Кто такие наниматели жилья. Договор найма жилого помещения

НАНИМАТЕЛЬ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

НАНИМАТЕЛЬ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

НАНИМАТЕЛЬ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ - совершеннолетний гражданин, нанимающий сам или совместно с членами своей семьи (в последнем случае наниматель лишь представляет перед наймодателем интересы членов семьи) по договору найма в пользование за плату жилое помещение .

Словарь финансовых терминов .

Наниматель жилого помещения

Наниматель жилого помещения - лицо, которому предоставлено жилье в пользование или во владение и пользование на условиях договора найма или социального найма.

См. также: Договоры найма

Финансовый словарь Финам .

Смотреть что такое "НАНИМАТЕЛЬ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ" в других словарях:

ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НАНИМАТЕЛЬ - НАНИМАТЕЛЬ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ … Юридическая энциклопедия

- (см. НАНИМАТЕЛЬ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ) … Энциклопедический словарь экономики и права

Наниматель по договору найма жилого помещения - 1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. 2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих… … Официальная терминология

Поднайм жилого помещения - Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного… … Жилищная энциклопедия

Поднаем жилого помещения - По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением.… … Словарь: бухгалтерский учет, налоги, хозяйственное право

Поднаем жилого помещения - 1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением.… … Официальная терминология

В РФ лицо, заключившее договор поднайма жилого помещения с нанимателем. В этом случае наниматель остается ответственным перед наймодателем по … Энциклопедия права

Поднаниматель жилого помещения - в РФ лицо, заключившее договор поднайма жилого помещения с нанимателем. В этом случае наниматель остается ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения … Большой юридический словарь

договор найма жилого помещения - договор, по которому одна сторона собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ч. 1 ст. 671 ГК… … Большой юридический словарь

Договор найма жилого помещения - (англ. contract of renting of dwelling) в РФ гражданско правовой договор, в соответствии с которым одна сторона собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодателъ) обязуется предоставить др. стороне (нанимателю) жилое помещение… … Энциклопедия права

Книги

• Собственник и социальный наниматель жилого помещения. сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
• Собственник и социальный наниматель жилого помещения. Сравнительный анализ , Мыскин Антон Владимирович. Настоящая монография посвящена сравнительному исследованию гражданско-правового и жилищно-правового статуса таких традиционных участников жилищных отношений, как собственник жилья и…

1. Обязанности и ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма и найма жилого помещения

