Стоит набрать фразу «аренда промышленных площадей» в любой из поисковых систем Интернета, как тут же высветятся адреса многочисленных сайтов, готовых предложить клиенту множество разных объектов. А есть ли спрос? И в чем плюсы и минусы подобной аренды?
Калейдоскоп арендаторов
Как известно, пустующие площади какого-нибудь завода или фабрики сегодня можно взять в аренду. Обычно такие помещения сдают под офисы сразу нескольким небольшим арендаторам либо же одному крупному. Производственный цех можно отдать, к примеру, под торговые площади и организовать в нем вещевой рынок. Заводские площади вполне подойдут для сдачи в аренду частным кинокомпаниям. На их огромной территории можно хранить и громоздкую аппаратуру, и съемочную бутафорию. Кроме того, здесь одновременно легко разместить сразу несколько съемочных площадок. Одним словом, арендаторы порой вовсе не имеют никакого отношения к промышленности. Среди них много туристических, компьютерных и других фирм. «Компании арендуют помещения на территории производственного предприятия по системе «цена - месторасположение», - говорит Роман Соков, директор Департамента консалтинга Becar Realty Group Moscow. - Этот вариант подходит для аренды помещений под бэк-офис и склад, если территории бывшего завода сдаются дешево и занимают выгодное месторасположение в городе».
Для того чтобы взять в аренду нежилое помещение, необходимо заключить договор. В большинстве случаев долговременный (сроком от пяти лет и более), причем возможность его продления обычно предусмотрена. Речь может идти и о субарендных отношениях или о возможности заключения таковых. «Сегодня допускается аренда всех видов собственности как физическими, так и юридическими лицами, - комментирует ситуацию Р. Соков. - По договору арендатор имеет правомочия почти такие же, как и собственник здания, однако с юридической точки зрения есть некоторые правовые разграничения. Арендатор имеет право выкупа арендуемого помещения с последующей организацией ООО, товарищества и т. п.».
Гражданский кодекс предусматривает возможность сдачи в аренду и промышленного предприятия. В этом случае заключается договор аренды, который подлежит государственной регистрации. «Однако его особенность такова, что вместе с активами (землей, зданиями, оборудованием) арендатору передаются как права требования данного предприятия, так и его долги. В связи с этим на практике договор аренды на все предприятие фактически не заключается. Снимают только здание и земельный участок, но договор на недвижимое имущество все равно регистрируется. Кроме того, отдельно можно взять в аренду оборудование предприятия, и только в этом случае государственная регистрация не требуется. Стоит отметить, что последняя схема наиболее распространена среди участников рынка», - рассказывает Андрей Бушин, генеральный директор «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость».
Когда объектом сдачи в аренду являются все производственные мощности, то нужно учитывать, что процесс заключения договора может затянуться на долгое время. «Структура сделки будет достаточно сложной, включающей в себя поэлементную передачу оборудования, его страхование, - поясняет Константин Королев, генеральный директор компании Smart property. - Такие операции на нашем рынке редкость, поскольку намного проще разместить заказ на изготовление продукции, чем самим арендовать мощности и организовывать на них производство».
Коммуникации - все
В наше время трудно себе представить работу компании, не имеющей доступа в Интернет, у которой нет, к примеру, электронной почты. Без них текущая деятельность любой фирмы просто замирает. Важны и другие коммуникации. Поэтому успешные бизнесмены стремятся арендовать помещения под офис в зданиях, где уровень оснащения отвечает всем самым современным требованиям. Насколько территории бывших заводов и фабрик приспособлены к таким условиям?
В производственных помещениях имеются различного рода ограничения, из-за чего привести их в порядок не так просто. К примеру, необходимо строгое соблюдение различных строительных, пожарных, санитарно-гигиенических и других норм. К тому же на переоснащение нужны немалые средства, ведь территория бывшего завода или фабрики некоторое время не функционировала, в связи с чем могут возникнуть сложности с обеспечением электропитания здания, коммуникации могут оказаться полностью изношенными. При реконструкции объекта, скорее всего, будет нужна замена всех инженерных систем, кровли, перекрытий, потребуется выполнить фасадные работы. Что касается замены внешних сетей, то и здесь арендатора порой поджидают неприятные сюрпризы: чтобы проложить их по территории других собственников, необходимо получить согласие последних.
Учитывая все эти обстоятельства, делать в здании серьезный ремонт арендатор вряд ли станет, в лучшем случае ограничится косметическим. Есть еще один нюанс. «Даже если компания снимет благоустроенный офис, остальная территория завода остается по-прежнему не облагороженной, - говорит Р. Соков. - В большинстве случаев отсутствует единая перепланировка завода, сохраняется ощущение промзоны».
Следует также учесть, что в основном здания заводов и фабрик возводились давно, поэтому их энергоэффективность едва ли будет высокой. «Так, например, отопление старого промышленного предприятия может дорого обойтись арендатору. В этом случае дешевле возвести новое промышленное здание», - считает А. Бушин. Эксперты предлагают учитывать и другие обстоятельства, к примеру, имеются ли в наличии очистные сооружения, подведен ли газ, какие существуют подъездные пути, есть ли складские помещения, стоянки, погрузочные краны и т. д. «На территории заводов административные площади относительно невелики (особенно на советских предприятиях, где было налажено централизованное проектирование и даже отчасти управление), а производственные площади слабо приспособлены к размещению в них офисов. Необходимо спроектировать электросети, теплоснабжение, вентиляцию, кондиционирование и т. п. Фактически переоборудование таких площадей нужно выполнять раз и навсегда, чтобы это было хоть сколько-нибудь рентабельно», - считает К. Королев.
С другой стороны, не стоит проявлять особую категоричность при выборе, ведь заводские помещения все разные. «В том случае, если арендуются административно-бытовые корпуса, то глобальной перестройки и перепланировки не требуется, в связи с тем что они изначально были предназначены под офисы, - объясняет А. Бушин. - Если же речь идет о переоборудовании и реконструкции производственных цехов, то такая практика также встречается. Примерами этому могут служить БЦ «Лефорт», БЦ «Красная роза», бизнес-парк «Дербеневский», наконец, бывший завод АЗЛК, который вскоре переоборудуют под склады и офисы».
