С 1 января 2017 года вступают в силу поправки в 214-ФЗ, которые не только касаются деятельности застройщиков, но и диктуют новые права и обязанности дольщиков. Портал Novostroy-M.ru попросил Дениса Артемова, ведущего юриста юридической фирмы Via lege, пояснить, что нужно знать об обновленном законе.
Уже больше десяти лет отношения в области долевого строительства регулируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (214-ФЗ). Данный закон не имел предшественников и возник в области инвестирования строительства жилья, которая, будучи чрезвычайно востребованной в экономическом отношении, крайне слабо упорядочивалась разрозненными нормативно-правовыми актами. Как и любой другой закон, затрагивающий динамично развивающуюся сферу экономики, 214-ФЗ тоже неоднократно изменялся и дополнялся.
Последние изменения были внесены федеральным законом от 03.07.2016 года № 304-ФЗ, большая часть положений которого вступает в силу с 1 января 2017 года.
Что же принципиально изменится в регулировании долевого строительства? Традиционно большая часть изменений коснулась застройщиков.
Изменения по застройщикам
Минимальный размер уставного капитала
Существенно увеличился необходимый минимальный размер уставного капитала застройщика.
Согласно ст. 66.2 ГК РФ уставной капитал определяет минимальный размер имущества юридического лица, гарантирующего интересы его кредиторов.
Раньше застройщиком многоквартирного жилого дома вполне могло быть ООО с уставным капиталом всего в 10 тыс. руб. Возникал закономерный вопрос, каким образом такой уставной капитал мог гарантировать интересы участников долевого строительства многомиллионного объекта?
На стадии обсуждения законопроекта предлагалось установить минимальную величину уставного капитала не ниже 5% от общей стоимости строительства объекта, при этом для расчета такой стоимости предполагалось выводить некую среднюю стоимость одного квадратного метра в соответствующем регионе. По здравому размышлению от такой сложной редакции решили отказаться. В итоге минимальный уставной капитал застройщика определяется по скользящей шкале в зависимости от площади и, соответственно, стоимости объекта – от 2,5 млн рублей (при общей площади до 1,5 тыс. кв. м), до 1 млрд 500 млн рублей (при общей площади более 500 тыс. кв. м).
Безусловно, нововведение о минимальном размере уставного капитала представляется очень полезным. Но насколько оно работает на практике? Согласно ст. 66.2 ГК РФ, уставной капитал хозяйственного общества должен быть оплачен деньгами в размере минимального уставного капитала, определяемого законами об обществах с ограниченной ответственностью и акционерных обществах – то есть все те же 10 тыс. рублей.
Правила о том, что весь уставной капитал застройщика должен быть оплачен деньгами, законодатель по какой-то причине не ввел. Поэтому оставшаяся часть уставного капитала может оплачиваться любым имуществом, которое с течением времени может изнашиваться, терять цену и даже погибать из-за несчастных случаев. Соответственно, и гарантировать интересы кредиторов застройщика такое имущество может весьма условно. Именно поэтому среди юристов часто бытует мнение, что уставной капитал – это цифры на бумаге, которые ничего реально не гарантируют.
В этой связи изменение минимального размера уставного капитала выглядит больше как попытка государства укрупнить рынок строительства, убрать из него мелкие компании, чем как попытка реально защитить интересы дольщиков.
Довольно часто крупные застройщики создают отдельные юридические лица под строительство конкретных объектов. Изменения в 214-ФЗ предусматривают такую ситуацию, при этом специально оговаривается, что в случае создания юридического лица под объект совокупный капитал застройщика и его учредителей должен составлять предусмотренный законом минимум.
Застройщик и его учредители должны быть связаны договором поручительства, который во избежание «самодеятельности» застройщиков должен быть удостоверен нотариально. Договор поручительства должен предусматривать солидарную ответственность. То есть участник долевого строительства наделяется законом правом самостоятельного выбора: к кому именно - застройщику или учредителю - предъявлять свои финансовые требования.
Расширен перечень предоставляемой застройщиком информации
Если раньше компания зачастую ограничивалась размещением в Интернете проектной декларации, содержащей в виде таблицы самые общие данные по застройщику и проекту строительства, то теперь компании обязали размещать сканы некоторых основных документов.
Так, обязательными к публикации стали аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, договор поручительства с учредителями застройщика и фотографии хода строительства жилого дома.
Обязательно должна быть на сайте и форма ДДУ, который застройщик предлагает заключать гражданам.
Появился и такой вид документа, как заключение уполномоченного органа исполнительной власти (Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ) о соответствии застройщика новым требованиям 214-ФЗ. Оно тоже обязательно должно размещаться на сайте.
Размещение этих документов в сети Интернет будет способствовать прозрачности строительства.
Кроме того, введены обязательные правила об указании в ДДУ места расположения квартиры на этаже, а при передаче квартиры дольщику застройщик должен передать ему специальную инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую информацию о правилах его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения.
Ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков
Новой редакцией 214-ФЗ вводится ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков. Она составляет 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка за каждый день просрочки.
Необходимость конкретизации в этом вопросе назрела давно, так как 214-ФЗ регулирует лишь ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры, а субсидиарное (дополнительное) применение норм Закона о защите прав потребителей на отношения застройщик/дольщик на практике вызывало вопросы, в первую очередь - о размере ответственности за просрочку.
Однако сам срок для устранения строительных недостатков, по мнению законодателя, должны устанавливать сами стороны ДДУ. Здесь-то и возникает сложность. Ведь стороной, диктующей условия ДДУ, остается застройщик. И вполне возможен срок в полгода для устранения небольшого дефекта вроде регулирования положения створок окон.
5%-е ограничение изменения площади квартиры
Одним из оснований расторжения ДДУ со стороны участника долевого строительства является существенное изменение построенной квартиры относительно проекта, в том числе – по площади. До рассматриваемых изменений в 214-ФЗ застройщики зачастую пытались предусмотреть в ДДУ тот факт, что изменение площади квартиры в виде, например, 10% от площади, предусмотренной ДДУ, не будет являться существенным.