1.1. Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в ч. 3 ст. 67 ЖК.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать его по назначению и в пределах, которые установлены ЖК. Жилое помещение предназначено для проживания. В нем не допускается размещение промышленного производства (ч. 3 ст. 17 ЖК).
Напомним, что наряду с проживанием в жилом помещении (прямое назначение жилья) отдельные категории лиц осуществляют в этом помещении определенную профессиональную или предпринимательскую деятельность: надомные работники, писатели, научные работники и др. Запрещать такую деятельность было бы неоправданным ограничением прав граждан.
Жилищный кодекс допускает использование жилого помещения в указанных выше целях, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Основными требованиями при осуществлении такой деятельности является (помимо соблюдения интересов соседей) соблюдение: правил пользования жилым помещением; порядка пользования инженерными сетями и оборудованием; стандартов, применяемых к уровню шума; требований пожарной безопасности; санитарно-гигиенических, экологических и иных требований (ч. 2 и 4 ст. 17).
Наниматель обязан поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; обеспечивать сохранность жилого помещения; проводить текущий ремонт помещения (п. 2-4 ч. 3 ст. 67 ЖК). Следует отметить, что вопросам содержания и использования жилищного фонда отводится значительное место в системе законодательства. Так, действующее законодательство возлагает на граждан - пользователей жилыми помещениями обязанности: бережно относиться к занимаемому жилому помещению; использовать жилье в соответствии с его назначением, т.е. для удовлетворения своих жилищных потребностей. В свою очередь, важнейшей обязанностью собственника жилищного фонда является обеспечение его сохранности, увеличение срока службы, грамотная организация содержания и ремонта жилищного фонда.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Эта обязанность возникает с момента заключения договора социального найма (п. 1 ч. 2 ст. 153 ЖК). Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, включает (ст. 154 ЖК):
- плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме производится за счет собственника жилищного фонда;
- плату за коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 155 ЖК).
Пунктом 6 ч. 3 ст. 67 ЖК предусматривается обязанность нанимателя жилого помещения информировать наймодателя (в установленные договором сроки) об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Существенным в этом смысле следует считать значительный рост благосостояния семьи, в результате чего она перестает считаться малоимущей. Следствием этого должно явиться установление платы за наем жилого помещения в соответствии со ст. 154 ЖК. Вспомним, что согласно ч. 9 ст. 156 ЖК малоимущие граждане, занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением - платы за наем.
В значительном объеме обязанности нанимателя жилого помещения содержатся в Правилах пользования жилыми помещениями. Согласно п. 10 Правил наниматель обязан:
- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом;
- осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;
- обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнения в жилом помещении работ или совершения других действий, приводящих к его порче;
- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;
- немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
- производить текущий ремонт жилого помещения; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
- информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;
- допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;
- не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;
- при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма содержатся также в Типовом договоре социального найма жилого помещения. Существенной обязанностью пользователя жилым помещением (нанимателя, членов его семьи и т.п.) является соблюдение прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей (ч. 4 ст. 17 ЖК). Статья 83 ЖК содержит - в числе оснований расторжения договора социального найма по требованию наймодателя - систематическое нарушение прав и законных интересов соседей.
1.2. Обязанности нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма определены ст. 678 ГК.
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания. Обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Частью 2 этой статьи предусмотрено, что наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Важнейшей обязанностью нанимателя обозначено своевременное внесение платы за жилое помещение (ч. 3 ст. 678 ГК). Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, предусмотренная в договоре плата не должна превышать этот размер (п. 1 ст. 682 ГК). Одностороннее изменение размера платы возможно только в случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК).
Срок внесения платы устанавливается договором. Если договором этот срок не предусмотрен, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом (п. 3 ст. 682 ГК).
Обязанностью нанимателя по договору найма жилого помещения является его текущий ремонт, если иное не установлено договором. Что касается капитального ремонта жилого помещения, то таковой является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Обязанности нанимателя по договору найма определены также Правилами пользования жилыми помещениями (п. 24). Пользование жилым помещением, напомним, осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических и иных требований законодательства (ст. 17 ЖК; п. 6 Правил).
1.3. Законодателем уделено значительное внимание вопросам ответственности по договорам жилищного найма (как социального, так и коммерческого).
Согласно ст. 68 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма несет ответственность, предусмотренную законодательством. Основание ответственности - виновное поведение лица. Следствием нарушения жилищного законодательства может явиться расторжение договора социального найма (ст. 83 ЖК) или утрата права пользования жилым помещением. Согласно ч. 4 ст. 83 ЖК расторжение договора допускается в судебном порядке в случае:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использования жилого помещения не по назначению. Ответственность в случае несвоевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги предусмотрена также ст. 155 ЖК, а именно: взимание пени.
Статья 687 ГК предусматривает расторжение договора «коммерческого» найма жилого помещения по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок; разрушения или порчи жилого помещения; использования жилья не по назначению; систематического нарушения прав и интересов соседей.
1.4. Жилищный кодекс не содержит перечень нарушений законодательства по использованию, содержанию и сохранности жилищного фонда (и проч.), как это было предусмотрено в ранее действовавшем Кодексе. Статья 154 ЖК РСФСР содержала такой перечень, отсылая в вопросах ответственности к уголовному, административному и иному законодательству. Аналогично решался данный вопрос Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (ч. 2 ст. 4). Статья 68 ЖК также отсылает к иным отраслям законодательства, положения которых предусматривают определенную ответственность.
Так, статьей 7.21 КоАП «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» предусмотрено: порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольная перепланировка жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа.
Ущерб, причиненный жилым домам, жилым помещениям, подлежит возмещению. Постановлением Пленума ВС СССР от 03.04.87 № 2 было определено: разрешая иски о возмещении ущерба, причиненного в результате разрушения, порчи жилых помещений, суды обязаны исходить из положений ст. 47 Основ жилищного законодательства об обязанностях граждан обеспечивать сохранность жилых домов, бережно относиться к санитарнотехническому и иному оборудованию в доме.
Уголовная ответственность может наступить и в случаях, когда нарушение носит характер преступления. Граждане могут быть привлечены к уголовной ответственности, в частности в случаях умышленного или по неосторожности уничтожения или повреждения имущества (ст. 167, 168 УК). Так, разрушение или повреждение жилого помещения могут явиться последствием противоправных действий граждан (например, умышленный поджог).
Вопросам ответственности за нарушения обязанностей по пользованию жильем придавалось большое значение практически на всех этапах развития законодательства. Декретами, принятыми в 1922 г., предусматривалось выселение из занимаемых жилищ в случае невнесения платы за «услуги предприятий коммунального характера» и бесхозяйственного пользования ими; в случае хищнического отношения к жилью, влекущего его разрушение, или «неплатежа квартирной платы». Согласно ст. 160 ГК РСФСР 1922 г. наниматель обязан был пользоваться нанятым имуществом по назначению. Статьей 176 этого Кодекса устанавливалось, что в случае ухудшения или обесценения имущества по вине нанимателя последний обязан возместить наймодателю происшедшие убытки, ст. 171 - досрочное расторжение договора, если «съемщик» не внес «квартирную плату» в течение 3 месяцев со дня истечения срока платежа. Постановлением СНК РСФСР от 16.05.38 было предусмотрено взимание пени за просрочку платежей за коммунальные услуги, «квартирной платы» и проч.
В 1960-е годы был принят ряд нормативных актов, устанавливающих ответственность за несоблюдение обязанностей по пользованию жилым помещением.
Основы гражданского законодательства содержали самостоятельную главу - «Наем жилого помещения»; ст. 57 Основ предусматривала обязанность нанимателя вносить плату за жилье; ст. 90 - расторжение договора в случаях систематического разрушения или порчи жилого помещения и выселение виновных без предоставления другого жилого помещения.
Ответственность за нарушения жилищного законодательства предусматривалась в значительном объеме ЖК РСФСР.

