Офисные помещения.
Рынок офисов в Москве реально появился с конца 80-х годов, с началом перехода российской экономики от централизованных, плановых принципов к рыночным. Появились две принципиально отличающихся группы потребителей - представители западного бизнеса и нарождающегося российского. Предложение сразу расслоилось на две группы не только по качеству помещений, но и по условиям получения их в аренду. Поэтому образовались две ценовые ниши, резко отличающиеся друг от друга: офисов западного класса (классы А, В и С) и отечественного (классы Д и Е) стандарта.
Величина базовой арендной ставки офисных помещений определяется рядом критериев, главными из которых являются качество (класс) офиса, местоположение офиса (Центр, вне Центра), расположение офиса (удобство выезда на ближайшие магистрали, выхода к станции метро, характер застройки и экологии окружающего микрорайона и т. д.), условия аренды (аренда у Москомимущества, у частного владельца или субаренда, краткосрочная или длительная аренда, оплата годовая, поквартальная или помесячная и др.) или продажи. Помимо базовой арендной ставки (ставки чистой аренды, без операционных расходов), арендатор дополнительно оплачивает эксплуатационные расходы собственника, дополнительные расходы в ряде случаев могут достигать 40-50% от значения базовой арендной ставки.
К началу 1998 года в Москве было зарегистрировано более 4 000 представительств западных фирм и свыше 2 500 совместных предприятий. Для 50 000 сотрудников этих фирм появилась потребность примерно в 650.000 кв. м. общей офисной площади, что соответствовало использованию около 13 кв. м. общей площади на сотрудника. Произошел перелом в предложении высококачественных офисных площадей. Это развитие связано с окончанием строительства 190000 кв. м поэтажной площади и финансовым и валютным кризисом в России.
В 1999г. цены на «российские» офисы в центре и прилегающих престижных районах возросли на 10-15%. Арендные ставки возросли до 250-300 долларов. Минимальная арендная плата составляет около 40 долларов за кв. м - за подвальные и полуподвальные помещения в отдельных районах столицы.
К концу 1999 года качественные офисные площади, с хорошим местоположением уже были «выбраны» и найти хороший недорогой офис в центре города было проблемой.
Гораздо больше вакансий в 1999 году было на рынке офисов западного стандарта. После кризиса события на рынке качественных дорогих офисов развивались весьма драматично. Поскольку главные арендаторы офисов класса А и В - иностранные компании и представительства, спрос на эти площади за год упал почти вдвое. Соответственно резко сократилось строительство, уменьшились арендные ставки и доходность проектов. Доля поступающих офисных площадей западного стандарта в 1999 г. составляет 15-20% (в 1997 году: не более 5-7%). Из-за резко увеличившегося предложения изменились условия аренды офисов.
Если раньше компании арендовали помещения без внутренней отделки и тратили дополнительно 600-800 долларов на кв. м на отделку, дизайн, электропроводку, подключение коммуникаций и прочее, то в 1999 году появилось множество площадей, освобожденных другими арендаторами. Зачастую они полностью отделаны, порой там есть даже мебель. Поэтому в новых зданиях почти все затраты на отделку ложатся на застройщиков.
После кризиса арендные ставки на офисные площади западного стандарта снизились на 25-30%, в 1999 году они в среднем составили 500 долларов за кв. м (1997: 700 долларов). Самые высокие арендные ставки, до 570 долларов за кв. м, сегодня платят за офисы, расположенные в современных бизнес-центрах, внутри Бульварного кольца. В прилегающих к центру районах стоимость аренды - 350-400 долларов за кв. м. При этом ставки на площади класса А стабилизировались, тогда как аренда офисных площадей класса Б медленно продолжает снижаться.
В 2000 г. рынок уже заметно оправился от кризиса. Спрос на дорогие просторные офисы стал заметно расти с самого начала года, только за первый квартал офисных помещений классов А и В было арендовано и приобретено в собственность по площади на 50% больше, чем за весь 1999 год. Во втором квартале эта тенденция сохранилась, рост составил 24%. В результате заметно сократились объёмы свободных площадей дорогих офисов и стабилизировались цены. После зимы средняя арендная ставка на офисы класса А пошла было вниз, но к лету, когда рынок оживился, цены вернулись к уровню конца 1999 года - 570 долларов за квадратный метр включая эксплуатационные расходы и стандартный пакет отделки. По классу В цены остановились на уровне 400 долларов. Стоимость конкретной аренды колеблется в пределах 15-20% от среднего показателя и зависит от расположения помещения, объема арендуемой площади (чем меньше офис, тем он дороже) срока договора аренды (чем длиннее договор, тем больше вероятность получить скидку).
