Где взять передаточный акт на квартиру. Что отражается в акте

Процесс покупки квартиры вызывает множество вопросов, в частности, когда подписывается акт приема передачи ?

Обязательно ли это и как правильно составляется.

Навигация по статье

Зачем составляют акт передачи

Люди, пытаясь разобраться в законах, когда, например, пытаются продать недвижимость, заглядывают в кодексы, другие законы или нормативные акты они не затрагивают или, не зная о них, или не считая нужным делать это.

Процесс переоформления квартиры с одного собственника на другого сложный вопрос для всех сторон сделки, вызывает много волнений, напряжение.

И пока не завершится, все участники в той или иной мере будут в нем находиться. В процессе оформления встает , когда оформляется акт передачи квартиры сторонами договора?

Акт передачи квартиры подтверждает юридически, что конкретное имущество было передано. Вручения ключей недостаточно, как знака передачи имущества, как это делается, например, с товарами на складе согласно договору поставки.

Договор купли-продажи подтверждает факт договоренности между сторонами о предмете и иных условиях, частности, цене, состоянии жилья.

Подписание акта подтверждает, что фактическое владение перешло к покупателю, и ответственность за теперь полностью несет он. Данный факт важен для отношений между сторонами, с налоговой службой, с коммунальными службами, ответственными за содержание дома.

Что говорится в законодательстве на счет акта? В ГК в ст. 556 есть положение о фиксации передачи недвижимости путем составления документа, где бы данный факт отражался. Закон не устанавливает строгой формы или иных требований к нему, важно наличие данного документа.

Согласно закону сделка считается завершенной и исполненной до конца только после передачи имущества согласно документам. Ни фактическая передача, ни регистрация договора, ни иные действия не могут служить подтверждением передачи.

Отказ участника сделки подписывать акт передачи считается нарушением обязанности передать и соответственно принять .

Отсутствие акта ничем обычно не оборачивается для сторон, однако, не все люди в нашем мире добросовестные. Когда подписывается акт приема передачи квартиры при продаже, решают стороны, но желательно сделать все до регистрации договора.

При регистрации требуют акт передачи. В случае с нотариусом проверка пакета документов не проводится, и отсутствие акта может вызвать в дальнейшем проблемы.

Как может пострадать продавец

Пока не будет официального подтверждения о передаче объекта, покупатель вправе заявить, что продавец передал ему квартиру, которая ни на что не годная.

Соседи, пострадавшие из-за потопа или пожара в квартире могут также направить к бывшему собственнику. В случае с потопами, правда, сделано исключение – отвечает за все собственник, чье право было зарегистрировано.

Тем не менее, риски остаются, и лучше принять меры, чтобы ограничить себя от возможных неприятностей. Вероятность выигрыша в таком деле минимальная, стоит учитывать человеческий фактор и разное толкование и не рисковать.

Акт передачи. Квартира в новостройке

На деле ранее используемая квартира также может таить в себе множество сюрпризов.

Чего, например, стоит скрытое незаконное подключение к системе энергоснабжения мимо , учитывающего потребление энергии.

Встречаются и серьезные дефекты сантехники, системы отопления, которые на первый взгляд или незаметны или их целенаправленно скрывали.

С домами в новостройке все яснее. Когда подписывается акт приема передачи квартиры в новостройке? Явно не как только застройщик предложил подписать документ.

Квартира может иметь в себе явные и скрытые дефекты. Со скрытыми дефектами еще не все так сложно, о них можно заявить со временем. Явные дефекты после подписания становятся полностью покупателя.

Нельзя его подписывать, если же подписывается, то с отметками о недостатках, они обязательно указываются в документе. Нельзя соглашаться на обещание представителя компании застройщика удалить все недостатки после подписания акта.

Что служит причиной недовольства:

• электросети
• система водоснабжения
• отделка
• лестничные площадки могут быть завалены мусором

Перечень примерный, в каждой ситуации все индивидуально, претензии должны быть четкими, чтобы можно было определить, в чем проблема.

Недостатки квартиры всегда связаны с недоработками компании застройщика. Просто, одни клиенты хотят быстрее подписать , чтобы застройщик им оформил документы и они стали полноправными собственниками.

Другие клиенты, наоборот требуют устранить все недостатки, чтобы обживаться в готовой квартире. Доделывать работу застройщика оказывается порой дорогим удовольствием.

Что касается фиксации прав собственности промежуточный вариант подписание акта с замечаниями. Такой ход дает возможность оформить юридические права и оставляет покупателю возможность требовать устранения недостатков.

Правила составления

Информация в акте может быть вписана в договор. Например, одним из пунктов договора может быть установлено, что квартира считается переданной с момента подписания.

