Тема управление недвижимостью стала актуальной для нашего города с началом 2005 года, во время появления крупных торговых центров, но с каждым годом она будет набирать обороты. Любой торговый или офисный центр нуждаются в грамотном профессиональном управлении по многим вопросам. Сегодня наш разговор на эту тему первый, но далеко не последний. Экспертом в этом вопросе стала бизнес-консультант Нижегородской Гильдии риэлтеров, директор «Нижегородского центра научной экспертизы» Татьяна Романчева.
Управление пошло в торговлю
Вопросы управления имущественными комплексами различного вида и назначения (это может быть офисное здание, торговый центр, производственно-складские комплексы и т.д.) вызывают сегодня все больший и больший интерес. Нельзя сказать, что раньше не было системного управления недвижимостью. Просто в настоящее время современные комплексы недвижимости требуют несколько иных подходов к их управления. И само понятие управление недвижимостью сегодня приобретает более глубокий смысл. Профессиональное управление сейчас - это одно из необходимых условий при выборе объекта для аренды крупными российскими и иностранными компаниями. Так как значительные объемы инвестиций в Нижний Новгород, а они за последний год выросли в 10 раз, идут в торговую и офисную недвижимость. Появление современных управляющих компаний в сегменте офисных и торговых комплексов стало реальностью. Их цель - снять с собственника часть важных забот по управлению его недвижимостью. Предваряя события, можно сказать, что следующий этап развития управления недвижимостью - это современное управление жилыми комплексами. Да, на сегодняшний момент есть ТСЖ (Товарищество собственников жилья), которые решают вопросы управления принадлежащим им зданиям. Но если взять перспективный западный образец, то управление кварталом, небольшим микрорайоном, как правило, осуществляет частная компания. Она не только решает все проблемы жильцов, но и занимается развитием доверенного им микрорайона. Если речь идет об элитном жилье нашего города, то такие дома уже сейчас требуют грамотного управления и пристального внимания. Их различает достаточно развития инфраструктура (детские, спортивные площадки, сауны, фитнес-центры, бильярдные на 1-ых этажах зданий), требующая постоянного внимания.
- Грамотных специалистов-управленцев у нас пока еще мало. Где учат этой имеющей сейчас спрос грамоте?
На сегодняшний день в России курс управления недвижимости есть в ряде ВУЗов, например, в Санкт-Петербургском институте недвижимости. Если говорить о первоисточнике, то существует американская программа Института IREM, который проводит этот курс и у нас в России. Российская Гильдия риэлтеров систематически организует совместные с этим институтом курсы по управлению недвижимостью. Если сначала их в основном посещали риэлтеры, то сейчас это чаще всего топ-менеджеры современных управляющих компаний. География обучившихся постоянно расширяется (Москва, Санкт-Петербург, Уфа, Астрахань, Казань и так далее). В группу, в которой мне довелось учиться, входили топ-менеджеры крупной московской компания «Савацкий», которая на тот момент управляла 11-ю офисными зданиями в Москве. Из них 4 здания принадлежала самой компании, а остальные - другим собственникам. И если говорить о профессиональном управлении, то как правило, управляющапя компания управляет не только своими зданиями. У нас в Нижнем Новгороде зачастую собственник здания сам же организует и управляющую компанию. Например, у торговым центром «Этажи» управляет компания, которую создало руководство группы компаний «Столица Нижний». Надеемся, со временем эта управляющая компания будет управлять комплексами и других собственников. Надо отметить, что часто управление более чем одним комплексом более эффективно в части затрат на сам процесс управления.
- С какими проблемами в управлении коммерческой недвижимости могут столкнуться сами управляющие?
Здесь очень важно знать цели управления объекта и их приоритетность. Эти цели ставит собственник объекта, так как все в системе управления подчинено лишь интересам собственника. Конечно же, учитываются интересы и арендатора, но главным критерием для принятия решения управляющего является соответствие целям собственника. Какими же могут быть цели собственника? Первая - получение постоянного дохода. Собственник ставит определенный уровень дохода, который должен получать при эксплуатации объекта управляющая компания. Вторая цель - повышение стоимости объекта в результате его эксплуатации. Следующая цель - размещение собственного бизнеса. Другая цель - способ защиты от инфляции денежных средств. Предприниматель вложил средства в здание. При этом он не преследует цель получения сверхприбыли, но хочет, чтобы его деньги «не съела» инфляции. Здание может приносить максимальный и постоянный доход, но это разные цели. Здания, которые эксплуатируются долгое время и приносят постоянный доход, имеют одни сроки окупаемости. Соответственно, здания, из которого выжимается максимальный доход, окупается в гораздо меньшие сроки, после чего часто следует его продажа. Следующая цель управления - последующая перепродажа здания. И последняя цель - это повышение социальной значимости собственника. Эта цель актуальна, когда собственник несильно заинтересован в сверхдоходах объекта, но хочет иметь определенное собственное здание. Для успешного управления собственник выделяет одну приоритетную цель, вокруг которой и будет строиться финансовая и эксплуатационная схема управления зданием.
Льготные условия ресторанным дворикам
- На какой доход может рассчитывать управляющая компания?