Социальный найм жилья - одна из программ, которая позволяет государственным органам власти обеспечивать нуждающиеся слои населения комфортабельными условиями для проживания. Регулируется данная сфера деятельности Жилищным кодексом РФ. Согласно НПА, действующим на территории российского государства, это право даруется только ограниченной категории граждан. Из правомочий граждан вытекает и определенный набор обязанностей, которые должны соблюдаться сторонами договора о соцнайме жилья, в том числе и нанимателем.

Определение нанимателя жилого помещения

Если обратиться за толкованием понятия «наниматель» к Финансовому словарю, то можно вывести следующую дефиницию. Наниматель жилого помещения по договору социального найма - это гражданин, достигший дееспособного возраста (18 лет), который нанимает самостоятельно или вместе с членами своей семьи жилое помещение с целью постоянного проживания за конкретную плату, если таковое условие прописано в контракте.

По договору о соцнайме нанимателем может выступать только физлицо, в отношении которого госорганами РФ было принято решение выделить жилплощадь, пригодную для проживания.

Следует отметить, подобное решение имеет административно-правовой характер. Это значит, что как таковую уступку прав произвести невозможно по договору соцнайма о получении жилплощади.

Однако если обратиться к ст. 82 ЖК РФ, то данная норма гласит о том, что после того как будет заключено соглашение между сторонами, имеет место быть замена первоначального нанимателя на другое дееспособное лицо в случаях, предусмотренных законом (например, гибели нанимателя).

Права нанимателя жилого помещения по договору социального найма согласно ЖК РФ

Права и обязанности нанимателя жилого помещения - важнейшие категории, раскрытие которых позволяет предотвратить наступление ответственности по договору о соцнайме.

Полный перечень основополагающих прав, которыми обладает наниматель жилого помещения по договору социального найма, представлен в ст. 67 ЖК РФ. Он в себя включает следующие нормы:

• Нанимать имеет полное право на вселение (выселение) иных лиц на территорию жилой площади, которую он занимает по социальному контракту.
• Субъект правоотношений может заключать с третьими лицами договор о поднайме. Для этого не требуется согласие со стороны наймодателя, но наниматель должен написать письменное заявление в уполномоченный орган, которое уведомит госвласть о свершении дополнительных сделок с соцжильем.
• Наниматель жилого помещения по договору социального найма обладает правом размещения в занимаемой им жилплощади временных жильцов.
• Физлицо, наделенное правом пользования социмуществом, может обратиться в уполномоченный орган власти, написав заявление на обмен или же замену выделенной квартиры.
• Наниматель наделяется правом требовать от собственника имущества - наймодателя - предоставлять в оптимальном качестве коммунальные услуги, принимать непосредственное участие в капитальных ремонтных работах и процессе обслуживания общего имущества в домах многоквартирного типа.
• Доступны нанимателям соцжилья и иные права, которые зафиксированы в действующих российских НПА. В частности, речь идет о дальнейшей приватизации жилплощади.