Изменения внесли ясность в этот вопрос, указав критерием существенности 5% от заявленной в ДДУ площади.
Счета эскроу
Множество споров на этапе законопроекта вызвали так называемые счета эскроу. Они представляют собой некий аналог всем известной банковской ячейки, но только для расчетов в безналичной форме, и имеют много общего с банковским аккредитивом.
Суть расчетов по эскроу состоит в том, что участник долевого строительства оплачивает ДДУ не напрямую на счет застройщика, а на специальный счет в банке. При этом застройщик не имеет доступа к этим деньгам до момента, пока не построит дом и не передаст квартиру дольщику. А если не построит, банк возвращает денежные средства участнику долевого строительства.
Эта простая и безопасная для дольщика система расчетов вызвала вполне обоснованную критику со стороны девелоперов. Ведь сама суть долевого строительства состоит в том, что застройщик привлекает в проект денежные средства граждан. На них закупаются необходимые строительные материалы, оплачиваются услуги подрядных организаций и реализуется множество других статей расходов.
В отличие от процентных банковских кредитов пользование деньгами дольщиков является бесплатным, что в итоге приводит к удешевлению стоимости квартир и, как следствие, наблюдаемой популярности инвестиций в строительство.
Итогом дискуссий стало то, что в принятой редакции 214-ФЗ использование счетов экскроу не стало обязательным, а осуществляется диспозитивно, по желанию. Представляется, что возможность применения при расчетах счетов эскроу носит тестовый характер.
Для привлечения внимания застройщиков к этой схеме предусмотрены определенные льготы: так, в отношении застройщиков, использующих счета эскроу, не применяются правила об обязательном страховании гражданской ответственности застройщика или о банковском поручительстве. Также предусмотрено, что вознаграждение банку, являющемуся эскроу-агентом, не выплачивается. И все же дальнейшее развитие механизма эскроу при существующих экономических реалиях маловероятно.
Запрет «перебрасывания» денежных средств с объекта на объект
Изменения коснулись и еще одного важного вопроса, а именно - использования денежных средств с одного объекта застройки на «достраивание» ранее начатых домов. Анализ рынка строительства за последнее десятилетие приводит к печальному выводу, что именно такая практика перебрасывания средств с одного объекта застройки на другой приводила к расшатыванию финансовой устойчивости застройщика и в итоге – к банкротству.
Здесь действовала своеобразная лотерея: кто раньше пришел к застройщику, тот и получил квартиру. В условиях экономического кризиса такая система была очень неустойчива и напоминала печально известные финансовые пирамиды 90-х годов прошлого века.
Новая редакция 214-ФЗ прямо запрещает использование денежных средств дольщиков на цели, не связанные со строительством одного конкретного жилого дома (жилого комплекса). Отныне застройщик обязан вести финансовую документацию отдельно по каждому дому. Годовая отчетность подлежит обязательному финансовому аудиту, и ответственность за нецелевое использование денежных средств несут персонально руководитель застройщика и главный бухгалтер.
Единый реестр застройщиков (ЕРЗ)
Нововведением является и Единый реестр застройщиков. Это государственный информационный ресурс в виде систематизированного перечня застройщиков и анализа их соответствия расширившимся требованиям 214-ФЗ. Немаловажным является то, что сведения, содержащиеся в Едином реестре застройщиков, являются открытыми, общедоступными и размещаются на официальном сайте федерального органа исполнительной власти, ответственного за деятельность застройщиков.
Изменения по дольщикам
Есть определенные изменения и в положении участников долевого строительства. Причем как бы в противовес сложностям для застройщиков новые правила о дольщиках упрощают жизнь уже девелоперов.
Запрет на односторонний отказ от ДДУ
Так, при надлежащем исполнении ДДУ застройщиком дольщик более не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ. То есть участие в долевом строительстве больше не предполагает выхода из него – нужно участвовать вплоть до победного конца. Иное возможно только в судебном порядке.
Ответственность за просрочку передачи квартиры
Немало споров вызывает и новая редакция статьи 6 об ответственности застройщика за просрочку передачи квартиры. То ли по недосмотру, то ли специально она сформулирована таким образом, что не ясно: то ли в случае необоснованного уклонения от подписания акта приема-передачи квартиры застройщик освобождается от уплаты пени на период такого уклонения, то ли он в принципе освобождается от оплаты пени за просрочку строительства и вызванную этим просрочку передачи квартиры.
Интересно, что изменения внесены в ст. 6 закона, устанавливающую ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры, а не в ст. 8, как раз регулирующую порядок передачи квартиры и в том числе возможности застройщика на случай необоснованного уклонения от подписания передаточного акта, например, возможность подписать односторонний акт приема-передачи квартиры.
Очевидно, что такая двоякость толкования вызовет и двоякость судебной практики. Актуальность же вопроса очень высока, так как вполне обоснованные претензии по качеству квартиры на этапе ее принятия дольщиком застройщик очень часто толкует как необоснованное затягивание подписания акта приема-передачи.
Изменения по государственному регулированию
Определенные нововведения государство оставило и для себя. Отсутствие задолженности по налогам – условие привлечения средств. Необходимым условием привлечения денежных средств застройщиком отныне будет являться отсутствие недоимки по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ.
Обязанность Правительства устанавливать обязательные правила по ДДУ
Определенные предпосылки сделаны для стандартизации отношений сторон по ДДУ. Так, теперь Правительство РФ обязуется издавать правила, обязательные для сторон ДДУ при его заключении и исполнении. Подзаконные акты традиционно принимаются быстрее и проще, чем изменения в федеральный закон. Насколько это будет способствовать благополучию строительного рынка? Покажет время. Но уже сейчас видна обширная область, где необходимо такое дополнительное регулирование.
Так, в настоящий момент застройщики самостоятельно разрабатывают форму ДДУ. И хотя очень многие условия ДДУ регулируются 214-ФЗ, все еще остается много «белых пятен». Например, 214-ФЗ не регулирует процедуру окончательных расчетов между сторонами ДДУ по результатам обмеров БТИ, порядок и размер оплаты эксплуатационных взносов после ввода дома в эксплуатацию.