Видов оплаты управляющим компаниям несколько. Во-первых, фиксированная сумма. Обычно этот вид оплаты применяется, когда не требуется искать арендаторов или управляют жилым зданием. Во-вторых, оплата прямо пропорциональна доходу, то есть берется процент от действительного валового дохода (от выручки) здания. Это самый распространенный вид оплаты. Он выгоден как собственнику, так и управляющей компании. В США это 5-6%, в Москве - 2-4%, в Санкт-Петербурге -от 10 до 20%. Вообще, чем в худшем состоянии находится объект, тем выше оплата управляющей компании. Например, если офис относится к классу С, то процент оплаты управляющей компании будет выше, чем если бы управленец имел дело с офисом класса А. Третий вид оплаты - оплата в процентах от чистого операционного дохода, то есть не учитываются операционные расходы на объект. Этот вид оплаты не всегда выгоден собственнику здания, так как будут занижаться эксплуатационные расходы и соответственно ухудшаться состояние здания. Четвертый вид оплаты - процент от сверхнормального дохода, когда все заработанное выше нормального дохода делится 50 на 50 между собственником и управляющей компанией. Пятый вид оплаты - это смешанная оплата. Он может применяться, когда здание некоторое эксплуатировалось, а потом прошло реконструкцию, после чего поменялась и форма оплаты управляющей компании. Необходимо отметить, что питерские управляющие компании очень много внимания уделяют заключения договора с собственником.
- А что, были прецеденты?
Управляющая компания часто нанимают, когда здание находится в плачевном состоянии. И управленцы, обладая хорошими знаниями и опытом, вытаскивают объект на хороший уровень доходности. В Санкт-Петербурге нередки случаи, когда собственник может расторгает договор управления. Поэтому питерцы, занимающиеся управлением уже долгое время, следят за условиями расторжения договоров управления. Но Нижний Новгород пока с этой проблемой не сталкивался.
- Зависит ли доход управленцев от расположения здания?
Ненапрямую, но зависит. Ведь валовой доход с офисного здания включает в себя сумму денежных потоков от арендной платы. Естественно, эта сумма разная в зависимости от расположения здания и его престижности. И доходы управляющей компании будет зависеть от этих факторов. Хотя если здание находится в заречной части, но при этом переживает не самый лучший период, то доходы управляющей компании будут зависеть от условий договора.
- Сейчас в торговых центрах стали часто появляться ресторанные дворики?..
Любой торговый и офисный центр должен иметь в инфраструктуре такую услугу. Естественно, управляющая компания сдает в аренду площади и под места общепита. Вопрос лишь в том, как происходит оплата этой аренды. Могу сказать, что в Санкт-Петербурге и Москве работающим в торговых центрах кафетериям и ресторанным дворикам выставляется льготная оплата аренды, но они отдельно оплачивают коммунальные услуги, так как ресторан или кафе - весьма энергоемкий бизнес. Льготы предоставляются по той простой причине, что торговый центр хочет иметь в сети качественного оператора для хорошей эксплуатации самого торгового центра. Если арендные ставки 1-ого этажа могут быть выше, то у этого арендатора может быть базовая ставка, так как он работает на весь центр.
«Красивый бизнес-вариант»
- Татьяна Ивановна, кто на сегодняшний день профессионально занимается у нас в городе вопросом управления?
Торговым центром «Шоколад» управляет компания «Торговый квартал», но это не нижегородская компания. Они занимались торговым центром в плане его первичного наполнения, а сейчас следят за эксплуатацией. В рамках управления каждым объектом компании «Столица Нижний» создается свое управляющее звено. Собственные управляющие компании есть у ТЦ «Аврора» и ТЦ «Новая эра», ТЦ «Новый век» и так далее.
- Каковы основные функции управляющих компаний?
Во-первых, установление и поддержание арендных отношений. Например, у группы компаний «Земляне» (принадлежат ТЦ «ЦУМ», «Муравей», гостиничный комплекс «Центральный») есть специальное звено арендных отношений. Эта структура следит за наполнением торгового центра арендаторами, за привлечением якорных арендаторов, которые занимают большое количество площадей и приводят в торговые центры дополнительных клиентов. Второе - управляющая компания постоянно занимается мониторонгом рынка для поддержания адекватной арендной ставки и создания дополнительных услуг для арендаторов с целью максимальной заполняемости объекта. Третье - техническое состояние здания при его эксплуатации (это бесперебойная работа лифтов, энергоснабжения, отслеживание общего состояния здания, наблюдение за его возможными дефектами и т.д.). Также в функции управления входит обеспечение охраны и, благоустройство территории и т.д. И третий важный момент - управление зданием во время аварийных ситуаций. Управляющая компания стремится предупредить аварийные ситуации, но если она происходит, то он должен четко разработать план действий по ее предотвращению и разработать план поведения во время аварии. Это несколько составляющих работы управляющих недвижимости. И не менее важный элемент, который можно отнести в целом к зданию или к арендным отношениям, - это элементы маркетинга и рекламы по продвижению торгового или офисного центра.
Вы сказали, что управленцы должны брать на себя заботу и об уборке здания и его территории, но сейчас в нашем городе заметна такая тенденция, как появление клининговых компаний. Не могут ли они перетянуть одеяло на себя?
Управляющие компании могут в данном случае действовать по-разному. Некоторые компании имеют в своем составе все звенья, то есть охрану, клининг и так далее. А есть варианты, когда компания осуществляет функции финансового контроля, оценщика, подбора арендаторов, но компанию по клинингу и охране они нанимают. Это красивый бизнес-вариант. Для этого управляющая компания заранее скрупулезно просчитывает свои расходы и решает, создавать собственную службу по охране или клинингу или проводить тендер для подбора субподрядчиков.
