Это ипотека, которая предоставляет человеку, возможно, купить недвижимость, передав под залог не имущество, а арендные права. За последнее время спрос на ипотечное кредитование заметно вырос. Это предоставило возможность многим людям стать владельцами квартир и полноправными собственниками земельных участков и частных домов, коттеджей.

Огромное количество конкурентов на рынке кредитно-финансовых услуг заставило банковские структуры разработать множество различных программ, которые помогли значительно расширить клиентскую базу. Одной из них стал ипотечный кредит, выдаваемый под обеспечение арендного права на участок земли.

Залог может стать независимым объектом для застройки и приобретения дома, земли, либо быть дополнением в случае нужды в увеличении кредитной линии. Кроме того, предметом залогового обеспечения может выступить дом, созданный на арендованной территории.

Что представляет собой залог арендного права на землю?

Ипотечный займ представляет собой передачу конкретного недвижимого имущества собственником под залоговое обеспечение. Этот залог гарантирует кредитору, что клиент вернет кредит вовремя, а в случае его финансовой несостоятельности, банк сможет направить взыскание долга на заложенную недвижимость, реализовав ее на торгах с целью закрытия кредита.

ЗК РФ разрешает передачу под обеспечение не только участков земли, но и прав в пределах договора на аренду. Эти права могут выступить и в роли залога по ипотечному займу, и в качестве вложения нанимателя в устав.

Важно! Согласно ГК РФ в роли залогового обеспечения могут выступать не только ценные вещи, но и права на другое имущество, например, право на аренду.

В Федеральном Законе №102 четко прописано, что наниматель имеет возможность передачи прав по договору под залоговое обеспечение. Для этого необходимо получить заблаговременно согласие владельца. При этом окончание срока ипотечного кредита будет завершено датой окончания арендного договора.

Согласно всему вышеперечисленному, залог арендного права на участок определяется с помощью договора на ипотеку, который может определить право на имущество в качестве обеспечения возврата долга для финансово-кредитной организации.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Возможно ли осуществить передачу в залог арендного права на территорию?

Арендное право на участок может стать залогом согласно требованиям, указанным в ЗК РФ, ГК РФ и ФЗ №102. Передача в залог права аренды допускается только тогда, когда это совпадает с условиями договора, законодательством и желанием владельца.

Потребность предоставления права лизинга под обеспечение может возникнуть:

• При необходимости взять ипотечный кредит на приобретение недвижимого имущества. Довольно часто эта разновидность обеспечения применяется при покупке жилого помещения в еще строящихся домах. Когда заемщик станет владельцем квартиры, согласно полученному акту приема-передачи от компании-застройщика, именно эта недвижимость и будет выступать в роли нового залогового обеспечения.
• При личной потребности заемщика получить займ на постройку здания на арендованной территории. В этом случае арендное право считается предметом обеспечения до начала процесса строительства. После этого под залог ипотечного кредита передается строящееся здание.
• При необходимости взять кредитные средства в банковском учреждении на личные нужды под залоговое обеспечение.

Важно! Передача в лизинг арендных прав в редких случаях может стать независимым предметом залогового обеспечения.

Как правило, необходимость заключить договор залога права аренды земельного участка появляется у тех клиентов банка, кто представил в роли залогового обеспечения недвижимое имущество, находящееся у них во владении и созданное на арендованной территории.

В этой ситуации взять ипотечный займ на приобретение частного коттеджа или иного здания отдельно от территории, на которой они построены, запрещено действующим законодательством. Единство участка и дома на нем четко прописано в ЗК и ГК РФ.

Все обязательства по договору лизинга лежат на первичном нанимателе. Обязанности и права не могут переходить к кредитору или иному лицу.

К залоговому обеспечению применяются общие принципы и условия по ипотечному займу. В том случае, если заемщик перестанет выплачивать кредит, то банк будет вправе направить взыскание на залоговое обеспечение и продать его на торгах. При этом банковское учреждение обязано заключить договор цессии на арендные права.

Владельцем арендованной территории может стать физлицо или муниципалитет. Однако согласно ФЗ №102 передача в залог арендных прав госземли и муниципальных участков не может быть допущена, если они не предназначаются для застройки жилыми комплексами. К примеру, если территория была выделена под пользование торговой недвижимости, то она не может стать залогом. Запрещено оформлять ипотечный займ на участки, находящиеся в государственной собственности, если они являются самостоятельным предметом залогового имущества без дома, расположенного на нем, конфискованы или имеют ограничения в правах.