Можно привязать передачу квартиры к передаче или проработать свой вариант. Акт пишут чаще всего на отдельном листе бумаги, но с полным перечнем реквизитов сторон, описания передаваемого объекта.

Соответствующий пункт в договоре ссылается на предмет договора, в акт записываются данные из кадастрового паспорта, адрес квартиры.

В акте можно сослаться на договор, в связи с которым он составляется. Акт должен формулироваться четко. Прямо пишется, что квартира передана продавцом, а покупатель её принял:

• акт последний документ, где указывают о недочетах
• данные о сторонах берутся полностью из паспорта, прописывается номер паспорта, кем и когда он был выдан
• стороны обязательно ставят подписи, ставится дата

Отсутствие недочетов подтверждается записью об отсутствии претензий. Они касаются и технического состояния квартиры и задолженности по коммунальных услуг.

Кто составит акт? Образец акта располагается в МФЦ или управлении Росреестра. Бесчисленное число вариантов предлагается скачать в Интернете. Помощь в составлении оказывают юристы, нотариусы.

Акт составляется в 3-х экземплярах минимум: два для сторон, третий для регистрационной службы, копию себе оставляет нотариус, если он занимается оформлением сделки.

Если сторон больше, то и составляется соответствующее количество копий акта. Такое происходит при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

Если акту не хватает четкости, его нельзя назвать полным с юридической точки зрения, регистратор приостановит регистрацию или откажет в ней до исправления акта.

Дополнительные тонкости

Закон о долевом строительстве обязывает стороны составить акт передачи, кроме этого, он нужен для дальнейшего прав на жилье.

Застройщики стараются уклониться подписывать документы, откладывая это под благовидным предлогом.

Затем составляют акт в одностороннем порядке, ссылаясь на недобросовестность покупателя.

Как только наступает время сдачи жилья, и застройщик, судя по всему, уклоняется подписывать акт с замечаниями покупателя, стоит направить ему наполовину заполненный акт с замечаниями.

Направлять надо с описью и уведомлением.

В суде документы послужат доказательством, не важно, явится кто-то из конторы застройщика забирать письмо или нет.

Кроме этого, на застройщика стоит пожаловаться в управление строительного надзора, в прокуратуру. Это заставит застройщика уступить покупателю, особенно, если замечания не у одного покупателя.

Задержка с передачей квартиры для застройщика еще и чревата неустойкой, сумма может оказаться значительной, особенно в с несколькими покупателями одновременно.

На вторичном рынке распространены ситуации, когда в проданной квартире остаются прописанными бывшие члены семьи продавца. В договоре или акте обязательно нужно указывать, что все жильцы квартиры, связанные с бывшим собственником сняты с регистрационного учета.

Продавец обязан предоставить справку от управляющей компании о том, что все выписаны. Если по каким-то причинам, кто-то остался на учете, после подписания акта, проблем решается новым собственником.

Отсутствие акта способно вызвать сложности в процессе оформления налогового вычета. Не каждый налоговый инспектор требует данный , но все же, он может оказаться нужным.

Не менее дотошными оказываются банки, которым предлагается в качестве залога передача квартиры. Отсутствие акта охладит отношение банка к клиенту.

Ему могут даже отказать в кредите. Банк заинтересован уйти от любого риска потерять обременение и соответственно свои гарантии вернуть деньги при негативном развитии ситуации.

Нуждающийся в деньгах человек может в результате пытаться продать квартиру по сниженной цене.

Таким образом, акт передачи при продаже квартиры не просто формальность, он обеспечит защиту прав всех участников . Для этого, он должен быть составлен максимально полно, чтобы его нельзя было толковать как-то двояко.

Подробнее об акте приема-передачи квартиры, представлено на видео:

Задайте свой вопрос в форму ниже

Еще по этой теме:

При реорганизации предприятия происходит передача части (или полностью) его имущества и обязательств другому предприятию. Передача происходит на основании передаточного акта.

Что это такое

Реорганизация является прекращением своей деятельности одной формы и создание новой, влекущее за собой возникновение отношений правопреемства.

Передаточный акт – это документ, который составляется на основании разделительного баланса.

Согласно этому документу, одна сторона передаёт часть или полностью свои обязательства и имущества, а другая сторона – принимает.

Если в ходе реорганизации создаётся сразу несколько предприятий, то они принимают имущество и обязательства от реорганизованного предприятия в тех долях, которые отражены в передаточном акте.

Чем регулируется

1. Составление передаточного акта регулируется В этой статье указана обязанность по его составлению при некоторых формах реорганизации.
2. Кроме того, он должен составляться в соответствии с требования ПБУ и Приказов Минфина по формированию бухгалтерской отчётности.