Безусловно, на все работы по перепланировке следует получить соответствующую документацию, а это очень длительный процесс. Но для тех, у кого есть терпение и время, это не станет большой проблемой. И еще. У заводских площадей есть большой плюс - огромные помещения, организовать пространство, в которых можно на любой вкус. И даже если для офисных помещений они не подойдут, то могут пригодиться для других видов бизнеса. Развитая инфраструктура (подведенные коммуникации, электрические мощности и пр.) иногда позволяет начать работу новым производителям сразу после монтажа оборудования.
Свести риски к минимуму
По поводу строительства или переоборудования промзоны под сдачу в аренду специалисты советуют будущим клиентам обратить внимание на следующие риски. Такие объекты обычно располагаются достаточно далеко от города - там, где стоимость земли позволяет сделать проект окупаемым. С другой стороны, удаленность от мегаполиса затрудняет работу с персоналом на будущих предприятиях; не всегда можно подвести железнодорожную ветку или организовать качественный подъезд для автотранспорта.
Какова же сейчас ситуация на рынке? Многие эксперты делают довольно пессимистичные прогнозы, учитывая кризис ликвидности, нестабильность экономической системы, сокращение объемов производства и рабочих мест. Если говорить конкретно о помещениях бывших промышленных предприятий, то их достаточно много, причем цена таких предложений низкая. По словам А. Бушина, она соизмерима с размером арендной платы на складские помещения класса С. Что касается спроса, то по сравнению с предложением он невелик, то есть предложение в данный момент опережает спрос.
Здравствуйте. В этой статье мы расскажем про инвестиции в недвижимость.
Сегодня вы узнаете:
- Почему инвестировать в недвижимость выгодно;
- Какие бывают виды в недвижимость;
- В какую недвижимость можно и нужно вкладываться;
- Как можно заработать при минимуме вложений.
Инвестиции в недвижимость уже долгое время считаются одним из самых надежных . В сознании людей, недвижимое имущество ассоциируется с надежностью, и неизменным ростом цен. Но так ли это на самом деле? Выгодно ли инвестировать в недвижимость при реалиях сегодняшнего рынка?
Цели инвестиций в недвижимость
Деньги должны делать деньги. Этот самый важный принцип инвестирования был официально сформулирован в конце 17-ого века. И несмотря на его старость, он актуален до сих пор.
Именно поэтому любая цель инвестиций – получение дохода.
Инвестиции в недвижимость также преследует эту цель.
Промежуточные цели (способы, которыми можно получать доход) таковы:
- Получение имущества для сдачи его в аренду;
- Перепродажа имущества;
Первый из этих способов гораздо более стабильный и точный. Гарантированно сдавать в аренду можно почти любое недвижимое имущество, вне зависимости от его типа и качества. Это самый стабильный и низкодоходный способ вложений, за исключением банковского депозита.
Заработок на перепродаже недвижимого имущества – вот более интересный, рискованный и ценный способ заработка. Перепродавать недвижимость, купленную за меньшие деньги, достаточно сложно, но тем не менее, вне зависимости от экономической ситуации, некоторая недвижимость продолжает дорожать.
Но большинство инвесторов предпочитают первое время сдавать недвижимость в аренду и получить средства потраченные на вложения, и после этого задумываться о реализации.
Такой способ позволяет максимизировать доход, ведь:
Квартира в Москве стоит 10 млн. Ежегодно её стоимость увеличивается на 5% – 500 тысяч рублей. За аренду платят 60 тысяч рублей – 720 тысяч рублей. Итого, доход составляет 1 млн. 220 тысяч рублей или 12% годовых.
Виды инвестиций в недвижимость
Инвестиции в недвижимость относятся к .
Можно выделить четыре основных вида инвестиций в недвижимость:
- Инвестиции в коммерческую недвижимость;
- Инвестиции в жилую недвижимость;
- Инвестиции в строительство недвижимости;
- Инвестиции в недвижимость за рубежом.
Каждый из них имеет свои особенности и отличительные черты, которые характеризуют не только саму недвижимость, как объект вложений, но и как целый подход к вложению денежных средств. Каждый из них отличается своими рисками, которые берет на себя инвестор, стратегиями, и соответственно получением прибыли.
Инвестиции в жилую недвижимость
Под инвестициями в жилую недвижимость подразумевается покупка:
- Комнат;
- Квартир;
- Домов;
- И прочих жилых помещений.
Жилая недвижимость хороша тем, что порог входа в эти инвестиции достаточно мал, риски минимальны, а вложения гарантированно окупятся. Но при этом и рассчитывать на большой краткосрочный доход не приходится.
Минимальная сумма инвестиций очень сильно различается в зависимости от региона.
Статистический факт : цена на жилую недвижимость падала за всю новейшую историю России только 3 раза. В 1998-ом году, из-за дефолта, в 2008-2009-ом из-за мирового кризиса недвижимости, и в 2015-2016-ом из-за Российского кризиса. За все годы, с начала 90-ых, в среднем цена на жилую недвижимость увеличивалась на 3-5% в год.
Как можно заработать на жилой недвижимости? Первый и основной способ – сдача в аренду. Будучи арендодателем, можно получать от 120 до 300 тысяч рублей в год, не прикладывая к этому никаких усилий. Второй способ – увеличение стоимости недвижимости со временем. Если квартира при покупке будет стоить 1 000 000 рублей, то можно смело говорить, что через 3 года, она уже будет стоить 1 100 000 рублей.
Окупаемость инвестиций достаточно долгая. Для того чтобы полностью окупить вложения и выйти на чистую прибыль, потребуется порядка 8-10 лет, в зависимости от экономической ситуации и региона. При этом стабильные отчисления можно будет начинать получать уже в первый-второй месяц после покупки жилья. Но при инвестировании в жилье потребуется сделать минимальный ремонт, привлечь хороших арендаторов, и следить, чтобы с недвижимостью ничего не случилось.