Получение ипотечного займа на арендные права не может стать причиной для расторжения договора лизинга, и не требует составления еще одного документа.

В случае, когда речь заходит об арендном праве на долевую часть территории, то в этой ситуации все неоднозначно. Это может доставить трудности, которые будут связаны с регламентированием порядка эксплуатации каждым нанимателем собственной доли. Именно по этой причине суды часто признают такие сделки недействительными.

Передача арендных прав обладает своей спецификой, которая имеет плюсы и минусы. Среди них можно выделить следующие преимущества:

1. Взять ипотеку может заемщик, не имеющий во владении никакого быстрореализуемого обеспечения под залогом.
2. Нет необходимости отправляться на поиск денежных средств для приобретения земли, поскольку можно взять ипотечный займ, имея статус нанимателя.
3. Если арендные права переданы под обеспечение вместе с недвижимым имуществом, находящемся на этой территории, то наличие этого договора с банковской организацией не закрывает возможность нанимателю выкупить участок под недвижимое имущество для личного владения.

Этот вопрос уже неоднократно рассматривался в суде. Чаще всего суд принимал сторону заемщика. Сами банковские учреждения, как правило, не препятствуют заключению подобного соглашения, поскольку им так будет гораздо выгоднее, ведь участок перейдет во владение заемщика.

К недостаткам ипотечного кредитования арендных прав на территорию стоит отнести:

1. Такие ипотеки могут быть выданы только на небольшой срок, ограниченный по времени действия арендного договора. К примеру, если договор на лизинг составлен на 60 месяцев, то человек обязан в течение этого срока полностью закрыть кредит. Тогда, как при стандартной ипотеке сроки могут варьироваться в пределах 20-30 лет. Это позволяет сделать все взносы по кредиту менее проблемными для бюджета семьи.
2. Под залоговое обеспечение арендных прав могут выдаваться в займ небольшие суммы, которые, как правило, составляют от 50 до 70% от размера арендной платы. Довольно часто людям приходится нести дополнительные финансовые затраты, связанные непосредственно с выездом на место оценщика, который определит ликвидность территории.
3. По сравнению с рынком Европы и Америки такие кредитные продукты предлагаются в нашей стране только некоторыми банковскими учреждениями. Это значительно ограничивает возможности заемщика, и приводит его к тому, что он берет ипотечный займ по невыгодным для него условиям с финансовой стороны. Прежде всего, это связано с тем, что довольно трудно сразу объективно определить вероятную стоимость арендных прав. По этой причине многие банковские структуры отдают предпочтение не брать на себя ответственность и не принимать такой вариант обеспечения, поскольку у них нет гарантии покрытия всех затрат на выдачу займа в случае продажи залога.
4. Арендные права на конкретную территорию, как правило, обладают меньшей ликвидностью, нежели сама недвижимость. Именно поэтому такая ипотека если выдается, то под, гораздо более высокую процентную ставку. Банковские учреждения, выдавая ипотечный займ, в этой ситуации рискуют, закладывая свой риск, тем самым, в увеличение процента.

Практически во всех случаях заемщику необходимо заранее получить согласие от владельца территории на залог арендных прав. Если владелец участка - физлицо либо юрлицо, то его согласие обязательно. Если же собственником является госорган или муниципалитет, то договор на аренду территории может быть продлен на более продолжительное время. В таком случае согласие запрашивать не требуется. Для этого достаточно отправить извещение о желании взять ипотечный займ под залог арендных прав территории в администрацию.

Договор лизинга может предусматривать пункт, который включает в себя запрет на переуступку арендных прав под залоговое обеспечение, в то время, когда владелец участка может сам решить, каким образом он будет распоряжаться своим имуществом.

Для передачи арендных прав в залог необходимы два участника: наниматель и залогодержатель. Участвовать в соглашении третьим лицам можно исключительно на промежуточном этапе.

Таким образом, залоговое обеспечение арендных прав на территорию - один из видов ипотечного займа, который предусматривает предоставление банковской структуре в качестве залогового обеспечения непосредственно право лизинга, а не само имущество.

Если вы арендуете участок и хотите заложить права на его аренду , Земельный кодекс разрешает это делать. Такие действия разрешаются на срок, пока является действительным. Однако в этом вопросе часто возникают споры, так как владелец может быть не согласен и обратиться в суд. В этом вопросе нет виноватых, поскольку в таком залоге есть одна тонкость, которую мы рассмотрим ниже.

