Наружные сети в общедомовое имущество. Что относится к общедомовому имуществу в многоквартирном доме

Собственники квартир каждый месяц помимо коммунальных платежей оплачивают еще и квитанции за содержание и обслуживание общего имущества. Это довольно часто становится предметом спора между людьми и ТСЖ.

В данной статье расскажем вам, что такое общедомовое имущество в многоквартирном доме по ЖК РФ в 2019 году и что входит в его состав.

Общее имущество – это элементы здания, которые обслуживают несколько помещений одновременно. Они принадлежат собственникам квартир по праву общей долевой собственности.

Состав такого имущества определяется собственниками помещений, а также муниципальными и государственными органами.

Так что же относится к общедомовому имуществу в многоквартирном доме? Перечень элементов содержится в ч.1 ст.36 Жилищного кодекса.

В него включены:

Такой же перечень описан и в постановлении Правительства №491. Иногда при порче некоторых элементов могут возникнуть серьезные споры, кто должен оплатить его ремонт. Далее рассмотрим самые распространенные случаи.

В п.6 постановления Правительства за №491 указано, что в составе общего имущества находятся внутридомовая система отопления, которая состоит из обогревающих элементов, запорной и регулирующей арматуры, стояков, коллективных приборов, учитывающих тепловую энергию и иного оборудования, которые расположены на этих сетях. Можно уверенно сказать, что стояк отопления относится к общему имуществу.

А является ли батарея в квартире общедомовой собственностью? Радиаторы отопления относятся к общим лишь в том случае, если они не отделены от общей отопительной системы каким-либо вентилем либо иными разделительными узлами.

То есть, если у батареи есть вентили, то он считается собственностью владельца квартиры. Если же их нет, то состоянием радиатора должна следить управляющая организация.

Такая же ситуация состоит с полотенцесушителями . Данный прибор представляет из себя составную часть инженерных систем горячего водоснабжения. Если на ответвлении на змеевике отсутствует отключающий кран, то полотенцесушитель является общедомовой собственностью.

При присутствии кранов для отключения и включения полотенцесушителя, то общим имуществом станет труба до нахождения регулировочного крана, а после – имущество жильца квартиры.

П.5 постановления Правительства за №491 определил, что в состав общедомового имущества включены инженерная система водоотведения, которая состоит из фасонных частей (патрубков, переходов, отводов, тройников, крестовин), канализационных выпусков, заглушек, стояков, водосточных воронок, вытяжных труб, ответвлений стояков до первого стыкового соединения.

Это значит, что ваша собственность начинается именно там, где произошло первое стыковое соединение от общего канализационного стояка.

Является ли балкон общедомовым имуществом?

Балконная плита – это несущая конструкция в доме, которая обслуживает больше одного помещения, то есть в перечень он входит. Такой же позиции придерживается и Верховный Суд.

В своем определении от 17.01.2012 г он подтвердил, что балконная плита является ограждающей несущей конструкцией, которая включена в перечень общего имущества в качестве конструктивной части здания.

Но тут нужно отметить другой нюанс: если балконную плиту признали общедомовым имуществом, то это не означает, что все ограждения, отделка и остекления включены туда. За это уже отвечает сам собственник балкона, а не управляющая организация.

С перечнем разобрались, теперь давайте рассмотрим, кто имеет доступ к общедомовому имуществу по Жилищному кодексу.

Согласно ч.1 ст.36 ЖК РФ, собственники квартир владеют, пользуются и в пределах, установленном гражданским законодательством, распоряжаются общедомовым имуществом.

Распоряжение имуществом происходит по решению и согласию общего собрания собственников.

Следует отметить, что общедомовую собственность многоквартирного дома можно передать в безвозмездную собственность только с согласия абсолютно всех собственников (100%). Если хотя бы один против, сделка не может быть осуществлена.

При сдаче общедомового имущества в аренду (например, подвал под офис) потребуется согласие только тех собственников, которые обладают 2\3 площади.

Деньги, вырученные от аренды, распределяются между собственниками соразмерно их доли в общедомовом имуществе.

Все жильцы ежемесячно вносят плату за содержание общедомового имущества . Размер платежей зависит от площади жилья, который принадлежит человеку. Если даже он не проживает по этому адресу, то все равно обязан платить.

Необходимость проведения ремонтных работ решается на собрании собственников. Чтобы предупредить быстрый износ инфраструктуры, они должны проводиться регулярно.

На собрании утверждается список необходимых мероприятий и принимается общее решение путем голосования.

За состояние общедомового имущества отвечают 3 стороны:

1. Собственники помещений. Ответственны за поддержание общего имущества в надлежащем состоянии.
2. Органы государственной власти. Контролируют за содержанием имущества.
3. Органы местного самоуправления. Определяют управляющую организацию.

В идеале, конечно же, собственники должны сами следить за тем, как управляющая компания выполняет свои обязанности.

При ненадлежащем исполнении необходимо сменить подрядчика либо переизбрать председателя товарищества. К сожалению, такая сознательность на практике встречается крайне редко.

Перечень работ по содержанию общего имущества собственников указывается в договоре по управлению многоквартирным домом.

В общем виде мероприятия выглядят так:

В конце статьи хотелось бы отметить, что весь список общедомового имущества многоквартирного дома подробно перечислен в Жилищном кодексе . За их состояние отвечают сами жильцы и управляющая организация.

На деле собственникам не всем нравится такая система, так как они обязаны каждый месяц оплачивать за содержание этого имущества. Но есть и ощутимая польза — качество обслуживания многоквартирных домов значительно повышается.

Конструкции, выполняющие ограждающую, несущую функцию;

Различные виды оборудования, расположенные в доме вне пределов квартир;

Земельный участок, где располагается дом, растения, которые на нем высажены, расположенные на нем элементы благоустройства.

Основные нормативные акты, регулирующие правоотношения в рассматриваемой сфере, — Жилищный кодекс, а также постановление правительства от 13.08.2006 № 491. В общем случае следует обращаться к положениям ЖК РФ. В вопросах содержания соответствующих объектов нужно читать уже указанное постановление правительства. Общее имущество многоквартирного дома характеризуется большим количеством нюансов в части пользования и содержания.

Изучим их.

Особенности пользования общедомовыми ресурсами

Собственники соответствующих помещений используют их в соответствии с федеральным законодательством РФ. Изменение величины общего имущества дома возможно исключительно с согласия всех владельцев данной инфраструктуры. Кроме того, возможна передача соответствующих помещений в собственность иных лиц. Главное, чтобы при осуществлении подобных правоотношений соблюдался критерий - общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме может перейти в пользование, только если данная процедура не нарушает прав и интересов граждан и организаций.

Земельные участки, на которых располагаются жилые объекты, могут передаваться в ограниченное пользование иным лицам. Если до принятия законодательства, регулирующего порядок использования общедомовых ресурсов, данные участки уже использовались кем-либо, доступ к ним не может быть запрещен. Новое обременение объекта устанавливается в соответствии с соглашением между владельцами квартир и лицом, который собирается задействовать участок. Возможные споры в рамках данных правоотношений разрешаются в судебном порядке.

Особенности содержания общедомовых объектов

Изучим теперь то, каким образом осуществляется содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с законами в сфере жилищного права РФ, владельцы квартир несут расходы на решение рассматриваемой задачи совместно. Доля данных издержек, приходящихся на конкретного собственника, определяется исходя из доли в принадлежащей человеку. Даже если собственник квартиры не проживает в ней, он тем не менее должен вносить плату за содержание общего имущества в многоквартирном доме. Если человек не пользуется лифтом, например, по той причине, что проживает на 1 этаже, то за соответствующий элемент инфраструктуры жилого объекта он должен платить.

Конкретный перечень мероприятий, составляющих содержание общих ресурсов в доме, зависит от характеристик конкретного жилого объекта, климатических условий, в которых он расположен. Как правило, в их состав входит:

Периодический осмотр имущества, который осуществляется владельцами квартир и иными ответственными лицами в целях выявления недоработок в структуре соответствующих объектов;

Обеспечение функциональности систем электроснабжения;

Проведение уборки и санитарно-гигиенической обработки помещений, земельного участка, на котором располагается дом;

Вывоз мусора и отходов, образующихся в результате работы фирм, которые пользуются различными помещениями в доме;

Применение мер пожарной защиты, предусмотренных законодательством РФ;

Уход за растениями, посаженными на земельном участке, который прилегает к дому;

Обслуживание элементов благоустройства, расположенных на соответствующей территории;

Осуществление объектов, подготовка их к эксплуатации в тот или иной сезон;

Реализация мероприятий, направленных на повышение энергоэффективности жилого дома.