Приватизация жилья по соглашению о соцнайме - одно из ключевых прав российского гражданина, которое позволяет обрести государственное жилье в частную собственность. Регулируется данный вопрос ФЗ «О приватизации» под № 178. Чтобы данное право было воплощено в жизнь, наниматель жилого помещения по договору должен подать заявление в Жилищную Инспекцию по месту своего пребывания, представить исчерпывающий список документов, а после вынесения решения зарегистрировать свое право собственности на то или иное имущество.

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма согласно ЖК РФ

Ключевые обязанности нанимателя, который писал заявление на предоставление ему социального жилья, зафиксированы в пункте 3 ст. 67 ЖК РФ. Согласно действующей редакции Кодекса, на гражданина возлагается следующий перечень обязательств:

• Использование жилплощади должно происходить в полном соответствии с целевым предназначением (при нарушении данного пункта наймодатель может организовать выселение жильцов).
• Жилплощадь должна поддерживаться в оптимальном для проживания состоянии, то есть наниматель должен гарантировать сохранность государственного или муниципального имущества.
• При возникновении необходимости наниматель обязуется проводить на территории недвижимости текущий ремонт.
• Если договором социального найма предусмотрено ежемесячное внесение определенного размера оплаты за жилплощадь, то соблюдать данный принцип наниматель должен в строго отведенный период времени.
• Оплата за предоставленные коммунальные услуги также возлагается на плечи физлица, которое писало заявление в госорганы на улучшение жилищных условий, в соответствии с нормативами или показаниями домовых счетчиков.
• В случаях если происходит изменение основных условий договора о соцнайме, то наниматель должен уведомить об этом наймодателя. При этом новое заявление в госорганы не направляется.

Если нарушаются какие-либо из перечисленных выше оснований, то возникает ответственность нанимателя жилого помещения, которая предусмотрена ст. 68 ЖК РФ. Основополагающей детерминантой ответственности нанимателя выступает виновное, противоправное поведение субъекта правоотношений (нанимателя).

Одним из следствий нарушения или неисполнения обязательств со стороны нанимателя является выселение субъекта с выделенной жилой площади. Однако здесь следует уточнить, что выселение может проводиться лишь в том случае, если наймодатель направит заявление (иск) в суд.

Чтобы суд удовлетворил исковое заявление и произвел выселение лица, должен быть соблюден законодательный порядок. В том числе должны быть учтены основания, которыми апеллирует наймодатель, предоставляя их в качестве аргументов и доказательств. Суд может принять во внимание только следующие случаи:

• выселение жильца из соцжилья и расторжение договора возможно при отсутствии финансовых платежей за найм имущества и предоставленных наймодателем коммунальных услуг в течение полугода;
• проводится расторжение контракта в одностороннем порядке и выселение нанимателя, если зафиксирован факт разрушения или повреждения недвижимости;
• удовлетворяется право на выселение гражданина и в том случае, если его проживание на территории жилплощади ущемляет права и интересы других лиц (соседей);
• возможно выселение по решению суда и в случае нецелевого использования жилплощади.

Данные основания регламентируются как ЖК РФ (ст. 83), так и ГК, УК, КоАП и иными нормативными актами. Если отсутствуют основания на выселение гражданина из жилого строения, то исковое заявление отклоняется.

Права и обязанности, предусмотренные договором социального найма

Представленные выше права и обязанности нанимателей не являются исчерпывающими. Принципы проживания физлиц, признанных нуждающимися после того как заявление было рассмотрено уполномоченными органами, содержатся и в иных НПА и документах, имеющих юридическую силу.

В частности, предусматриваются права и обязанности всех сторон правоотношений и в самом договоре социального найма жилых помещений. Но они лишь дополняют собой нормы, прописанные в ЖК РФ, более подробно расписывая указанные правовые категории.

