после прочтения все же оставляет некоторые неясности. Разберемся с ними в этой статье.

Об участниках ООО

Участником общества с ограниченной ответственностью может быть любое частное или юридическое лицо, даже далекое от предпринимательской деятельности. В ограниченном порядке становиться членом или учредителем ООО можно:

• Казенным учреждениям - при согласии на то собственника используемого ими имущества.
• Представительным органам местной власти - в исключительных случаях.
• Организациям, если их учредительные документы позволяют на прибыль, полученную вне сметы, приобретать долю в ООО.

Однозначно не могут получить права участника ООО, в зависимости от доли распределенные, муниципальные органы управления, государственные структуры.

На количество участников законодательство также устанавливает запреты - их не должно быть более 50. При превышении состава хотя бы на одного человека ООО необходимо преобразовать в ПАО или производственный кооператив. В ином случае ему грозит ликвидация по решению суда.

Учредитель и участник

В ряде случаев у ООО может один учредитель, который становится и единственным его членом. Здесь права участника ООО, в зависимости от доли определенные, не имеют смысла. Отличие учредителя от участника устанавливается просто: первый - это создатель ООО, второй - член, активно участвующий в жизнедеятельности общества. Поэтому последнее понятие будет несколько шире и объемнее.

Различия действуют также и в следующем:

• Учредители вполне естественно становятся участниками ООО с правами и обязанностями, принадлежащими вторым. А вот чтобы участнику стать учредителем, необходимо провести перерегистрацию общества.
• Состав учредителей остается неизменным на протяжении всей истории ООО, а набор участников имеет свойство периодически изменяться.

Учредителем ООО в РФ может выступить как российский гражданин, так и иностранец, как физическое лицо, так и фирма. Не имеют права выступить в этой роли только следующие категории граждан:

• военные;
• состоящие на государственной службе;
• депутаты Госдумы;
• лица, трудящиеся в законодательных или исполнительных органах власти;
• члены Совета Федерации.

Роль учредителя более важна для общества, нежели участника:

• Прием Устава ООО.
• Подготовка учредительной документации.
• Внесение своей лепты в уставной капитал.
• Назначение управляющих органов, ревизионной группы.
• Как влияет доля учредителей на управление ООО? Они несут ответственность за деятельность общества, как участники, пропорционально ее размерам.

Все права участников общества с ограниченной ответственностью

Отметим, что права участников несколько шире, чем учредителей. При этом перечисленный ниже список устав ООО не управомочен сократить, а лишь дополнить новыми, иными пунктами. Итак, перечислим основные права участника:

• Управление делами ООО.
• Владение полной достоверной информацией о деятельности организации.
• Свободный доступ к бухгалтерской и прочей документации.
• Участие в распределении дохода, полученного ООО.
• Право на ликвидационную квоту - долю части имущества (или ее эквивалент в деньгах), которое останется после всех расчетов с кредиторами.
• Право выйти из состава участников в любое время, невзирая на мнения других членов, получив при этом собственную долю обратно.
• Возможность переуступить или продать свою долю.
• Участие в общих собраниях, право избирать и быть избранным в структуры управления и контроля, а также свободно выносить свои насущные вопросы на повестку дня.

Обязанности участников общества

Разумеется, кроме прав в зависимости от доли, участник ООО обременяется еще и обязанностями:

• Внесение своей лепты в уставной капитал - размер, порядок, сроки внесения взносов определяются как законодательством, так и уставом ООО.
• Соблюдение коммерческой тайны ООО, неразглашение определенных данных об обществе.

Устав может предписать участникам нести и дополнительные обязанности, если они будут приняты единогласно на общем голосовании. Может такое бремя настичь только определенного члена общества - с письменного его согласия и с одобрения 2/3 остальных членов. При отчуждении им своей доли эти обязанности не переходят к ее новому владельцу.

Надо также отметить, что наличие дополнительных обязанностей не ведет к появлению исключительных прав. Избавиться от дополнительного бремени возможно также на общем голосовании.