Этим пользуются застройщики, которые, исходя из своего опыта и обширной судебной практики, устанавливают правила, весьма напоминающие игру в одни ворота.
И если Правительство РФ введет единую форму текстов ДДУ, стандартизирует условия договора, это будет существенным подспорьем дольщикам.
Компенсационный фонд
Наконец, в 214-ФЗ появилась статья о компенсационном фонде, который может быть создан по решению Правительства РФ и средства которого формируются за счет обязательных взносов застройщиков (застройщики будут отчислять в фонд 1% от каждого зарегистрированного ДДУ с 1 января 2017 года - прим. Novostroy-M.ru), привлекающих денежные средства участников долевого строительства.
Такой фонд может быть создан в целях дополнительной защиты прав и законных интересов участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками и в отношении которых арбитражным судом введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.
Проблема обманутых дольщиков во многом заключается в том, что не отработан действенный механизм помощи людям, по той или иной причине оставшимся без квартир.
Кто должен достраивать заброшенные новостройки и, что особенно важно, за чей счет?
Очевидно, что государство, следуя общей политике организации саморегулирования различных сфер хозяйственной деятельности, поступает так же и в области долевого строительства.
Создание специализированного фонда возложит финансовую ответственность за неудачливых застройщиков на их коллег по цеху. Поэтому думается, что создание и функционирование нового государственного фонда не за горами.
Заключение
Вместе с тем новая редакция 214-ФЗ оставила «за бортом» очень многие насущные проблемы.
Традиционной схемой ухода из сферы действия 214-ФЗ были и остаются предварительные договоры купли-продажи и ЖСК. И тот и другой вид договора по-прежнему позволяет привлекать денежные средства граждан в строительство при полном отсутствии ИРД (заключения экспертизы проекта, разрешения на строительство, оформленного землеотвода).
Наиболее сложным в правовом плане является положение членов ЖСК, так как действующая судебная практика не распространяет на них действие Закона о защите прав потребителей, который является основным регулятором вне области действия 214-ФЗ.
Нововведения в ряд законов могли бы запретить деятельность фиктивных ЖСК или хотя бы приравнять их членов к потребителям. Однако этого не сделано.
Также положительным моментом стало бы прямое указание закона на внесение всего уставного капитала застройщика деньгами. Эта проблема уже рассматривалась выше.
Еще одной давней проблемой дольщиков является существенное занижение ответственности застройщика судами. Речь идет в первую очередь о многократном уменьшении размера пени за допущенную застройщиком просрочку передачи квартиры, исходя из абстрактного принципа «разумности». В итоге соответствующая статья 214-ФЗ практически не действует, так как на практике застройщик перестает опасаться затягивания стройки. Установление минимально допустимого размера пени в 214-ФЗ могло бы решить эту проблему. Ведь функции 214-ФЗ как регулятора строительного рынка стали бы намного заметней, если бы ответственность участников строительного рынка за нарушение закона стала ощутимой и наступала бы регулярно и неотвратимо.
Вместе с тем во многих статьях новой редакции 214-ФЗ чувствуется своеобразный задел на будущее, причем не только на уровне законов, но и в сфере подзаконных актов – постановлений Правительства и актов соответствующих министерств.
Весьма возможно, что в скором будущем нововведения в сфере долевого строительства продолжатся.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .
Подписка на обновления
Правовые нормы закона контролируют аспекты долевого участия при строительстве жилого здания. Объектом недвижимости выступает не только многоквартирный дом, но и другое здание, которое строится на основании договора долевого строительства по ФЗ-214. Привлеченные в процесс строительства денежные средства и интересы граждан защищены законодательными нормами закона.
Другими словами, вступивший в силу закон способен защитить права и интересы жителей Российской Федерации, которые приобрели квартиры в строящихся зданиях. (Помните, что здания и строения должны соответствовать нормам технического регламенты 384. Подробности )
Обратите внимание: чтобы интересы дольщика были узаконены и защищены, договор долевого строительства должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Последние изменения, внесенные в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»
В 2017 году действие закона под номером 214-ФЗ распространяется не только на долевое строительство многоэтажек, но и другие жилые объекты с общим количеством блоков — три и более. Договор долевого строительства необходим, если для возведения здания привлекаются денежные средства юридических и физических лиц.
Изменения претерпели следующие статьи:
Статья 4
Новая редакция ст. 4, а именно пункт 1 части 4 ФЗ-214 подробно описывает объект долевого строительства. В законе обосновывается разница между жилым и нежилым помещением. Сюда относится и вид материалов, который используется при строительстве для:
- Покрытия пола на этажах;
- Облицовке стен.
Также возведенное здание должно соответствовать классу сейсмостойкости и энергоэффективности.
5 статья
В ст. 5 закона 4 ФЗ-214 были внесены изменения. Речь идет о стоимости договора участника по ФЗ-214. Сюда включены:
- Балконы;
- Лоджии;
- Террасы.
В новой редакции ФЗ-214 застройщик использует пониженные коэффициенты.
6 статья
Изменения коснулись и 3 части ст. 6 ФЗ-214. В ней говорится, что окончательный срок сдачи объекта изменяется застройщиком. Об этом он должен уведомить за два месяца до передачи объекта недвижимости физическому или юридическому лицу. Письмо должно содержать просьбу об изменениях условий договора. Если участник согласится осуществить изменения, поправки вносятся в соответствии с порядком Гражданского кодекса.
Статья 7
Статья 7 4 ФЗ-214 способствует повышению уровня качества строительного объекта. Она накладывает на застройщика ответственность, если недостатки не устраняются в срок. Также добавляется неустойка, размер которой определяется правилами Федерального закона под номером 2300-1. За каждый день просрочки начисляется один процент от суммы расходов, которая необходима для устранения нарушений.