Материал подготовлен ИА "Россйская недвижимость"- Нижний Новгород
Разработка концепции и практика реализации объектов коммерческой недвижимости
- Многофункциональные Комплексы (МФК), определение, принципы формирования
- Понятие и классификация МФК, примеры реализованных проектов
- Преимущества/недостатки строительства и реализации МФК
- Создание уникальной идеи МФК, поиск оптимальной комбинации функций, эффект синергии
- Архитектурный концепт, базовые технические спецификации офисной, торговой и гостиничной функций, особенности сочетания в составе МФК
- Специфика наполнения МФК (особенности привлечения арендаторов и/или продажи площадей)
- Современные тенденции формирования МФК и примеры успешных объектов
- Офисные центры (ОЦ)
- Исследование рынка. Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке и тенденции на будущее
- Создание уникальной идеи. Отстройка от конкурентов. Параметры «Идеального» ОЦ
- Специфика архитектурных решений, определение «коэффициента потери площадей в здании», оптимальные планировочные решения (примеры)
- Систематизация типов офисных центров (технические спецификации) – действующая классификация офисных центров от Гильдии Управляющих и девелоперов
- Формирование базовой ставки аренды
- Написание концепции продвижения объекта. Поиск сбалансированного портфеля арендаторов
- Принципы наполнения офисных площадей, эффективное взаимодействие с арендаторами, основные ошибки собственников
- Методы поиска арендаторов на текущем рынке
- Документальное сопровождение процессов - правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор (полный текст договора аренды офисов долгосрочный и краткосрочный)
- Выстраивание эффективных отношений между всеми сторонами процесса (инвестор, девелопер, продавец, управляющая организация). Схема взаимодействия
- Стадия подписания договора. Выполнение обязательств. Юридическое сопровождение взаимодействия с арендаторами в процессе эксплуатации объекта
- Методика определения размера арендной платы
- Услуги для арендаторов и посетителей офисных помещений: обязательные и дополнительные, текущая практика
- Торговые центры (ТЦ)
- Маркетинговое исследование рынка (основные параметры – спрос, предложение, методы анализа). Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке торговой недвижимости и прогнозы в России
- Классификация ТРЦ (районный, региональный, специализированный и тп), основные спецификации (зона охвата, площади, типы «якорных» арендаторов)
- Параметры «идеального» торгового центра
- Разработка концепции торгового центра, определение формата торгового центра, отстройка от конкурентов (последовательность шагов при принятии решения о формате, площади и параметрах будущего ТЦ, определение возможного состава арендаторов).
- Предпродажная подготовка, предброкеридж, технические спецификации ключевых арендаторов (правила проведения «предброкериджа» - сбор и анализ ответов от арендаторов о возможности вхождения в проект)
- Создание технологической концепции. Специфика архитектурных решений (ТЗ на проектирование на основе технологической концепции, технические спецификации основных «якорных» арендаторов)
- Формирование арендных ставок. Подготовка торгового плана. Определение арендных ставок в торговом центре; процент от оборота арендатора; работа с якорными арендаторами (текущая практика согласования коммерческих условий с «якорями»)
- Выстраивание эффективных отношений с ключевыми арендаторами
- Подготовка торгового плана (анализ арендного дохода при строительстве или реконцепции ТЦ)
- Документальное сопровождение процессов - правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор. Договор с учетом процента от оборота (полные тексты предварительного и основного договоров аренды с учетом процента от оборота арендатора)
- Обязательные и дополнительные (сопутствующие) функции. Шопинг + активный досуг. Квесты, батутные центры, кулинарные школы, музеи, выставки, зоопарки. Торговый центр как социальная площадка (примеры новых успешных ТРЦ)
- Обеспечение максимальной заполненности арендных площадей. Основные правила результативного поиска, отбора и размещения арендаторов (первичное привлечение арендаторов, организация показа объекта и предоставления информации, обязанности менеджеров по аренде)
- ТРЦ – виды, классы, преимущества, тенденции. Примеры успешного российского опыта
- Постулаты переговорного процесса с арендаторами. Обоснование цены
Бизнес-модель Управляющей компании коммерческой недвижимости
- Основные понятия рынка недвижимости. Комплекс недвижимости как объект управления. Бизнес-процессы УК
- Aнализ рынка коммерческой недвижимости, тенденции его развития в современных условиях
- Понятие БЦ, ТЦ, ТРК, МФК их отличительные особенности
- Комплекс недвижимости как объект управления
- Бизнес-процессы управляющей компании
- Практическая ситуация по состалению бизнес-процесса.
- Организационная структура Управляющей компании. Выбор модели управления компании в кризис.
- Наиболее распространенные виды ОФС.
- Разработка функционально-организационной структуры УК
- Кейс: Вы-директор УК, задача – разработка ОФС
- Основные вопросы организации работы служб (департаментов). Распределение полномочий. Решение проблемы «дублирования» функций, делегирования полномочий
- Служба технической эксплуатации – facility management
- Служба клининга
- Служба безопасности и охраны
- Служба строительного контроля
- Административный отдел. Центральный Ресепшн
- Коммерческое управление – property management
- Состав, задачи, необходимая документация и регламенты для каждого подразделения УК.
- Как отличаться от конкурентов. Управление объектами со множеством собственников
- Какие «мелочи» могут стать главным преимуществом
- Особенности управления комплексами со множеством собственников.
- Кейс: Как сэкономить расходы комплекса на потребление электроэнергии
- Договоры, необходимые для эффективного управления коммерческими объектами
- Договоры, применяемые в управлении объектом недвижимости
- Договоры на комплексное управление объектом с собственником
- Договор на техническое обслуживание и содержание объекта с арендатором (собственником)
- Договоры но возмещение коммунальных расходов.