Можно отметить, что в перечень мероприятий, формирующих содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, не входят:

Обеспечение функциональности дверей в принадлежащих жильцам квартирах — наружных и внутренних, окон;

Утепление балконов;

Замена стекол;

Уход за земельными участками, которые не входят в структуру общего имущества, включая посадку растений на нем.

Указанные задачи решаются собственниками квартир.

В число основных мероприятий, проводимых в рамках пользования общим имуществом, входит ремонт. Он может быть текущим и капитальным. Изучим его особенности.

Ремонт общедомовых объектов

Ремонт проводится в соответствии с решением собрания собственников. Текущий предназначен для предупреждения износа, а также поддержания функциональности объектов, о которых идет речь. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме включает замену или реконструкцию отдельных элементов инфраструктуры жилого помещения. Он также производится, если истекает срок эксплуатации соответствующих объектов.

Текущий (равно как и капитальный) ремонт общего имущества в многоквартирном доме может проводиться управляющими компаниями, если данная обязанность устанавливается на них решениями собственников. Участие в данных правоотношениях — исключительная компетенция владельцев квартир. Жильцы также устанавливают содержание и график выполнения работ по ремонту общих ресурсов в доме.

Отметим, что управляющие компании обязаны выполнять текущие и неотложные работы, необходимые в целях поддержания функциональности объектов, даже если договором с собственниками не установлено конкретного перечня соответствующих работ. Владельцы квартир в целях финансирования данных мероприятий формируют фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Рассмотрим его специфику.

Использование фонда общих денежных средств собственников квартир

Фонд, о котором идет речь, размещается на специальном счете. Открывается он в кредитно-финансовой организации, имеющей компетенции проводить соответствующие транзакции. Денежные средства, размещенные на отдельном счете и принадлежащие владельцам квартир, используются, таким образом, в целях проведения капремонта ресурсов.

Формирование соответствующего фонда осуществляется за счет взносов жильцов, а также пеней, начисляемых на данные суммы в порядке, установленном законом. В некоторых случаях возможно также начисление банком процентов за размещение денежных средств на счете, о котором идет речь. Фонд капремонта распределяется между собственниками квартир пропорционально величине их взносов.

Право собственности на данные денежные средства принадлежит владельцу конкретного жилого помещения. Если человек продает квартиру, то ее покупатель становится также собственником доли в фонде капремонта. Стоит отметить, что владельцы денежных средств на отдельном аккаунте не вправе использовать их в иных целях, кроме как для проведения капремонта общих ресурсов в доме.

Изучим теперь то, как проводятся мероприятия, в рамках которых собственники устанавливают правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Речь идет о заседаниях общего собрания владельцев квартир.

Заседание общего собрания владельцев квартир: особенности проведения мероприятия

Общее собрание собственников жилых помещений, в соответствии с законами в сфере жилищного права РФ - главный орган управления домом. Фактически оно одновременно является и заседанием, и потому, может рассматриваться как мероприятие. Собрание собственников имеет повестку дня и предполагает формирование перечня принятых решений посредством голосования.

Общее имущество многоквартирного дома — это объекты, которые в соответствии с итогами собрания владельцев квартир могут быть:

Реконструированы;

Дополнены хозяйственными постройками различного назначения;

Отремонтированы — в том числе при использовании фонда капремонта.

На заседании общего собрания владельцев квартир могут быть приняты решения:

О формировании фонда капремонта;

О величине взноса на капремонт — относительно минимального уровня;

О выборе гражданина, который будет открывать специальный счет соответствующего фонда и осуществлять операции на данном аккаунте;

О выборе банка, который будет обслуживать финансовые транзакции, связанные с проведением расчетов владельцев квартир с поставщиками услуг по содержанию общих ресурсов;

О получении ТСЖ, УК или иной компетентной организацией кредитов на проведение капремонта в доме;

Об оформлении поручительств на осуществление подобных финансовых операций;

О порядке использования прилегающего к дому земельного участка;

Об использовании объектов, входящими в общие ресурсы дома, сторонними лицами — например, в целях размещения рекламы;

О наделении полномочиями лиц, участвующих в подписании договоров на использование объектов;

О внедрении информационных систем в рамках взаимодействия собственников квартир, а также об определении лиц, имеющих право задействовать подобные технологические решения;

О порядке финансирования издержек, связанных с учреждением собраний с участием УК, ТСЖ или иной компетентной организации;

О выборе механизмов управления домом;

О необходимости проведения текущего ремонта имущества.

Изучим то, каким образом могут проводиться собрания, о которых идет речь.

Формы и порядок проведения собраний владельцев квартир

Рассматриваемое мероприятие может быть проведено:

В смешанной форме.

Нормативно-правовыми актами РФ также установлен порядок проведения рассматриваемого мероприятия. Прежде всего, в законе установлено то, с какой периодичностью должны проводиться собрания, устанавливающие то, каким образом владельцы дома используют общее имущество многоквартирного дома. Это очень значимый критерий с точки зрения эффективности управления соответствующими объектами.

Так, собрания, о которых идет речь, должны обязательно проводиться один раз в год, если иное не прописано локальными нормами, установленными владельцами квартир. Не считая основного собрания собственников, могут проводиться внеочередные мероприятия, связанные с обсуждением различных аспектов управления дома. Они могут инициироваться любым гражданином из числа владельцев квартир.

Общее собрание собственников признается легитимным в случае соблюдения кворума. В соответствии жилищными законами РФ, он должен составлять 50% от общего количества голосов. Если кворум не соблюден — проводится еще одно общее собрание.

Если какой-либо из владельцев квартир решил вынести на обсуждение вопрос, например, о том, каким образом должен проводиться текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, во внеочередном порядке, то он должен проинформировать других жильцов о своей инициативе за 10 дней до проведения соответствующего собрания. Человеку необходимо направить сведения о мероприятии соседям в письменном виде либо разместить сообщения о заседании собственников квартир на специальных стендах. В данном документе должны содержаться:

Сведения об инициаторе внеочередного собрания собственников;

Данные о форме проведения заседания;

Дата, место, а также время проведения мероприятия;

Основные вопросы на повестке дня собрания собственников;

Порядок изучения владельцев квартир с информацией, которая будет рассматриваться на заседании.

Владельцы квартир, обладающие 10% голосов и более на собраниях, могут обратиться в УК или ТСЖ с просьбой провести общее заседание. Данное обращение должно быть составлено в письменном виде и включать вопросы повестки дня. УК или ТСЖ в течение 45 дней после получения соответствующего документа, но не позднее чем за 10 дней до проведения общего заседания, должны проинформировать о соответствующем мероприятии жильцов.

Подобные инициативы также могут быть связаны с обсуждением нюансов, характеризующих проведение ремонта общего имущества в многоквартирных домах или, например, использование фонда капремонта. Инициатором соответствующего собрания может быть и сама управляющая компания или же товарищество собственников. При этом включаться в повестку дня могут быть вопросы, которые обычно находятся в компетенции собрания владельцев квартир.

Рассмотрим теперь то, каким образом принимаются решения собственников жилья.

Особенности принятия решений на собраниях собственников жилья

Как мы отметили выше, реализация мероприятий, связанных с содержанием общих ресурсов в доме, осуществляется исходя из итогов голосования на собрании владельцев квартир. Соответствующие решения принимаются собственниками в общем случае большинством голосов, но иногда требуется поддержка двух третей жильцов по тому или иному вопросу.

Особенности голосования на собрании владельцев квартир

Полезно будет изучить то, каким образом проводится голосование по вопросам, стоящим на повестке дня в рамках соответствующих собраний. Например, касательно таких процедур, как проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов или же расходования фондов, которые подлежат использованию в соответствующих целях. Голосование на собрании владельцев квартир может осуществляться лично или же через представителя, который действует на основании доверенности. Каждый собственник имеет количество голосов, пропорциональное его доле собственности на общие ресурсы в доме. Сведения о лицах, участвовавших в голосовании, фиксируются в владельцев квартир.