Изменение количества участников

При отчуждении своего вложения одним членом другие обладают приоритетным правом участника ООО (зависимости от доли тут нет) на ее приобретение. Но все же возможно еще два варианта изменения числа членов ООО:

• При отчуждении доли третьему лицу заключается договор ее купли-продажи. На сделке должны присутствовать обе стороны - становящийся бывшим участник и новоиспеченный, а также нотариус. Кроме того, для удачного протекания процедуры необходимо согласие супругов сторон - при наличии таковых.
• На общем собрании одобряется включение в состав нового члена. Он вносит условный вклад в уставной капитал, затем ему передается доля старого участника, который подает документы в регистрирующий орган на выход из состава ООО.

Расскажем вам также об еще одной процедуре - как оформить выход участника из ООО принудительно. К таким мерам обращаются при следующих случаях: член общества не выполняет свои обязанности в систематическом порядке, мешает деятельности ООО. Исключение возможно провести только через суд. Подать заявление имеют право другие участники при условии, что все вместе они владеют не менее чем 10 % голосов общества.

Перейдем теперь плотнее к понятию "доля".

О доле в уставном капитале

Уставной капитал ООО - это некая совокупность номинальных сумм долей, т.е. вкладов каждого из его участников. Величина доли обычно выражается в процентах или дроби - все зависит от соотношения номинальной ее стоимости и размера всего уставного капитала. В какой-то мере ее можно сравнить с ценной бумагой в ПАО, поэтому иное название доли - "бездокументарная акция", т. к. она тоже определяет право быть членом общества. Каждый из участников ООО может владеть только одной долей, чей размер зависит от его вклада в уставной фонд.

Как изменяются права участника в зависимости от доли? Любой ее размер приносит своему владельцу те права, что мы перечислили тремя пунктами ранее. От размера доли зависит прибыль ее собственника - она распределяется среди участников пропорционально размерам их лепты в уставной капитал. Также размер доли влияет и на вес голоса на общем собрании - пропорционально размеру вложений и распределяются голоса.

Грамотное распределение долей в ООО - это такой порядок, при котором каждый участник получает такой объем прибыли, который соответствует его вкладу в общую деятельность общества. При этом важно следить и за тем, чтобы не было большого разбега в доходах разных членов ООО.

Номинальная и действительная стоимость доли

Доля в уставном капитале ООО - это имущественный вид права, аналог доли в общей собственности. Она призвана наделить своего собственника неким объемом имущественных и неимущественных прав в отношении данного общества.

Давайте разграничим два вида стоимости доли:

• Номинальная . Абстрактная денежная величина, выражающая стоимость вклада члена ООО в уставной капитал непосредственно при создании организации; первоначальная оценка вложения участника.
• Действительная . Стоимость на сегодня той части чистых активов ООО, что пропорциональна доли определенного участника. В этой величине также оценивается размер обязательств общества перед своим членом. Именно данная стоимость выплачивается участнику при его выходе из ООО.

Правовая природа доли

Права и обязанности членов общества, степень контроля ООО в зависимости от доли участия отражены в ст. 48 ГК РФ. Наличие вклада в уставном фонде наделяет участника следующими безоговорочными правами:

• Получение чистой прибыли общества согласно размеру своей доли.
• При случае добровольного выхода или же принудительного исключения из числа участников - выделение ему действительной стоимости его вложения.
• Получение части собственности ООО при его ликвидации - доли той, что останется после всех расчетов с кредиторами.
• Управление делами ООО, свободное получение информации о его деятельности.
• Добровольный выход из общества.

Продажа и уступка доли

Напоследок поговорим о продаже и уступке своей доли:

• Участник может продать, обменять, подарить свою долю другому члену ООО или нескольким таким лицам. Согласие последних на это не требуется.
• Продажа или уступка третьему лицу может быть запрещена уставом. Иногда для такого шага требуется его одобрение на общем собрании.
• При продаже доли участники ООО имеют приоритетное право на ее покупку.