Постепенно уменьшается доля субаренды. Субаренда как массовое явление возникла в конце 1998 года, поскольку многие банки и крупные финансовые компании, только что подписавшие долговременные договоры аренды, в связи с кризисом стали сокращать персонал и переезжать в более дешёвые помещения. В результате площади в 1-2 тыс. кв. м. в лучших зданиях с дорогой отделкой стали сдаваться в субаренду по ставкам на 20-30% ниже докризисных. Но теперь срок многих договоров истёк, а новые договоры стали более гибкими.
В субаренду предлагаются элитные офисы площадью от 300 до 1400 кв. м. при средней ставке в 415 долларов за метр в год. В эту сумму входит стоимость эксплуатационных расходов и отделки - и это по-прежнему в среднем на 25% ниже, чем ставка аренды.
Средние значения базовых арендных ставок за офисные помещения на середину июня 2001 года составляли:
- $560 за 1 кв. метр в год (без учета НДС) за офисные помещения класса "А" (при этом, для класса А1 это значение составляло $635, А2 - $540, А3 - $475);
- $430 за 1 кв. метр в год (без учета НДС) за офисные помещения класса "В" (В1 - $455, В2 - $370).
По состоянию на начало июня 2001 года на рынке имелось около 1,3 млн. кв. метров офисной площади класса А и В. Цены за аренду 1 кв. метра в год офисных помещений других классов составляют (в зависимости от месторасположения и состояния помещений, включая НДС и, часто, оплату всех коммунальных услуг):
- $110-290 - класс "С";
- $70-150 - класс "D".
На рынке офисных помещений класса А и В сохраняется благоприятная ситуация для таких профессиональных участников рынка, как риэлтеры, девелоперы, управляющие недвижимостью, несмотря на некоторую стабилизацию цен на объекты рынка различных классов.
Торговые помещения
Москва имеет высокий рыночный потенциал в области торговли товарами и сервисного обслуживания. Принцип государственного администрирования, целью которого было по возможности равномерное распределение товаров, оставил на всей территории Российской столицы сеть объектов розничной торговли и сервисного обслуживания.
Рынок площадей под розничную торговлю по сравнению с рынком офисных площадей и жилья развивался в первой половине 90-х годов очень медленно. Но в связи с празднованием 850-летнего юбилея города в 1997 году произошло буквально "наступление розничной торговли".
Многочисленные киоски и торговые палатки, отрицательно влиявшие в 90-х годах на вид города, уступили место торговым центрам и магазинам. Назначение некоторых заметных площадей в центре города изменилось, и они были переданы для использования под розничную торговлю и сервисное обслуживание.
Арендная плата за торговые площади в этих объектах после начала реформ колебалась от 1800 до 3000 US$ за кв. м в год. Такая высокая арендная цена, вызванная нехваткой площадей, превзошла для арендаторов пределы рентабельности.
С середины 1998 и в 1999 году стало заметным значительное понижение арендной платы за самые дорогие торговые площади. Это понижение колебалось от 30% до 50% и оно больше, чем в области офисов.
За весь 1999 год не было построено ни одного торгового центра: одни значительно снизили темпы строительства, большинство же объектов и вовсе были заморожены. Активность на рынке торговых помещений была низкой, в условиях постоянного ожидания очередного обвала цен или очередной кризисной ситуации, рынок занимал выжидательную позицию. Перемены на рынке торговых помещений начались к середине 1999 года, когда ряд российских коммерческих фирм, расширяя сферу влияния, стал продвигаться из центра в «спальные» районы. Основной тенденцией было открытие небольших (до 2 тыс. м) торговых центров на окраинах города вблизи от станций в метро, в частности, сетей супермаркетов - «Рамстор», «Седьмой континент» и «Перекрёсток». Аналогичные планы у торговых компаний «Партия-Домино» и «Спорт-Мастер».