Рост цены на жилье очень сильно зависит от региона. В активно развивающихся регионах вроде Белгородской области, цена на недвижимость растет быстрее из-за постоянного наплыва новых людей. Следует внимательно выбирать регион, в который вы хотите инвестировать.
Следует помнить, что при инвестировании в недвижимость, не стоит покупать большое жилье. Идеально подойдут средние 1-2 комнатные квартиры, которые не настолько дороги как большие, и поэтому пользуются гораздо большим спросом.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Инвестиции в коммерческую недвижимость – более сложный вид вложений, которые потребует от инвестора неплохих знаний и аналитических способностей.
К коммерческой недвижимости, как объекту инвестиций, можно отнести:
- Магазины;
- Бары;
- Рестораны;
- Склады;
- Офисы;
- Другие помещения.
Коммерческая недвижимость используется другими предпринимателями или компаниями, для получения прибыли. Прибыль тоже получается от сдачи в аренду помещений, а также от возможного увеличения стоимости коммерческой недвижимости. Но если жилплощадь стабильно дорожает, то с коммерцией все не так просто.
Коммерческая недвижимость за последние несколько лет твердо показывает отрицательную динамику цен, при этом демонстрируя огромное падение спроса. Это, конечно, связано с кризисом, но еще и отсутствием развития малого и среднего бизнеса, которые в первую очередь нуждаются в аренде.
Отличительной чертой коммерческой недвижимости является высокий порог входа в бизнес. Частные физические лица уже не смогут просто так купить какой-нибудь офис или бар, и сдавать его в аренду. Проблема поиска клиентов также очень остро стоит для предпринимателей. Ведь контракты заключаются долгосрочные, и возникает дилемма: либо искать более выгодное предложение, либо работать именно с этим клиентом.
Риски тоже достаточно велики. Выбрать подходящую недвижимость новичку достаточно сложно, а еще потребуется сделать грамотный ремонт, привлечь правильных клиентов и заключить с ними контракт. Доход в коммерческой недвижимости гораздо выше, чем в жилой, но сроки окупаемости остаются все такими же: 8-10 лет.
Инвестирование в строительство
Самый рисковый и самый выгодный вид инвестиций в недвижимость. Его можно разделить на две большие категории: инвестиции в привычном понимании, и покупка жилья на раннем этапе строительства.
В первом случае, человек вкладывает свои деньги в строительных работы, и после их окончания, в зависимости от доли, получает прибыль. Привычная схема для всех инвесторов, и в ней нет ничего нового. Прибыль определяется согласно вложениям.
Второй способ гораздо интереснее. Некоторые строительные компании продают квартиры в своих домах еще до того, как их построили. Это помогает привлечь дополнительные средства в строительство, и закончить работы. Такие квартиры обычно бывают готовы через 1-2 года, а цена на момент их готовности превышает первоначальную в 1.5-2 раза. Но, следует помнить, что инвестиции в строительство гораздо более рискованная деятельность, нежели покупка готовой недвижимости.
Инвестировать в строительство нужно с умом, изучая каждый юридический и экономический аспект компании, её надежность, опыт работы на рынке и отзывы. При хорошем инвестировании, можно как выиграть на разнице между ценой покупки и ценой продажи, так и получить недвижимость за более низкую стоимость, тем самым снизив затраты на приобретение.
При составлении и подписании договора со строительной компанией, рекомендуется обратиться за консультацией к юристу. Он сможет подсказать, является ли надежной эта компания, грамотно составить договор, и если что-то пойдет не так, то и получить консультацию.
Сравнительная характеристика видов инвестиций
Для того чтобы лучше понять, что выгоднее для вас, представим вам сравнительную характеристику видов инвестиций:
| Инвестиции в жилую недвижимость | Инвестиции в коммерческую недвижимость | Инвестиции в строительство недвижимости | |
| Вложения | Средние | Максимальные | Минимальные |
| Доходы | Минимальные | Максимальные | Средние |
| Окупаемость | 8-10 лет | 8-10 лет | 2-6 лет |
| Ликвидность | Средняя | Максимальная | Минимальная |
| Риски | Низкие | Средние | Максимальные |
| Каким категориям инвесторам рекомендуется | Всем | Новичкам и более опытным | Опытным инвесторам |
Как вы можете видеть, инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость подходят как новичкам, так и средне-опытным инвесторам, из-за своей простоты и средней стабильности. Но несмотря на это, самые выгодные, в плане окупаемости, является вложение в строительство. И оно же самое рискованное.
Инвестиции в жилую недвижимость подходят всем из-за своей высокой стабильности. Не нужно думать, что вложения не окупятся. Они гарантированно принесут доход, независимо от обстоятельств.f
Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость
Теперь о каждом пункте чуть более подробно:
Плюсы:
Стабильность . С этим сложно поспорить. Инвестиции в недвижимость – один из самых надежных и стабильных источников дохода. Вне зависимости от времени года, экономической и политической ситуации, жилье и площадки для бизнеса нужны всем и всегда.
Постоянный рост стоимости активов . Характерно по большей части для жилой недвижимости. На большой дистанции недвижимость ведет себя как золото – стабильно и уверенно увеличивается в стоимости.
Пассивный источник дохода . Сдавая в аренду недвижимость, или ожидая подъема цены, инвестор затрачивает минимальное количество усилий.
Минимальные риски . Как следовало из второго пункта, жилье и место для бизнеса нужны всегда, поэтому даже в самые неблагоприятные для экономики времена, будет возможность реализовать недвижимость или сдать её в аренду.
Минусы:
Неликвидный объект инвестиций . Ликвидность – способность объекта быстро превращаться в деньги без потери стоимости. Низкая ликвидность недвижимости означает то, что её сложно продать за её реальную стоимость. Конечно, можно продать квартиру/магазин/любое другое помещение очень быстро, сделав большую скидку, но это лишь говорит о низкой ликвидности и соответственно сложности в реализации.