Как лучше распределить роли в ООО? В соответствии с долями, возможностями и желаниями самих участников. При приобретении доли они приобретают неотчуждаемые права и ряд обязанностей, последние из которых можно расширить. Сама доля влияет на размер прибыли участника, а также на вес его голоса на собрании. Остальные же права у владельцев разных долей одинаковые.

Если в процессе приватизации участвуют несколько человек, то в дальнейшем это вызывает ряд неудобств при эксплуатации жилья. Долю в квартире невозможно сдать в аренду, продать, обменять или оставить в залог в кредитном учреждении. Это побуждает многих граждан отказываться от недвижимости. Законодательство делает возможным отказ на любом этапе при приватизации или в уже приватизированной квартире.

• добровольная основа,
• дееспособность отказчика,
• совершеннолетие отказчика.

Давление на собственника расценивается как мошенничество и преследуется законом.

Отказ от собственности предусмотрен в таких ситуациях:

• отказ от прав собственности в пользу ближайшей родни;
• отказ в пользу ребенка (если это не нарушает права других );
• отказ при бракоразводном процессе (предусматривает сначала раздел и определение доли каждого собственника).

Отказ может произойти в двух формах, продажи или дарения. Наиболее распространенная форма — дарение, так как она не предусматривает уплаты налога на доходы.

Распространённые способы отказа:

1. Оформление договора дарения. Дает возможность передать свою часть собственности другому человеку, без уплаты подоходного налога и без участия в процессе других собственников.
2. Отказ от приватизации. Собственник дает разрешение на процесс приватизации при этом обратиться в нотариальную контору для оформления соответствующего документа отказа.
3. Отказ от собственности. Самый редкий способ отказа. Его особенностью является то, что собственник уже не является владельцем, а другого владельца ещё нет.
4. Оформление наследства. В завещании указывается все нюансы передачи доли собственника после смерти. До смерти субъект является полноправным и неоспоримым владельцем.

Образец заявления на отказ от доли в приватизированной квартире выглядит так:

Необходимые документы

Чтобы отказаться от доли в приватизированном жилище нужно подготовить пакет документов включающий:

• разрешение на проведение процедуры (дарение, продажа) от других владельцев, заверенное нотариусом;
• документ о приватизации;
• документы, подтверждающие право собственности (свидетельство);
• техническая документация на недвижимость;
• или лиц, также имеющих долю;
• документы участников процесса;
• договор дарения или купли-продажи написанный в произвольной форме, но заверенный нотариусом;
• квитанции об оплате госпошлины в случае продажи доли;
• заявление об отказе в свободной форме.

Процедура отказа

В нотариальной конторе необходимо получить разрешение на продажу или дарение. Разрешение необходимо от каждого собственника.

Факт отказа фиксируется в регистрационном органе , здесь составляется договор в двух экземплярах, заверяется и передается дарителю и одариваемому. Здесь же выдается новый документ, свидетельствующий о праве собственности нового владельца.

Любое действие относительно отказа от доли в имуществе, как дарение, так и продажа должно быть оформлено в регистрационном органе при участии обеих сторон. Если одна из сторон по объективным причинам отсутствует, то представлять её может доверенное лицо, чье право подтверждено нотариусом.

Процедура отказа от доли в приватизированной квартире имеет свои нюансы:

• если отказ желает оформить несовершеннолетний гражданин, то оформление отказа возможно только в случае получения одобрения в органах государственной опеки;
• если собственников больше двух то отказ не может быть оформлен в пользу одного лица, доля от которой отказались, будет распределена равномерно между всеми владельцами;
• отказавшийся от доли, имеет право проживать на жилплощади и иметь соответствующую прописку;
• отказаться от доли, полученной в наследство, есть возможность, только прибегнув к услугам нотариуса.

Налог при дарении доли в приватизированной квартире

В зависимости от особенности отказа от доли происходит уплата налога.

Если собственник дарит свою долю близкому родственнику, то оплата налога законодательством не предусмотрена. К близким родственникам относятся: муж или жена, дети, родные братья и сестры, дедушки и бабушки. Подробнее о дарении квартиры (или доли) родственнику и налогах при этом читайте в .