9 статья
В ст. 9 4 ФЗ-214 был изменен пункт 15.2. Он гласит, что договор страхования действует до момента передачи квартиры участнику долевого строительства. Гражданин имеет право получить денежные средства по договору страхования в течение 24 месяцев после передачи квартиры в пользование.
Изменения в статье 19
Поправки ФЗ-214 коснулись и проектной декларации. В статье 19 пункте 1 4 ФЗ-214 говорится, что в документе содержится информация о проекте и самой строительной компании. Здесь же перечисляются законные интересы юридических и физических лиц в качестве инвесторов постройки многоэтажного здания или иного жилого помещения по ФЗ-214.
Если проектная декларация и информация о застройщике соответствуют требованиям Федерального закона №214, то в течение двух месяцев заключается договор долевого участия. Если срок был пропущен, процедуру регистрации придется пройти повторно.
Скачать ФЗ-214 в последней редакции
Чтобы возвести многоэтажное строение, застройщик должен отвечать ряду требований:
- По закону сумма уставного капитала должна быть в пределах нормы;
- До начала возведения строительства задолженность перед государством должна быть погашена;
- Его имя должно отсутствовать в черных списках подрядчиков и поставщиков.
Если хотя бы одно из вышеописанных требований не соблюдено, получить денежные средства для долевого возведения многоквартирного дома не получится. При этом обременения не накладываются, если требования не соблюдаются после сдачи проектной декларации по ФЗ-214.
Новая редакция меняет работу долевых участников. Для того, чтобы они начали работать по новым правилам, потребуется время.
Желаете подробно ознакомиться с положениями, поправками и дополнениями Федерального закона №214? Скачайте закон по следующей .
В закон 214 ФЗ, регулирующий долевое строительство, в 2017 году вступают в силу существенные изменения, о которых каждому дольщику следует знать. Что это за изменения и как они могут повлиять на правоотношения сторон в моей статье ниже.
Сам закон, которым были приняты поправки, можно скачать
Основные изменения в ФЗ 214 или что будет с 2017 года?
Отныне расторгнуть договор по собственному желанию (ст. 32 ЗЗПП), без нарушений застройщиком сроков строительства и\или других условий договора будет нельзя. Ранее про данную возможность я писала . Я думаю, что данное условие существенно не повлияет на права дольщиков, ведь если квартира строится — то и расторгать договор смысла нет. С другой стороны — защитит застройщика от потребительского экстремизма, который имеет место быть.
С другой стороны законодатель дополнил такое понятие, как существенное изменение проектной документации , которое является основанием для через суд. Раньше эту существенность должен был доказать дольщик и следует сказать, что практика в целом была отрицательная по таким расторжениям.
Теперь же существенным отклонением будет в том числе (а не исключительно) отклонение в площади квартиры более чем на 5 процентов. Как видно отклонение в размере ДО 5% является допустимым, если данное условие будет предусмотрено договором.
Оплата по договору долевого участия теперь может производиться исключительно ПОСЛЕ государственной регистрации договора. Застройщик не имеет право принять от вас деньги, если ваш договор не зарегистрирован. Ранее в 90% случаев из 100 застройщик мог начать принимать деньги еще на стадии согласования проектной документации, без разрешения на строительство и т.п.
Как теперь будет? Думаю также, ведь доверчивых дольщиков, готовых отдать деньги первому, кто покажет красивую картинку «нового микрорайона в экологически чистом месте» и поверившему красивой рекламе, еще много. Бывает я на консультации спрашиваю — перед тем как отдать деньги вы проверили документы, как вы договор вообще подписывали? Заключали через агентов, застройщика в глаза не видели, как и его документы — что тут скажешь и как поможешь «обманутому» дольщику? Пенять не на кого, да и государство в таком случае в дольщиков требование не включит.
Предполагаю, что в обход требований закона о приеме денег после регистрации договора застройщик придумает схему с задаком, авансом или займо м — не знаю, практика покажет. Соглашаться или нет — это дело дольщика.
Застройщик должен иметь собственный сайт в сети интернет , зарегистрированный на ЗАСТРОЙЩИКА или его поручителя. Если ваш застройщик входит в группу застройщиков или является спутником другой фирмы-застройщика он все равно должен иметь свое доменное имя и свой сайт.
На сайте в ОБЯЗАТЕЛЬНОМ порядке должны размещаться подлежащие раскрытию , а также проект ДДУ и фото стройки — вывешиваются текущие фотографии объекта, обновляемые каждый месяц.
Документы размещаются в течение 5 дней с даты их получения застройщиком или изменения. При несоответствии сайта нормам закона застройщик может быть привлечен к ответственности по ст. 14,28 КоАП по заявлению дольщика.
Размер уставного капитала застройщика теперь будет зависеть от размера строящегося объекта , к примеру, при площади дома 1500 кв.м. он должен составлять не менее 2500 млн. рублей. Теперь фирма-спутник, имеющая капитал в 10 тыс рублей (да и тот не оплаченный) не сможет заключать договор по 214 ФЗ — что уже радует.
Увеличение капитала возможно хоть в какой то степени защитит права дольщиков при застройщика. Если размер капитала не соответствует требованиям — застройщик НЕ ИМЕЕТ право строить дом и принимать от дольщика деньги — это важно понять КАЖДОМУ дольщику, бремя понимания закона и своих прав лежит на вас, законодатель и контролирующие органы не могут выявлять своевременно всех мошенников.
Также введены
дополнительные требования к застройщику:
- застройщик должен быть внесен в единый реестр застройщиков;
- в реестре недобросовестных поставщиков (223-ФЗ и 44-ФЗ) ваш застройщик должен ОТСУТСТВОВАТЬ;
- в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка ваш застройщик должен ОТСУТСТВОВАТЬ;
- у застройщика отсутствует НЕДОИМКА по налогам и сборам в размере более чем 25 % от активов застройщика по данным отчетности.
Участия должен соответствовать проекту и содержать в себе подробный план объекта и ПОДРОБНЕЙШЕЕ описание будущей квартиры, включая материал стен.