Договор социального найма помимо права на жилье, предоставляемое по договору социального найма, также закрепляет за нанимателем права на пользование общим имуществом, если выделенная жилплощадь находится в доме многоквартирного плана. Кроме того, соглашение между сторонами правоотношений о социальном найме закрепляет права не только лично нанимателя, но и всех представителей его семьи, а также третьих лиц, которые проживают с ним на территории недвижимого имущества, выделенного из жилого фонда в рамках муниципалитета или городского округа.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по договору соцнайма

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Спросить юриста

Инвалиду первой группы, была выдана квартира в соц.найм.

Инвалид учавствовал в приватизации однокомнатного жилья и имеет 1/5 доли. Как приватизировать квартиру выданую ему в соц.найм. Уход за ним осуществляет дочь, которая имеет право приватизации во второй раз.

Татьяна 06.12.2018 05:20

Здравствуйте! Приватизировать квартиру может член семьи, проживающий в квартире по договору соц. найма, который имеет право на приватизацию. Приглашаем Вас в офис на консультацию, где наши специалисты более подробно ответят на все вопросы. Для скидки 50 процентов на консультацию - Промокод - «МИП».

Юренев Виталий Анатольевич 06.12.2018 10:32

Задать дополнительный вопрос

Приходите на консультацию, мы Вам поможем.

Сазонов Сергей Владимирович 07.12.2018 12:20

Задать дополнительный вопрос

Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору соц.найма

Можно ли бесплатно заменить ванну в муниципальной квартире, если ей больше 30-лет?

Алёна 18.09.2018 18:25

Добрый день, Алёна, согласно п. 2 ст. 65 ЖК РФ "Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: 1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; 2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; 4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества." В можете обратиться по своему вопросу.

Коханов Николай Игоревич 25.09.2018 16:55

Задать дополнительный вопрос

Да, верно Вы можете обратиться с Вашим вопросом согласно ст. 65 ЖК РФ

Шафир Михаил Семенович 26.09.2018 12:00

Задать дополнительный вопрос

Также вам будут полезны следующие статьи

• Пользование жильем по договору найма жилого помещения жилищного фонда социспользования
• Выселение из жилья, предоставленного по договору найма социального использования
• Прекращение договора найма специализированного жилого помещения
• Наймодатель по договорам найма жилья жилищного фонда социального использования
• Порядок предоставления иного жилья в связи с необходимостью освободить нанимаемое
• Условия, при которых обмен жильем между нанимателями по договорам социального найма не допускается
• Учет законных интересов граждан при предоставлении жилья по договорам соцнайма
• Предоставление жилья по договорам найма жилых помещений социального использования
• Права и обязанности сторон договора найма жилья жилищного фонда социального использования
• Срок договора найма жилья жилищного фонда социального использования
• Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилья жилищного фонда социального использования
• Учет наймодателем заявлений о предоставлении жилья по договорам найма жилищного фонда социального использования
• Выселение нанимателя и членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилья
• Право нанимателя на заключение договора найма жилья жилищного фонда социального использования на новый срок
• Предоставление другого благоустроенного жилья по договору соцнайма в связи с выселением
• Наниматель по договору найма жилья жилищного фонда социального использования
• Выселение гражданина из помещения с предоставлением другого жилья по соглашению о найме социального типа
• Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору соцнайма
• Учет граждан, нуждающихся в предоставлении жилья по договорам найма социального использования
• Выселение нанимателя и его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилья по договору соцнайма
• Предмет договора найма жилья жилищного фонда социального использования
• Сохранение договора найма жилья жилищного фонда социального использования при переходе прав на жилье или изменении наймодателя
• Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования
• Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

До принятия ГК РФ наем жилого помещения сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения — арендой. Различие между наймом жилого помещения и его арендой были определены Законом об основах жилищной политики и состояли в целевом назначении каждого из договоров: наем жилья предназначался для потребительского, а аренда — для коммерческого использования жилищного фонда. С принятием Г К РФ найму была придана та же функция, что и аренде с участием граждан в качестве арендаторов. Институт найма и институт аренды не ограничивались какой-либо разновидностью жилищного фонда в зависимости от формы собственности.

С момента введения части второй ГК РФ, т. е. с 1 марта 1996 г., аренда жилого помещения с участием граждан как арендаторов исключена в дальнейшем из системы жилищных договоров как дублирующая договор найма жилого помещения.

Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве наймодателя. Субарендные отношения с гражданином в данном случае исключаются.