Отличия для разных форм

Реорганизация юридического лица может проводиться в следующих формах:

• путем слияния – это объединение нескольких предприятий в одно;
  

  При этом те юридические лица, которые объединяются, прекращают существовать, а образует новое предприятие.

• присоединение – одно предприятие вливается в другое, и при этом перестаёт существовать;
• разделение – на базе одного юридического лица, которое перестаёт существовать, образовываются новые фирмы;
• в форме выделения – образование нового юрлица;
  

  При этом старое предприятие продолжает существовать и вести хозяйственную деятельность.

• преобразования – одно предприятие прекращает свою деятельность, а на его базе возникает, как правило, одно предприятие, реже – несколько, с другой формой собственности.

Как видно из определений форм реорганизации, правопреемство возникает при следующих формах:

• преобразование;
  

  Документ составляет та организация, которая преобразуется.

• слияние;
  

  Оформляют все предприятия, которые принимают участие в слиянии.

• в форме присоединения.
  

  Оформляет только присоединяемая организация.

Цели создания

Если реорганизуемая компания прекращает свою деятельность в ходе таких действий, она должна передать свои права, обязательства и имущества другой организации, которая является правопреемником.

В передаточном акте отражается весь перечень:

• обязательств;
• задолженностей перед кредиторами,;
• вся дебиторская задолженность;
• а также всё имущество.

На основании этого документа принимающая организация составляет свою первичную бухгалтерскую отчётность.

Видео: прием-передача остатков

На чем основывается

Передаточный акт составляется на основании разделительного баланса. Это документ, в котором отражаются все активы и пассивы реорганизуемой компании. Составлять его не обязательно, но так нагляднее видны все права и обязательства для передачи.

Разделительный баланс, в свою очередь, составляется по данным бухгалтерского учёта, на основании данных, отражённых в заключительной бухгалтерской отчётности.
Унифицированной формы баланса не существует, но для удобства бухгалтера используют обычный бухгалтерский баланс.

Образец

Ни одним законодательным актом не утверждена форма передаточного акта. Поэтому компания может самостоятельно разработать бланк, и утвердить его приказом и подписью руководителя.

Но для того чтобы акт считался действительным, он должен отражать полные и достоверные сведения о самой компании, а также о его имуществе и обязательствах.

Всё имущество реорганизуемого предприятия необходимо разделить на активы и пассивы, как при составлении обычного годового баланса. Сумма по обеим этим колонкам должна быть одинаковой. Этого свидетельствует о том, что предприятие правильно вело бухгалтерский учёт.

Если никаких ошибок и расхождений нет, то акт подписывается обеими сторонами – передающей свои права и обязательства, и принимающей.

Кто отвечает за составление

Ответственный за составление передаточного акта зависит от формы предстоящей реорганизации.

Как уже упоминалось, документ нужно составлять в следующих случаях:

• когда одна компания присоединяется к другой. Схема: А + Б = А, при этом Б прекращает свою деятельность, а А – продолжает, сохраняя прежний ИНН;
  

  В этом случае, акт составляет реорганизуемая фирма.

• преобразование — одно предприятие прекращает свою деятельность, а на его базе возникает, как правило, одно предприятие, реже – несколько, с другой формой собственности. Схема: А => Б, при этом А прекращает свою деятельность;
  

  Акт составляет то предприятие, которое преобразуется в новую организационно-правовую форму.

• слияние — это объединение нескольких действующих предприятий в одно. При этом те юридические лица, которые объединяются, прекращают существовать, а образует новое предприятие. Схема слияния: А + Б = В, при этом А и Б прекращают свою деятельность, а В – начинает.
  

  Передаточный акт составляют все юрлица, которые участвуют в процессе слияния.

Форма

Унифицированной формы передаточного акта не установлено ни одним нормативным актом.

Поэтому каждая компания имеет право самостоятельно разработать «дизайн» этого документа, и утвердить его соответствующим приказом.

Единственное условие – документ должен содержать в себе констатацию факта перехода имущества и обязательств от одного предприятия к другому. Утверждается документ теми же лицами, которые приняли решение о реорганизации.

Приложением к передаточному акту является разделительный баланс – документ, в котором в количественном показателе указаны все статьи актива и пассива, которые передаются другой организации.

Какая информация включается

Как составить передаточный акт? И хотя строгих требований к форме передаточного акта не предъявляется, он должен содержать в себе определённую информацию.

• название самого документа;
• дата его составления;
• активы, пассивы и имущество организации, которое подлежит передаче другой организации. Это важнейший раздел, без него акт не будет считаться действительным;
• активы и пассивы организации в количественном выражении;
  постатейная расшифровка активов и пассивов. Особое внимание нужно уделить кредиторской и дебиторской задолженности;
• подписи руководителей организаций, которые являются принимающей и передающей стороной. Подписать должны те же лица, что и подписывали решение о реорганизации.