В 2000 г. заполнение явных пустот для торговли заканчивается. Свободные площади ещё предлагаются в бывших универмагах или НИИ (25-30% всего объема предложения), но из-за неудобного расположения (на самой окраине или в стороне от значительных потоков покупателей), они почти никому не нужны. А в удобных местах спрос догнал предложение, и цены выросли на 16-20%. В таких престижных торговых центрах, как ГУМ, «Петровский Пассаж» или «Рамстор», где помещения полностью сданы, арендные ставки колеблются в интервале 1200-2400 долларов за кв. м (в 1999 году эта цифра равнялась 1100-2000 долларов). Что касается отдельно стоящих небольших помещений, расположенных на Садовом кольце, Кузнецком мосту, Кутузовском проспекте и т. п., то здесь средняя ставка аренды сейчас составляет 600-700 долларов за кв. м, а в 1999 году она была 700-800 долларов. И эта тенденция, видимо, сохранится в ближайшем будущем, поскольку предложение растёт медленно. В 2000 году введено всего крупных торговых центра - первая фаза мебельного комплекса «Гранд Стор» на Можайском шоссе площадью 89 тыс кв. м. и торговый центр шведской мебели «ИКЕА» в Химках, который к назначенному сроку открытия в конце марта 2000 года имел в наличии только одно двухуровневое здание площадью 33 тыс. квадратных метров, то есть примерно треть от запланированного.
Настоящий же бум наблюдается в нижнем сегменте рынка. Так, примерно 75% спроса приходится на недорогие, по 150-200 долларов за метр, помещения под парикмахерские, маленькие магазинчики, кафе и прочий сервис. Как правило, речь идет о первых этажах жилых домов, и предложение здесь вдвое меньше спроса.
На середину июня 2001 года средняя стоимость аренды полностью оборудованных высококлассных торговых помещений составила $945 за 1 кв. метр в год.
Складские и производственные помещения.
Начиная с 90-х годов в процессе приватизации бывшие государственные складские базы получили возможность хозяйственной самостоятельности и стали осуществлять в качестве предпринимательской деятельности хранение товаров и оказание сопутствующего хранению комплекса услуг. Поскольку постепенно и непрерывно рос поток товаров и продуктов питания, ввозимых в Московский регион отечественными и зарубежными компаниями, спрос на складские помещения увеличился. Действующие складские базы не справились с возросшей нагрузкой, что привело к использованию под хранение товаров различных приспособленных помещений: простаивающих площадей фабрик и заводов, бомбоубежищ, ангаров, подвалов и т. п. Рынок производственных помещений в 1998 году считается практически неразвитым, поскольку в современных условиях начинается слишком мало новых производственных проектов. В силу этого существует и сильный дисбаланс в структуре спроса и предложения. Предлагаются, как правило, крупные производственные помещения бывших опытных заводов, НИИ, ЖКБ, автокомбинаты и т. п., площадью от 500 до 1000 кв. м. В то же время спрос предъявляется в основном на помещения малой площади (от 50 до 300 кв. м) для организации малых производств. Сделки купли-продажи имеют эпизодический характер.
В мае 1998 года правительством было проведено лицензирование складов, работающих в городе, с целью вывода их из городской территории.
В 1999 г. рынок производственных и складских помещений также занимал выжидательную позицию. В 2000 г. замечен рост спроса на недорогие площади на рынке производственных и складских помещений. Особенно велик интерес к объектам в ближайшем Подмосковье (до 20 км от МКАД) площадью до 2 тыс. кв. м, которые используются как сборочные цеха. Очевидная востребованность на рынке зданий площадью более 4 тыс. кв. м с развитой инфраструктурой, например, с подведёнными подъездными путями и даже дополнительной железнодорожной веткой, оборудованной погрузочно-разгрузочными механизмами. Цена аренды в таких зданиях достигает уже 40 долларов за квадратные метр в год при средней ставке 20-25 долларов.
Что касается цехов и складов международного класса, сдающихся по 100-120 долларов за метр, то здесь большого оживления не наблюдается. Площадь таких помещений составляет не более четверти от общего метража складских помещений в Москве и ближайшем Подмосковье (всего 2 тыс. га).
В январе 2019 г. в аренду предлагалось 1 972 объекта коммерческой недвижимости общей площадью 1 220 тыс. кв. м. Объем предложения за месяц по количеству снизился на 34%, а по общей площади - на 26%. Средняя арендная ставка за месяц сократилась на 2% и с...
19.02.2019
Обзор рынка продажи коммерческой недвижимости в Москве. Январь 2019
В январе на продажу предлагалось 658 объектов общей площадью 873 тыс. кв. м и общей стоимостью 153 млрд. руб., что ниже показателя декабря на 58% как количеству и на 54% - по общей площади. Средневзвешенная цена за месяц в рублях не изменилась и состави...