Долгая окупаемость . Самый весомый минус из всех. Срок окупаемости в 8-10 лет даже для долгосрочного инвестирования это достаточно много. Средний и малый бизнес окупаются в срок от 1 месяца до 2 лет. А финансовые вложения там одинаковые.
Постоянные расходы на содержание . Коммунальные платежи и прочие расходы, если они не лежат на плечах арендатора, ложатся на плечи инвестора. Они существенно сокращают объемы доходов, заставляя дополнительно тратиться.
Владельцу недвижимости придется платить налог на имущество , при сдаче в аренду либо налог на прибыль (если это организация) либо (налог на доходы физических лиц). И после продажи недвижимости тоже нужно будет заплатить налоги, что делает сумму дохода меньше на 13%.
Каждому инвестору решать, что перевесит – стабильность и постоянство, или же низкая ликвидность, доход и окупаемость.
Мы подготовили пять советов начинающим инвесторам:
Совет 1. Нужно заранее определиться с финансовыми возможностями и объектом инвестиций. От этого полностью будет зависеть последующая стратегия, вложения денежных средств, или сроков окупаемости. Инвестор сам должен понимать, сколько у него денег, и на какую недвижимость он может с ними рассчитывать.
Выбрать объект инвестиций – самое сложное, ведь нужно понимать, что каждый вид недвижимости приносит разный доход, разные риски и разные обязательства.
Совет 2. Внимательно изучить рынок недвижимости и найти предложение. Инвестиции – почти постоянный анализ, именно поэтому не нужно бросаться на поиски недвижимости для инвестиций сразу после получения денег. Нужно внимательно изучить предложения, которые люди делают, посмотреть, на что идет спрос, и так далее.
Для этого идеально подойдут локальные и Российские площадки объявлений вроде Авито, на которых одни люди помогут понять, что продается, а другие то, что арендуется. И исходя из этих знаний, нужно будет найти тот объект, который будет обладать не самой высокой ценой и пользоваться достаточным спросом.
Совет 3. По возможности не пользоваться посредниками. Это больше касается инвестиций в жилую недвижимость. Многие люди пользуются услугами риелторов, при поиске объекта для инвестиций. Это в корне неправильный подход. Задача риелтора – продать, ваша задача – приобрести. И здесь возникает конфликт интересов, которого следовало бы избежать.
Полноценный всесторонний анализ рынка недвижимости, сможет дать понимание того, где искать хорошую квартиру.
Совет 4. Необходимо пользоваться услугами юриста. Оформлять договоры лучше всего доверить профессионалу. Ведь даже аренду лучше всего оформить юридически. Да, теряется приличная часть дохода, но при этом, при возникновении какой-либо проверки, можно не бояться неприятных последствий, которые гарантированно возникнут, если контракта и уплаты налогов не окажется.
Также личный юрист потребуется, когда будет заключаться договор со строительной компанией. Он поможет понять благонадежность компании, укажет на спорные моменты и уязвимости в договоре, и поможет защитить ваши права, если вдруг возникнет такая необходимость. Инвестиционная деятельность всегда требует хорошего юриста, который поможет разобраться во всех законодательных тонкостях.
Совет 5. Нужно забыть о мгновенной прибыли. Инвестиции в недвижимость относятся к долгосрочным инвестициям, и поэтому окупаются они достаточно долго. Прибыль от перепродажи можно получить через 2-3 года, но доход от аренды лишь через 6-9. Именно поэтому следует забыть о быстром и легком заработке.
Несколько слов о рисках
Как и любая инвестиционная деятельность, инвестирование в недвижимость таит в себе немалые риски. Несколько слов о рисках в Российских реалиях.
Риск ипотеки . В России кризис 2008-2009-го годов произошел не так сильно, как во всем остальном мире. Недвижимость упала в цене, но не настолько сильно, как в Европе и Америке. Это связано с тем, что ипотека пришла на Российский рынок достаточно поздно, только в начале нулевых.
Падения цен в 2015-2016-ом году помимо Российского кризиса связываются с тем, что подошел период выплат по 10-ти летним ипотекам, и процент невозврата заметно повысился. Неизвестно, что будет, когда подойдет 15-ти и 20-ти летний срок, ведь в Америке к периоду погашения, разразился кризис общемирового масштаба.
Риск жилья . Неизвестно, действительно ли пройдет сейчас минимум цен, или стоимость жилой недвижимости необоснованно росла на протяжении всего периода времени. Именно вопрос с ценовым минимумом заставляет говорить о рискованности нынешних инвестиций в жилую недвижимость.
Нужно внимательно следить за ситуацией, и как только прояснится, будет ли недвижимость и дальше расти, или покажет отрицательную динамику, тогда и принимать решения о вложении в жилье.
Риск в строительстве . Со строительством много говорить не нужно. Липовые застройщики, двойные продажи квартир, и многие другие мошеннические схемы, о которых многие люди знают не понаслышке.
Инвестировать в строящиеся дома действительно выгодно, и это приносит намного больше денег, но нужно взвешивать риски, внимательно изучать компании и только после этого принимать решения о вложении средств в строительство.
Как инвестировать при минимальных средствах
Инвестиции в недвижимость все же требуют гораздо больших затрат, нежели другие способы.
Если достаточного количества денежных средств нет, то можно воспользоваться одним из следующих способов:
Привлечение денег . Самым популярным способом по привлечению денежных средств на покупку недвижимости – ипотека. Кредит под залог недвижимости. В Российском понимании это кредит на недвижимость, под залог этой же недвижимости.
Большинство банков с радостью предоставят ипотеку. Для этого потребуется стабильный источник дохода, хорошая кредитная история, и пакет документов, который различается, в зависимости от банков.
В зависимости от банков, срока, надежности и финансового состояния заемщика, проценты будут различаться. В основном по ипотеке предоставляются 11-17% годовых, и 5-7% – если будет кредит в иностранной валюте.
Этот способ хорош тем, что ежемесячные платежи по ипотеке можно выплачивать на деньги, полученные с аренды. При грамотной покупке и выгодной аренде, можно бесплатно получить в собственность жилье, кредит за которое оплатит арендатор.