Смотрите также видео-сюжет об отказе от доли в квартире:

Где и как сделать дарственную на квартиру и сколько это стоит?

Основания и правила наследования доли в уставном капитале ООО регулируются Гражданским кодексом России (ГК РФ) и законом от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон об ООО). В зависимости от содержания устава ООО, наследник получает долю в уставном капитале и может оформить вступление в члены ООО, либо компенсацию, деньгами или натурой, ее действительной стоимости.

Фирма или деньги

П. 8 ст. 21 Закона об ООО устанавливает беспрепятственный переход доли в уставном капитале наследнику участника ООО, если устав общества не предусматривает иного.

Устав ООО может содержать существенные ограничения перехода доли в ООО по наследству:

1. Запрет перехода права участия в ООО по наследству. Тогда наследник получает компенсацию в размере действительной стоимости полагающейся ему доли, денежную или в виде имущества той же цены, не позднее 1 года с момента перехода доли к ООО.

После выплаты ООО компенсации наследнику, доля может:

• стать собственностью ООО и распределиться между его членами;
• быть продана третьей стороне;
• быть погашена: по решению ООО уставной капитал уменьшается на размер этой доли.

Изменения обязательно фиксируются протоколом общего собрания и регистрируются в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).

Компенсационная выплата не производится, если ООО имеет признаки несостоятельности (банкротства).

2. Условие получения письменного согласия членов общества на переход доли . Алгоритм получения согласия, предусмотренный уставом ООО, может быть разным, в зависимости от оснований перехода доли к третьим лицам. Условие обязательного согласия, появившееся в уставе ООО после смерти участника-наследодателя, не распространяется на его наследников.

Наследник рассылает нотариально заверенную оферту/письменное обращение всем дольщиками. Не позднее 30-ти дней или срока, установленного для этого уставом ООО, они должны дать письменный положительный или отрицательный ответ.

Если согласие единогласно – доля наследуется, если нет – наследнику выплачивается компенсация, денежная или в натуре.

Любое решение, сроки и механизм его воплощения закрепляются в протоколе общего собрания общества.

2.1. Положительное решение. Согласие членов ООО на переход доли получено, если все участники ООО представили письменные заявления об этом или не представили письменного отказа от дачи такого согласия.

2.2. Письменный отказ даже одного участника общества означает, что наследуемая доля переходит к ООО, а наследнику возмещается действительная стоимость его доли, определяемая по бухгалтерским документам за последний отчетный период. Если наследник не возражает, возмещение может быть произведено выдачей имущества.

Порядок принятия наследуемой доли

Если в уставе ООО нет ограничения на наследование доли в ООО или прописанное условие согласия всех участников ООО соблюдено, наследник может приступать к оформлению в собственность наследуемой доли.

Процедура вступления в наследство стандартная.

1. У нотариуса оформляется заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство. Для этого предоставляются:

• свидетельство о смерти наследодателя и справка о его регистрации по последнему месту жительства;
• паспорт заявителя;
• завещание, если есть;
• документ, подтверждающий родство заявителя с наследодателем;
• выписка из ЕГРЮЛ по обществу, в котором наследуется доля. Можно получить бесплатно на официальном сайте Федеральной налоговой службы, в разделе «Электронные сервисы »;
• документ, доказывающий право наследодателя на долю в ООО;
• оценка рыночной стоимости доли. Составляется лицензированным экспертом после ознакомления с финансовой и управленческой отчетностью фирмы. На основании полученной оценки рассчитывается размер обязательной государственной пошлины;
• копия устава ООО. При отказе общества предоставить устав, наследник руководствуется положениями Закона об ООО, а общество действует в соответствии со своим уставом;
• может потребоваться список участников общества.

2. ООО письменно уведомляется о намерении наследника стать его участником. Достаточно соответствующего заявления в произвольной форме. До предоставления свидетельства о праве на наследуемую долю и внесения изменений в ЕГРЮЛ состав членов ООО останется не определен, долей управлять может доверительный управляющий, согласно ст. 1173 ГК РФ .