- Договоры аренды
- Планирование и бюджетирование деятельности компании
- Бухгалтерия и финансовый отдел в составе УК или на аутсорсинге
- Задачи планирования и бюджетирования деятельности компании
- Сроки бюджетирования, классификация статей и принципы составления бюджета
- Бюджет расходов, основные ключевые показатели
- Доходная часть бюджета, дополнительные источники получения дохода
- Особенности составления бюджета УК при управлении имуществом одного собственника, показатели эффективности работы компании
- Анализ практической ситуации: Разбор материала на примере конкретного Бюджета расходов (P-L)
- Управляющий директор как эффективный менеджер. Коммуникативные аспекты представительской функции директора
- Взаимодействие с арендаторами
- Взаимодействие с собственниками
- Взаимодействия с партнерами
- Взаимодействие с контролирующими органами
- Тайм-менеджмент Руководителя. Практические советы.
- Кейс: Как принимаются эффективные управленческие решения
- Навигация комплекса как задача Управляющего. Алгоритм разделения потоков клиентов. Зачем нужна навигация комплекса. Главное правило навигации. Мировые тренды
- Этапность и сроки выполнения работ
- Разработка концепции и проекта. Индивидуальность
- Навигация внешняя. Ключевые требования
- Навигация внутренняя. Особенности навигации БЦ, ТРЦ, МФК
- Кейс: Разработка навигации на прилегающей территории комплекса
- Разделение потоков посетителей в МФК. Как УК заработать на профессиональном управлении паркингом
- Способы управления потоками клиентов
- Групповая дискуссия на тему: Паркинг – доходный бизнес или дополнительная опция для арендаторов, покупателей
Арендные отношения
- Принципы построения арендной политики. Понятие аренды. Аренда в сравнении с покупкой. Арендные отношения в общей структуре рынка недвижимости. Арендные потоки и коммерческая недвижимость как актив. Основные требования к арендным потокам
- Структура арендных платежей. Формирование конкурентной арендной ставки. Основные факторы, влияющие на базовую арендную плату. Арендная ставка и скидка на отделку помещений. Индексация арендной ставки
- Методика измерения арендуемых площадей. Определение площади помещений согласно стандартам БТИ и БОМА. Особенности и дополнительные преимущества измерения площадей по стандартам БОМА. Понятие фактора потерь, полезной и арендуемой площади. Как правильно отразить арендуемую площадь в договоре аренды
- Эксплуатационные расходы и их структура. Фиксированная ставка и принцип «Открытой книги». Расчетная и фактическая ставка эксплуатационных расходов. Сводный расчет. Фиксированная и переменная часть эксплуатационных расходов
- Коммунальные платежи
- Понятие чистого операционного дохода. Как рассчитать чистый операционный доход при наличии свободных площадей. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости при помощи ЧОД
- Срок действия договора аренды. Краткосрочные, долгосрочные договоры; договоры, заключенные на неопределенный срок: в каком случае лучше заключать тот или иной договор? Досрочное расторжение договора и способы его предотвращения. Способы предотвращения выхода арендатора из договора. Судебная защита. Банкротство арендатора и прекращение договора аренды
- Обеспечительный платеж по договору аренды. Иные способы обеспечения договорных обязательств арендатора: банковская гарантия, договор поручительства. Возврат/зачет обеспечительного платежа в условиях банкротства
- Передача и возврат помещений по договору аренды. Акт Допуска и Акт приема-передачи. Как отразить в договоре аренды «арендные каникулы»? Основные риски при возврате помещений
- Обязанности арендатора и арендодателя по договору. Понятие неисполнения договора и алгоритм работы с претензиями. Понятие встречного исполнения
- Отделочные работы и перепланировки арендатора в помещениях. Требования Арендодателя к проведению отделочных работ. Необходимые документы. Разграничение эксплуатационной ответственности Арендодателя и Арендатора
- Предварительный договор. Предмет и основное содержание
- Как осуществлять платежи за пользование помещениями по Предварительному договору. Схемы зачета платежей по Предварительному договору в счет основного договора аренды
- Риски, штрафы и неустойки по предварительному договору
- Управление арендными отношениями
- Организация и форма контроля арендных поступлений. Взыскание дебиторской задолженности
- Поддержание коммуникации с арендаторами. Программы лояльности. Мониторинг удовлетворенности арендаторов работой управляющей компании и объектами инфраструктуры
- Стратегия взаимодействия с арендаторами в кризис. Оценка степени надежности арендатора. Финансовый анализ сценариев и вариантов взаимодействия. Стратегия переговоров по изменению коммерческих условий. Работа с «групповым протестом» арендаторов
- Снижение арендной ставки в обмен на продление договора: методика расчета арендной ставки
- Стратегия заполнения свободных помещений в кризис
В чем особенности управления недвижимостью как вида предпринимательской деятельности? Как управлять объектами коммерческой недвижимости? Где пройти обучение по управлению недвижимостью?
Здравствуйте, дорогие друзья! Вас приветствует популярный бизнес-журнал «ХитёрБобёр»! На связи - Денис Кудерин.
Тема публикации – управление недвижимостью. Доступно, просто и подробно я расскажу, как делать бизнес на управлении жилыми или нежилыми объектами. Материал будет интересен как владельцам недвижимости, так и тем, кто хочет попробовать свои силы в деле управления.
В конце статьи вас ждёт небольшой бонус – обзор тройки самых компетентных в РФ компаний, занимающихся профессиональным управлением недвижимостью.
1. Что такое управление недвижимостью?