Получать разрешение от владельца не обязательно, однако нужно поставить его в известность (если в договоре не прописаны иные условия). Таким образом, не нужно будет составлять новый договор.

При наличии строений на этом участке, которые передаются в залог, вместе со строением в залог передается и земля.

Тонкости залогов аренды земельных участков

Залог права аренды подразумевает возможность залога строения, также можно передать его часть. Независимо от того арендатор - залогодатель или владелец, если он заложит строение без земли, на которой оно находится, такая сделка не будет признана правомерной .

Это случай, когда сталкивается закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Земельный кодекс. Закон разрешает арендатору передавать права аренды на протяжении срока, пока действует договор только после того, как будет получено согласие владельца участка.

Земельный кодекс говорит о том, что получать такое разрешение арендатору не обязательно . Споры, которые могут возникнуть в этом щекотливом вопросе часто доходят до суда. Арендаторы, заложившие право аренды вместе со своей недвижимостью, имеют на это полное право, которое гарантирует им земельное законодательство. В то же время по закону об ипотеке правы и недовольные таким залогом владельцы земли, передавшие ее в аренду.

Чаще всего в таких спорах суд становится на сторону не Земельного кодекса, а закона, то есть защищает арендодателей, поскольку считает его правильнее и корректнее применительно к земельному закону и правам аренды.

Лучше не осуществлять залог права аренды земельного участка без согласия владельца , поскольку риск, что сделка не будет являться действительной, очень высок. При аренды к нему прилагается документ, подтверждающий, что арендодатель согласен на залог. Сюда же нужно приложить и необходимые сопутствующие документы. Таким образом, можно будет оформлять залог, не опасаясь при этом судебных разбирательств с владельцем.

Уведомление владельца о залоге

Если арендодатель не против того, чтобы арендатор закладывал его земельный участок, его в любом случае требуется уведомить о таком действии. Поставить в известность арендодателя о том, что право аренды было передано в залог третьему лицу, необходимо в разумные сроки. Сделать это можно в любой форме (необязательно в письменной). Собственник обычно ставится в известность после того, как сделка будет заключена.

Для каких видов аренды согласие владельца не обязательно?

Не нужно обязательное согласие владельца в том случае, если :

1. Срок аренды более пяти лет, участок является муниципальной или государственной собственностью.
2. Если договор срочный свыше 5 лет.

В этих случаях можно не брать разрешение, а ставить собственника в известность. Если же срок аренды больше 5 лет, закон требует согласие арендодателя.

При необходимо учитывать все выше сказанное и прибегать к помощи опытных юристов для грамотного составления договора аренды. Таким образом, вы застрахуете себя от возникновения проблем с арендодателями и судебными исками.

Кредит под залог права аренды недвижимости: нюансы, вызывающие споры (Алистархов В.)

Дата размещения статьи: 03.07.2014

В настоящее время, когда в Российской Федерации наблюдается большая конкуренция между кредитными организациями, каждая из них всячески пытается переманить к себе на обслуживание потенциальных заемщиков.
В большей степени это касается крупных корпоративных клиентов (юридических лиц), которые по расчетным счетам, открытым в кредитных организациях, "прогоняют" большие суммы денежных средств, что, соответственно, приносит прибыль кредитным организациям. При этом все чаще и чаще кредитные организации выдают кредиты под залог права аренды недвижимости (земельных участков).

Юридические лица для своего развития зачастую берут крупные кредиты под соответствующий процент, который причитается кредиторам, то есть кредитным организациям.
С целью привлечения крупных заемщиков на обслуживание в кредитную организацию разрабатываются различные программы кредитования, условия которых должны показать, что взять кредит в этой организации наиболее выгодно.
Иногда кредиты выдаются несмотря на то, что имеется большой риск невозврата кредиторской задолженности.
Программы кредитования могут быть различные, но если компания хочет получить крупный кредит и под относительно небольшой процент, то по кредиту необходимо предоставить соответствующее обеспечение.
Наиболее приемлемое обеспечение для кредиторов - это залог недвижимого имущества, и если раньше это было имущество в виде сооружений и земельных участков, то на сегодняшний момент все чаще и чаще кредитные организации выдают кредиты под залог права аренды недвижимости (земельных участков).
Речь в данном случае все-таки идет о залоге права аренды земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности.
Как правило, такие земельные участки арендуются на много лет и являются ликвидными.
Например, если земельный участок находится в городе Москве и арендован компанией на сорок девять лет, такой участок является ликвидным и лакомым кусочком для ведения коммерческой деятельности.
В случае невозврата кредита право аренды земельного участка может быть реализовано через торги для погашения обязательств перед кредитором.
Но, как показывает практика, в том числе и судебная, залог права аренды имеет тонкости, которые при негативном развитии событий ущемляют интересы кредиторов, и это несмотря на то, что разделом V Закона РФ "О залоге" залогодержателю предоставлены гарантии прав сторон при залоге.