3. Свидетельство о праве на наследство оформляется нотариусом спустя 0,5 года с даты смерти наследодателя, после предоставления наследником необходимых документов и уплаты государственной пошлины/нотариального тарифа согласно п.п. 22 п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ :

• 0,3% от оценки доли, но не более 100 тыс. рублей, – для близких родственников (первой степени родства);
• 0,6%, но не больше 1 млн рублей, – для прочих.

Свидетельство становится основанием для общего собрания ООО.

4. После получения выписки из протокола собрания, принявшего наследника в участники общества, остается обратиться в Росреестр с нотариально заверенным заявлением о внесении изменений в ЕГРЮЛ. К заявлению прилагаются подтверждающие основания перехода доли документы.

Если наследники отсутствуют, отстранены от наследования, не приняли или отказались от наследства, наследуемая доля в ООО считается выморочным имуществом и переходит в собственность РФ. Если ни наследники, ни государство длительное время не обращаются в ООО, само ООО вправе взять наследуемую долю на свой баланс.

Видео: Оформление наследуемой доли в ООО

Свидетельство о праве на наследуемую долю в ООО либо судебное решение, разрешающее спор о праве на долю в ООО, – достаточное основание для оформления участия наследника в соответствующем ООО или получения им денежной или имущественной компенсации. До предъявления правоустанавливающих документов наследник для ООО считается третьим лицом и может быть допущен к управлению лишь после внесения его данных в ЕГРЮЛ.

Если квартира полностью принадлежит одному лицу, то он вправе продать, подарить всю квартиру или долю в ней любому лицу по своему желанию.

Если квартира принадлежит нескольким лицам в долях, то каждый долевой собственник вправе распорядиться своей долей как ему угодно.

Однако, если доля в приватизированной квартире будет продаваться, то необходимо предварительное уведомление другого долевого собственника и предложение ему выкупить долю, так как другой собственник имеет преимущественное право покупки. Данное правило не распространяется на правоотношения по дарению доли.

Право долевой собственности и размер долей

Право долевой собственности регламентировано в ст. 244 ГК РФ, а условия распоряжения долевой собственностью зафиксированы в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Таким образом, на единый объект недвижимого имущества определяются доли отдельных владельцев. При этом сделки, которые возможно осуществить с принадлежащей на праве собственности долей, должны быть нотариально удостоверены и зарегистрированы в органах Росреестра.

Размер долей может устанавливаться в зависимости от оснований возникновения долевой собственности. Доля в праве общей долевой собственности обычно выражается в виде дроби и указывается в свидетельстве о государственной регистрации права собственности. В соответствии с нормами гражданского законодательства доли участников предполагаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений.

Важным обстоятельством является то, что каждый участник вправе распоряжаться своей долей в праве общей собственности самостоятельно - продавать, дарить и прочее.

Размер доли в праве общей долевой собственности может быть изменен в зависимости от различных причин: изменение состава участников, внесение в объект недвижимого имущества произведенных собственником улучшений и т.д.

Важно! Осуществление права общей долевой собственности происходит по взаимному согласию всех собственников. Если у совладельцев отсутствует согласие по вопросам владения и пользования общим имуществом, то они вправе разрешить спор в судебном порядке.

Право каждого участника распоряжаться своей долей в общем имуществе является вещным и защищено законом от посягательств собственников других долей, если данное право надлежащим образом оформлено.

Как делить квартиру на доли?

Основания и виды раздела общей долевой собственности, а также выдела доли в праве общей долевой собственности, различны. При этом, если выделяется доля кого-либо из участников, то право собственности для него прекращается. Но и в том, и в другом случае такие действия возможны как и по согласию всех совладельцев, так и по решению суда.

Разделить квартиру на доли возможно тремя различными способами:

• заключив соглашение о разделе долей в квартире;
• заключив брачный договор;
• в судебном порядке.

