Рынок недвижимости знает множество примеров, когда коммерческий объект, выставленный на продажу, продается в течение нескольких месяцев, а то и за неделю. Но более знакома ситуация, при которой офисное помещение, отдельно стоящее здание или строенное торговое помещение длительное время не может найти своего покупателя. Так что же может послужить причиной успешной продажи коммерческой недвижимости?
Что входит в коммерческую недвижимость
В классическом понимании коммерческая недвижимость - это некое здание (помещение), площадь, объект недвижимости, в котором субъект организовывает деятельность с целью получения прибыли.
Составной частью коммерческой недвижимости могут быть объекты нежилого фонда, используемые под банковские, офисные, торговые, развлекательные и иные цели не связанные с проживанием людей (рестораны, магазины, павильоны).
К коммерческой недвижимости относят также все промышленные объекты, рабочие цеха, складские и производственные помещения, открытые площадки, находящиеся на территории предприятий.
По действующему законодательству, объект коммерческого назначения - это капитальное сооружение . Таковыми являются здание, строение, либо объект незавершенного строительства (за исключением киосков, навесов и прочих временных сооружений).
Все виды коммерческой недвижимости объединяет тот факт, что любой из этих объектов может стать предметом коммерческих отношений, то есть его можно продать, арендовать, заложить и прочее.
Вкладывать инвестиции в коммерческую недвижимость - это выгодный и надежный бизнес . Приобретение коммерческой недвижимости - один из видов реальных имущественных инвестиций (его основной капитал), что достаточно прибыльно при стабильно развивающейся экономике. Во время экономических кризисов в этом бизнесе не исключается вероятность, как высокой прибыли, так и потери средств, которая связана с изменением стоимости объекта недвижимости. Одни коммерческие объекты недвижимости предназначены для непосредственного получения дохода (торговые комплексы, гостиницы), другие создают условия для его извлечения (промышленные объекты).
- Нельзя выгодно продать коммерческую недвижимость, если явно завышена ее стоимость или неправильно организована рекламная кампания. Потенциальный покупатель старается изучить весь рынок, а, значит, будет тщательно отбирать предложенные варианты. Подать объявление о продаже офиса можно на отдельной странице.
- Чтобы определить адекватную стоимость объекта необходимо потратить время и изучить конкурентные предложения. В большинстве случаев прибегают к сравнительному методу, то есть проводят детальный анализ похожих коммерческих помещений, которые представлены в данный момент на рынке недвижимости.
- И продавец, и покупатель понимают, что коммерческий объект является инструментом бизнеса, поэтому для хорошего продавца важно оценить экономическую стоимость имеющейся у него площади, подсчитать размер предполагаемого дохода, как быстро новый владелец сможет окупить свои затраты (в этом случае его местоположение играет большую роль).
- В вопросе купли - продажи коммерческой недвижимости большое значение имеет даже наличие парковочных мест, многих это удивит, но именно этот фактор может быть решающим для предпринимателей, чей бизнес напрямую зависит от количества покупателей.
- Чтобы у покупателя не возникало никаких претензий, в договоре должно быть четко и однозначно прописано все, что касается предмета договора.
- поиск покупателя;
- оформление документов для совершения сделки;
- собственно процедура расчета.
Как продать склад
В таком кропотливом деле понадобится не только предпринимательская жилка, но и определенная доля удачи. Всегда присутствует риск совершить ошибку и вероятность потерять деньги, потому стоит тщательно все взвесить и принять верное решение.
Продажу недвижимости любого вида, в том числе и склада, начинают со сбора необходимой информации, то есть с составления характеристики объекта - это первый шаг. У потенциального покупателя должны быть все важные сведения об объекте, в характеристике объекта указывают общее состояние здания, размеры, месторасположение.
Подготовьтесь к возможной конкуренции, глупо рассчитывать на то, что у вас мгновенно купят склад по максимально выгодной цене. Изучите ситуацию на рынке недвижимости и цены на схожие по характеристике объекты, так вы сможете избежать застоя процесса.
Предварительная «раскрутка» товара. Для этого придется задействовать все возможные рекламные каналы (дать объявления в местную газету, оставить заметку на специализированных сайтах по продаже недвижимости). Весь путь от сбора информации об объекте и до получения денег с покупателя можно поручить специалистам, которые помогут провернуть сделку быстро и качественно. Человек, впервые сталкивающийся с подобными задачами, может совершить много ошибок и потерять время и деньги.
Как продать офис
Офисы - самый частый объект коммерческой недвижимости (их покупают, продают, сдают в аренду).
Перед тем как продать офис проводят его оценку (физические характеристики, наличие права собственности) и устанавливают стоимость после предварительного изучения рынка. Более ценными считаются помещения, расположенные в черте города, в местах, имеющих удобную транспортную развязку. Большое значение имеет наличие инфраструктуры; качество ремонта; правильно оформленная документация; современные системы безопасности здания; планировка; инженерные коммуникации; коммунальные платежи и телекоммуникационные расходы.