Если вы – счастливый обладатель недвижимости, на которой можно делать бизнес, вам не обязательно заниматься делами самому. Есть более цивилизованный и простой вариант – сдать свой объект в управление профессиональной компании.
Фирма будет заниматься коммерческой эксплуатацией вашего помещения, а вы – получать регулярную прибыль. Классический пример пассивного дохода. Естественно, какая-то часть финансовых поступлений пойдёт на выплату гонорара за услуги управляющей организации.
В рамках управления недвижимостью происходит разумное разграничение функций владельца и управляющего. Задача собственника – найти надёжного, квалифицированного и расторопного посредника, который будет блюсти его интересы.
Далее все функции управления делегируются компетентным сотрудникам, но стратегические решения и общий контроль остаются за владельцем. Управляющий, в свою очередь, выступает от его имени и вносит при необходимости свои предложения по увеличению дохода или улучшению условий эксплуатации.
Перечислим главные плюсы доверительного управления:
- экономия времени и сил собственника;
- повышение конкурентности объекта на рынке недвижимости;
- юридический аспект эксплуатации объекта находится в руках профессионалов;
- управляющий внимательно следит за состоянием недвижимости и старается не допускать порчи имущества или ненадлежащего обращения с ней.
Если ранее в доверительное управление передавали в основном объекты зарубежной недвижимости, то в последние годы такая услуга набирает популярность и на внутреннем жилищном рынке России и стран СНГ.
Куда легче передать объект в компетентные руки, чем заниматься им самому – искать арендаторов, отбирать надёжных кандидатов, оформлять договоры, ежемесячно взимать плату, выслушивать жалобы соседей и т.д.
В случае стороннего управления все эти заботы поручаются профессиональной компании, в которой лучше знают, как сделать, чтобы все участники процесса (включая соседей) были довольны и счастливы.
Краткий перечень профессиональных задач управляющей фирмы:
- создание благоприятных условий для клиента;
- продвижение объекта на рынке недвижимости с целью извлечения максимальной прибыли;
- контакты со страховщиками и брокерами;
- разработка и внедрение мероприятий по оптимизации расходов на эксплуатацию объекта;
- проведение плановых профилактических и ремонтных работ;
- поиск арендаторов, переговоры с ними, оформление договоров аренды, контроль соблюдения договоров;
- финансовые взаиморасчеты;
- взаимодействие с государственными органами (при необходимости).
Профессия управляющего недвижимостью становится с годами всё более востребованной. Во-первых, потому, что несмотря ни на какие кризисы, в стране строится всё больше жилых и коммерческих объектов. Во-вторых, всё больше владельцев недвижимости желают делегировать полномочия профессионалам, а не заниматься делами самостоятельно.
Где учат на управляющего недвижимостью? В некоторых профильных вузах – в частности, в МГСУ (Московский Государственный Строительный Университет), в МГУП (Московский Госуниверситет природообустройства), в столичной Академии коммунального хозяйства и строительства, Петербургском государственном политехническом университете и некоторых других учебных заведениях.
Помимо этого, в Москве можно окончить платные курсы, организованные сертифицированными специалистами из Института Управления Недвижимостью США (IREM).
Дополнительную информацию по теме грамотной эксплуатации недвижимости вы найдёте в статье « ».
2. Что включает в себя управление недвижимостью – обзор ТОП-5 основных функций управления
Основные задачи компании по управлению недвижимостью и конкретных специалистов – обеспечивать клиентам стабильную прибыль и грамотно эксплуатировать объекты, данные в распоряжение.
Существуют и более конкретные функции, которые мы рассмотрим во всех подробностях.
Функция 1. Планирование расходов и доходов по недвижимости
Первая функция – сугубо экономическая.
Управляющий:
- распределяет финансовые потоки;
- анализирует эксплуатационные расходы и организует и мероприятия по их снижению;
- контролирует стабильное поступление арендных платежей;
- поддерживает арендную плату на максимальном рыночном уровне;
- ведёт бухгалтерию и отчетную документацию.
В любой момент компания должна быть готова отчитаться перед заказчиками по всем статьям – профессиональное управление предполагает полную прозрачность финансовых взаиморасчетов.
Функция 2. Реклама объекта и привлечение арендаторов
Здесь компания доверительного управления частично берёт на себя функции . То есть ищет покупателей, рекламируя объект всеми возможными способами. Грамотная рекламная кампания – гарантия выгодной сделки.
Профи продвигают товар по всем фронтам – через интернет, СМИ, печатные издания, наружную рекламу. Чем более выгодными для клиента будут условия контракта, тем больше размер гонорара управляющего.
Функция 3. Техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости
Чтобы объект как можно дольше оставался в функциональном и презентабельном состоянии, его нужно должным образом обслуживать.
Управляющий обязан:
- следить за корректной эксплуатацией недвижимости;
- вовремя проводить профилактические и ремонтные работы;
- обеспечивать охрану объекта, если этого требует владелец;
- организовывать клининг – профессиональную уборку жилплощади;
- содержать и развивать объект в соответствии с его назначением и требованиями клиента.
Все сантехнические, инженерные системы должны работать исправно и бесперебойно. Если жильцы жалуются на тараканов или грызунов, управляющий вызывает специальные службы для уничтожения оных.
Если в управлении находятся частный дом (коттедж, особняк) фирма содержит в идеальной чистоте прилежащую территорию, очищает её от снега, мусора, отходов, занимается озеленением участка.
Функция 4. Согласование перепланировок и реконструкций
Если управляющая организация, исходя из соображений повышения доходности, считает, что объект нуждается в перепланировке или реконструкции, она может предложить такой вариант собственнику.