Одним из самых важных, на мой взгляд, нововведений в 214 ФЗ является следующее. Если застройщик нарушает срок устранения в квартире дольщика он уплатит неустойку в размере 1% от стоимости расходов. Ранее застройщик мог «кормить завтраками» месяцами и дольщику приходилось обращаться в суд за взысканием стоимости ремонта (только стоимости, без неустойки — ответственности застройщика).
Расширены полномочия контролирующего деятельность застройщиков органа — теперь он может осуществлять проверку . Подробнее про проверки и полномочия государственного органа в отношении ЖСК можно прочитать в ст. 123.2 ЖК РФ.
Законодателем введена в закон возможность создания компенсационного фонда (являющегося дополнительной мерой защиты прав дольщиков), а также работы застройщика через так называемые эскроу счета — когда деньги дольщика хранятся на счете банка, а после передачи квартиры — перечисляются застройщику. При этом сам дом будет строиться за счет кредитных средств банка, в котором открыт эскроу-счет. Захотят ли застройщики работать по схеме эскроу счета — не знаю, думаю норма будет не работающая, учитывая, что процент по кредиту может быть очень большим, а цена по договору участия не изменится.
И еще: теперь при передаче квартиры застройщик обязан приложить к акту приема передачи инструкцию по эксплуатации помещением . Использование помещения в нарушение инструкции является основанием для освобождения застройщика от устранения недостатков квартиры.
Фото: Алексей Александронок, из личных архивов спикеров
Закон «Об участии в долевом строительстве…» на втором десятке своей жизни обрел тринадцатую редакцию, которая вступит в силу с 1 января 2017 года. Пакет поправок выглядит грозно, но, похоже, кардинально не изменит ситуацию на первичном рынке жилья.
Федеральный закон № 304, подписанный Президентом 3 июля, называется «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Восемь пунктов
Легендарный ФЗ-214 родился в декабре 2004-го и имел своей целью положить конец такому неприглядному явлению наших дней, как обманутые дольщики. На этот раз в закон внесены восемь основных новаций.
Во-первых, речь идет о создании единого реестра застройщиков. Этот реестр будет государственным информационным ресурсом, а состав сведений и порядок его ведения пропишут в постановлении Правительства РФ. На стадии законопроекта говорилось о том, что некий федеральный орган будет по неким критериям оценивать застройщиков по балльной системе, определяя таким образом надежность каждого. В итоговом тексте закона о системе баллов ничего не говорится, так что остается ждать правительственного постановления, чтобы оценить эффективность этой меры.
Во-вторых, застройщикам, как и раньше, вменяется в обязанность размещать проектную декларацию в интернете, однако состав обязательной информации несколько расширяется. При этом особо говорится об ответственности застройщика за то, чтобы информация эта была актуальной.
В-третьих, положения ФЗ-214 теперь будут распространяться и на строительство жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков.
В-четвертых, привлекать средства дольщиков позволено только тому застройщику, уставный капитал которого полностью оплачен. Кроме того, минимальный размер этого уставного капитала привязывается к площади всех возводимых им объектов долевого строительства.
В-пятых, вводится новый механизм привлечения средств граждан в долевку через специальные эскроу-счета в банках. Застройщик получит средства дольщика только после передачи тому квартиры. А до того - милости просим, проектное финансирование.
В-шестых, создается (или, как деликатно прописано в законе, «может быть создан») компенсационный фонд, формируемый за счет обязательных взносов застройщиков. Размер определяется тоже очень деликатно: не более 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома. Суммы же набежать должны немалые - где-то 30-35 млрд руб. Все это добро будет храниться в каком-то банке. Процедура получения обманутым дольщиком своих денег пока не прописана.
В-седьмых - уже совсем мелочь по сравнению с фондом - уточняются требования, которым должна соответствовать реклама, связанная с привлечением денежных средств дольщиков.
И, наконец, в-восьмых, технические формальности относительно особенностей осуществления государственной регистрации ДДУ и договора об уступке прав требования.
Мотивация и аргументация
Как это все будет работать на практике, пока мало кто себе представляет. Но складывается впечатление, что законодатель по-прежнему не понимает или не хочет понимать саму природу долевого строительства. А против природы, как известно, не пойдешь. Ведь очевидно же, что долевое строительство для застройщика - это способ получить беспроцентное финансирование (в отличие от банковского). А для дольщика - купить дешевле, ибо те же банковские проценты оттянут в итоге его карман.
Отсюда неизбежно вытекает, что все попытки защитить дольщика путем обременений, налагаемых на застройщика, будут оплачены именно дольщиком.
И остаются в итоге одни лозунги «Долевое строительство не должно ассоциироваться с обманутыми дольщиками», «Добросовестные застройщики только выиграют», «Удорожания жилья не произойдет» и т. д.
Компенсационный фонд - штука, безусловно, хорошая. Правда, перед этим так же бодро вносили поправки по поводу страхования ответственности застройщиков. Ведь и страхование - вещь замечательная. Но сегодня с самых высоких трибун говорят, что эта идея себя не оправдала, и взамен предлагают новую. А вдруг в этот раз получится?
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Анна Максимова, руководитель Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости:
.jpg)
Вспомним, ради какой цели принимался в 2004 году этот закон и что мы имеем сейчас. Да, от двойных продаж ФЗ-214 защищает. И об этом все специалисты говорили сразу. Но главное - чтобы человек не оставался и без денег, и без квартиры - эта задача не достигается. В моем понимании, и последние новации не дают никаких гарантий. Возможно, когда появится положение о компенсационном фонде, будет прозрачный и ясный механизм действий дольщика в случае если он не получил квартиру по каким бы то ни было причинам - вот тогда можно будет говорить, что закон достиг цели, для которой он и был написан.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Станислав Михайлов, директор по правовым вопросам Холдинга RBI (входят компании «Северный город» и RBI):
Среди новшеств ФЗ-214 - требования, предъявляемые к застройщикам в части раскрытия информации, условий привлечения денежных средств дольщиков и т. д. Однако вряд ли поправки существенно меняют правила игры для застройщиков - скорее вводятся дополнительные административные ограничения деятельности, представляющиеся малоэффективными с точки зрения защиты прав участников долевого строительства, как предполагаемой цели нововведений.