Можно выделить два основных направления продажи офисной площади: самостоятельная продажа офиса и продажа офиса через агентство недвижимости. Специалист проверит наличие возможных недостатков, которые могут повлиять на его стоимость или препятствовать продажи и подскажет, как лучше исправить их, чтобы привлечь внимание покупателя.
Продажа офисов через агентство поможет значительно расширить круг потенциальных покупателей офисной недвижимости, выставленной на продажу.
Офис, выставленный на продажу, будет занесен в базу данных агентства, которую ежедневно просматривают десятки вероятных покупателей. Важный момент - благодаря профессиональной работе специалистов агентства в разы увеличится объем и плотность показов, а это в свою очередь повлияет на скорость и оперативность продажи. И, конечно, профессионалы помогут грамотно оформить все бумаги, необходимые для продажи офиса и с соблюдением правовых, юридических и нотариальных норм и требований.
О том, как переоформить коммерческую недвижимость на нового владельца, читайте в отдельной статье.
Нюансы для инвесторов
Коммерческая недвижимость - популярный объект вложения капитала. Этот достаточно простой вид инвестирования не требует углубленных экономических и финансовых знаний. Инвестор, как носитель денег, может вернуть вложенные средства совершенно разными способами:
- сдать объект в аренду;
- разместить в нем подразделения собственного бизнеса;
- перепродать его.
Три основных вида инвестирования в коммерческую недвижимость:
- долгосрочное
- краткосрочное
- спекулятивное
Наиболее доходным считается краткосрочное инвестирование. Это объясняется тем, что после проделанных работ инвестор сам создает доходный объект и получает прибыль от аренды, которая частично окупит вложения. Важный критерий выбора - престижность места (в дорогом микрорайоне платежеспособность потребителей выше), это относится и к арендаторам. Определенный минус этого инвестиционного направления - необходимость отлично знать и разбираться во внутренней и внешней конъюнктуре рынка.
Продолжительность жизни коммерческой недвижимости практически неограниченна. Во время обвала цен, стоимость аренды вырастает, то есть недвижимость в любом случае приносит доход. Прибыль с аренды выше прибыли с банковских депозитов. При необходимости предприниматель может заложить недвижимость в банк и получить кредит для крупных проектов.
Недвижимость в России традиционно принято делить на две больших категории - жилую и коммерческую. Под коммерческой недвижимостью в Москв е понимается любой нежилой объект, который может приносить доход своему владельцу. Данная категория имеет свою градацию.
На рынке принято выделять три основных вида коммерческой недвижимости:
- офисная недвижимость
- торговая недвижимость
- складская недвижимость
Торговая недвижимость
Основное предназначение торговой недвижимости - организация розничной и мелкооптовой продажи различных товаров и услуг. Этот сегмент включает в себя магазины, торговые центры, аутлеты, формат street-retail, палатки, павильоны, киоски и пр.
Единой классификации всех объектов торговой недвижимости не существует. Однако в отношении торговых центров в мировой практике применяется европейская классификация. Согласно ей выделяют:
- Микрорайонный торговый центр
В нем продаются товары повседневного спроса (продукты питания, лекарства, средства гигиены и пр.). Также в них реализуются бытовые услуги (химчистка, салон красоты, фотоуслуги и др.). Размер торговой площади обычно не превышает 3000 кв. метров. Якорный арендатор может отсутствовать или им становится супермаркет. Расположен такой торговый центр вдали от центральных магистралей. Основными его посетителями являются жители конкретного микрорайона.
- Районный торговый центр
- Окружной торговый центр
Обычно располагается вблизи от центральных магистралей. Его площадь может достигать 20000 кв. метров. В таком торговом центре может быть сразу несколько якорных арендаторов, например, супермаркет, детский магазин, промышленный универмаг и пр. Здесь представлен более широкий ассортимент продукции в широком ценовом диапазоне.
- Региональный торговый центр
- Суперрегиональный торговый центр
Типовая площадь суперрегионального ТЦ - 80000 кв.метров. В некоторых случаях она может достигать и 200000 кв. метров. Ассортимент предлагаемой продукции также очень широк.
Помимо этого существуют специализированные торговые центры, которые невозможно отнести ни к одному из вышеперечисленных видов. Например, аутлет, street-retail, дискаунт-центр, фестивальный центр и пр.
На сегодняшний день формат торговой недвижимости наиболее востребован. В частности, в Москве в торговом секторе наблюдается крайне низкая доля свободных площадей, высокие арендные ставки и постоянное появление новых предложений. Эксперты рынка прогнозируют дальнейший рост интереса к данной категории недвижимости и вливание серьезных инвестиций как со стороны российских, так и европейских девелоперов.
Офисная недвижимость
К данному типу недвижимости относятся помещения, в которых организуются офисы для сотрудников различных компаний. Они могут быть созданы при торговых центрах, входить в состав отдельного офисного комплекса или располагаться в зданиях бывших НИИ, промышленных предприятий и пр.
На столичном рынке существует определенная классификация, согласно которой все офисные здания подразделяются на категории А, В, С и D.