Основания расторжения договора аренды земельного участка на примерах из судебной практики

1. Согласно Постановлению от 06.11.2013 по делу N А65-2223/2013 Федерального арбитражного суда Поволжского округа в Арбитражный суд Республики Татарстан обратилась Палата имущественных и земельных отношений Ютазинского муниципального района к ответчику с иском о расторжении договора аренды земельного участка.
Арбитражный суд Республики Татарстан в удовлетворении исковых требований истцу отказал.
После рассмотрения апелляционной жалобы Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд решение первой инстанции отменил, исковые требования истца удовлетворил.
Ответчик обратился с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, в которой просил обжалуемые решения отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.
Согласно решению Федерального арбитражного суда Поволжского округа Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда вынесено законно и не подлежит отмене.
То есть договор аренды расторгнут по иску истца к ответчику.
Как следует из Постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа, суд апелляционной инстанции правильно удовлетворил иск о расторжении договора аренды с учетом требований пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ в связи с неуплатой арендных платежей.
При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что истец вправе требовать расторжения договора аренды в разумный срок, даже после уплаты арендодателем долга, так как неуплата арендных платежей является нарушением существенных условий договора.
Согласно пункту 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.
2. Согласно Постановлению от 26.12.2013 по делу N А53-4956/2013 Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа часть 1 статьи 418 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что обязательство прекращается со смертью должника.
В соответствии с главой 34, параграфом 1, частью 2 статьи 617 Гражданского кодекса РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
В материалах дела, которые рассматривались судом, не были представлены данные об отсутствии у арендатора (умершего) наследников или об отказе наследников от перехода прав и обязанностей по рассматриваемому договору аренды.
Таким образом, по мнению суда, арендные отношения не прекращены.
Другими словами, если бы в материалы дела были представлены данные об отсутствии у арендодателя наследников или отказ наследников от наследства, то судом было бы признано, что арендные отношения прекращены.
Соответственно, если арендные отношения прекращены, то и право залога на земельный участок прекращается.
3. Согласно Постановлению от 15.10.2008 N КГ-А40/9345-08 Федерального арбитражного суда Московского округа Департамент земельных ресурсов города Москвы направил иск в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Москве во внесении в Единый государственный реестр прав о прекращении прав по договору аренды земельного участка в связи с прекращением действия договора аренды.
Арбитражный суд города Москвы отказал в удовлетворении иска Департаменту земельных ресурсов города Москвы, а Девятый арбитражный апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции без изменений.
Департамент земельных ресурсов города Москвы направил соответствующую кассационную жалобу на решение судов, указав на то, что Управление Федеральной регистрационной службы по Москве при отказе сослалось на наличие залога соответствующего права аренды, при наличии непрекращенного обязательства по залогу запись о прекращении прав по договору аренды не может быть внесена в Единый государственный реестр прав.
По мнению Департамента земельных ресурсов города Москвы, залог права аренды спорного земельного участка прекращен в связи с прекращением права аренды на земельный участок, в связи с этим отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Москве незаконный.
Суд кассационной инстанции удовлетворил кассационную жалобу Департамента земельных ресурсов города Москвы, сославшись на следующее.
В материалах дела имеется свидетельство о том, что в Управление Федеральной регистрационной службы по Москве представлены документы, подтверждающие прекращение договора аренды, согласно пунктам 1, 2 статьи 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права, то есть при прекращении договора аренды, и залог права аренды является прекращенным. По мнению Федерального арбитражного суда Московского округа, государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.
Таким образом, отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Москве в регистрации прекращения права аренды является незаконным.
Исковые требования Департамента земельных ресурсов города Москвы были удовлетворены, и, соответственно, залог на право аренды земельного участка утратил силу.