04.02.2019
Обзор рынка продажи коммерческой недвижимости в Москве. Декабрь 2018
В декабре на продажу предлагалось 1578 объектов общей площадью 1 925 тыс. кв. м и общей стоимостью 335 млрд. руб., что выше показателя ноября на 58% как по количеству, так и по общей площади. Средневзвешенная цена за месяц в рублях выросла на 9% и сос...
04.02.2019
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве. Декабрь 2018
В декабре 2018 г. в аренду предлагалось 2 968 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 1 641 тыс. кв. м. Объем предложения за месяц по количеству вырос на 4%, а по общей площади - на 5%. Средняя арендная ставка за месяц не изменилась и состав...
04.02.2019
Рынок коммерческой недвижимости Москвы. Итоги 2018 года
Негативные факторы продолжают оказывать существенное влияние на рынок коммерческой недвижимости, в результате чего особого роста не наблюдается. Сделанный нами год назад прогноз о том, что при отсутствии существенных предпосылок для роста в макроэкономик...
19.12.2018
Обзор рынка продажи коммерческой недвижимости в Москве. Ноябрь 2018
В ноябре на продажу предлагалось 997 объектов общей площадью 1 219 тыс. кв. м и общей стоимостью 194 млрд. руб., что ниже показателя октября на 16% по количеству и на 24% по общей площади. Средневзвешенная цена за месяц в рублях выросла на 11% и состави...
19.12.2018
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве. Ноябрь 2018
В ноябре 2018 г. в аренду предлагался 2 671 объект коммерческой недвижимости общей площадью 1 377 тыс. кв. м. Объем предложения за месяц по количеству снизился на 6%, а по общей площади - на 12%. Средняя арендная ставка за месяц выросла на 6% и составил...
27.11.2018
Обзор рынка продажи коммерческой недвижимости в Москве. Октябрь 2018
В октябре на продажу предлагалось 1 183 объекта общей площадью 1 609 тыс. кв. м и общей стоимостью 231 млрд. руб., что выше показателя сентября на 11% как по количеству, так и по общей площади. Средневзвешенная цена за месяц в рублях снизилась на 5% и...
27.11.2018
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве.Октябрь 2018
В октябре 2018 г. в аренду предлагалось 2 846 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 1 559 тыс. кв. м. Объем предложения за месяц по количеству вырос на 25%, а по общей площади - на 16%. Средняя арендная ставка за месяц выросла на 5% и сост...
12.11.2018
Итоги III квартала 2018 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы
Несмотря на рост цен по отдельным сегментам коммерческой недвижимости в целом на рынке продолжается стагнация. Тот факт, что, в отличии от рынка аренды, на рынке продажи цены по отдельным сегментам движутся разнонаправлено, может свидетельствовать о то...
Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, поэтому перед проведением оценки, выбирается один способ использования, называемый наилучшим.
Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) - это такое использование не занятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, и обеспечивает получение максимально возможного дохода.
При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования оценщик останавливается на том варианте, который среди прочих других, наиболее полно раскроет потенциальные возможности объекта. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционные подхода к стоимости.
Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как разумное и возможное использование, которое обеспечит самую высокую текущую стоимость на дату оценки.
Коммерческую недвижимость можно разделить на следующие группы по функциональному признаку:
Торговая;
Офисная;
Производственная;
Складская.
Наиболее высокую рыночную стоимость (а также наиболее высокую арендную плату) имеет недвижимость торгового назначения, затем идут офисные помещения. Объекты недвижимости производственного и складского назначения обычно существенно уступают в стоимости (в пересчете на1 кв.м.) выше обозначенным объектам.
Рассмотрим возможные варианты использования оцениваемых объектов недвижимости. Их использование в качестве торговых и офисных объектов, на наш взгляд, встречает определенные сложности. В частности, объекты расположены в производственной зоне, что резко снижает интерес инвесторов, в том числе из-за значительной удаленности от основных пешеходных и автомобильных маршрутов, по которым осуществляется перевозка пассажиров и имеют специфическую планировку, мало пригодную для офисов и торговой деятельности.
Наиболее рациональным и физически возможным, на наш взгляд, для оцениваемых объектов недвижимости является вариант использования в качестве производственных или складских объектов. Они имеют всю необходимую функциональность, специфические объемно-планировочные решения, характерные для преимущественно типичного складского типа деятельности (капитальные стены и фундамент, металлические двери и ворота, достаточную высоту помещений, большое число окон, бетонные полы и проч.).
В соответствие с вышеизложенным, можно сделать вывод о том, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его текущее использование.