Привлечение соинвесторов . В России идея совместного инвестирования только развивается, именно поэтому говорить об этом способе всерьез пока не приходится.
Очень редко у инвесторов появляется возможность действительно найти партнеров, которые готовы будут на равных долях (или в зависимости от вклада) претендовать на доходы от недвижимости, не вмешиваясь в получение прибыли. При этом возможность привлечь друзей или родственников в инвестиционный проект сделает инвестиции меньше и заметно выгоднее.
Вступление в клуб инвесторов . Есть немало сообществ, где инвесторы ищут единомышленников, которые могут помочь друг другу не только советом, но и материально. В таких клубах есть немало людей, которые на условиях инвестиций, могут вложиться в ваш проект, и так вы сможете получать самостоятельный доход, и обеспечивать прибыль партнерам.
Тоже достаточно новая для России идея. Она заключается в коллективном финансировании. Можно запустить проект, который будет привлекать инвестиции для того, чтобы вы смогли их вложить в недвижимость.
Инвестиционный проект будет должен работать как целое акционерное общество – люди будут покупать доли в этом проекте и рассчитывать на прибыль. Подойдет для покупки и аренды коммерческой недвижимости, и последующей реализации.
Самостоятельно привлечь денежные средства на покупку недвижимости достаточно сложно. Именно поэтому новичкам рекомендуется привлекать партнеров любыми доступными способами. Более опытные инвесторы смогут не только вложить средства, но и направить в нужное русло, помогая и обучая на первых порах. Это гораздо более ценный опыт, даже более важный, нежели получение прибыли.
Роберт Кийосаки – один из самых известных мировых бизнесменов и тренеров по саморазвитию, написал книгу, которую обязан прочитать каждый инвестор в недвижимость. Она так и называется – «Инвестиции в недвижимость».
В ней предоставляется подробная стратегия для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость и получить к 40-ка годам 5-6 объектов в собственность, и иметь стабильный пассивный доход практически ничего не делая. Книга полна интересных вещей и подводных камней. Она пригодится каждому, даже не смотря на то, что более адаптирована к западным и восточным реалиям, нежели чем к Российским и странам СНГ.
Подводя вывод : Инвестиции в недвижимость – один из самых обсуждаемых и популярных среди обычных людей способ инвестиций. Он характеризуется минимальными требованиями к опыту инвестора, но чрезвычайно требователен к кошельку. Окупаемость инвестиций в недвижимость составляет 2-9 лет, в зависимости от выбранного способа дохода.
Коммерческая недвижность может быть источником доходов по разным схемам. Не последнее место занимает спекулятивная, когда объект покупают и продают много раз. Кроме того, неплохую выгоду можно получить, сдавая в аренду находящуюся во владении площадь.
Недвижимость и бизнес
Не секрет, что в жилой недвижимости заинтересовано примерно в пять раз больше арендаторов, нежели в коммерческих площадях. Удивляться тут нечему, ведь инвестиции в коммерческую недвижимость в Москве делают предприниматели, чаще крупные, средние. Таких в нашей стране пока относительно мало.
Рынок недвижимости, используемой для получения дохода, зависим от ситуации в стране и в мире, в частности от негативных факторов. Как только наблюдается спад деловой активности, это отражается на спросе на квадратные метры. Ее подъем ведет к активизации арендаторов. Отсюда - скачки цен, характеризующие этот сектор. Инвестиции в коммерческую недвижимость в России в последнее время редко характеризуются как перспективные из-за сложных экономических условий, так как это довольно узконаправленные вложения.
Сколько заработаем?
До начала кризиса коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость показывали очень высокие показатели доходности. Лидировали помещения:
- склады;
- офисы.
Известно несколько лет, когда всего лишь за 12 месяцев рост прибыли был вдвое, то есть владение небольшой площадью становилось источником стабильной немалой прибыли. А вот в последние несколько лет не всегда инвестиции в коммерческую недвижимость приносят реальный доход. Многое зависит от выбранного объекта, что вынуждает очень ответственно относиться к принятию решения в пользу того или иного варианта.
Предприниматель может рассчитывать на успех, если он сперва разработал стратегию получения прибыли, учитывающую особенности понравившегося ему объекта недвижимости. В такой ситуации доход от коммерческой площади может превысить возможную прибыль от операций с жилой. Это основано на арендных ставках: относительно объектов для постоянного проживания те, которые рассчитаны на предпринимателей, дороже в два, а то и два с половиной раза. А вот начальная цена может совпадать.
Инвестиции в коммерческую недвижимость в Санкт-Петербурге, Москве и других городах мира имеют еще и такую важную положительную черту: продолжительность получения выгоды во времени. Владея некоторым объектом, предприниматель вправе сдавать его по длительному договору. Это означает, что пассивный доход будет поступать годами. Ну а его величина определяется как городом, так и спецификой конкретного здания. А вот жилые помещения можно сдавать дорого только постоянно, что обязывает постоянно искать новых клиентов.
Это важно
Если предполагаются инвестиции в коммерческую недвижимость СПб, Москвы и других городов мира, предварительно обратите внимание на понятие «коэффициента капитализации». Этот термин применяют к величине, вычисляемой на базе чистого годового дохода. Его величину нужно разделить на сумму, вложенную в объект недвижимости при его приобретении.
Нормативные показатели:
- для жилой недвижимости - 3-7 %;
- для коммерческих площадей - 8-12 %.
Во что вкладывать деньги?
Как уже было отмечено выше, для коммерческих площадей получаемая их владельцами выгода выше, нежели показатели, свойственные жилым квадратным метрам. Но не всякий объект будет столь же прибыльным, как и другой, предложенный на рынке. Чтобы не ошибиться и не вложить деньги в провальный проект, нужно знать признаки, по которым отличают успешные и перспективные варианты от сопряжённых с неоправданными рисками.
Самые востребованные категории:
- склады;
- офисы;
- торговые площадки;
- отели.