- Бизнес-центры А класса считаются самыми престижными. Преимущественно они расположены в самом центре Москвы, в непосредственной близости от метро. Такие здания отличаются хорошей транспортной доступностью. Как правило, речь идет о новых строениях, выполненных в рамках единой архитектурной концепции. При их проектировании применяются высококлассные инженерные коммуникации, в отделке используются современные дорогостоящие материалы. Отличительным преимуществом бизнес-центра А класса является развитая внутренняя инфраструктура. Здесь могут быть расположены торговые павильоны, рестораны, фитнес-клубы, конференц-залы. А класс имеет подкатегории: А1, А2, А3. Они обладают незначительными отличиями в системе вентиляции, планировки этажей, системе охраны и управления зданием.
- К категории бизнес-центров класса В относятся как новые, так и реконструированные здания. В них сделана недорогая, но качественная отделка внутренних помещений. Спектр предоставляемых услуг здесь не так широк, как в случае с А классом. Основные арендаторы - банки, издательские дома, иностранные представительства небольших компаний, посольства.
- Бизнес-центры категории С несколько схожи со зданиями В класса. Однако они отличаются низкой транспортной доступностью. Парковка здесь небольшая, инфраструктура довольно скудная. Бизнес-центры С класса подразделяются на С1 и С2. В первом случае речь идет о реконструируемых зданиях, оснащенных сплит-системами или системой предварительного охлаждения приточного воздуха. Внутри помещений произведена качественная недорогая отделка по западным стандартам. В зданиях класса С2 установлена принудительная вентиляция, централизованное управление зданием практически отсутствует.
- В столице также существуют бизнес-центры D категории . К ним относятся здания бывших заводов или НИИ. Их отличает непрезентабельный внешний вид, слабое качество внутренней отделки.
Складская недвижимость
К данной категории можно отнести помещения, предназначенные для хранения различных товаров. Основной доход владельцев складской недвижимости складывается не только от сдачи площадей в аренду, но и от услуг логистики, а также от повышения требований к условиям хранения продукции.
Как правило, целевая аудитория складских помещений - это крупные ритейлеры и логистические операторы. В основном они заинтересованы в больших площадях - от 10000 кв. метров.
Единой международной классификации складской недвижимости нет. Но игрокам рынка свойственно выделять следующие категории:
- Складские помещения класса А+
Представляют собой одноэтажное здание прямоугольной формы из сэндвич-панелей и металлоконструкций. Большое расстояние между пролетами, высокие потолки, регулируемый температурный режим, система вентиляции, система противопожарной безопасности, охрана и видеонаблюдение, автономная электроподстанция, профессиональная система управления. Такие склады обычно расположены вблизи центральных транспортных магистралей.
Помещения, которые не предназначены для жилья, и эксплуатируются для получения выгоды (прибыли), называются коммерческими. Спрос на объекты подобного назначения стремительно растет, в особенности в мегаполисах. Это и лежит в основе динамичного развития рынка коммерческой недвижимости. Подробно о подобных объектах предлагаем узнать далее.
Понятие и объекты коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость (КН) – это недвижимость, которая используется юридическими и физическими лицами для извлечения прибыли, например, в торговой или производственной деятельности. К таковым объектам можно отнести:
- торговые центры и магазины;
- гаражи, автомойки и автосалоны;
- рестораны и кафе;
- гостиницы и хостелы;
- бизнес центры и офисы и проч.
К КН можно отнеси жилые помещения, которые постоянно используются собственником для сдачи в аренду, например, посуточно, и получения прибыли.
Отличия коммерческой недвижимости от жилой
Если тип торговых центров и гостиниц легко определить, то с некоторыми объектами определиться сложно. Например, это многоквартирные дома. Чтобы это сделать, стоит выделить отличия коммерческой от жилой недвижимости:
- Тип эксплуатации . Многоквартирные дома являются апартаментами, поэтому их относят к коммерческой недвижимости, но вместе с тем каждая отдельная квартира относится к жилому фонду. Дом считается коммерческой до момента, когда передается в эксплуатацию после строительства. Так, когда все квартиры реализуются, объект считается уже некоммерческой недвижимостью.
- Купля-продажа . Коммерческая недвижимость редко покупается, то есть она часто арендуется. Например, квартиры или загородные дома покупатели часто желают получить в полную собственность, то есть приобрести, а вот офисы или магазины часто берутся в аренду. Это обусловлено тем, что коммерческая недвижимость имеет большую стоимость, ведь в дальнейшем она будет приносить прибыль. К тому же многие предприниматели не желают обременять себя лишними обязательствами, поскольку арендуя помещения, они могут в любой момент закрыть свой бизнес или перенести в другой более рентабельный район.
- Постоянная прибыль . Коммерческий объект должен постоянно приносить прибыль. Так, если один раз на несколько месяцев сдать свою квартиру в аренду, она не будет считаться коммерческой, а вот если заниматься такой деятельностью постоянно, она будет считаться нежилой и получит статус апартаментов.