Анализ рынка подготовлен по материалам Сибирского информационного агентства (www.sia.ru) и других источников. Обзор рынка недвижимости необходим для отображения реальной картины, в рамках которой могут быть обозначены ценовая ситуация, поведение участников рынка недвижимости и последствия принятия решений по той или иной сделке.
Анализируя процессы, происходящие на рынке недвижимости, необходимо учитывать следующие существенные обстоятельства:
а) рынок офисной, торговой, производственной и складской недвижимости - составная часть экономики района, поэтому он испытывает на себе влияние макроэкономической ситуации и сам, в свою очередь, влияет на эту ситуацию;
б) рынок такой недвижимости - часть экономики, анализ которой затруднен по причинам:
труднодоступности достоверной информации;
ограниченности количества сделок объектов аналогичных оцениваемому объекту;
разнонаправленного влияния многообразных факторов, определяющих тенденции развития рынка.
Известно, что региональные тенденции проявляются и трансформируются в зависимости от конкретного местоположения объекта недвижимости. От того, где располагается объект оценки можно определить насколько вырастет его стоимостной потенциал или этот потенциал снизится, какими преимуществами или недостатками он обладает, как объект вписывается в свое ближайшее окружение и как на него будут воздействовать отдаленные от него объекты, в условиях той или иной тенденции развития экономики района и конкурентных центров экономического развития. Таким образом, оцениваемый объект может выиграть от своего окружения, а может и проиграть, что делает важным исследование наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки в целях максимизации его рыночной стоимости.
В ходе преобразований и распада управленческих и хозяйственных связей, экономика промышленных районов г. Иркутска существенно снизила свою эффективность. В процессе разукрупнения части действовавших ранее предприятий появилось большое число вновь образованных производственных структур, которые не устояли, несмотря на некоторую поддержку государства и городской администрации, в условиях открытого рынка и неадекватного соотношения цен на производимую предприятием продукцию и услуги, необходимые для ее выпуска и импортируемую продукцию.
В этих условиях о рынке производственного имущества (недвижимого, движимого и нематериальных активов) можно говорить как о неразвитом, сопровождающемся многими факторами скрытого характера. Однако, так или иначе, экономические действия хозяйствующих субъектов продолжаются и акты сделок с имуществом имеют место. Данные сделки, как правило, имеют спорадический (непредсказуемый), часто кратковременный характер и не всегда имеют отношение к строго производственной деятельности. Это имущество собственников, предприятий и других хозяйствующих субъектов используется на договорной основе, что формирует ткань рыночных отношений, учитывающих направления действия факторов внутри - и внешнеэкономического характера.
В наиболее общем виде в регионе на данный момент рынок недвижимости разделяется на три группы: рынок жилой недвижимости; рынок нежилой недвижимости и становящийся рынок земельных участков. В первой группе можно выделить рынок нового жилья и вторичный рынок жилой недвижимости. Во второй группе превалирует сегмент коммерческой недвижимости, однако имеет место предложения и по крупным объектам производственно-складского назначения. В третье группе развивается сегмент рынка земельных участков под строительство и садовых участков. Каждая из перечисленных групп развивается с относительно самостоятельным оборотом и объемом сделок, опираясь на адекватную им нормативно-правовую базу.
Так например, рынок коммерческой недвижимости в г. Иркутске имеет несколько сегментов - это объекты торгового назначения (павильоны, помещения под магазины, для общественного питания и т.п.); объекты офисных помещений и зданий; объекты недвижимости административного назначения, гостиницы (помещения и отдельные здания) и пр.
Рынок объектов производственно-складского назначения также имеет несколько направлений - собственно рынок складских помещений и объектов (складские помещения, отдельные здания и сооружения, складские комплексы) и смешанного назначения, когда производственные здания и помещения при той или иной ситуации отводятся временно под складские и торговые объекты.
Компания RRG провела исследование рынка коммерческой недвижимости столичного региона в третьем квартале 2017 года. Информация для исследования получена из более чем 30 специализированных и тематических источников, посвященных рынку коммерческой недвижимости Москвы. Среди источников - электронные базы недвижимости, печатные и электронные СМИ, риелторские агентства и консалтинговые компании.
В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН) стоимостью от 36 миллионов рублей, а также торговые помещения стоимостью от 26 миллионов рублей или же помещения общей площадью не менее 100 кв. м.
В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты, предлагаемые в открытых источниках - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) общей площадью не менее 50 кв. м.
Объем предложений объектов недвижимости в обоих сегментах – продаже и аренде – снизился.