Критерии, которые необходимо проанализировать:
- спрос, специфика рынка и предложения;
- прибыльность, приблизительный период окупаемости в разрезе нескольких вариантов вложения средств;
- общий итог, позволяющий определить, что из возможного принесет наибольшую прибыль.
Если вас заинтересовали офисы и площадки под магазины, то для них норматив окупаемости - от пяти лет до десятилетия. Для отелей и складов этот промежуток редко бывает менее 7 лет, зачастую растягивается до 11-12.
Чего стоит опасаться
Если вами запланированы инвестиции в коммерческую недвижимость, жизненный цикл объекта выходит на первое место. Выше уже указаны ориентировочные нормативы для окупаемости различных типов бизнеса. Анализируя приглянувшийся вариант, учтите, что эти сроки должны сочетаться между собой. Вы же не хотите, чтобы вашу гостиницу пришлось отдать под капитальный ремонт или даже снести раньше, чем она себя окупит?
Впрочем, самый главный риск несут в себя инвестиции в строительство коммерческой недвижимости. Как бы ни была успешна стройка в тот момент, когда вы перечисляете деньги за квадратные метры, нет гарантий, что ее не заморозят через несколько лет. Всегда есть вероятность, что объект и вовсе прекратят достраивать. Предсказать такое очень сложно, но практика показывает: в кризис и после него риск подобной ситуации выше, нежели в спокойное время. А сейчас, как известно, рынок недвижимости все еще находится в шоковом состоянии после кризисов 2008-2009 и 2014 годов.
Впрочем, «вторичка» тоже имеет определенные сложные аспекты, делающие рискованными инвестиции в коммерческую недвижимость. Критерии, на которые нужно обратить внимание, указаны выше. Если объект по всем показателям себя проявляет как перспективный, тогда имеет смысл рискнуть и вложить в него деньги.
Тенденции рынка
Эксперты сообщают, что в последние годы инвестиции в коммерческую недвижимость выросли на 71 % относительно периода кризиса 2009 года. В то же время активность на рынке оценивается все еще недостаточной. Ощутимые перемены произошли и в период 2014-2017 годов. За этот промежуток по понятным причинам сократились инвестиции в коммерческую недвижимость из-за границы. Экономика России довольно медленно наращивает темпы, что отпугивает тех, кто не боится нестабильности политической обстановки. Впрочем, последняя вот уже два года как выправляется, что отражается на повышении числа заинтересованных в квадратных метрах.
Наиболее востребованными считаются площади, которые могут быть использованы для ведения бизнеса в зданиях, построенных в крупных городах. Традиционно лидируют:
- Москва;
- Санкт-Петербург.
Надо сказать, даже в кризисный период спрос на площади тут практически не падал, а сейчас рынок регулярно показывает большой рост. Лидирующие сектора - отели, офисы.
Как говорят эксперты, к концу 2018 года ситуация абсолютно стабилизируется. Если сейчас владеющие свободными средствами российские предприниматели предпочитают инвестиции в коммерческую недвижимость Германии, по прогнозам экспертов, к тому времени большинство из них будет заинтересовано в ведении бизнеса в родной стране.
Делаем деньги правильно
Коммерческие помещения традиционно востребованы в среде инвесторов. Есть три схемы:
- приобретение пристроенного, встроенного помещения для последующей передачи по договору аренды;
- приобретение объекта в новостройке, чтобы перепродать, когда строительство будет завершено;
- покупка объекта, где в будущем откроется собственный бизнес (возможно, предполагаемый к продаже по мере роста).
Физическое лицо имеет право купить совершенно любую недвижимость - таковы действующие законы. В будущем объект можно передать на правах аренды или перепродать, а также подарить. Но чтобы стать арендодателем, нужно помнить, что коммерческая недвижимость несколько отличается от жилой.
Обратите внимание на такой аспект: когда физическое лицо передает коммерческую площадь в аренду, оно тем самым ведет деятельность, способствующую получению прибыли. По законам страны регистрироваться как предприятие в этом случае не надо. В то же время, если такая деятельность регулярна или удалось заключить договор продолжительностью более года, тогда есть шанс, что вас признают незаконным предпринимателем, за что могут наказать. Как сложится ситуация в конкретном случае, зависит от судебной инстанции и действий собственника.
Что выгоднее?
Традиционно самые прибыльные инвестиции в коммерческую недвижимость осуществляются по механизму «стрит-ритейл». Эксперты рынка недвижимости говорят, в последние годы те лица, кто располагают средствами в пределах 5-10 миллионов, могут позволить себе именно такой метод их наращивания.
Недостаток системы один - высокий уровень конкуренции. Все те люди, которые ранее вкладывали деньги в жилые помещения, но решили перебраться к «более серьезной рыбе», переключились именно на этот формат, что не могло не сказаться на прибыльности. С одной стороны, объем предложений активно растет, с другой стороны, спрос пока не велик до такой степени. В итоге арендаторы могут выбирать из большого числа предложений то, что им выгоднее всего, и меняют арендодателей как перчатки. Выжить можно, лишь регулярно понижая ставку, но далеко не всякий владелец площади готов к этому.
Лучшие могут рассчитывать на лучшее
Как отмечают эксперты, сложная рыночная ситуация, приведшая к тому, что ранее актуальные схемы теряют свою эффективность, делает выгодными инвестиции в коммерческую недвижимость в новом формате. Выгоду могут получить те, кто способны быстро проанализировать, в чем нуждаются клиенты, и принять решение, основываясь на этой информации.
При выборе объекта для вложения средств обязательно проанализируйте все его параметры. Подумайте, на какую категорию арендаторов вы рассчитываете, и постарайтесь предсказать, какие параметры они затребуют от объекта, за который захотят хорошо заплатить. На основе этого выбирайте конкретный вариант. В частности, высок спрос на те помещения, которые расположены в условиях высокой проходимости. В то же время высокая цена при уже имеющейся большой проходимости - свидетельство низкой доходности инвестиций, поэтому избегайте таких объектов.