Добросовестные компании-застройщики как соблюдали ранее установленные процедуры, так и продолжат соблюдать, уже в расширенном объеме, хотя и вынуждены будут нести дополнительные издержки. Что касается недобросовестных компаний, то защитить от них дольщиков в полной мере закон по-прежнему будет не в состоянии.
Участники долевого строительства, так же как и контролирующие органы, сегодня, по действующему законодательству, имеют доступ к более чем достаточному объему информации о застройщике, его деятельности, объекте строительства. Увеличение этого объема и частоты отчетности не имеет самостоятельной ценности. Более того, потребует как от контролирующего органа, так и от потенциального покупателя наличия дополнительных ресурсов и специальных знаний в отдельных вопросах проектирования и строительства, экономики и финансов, риск-менеджмента и т. д. В противном случае такая информация окажется бесполезна - она никоим образом не защитит дольщиков на будущее.
Чтобы не допустить появления новых обманутых дольщиков, более эффективной могла бы стать превентивная работа государства, направленная на работу с гражданами - потенциальными участниками долевого строительства. Необходимо повышать их осознанность и ответственность за собственные решения при выборе застройщика и объекта. Понимание определенных рисков должно преобладать над желанием приобрести квартиру по минимальной цене.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс»:
Для защиты прав дольщиков изменения должны быть более комплексными. Во-первых, в момент строительства земля не работает: как только в проекте появляется первый дольщик, стоимость земли как банковского залога равна нулю. Надлежащее оформление земельного участка способно исключить часть рисков и определить ликвидность самого объекта. Ведь в процессе строительства произведенные затраты увеличивают и стоимость самого объекта. Стоимость незавершенного строительства можно оценивать в текущем моменте. Например, раз в квартал. И это будет объективным показателем того, что деньги пошли на стройку. Во-вторых, активы должны превалировать над пассивами. Если большая часть квартир продана, а дом построен наполовину, объект можно считать проблемным.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Сергей Федоров, генеральный директор компании «Терра Инкогнита»:
Если говорить о едином реестре застройщиков, то это должен быть огромный массив данных, в котором рядовому потребителю что-то найти будет сложно, он ничего не добавит к существующим механизмам членства в СРО, лицензирования и разрешения на строительство.
Увязывать размеры уставного капитала компании-застройщика с площадью возводимых помещений некорректно, поскольку застройщик строит не на собственные, а на кредитные деньги, средства дольщиков переводятся на счет банка, застройщик застрахован и т. п. Это приведет лишь к повышению финансового порога входа на рынок жилья, дополнительной финансовой нагрузке на застройщика и удорожанию себестоимости строительства, в конечном счете, увеличению цены продажи для конечного покупателя.
Компенсационный фонд - это положительный факт для дольщика, но также дополнительная финансовая нагрузка на застройщика, и она тоже приведет к росту цен.
Количество обманутых дольщиков, по мнению большинства их защитников, по-прежнему исчисляется шестизначными цифрами. В 2007 г. в России, по подсчетам оргкомитета обманутых соинвесторов Москвы и Московской области, их насчитывалось 200 000 человек. В 2017 г. рабочая группа по проблемам обманутых дольщиков при генсовете партии «Единая Россия» насчитала 122 000 обманутых дольщиков. И только в Министерстве строительства и ЖКХ России считают, что таких в стране сейчас только 86 000. Правда, в Минстрое очень жесткие критерии их определения. Например, если человек инвестировал в дом, строящийся с нарушениями земельного и градостроительного законодательства, то чиновники его обманутым дольщиком не признают. Тем не менее даже по такой методике цифра получается внушительная. Почему их так много?
Недострой большой и маленький
«Все проблемы с обманутыми дольщиками из-за того, что компании [из-за которых они появляются] непонятные и маленькие», – говорил основатель Mirax Group Сергей Полонский в 2007 г. в интервью «Ведомостям». Так он, тогда уважаемый застройщик, совладелец и руководитель одной из самых известных девелоперских компаний страны, объяснял, почему тысячи покупателей новостроек по всей России в итоге остаются без денег и жилья. Но через несколько лет он на примере собственного бизнеса доказал, что дело не в величине и известности компании. В июне 2013 г. разорившегося Полонского, пребывавшего в то время в Камбодже, заочно обвинили в мошенничестве. По версии следствия, как раз в 2007–2008 гг. менеджеры Mirax заключали не соответствовавшие проектной документации предварительные договоры купли-продажи квартир в дорогом жилом комплексе «Кутузовская миля», а вырученные деньги направляли на финансирование других проектов. Следствие признало пострадавшими более 100 человек, оценив общую сумму ущерба примерно в 3,2 млрд руб. Полонский был признан виновным в мошенничестве, провел в «Матросской Тишине» полтора года и вышел на свободу в июле 2017 г.
Пока Полонский – один из немногих примеров, когда руководитель строительной компании, не отдавшей квартиры покупателям, сел в тюрьму. Под арестом находятся и топ-менеджеры разорившейся компании «СУ-155». В частности, бывшему гендиректору «СУ-155» Александру Мещерякову вменяют хищение средств дольщиков, купивших квартиры в недостроенных жилищных комплексах.
Контрольные изменения
Проблемы дольщиков власти решают двумя путями: ищут деньги для компенсации пострадавшим и ужесточают контроль над строителями. На этой неделе, 25 октября, начнет работу компенсационный фонд для обеспечения обязательств застройщиков по договору участия в долевом строительстве, сообщил «Ведомостям» замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин. Все застройщики, продающие квартиры на стадии строительства, по закону должны перечислять в этот фонд 1,2% от цены каждого договора участия в долевом строительстве. Средства фонда будут направляться на достройку проблемных домов. Ежегодные взносы в фонд могут составлять около 10 млрд руб., говорит возглавляющий его гендиректор Агентства по жилищному и ипотечному кредитованию (АИЖК) Александр Плутник. У фонда, по его словам, нет планов сбора определенной суммы, он должен обеспечивать финансовое покрытие существующих рисков долевого строительства.