Все работы производятся за счёт владельца, но сам процесс контролируется представителями управляющей фирмы. Они нанимают подрядчиков и следят за ходом ремонтных мероприятий.
Функция 5. Подготовка договоров и разрешение спорных вопросов
Вся юридическая сторона процесса контролируется управляющей компанией. Специалисты подготавливают текст договора с арендатором, следят, чтобы пакет документов был полным. В случае возникновения спорных ситуаций представляют интересы клиента в суде.
В таблице основные функции управления и их особенности представлены в наглядном виде:
3. Как управлять чужой недвижимостью и получать хорошие деньги - пошаговая инструкция для новичков
Этот раздел для тех, кто желает заняться управлением недвижимостью на профессиональном уровне. Конечно, понять все нюансы процесса управления можно только после обучения по этой специальности. Но основные шаги процесса полезно знать заранее.
Некоторые считают, что управляющие недвижимостью – те же риэлторы. Это ошибочная точка зрения. Управляющий занимается не только рекламой и поиском арендаторов, он универсальный специалист – экономист, юрист, маркетолог, архитектор, даже эколог и строитель в одном лице.
А теперь – пошаговая инструкция для начинающих управленцев
Шаг 1. Заключаем договор на управление недвижимостью
Сначала нужно найти собственника, который согласится передать вам в управление свою недвижимость. Затем с ним заключается договор, в котором чётко и без двусмысленных формулировок оговариваются условия сотрудничества – размер вознаграждения, характер отчетности, сроки действия соглашения, ответственность сторон при нарушении обязательств.
На этом этапе полезно заранее прояснить для себя юридические тонкости процесса. Сделать это быстро и недорого можно в компании Правовед, которая работает онлайн в круглосуточном режиме.
Вам нужно лишь максимально корректно и грамотно задать свой вопрос и получить ответ от квалифицированного специалиста в сфере жилищного права. На сайте в постоянной доступности находятся сотни профессиональных юристов и адвокатов. Более 90% консультаций даются ими бесплатно.
Получить грамотную правовую поддержку можно прямо сейчас – просто зайдите на сайт и потратьте несколько минут на изучение функционала. Можно также воспользоваться внутренним онлайн чатом.
Шаг 2. Находим арендаторов
Итак, вы стали управляющим. Ваша следующая задача – поиск арендаторов. На этом этапе нужно организовать эффективную рекламную кампанию объекта, чтобы сдать его по максимальной цене. От размера арендной платы будут зависеть ваши комиссионные.
С арендаторами в обязательном порядке заключается договор. Понятно, что профессионал не станет брать в пользователи первых встречных, а выберет арендаторов порядочных, платёжеспособных, аккуратных.
Если по ошибке вы поселите в чужой квартире скандальных, проблемных, безденежных клиентов, отвечать за их выселение и возмещение убытков придётся лично вам или вашей компании.
Пример
Управляющий поселил в квартире нигде неработающего жильца, по специальности – дизайнера, который уверил, что в ближайшее время займётся фрилансом.
Однако через месяц выяснилось, что основная деятельность арендатора – встречи с друзьями и многодневные застолья с шумом, музыкой, выпивкой и сигаретами. Оплатить следующий месяц жилец не смог, пришлось выселять его и несколько дней приводить жилплощадь в порядок.
Со временем вы научитесь определять степень лояльности будущего арендатора с первого взгляда.
Шаг 3. Контролируем своевременное поступление арендной платы
Специалист постоянно контролирует, чтобы условия аренды неукоснительно соблюдались. Следит, чтобы число жильцов соответствовало соглашению, чтобы в квартире жили именно те люди, которые заключали договор.
И главное – чтобы жильцы своевременно вносили арендную плату. От этого зависит, будет ли доволен вашей работой собственник жилья. Стоит заранее предупредить арендаторов, что задерживать плату нельзя ни на один день, иначе будет поставлен вопрос о выселении. В этом пункте управляющий должен отстаивать предельно жёсткую позицию.
Шаг 4. Организовываем погашение коммунальных задолженностей
Коммунальные платежи тоже контролируются управляющим. Он может делегировать эту функцию арендаторам, но хозяин спросит в случае чего именно с него, а не с жильцов.
Сохраняйте все чеки и квитанции, сверяйте показания счетчиков, делайте ежемесячные отчеты.
Шаг 5. Выселяем арендаторов
Срок договора аренды прошёл. Жильцы имеют вправо продлить соглашение или съехать с квартиры. В первом случае составляется новый договор, во втором – скатертью дорожка, но сначала нужно уладить все финансовые дела. Полный расчет, нулевой баланс, никаких задолженностей и «я через неделю вам переведу на карту».
Шаг 6. Заказываем клининговые услуги
После выселения квартиру нужно привести в полный порядок. Самостоятельно заниматься уборкой не нужно, на это есть специалисты. Они сделают клининг быстрее, лучше и профессиональнее. Расходы возлагаются на хозяина – только не забудьте сохранить чеки.
Шаг 7. Организовываем мелкий текущий ремонт
Если вышли из строя элементы сантехники или электропроводки, если отклеились обои или плохо работает холодильник, управляющий обязан устранить неполадки. Оплачивает ремонт, опять же, собственник, но нужно сохранить документальное подтверждение неисправностей и их устранения.
4. Профессиональная помощь в управлении недвижимостью – обзор ТОП-3 компании по предоставлению услуг
Раздел для владельцев недвижимости, которые хотят передать её в управление, но затрудняются с выбором надёжного партнёра. Представляем мнение экспертов – обзор тройки лучших профессиональных управляющих компаний.