Соглашение о разделе долей в квартире

Хотелось бы отметить, что общая собственность на недвижимость может быть как долевая, так и совместная. В первом случае, доли уже определены и у каждого собственника имеется свидетельство на конкретную долю в квартире. Во втором случае, доли не определены.

Совместная собственность возникает на имущество супругов (если отсутствует брачный договор или соглашение о разделе имущества, либо если доли не определены), на имущество в дачных кооперативах, на имущество фермерского хозяйства (если отсутствуют соглашения об определении долей).

В остальных случаях оформляется долевая собственность, когда размер доли указан в документах о собственности.

Если квартира у вас находится в долях, то смысла определять доли нет, поскольку она уже разделена на доли. Если одно из лиц желает увеличить свою долю, то другому лицу нужно продать или подарить всю долю или ее часть.

В большинстве случаев соглашение об определении долей в недвижимости заключается супругами.

Соглашение о разделе имущества между супругами наиболее вариативный документ, его положения определяются самими супругами по собственному желанию и согласию, в отличие от брачного договора, условия которого жестко регулируются законодательством.

В соглашении о разделе имущества по долям необходимо указать какое имущество и в каких долях определяется за каждым из супругов. Также согласно сложившейся практике, в соглашении прописывается:

• наименование и реквизиты сторон;
• предмет соглашения;
• права и обязанности сторон;
• их ответственность;
• порядок разрешения споров;
• заключительные положения о введении в действие и порядке его расторжения.

Кроме того, разделение долей в квартире детям и супругу необходимо в случае приобретения недвижимости на средства материнского капитала. Доли выделяются после погашения кредитного или ипотечного обязательства. Супруги по своему соглашению вправе выделить себе и детям любые доли в недвижимости и их размер не ограничен законодательством.

Брачный договор

Разделить квартиру супруги могут и как в период брачных отношений, так и после их завершения. При этом, если между супругами был заключен брачный договор, то он и определяет способ выделения имущественных активов. Брачный договор может определить различные режимы собственности для супругов:

1. долевую собственность;
2. совместную собственность;
3. индивидуальную собственность.

При заключении брачного договора и определении долей в случае развода супругам нет необходимости выяснять способ раздела имущественных активов, так как они уже закреплены. Стоит учитывать тот факт, что брачный договор нотариально заверяется и имеют юридическую силу как в период брачных отношений, так и после прекращения брака, пока не будут решены имущественные споры.

Судебный раздел

Если в период развода между супругами не был заключен брачный договор и не было достигнуто добровольное соглашение о разделе совместно нажитого имущества, то необходимо обратиться с исковым заявлением в суд. Доли партнеров в квартире, в таком случае, могут быть признаны судом равными.

Срок подачи такого заявления - общий и составляет три года. То есть, если супруги развелись, то один из участников бывших брачных отношений может подать исковое заявление в суд в течение трех лет.

При подаче заявления с целью выделения доли в квартире, истец вправе указать вариант раздела совместного имущества и даже какую долю он предпочел.

Важно! Когда будут определены доли каждого из супругов в судебном порядке, их следует надлежащим образом зарегистрировать в Росреестре, только в этом случае выделение доли будет юридически закреплено.

Судебная практика показывает, что зачастую такие споры заканчиваются разделением совместно нажитого имущества в равных долях. Если же такой раздел в принципе невозможен, то один из супругов может предоставить второму компенсацию в денежной форме и владеть квартирой как единственный собственник. Размер компенсации определяется пропорционально стоимости доли второго участника.

Разделение квартиры на доли

Доступные варианты раздела квартиры на доли напрямую зависят от правового режима имущественных активов каждого из участников общей собственности. В соответствии со ст. 254 ГК РФ имущество является совместной собственностью, если в нем не определены доли каждого участника. Рассмотрим наиболее распространенные варианты разделения квартиры на доли.

Выдел долей из совместного имущества

При выделе доли из совместного имущества необходимо соблюсти следующие условия, установленные ст. 254 ГК РФ:

• выдел доли одного из совладельцев возможен только после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество;
• при выделе доли из общего имущества, если иное не предусмотрено законом или соглашением совладельцев, их доли признаются равными;
• порядок выдела доли из общего имущества осуществляется в рамках, установленных ст. 252 ГК РФ.