- Окупаемость . Недвижимость жилого фонда не окупается, а вот при покупке или аренде кафе или автосалона через определенный промежуток времени (как правило, 5-7 лет) можно покрыть свои расходы, а затем получить доход.
Так, в отличие от объектов жилого фонда, КН должна окупиться и приносить доход.
5 групп коммерческой недвижимости
Согласно тому, как используется КН, она может относиться к одному из пяти условных групп, с которыми можно ознакомиться в следующей таблице:
| Тип КН | Применение КН |
| Свободного назначения | К таковой КН относят те объекты, которые используются в сфере обслуживания, причем нет строгих ограничений. Например, это могут быть спортивные комплексы, бары, кафе, рестораны, гостиничные объекты разных видов. |
| Торговый | Из названия данной группы ясно, что к ней относят те объекты, на которых осуществляется торговая деятельность. Таковыми являются магазины, торговые центры, аптеки, автосалоны и проч. |
| Офисный | Очевидно, что это недвижимость, которая сдается в аренду в качестве офисного помещения. Она может принадлежать как одному, так и нескольким лицам. |
| Индустриальный | К этому типу относят объекты, на которых ведется производственная деятельность. Например, это могут быть заводы, предприятия или склады. |
| Социальный | Такой считается недвижимость, на которой осуществляется социальная деятельность. К примеру, это вокзалы, аэропорты, центры медпомощи. |
Стоимость
Квадратный метр КН выше квадратного метра объектов жилого фонда, даже если они расположены в одном районе. Как было указано, это связано с будущим доходом. При этом стоимость определяется исходя из различных параметров:
- площади;
- места расположения;
- состояния помещения;
- окружающей инфраструктуры.
Это основные параметры, но при этом возможны и другие, например, вход в помещение. Так, если офисный центр расположен в центральном районе, но вход в здание находится не на оживленной улице, а во дворе, его стоимость будет ниже аналогичного центра, вход которого расположен на центральной улице или проезжей части.
При определении стоимости, по которой помещение будет продаваться или отдаваться в аренду, важную роль также играет потенциальный доход. К примеру, если рассматриваются складские помещения, цена будет определяться не только исходя из площади и места расположения, но и удобства подъездных путей, ведущих к складу, близости магистралей (автомобильных, железнодорожных).
Каждому типу коммерческого объекта, помимо классических параметров, свойственны индивидуальные критерии, которые будут влиять на стоимость.
Налогообложение
Налогооблагаемая база определяется в зависимости от рыночной стоимости КН, причем налоги могут быть как федеральными, так и местными, а ставки – фиксированными или переменными, то есть меняться из года в год исходя из состояния местного бюджета. При этом во внимание стоит принять следующие особенности:
- Когда владелец КН имеет статус юридического лица, ставка на имущество определяется согласно соответствующему закону представительного органа субъекта РФ, где и находится сама недвижимость. В любом случае, она не может быть больше 2,2%. Это лимит актуален для всех субъектов РФ.
Когда ИП уплачивают налог на прибыль физических лиц, они могут уменьшить доходную сумму, с которой уплачивается налог, на сумму, которая была израсходована в связи с коммерческой деятельностью. Расходы могут также касаться и использования объекта коммерческой недвижимости. Чтобы это стало возможным, необходимо документально обосновать все расходы.
- Когда покупатель КН является физическим лицом, он оплачивает наименьший налог из полученных доходов – НДФЛ по ставке в 13%.
- Если право владения КН переходит от продавца к покупателю, данная операция попадает под понятие реализации (согласно ст. 39 Налогового Кодекса РФ), поэтому будет облагаться НДС. Часто встречаются ситуации, когда имущество вносится в создаваемое ООО, а в дальнейшем выводится из него. В этом случае НДС не уплачивается.
- Если КН используется гражданами других стран, причем в деятельности, не связанной с РФ, налоговая ставка на их прибыль составляет 20%.
При оплате налога на КН возможны льготы, которые могут предоставляться по двум критериям:
- категории налогоплательщика, например, если он социально незащищенный;
- характеру имущества, например, государственному или муниципальному.
В любом случае стоит учесть, что к КН не применяется закон об имущественном налоговом вычете, ведь он распространяется только на объекты жилого фонда.
Экспертиза коммерческой недвижимости
Такая процедура проводится в разных случаях, включая:
- оформление договора купли-продажи коммерческой недвижимости;
- осуществление приватизации;
- разрешение спорных моментов;
- передача имущества в виде залога при оформлении кредита;
- сдача имущества в аренду или доверительное управление;
- оптимизация налогообложения;
- перераспределение долей между собственниками и проч.
Если собственником имущества является физическое лицо, экспертиза потребуется при оформлении ипотечного кредита, составлении брачного договора, исполнении решения суда, разрешения наследственных споров и проч.
Чтобы провести экспертизу, предварительно потребуется собрать пакет документов, в который будут входить следующие бумаги:
- Паспорт . Как правило, заказчик экспертизы и владелец объекта – разные лица, поэтому нужны паспортные данные обоих.