Фирма гарантирует качественное обслуживание и снижение эксплуатационных расходов на 30-50%. Управление недвижимостью – основной профиль компании. Специалисты «Сервисных технологий» занимаются обслуживанием и эксплуатацией зданий с 1998 года.
Все сотрудники прошли обучение по курсу международного Института Управления Недвижимостью и имеют опыт в сфере архитектуры, риэлтерских услуг, строительстве и реконструкции. Ответственность работников в обязательном порядке страхуется ведущими страховыми фирмами РФ. Помимо управления, компания занимается консалтингом, клинингом, услугами для ТСЖ.
Организация не только разрабатывает и реализует программы коммерческого управления, но и следит за грамотной технической эксплуатацией недвижимости. Компания обеспечивает современное инфраструктурное оснащение объектов, применяя самые актуальные технологии.
Выработанные за годы практики стандарты управления обеспечивают собственникам стабильную прибыль, прозрачную отчетность и гарантируют полную безопасность активов. Фирма работает в 40 регионах РФ и на текущий момент управляет 240 объектами. Попутно компания занимается управлением бизнесом и инвестициями, профессиональной оценкой, юридическим сопровождением коммерции.
Компания работает на российском рынке с 2003 года. Управление недвижимостью – основная сфера деятельности «Артэко». Фирма занимается жилыми и коммерческими объектами, обеспечивая: экономную эксплуатацию, содержание в чистоте, благоустройство, озеленение, мелкий и капитальный ремонт объектов.
У организации собственная аварийная служба и электроизмерительная лаборатория. Есть клининговый отдел, консьерж-сервис, отдел промышленного альпинизма и консалтинга.
5. Как избежать сотрудничества с мошенниками - 4 полезных совета по управлению недвижимостью
Риск столкнуться с мошенниками есть в любом коммерческом предприятии. Управление недвижимостью – не исключение.
Чтобы не стать жертвами аферистов, следуйте полезным экспертным советам.
Совет 1. Никогда не вручайте ключи, не получив деньги
Никогда не забывайте принцип, озвученный классиками: «Утром деньги – вечером стулья». Вручать жильцам ключи можно только после подписания договора и внесения арендной платы в полном объёме.
Если клиенты не могут или не хотят сотрудничать на ваших условиях, скажите им «до свидания» и ищите других.
Совет 2. Всегда заключайте контракт с арендатором
«Без контракта не работаю!» Эту фразу должен знать и помнить каждый управляющий. Все пункты и нюансы аренды должны быть «внесены в протокол» - документально заверены и учтены обеими сторонами. Никаких устных соглашений, обещаний и заверений.
Компания «Сервисные Технологии» приглашает к взаимовыгодному сотрудничеству собственников, желающих передать в управление недвижимость жилого, коммерческого и промышленного назначения.
Данная услуга пользуется повышенным спросом у предпринимателей, желающих получить максимальную прибыль при минимальных собственных затратах, особенно если речь идет о крупных объектах (складские и торговые комплексы, бизнес центры, производственные площадки).Управление недвижимостью не менее выгодно и удобно для владельцев неиспользуемых, «простаивающих» зданий - наша компания сделает необходимый ремонт, возьмет на себя эксплуатацию объекта и найдет платежеспособных арендаторов. Передайте управление коммерческой недвижимостью специалистам и получайте стабильный доход.
Почему управлением недвижимостью должны заниматься профессионалы
Управляя недвижимостью самостоятельно, владелец рискует через несколько лет получить объект более низкого класса. Дело в том, что современные офисные или промышленные здания представляют собой уникальные комплексы, оснащенные современными сетями коммуникаций и высокотехнологичным оборудованием. При хорошем хозяине и грамотном управлении объектом недвижимости все системы функционируют четко и слаженно. В противном случае объект постепенно теряет свой статус и привлекательность для арендаторов, перестает соответствовать целям и задачам бизнеса.
У собственника, даже если он является хорошим организатором, может элементарно не хватать времени и ресурсов. Это настолько сложный процесс, что без привлечения сторонней компании обойтись практически невозможно. Вот почему управление объектами недвижимости следует доверить надежному, опытному партнеру - управляющей компании «Сервисные технологии».
Что входит в пакет наших услуг:
разработка стратегии развития объекта, инвестиционных концепций;
выбор подрядных организаций;
взаимодействие с муниципальными структурами, органами управления, коммунальными службами;
обслуживание и модернизация здания, ремонт инженерных коммуникаций;
внутренние отделочные работы;
благоустройство территории, уборка помещений;
административное управление коммерческой недвижимостью;
поиск и привлечение арендаторов, ведение переговоров, контроль выполнения условий договора;
охрана объекта.