Продажа
Рынок в целом
Объем предложения
В 3 кв. 2017 года объем предложения снизился на 1% по количеству и на 4% по общей площади. За год, по сравнению c 3 кв. 2016 года, объем предложения снизился на 5% по количеству и снизился на 28% по общей площади.
Всего в 3 квартале на продажу было выставлено 2 164 объекта общей площадью 2 960 тыс.кв.м.
Ценовые показатели
Средневзвешенная цена в 3 кв. 2017 года снизилась на 1% и составила 176 936 руб./кв.м. С учетом того, что курс доллара за квартал вырос на 3%, а за год снизился на 9%, цена в долларовом эквиваленте за квартал выросла на 2%, а за год снизилась на 19% и составила 2 998 $/кв.м. Общая стоимость объектов коммерческой недвижимости за квартал снизилась на 5%, а за год - на 35% и составила 523 млрд. руб.
Снижение цен как в рублях, так и в долларах за год свидетельствует о снижении спроса. При этом снижение объема предложения свободных площадей, уход их с рынка дает надежду на то, что новая точка равновесия на рынке скоро будет найдена.
| Все сегменты | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | |
| значение | 2 164 | 523 699 | 2 960 | 1,37 | 176 936 |
| к II кв.2017 | − 1% | − 5% | − 4% | − 3% | − 1% |
| к III кв. 2016 | − 5% | − 35% | − 28% | − 24% | − 10% |
Объем предложения
Объем предложения по общей площади в 3 квартале по сравнению со вторым по торговой недвижимости снизился на 14%, по офисной – на 5%, по производственно-складским помещениям - на 5%, а по помещениям свободного назначения – вырос на 14%.
Объем предложения по общей площади за год по сравнению с 3 кв. 2016 года, по торговой недвижимости снизился на 29%, по офисной – на 35%, по производственно-складским - вырос на 17%, а по помещениям свободного назначения уменьшился на 35%.
В структуре сегментов по площади произошли изменения. Доля офисных объектов составила 59%. Далее идут помещения свободного назначения (21%), производственно-складские (13%) и торговые помещения (7%).
Ценовые показатели
За 3 квартал 2017 года цена по торговой недвижимости выросла на 2% до 245 510 руб./кв.м, по офисной сократилась на 4% и составила 202 521 руб./кв.м, по производственно-складской выросла на 4% и составила 63439 руб./кв.м, а по помещениям свободного назначения - на 5% до 210 068 руб./кв.м.
По сравнению с 3 кварталом 2016 года средневзвешенная цена снизилась на 9% по торговой, на 4% - по офисной, на 17% по производственно-складской недвижимости и выросла на 1% по помещениям свободного назначения.
Единственным сегментом, где в 3 квартале 2017 г. цены снизились, явилась офисная недвижимость, однако рост цены по остальным сегментам был незначительным, а за год цены снизились по всем сегментам кроме производственно-складских помещений.
| Торговые | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
| значение | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
| к II кв.2017 | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
| к III кв. 2016 | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
| Офисные | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
| значение | 1 341 | 347 182 | 1 714 | 1,28 | 202 521 |
| к II кв.2017 | + 4% | − 9% | − 5% | − 9% | − 4% |
| к III кв. 2016 | − 3% | − 38% | − 35% | − 33% | − 4% |
| ПСП | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
| Значение | 160 | 39 688 | 626 | 3,91 | 63 439 |
| к II кв.2017 | − 18% | − 2% | − 5% | + 16% | + 4% |
| к III кв. 2016 | − 15% | − 3% | + 17% | + 38% | − 17% |
| ПСН | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
| значение | 315 | 91 091 | 434 | 1,38 | 210 068 |
| к II кв.2017 | + 11% | + 20% | + 14% | + 2% | + 5% |
| к III кв. 2016 | − 4% | − 35% | − 35% | − 32% | + 1% |
Торговая недвижимость
Объем предложения
В 3 квартале экспонировалось 348 торговых объектов общей площадью 186 тыс.кв.м, из них 32 объекта – внутри Садового Кольца и 316 объектов – за его пределами.
За квартал объем предложения торговых объектов в центре по количеству снизился на 9%, по общей площади – не изменился. Объем предложения торговых объектов за пределами центра по количеству снизился на 16% и на 15% по общей площади.