Наем жилого помещения регулируется нормами гл. 35 ГК РФ и нормами жилищного законодательства (в том числе законодательства субъектов РФ, поскольку жилищное законодательство относится к предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов).

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения является консенсуальным (наниматель «обязуется предоставить»), возмездным («за плату») и взаимным (поскольку права и обязанности возникают у обеих сторон). Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем.

Законодатель выделяет два вида рассматриваемого договора: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и договор найма жилого помещения в частном жилищном фонде. Этот вид договора получил в литературе название .

Хотя в целом ГК РФ раздельно регулирует коммерческий и социальный наем, он содержит ряд общих норм, применяемых к этим договорам: п. 1 ст. 671 (определение договора); ст. 674 (форма договора); ст. 675 (сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение); ст. 678 (обязанности нанимателя); ст. 680 (временные жильцы); ст. 681 (ремонт сданного внаем помещения); п. 1, 2, 3 ст. 685 (поднаем). Другие нормы гл. 35 ГК РФ могут быть общими (распространяться и на договор социального найма) только в том случае, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Статья 672 — единственная в ГК РФ, прямо посвященная только договору социального найма. Она вводит понятие «договор социального найма» и определяет сферу его применения — государственный и муниципальный жилищный фонд, а также правовой статус членов семьи нанимателя. По вопросам порядка заключения, оснований и условий данного договора ГК РФ отсылает к жилищному законодательству, непосредственно регулирующему данный договор.

ЖК РФ в качестве самостоятельного договора выделяет также договор найма специализированного жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения

В соответствии с ч. 1 ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Со вступлением в силу ЖК РФ, а также утверждением Типового договора социального найма жилого помещения данный договор нашел свое детальное законодательное регулирование. Нормы же ГК РФ применяются к положениям жилищного законодательства субсидиарно, если иное не установлено ЖК РФ. Таким образом, вопросы социального найма жилого помещения стали полностью урегулированы нормами жилищного и гражданского законодательства.

По договору социального найма жилого помещении одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Ж К РФ (ст. 60 Ж К РФ).

Договор социального найма может быть охарактеризован как консенсуальный (для его заключения достаточно согласования существенных условий договора, а именно о предмете (т. е. жилом помещении) и о нанимателе), возмездный, двухсторонний, взаимный.

Стороны договора

Наймодателем по договору социального найма выступает собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. От имени собственника действует уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления.

Нанимателем по договору социального найма может выступать не любое лицо. Им может быть только гражданин РФ. Согласно п. 5 ст. 49 ЖК. жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. При этом гражданин должен относиться к категории малоимущих граждан и быть признан в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении и принят на учет.

На стороне нанимателя может иметь место множественность лиц. Сонанимателями выступают члены семьи. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Объект найма

Объектом социального найма является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), включенное в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Жилым помещением в соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т. е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (п. 5 ст. 57 ЖК РФ). Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

Самостоятельным объектом социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Под неизолированными жилыми помещениями следует понимать прежде всего комнаты квартир и жилых домов, связанные общим входом и т. п., а также части комнат. Помещениями вспомогательного использования (т. е. подсобными помещениями — по терминологии прежнего жилищного законодательства) традиционно считаются кухни, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение.

Срок найма

Срок не является существенным условием договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.

Плата по договору социального найма

Плата по договору социального найма включает:

• плату за пользование жилым помещением (плата за наем). Однако граждане, признанные в установленном законом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем);
• плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения. Он устанавливается органами местного самоуправления в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома;
• плату за коммунальные услуги. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством РФ.

Права и обязанности сторон. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п. 2 ст. 65 ЖК обязан:

• передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
• принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
• осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
• обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Данный перечень не является исчерпывающим. Наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения. Так, в Типовом договоре социального найма предусмотрены и иные обязанности, например обязанность предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, установленном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Право требовать в судебном порядке выселения нанимателя и совместно с ним проживающих членов семьи возникает у най- модателя и тогда, когда они: во-первых, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение; во-вторых, эти нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения; и в-третьих, они не устраняют их в разумный срок, назначенный наймодателем. В этом случае выселение осуществляется без предоставления другого жилого помещения.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения также граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Обязанности нанимателя жилого помещения закреплены в ГК РФ и ЖК РФ. Существенных различий при этом не наблюдается. В соответствии с п. 3 ст. 67 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

• использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
• обеспечивать сохранность жилого помещения;
• поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
• проводить текущий ремонт жилого помещения;
• своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
• информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Помимо указанных, наниматель несет и иные обязанности, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма. Например, в Типовом договоре социального найма установлена обязанность нанимателя принять от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п. 1 ст. 67 Ж К РФ имеет право в установленном порядке:

• вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
• сдавать жилое помещение в поднаем;
• разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
• осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
• требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Помимо указанных, наниматель может иметь и иные права, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма. Например, в соответствии с п. 2 ст. 66 ЖК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя. Кроме этого, в Типовом договоре социального найма предусмотрен и ряд иных прав нанимателя, например право сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи.

Форма договора. ЖК РФ (ст. 63) предусматривает простую письменную форму договора социального найма жилого помещения, который должен заключаться путем составления документа, подписанного обеими сторонами. Однако заключение такого договора будет осуществляться уже не на основании ордера, а на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения в жилищном фонде социального использования (ст. 57 ЖК).

Прекращение договора социального найма. Договор социального найма может быть прекращен лишь путем его расторжения. Он может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается лишь в судебном порядке и по основаниям, установленным п. 4 ст. 83 ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения прекращается также в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального найма, введено правило, согласно которому договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту (ст. 64 ЖК РФ).

Права и обязанности собственника и нанимателя жилого помещения регламентируются ст. 30 и ст. 67 Жилищного кодекса РФ.

Приватизированное жилье

СОБСТВЕННИК осуществляет права владения, пользования и распоряжения жилым помещением, принадлежащим ему на праве собственности. Он вправе предоставить свое жилье другому гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования, дарения. Может предоставить свое жилье и юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством.

Жилищный кодекс обязует собственника самостоятельно нести расходы по содержанию своего жилья. Касается это и собственника, проживающего в многоэтажном доме, - содержание общего имущества многоквартирного дома входит в обязанности собственников этого дома.

Согласно п. 2 ст. 31 ЖК РФ правом пользования жилым помещением наравне с собственником имеют члены его семьи. Пункт 1 ст. 31 ЖК РФ относит к членам семьи собственника проживающих совместно с ним супруга, детей и родителей. Членами семьи могут быть признаны и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и, в исключительных случаях, иные граждане, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения НЕ СОХРАНЯЕТСЯ, если иное не установлено соглашением между ними (п. 4 ст. 31 ЖК РФ).

В приватизированной квартире после смерти собственника очень часто возникают сложные наследственные правоотношения, ведь собственников может оказаться несколько.

Законом установлено, что приватизация жилых помещений производится исключительно на добровольной основе и с согласия всех проживающих на момент приватизации в квартире. В случае отказа хотя бы одного из проживающих участвовать в приватизации - квартира приватизации не подлежит. Если квартира не приватизирована, то она муниципальная.

Неприватизированное жилье

Члены семьи, проживающие в неприватизированной квартире, имеют равные права с нанимателем по договору социального найма по пользованию жилым помещением.

В отличие от собственника жилья, который может вселить в свою квартиру на правах члена семьи любого гражданина, наниматель может сделать это лишь в отношении супруга, детей, родителей. Другие родственники и просто близкие люди могут быть признаны членами семьи только при наличии определенных условий (например, ведения с нанимателем общего домашнего хозяйства). После смерти нанимателя любой взрослый дееспособный член семьи может претендовать на заключение договора социального найма. После распада семьи бывшие члены семьи, прописанные в квартире, продолжают пользоваться теми же правами, что и прежде.

В неприватизированной квартире расходы по капремонту возлагаются на муниципалитет. Если дом сносят, то нанимателям предоставляется равнозначная благоустроенная квартира, а у собственников жилье выкупается ПО РЫНОЧНОЙ ЦЕНЕ (если не оговорено другое, к примеру - предоставление жилого помещения). Процедура выкупа и оценки может затянуться надолго, порой на годы. И только если у органов местного самоуправления есть возможность, собственнику может быть предоставлено жилье с зачетом стоимости того жилого помещения, которым он владел.

Приватизированную квартиру, согласно нормам гражданского и жилищного права, можно продать, подарить, завещать, распорядиться ею любым иным законным способом, чего нельзя сделать с неприватизированным жильем.