Нормативное регулирование передачи в залог права аренды земельного участка

Согласно статье 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" арендные права земельного участка могут быть переданы в залог в пределах срока действия договора аренды с согласия собственника земельного участка.
Если договор аренды земельного участка, находящегося в собственности государства или муниципального образования, заключен более чем на пять лет, то при передаче в залог права аренды земельного участка не требуется согласие собственника земельного участка, а только необходимо соответствующее уведомление собственника.
То есть, другими словами, кредитор, принимая решение о выдаче кредита юридическому лицу под залог права аренды земельного участка, ориентируется в том числе на срок действия договора аренды, так как кредитные обязательства юридического лица должны быть погашены в полном объеме до истечения срока действия договора аренды.
Срок действия договора аренды является гарантией соблюдения интересов кредиторов.
В противном случае, как следует из судебной практики, приведенной выше, в связи с истечением срока действия договора аренды будет прекращен соответствующий залог права аренды земельного участка, что при невозврате кредита заемщиком выразится в потерях для кредитора, так как обеспечение по кредиту утеряно.

Недостатки нормативного регулирования передачи в залог права аренды земельного участка

1. Права кредиторов недостаточно защищены. Если заемщик не исполнил обязательства по кредитному договору, то кредитор вправе обратиться в суд и путем торгов реализовать право аренды земельного участка, но реализация такого права и другие судебные процедуры должны быть осуществлены до истечения срока действия договора аренды.
В случае истечения срока действия договора аренды государство или муниципальное образование в лице соответствующих органов вправе обратиться в регистрирующий орган для погашения записи в Едином государственном реестре прав о договоре аренды. Соответственно, в случае прекращения договора аренды будет прекращен залог права аренды на земельный участок. После чего реализовать право аренды уже не получится.
Даже если регистрирующий орган откажется вносить запись о прекращении прав по договору аренды, то, как показывает вышеприведенная судебная практика, суд обяжет регистрирующий орган погасить запись в Едином государственном реестре прав, так как государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.
2. Любой договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть досрочно расторгнут в судебном порядке.
Как свидетельствует вышеприведенная судебная практика, договор аренды может быть расторгнут досрочно в случае нарушения арендатором существенных условий договора, в том числе если арендатор не вносит плату за аренду земельного участка или использует арендуемое имущество не по назначению и так далее.
Также в случае, если арендатор умер, суд может признать договор аренды прекращенным при отсутствии наследников или при отказе от наследства. И все это будет досрочным прекращением договорных обязательств по договору аренды.
При таких обстоятельствах кредитор рискует, опять же, потерять обеспечение по кредиту и ничто уже не вернет это обеспечение, а заемщики, как правило, в таких случаях к моменту обращения кредитора в суд давно уже неплатежеспособны и взять с них в счет погашения кредиторской задолженности уже нечего.
3. Само существование возможности досрочно признать договор аренды расторгнутым, а значит, оставить кредитора без залога и кредит без обеспечения подталкивает нечистых на руку предпринимателей к внедрению в жизнь мошеннических схем.
С этой целью псевдопредприниматели создают юридические лица для якобы ведения коммерческой деятельности, которая ведется только для вида. Следующая задача таких предпринимателей - выиграть конкурс по аренде недвижимости (земельного участка), находящегося в муниципальной или государственной собственности.
После чего подается заявка в кредитную организацию на получение кредита под залог права аренды земельного участка, и речь может идти о получении десятков миллионов рублей.
Получив кредит, мошенники, к примеру, параллельно не платят арендные платежи и платежи в счет погашения кредита.
То есть мошенники остаются с деньгами, арендованный земельный участок в связи с нарушением арендатором (теми же мошенниками) существенных условий договора аренды по суду возвращается собственнику, а кредитор, как говорится, остается с носом.
4. Необходимо отметить, что недостатки нормативного регулирования вопросов передачи права аренды государственных и муниципальных земельных участков в залог кредитным организациям являются широким полем для коррупции чиновников, отвечающих за заключение договоров аренды на соответствующие участки.
Мошенникам, чтобы получить в аренду земельный участок, проще "коррумпировать" лиц, проводящих конкурс по аренде участков, чем выиграть конкурс по существующим правилам, законным способом.
А еще лучше и проще, когда чиновники, отвечающие за распределение земельных участков и заключение договоров аренды, входят в состав преступного сообщества, что позволяет использовать мошеннические схемы неоднократно и в отношении различных кредитных организаций.