Наши преимущества
Решения наших специалистов, проверенные 14-летним опытом работы, позволяют организовать наиболее эффективное управление коммерческой недвижимостью в интересах собственника здания. В первую очередь, это повышение доходности и максимально эффективное функционирование объекта. Мы отвечаем по каждому пункту договора, обеспечиваем централизованную обработку данных и по первому требованию готовы представить исчерпывающий отчет. При грамотном управлении коммерческой недвижимостью владельцы бизнеса перестают быть зависимыми от персонального участия отдельных сотрудников собственной компании;
МАРКЕТИНГОВАЯ КОНЦЕПЦИЯ И ПРАКТИКА РЕАЛИЗАЦИИ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
- Многофункциональные Комплексы (МФК), определение, принципы формирования
- Понятие и классификация МФК, примеры реализованных проектов
- Преимущества/недостатки строительства и реализации МФК
- Создание уникальной идеи МФК, поиск оптимальной комбинации функций, эффект синергии
- Архитектурный концепт, базовые технические спецификации офисной, торговой и гостиничной функций, особенности сочетания в составе МФК
- Специфика наполнения МФК (особенности привлечения арендаторов и/или продажи площадей)
- Современные тенденции формирования МФК и примеры успешных объектов
- Офисные центры (ОЦ)
- Исследование рынка. Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке и тенденции на будущее
- Создание уникальной идеи. Отстройка от конкурентов. Параметры «Идеального» ОЦ
- Специфика архитектурных решений, определение «коэффициента потери площадей в здании», оптимальные планировочные решения (примеры)
- Систематизация типов офисных центров (технические спецификации) – действующая классификация офисных центров от Гильдии Управляющих и девелоперов
- Формирование базовой ставки аренды
- Написание концепции продвижения объекта. Поиск сбалансированного портфеля арендаторов
- Принципы наполнения офисных площадей, эффективное взаимодействие с арендаторами, основные ошибки собственников
- Методы поиска арендаторов на текущем рынке
- Документальное сопровождение процессов - правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор (полный текст договора аренды офисов долгосрочный и краткосрочный)
- Выстраивание эффективных отношений между всеми сторонами процесса (инвестор, девелопер, продавец, управляющая организация). Схема взаимодействия
- Стадия подписания договора. Выполнение обязательств. Юридическое сопровождение взаимодействия с арендаторами в процессе эксплуатации объекта
- Методика определения размера арендной платы
- Услуги для арендаторов и посетителей офисных помещений: обязательные и дополнительные, текущая практика
- Торговые центры (ТЦ)
- Маркетинговое исследование рынка (основные параметры – спрос, предложение, методы анализа). Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке торговой недвижимости и прогнозы в России
- Классификация ТРЦ (районный, региональный, специализированный и тп), основные спецификации (зона охвата, площади, типы «якорных» арендаторов)
- Параметры «идеального» торгового центра
- Разработка концепции торгового центра, определение формата торгового центра, отстройка от конкурентов (последовательность шагов при принятии решения о формате, площади и параметрах будущего ТЦ, определение возможного состава арендаторов)
- Предпродажная подготовка, предброкеридж, технические спецификации ключевых арендаторов (правила проведения «предброкериджа» - сбор и анализ ответов от арендаторов о возможности вхождения в проект)
- Создание технологической концепции. Специфика архитектурных решений (ТЗ на проектирование на основе технологической концепции, технические спецификации основных «якорных» арендаторов)
- Разработка концепции продвижения объекта. Поиск сбалансированного портфеля арендаторов (базовые мероприятия по продвижению ТЦ, основные ошибки собственников при разработке маркетинговых мероприятий)
- Формирование арендных ставок. Подготовка торгового плана. Определение арендных ставок в торговом центре; процент от оборота арендатора; работа с якорными арендаторами (текущая практика согласования коммерческих условий с «якорями»)
- Выстраивание эффективных отношений с ключевыми арендаторами
- Подготовка торгового плана (анализ арендного дохода при строительстве или реконцепции ТЦ)
- Документальное сопровождение процессов - правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор. Договор с учетом процента от оборота (полные тексты предварительного и основного договоров аренды с учетом процента от оборота арендатора)
- Обязательные и дополнительные (сопутствующие) функции. Шопинг + активный досуг. Квесты, батутные центры, кулинарные школы, музеи, выставки, зоопарки. Торговый центр как социальная площадка (примеры новых успешных ТРЦ)
- Обеспечение максимальной заполненности арендных площадей. Основные правила результативного поиска, отбора и размещения арендаторов (первичное привлечение арендаторов, организация показа объекта и предоставления информации, обязанности менеджеров по аренде)
- ТРЦ – виды, классы, преимущества, тенденции. Примеры успешного российского опыта
- Детальное планирование зон (входы и выходы, парковка, «горячие» и «мертвые» зоны и т.д.). Поиск лучшего сочетания используемых и технических площадей. Технология оживления «мертвых» зон
- Способы мотивации менеджеров по аренде. Потенциал достижения сверхприбыли
- Понятная и удобная для покупателей навигация и качественное информирование
- Постулаты переговорного процесса с арендаторами. Обоснование цены
БИЗНЕС-МОДЕЛЬ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ
- Состояние рынка недвижимости
- Виды коммерческой недвижимости, их отличительные особенности
- Комплекс недвижимости как Объект управления
- Разработка организационно-функциональной структуры УК
- Основные подразделения УК. Cостав, задачи, регламенты
- Ключевые Подразделения по эксплуатации и содержанию объектов
- Неосновные Подразделения
- Коммерческое управление – property management
- Современное инженерное оборудование зданий
- Виды договоров по управлению недвижимым имуществом
АРЕНДНЫЕ ОТНОШЕНИЯ
- Специфика рынка коммерческой недвижимости
- Структура арендной платы. Формирование базовой ставки аренды.
- Эксплуатационные расходы. Принцип "открытой книги".
- Методики измерения арендованных помещений. Стандарты БТИ и БОМА.
- Срок действия договора аренды. Акт приема-передачи по договору.
- Акт возврата. Обеспечительный платеж.
- Предварительный договор. Платежи по предварительному договору.
- Чистый операционный доход. Дополнительные источники дохода от арендованной недвижимости.
- Управление арендными отношениями