Ценовые показатели
Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре за 3 квартал 2017 г. снизилась на 16% и составила 824 912 руб./кв.м, что было обусловлено как окончанием экспонирования во 2 квартале крупного и дешевого объекта на Хоромном пер. (2586 кв.м, 2 200 000 руб./кв.м), так и выходом на рынок дешевых объектов на Раушской наб. (398 кв.м, 282 518 руб./кв.м), Толмачевском пер. (680 кв.м, 262 500 руб./кв.м), Казарменном пер. (720 кв.м, 305 556 руб./кв.м).
Средневзвешенная цена по торговым помещениям за пределами центра выросла на 4% до 219 283 руб./кв.м. Рост цены был связан с выходом на рынок в 3 квартале дорогого торгового объекта на Рязанском пр-те (9 747 кв.м, 359 064 руб./кв.м) .
Несмотря на то, что цены по помещениям в центре за квартал снизились, а за пределами, наоборот, выросли, за год ситуация противоположна, поэтому в среднесрочной перспективе можно говорить о том, что на помещения в центре спрос выше, но до последнего времени такие помещения были несколько переоценены.
| Торговые | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
| значение | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
| к II кв.2017 | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
| к III кв. 2016 | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
| Торговые внутри СК | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
| значение | 32 | 6 655 | 8 | 0,25 | 824 912 |
| к II кв.2017 | − 9% | − 16% | 0% | + 9% | − 16% |
| к III кв. 2016 | − 22% | − 41% | − 48% | − 33% | + 14% |
| Торговые
вне СК | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
| значение | 316 | 39 083 | 178 | 0,56 | 219 283 |
| к II кв.2017 | − 16% | − 12% | − 15% | + 1% | + 4% |
| к III кв. 2016 | − 5% | − 34% | − 27% | − 24% | − 9% |
Street-retail
Объем предложения
В 3 квартале 2017 г. на продажу было выставлено 107 объектов street-retail общей площадью 29 тыс.кв.м., из них 10 объектов – внутри Садового Кольца и 97 объектов – за его пределами.
Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству снизился на 9%, а общей площади - на 10%. Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству уменьшился на 14%, а по общей площади – на 20%.
Ценовые показатели
Средневзвешенная цена по объектам street-retail в центре выросла на 8% до 960 183 руб./кв.м, при этом по старым объектам цена снизилась на 10%. Рост цены был обусловлен выходом на рынок дорогого объекта на М.Козихинском пер. (100 кв.м, 1 459 550 руб./кв.м).
За пределами центра средневзвешенная цена выросла на 2% и составила 275 718 руб./кв.м, что произошло за счет роста на 5% цен по объектам, которые экспонируются уже давно.
| Street-retail | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | |
| значение | 107 | 9 934 | 29 | 0,27 | 343 396 |
| к II кв.2017 | − 14% | − 15% | − 19% | − 6% | + 5% |
| к III кв. 2016 | + 1% | − 22% | − 2% | − 3% | − 21% |
| Street-retail внутри СК | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, руб./м2 |
| значение | 10 | 2 747 | 3 | 0,29 | 960 183 |
| к II кв.2017 | − 9% | − 3% | − 10% | − 1% | + 8% |
| к III кв. 2016 | − 41% | − 42% | − 38% | + 6% | − 7% |
| Street-retail вне СК | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, руб./м2 |
| значение | 97 | 7 188 | 26 | 0,27 | 275 718 |
| к II кв.2017 | − 14% | − 18% | − 20% | − 6% | + 2% |
| к III кв. 2016 | + 9% | − 10% | + 5% | − 4% | − 15% |
Аренда
Рынок в целом
Объем предложения
Объем предложения на рынке аренды в 3 кв. 2017 года снизился на 7% по количеству и на 10% по общей площади. В целом за 4 квартала объем предложения по количеству вырос на 19%, а по общей площади – на 3%.
Всего в 3 квартале экспонировалось 4 452 объекта общей площадью 2 260 тыс. кв.м.
Ценовые показатели
Средняя ставка как за квартал, так и за 4 последних квартала снизилась на 3% и составила 17 969 руб./кв.м/год. С учетом того, что курс доллара за третий квартал вырос на 3%, цена в долларовом выражении за квартал не изменилась и составила до 304 $/кв.м/год. Годовая арендная плата за квартал снизилась на 12% и составила 32,4 млрд. руб.
Снижение средней арендной ставки как в долларах, так и в рублях за год свидетельствует о том, что отрицательные факторы на рынке недвижимости пока преобладают.
| Все сегменты | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | |
| значение | 4 452 | 32 416 | 2 260 | 0,51 | 17 969 |
| к II кв.2017 | − 7% | − 13% | − 10% | − 3% | − 3% |
| к III кв. 2016 | + 19% | − 0% | + 3% | − 13% | − 3% |
Сравнительный анализ по сегментам
Объем предложения
Объем предложения по общей площади за 3 квартал 2017 года по отношению ко второму снизился на 19% по торговой, на 11% по офисной и на 4% по производственно-складской недвижимости.