- Правоустанавливающие документы , то есть те, которые подтверждают право собственности и отражают возможные обременения, например, договор аренды или залога.
- Техническая документация . Таковой является кадастровый план участка, справка из БТИ, план с точными территориальными границами недвижимости, описание осуществляемых перепланировок и проч.
Сама процедура проводится поэтапно. Изначально ставится техническая задача и определяется необходимая степень детализации, а далее согласуется и оформляется договор между двумя сторонами – исполнителем и заказчиком экспертизы. Далее необходимо передать пакет документов, чтобы оценщики изучили объект и подготовили отчет. Заключительные действия – составление договора об обосновании оценки КН и сдача работы заказчику с оформлением акта сдачи-приема.
Видео: Рынок коммерческой недвижимости
Почему, несмотря на кризис, рынок КН начинает оживлять? Что учесть при покупке такой недвижимости? На эти вопросы ответят эксперты по КН в видео, которое вы найдете ниже:
Итак, коммерческая недвижимость – это объекты, которые приносят доход и не входят в жилой фонд. Как правило, они не приобретаются, а сдаются в аренду, ведь это позволяет бизнесменам не привязываться к определенному району, а при необходимости переехать в более рентабельное место.
Коммерческая недвижимость - это помещение или иной объект, который приобретается для получения прибыли и имеет соответствующее целевое назначение. Стремительно развивающиеся и растущие мегаполисы, в том числе и Москва, имеют высокий спрос на объекты такого типа. Рынок коммерческой недвижимости увеличивается ежегодно. Трудно найти строящийся дом или коттеджный поселок, где по проекту отсутствовали бы такие объекты.
с коммерческой недвижимости
Жилая недвижимость менее популярна, чем коммерческая имеет большие перспективы в области получения дохода от таких объектов.
С помощью коммерческой недвижимости получают активный и пассивный доходы.
Активный — это доход, который требует активной деятельности. В случае прекращения деятельности прекращается и заработок.
Пассивный — доход, не зависящий от постоянной работы и не требующий личного присутствия. Он имеет множество преимуществ и является для многих пределом мечтаний.
Коммерческая недвижимость - это возможность получения именно пассивного дохода.
Как заработать на коммерческой недвижимости
На коммерческой недвижимости зарабатывают, занимаясь приобретением и дальнейшей реализацией объектов. Но это связано с определенными рисками.
Такой вид деятельности лучше не осуществлять во время кризиса и нестабильности. Вместо получения прибыли можно получить одни убытки. Кроме того, для быстрой продажи коммерческой недвижимости необходима широкая и активная реклама.
Второй распространенный способ заработка - использование коммерческой недвижимости. Можно приобрести дом или здание, открыть в нем магазин и получать стабильный доход. Или сдавать недвижимость в аренду, что будет являться пассивным доходом и связано с меньшими хлопотами. Сумма прибыли напрямую зависит от размера объекта: чем он больше, тем выше доход.
При продаже недвижимости нужно оформлять и подписывать документы. Сдача объекта в аренду это не предусматривает.
На что следует обратить внимание при покупке коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость - это объекты, при покупке которых необходимо учитывать некоторые особенности:
- Юридическая чистота. Перед приобретением объекта в обязательном порядке необходимо проверить наличие ограничений.
- Объективность заявленной цены. недвижимости нужно проводить постоянно, поскольку колебание цен может сказаться на стоимости в момент оформления сделки.
- Наличие полного пакета документов. Также проверка отсутствия задолженностей по платежам будет нелишней.
- Где расположена коммерческая недвижимость. Москва изобилует многоэтажными офисными центрами, которые предназначены для ведения бизнеса. Однако плата за аренду объекта, расположенного в центре, в несколько раз больше, чем аналогичного, находящегося в пригороде. Центральная часть города и развитая инфраструктура увеличат в несколько раз
- Площадь помещения. При покупке требует больше затрат, но при сдаче в аренду приносит больше дохода.
- Наличие парковки и удобных подъездов, складских и прочих помещений. Актуально для объектов, приобретаемых под магазины или офисы.
Случаются ситуации, когда реализуется объект коммерческой недвижимости, земельный участок которого не соответствует целевому назначению такого объекта. К примеру, торговые помещения расположены на землях промышленного значения.
В этом случае планируемый срок на оформление документов увеличится, поскольку необходимо изменить целевое назначение участка, а только тогда оформлять право собственности.
Объекты коммерческой недвижимости.
К ним относятся:
- офисные кабинеты и целые здания;
- складские помещения;
- гостиницы и дома отдыха;
- магазины, бутики, торговые центры;
- гаражи, СТО, автомойки;
- кафе, рестораны и так далее.
Тот, кто считает, что коммерческая недвижимость - это исключительно нежилое помещение, не прав. Жилое помещение также можно отнести к коммерческой, если собственник его приобрел и сдает в аренду.
Торги как способ приобретения коммерческой недвижимости
Не секрет, что рыночная стоимость коммерческой недвижимости не ограничивается десятками миллионов рублей.