А если за границу?
Традиционно популярны инвестиции в коммерческую недвижимость Германии, так как принято считать, что именно эта страна отличается наиболее уверенно стоящей на ногах экономикой. Даже в условиях мирового кризиса, пошатнувшего предприятия различных государств, немецкая недвижимость сохранила свои лидирующие позиции и доказала надежность вложения в нее средств.
Как выглядит современный рынок коммерческой недвижимости Германии? До 40 % его участников - это инвесторы из других государств. При этом годовая доходность большинства объектов варьируется в границах 3-9 %. Эксперты говорят, по итогам 2016 года в целом в коммерческую немецкую недвижимость было вложено более 50 миллиардов евро, что превысило показатели последнего десятилетия. Относительно среднестатистических параметров это стало больше практически вдвое.
Наиболее велик спрос на немецкие офисы - именно их покупают 47 % инвесторов. Годовая доходность - до 6 %. Различные торговые площади в 2016 году привлекли внимание 18 % располагающих средствами предпринимателей. Для таких объектов годовая доходность составляет 4-8 %. Гостиницы и склады стали областью деятельности одной десятой иностранных инвесторов в Германии. Эти лица могут рассчитывать на прибыль до 6 % в год. Апартаменты для студентов, заведения по уходу за престарелыми обеспечивают годовой доход в размере 9 %, и это заинтересовало порядка 15 % предпринимателей.
Явки и пароли
Если обратиться к опыту инвесторов в 2016 году, можно заметить, что наиболее привлекательная область - это так называемая «большая семерка», то есть крупнейшие немецкие города. Если вы планируете воспользоваться опытом уже успешных предпринимателей, тогда и вам следует уделить внимание именно этим населённым пунктам:
- столица страны Берлин;
- Кельн;
- Дюссельдорф;
- главный ганзейский город Гамбург;
- пивная столица мира Мюнхен;
- Штутгарт;
- крупнейший в Гессене и пятый по размеру в государстве Франкфурт-на-Майне.
Как говорят аналитики, за 2016 год в Мюнхен поступило инвестиционных средств более семи миллиардов евро. А это относительно всего объема страны - около 13,5 %.
Удивительного в привлекательности Германии для инвесторов ничего нет, поскольку именно тут и по сей день, несмотря на довольно большое количество объектов, практически нет свободных офисов. В крупных городах пустует около 2 % помещений, в небольших населенных пунктах этот показатель поднимается до 5 %, но редко превышает его. Почему ситуация обстоит столь радужно для инвесторов? За этим следит государство. Выражается это не только в конкурентности рынка, но и в пониженной кредитной ставке и привлекательном финансовом, экономическом климате. Проценты по кредитам варьируются в диапазоне 1,5-2,8 %. На какую сумму можно взять кредит, чтобы вложить эти деньги в недвижимость? По законам Германии - до 70 % стоимости. Согласитесь, звучит заманчиво?
Есть и тонкий момент. Кредитные компании Германии очень внимательно анализируют каждого потенциального клиента, его намерения, а также оценивают, как велика ликвидность объекта, привлекшего внимание вероятного инвестора. Если актив рискованный, то высока вероятность отказа. В случае, когда банк оглашается на сделку, покупатель может быть уверен на все сто, что это - отличное и перспективное вложение, которое станет для него средством процветания.
Подводя итоги
По итогам проведенных не так давно ВЦИОМ исследований, более 50 % населения России уверены, что именно покупка недвижимости - это самый эффективный метод сохранить и приумножить свои денежные запасы. То есть вопрос звучит не «Стоит ли покупать?», а «Что купить?».
Выбирая объект, в который будут вложены средства, старайтесь внимательно анализировать все особенности недвижимости и не рисковать лишний раз. Не забудьте и о высокой конкуренции на рынке, оцените ее в разных секторах коммерческой недвижимости и просчитайте, какой годовой доход вам сможет обеспечить приглянувшийся вариант. Никогда не принимайте решение сгоряча.
Первое преимущество инвестиций в торговую недвижимость в том, что в этом случае вы получаете договор аренды сроком на 15 лет и надежного якорного нанимателя, например, такого гиганта как REWE Group, Edeka Gruppe или METRO Group. Вероятность того, что подобная компания разорится, ничтожно мала.
Если же вы вкладываете деньги в доходный жилой дом, то вашими арендаторами будут рядовые люди, как правило, с бессрочными договорами. У каждого жильца свои заботы. Один может съехать из вашего дома из-за семейных обстоятельств, другой в связи со сменой работы… Словом, текучка арендаторов в жилых объектах выше.
«Для инвесторов, и не только российских, вложения в торговые объекты – это понятный и прозрачный бизнес. Они предпочитают надежность. 15-летний договор гарантирует, что даже если наниматель через 5 лет захочет сменить место, он все равно должен оплачивать аренду. Но только в том случае, если договор грамотно составлен… Естественно, арендаторы вписывают условия, по которым можно расторгнуть договор. Но если собственник выполняет все свои обязательства, то выйти из сделки нельзя. Для инвесторов – это большой плюс».
Управление
Торговые объекты легче в управлении, чем жилые. Но только в том случае, если вы купили новый магазин со свежим договором. Если же объекту уже десяток лет, начинается серьезная работа управляющей компании. Требования к качеству торговых помещений в Германии постоянно совершенствуются, старые объекты перестают им соответствовать – приходится проводить ремонт и модернизацию.
Если собственник не будет содержать объект в хорошем состоянии, спустя 15 лет арендатор не продлит договор найма, и найти нового на выгодных условиях будет сложно.
«Думать о том, будет ли ваш объект востребован через 15 лет, стоит еще на этапе выбора недвижимости. Для этого надо анализировать множество различных параметров: местоположение магазина, покупательную способность населения в этом районе, сколько людей живет по соседству с торговой точкой, различные экономические данные, например, уровень безработицы, демографическая ситуация, ВВП на душу населения…
Еще один важнейший параметр – это пригодность площадей под нужды арендатора. Торговый ритейл в Германии получает очень маленькую маржу, около 1-2% от оборота. Чтобы заработать эту прибыль, у них должен быть определенный ассортимент товаров, а магазин должен быть не больше, и не меньше необходимого. Поэтому если инвестор хочет, чтобы его недвижимость была востребована, он должен вписаться в стандарт торгового оператора».