Объем предложения по общей площади за год торговой недвижимости уменьшился на 5%, по офисной – на 4%, а производственно-складской недвижимости – вырос на 17%.
Лидером предложения по общей площади остаются офисные помещения, доля которых составила 50%. Далее идут производственно-складские (38%) и торговые помещения (12%).
Ценовые показатели
Средняя арендная ставка за 3 квартал 2017 г. по торговой недвижимости снизилась на 2% и составила 30 808 руб./кв.м/год, по офисной недвижимости - также уменьшилась на 2% до 17 327 руб./кв.м/год, а по производственно-складской – выросла на 2% и составила 6 656 руб./кв.м/год.
По сравнению с 3 кварталом 2016 года изменение ставки аренды составило -3% по торговой, +1% по офисной, а по производственно-складской недвижимости ставка не изменилась.
Изменение ставок как за квартал, так и за год продолжает оставаться незначительным, что характерно для стадии стагнации рынка.
| Торговые | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
| значение | 922 | 6 660 | 254 | 0,28 | 30 808 |
| к II кв.2017 | − 10% | − 17% | − 19% | − 10% | − 2% |
| к III кв. 2016 | + 11% | − 3% | − 5% | − 14% | − 3% |
| Офисные | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
| значение | 2 633 | 19 984 | 1 090 | 0,41 | 17 327 |
| к II кв.2017 | − 7% | − 14% | − 11% | − 4% | − 2% |
| к III кв. 2016 | + 18% | − 3% | − 4% | − 19% | + 1% |
| ПСП | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
| Значение | 897 | 5 772 | 916 | 1,02 | 6 656 |
| к II кв.2017 | − 2% | − 3% | − 4% | − 3% | + 2% |
| к III кв. 2016 | + 31% | + 15% | + 17% | − 11% | 0% |
Торговая недвижимость
Объем предложения
Объем предложения торговой недвижимости в 3 квартале по количеству снизился на 10%, а по общей площади снизился на 19%. Объем предложения за год вырос на 11% по количеству, а по общей площадки уменьшился на 5%.
Всего в 3 квартале экспонировался 922 объекта площадью 254 тыс.кв.м, из них 51 объект - в центре и 871 помещение – за его пределами.
Объем предложения по общей площади в 3 квартале снизился на 18% в центре и на 19% за его пределами.
Ценовые показатели
Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в 3 кв. 2017 года снизилась на 1% и составила 58 889 руб./кв.м/год.
Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца не изменилась и составила 29 164 руб./кв.м/год.
Несущественность изменения ставок по торговым объектам свидетельствует о стагнации на рынке в условиях уменьшения объема предложения.
| Торговые внутри СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
| значение | 51 | 658 | 13 | 0,26 | 58 889 |
| к II кв.2017 | − 30% | − 24% | − 18% | + 17% | − 1% |
| к III кв. 2016 | − 39% | − 29% | − 26% | + 22% | − 3% |
| Торговые
вне СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
| значение | 871 | 6 001 | 241 | 0,28 | 29 164 |
| к II кв.2017 | − 9% | − 17% | − 19% | − 11% | 0% |
| к III кв. 2016 | + 16% | + 1% | − 3% | − 17% | + 2% |
Street-retail
Объем предложения
Объем предложения объектов формата street-retail в 3 квартале 2017 года снизился на 10% по количеству и на 19% по общей площади. За год объем предложения по количеству вырос на 13%, а по общей площади - на 4%. Всего в 3 квартале экспонировалось 353 объекта площадью 76 тыс.кв.м., из них 17 объект предлагался в центре и 336 объектов – за его пределами.
| Street-retail внутри СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
| значение | 17 | 255 | 5 | 0,29 | 67 263 |
| к II кв.2017 | − 32% | − 28% | − 6% | + 38% | − 13% |
| к III кв. 2016 | − 51% | − 38% | − 29% | + 47% | − 3% |
| Street-retail вне СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
| значение | 336 | 2 097 | 71 | 0,21 | 33 343 |
| к II кв.2017 | − 9% | − 19% | − 20% | − 12% | − 2% |
| к III кв. 2016 | + 21% | + 9% | + 8% | − 11% | − 3% |