1. Необходимо внести изменения в действующее законодательство РФ таким образом, чтобы были гарантированы интересы кредиторов и чтобы внесенные изменения исключили вероятность проведения мошеннических схем при передаче в залог прав аренды земельных участков.
2. Компании, которые арендуют земельные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, не должны быть связаны каким-либо образом с чиновниками (их родственниками), отвечающими за распределение соответствующих участков и заключение договоров аренды, что требует проведения дополнительных проверок до заключения договоров аренды на государственную или муниципальную собственность.
3. Представляется целесообразным ужесточить требования к компаниям, которые являются претендентами на аренду муниципальных и государственных земельных участков.
4. Внести изменения в законодательство, согласно которым, даже если есть нарушение существенных условий договора аренды, кредитору будет предоставлен определенный период времени для реализации права аренды земельного участка третьему лицу с условием, что просроченные арендные платежи будут погашены новым арендатором или новым арендатором будут устранены другие нарушения при использовании земельного участка.
5. В случае смерти арендатора, а также при отсутствии соответствующих наследников или отказа в принятии наследства за кредитором законодательно также должно быть закреплено право реализации залога в виде права аренды земельного участка в течение определенного периода времени с обязательным условием для нового арендатора погасить задолженность по арендным платежам умершего арендатора. Эти и другие меры позволят максимально защитить интересы кредиторов при выдаче кредитов под залог права аренды недвижимости, снизить коррупцию в органах государственной и муниципальной власти, в определенной степени пресечь деятельность преступных элементов.

Считаете, что квартира по наследству должна была достаться вам? Узнайте, как этого добиться, прочитав !

Договор ипотеки права аренды земельного участка

Договор залога участка заключается в простой письменной форме (т.е. без участия нотариуса) в виде единого документа, подписанного обеими сторонами сделки. Для того чтобы он прошел процедуру госрегистрации требуется составить договор с учетом требований ипотечного и гражданско-правового законодательства.

В договоре об ипотеке необходимо прописать следующие моменты:

• стороны сделки;
• предмет залога, его общая характеристика (так, если бы он был в собственности: площадь, целевое назначение и пр.);
• оценка его рыночной стоимости;
• предмет сделки или ее существо;
• ссылка на правоустанавливающие документы по земле и арендный договор;
• величина и сроки исполнения обязательств по ипотеке (не более срока аренды);
• права и обязанности арендатора и залогодержателя;
• ответственность сторон;
• порядок обращения взыскания на предмет залога;
• прочие аспекты.

Обычно банки предлагают заемщику свою унифицированную форму договора и не допускают внесение в нее изменений.

Таким образом, залог права аренды земельного участка – одна из разновидностей ипотечного договора, предусматривающая передачу в качестве предмета залога имущественные, а именно арендные права.

Нет похожих статей.