Кто такие обманутые дольщики
Обманутыми дольщиками Минстрой признает лишь тех участников долевого строительства, перед которыми застройщик не выполняет обязательства по договору долевого участия дольше девяти месяцев и при этом не увеличивает инвестиции в строительство дома более двух отчетных периодов подряд. Вдобавок у застройщика нет правопреемника по строительству объекта и его обязательства перед дольщиком не обеспечены поручительством банка или страхованием гражданской ответственности.
Но в ряде случаев наличие договора долевого участия в строительстве не защищает покупателя. Обманутыми дольщики не признаются в следующих случаях:
– в построенном доме одни и те же помещения проданы по нескольку раз;
– дом строится на участке, не оформленном в собственность или аренду застройщиком;
– дом строится на участке, где не допускается такое строительство;
– дом строится с нарушением градостроительного плана, проектных требований и т. д.
Покупатели квартир будут понимать, что теперь они в любом случае ничего не потеряют: они получат или квартиру, или обратно деньги, говорит Стасишин. Но чтобы у недобросовестных застройщиков не возникал соблазн переложить ответственность на государство, были разработаны поправки к закону о долевом строительстве. Однако само их принятие стало сюрпризом для чиновников.
В Госдуму из правительства ушел согласованный вариант, над которым работали чиновники, банкиры и строители, а в закон попали совершенно другие поправки, жалуется чиновник правительства. По его словам, поправки были переписаны буквально за ночь перед их рассмотрением – они даже не попали в электронную систему Госдумы.
«Когда мы стали рассматривать законопроект в первом чтении, то обнаружили, что он рисковал стать еще одним косметическим документом. Поэтому ко второму чтению депутатским корпусом внесли очень много изменений», – объясняет Николаев.
Один дом – один застройщик
Законом внедряется принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство». То есть для каждого дома разрешение должно получать отдельное юрлицо.
В таком случае невозможно будет осуществлять проекты комплексного освоения территории, считают строители. Дома в больших проектах строятся поэтапно. Например, строительство района «Академический» в Екатеринбурге, предусматривающее возведение 13 млн кв. м недвижимости на 2500 га, должно завершиться в 2026 г. Получить разрешение на весь район – почти невозможная задача. Ведь для этого нужно сразу спроектировать все здания (обойдется примерно в 2000 руб. за 1 кв. м). Потребуются миллиардные вложения и годы подготовки, объясняет крупный застройщик. Сейчас темпы проектирования зависят от застройщика.
Важно еще и то, что до сих пор в масштабных многолетних проектах застройщик мог менять отдельные объекты в зависимости от конъюнктуры рынка – размеры квартир, этажность и т. д. Ведь сложно просчитать рынок на 5–10 лет, объясняет президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин. Измененный закон такую возможность исключает.
Закон устанавливает лимит расходов застройщика на фонд оплаты труда, оплату услуг банка, услуг управляющей компании, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды. На все это можно потратить не более 10% от проектной стоимости строительства. Такой экономики не бывает, уверяют строители. Только фонд оплаты труда у застройщиков составляет около 20% стоимости строительства, объясняет один из них. Затраты на рекламу могут превышать 10% проектной стоимости, недешево обходится содержание офисов продаж, оплата труда сотрудников и другие статьи расходов, продолжает гендиректор девелоперской компании Level Group Кирилл Игнахин.
Начинаем на свои
В соответствии с новым законом девелоперу нельзя привлекать кредиты и займы на покупку земли и прочие нужды. Если он до вступления закона в силу покупал землю в кредит, то не сможет привлекать средства дольщиков до момента погашения данного кредита.
В структуре себестоимости затраты застройщика на оформление земельно-правовых отношений (приобретение прав на земельные участки, изменение вида разрешенного использования, планировка территории, инженерные изыскания, проектирование, заключение договоров технологического присоединения) могут достигать до 30% от общей стоимости строительства, а в Москве – до 50%, рассказывает один из девелоперов.
При всем этом новый закон требует от застройщика показать на счете денежные средства в размере 10% от проектной стоимости строительства. Откуда их взять застройщику? Эти 10% – как раз максимально возможная прибыль от предыдущего завершенного проекта, отмечает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. Но даже если застройщик ее получил, новый закон запрещает использовать прибыль для финансирования строительства до передачи дольщикам всех квартир в доме.
У недобросовестных покупателей появится возможность заблокировать деятельность застройщика, уклоняясь от приема квартиры, и даже привести его к банкротству, опасается один из девелоперов. Такого не будет, успокаивает депутат Госдумы и глава рабочей группы по защите прав участников долевого строительства партии «Единая Россия» Александр Сидякин. Он обещает внести поправки: «Защищая права дольщиков, нельзя потакать шантажистам, которые через неустойку парализуют стройку всего объекта».
Новички могут не беспокоиться
В соответствии с новой версией закона застройщик (или аффилированное с ним лицо) должен иметь опыт не менее трех лет строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика. «Эта норма ограничит доступ на рынок новых компаний, укрепив тем самым позиции крупных и давно работающих девелоперских структур, – отмечает гендиректор строительной компании Tekta Group Роман Сычев. – Ограничение поспособствует созданию партнерских схем, в которые будут вынуждены входить новые застройщики». По его мнению, районные центры и небольшие города, в которых строят не больше 5000–10 000 кв. м в год, рискуют вовсе остаться без новостроек.