Итоги голосования в рамках собрания владельцев квартир фиксируются в специальных протоколах, являющихся официальными документами. Их составление и применение содержащихся в них положений может предполагать юридические последствия.

Оформление результатов собрания собственников

Копии соответствующих протоколов должны быть представлены уполномоченным гражданином в УК, ТСЖ или иную компетентную организацию в течение 10 дней после проведения собрания владельцев квартир. В свою очередь, УК, ТСЖ или другая структура в течение 5 дней после получения отмеченного документа должны направить протокол в регулирующие органы власти. Если данные госструктуры получают 2 и более источника соответствующего типа в течение 3 месяцев подряд, то они должны инициировать внеплановую проверку деятельности граждан, связанной с управлением домом. Например — если жильцы активно обсуждают то, какие услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома должны формировать мероприятия по содержанию соответствующих объектов, то компетентные государственные органы могут проверить то, насколько законны действия граждан в рамках разрешения подобных вопросов.

Владельцев квартир не должен содержать решений по вопросам, которые не включены инициаторами мероприятия в повестку дня. Об итогах заседания владельцев квартир жильцы информируются в течение 10 дней после оформления соответствующего документа. Как правило — посредством размещения на специальных стендах. Протоколы, фиксирующие итоги заседания владельцев квартир, хранятся в месте, которые определяют сами жильцы. Протоколы собрания собственников, регламентирующие то, каким образом должно использоваться общее имущество многоквартирного дома — это источники норм, обязательные для всех жильцов при условии, что вопросы, рассмотренные на повестке дня собрания, находились в компетенции соответствующего органа управления домом.

Решения, принятые по факту собрания владельцев квартир, могут быть обжалованы собственниками жилья в суде. Например, если кого-то из граждан не устроило то, каким образом определен порядок расходования средств на ремонт общего имущества многоквартирного дома без его участия, или же в том случае, если он голосовал против и считает свои права нарушенными. Обратиться в суд человек может в течение 6 месяцев с момента ознакомления с решением заседания владельцев жилья.

Таким образом, общее имущество собственников в многоквартирном доме должно использоваться с учетом интересов каждого жильца. Он вправе выражать их лично — на собраниях владельцев квартир или же в судебном порядке.

Получая квитанцию, многие жильцы задаются вопросом: что означает строка «Ремонт и содержание жилья»? Чтобы знать, за что вы платите, следует ознакомиться со списком услуг, которые включены в данную графу. Оплата за содержание дома начисляется по установленным тарифам в соответствии с таким документом, как Жилищный кодекс.

В перечень услуг входит проведение капитального ремонта и поддержание общих зон (лифтовое оборудование, лестничные площадки, коридоры и так далее) в надлежащем состоянии. Что касается проведения ремонтных работ, здесь вопросов возникать не должно. А понятие «содержание» дома требует более подробного пояснения.

Содержание жилья: за что вы платите в 2016-2017 году

Организации, которые отвечают за безопасность жильцов многоэтажного дома, регулярно должны проводить осмотр здания (статья 154 ЖК РФ) для выявления каких-либо неисправностей, оценки состояния дома и его отдельных зон. В оплату услуг по содержанию также входят:

• освещение зон общего пользования (замена лампочек);
• уборка помещений общего пользования;
• поддержание чистоты на придомном участке;
• озеленение двора и прилегающей территории;
• гарантирование надлежащей температуры и относительной влажности воздуха внутри дома;
• обеспечение всех норм безопасности;
• своевременный вывоз мусора.

Вышеперечисленные услуги относятся к основным. Кроме этого, содержание жилья включает еще целый ряд дополнительных работ, которые более подробно изложены в статье 154 ЖК РФ. В перечень периодически вносятся изменения и различные дополнения, решение о которых принимается на общем собрании жильцов. На этом собрании должны присутствовать представители ЖКХ для составления протокола, который вступает в силу только после того, как его подпишут уполномоченные сотрудники УО (управляющей организации) и представители от жильцов многоэтажного дома.

Текущий ремонт

Если в квитанции есть отдельная строка «Текущий ремонт», следует знать, что входит в эту стоимость. Как правило, в перечень услуг входит ремонт газового оборудования, находящегося внутри дома, проведение восстановительных работ различных конструктивных элементов здания, а также плановое обслуживание инженерных систем и оборудования.

Все эти услуги жильцы должны оплачивать, в зависимости от размера своей доли в собственности, которая принадлежит всем владельцам квартир в данном здании. Размер платы устанавливается на общем собрании. Чтобы самостоятельно рассчитать точную сумму платежа, необходимо узнать значение действующего тарифа и умножить на квадратуру вашей квартиры.

Сезонные работы

Сумма, указанная в квитанции, может варьироваться в зависимости от времени года. Управляющие организации, помимо основных регулярных услуг, проводят дополнительно сезонные работы. Среди таких услуг следует выделить:

1. Ремонтные работы и укрепление кровли, водостоков.
2. Содержание фасадов, а также удаление отслоившейся штукатурки или замена плитки на стенах здания.
3. Уход за перилами, дверями и окнами.
4. Сезонные работы по покрытию деревянных конструкций антисептическими средствами.
5. Очистка крыши от снега и льда в зимнее время года.
6. Уборка снега на территории, прилегающей к дому.
7. Подготовка (покраска) детских площадок к использованию в теплое время года.
8. Уход за растениями на земельном участке возле каждого подъезда и на все прилегающей к дому территории.
9. Расконсервация и консервация отопительной системы.

Полный перечень услуг должен оговариваться представителями управляющей организации с жильцами. Тарифы на ремонт жилья и другие виды работ по его содержанию тоже должны согласовывать с собственниками. Каждый владелец квартиры имеет возможность проверить соответствие установленных тарифов законодательно установленным нормам.

Часто из-за незнания многие переплачивают за ремонт и содержание жилья, поскольку далеко не в каждом случае этот вопрос обсуждается и согласовывается с жильцами. Поэтому рекомендуется проверять действующие тарифы перед тем, как осуществлять платеж.

При выяснении того обстоятельства, что перечень услуг был составлен без общего собрания, и жильцы теперь должны оплачивать услуги, которые им не предоставляются, следует организовать собрание в срочном порядке. Согласно действующему законодательству, представители управляющей компании не имеют права отказать: они должны явиться на собрание в обязательном порядке и согласовать полный перечень услуг, входящих в ремонт и содержание жилья.

Если речь идет о формировании цен на данный вид услуг для жильцов муниципальных зданий, в оплату также включается обязательный платеж за наем жилья. Эта сумма впоследствии используется для оплаты ремонтных работ, покупки строительных материалов и проведению работ по поддержанию дома в надлежащем состоянии. При этом в квитанциях, приходящих жильцам муниципальных домов, не должно быть строки «Капитальный ремонт и содержание жилья». Эти услуги оплачивает собственник жилья или организация, которая является его владельцем. Тарифы формируются для каждой отдельной группы услуг: определяется стоимость капитального ремонта, работ по содержанию и обновлению жилья и так далее.

Если в квитанции, которую вы получили, в отдельной строке вынесена такая услуга, как вывоз мусора или уборка лифта, скорее всего, это делается для того, чтобы ввести жильцов в заблуждение. Такие работы входят в перечень услуг, обозначенных в строке «Ремонт и содержание жилья», поэтому отдельная плата за них взиматься не должна. При обнаружении такого нарушения следует организовать общее собрание и потребовать у уполномоченных сотрудников управляющей организации исключить эту строку из квитанций. Если отдельно вынесена такая услуга, как электроосвещение мест общего пользования, значит, в строке «Содержание и ремонт жилья» должна быть указана меньшая сумма.

Перечень, периодичность оказания услуг и их стоимость указываются в договоре управления многоквартирным домом. В данном документе также должен быть указан состав имущества, с которым будут проводиться работы, порядок определения стоимости и порядок внесения платы. Уполномоченные сотрудники управляющей организации, являясь заказчиками услуг, обязаны осуществлять контроль, постоянно следить за качеством и сроками выполнения всех видов работ, прописанных в договоре.

Содержание жилья – что скрывается за этим понятием?

При получении ежемесячной квитанции по оплате услуг ЖКХ, каждый из нас хотя бы однажды задавался вопросом, что подразумевается под пунктом с наименованием «оплата за содержание жилья».