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР

Залог права аренды земельного участка

В связи с этим встает большая и практически неразрешимая на данный момент проблема. В соответствии со ст. 36 ЗК РФ все собственники помещений в здании должны заключить один договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. На практике же таких договоров почти не существует — можно представить себе, насколько « реально» уговорить всех собственников помещений заключить такой договор аренды. А понудить собственников помещений в здании к заключению такого договора нет никаких правовых оснований — заключение договора аренды (или приватизация земельного участка) является правом, а не обязанностью собственников помещений. Так что при нежелании хотя бы одного из собственников помещений заключать договор тот из собственников, кто все-таки решит заключать договор аренды земельного участка, не сможет заключить его так, как требуется.
В связи с этим возникла практика заключения договоров с одним из собственников помещений (с возможностью присоединения остальных собственников помещений), при этом в договорах в целях уплаты арендной платы указывается некая « доля в праве аренды» или « доля в арендной плате». Но ВАС РФ признал такие договоры недействительными сделками.
Постановление Президиума ВАС РФ от 20 мая 2003 г. N 1971/03.
Предметом договора аренды является земельный участок, 47/1000 долей которого переданы в аренду.
Между тем такой объект аренды не соответствует требованиям, установленным ст. 607 ГК РФ, согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли.
Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен ЗК РФ.
Согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.
Другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.
Поскольку спорный земельный участок является неделимым, а находящиеся на нем строения и сооружения принадлежат разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права аренды на землю является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
Заметим, что само Постановление содержит противоречие — в нем указано, что предметом договора является земельный участок, но суд признает договор ничтожной сделкой на том основании, что предметом договора является доля в праве аренды земельного участка.
Как поступать в случае, когда остальные собственники помещений отказываются от заключения договора аренды земельного участка, а один из собственников хочет реализовать свое право на заключение договора аренды, ВАС РФ не разъясняет, настаивая на том, что обязательным условием приобретения каждым из них права аренды на землю является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
Таким образом, если предмет договора аренды сформулирован как « земельный участок, относительно которого арендатору установлена доля в праве аренды указанного участка», существует риск признания такого договора аренды и, соответственно, договора ипотеки ничтожной сделкой. Но риск признания договора ипотеки ничтожной сделкой, если ипотека помещений осуществляется без одновременной ипотеки права аренды земельного участка, все-таки выше, поэтому в таких случаях целесообразно принимать в ипотеку право аренды так, как сформулировано в договоре аренды земельного участка.
Если и встроенные, и пристроенные помещения расположены на одном земельном участке и пристроенные помещения не могут быть выделены в самостоятельный объект недвижимости, то земельный участок должен находиться в общей долевой собственности или аренде с множественностью лиц на стороне арендатора.
Если же встроенные помещения расположены на одном земельном участке, а пристроенные — на другом и при этом такие помещения могут быть выделены в качестве самостоятельных объектов недвижимости, то встроенные и пристроенные помещения должны быть зарегистрированы как самостоятельные объекты недвижимости с присвоением каждому из них собственного кадастрового номера, включающего кадастровый номер соответствующего земельного участка.
В соответствии с п. 1.1 ст. 62 Федерального закона « Об ипотеке (залоге недвижимости)» арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. В то же время в соответствии со ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Налицо противоречие между законом и Кодексом. Нужно ли получать согласие собственника в случае передачи права аренды, если в соответствии с ЗК РФ оно не требуется? Мы считаем, что нормы Федерального закона « Об ипотеке (залоге недвижимости)» являются специальными нормами по отношению к ипотеке права аренды земельного участка, и во избежание риска признания договора ипотеки недействительной сделкой такое согласие нужно получать в любом случае.
На одном из семинаров специалист ВАС РФ С. Сарбаш высказал мнение, что при залоге прав арендатора при договоре аренды с множественностью лиц на стороне арендатора нужно получать согласие не только собственника земельного участка, но и всех соарендаторов. Прямо такое требование законодательством не установлено, и, кроме того, оно ограничивало бы права собственника на распоряжение принадлежащим ему объектом недвижимости. Так что мы полагаем, что согласие с множественностью лиц не требуется, и при его отсутствии нет оснований для признания договора ипотеки недействительной сделкой.

Итак, юристы нашего центра (адвокаты Москвы, Московской области) предлагают своим клиентам следующие услуги:

— консультирование устное, письменное, письменные заключения (консультация юристов в офисе, адвокат с выездом к клиенту, юрист on — line. бесплатные вопросы юристу на сайте, в форуме);
— юридическая консультация (VIP ) , в том числе VIP бесплатная юридическая консультация на сайте и непосредственно по электронной почте постоянным клиентам и новым клиентам, пришедшим по рекомендации;
— проверка документов, договоров, исковых заявлений, жалоб по всем юридическим вопросам, связанных с недвижимостью, строительством, по спорам юридических лиц;
— составление адвокатом, профессиональным юристом документов, договоров, исковых иных заявлений, жалоб;
— полное сопровождение сделки, включая страхование рисков, оценки имущества, убытков, защита прав граждан при заключении договоров по приобретению имущества (в т.ч. недвижимости);
— представление адвокатом интересов в судах всех инстанций;
— юрисконсультант по обслуживанию юридических лиц (предприятий, организаций). разовые юридические консультации, постоянное юридическое обслуживание;
— другие юридические услуги по жилищному праву, жилищным спорам, гражданским делам, хозяйственным, налоговым спорам.

Информация, находящаяся на данной странице сайта: www.juristMoscow.ru, является собственностью владельцев сайта. Все права на данную информацию защищены законом. Любое копирование информации возможно только со ссылкой на такую страницу сайта. В случае нарушения настоящих правил копирование информации, нарушитель будет применять санкции уголовного и гражданского преследования