Дольщикам помогут землей
«Проблеме почти 20 лет, и обманутые дольщики продолжают появляться», – говорит представитель инициативной группы дольщиков Самары Тамара Матузкова. В новой редакции закона о долевом строительстве предусмотрено создание компенсационного фонда. Это поможет защитить права новых дольщиков, а как быть со старыми, спрашивает она. Ведь для них власти не предложили никакого рецепта. Представитель Минстроя с этим не согласен: «Все регионы с обманутыми дольщиками представили в Минстрой России графики достройки проблемных объектов с указанием сроков и механизмов решения. Каждый квартал Минстрой проверяет, как эти графики выполняются, а также помогает регионам предоставлением свободной земли, которую смогут использовать застройщики, инвестирующие средства в достройку проблемных домов.
Новый закон предписывает, что у застройщика не должно быть обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением средств дольщиков. То есть проектного финансирования в банках и ипотеки. По сути, речь идет о запрете на привлечение стороннего небанковского финансирования – за счет, например, выпуска облигаций или векселей, банк будет единственным кредитором, считает Сычев. Такое ограничение повысит зависимость строительных компаний от банков, считает Игнахин. Но реализовать идею будет сложно. В частности, банк должен обладать штатом специалистов в строительстве, которые могут понять суть подрядных договоров и оценить адекватность цен за оказанные по ним услуги, указывает Игнахин. Но таких людей и технических ресурсов у банков нет. «Это значит, что открывать «проектные» счета для застройщика, подрядчика и заказчика финансовые учреждения будут с неохотой, – рассуждает Игнахин. – В любом случае контроль обернется ростом издержек для банков, а значит, и для девелоперов, которым они будут оказывать расчетные услуги».
Крупнейшие банки не ответили на запрос «Ведомостей» с просьбой прокомментировать изменения в закон о долевом строительстве. Если он вступит в силу в таком виде, отношения между банками и застройщиками придется пересмотреть, а любые изменения требуют времени и сил, т. е. возможны неожиданности для обеих сторон, рассуждает один из банкиров.
Где взять деньги
По данным АИЖК, в прошлом году было заключено около 630 000 договоров участия в долевом строительстве жилья, в денежном выражении – 1,8 трлн руб. Если закон останется неизменным, то застройщику будут нужны собственные средства в размере 40% от общей стоимости строительства, считает крупный девелопер. Во столько он оценивает минимальные затраты на приобретение земли, получение разрешения на строительство плюс зарезервированные по закону 10% стоимости стройки. Эти средства должны быть фактически заморожены до передачи последней квартиры покупателям, подчеркивает собеседник «Ведомостей».
Одномоментное изъятие у застройщиков всей прибыли, полученной от предыдущих проектов, приведет к отсутствию у них средств на покупку новых площадок и разработку градостроительной документации, полагает Брызгалов. А это означает полный уход с рынка строительства жилья небольших компаний. На рынке Москвы и Московской области это компании с годовым оборотом менее 10 млрд руб. – так как здесь только стоимость покупки новой площадки составляет не менее 1 млрд руб., считает Брызгалов.
Те же компании, у кого оборот больше 10 млрд руб., откажутся от проектов комплексной застройки, а это приведет к росту цен на жилье в новостройках на 3–5%, уверен он. Именно во столько обойдется застройщику привлечение и обслуживание финансирования, которое потребуется, чтобы компенсировать замороженные 10% стоимости проекта, делится подсчетами Брызгалов.
«При таком сценарии на рынке останется в конечном счете 1000 застройщиков вместо 4500 сейчас», – комментирует Николай Алексеенко, гендиректор Российского агентства строительного комплекса. По его данным, сейчас эти компании строят 117 млн кв. м жилья.
Опасения преувеличены, считает депутат Николаев. По его оценке, с рынка уйдет не более 10–20% компаний – и то за счет укрупнения рынка.
«Дольщики, безусловно, будут защищены от недостроя и невозврата средств. Но принятие таких радикальных мер может значительно повысить стоимость жилья, так как, с одной стороны, защищенность инвестиций растет и это стимулирует спрос на первичное жилье. С другой стороны, это ведет в целом на рынке к удорожанию привлечения средств для строительства и сокращению числа участников рынка. Будет работать стандартный рыночный механизм: меньше риск – меньше разница в цене между строящимся и построенным объектом», – признает один из крупных застройщиков.
Чему поможет закон
Среди строителей есть и сторонники закона. «Новеллы нацелены на повышение прозрачности и ответственности на рынке строительства. Снижается риск возникновения токсичных застройщиков, созданных как пирамида, когда за счет привлечения денег одного проекта фактически закрываются обязательства по другим проектам», – комментирует Николай Булычев из MR Group. Крупные застройщики, по его мнению, не должны испытать сложностей, но застройщики, для которых строительство не было профильной деятельностью, будут вынуждены искать партнерства с состоявшимися девелоперами. А так как нет предпосылок к росту рыночных цен, рентабельность строительного рынка в целом снизится, прогнозирует Булычев.
«Мы в первую очередь заботимся о безопасности привлечения средств дольщиков», – говорит Стасишин. «Застройщики опасаются, что все обрушится. Ничего подобного», – уверен Николаев. Застройщики, по его словам, сейчас, по сути, финансовые структуры – ими за время действия закона о долевом строительстве привлечено 3,3 трлн руб., которые не подвергались финансовому надзору. «На руках у граждан сегодня около 20 трлн руб. Но они 10 раз подумают, чтобы купить квартиру у застройщика по договору долевого строительства», – уверяет Николаев. По его мнению, после введения новых требований постепенно будет восстанавливаться доверие граждан к отрасли. «Новые поправки недостаточно жесткие. Мы сейчас работаем над законопроектом, который введет субсидиарную ответственность бенефициаров компаний-застройщиков», – обещает он. По экспертным оценкам, из общего объема проектов, начатых в 2013–2014 гг., около 7% перешло в категорию проблемных – речь идет о сотнях домов, говорит представитель АИЖК. По его словам, изменения закона полностью обеспечат финансовую устойчивость и прозрачность застройщиков, контроль целевого использования средств участников долевого строительства, а главное – исключат из системы гарантирования заведомо несостоятельные или недобросовестные компании. Их убытки или хищения не будут перекладываться на отрасль, а в конечном счете – на покупателя, резюмирует близкий к правительству человек.