Если рассматривать это понятие с точки зрения российского законодательства, то оплата за содержание жилья начисляется в соответствии с Жилищным Кодексом. Этот пункт законодательства оговорен статьей 154. Оплата должна включать в себя суммы на содержание, а также текущий и капитальный ремонт многоквартирного дома. Если по поводу ремонтов жилья все более или менее понятно, то по управлению (или содержанию) дома возникает масса вопросов со стороны его жильцов. К примеру:

Что входит в состав услуг по содержанию имущества многоквартирного дома?

Вот краткая расшифровка оказываемых услуг:

1. Осмотр имущества дома ответственными лицами из организаций, отвечающих за безопасность здоровья и жизни жильцов многоквартирного дома в соответствии с пунктом 13 ст. 154 Жилищного Кодекса РФ.
2. Обеспечение освещенности всех помещений в доме, предназначенных для общего пользования.
3. Обеспечение уборки и санитарно-гигиенических мероприятий в помещениях общего пользования, а также на территории земельного участка, прилегающего к многоквартирному дому, который входит в состав общего имущества.
4. Обеспечение температурного режима и норм влажности в помещениях общего пользования в соответствии с нормами и правилами российского законодательства.
5. Обеспечение норм пожарной безопасности в многоквартирном доме.
6. Обеспечение своевременного вывоза жидких и твердых бытовых отходов и мусора с территории дома (включая мусор, образующийся в результате деятельности индивидуальных предпринимателей и частных организаций, которые занимают в многоквартирном доме нежилые помещения).
7. Обеспечение сезонной эксплуатации объектов благоустройства в многоквартирном доме, которые входят в состав общего имущества дома (включая озеленение придворовых территорий).
8. Обеспечение текущего и капитального ремонта в многоквартирном доме.

Приведенный список состоит лишь из основной (главной) части услуг, предоставляемых жильцам многоквартирного дома по статье оплаты за содержание жилья. Полный перечень услуг с подпунктами по списку подробно отражен в статье 154 Жилищного Кодекса РФ.

Список услуг по содержанию общего имущества можно дополнять некоторыми изменениями, но они принимаются общим собранием жильцов многоквартирного дома в обязательном присутствии представителей управляющей компании ЖКХ. Для того чтобы список предоставляемых услуг приобрел юридическую силу, необходимо составить протокол, содержащий подписи обеих сторон (представителей жильцов дома и управляющей организации).

Отметим, что все тарифы на содержание жилья должны обязательно согласовываться собственниками квартир – жильцами дома. Однако нередки случаи, когда управляющие компании ЖКХ идут в обход законов, устанавливая тарифы самостоятельно, без проведения общих собраний. Но ведь каждому собственнику квартиры в таком доме вполне доступно проверить тарифы, по которым назначены цены за якобы предоставляемые услуги.

И остается только сожалеть о том, что переплаты по тарифам случаются сегодня повсеместно, а жильцы оплачивают ежемесячно суммы за услуги, которые им в действительности не предоставлялись вовсе или не в полном объеме. И если выясняется, что общего собрания жильцов не было, не проводилось, то необходимо срочно организовать соседей и провести такое собрание. Управляющая компания не имеет прав отказать в проведении общего собрания жильцов, так как это предусмотрено статьей российского законодательства.

Какие сезонные работы входят в оплату услуг по содержанию жилья многоквартирного дома, и должны выполняться управляющими компаниями?

1. Ремонт и укрепление крыши и водостоков (включая уборку мусора с кровли и чердачных помещений, укрепление и прочистку дымовых и вентиляционных труб, очистку крыш и козырьков от наледи и снега).
2. Ремонт стен и фасадов дома (включая удаление разрушенных элементов декора и отслоившейся штукатурки, плитки, которые могут представлять опасность при падении).
3. Установка, ремонт или укрепление элементов визуальной информации (указателей номера дома, лестничных и других знаков).
4. Ремонт и укрепление перил и ограждений крылец, лестниц и козырьков.
5. Ремонт дверных и оконных заполнителей (включая замену стекол, дверных пружин, замену чердачных и подвальных окон и дверей, а также решеток и замков, если они необходимы по мерам безопасности);
6. Сезонное антипирирование и антисептирование всех деревянных конструкций в доме.
7. Промазка герметиком и мастиками кровельных свищей и фальцев, укрепление наружных водостоков, закрытие слуховых окон и различных люков.
8. Благоустройство придомовой территории с покраской ворот, оград и решетчатых ограждений, с протиркой указателей, с установкой и окраской урн, вывеской флагов, вывозом сухих листьев и веток.
9. Озеленение придомовой территории, включая уход за насаждениями (клумбами, цветниками, газонами, кустарниками, деревьями).
10. Сезонная подготовка детских и спортивных площадок к эксплуатации.
11. Ежедневная санитарная уборка жилищного фонда (влажная уборка кабин лифтов, подметание первых двух этажей лестничных пролетов, протирка стен, перил лестниц, почтовых ящиков, оконных решеток, плафонов и подоконников).
12. Ежедневная санитарная уборка придомовой территории (включая очистку урн от мусора и уборку контейнерных площадок, где хранятся баки с отходами).
13. В зимний период уборка снега с внутриквартальных проездов и тротуаров перед домом, посыпка тротуаров противогололедными материалами, очистка подъездных площадок и металлических решеток от наледи.
14. В летний период поливка и покос газонов, ежедневная влажная уборка тротуаров перед домом в дни, когда давно не было осадков.
15. Обслуживание коммуникаций, технических помещений и технических устройств в жилом доме (в том числе консервация и расконсервация отопительной системы дома).
16. Круглосуточное аварийное обслуживание квартир и объектов придомовой территории сотрудниками управляющей организации.
17. Техническое обслуживание систем электроснабжения, канализации, водопровода и горячего водоснабжения.
18. Обслуживание общедомовых технических устройств (лифтов, мусоросборников, напольных электроплит, АППЗ и т.д.).
19. Проведение сопутствующих работ при ликвидации аварийных ситуаций (рытье траншей, откачка воды, пробивка засоренных отверстий, вскрытие плит и полов, замена трубопроводов и т.д.).

Читайте также: Что делать, если жена подала на алименты

Полный перечень сезонных работ следует тщательным образом согласовать и прописать в договорах, заключаемых между управляющими организациями и жильцами дома.

Как происходит формирование структуры тарифов на оплату содержания жилья?

Как предусмотрено, тарифы по оплате содержания жилья формируются собственниками жилого фонда. В случае, когда граждане проживают в многоквартирном муниципальном или государственном доме, то статья тарифов, помимо оплаты предоставляемых услуг, дополняется платой за наем жилья. Суммы оплат предназначены на проведение текущего ремонта, содержание и обновление жилищного фонда. Жильцы муниципального и государственного жилья не оплачивают квитанций с графой услуги «капитальный ремонт». Данная услуга оплачивается только собственниками жилья либо организациями, которым оно принадлежит.

Структура тарифов на оплату содержания жилья в многоквартирном доме включает в себя следующие затраты:

1. Плата за наем жилья (за пользование жилым помещением), для жильцов муниципальных и государственных домов.
2. Плата за ремонт жилых помещений.
3. Плата за содержание помещений общего пользования.
4. Плата за капитальный ремонт жилого фонда (только для собственников жилых помещений в многоквартирном доме).

Надо учесть следующее: если квитанции на оплату жилья содержат отдельные выделенные пункты оплаты, например, «за вывоз мусора» или «за уборку лифтов», то это расценивается как грубое нарушение. Все подобные услуги входят как подпункты к основной услуге «за содержание жилья». Если все же их выделяют отдельно, то только с целью введения жильцов (собственников жилья) в заблуждение. Каждому жильцу предоставлено право проверки правильности и полноты начисления тарифов по оплате за содержание жилья.

Что входит в ежемесячную оплату за содержание жилья?

Ежемесячно, получая квитанцию по оплате жилищно-коммунальных услуг, многие задаются одни и тем же вопросом. Что означает пункт «содержание жилья»?

Сейчас попробуем выяснить, что собой представляет данное понятие, а также узнаем, что входит в понятие «содержание жилья».

В первую очередь, стоит сказать, что данный вопрос регулируется Жилищным Кодексом. Само же понятие содержания жилья, представляет собой оплату различных мелких ремонтов, а также капитального ремонта многоэтажного дома.

Что включают в себя услуги по содержанию имущества в многоквартирном доме?

Давайте разберемся с основным перечнем услуг, которые входят в содержание жилья.