Тот, кто осознает все преимущества заработка от коммерческой недвижимости, но не имеет таких средств, ищет альтернативные способы ее приобретения.
Особой популярностью для покупки коммерческой недвижимости в последнее время стали торги по банкротству.
Очень часто объекты коммерческой недвижимости выставляются с торгов, цены на них минимальные. Публичное предложение делает их стоимость с каждым разом все ниже. Есть прецеденты, когда объекты уходили «с молотка» за 5 тысяч рублей. Уникальность продаж коммерческой недвижимости посредством торгов состоит в том, что по истечении времени стоимость лота снижается на совершенно законных основаниях. Можно дождаться наиболее приемлемой цены и тогда купить понравившийся объект.
Это настоящий для тех, кто принял решение заниматься коммерческой недвижимостью, но стеснен в средствах.
Есть один минус: не стоит надеяться, что объект, приобретенный с торгов дешево, сразу станет приносить доход с пяти- или шестизначными цифрами.
Торговая недвижимость всегда большим спросом. Торговая недвижимость предназначается для проведения продаж и сопутствующих операций, таких как реклама, складирование товаров, послепродажный сервис и т.д.
К торговым объектам относят павильоны, киоски, аптеки, автосалоны, моллы, торговые центры, универсальные магазины (товары повседневного спроса), магазины cash&carry, специализированные магазины. Моллы – это крупные торгово-развлекательные центры современного формата, которые отвечают концепции, объединяющей в себе лучшие современные разработки архитектуры, дизайна, строительства, и представляющие наиболее полный спектр товаров, а также оформленные торговые галереи, бутики, фуд-корты, развлекательные центры и др. Торговые центры – это крупные объединения магазинов и бутиков. Универсальные магазины – торговые центры, предлагающие потребителям универсальный набор товаров повседневного спроса (продукты и товары бытового назначения) и рассчитанные на частое посещение представителями среднего и экономкласса. Гастрономические бутики, имеющие ограниченный эксклюзивный ассортимент, рассчитаны на состоятельных посетителей и VIP-клиентов. Супер– и гипермаркеты отличает расширенный ассортимент товаров, самообслуживание и различные программы повышения лояльности покупателей. Дискаунтеры – магазины, работающие в экономичном потребительском формате и нацеленные на увеличение торгового оборота за счет максимального количества товаров и числа покупателей. Магазины cash&carry – торговые центры, ориентированные на мелкооптовых покупателей и делающие акцент на низкие цены. Специализированные магазины – магазины спортивных товаров, одежды, бытовой техники и электроники, товаров для детей, магазины товаров для дома, парфюмерные магазины. На стоимость торговой недвижимости влияет транспортная инфраструктура, географическое расположение, состояние здания, наличие и возможность установки торгового оборудования, и т.д.
Офисная недвижимость – это помещения, расположенные в офисных зданиях, в торговых и деловых центрах, и предназначенные, прежде всего, для ведения бизнеса (управленческие, представительские функции и т.д.). На стоимость офисной недвижимости влияют состояние здание, транспортная доступность, географическое расположение, возможность реконструкции и перепланировки, наличие системы охраны, парковки и т.д. К офисной недвижимости относятся такие объекты, как офисные здания, офисные помещения, залы для конференций и презентаций и т.д.
Складская недвижимость – это помещения, которые подходят для хранение крупных изделий или больших партий товаров. На стоимость складской недвижимости влияют состояние здание, транспортная доступность, географическое расположение, расположение помещений, наличие подъездных путей различного типа, наличие грузовых площадок, наличие стеллажей, возможность установки специального оборудования для хранения ит.д.
Также в контексте коммерческой недвижимости говорят об объектах культурно-развлекательной деятельности, общественного питания, бытового обслуживания, отдыха и оздоровления; о гаражах и других нежилых помещениях, назначение которых формально не определено, но потенциально подходит для той или иной предпринимательской деятельности.
Коммерческую недвижимость можно также разделить на отечественную и зарубежную.
Коммерческая недвижимость за рубежом
Конечно, понятие коммерческой недвижимости за рубежом, в целом, такое же. Некоторые объекты могут быть и жилой, и коммерческой недвижимость. Например, при покупке квартиры, в которой хозяин будет жить сам, это будет жилая недвижимость. Однако, если квартира покупается для дальнейшей сдачи в аренду, то это уже будет коммерческая недвижимость.
При покупке коммерческой недвижимости за рубежом потребителю необходимо оценить уровень безопасности инвестиций – устойчивость законодательства страны, динамику цен на недвижимость, механизм приобретения и продажи недвижимости нерезидентам и т.д.
Также стоит оценить уровень прибыли от эксплуатации коммерческой недвижимости с учетом налогов и прочих отчислений.
Для многих будет важно знать о возможности и вероятности получения вида на жительство в конкретной стране.
– Хорватия,
– Кипр,
– Испания,
– Болгария,
– Черногория.
– Словакия,
– Чехия.