Любой участник долевой собственности вправе требовать выделения своей доли из общего имущества. Если выдел в натуре невозможен, так как ущерб общему имуществу в таком случае будет несоразмерным, то другие участники должны выплатить ему компенсацию соразмерно стоимости его доли. Как только средства в виде компенсации будут получены участником, его право собственности на долю прекращается.

Если квартира приватизирована

Право собственности на жилье возможно получить путем приватизации квартиры, которую участники получили на условиях социального найма. Для приватизации следует написать совместное заявление в местный уполномоченный орган и получить приватизационный договор. Именно в приватизационном договоре будет написано, какая часть (доля) квартиры будет закреплена за каждым. При этом право собственности возникнет только после государственной регистрации договора в Росреестре.

После регистрации раздел квартиры между совладельцами может производиться следующими способами:

• каждому гражданину передается доля, установленная по итогам приватизации;
• распределение имущественных активов поровну, если была установлена совместная форма владения;
• в случае, если собственность приобреталась в браке супругами, то раздел квартиры после развода осуществляется либо на основании брачного контракта, либо путем заключения добровольного соглашения о разделе, либо в судебном порядке.

Если квартира куплена за материнский капитал

Если квартира куплена семьей с использованием материнского капитала, то она оформляется между членами семьи по долям. Так же приобретенная квартира (комната, дом) может быть оформлена в собственность только на детей. В этом случае после расторжения брака жилье не будет включено в совместно нажитое имущество супругов и не подлежит разделению.

Если же квартира оформлена на всех членов семьи, то при разделе квартиры в случае развода каждому участнику достается та доля, которая зарегистрирована за ним в правоустанавливающих документах.

Немаловажное значение имеет размер материнского капитала и стоимость приобретенного жилья. Если родители добавят меньшую сумму на покупку квартиры, чем материнский капитал, то жилое помещение должно быть оформлено на детей.

Если квартира в ипотеке

Если квартира приобретена супругами в период брака с помощью ипотечного кредитования, то согласно Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 37, ст. 39 СК РФ, она признается совместно нажитым имуществом и подлежит разделу в равных долях.

При этом банком может быть проведен анализ платежеспособности каждого из партнеров, и на основании этого он вправе предложить продать ипотечное жилье, погасить задолженность по ипотечному кредиту, а оставшиеся от продажи денежные средства поделить в равных долях между супругами.

Если один из супругов хочет оставить квартиру за собой, то возможен вариант выкупа доли другого совладельца.

На сколько долей можно разделить квартиру?

Данный вопрос законодатель отдает на усмотрение самого собственника. То есть, в данном случае действует принцип свободы распоряжения своей собственностью. Собственник вправе разделить свое имущество на 2,4,10,100,1000 и т. д. долей. Никаких ограничений не установлено.

Однако, определение долей в недвижимом имуществе, с точки зрения возможности последующего распоряжения своей долей, нецелесообразно.

Важно! Подарив или продав свою долю любому лицу, владелец теряет право собственности на эту долю. То есть, распорядиться возможно уже будет только своей долей. Конечно, другой долевой собственник не сможет продать долю без предварительного уведомления другого совладельца. Однако, эта обязанность хорошо обходится в практике, путем дарения части доли третьему лицу с последующей продажей.

Ведь неприятно будет жить в квартире или частном доме с чужими людьми и при недостижении соглашения относительно порядка пользования имуществом, его придется устанавливать в судебном порядке.

То есть, определение долей в недвижимости всегда сопряжено с риском ненадлежащего исполнения или неисполнения обязанностей по владению, пользованию, распоряжению долей другим долевым собственником.

Итак, в настоящей статье мы рассмотрели нюансы раздела недвижимого имущества на доли, заключения соответствующего соглашения и возможные препятствия при желании осуществить отчуждение доли.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.

Расскажите друзьям!