• Осмотр помещений специальными службами, которые отвечают за безопасность. Такими могут быть пожарные бригады, спасатели, лифтеры и многие другие.
• Должное освещение все помещений. По факту, данное условие редко выполняется, а жильцы сами приобретают лампочки и ставят их в подъездах. Но важно понимать, что для этого можно попросту обратиться в местные органы ЖКХ с жалобой на плохое освещение в том или ином месте дома.
• Уборка. Сюда включается не только уборка территорий вокруг многоквартирного дома, но и проведения уборки в самом доме, в помещениях общественного пользования. Например, на лестничных клетках.
• Своевременна утилизация отходов.
• Обеспечение ремонта в доме.

Это основной перечень услуг, которые входят в содержание жилья. К сожалению, очень часто они не выполняются должным образом. Но нужно понимать, что каждый гражданин, может написать жалобу по тому или иному пункту. В таком случае, органам ЖКХ придется выполнить свои функции и отчитаться за проделанную работу.

Помимо основных услуг, в оплату могут входить и дополнительные услуги. Либо наоборот, некоторые из основных услуг могут быть исключены.

Все это делается на совместном собрании жильцов многоквартирного дома. На этом собрании должны присутствовать не только сами жильцы, но также и местные представители из органов ЖКХ. На собрании и обсуждается вопрос, что будет входить в опту по содержанию жилья. Например, люди могут отказаться от уборки в своем доме, и убирать все сами.

Важно понимать, что именно на таких собраниях и формируется тот налог, который в дальнейшем сами жильцы и будут платить. К сожалению, подобные собрания, достаточно большая редкость. А если нет собрания, то нет и обговоренных норм. В таком случае, органы ЖКХ сами могут назначить любой тариф и внести любые оказываемые услуги. Но по факту, никто не будет знать, за что платит, а значит и услуги оказывать не обязательно.

Подобные случаи повсеместны. Люди переплачивают и при этом сами занимаются содержанием жилья. И нужно сказать, что это происходит только из-за халатности жильцов. Ведь если они назначат собрание и осведомят местный орган ЖКХ, то последние будут обязаны отправить работника на собрание и прислушаться к пожеланиям жильцов.

Как формируются тарифы на его оплату?

Итак, теперь стоит поговорить про формирование тарифов. В первую очередь необходимо сказать, что собственники квартир, которые входят в государственную либо муниципальную собственность, должны оплачивать дополнительный налог, он называется – наем жилья.

При этом, они не должны оплачивать, например, ремонт многоэтажного дома. Это связанно с тем, что оплата за подобные виды работ ложится на плечи собственника жилья, то есть на государство или муниципальные органы.
Теперь давайте рассмотрим, как формируется структура на оплату содержания жилья.

• Оплата за наем . Как уже говорилось, подобный налог платят исключительно люди, которые не приватизировали свои квартиры, а значит, они находятся в муниципальной или государственной собственности. Также нужно сказать, что по данной строчке в квитанции можно с легкостью определить, приватизирована или нет квартира.
• Оплата за ремонт . Сюда, в теории, включается ремонт жилых помещений.
• Оплата за поддержания чистоты и порядка в помещения общего пользования. Сюда входят как мелкие составляющие, например, освещение, так и крупные – капитальный ремонт.
• Оплата самого капитального ремонта . Но здесь нужно сказать, что данный пункт вносится в понятие «содержания жилья», только в многоквартирных домах. Если это включается в налог на содержание жилья, для жильцов частного сектора, то это является уже нарушением.

Кстати о нарушениях. Если в квитанции, которую приносят ежемесячно, будет указан один из выше перечисленных пунктов отдельно, то это является грубым нарушением. Либо любой другой пункт, касаемо уборки, вывоза мусора или ремонт, это все нарушение.

Нарушением это считается потому, что все эти пункты обязательно должны быть соединены в один пункт – оплата по содержанию жилья.

В случаях, когда гражданин находит нарушение, необходимо обращаться в органы ЖКХ или налоговую службу. В теории, они обязательно должны принять меры и исправить нарушение, выдав всем жильцам новые квитанции.

Но на практике, приходя в органы ЖКХ, можно услышать, что-то вроде: «Нам не хватает денег, которые входят в пункт содержания жилья, поэтому приходится писать дополнительные пункты, дабы мы могли платить заработную плату рабочим, а они, соответственно, могли выполнять свою работу на должном уровне».

В таком случае, необходимо обращаться в суд. Это может сделать как один жилец, так и все жильцы сразу, поставив свои подписи. В идеале, получить письменный отказ исправлять нарушение, от уполномоченного лица. Но такое удается редко, так как каждый понимает, что это действительно нарушение.

Проблема в том, что данные суммы зачастую не так критичны, а у людей попросту нет времени и желания во всем разбираться. Поэтому, большинство просто оплачивает все дополнительные услуги. Но вот порос, а куда идут эти деньги?

Теперь давайте пройдемся еще по нескольким пунктам, которые часто включены в оплату жилья.

Входит ли домофон?

Здесь вопрос достаточно спорный. Домофон необходимо установить, а после обслужить его, ремонтировать поломки и так далее. Платить за это кто-то должен, и этот кто-то – жильцы.

Здесь все можно разделить на два варианта.

• Домофон был установлен государственными органами. Это достаточно большая редкость, когда государственные органы ставят в домах подобные устройства. Но если жильцы на собрании обратились к представителю ЖКХ и он согласился поставить домофон в многоквартирный дом, то в дальнейшем, его обслуживание будет входить в содержание жилья.
• Домофон установили сами жильцы. Это происходит в подавляющем большинстве случае. Один или несколько инициативных жильцов, собирают со всех определенную сумму и ставят домофон. Далее, раз в пол ода или год, собирают деньги на обслуживание данного устройства. В таком случае, домофон не может быть включен в статью «оплата за содержание жилья», ведь по факту, государственные органы не как не причастны к данному вопросу.

Самой распространенной проблемой, являются случаи, когда жильцы сами ставят домофон, сами платят за обслуживание. При этом, они даже не подозревают, что они платят за обслуживание еще и в государство.

Недобросовестные работники, увидев домофон в доме, могут включить его в налог. Проверяющие органы, попросту не станут разбираться, кто и за чьи средства его ставил. А сами жильцы, даже не заметят разницы, ведь сумма очень мала.

Читайте также: Основания расторжения брака в судебном порядке

Вывод мусора

С вывозом мусора отдельная история. Давайте разберемся подробнее. Существует всего три ситуации.

• Мусор вывозится, при этом жильцы конкретно за это не платят. Это имена та ситуация, которая и должна быть. Вывод мусора, должен быть включен в оплату по содержанию жилья. То есть, он не может идти отдельным пунктом в квитанции. Бывают случаи, когда жильцы отказываются от вывоза мусора на собраниях, но для этого необходимы основания.
• Итак, второй вариант. Если жильцы отказываются от вывоза мусора и хотят нанять частную фирму для вывоза. Сделать это достаточно просто. Например, дом находится на окраине города, и городские сборщики мусора очень редко доезжают до дома. Жильцы могут просто собрать подписи и отказаться от вывоза, занявшись решением вопроса самостоятельно.
• Последний вариант, когда мусор вывозится, при этом жильцы платят за это по квитанции. Большинство даже не обращает на это внимание. Суммы указываются специально маленькие, дабы никто не пошел никуда разбираться. Но, как говориться: «С мира по нитке…», — а в итоге выходит крупная сумма. Но такая ситуация не должна быть, это является грубым нарушением.

Здесь все довольно сложно. Необходимо понимать, что входит в статью по оплату содержания жилья, в конкретном доме. По факту, оплата ЖКХ и есть, в какой-то степени, оплатой за содержание.

Но данный государственный орган, часто нарушает нормы и превышает свои полномочия. Поэтому, необходимо разбираться в каждом случае по факту.

Какие сезонные работы, входящие в оплату услуг по содержанию жилья многоквартирного дома, должны проводиться управляющими организациями?

Просто невозможно обойти стороной вопрос сезонных работ.

Давайте рассмотрим весь список, дабы каждый гражданин мог знать, за что он платит налоги.