В критерии потребительской оценки этих стран входили такие как возможности долгосрочного кредитования нерезидентов на приемлемых условиях, возможность получения вида на жительство и т.д.
Стоимость коммерческой недвижимости
Разброс цен на коммерческую недвижимость очень широк. Цена зависит и от местонахождения объекта, и от предназначения, и от размера, и от состояния и т.д.
Те, кто не могут позволить купить объект коммерческой недвижимости, все чаще прибегают к ипотеке, хотя в отличие от сектора жилой недвижимости здесь больше законодательных проблем. Так, например, согласно нормативным актам заемщику нельзя оформлять закладную на коммерческий объект до момента заключения сделки купли-продажи. Получается, что нужно сначала приобрести недвижимость и только потом ее заложить, чтобы получить необходимые для покупки средства, и при этом невозможно совершить регистрацию прав собственности на данное имущество с одновременным обременением его ипотекой.
Тем
не менее, предприниматели находят выходы. Например, используют вариант,
когда в банк обращается собственник помещения, а затем переуступает
кредит покупателю. Также используется оформление кредита на частное
лицо.
В целом положение с ипотекой в секторе коммерческой недвижимости для потребителей усугубляется тем, что сегодня кредитные организации предпочитают работать с сооружениями категории А (с новыми постройками, за которыми нет никакой истории, которые и юридически чисты, и достаточно дороги). Банки не очень любят недвижимость класса B. С еще более низкими категориями финансовые организации предпочитают вообще не связываться, поскольку их чистоту проверить очень сложно, а прибыль относительно незначительна.
В связи с тем, что эффективной ипотеки на рынке коммерческой недвижимости сегодня не существует, а также потому что часто объект требуется лишь на определенное время, коммерческая недвижимость обычно арендуется.
Вместе с тем, инвестиции в коммерческую недвижимость очень выгодны практически во всех сегментах, т.к. в связи с развитием бизнеса этот вид недвижимости пользуется сегодня повышенным спросом.
Стоимость коммерческой недвижимости определяется экспертное агентством, которое производит оценку объектов недвижимости по результатами изучения документов и выезда на место нахождения объекта. Поэтому в стоимость коммерческой недвижимости может входить и стоимость оценку объекта. Она может составлять разные суммы в зависимости от назначения (коммерческая недвижимость офисного назначения, коммерческая недвижимость складского назначения, коммерческая недвижимость торгового назначения и т.д.)
Например, гараж некапитальный могут оценить за 1-2 дня за 3 500 рублей, гараж капитальный за 2-3 дня за 4 000 рублей, нежилое отдельно-стоящее здание за 3-8 дней за 15 000–30 000 рублей, и т.д.
Кстати, оценка коммерческой недвижимости будет полезна и для определения кредитоспособности заемщика в случаях его кредитования, и для целей привлечения инвестиций, и для определения величины страхового возмещения, и для целей оптимизации налогообложения, и для постановки на баланс компании, и для внесения ее в уставной капитал, и при совершении сделок купли-продажи, и при переходе предприятия на МСФО, и при передаче ее в доверительное управление, и для решения имущественных споров, и т.д.
Также в стоимость коммерческой недвижимости стоит закладывать и комиссию за риэлторские услуги (обычно 0,5 – 3 % от стоимости объекта) и страховку сделки.
Покупка и продажа объектов коммерческой недвижимости
Приобретать офисы, склады, магазины и т.д. можно как у собственников помещений, так и с помощью агентств недвижимости, специализирующихся на коммерческой недвижимости. Риэлторские агентства обычно имеют обширные базы данных и могут помочь потребителям подыскать и оценить объект, а также грамотно оформить документы по покупке объекта и при регистрации сделки.
Регистрация подобных сделок обычно происходит по территориальному принципу, то есть по месту нахождения имущества. Договор купли-продажи недвижимости должен быть обязательно зарегистрирован по месту нахождения недвижимости в отделении Учреждения юстиции по государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности возникает с момента внесения записи в ЕГРП.
При
покупке-продаже в документах должен быть четко указан статус
приобретаемого помещения.
При покупке коммерческой недвижимости следует быть предельно внимательным. Особенную осторожность стоит проявлять при покупке больших объектов уникального предназначения. В дальнейшем такой объект не всегда удается продать не только с прибылью, но даже и по своей цене, т.к. на него может оказаться мало клиентов и покупателя придется искать очень долго.
На рынке коммерческой недвижимости велика вероятность приобрести помещение, которое впоследствии окажется памятником культуры и архитектуры. Очень часть процесс определения статуса объекта затягивается.
При выборе риэлторского агентства потребителям стоит работать только с теми компаниями, чье направление работы – именно коммерческая недвижимость. Фирмы, занимающиеся всем, как правило, не имеют ни квалифицированного персонала, ни обширных и актуальных информационных баз.
Лучше избегать тех агентств недвижимости, которые заявляют о своей ориентации на "элитных" клиентов. Специалисты действительно профессионального агентства могут найти и имиджевый офис с видом на Кремль, и практичное помещение для небольшой фирмы.