- Подробнее - о работе
Срок эксплуатации
Важное отличие между доходным домом и торговым объектом – это срок эксплуатации здания. Для жилья – это 80 лет, а для коммерческой недвижимости – 40 лет. Это значит, что если прошло 40 лет, то здание подлежит сносу или требует капитального ремонта. На практике, капремонт проводят каждые 30 лет.
«Это минус торговой недвижимости, о котором мало кто говорит. Покупая объект, надо рассчитывать на то, что через 30 лет он потребует дополнительных вложений. Короткий срок эксплуатации ведет к дополнительным рискам, они, в свою очередь, повышают рентабельность. Именно поэтому доходность торговой недвижимости в среднем выше, чем жилой.
Поясню на примере. Вы покупаете магазин с рентабельностью 6,5%. Все верно в течение 10 лет. Но если вы рассчитаете инвестицию на 30-летний срок, т.е. к вложенным средствам прибавите необходимый ремонт, доходность снизится до 5%. Инвесторы из России об этом редко задумываются».
Первая реакция, когда узнаешь о необходимости ремонта: а зачем ждать 30 лет, можно получать прибыль от объекта 15 лет, а потом продать – пусть ремонтируют другие.
«Стоимость торговой недвижимости формируется не так, как жилой. Она зависит не только от цены земли, здания, экономических показателей в регионе, но и от наличия разрешения на ведение торгового бизнеса и, в огромной степени, от срока договора аренды.
По мере приближения конца действия договора стоимость недвижимости будет падать. Для того чтобы выгодно продать объект и получить хорошую прибыль, надо провести ремонт, т.е. вложить туда какую-то сумму, и заключить новый договор на 10-15 лет».
Доходность
Средняя доходность торговой точки в Германии – 5-6% годовых, в объектах с расположением АА (центральные районы семи крупнейших городов) – 3-5%. В жилых домах доходность в среднем на 1% ниже.
Обратите внимание: мы сейчас говорим не о чистой прибыли, а так называемой начальной рентабельности. Проще говоря, арендные платежи делим на стоимость объекта и умножаем на 100.
- Подробнее - о
«Приведенные цифры – это средняя ситуация. Если же взять в качестве примера самый популярный у иностранных инвесторов объект – продуктовый магазин в небольшом немецком городе, - то его рентабельность будет сильно меняться в зависимости от срока договора. Объект с 15-летним договором можно найти с доходностью до 6-7%, а с двухлетним – даже до 9-12%.
Почему больше? Потому что гарантии, что арендатор останется с вами на ближайшие 15 лет, здесь нет. Соответственно, цена объекта снижается. И это отражается на рентабельности».
Капитализация
Многие наверняка слышали, что недвижимость в Германии на протяжении долгих лет дорожает на пару-тройку процентов в год, в развивающихся регионах – быстрее. Это верно, но только в отношении жилья. Если вы купите доходный дом, то можете с большой вероятностью рассчитывать на капитализацию в 3% в год. Если конечно вы не выбрали объект в депрессивном районе, откуда уезжает население. В Германии такие тоже есть.
У коммерческой недвижимости свой ценовой цикл. Как только заключается выгодный договор аренды, объект дорожает, чем ближе договор подходит к концу, тем дешевле становится магазин. Исключение – объекты стрит-ритейла.
«Есть порог оптимального выхода. Его нужно чувствовать, знать, плавать на рынке. Мы с нашими инвесторами это делаем. Они покупают объект с 15-летним договором аренды, когда я вижу, что со следующего года цена начнет падать, сообщаю инвестору, и мы продаем. Он возвращает вложенные деньги и получает аренду за годы инвестиции.
Продать объект с прибылью можно только в тех случаях, если он имеет идеальное местоположение – ТОП-А. То есть находится не просто в мегаполисе категории А – большая семерка немецких городов, – но и в лучшем районе этого города, на оживленной улице. Цена такой недвижимости будет расти, капитализация есть. Стоимость всех остальных торговых объектов в Германии по мере приближения конца срока действия договора аренды падает».
Ставка на перспективу
«И несмотря на сложное ценообразование, я считаю инвестиции в торговую недвижимость надежным вложением средств. И вот почему.
Вы наверно не обратили внимание. Но я сказала, что инвестор покупает не только объект, но еще и разрешение на ведение определенной деятельности. Вот этих разрешений становится все меньше, и скоро коммуны вообще перестанут их выдавать.
Мы думаем, чем больше магазинов – тем лучше. Это не так. В Германии в обязанность коммуны входит контроль конкурентной среды. Есть так называемый коэффициент покупательной способности. То есть население в этом районе тратит в год определённую сумму на продукты. И если оно ее тратит в одном магазине, то торговая точка делает оборот, который устраивает всех. Если мы эту сумму распределим на три магазина, им не хватит. Поэтому коммуна заранее, чтобы здание не пустовало из-за того, что компания закрыла филиал, не выдаст разрешение на строительство.
Во многих регионах Германии уже есть постановление органов власти перенести торговлю в центр городов. Последние 20 лет торговые площадки открывались на окраине, соответственно, потоки населения из центра вышли. Представьте: вы приезжаете в город, а центр пустой. Властей это не устраивает. Поэтому во многих городах, особенно в регионе Северный Рейн – Вестфалия, выдают разрешения на строительство только в центрах городов, а там естественно дороже и площади меньше.
Если сейчас купить торговый объект, то в долгосрочной перспективе наличие разрешения на ведение торговли поможет его выгодно продать. Мы придем к тому, что будут покупать только земельный участок с разрешением на ведение бизнеса, и не важно, каково состояние объекта на нем. Думаю, это случится лет через 20, может, и раньше».
Подготовила: Анастасия Фалей