• Ремонт крыш.
• Ремонт водостоков, вентиляций и тому подобное. Сюда можно также включить ремонт мусоропровода.
• Ремонт, установка, укрепление перил. Сюда включаем и ремонт ступенек, а также козырьков на выходе из подъезда.
• Ремонт дверей и окон. Замена стекол, дверей, а также замена составляющих.
• Уход за прилегающей к дому территорией. Покраска заборов, ворот, вывод веток, листьев, уборка снега и тому подобное.
• Озеленение.
• Уход за детскими площадки. Сюда можно внести и уход за спортивными площадками.
• Круглосуточное аварийное обслуживание.
• Полив загонов, клумб и тому подобное.

Нужно понимать, что весь перечень работ должен быть подобно описан в договоре, который составляется на собраниях жильцов и представителей органов ЖКХ. Из этого списка можно как убрать некоторые пункты (не все), так и добавить несколько других пунктов.

Подводя итог, стоит сказать, что оплата за содержание жилья, вопрос достаточно не простой. В нем много подводных камней, а также спорных моментов. В любом случае, необходимо знать, за что платить. В идеале, каждый гражданин должен ознакомиться с договором, который заключен между жильцами и органами ЖКХ.

Ну и конечно, нужно не забывать смотреть в квитанции, читая все пункты, а не только строку «Итог».

При обнаружении нарушений, необходимо сразу решать данный вопрос.

Также, очень важно регулярно проводить собрания жильцов. Если на нем будет присутствовать как можно больше живущий в доме граждан, то не стоит опасаться, что придется выбрасывать деньги на ветер, оплачивая услуги, которые не оказываются.

Также важно понимать, что для приватизированных квартир и для квартир, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, действуют различные системы по начислению налогов.

Бесплатная консультация юриста

• Как быстро и без затрат организовать ТСЖ?
• Жалоба на управляющую компанию
• Правила проживания жильцов в многоквартирном…
• Что входит в перечень коммунальных услуг?
• Что значит предчистовая отделка квартиры?
• Приемка квартиры в новостройке: правила,…

Управление Федеральной службы по защите прав потребителей и благополучия человека по г. Москве (далее Управление) в порядке информации и в целях предотвращения нарушений прав потребителей со стороны юридических лиц, оказывающих услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разъясняет.

В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства от 13.08.2006г. №491, в состав общего имущества входят:

• помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и нежилого помещения в этом многоквартирном доме (в т.ч. лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование);
• крыши;
• ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (в т.ч. фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
• ненесущие конструкции многоквартирного дома (в т.ч. окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения (квартиры);
• земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы, которого, определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
• иные объекты, расположенные в границах земельного участка, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
• внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, система водоотведения, система отопления, электроснабжения.

Причем, внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения, обеспечение необходимой температуры и влажности в помещениях общего пользования, а также их освещение и уборку; обеспечение мер пожарной безопасности, сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, уход за элементами озеленения и благоустройства, текущий и капитальный ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации.

В состав услуг и работ не входят:

• содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;
• утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
• уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества.

• собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией . либо путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом);
• товариществом собственников жилья (жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом) путем членства собственников помещений в указанных организациях либо путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями.

Текущий ремонт общего имущества проводится помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения . поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, размер платы за содержание и ремонт жилья утверждается на общем собрании собственников помещений на срок не менее чем один год. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений, внося соответствующие платежи, при этом расходы собственника должны быть соразмерны площади жилого помещения, находящегося в индивидуальной собственности

В соответствии со ст. 165 Жилищного кодекса РФ органы местного самоуправления, управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы обязаны представлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и жилых помещений в них, о размерах оплаты, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах.

В случаях оказания услуг или выполнения работ ненадлежащего качества исполнитель обязан снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ отражается в акте . который является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Для этого собственники помещений (наниматели) в первую очередь должны обратиться с заявлением об изменении размера платы в добровольном порядке к ответственному лицу (управляющей организации, ТСЖ).

В течение 2 рабочих дней, с даты получения заявления об изменении размера платы, собственнику помещения (нанимателю) направляется извещение о дате его получения, регистрационном номере и информация об удовлетворении либо отказе в удовлетворении заявления, с указанием причин.

Вопрос о том, что относится к общедомовому имуществу, является в настоящее время достаточно актуальным. Очень часто осуществляется незаконное его отчуждение. По мнению специалистов, снять напряженность в этом вопросе могло бы введение обязательной инвентаризации с определенными временными промежутками.

Общедомовое имущество: ЖК РФ

В статье 36 Кодекса установлены положения, касающиеся прав на объекты в многоквартирном жилом сооружении. В частности, в норме закреплено, что каждый собственник общедомового имущества владеет площадями в сооружении, не являющимися частями квартир и предназначенными для обслуживания более 1-го помещения в здании. К ним, в том числе, относят лифты и шахты, лестницы, коридоры, чердаки, технические этажи, подвалы, где располагаются инженерные коммуникации. Размер указанных объектов путем реконструкции может уменьшаться только с согласия всех законных владельцев. По их решению общедомовое имущество может быть передано полностью либо частично другим лицам в эксплуатацию, если данное действие не ущемляет интересов и прав юрлиц и граждан. В Жилищном Кодексе установлены и иные положения. В частности, он определяет порядок, в соответствии с которым общедомовое имущество может выделяться и отчуждаться, а также признаки, по которым объекты признаются им.

ГК

По ст. 244 Гражданского кодекса, имущество, которое находится в законном владении 2-х и больше лиц, принадлежит им по праву общей собственности. При этом могут определяться доли каждого субъекта. Такой вид собственности возникает в отношении имущества, которое является неделимым (не может разделяться без изменения назначения или в силу закона не подлежит разделу). При этом можно установить величину доли каждого владельца. Если их размер не может быть определен, то в силу ст. 245 ГК они считаются равными. Определение долей на общедомовое имущество регламентируется ст. 37 Жилищного кодекса. В соответствии с нормой, величина пропорциональна общей площади помещения, принадлежащего субъекту. Долю, таким образом, можно рассчитать. Для этого площадь помещения собственника (по св-ву о госрегистрации права) следует разделить на сумму площадей нежилых и жилых помещений дома (по экспликации БТИ). Полученная доля может регистрироваться в реестре и вноситься в свидетельство. Использование общедомового имущества осуществляется законными владельцами соответствующих помещений. Передача в эксплуатацию объектов иным лицам осуществляется по решению, принимаемому на общем собрании всех жильцов.

Подвальные помещения

Они, как выше было сказано, по общему правилу входят в состав общедомового имущества. Необходимо отметить, что признание прав законных владельцев на подвалы закреплено Конституционным судом. Между тем на практике не всегда эти помещения выступают как общедомовое имущество.

Нормативные пояснения

В ст. 290 п. 1 ГК установлено, что относится к общедомовому имуществу. В норме, в частности, указывается, что субъектам принадлежат санитарно-техническое, электрическое, механическое и иное оборудование, несущие конструкции, помещения, обслуживающих более одной квартиры. Приведенная выше ст. 36 Жилищного кодекса дает более полный перечень. Анализ норм позволяет сделать вывод, что помещение, которое относится к общедомовому имуществу, не может выступать как часть квартиры либо другого объекта в этом сооружении, находящегося в личном законном владении. Следует отметить еще один важный момент. По смыслу норм в общую собственность не может включаться часть помещения, не обособленная от площади, принадлежащей единоличному владельцу. Таким образом, может существовать два правовых режима. В первом случае речь идет об общем имуществе дома. В такой ситуации участниками правоотношений выступают все владельцы помещений с установлением размеры доли каждого. Во втором случае имеет место самостоятельный объект (или несколько), которые находятся в единоличной либо общей собственности. Однако основания возникновения указанных прав не связаны с целевым назначением имущества как обслуживающего и вспомогательного.

Мнение Конституционного суда

В определении № 489 О-О указано, что помещения, которые не выступают как части квартир, относятся к общедомовому имуществу, если в них располагается оборудование, используемое для обслуживания потребностей и нужд собственников. Они не имеют самостоятельного назначения. Как и располагающееся в них оборудование, такие помещения эксплуатируются для обслуживания нескольких либо всех помещений в жилом сооружении. При этом судьями было обращено внимание на то, что, помимо нежилых площадей, которые относятся к общему имуществу, в здании могут присутствовать и иные аналогичные объекты, которые предназначены для самостоятельной эксплуатации. Они признаются недвижимыми вещами. Такие помещения выступают в качестве самостоятельных объектов гражданских прав. Соответственно, их юридический статус отличается от нормативного режима, установленного в статьях 36 Жилищного и 290 Гражданского кодексов.