Важный аспект при выборе риэлторского агентства – это его возраст. Фирмы, работающие на рынке долгое время и пережившие не один экономический кризис, конечно же, более надежны, чем еще только набирающиеся опыт новички. Помогут при изучении возможностей партнера также и отзывы, рекомендации клиентов.
Экспертиза коммерческой недвижимости
Кроме оценки коммерческой недвижимости прибегают и также к ее экспертизе. Она требуется когда идет подготовка сделки купли-продажи, проведение приватизации, разрешение спорных вопросов, предоставление объекта недвижимости в качестве залога при взятии кредита, при перевод объекта в аренду или в доверительное управление, при переуступке долговых обязательств, при внесении объекта в уставной капитала, при оптимизации налогообложения, при национализация собственности, при перераспределение долей собственников компании, при необходимость обеспечения дополнительного капитала выпуском новых акций, и т.д. Для потребителей - физических лиц оценка и экспертиза коммерческой недвижимости используется при заключении ипотечного договора, составлении брачного договора, получении кредита под залог недвижимости, исполнении судебных решений, решении наследственных вопросов и т.д.
Процедура проведения экспертизы состоит из таких действий, как постановка технической задачи и определение необходимой степени детализации; согласование и оформление договора между заказчиком услуги и исполнителем; предоставление заказчиком необходимой документации; непосредственное изучение объекта оценщиками; документальная подборка всех бумаг, связанных с оценкой помещений или зданий; подготовка отчета об осмотре объекта; составление итогового документа, обосновывающего представленную оценку коммерческой недвижимости и имеющего рекомендации по использованию объекта; сдача работы заказчику с подписанием акта сдачи-приемки.
Для проведения экспертизы необходимы такие документы, как правоустанавливающие документы (подтверждающие права на объект недвижимости, справки и документы, отражающие возможное обременение объекта (договор залога, ипотека, долгосрочная аренда), паспортные данные заказчика услуги и собственника помещения или здания (реквизиты организации); техническая документация (кадастровый план территории, план, показывающий точные территориальные границы объекта, справка из БТИ и конструктивном решении и составе здания, описание проведенных перепланировок и т.д.).
Налогообложение коммерческой недвижимости
Налогообложение коммерческой недвижимости – одна из самых сложных сфер правового регулирования в том числе и потому, что при различных вариантах перехода прав получают одинаковые фактические результаты, но разные юридические последствия, касающиеся уплаты налогов.
В разных странах существуют разные системы налогообложения коммерческой недвижимости. Они отличаются по видам и структуре налогов, а также по их ставкам, способам взимания, фискальным полномочиям органов власти разного уровня, уровню, масштабам и количеству предоставляемых льгот, по видам объектов, по видам хозяйственно назначения и т.д.
Для определения налогооблагаемой базы обычно используется рыночная стоимость объектов недвижимости.
Льготы обычно предоставляются или по категориям налогоплательщиков (например социально незащищенным налогоплательщикам), или с учетом характера собственности (государственной, муниципальной и т.д.).
Налоги на недвижимость могут быть как федеральными, так и местными, как
на имущество, так и НДС.
Ставки налога на недвижимость могут быть как фиксированными, так и переменными (меняющимися от года к году в зависимости от состояния местного бюджета).
При покупке коммерческой недвижимости лицо становится собственником недвижимого имущества. В зависимости от вида лица собственник является объектом обложения налогом либо на имущество физических лиц, либо налогом на имущество организаций. Также имеет значение является ли налогоплательщик налоговым резидентом РФ.
Если коммерческая недвижимость приобретается юридическим лицом, то ставку на имущество организаций определяет соответствующий закон представительного органа субъекта РФ, в котором расположено недвижимое имущество. Нужно иметь в виду, однако, что в целом по РФ ставки не могут превышать 2,2%.
При переходе права собственности на коммерческую недвижимость от продавца к покупателю, данная операция подпадает под понятие реализации, установленной ст. 39 НК РФ, и облагается НДС.
Важно иметь в виду, что при внесении имущества в качестве взноса в создаваемое ООО и последующем выходе из него, НДС уплате не подлежит (такая практика часто встречается).
Налоговая ставка на доходы иностранных организаций не связанные с деятельностью в Российской Федерации через постоянное представительство, устанавливаются в размере 20 %.
Наименьший налог на имущество придется заплатить при покупке нежилого помещения покупателем – физическим лицом. С полученных доходов граждане уплачивают налог НДФЛ в общем случае по ставке 13 %.
Индивидуальные предприниматели при исчислении налога на доходы физических лиц имеют прав уменьшить доходную сумму, с которой взимается налог, на сумму документально подтвержденных расходов, которые пришлось понести в связи с предпринимательской деятельностью (в том числе и связанных с используемыми объектами коммерческой недвижимости).
Следует иметь в виду, что известное положение об имущественном налоговом вычете распространяется только на жилые помещения и не может быть применено к коммерческой недвижимости.