Разъяснения Арбитражного суда

Следует сказать, что в домах, построенных в советское время отличить нежилые помещения, исполняющие исключительно обслуживающие функции, от аналогичного объекта, но самостоятельного назначения, достаточно сложно. Решение этой проблемы требует принятия во внимание фактических обстоятельств и включается в компетенцию арбитражных инстанций и судебных органов общей юрисдикции. Между тем, практика АС, сложившаяся на протяжение всего времени с момента вынесения определения № 489 О-О, к большому удивлению собственников квартир и их представителей, показала, что помещения подвального типа, исторически предназначающиеся для размещения обувных мастерских, аптек и прочих учреждений и организаций, в большинстве случаев не считаются общедомовым имуществом. В новостройках же юридический режим таких объектов более прозрачен. Чаще всего арбитражные судьи признают их долевой собственностью.

Важный момент

В ст. 36 Жилищного кодекса прямо установлено, что долевая собственность может возникать не на любую подвальную площадь дома, а только на технические помещения. Соответствующая квалификация объекта предопределяется различными факторами. Например, это может быть необходимость наличия открытого и постоянного доступа к оборудованию, размещенного в нем. Между тем, присутствие в подвале инженерных коммуникаций не является достаточным основанием для признания его техническим. Соответственно, он не будет считаться общедомовым имуществом.

Ключевые мероприятия

1. Осмотр объектов. Он осуществляется собственниками помещений и ответственными лицами. В ходе осмотра выявляются несоответствия состояния помещений установленным в законодательстве требованиям, порча общедомового имущества, угрозы безопасности здоровью, жизни людей.
2. Освещение объектов.
3. Обеспечение уровней влажности и температуры, установленных в нормативных актах.
4. Санитарно-гигиеническую очистку и уборку помещений, земельного участка.
5. Сбор и последующий вывод жидких и твердых бытовых отходов. К ним в том числе, относят мусор, образующийся в результате осуществления деятельности индивидуальных предпринимателей и организаций, эксплуатирующих нежилые помещения.
6. Текущий и капитальный ремонт общедомового имущества.
7. Мероприятия пожарной безопасности, проводимые в соответствии с законодательством.
8. Подготовительные работы к сезонной эксплуатации.
9. Уход за зелеными насаждениями и элементами благоустройства, а также прочими объектами, предназначенными для эксплуатации, обслуживания, расположенными на участке земли, входящем в состав общедомового имущества.

Законные владельцы помещений в жилом сооружении могут осуществлять указанные выше мероприятия самостоятельно либо привлекать для этого иных лиц.

Особенности проведения осмотров

Они зависят от способа управления МКД. Осмотры могут выполнять собственники, лица, привлекаемые ими в соответствии с договором о выполнении строительно-технической экспертизы. Данные мероприятия могут также осуществляться ответственными субъектами, выступающими в качестве должностных лиц структур управления ТСЖ, ЖСК либо другого специализированного потребкооператива. Результаты осмотра оформляются актом. Он выступает в качестве основания для принятия ответственными лицами либо собственниками квартир решений о соответствии либо несоответствии проверяемых объектов законодательным требованиям, а также для принятия необходимых мер для ликвидации обнаруженных дефектов, повреждений, неисправностей.

Исключения

В мероприятия по уходу за объектами не входят:

1. Содержание, утепление и ремонт окон и дверей помещений, балконов, замена поврежденных (разбитых) стекол помещений, не являющихся общим имуществом.
2. Очистка и уборка участков, не относящихся к территории МКД, их озеленение и благоустройство, уход за элементами, расположенными на них. К последним, в том числе, относят цветники, газоны, кустарники, деревья. Данные действия выполняются собственниками соответствующих участков.

Ответственные субъекты

Надлежащее содержание и уход за общедомовым имуществом обеспечивается в зависимости от порядка управления МКД:

1. Законными владельцами помещений. Они заключают соответствующий договор с управляющей организацией или лицами, предоставляющими услуги либо производящими работы, указанные выше.
2. ТСЖ, ЖСК либо прочим специализированным потребкооперативом. Содержание имущества обеспечивается в этом случае посредством членства в указанных объединениях или заключением соглашений гражданами, не состоящими в них.

Предупреждение износа объектов

Текущий ремонт объектов, входящих в общее имущество, осуществляется по решению, принятому на собрании жильцов. Утвержденный перечень работ должен обеспечить предупреждение преждевременного износа и поддержание работоспособности и эксплуатационных показателей, а также устранение неисправностей, повреждений, дефектов. Текущий ремонт не предполагает замены лифтов, несущих ограждающих конструкций. В работы не включается устранение неисправностей дверей в нежилые или жилые помещения, окон внутри них, если они находятся в индивидуальном владении субъектов. Данные мероприятия осуществляются соответствующими собственниками.

В случае, если степень физического износа достигла предельно допустимого показателя, установленного в законодательстве от техрегулировании, и не обеспечивает безопасность здоровья, жизни лиц, представляет угрозу для муниципальных, государственных материальных ценностей и объектов, принадлежащих гражданам и юрлицам, законные владельцы помещений в МКД обязаны незамедлительно предпринять необходимые меры по исправлению ситуации. Для этого на собрании принимается решение о выполнении капитального ремонта. Факт достижения имуществом степени установленных предельно разрешенных показателей безопасности и надежности определяется собственниками либо ответственными лицами, а также представителями федеральных исполнительных орган, региональных структур, уполномоченных вести контроль эксплуатации и состояния жилищного фонда согласно ФЗ и прочих нормативных документов при осмотре. Его результаты заносятся в соответствующий акт.

Страница 1 из 2

§ 1. Право собственников жилых помещений на общее имущество многоквартирного дома

Гражданское и жилищное законодательство предусматривает спе­циальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в много­квартирных домах: собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под кварти­ру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имуще­ство дома. Из данного положения по существу следует вывод о том, что отношения собственности в многоквартирных домах более мно­гообразны, чем в обычных жилых домах, поскольку объектами права в многоквартирных домах выступают не только жилые помещения, но и другие объекты, в том числе и недвижимые.

Отношения общей собственности в многоквартирных домах мож­но рассматривать с различной степенью детализации, располагая их на различных уровнях. Одна и та же квартира может принадлежать двум или более лицам на праве общей собственности. При этом воз­можна как долевая, так и совместная собственность на жилье. Эти отношения общей собственности условно можно назвать внутрен­ними, поскольку они складываются между собственниками одного объекта (квартира либо изолированные комнаты) 1 . Отношения общей собственности на лестницы, лифты, подвалы, коридоры и другие объ­екты общего пользования, складывающиеся между собственниками одного жилого помещения, с одной стороны, и другими собствен­никами недвижимости в жилищной сфере, с другой стороны, услов­но можно назвать внешними отношениями общей собственности в многоквартирном доме, т.е. отношениями между собственниками квартир в одном многоквартирном доме по поводу объектов общего пользования.

Следует подчеркнуть, что объединение имущества, не относяще­гося к жилью в многоквартирных домах, но находящегося в собст­венности различных лиц, происходит не по воле субъекта, а в силу предусмотренных законом юридических фактов. Точнее говоря, об­щая собственность на объекты общего пользования возникает как следствие того, что субъект приобретает в собственность жилое поме­щение в многоквартирном доме. Другими словами, лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с при­обретением права собственности на жилое помещение у него воз­никает право общей собственности на общее имущество. Возникает такое право в силу закона независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения, т.е. не имеет значения, знал ли он, что, приобретая квартиру, одновременно вступает в отношения общей собственности.

Владение и пользование имуществом, не относящимся к жилью, но расположенным в многоквартирном доме и находящимся в общей собственности, осуществляется традиционно по соглашению всех собственников многоквартирного дома и иной недвижимости в жи­лищной сфере, а при его отсутствии - в порядке, устанавливаемом судом. Среди способов достижения соглашения между собственни­ками всех жилых помещений одного многоквартирного дома может быть организация товарищества собственников жилья 1 .

В случае создания объединения собственников некоторая часть правомочий по отношению к доле в праве общей собственности на объекты общего пользования каждого его члена «делегируется» юридическому лицу. Речь идет об управлении общим имуществом, предоставлении его в пользование третьим лицам и о некоторых других правах, предусмотренных разд. VI ЖК РФ. При этом следует иметь в виду, что такое делегирование не влияет на положение собственника по отношению к жилому помещению - сам собственник жилища не лишается права владения, пользования и распоряжения принад­лежащим ему помещением.

§ 2. Особенности правового режима доли в праве общей собственности в многоквартирном доме

Характеризуя долевую собственность в многоквартирном доме, необходимо понимать, что часть установленных ГК РФ общих пра­вил о распоряжении долей в праве общей собственности на объекты общего пользования не распространяется. Разработка этой проблемы, не получившей должного освещения в юридической литературе, может принести важные практические результаты.

Во-первых, согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, на­ходящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. При этом по правилу, преду­смотренному ст. 250 ГК РФ, в случае продажи доли в общей собст­венности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. В отношении объектов общего пользования в многоквартирных домах данное правило не дей­ствует, поскольку собственник не может произвести отчуждение доли без отчуждения жилого помещения. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ). Таким образом, доля каждого собственника жилого поме­щения в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение.

В случае перехода права собственности на жилое помещение (квар­тиру или изолированную комнату в квартире) доля каждого нового собственника в праве общей собственности на указанные предметы оп­ределяется соответствующей долей предшествующего собственника.

Во-вторых, участник общей долевой собственности имеет право на выдел своей доли. Данное правило к многоквартирному дому также применено быть не может, поскольку та его часть, которая не отно­сится к жилой, как правило, предназначена для обслуживания жи­лых помещений, согласно ст. 135 ГК РФ является принадлежностью, а потому всегда следует судьбе главных вещей - квартир. При этом, поскольку принадлежность обслуживает сразу несколько главных ве­щей, следование осуществляется в долях в праве общей собственности на принадлежность.

Из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что общая доле­вая собственность на недвижимость общего пользования в многоквар­тирных домах является видом долевой собственности. Ее характерные признаки:

1) отсутствие возможности выдела долей в натуре;

2) невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения;

3) признак, вытекающий из первых двух: доля не может сущест­вовать самостоятельно, она - составная часть квартиры как объекта
права собственности, а потому всегда следует судьбе такого жилого помещения.

Применение правила о долевой собственности рассматриваемого вида возможно и в отношениях, не связанных с жилищной сферой. Такая схема вполне возможна, например, в гаражно-строительных кооперативах по отношению к объектам общего пользования (общим земельным участкам, объектам инженерного обеспечения, дорогам и т.п.). Зачастую подобные проблемы возникают в административных зданиях, принадлежащих различным юридическим лицам и гражданам, индивидуальным предпринимателям. Регламентация же таких отно­шений до принятия соответствующих законодательных актов может осуществляться нормами ГК РФ и ЖК РФ по аналогии 1 . Данный вывод подтвержден в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах соб­ственников помещений на общее имущество зданий», где, в частности, указывается, что отношения собственников помещений, расположен­ных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, не урегулированы законом, поэтому в соответствии сп. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в ча­стности ст. 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

§ 3. объекты общего пользования в многоквартирном доме

Нормативные акты, регулирующие в разное время отношения соб­ственности в многоквартирных домах, приводят разные перечни иму­щества, находящегося в общей собственности собственников жилья.

Согласно утратившему силу Закону РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-I «Об основах федеральной жилищной политики» в общей собственности находятся лестничные клетки, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженер­ное оборудование и придомовые территории. ГК РФ указывает на не­сущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. № 2275 1 , а затем и Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» более подробно пере­числяли объекты, которые находятся в общей долевой собственности собственников жилья 2 .

В ЖК РФ (ч. 1 ст. 36) устанавливается, что собственникам поме­щений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помеще­ния в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуни­кации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, элек­трическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором располо­жен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном уча­стке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Однако во всех документах этот перечень остается далеко не ис­черпывающим. В данном случае можно сформулировать принцип: имущество может быть отнесено к общему только в случае, если оно предназначено для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения. Следует обратить внимание на то, что в ЖК РФ в от­личие от прежнего законодательства в перечень имущества входят и земельные участки (ч. 1 ст. 36, ст. 16 Федерального закона «О вве­дении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Как верно указывает И.Б. Миронов, правомочие пользования земельным участком как элемент содержания права собственности означает за­крепленную возможность хозяйственной эксплуатации такого участка путем извлечения его полезных свойств 1 .

В соответствии со ст. 290 ГК РФ в ЖК РФ указывается на воз­никновение общей долевой собственности у собственников жилых помещений на объекты общего пользования многоквартирного дома. Между тем первоначально Закон РФ «Об основах федеральной жи­лищной политики» говорил об использовании обоих видов общей собственности - долевой и совместной. Однако по отношению к не­движимости наиболее эффективной, бесспорно, является конструкция общей долевой собственности, находящейся в многоквартирных домах, что и закреплено в ГК РФ. Этот вывод опирается на содержание ст. 4 Федерального закона от 21 октября 1994 г. «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которой законы и иные правовые акты Российской Федерации после введения в действие части первой ГК РФ применяются постольку, поскольку они не противоречат нормам этого закона. Кроме того, п. 2 ст. 3 ГК РФ устанавливает, что «нормы гражданского права, со­держащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу». 22 декабря 2004 г. Государственная Дума, приняв новый ЖК РФ, решила рассматриваемый вопрос в соответствии с ГК РФ и практикой применения ныне отмененного Федерального закона «О товариществах собственников жилья».

Следует отметить, что конструкция общей долевой собственности на недвижимость, находящуюся в многоквартирных домах, более при­емлема и с практической точки зрения. Это видно из следующего.

С одной стороны, совместная собственность кроме всего прочего ха­рактеризуется незаменимостью ее участников. Таким образом, при этом виде общей собственности какие-либо отчуждения были бы весьма за­труднительны, поскольку необходимо было бы вначале определить долю на объекты общего пользования в доме, затем произвести отчуждение (например, продажу) жилого помещения вместе с частью объектов общего пользования, а затем новому собственнику пришлось бы вновь стано­виться участником общей совместной собственности путем объединения своей части объектов общего пользования с другими частями.

С другой стороны, распоряжение имуществом, находящимся в об­щей совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из уча­стников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Обращаем внимание на то, что критерием определения доли в об­щей долевой собственности является площадь недвижимости, находя­щаяся в собственности. Доля каждого участника общей собственности на вспомогательные объекты пропорциональна доле общей площади, принадлежащей ему в общей жилой площади дома, если иное не ус­тановлено договором.

По общему правилу владение или пользование указанными объек­тами может быть исключительно общим. Только отдельные объекты общего пользования можно выделить кому-либо из собственников жилья в многоквартирном доме без ущемления прав и законных ин­тересов других собственников в этом же доме. Например, в некоторых случаях можно предоставить в пользование кому-либо из собственни­ков часть подвала, но такое предоставление невозможно, если в каче­стве объекта выступает крыша дома или внеквартирное инженерное оборудование.

До введения в действие ЖК РФ и Федерального закона «О товари­ществах собственников жилья» Временное положение о кондоминиуме прямо запрещало товариществу иметь на праве собственности недви­жимость; все недвижимое имущество, приобретенное товариществом, являлось общей долевой собственностью его членов.

Федеральный закон «О товариществах собственников жилья», а затем и ЖК РФ отменили данный запрет. На сегодняшний день, подобно французским синдикатам, американским ассоциациям кон­доминиумов и другим объединениям такого типа, широко распро­страненным за рубежом, российские товарищества собственников жилья вправе быть субъектами права собственности на недвижимое имущество. Вместе с тем в отличие от законодательства ряда зару­бежных государств российское законодательство детально не регла­ментирует процедуру принятия решения о приобретении недвижи­мости товариществом. Например, в США такая процедура особенно подробно регламентируется по отношению к жилым помещениям, находящимся в управляемом ассоциацией кондоминиума доме. Так, реализация права приобретать жилье в «своих» домах может быть осуществлена двумя путями. Во-первых, при использовании пре­имущественного права покупки квартиры. Во-вторых, при наличии возможности приобрести жилище на торгах от своего имени либо от имени одного или нескольких собственников жилья. В обоих слу­чаях ассоциация распределяет выплаченную стоимость приобретен­ной квартиры между всеми собственниками и взыскивает ее с них в качестве платежа на коллективные цели пропорционально долям их участия в общем имуществе.