1. Образец передаточного акта при реорганизации в форме преобразования можно
2. Пример передаточного акта при реорганизации путём слияния можно

Кто подписывает

Пописывать передаточный акт должны те же лица, которые принимали решение о проведении реорганизации, и решение об утверждении передаточного акта. Это касается обеих сторон – и принимающей, и отдающей.

Как правило, это руководители организаций, которые являются вместе с тем и учредителями, участниками или акционерами.

Количество актов, которые составляются, определяется формой реорганизации.

• так как преобразование – это только смена организациннно-правовой формы одного и того же предприятия, то составление передаточного акта при такой форме реорганизации, и представление его в ФНС не является обязательным. Но его продолжают требовать «на местах» ;
• при слиянии может получиться так, что несколько фирм (3 и более ) сливаются, для получения одной, более конкурентоспособной компании. Количество актов будет зависеть от того, сколько компаний участвуют ;
• при присоединении одна компании полностью передаёт имущество и обязательства. Так что, нужно составить только 1 экземпляр акта.

Дата для утверждения

Дата составления документа и дата утверждения должны совпадать.

Когда все процедуры по реорганизации будут проведены, и будет составлена заключительная бухотчётность, составляется заключительный передаточный акт, копия которого и передаётся в налоговую службу, вместе с другими документами, для регистрации нового юридического лица.

Копия передаточного акта при реорганизации

Передаточный акт может составляться на каждом этапе реорганизации.

Закон не запрещает предприятиями, проходящим эту процедуру, так делать.

Если процедура ликвидации затянулось надолго, то передаточный акт, желательно, составлять каждый квартал.

Но, в обязательном порядке, должен быть составлен заключительный акт, по которому будут переданы все обязательства и активы от одной организации к другой (другим).

Он составляется на основании данных заключительной бухгалтерской отчётности.

Подписывается он руководителями обеих организаций – той, которая принимает имущество и обязательства, и той, которая их отдаёт.

Копия именно этого акта передаётся в налоговую инспекцию, вместе с другими документами, для того чтобы зарегистрировать новое юридическое лицо, образованное в процессе реорганизации.

Внесение изменений

Внести изменения можно в любой документ, и передаточный акт – не исключение. Внести поправки можно на любом этапе.
Но сложнее это сделать, когда документы уже поданы в ФНС для регистрации нового юрлица. Нужно будет писать соответствующее письмо с просьбой внесения корректировки в документы.

1. Если сведения в ЕГРЮЛ ещё не внесены, то документы будут возвращены обратно заявителю для внесения им изменений.
2. Если же сведения в ЕГРЮЛ уже занесены, то внести изменения будет намного сложнее. Нужно будет заполняться соответствующее заявление, и ждать внесения изменений в учредительные документы. Также нужно будет подать акт с уточнёнными сведениями.
тут.

Детально про правопреемство при реорганизации юридического лица, смотрите


Выписка

Этот документ содержит в себе информацию, которая дана в передаточном акте, но в сжатой форме.

То есть, в выписке указывается:

1. общая сумма активов, с разделением на основные строки:

• денежные средства;
• прочие дебиторы;

2. общая сумма пассивов, также с разделением:

• кредиторская задолженность;
• прочая задолженность.

Заключение

Передаточный акт не всегда необходим, то есть, его не всегда требуют налоговые инспекторы. Но, он необходим бухгалтерам обеих сторон реорганизации для наглядного видения всего объёма имущества и обязательств, которые нужно передать или принять.

Текст: Андрей Грязнов Фото: Алексей Александронок

Покупатели жилья на вторичном рынке привыкли считать, что сделка полностью завершена после регистрации прав собственности. И бывают крайне удивлены, узнав, что им надлежит оформить еще один документ – акт приема-передачи квартиры.

Клиенты первичного рынка к подобному документу относятся трепетно. Именно он позволяет призвать застройщика к исполнению обязательств по устранению недоделок. Однако для «вторичных» сделок этот документ бывает не менее важен, а пренебрежение им - чревато серьезными неприятностями.

Закон диктует правила…

В статье 556 «Передача недвижимости» Гражданского кодекса РФ недвусмысленно сказано, что передача объекта от продавца покупателю осуществляется по передаточному акту, или иному документу о передаче, который удостоверяется обеими сторонами. Именно подписание этого акта, а не регистрация сделки или прав собственности, по нормам закона считается моментом фактической передачи имущества. И только с этого момента обязательства сторон сделки считаются исполненными.

Представьте, что именно в этот период дорогая евроотделка (цена которой составила определенную часть от общей стоимости квартиры) пострадает от залива или - хуже того - пожара. Или же не отличающийся высокими моральными качествами продавец оставит вам за последний месяц кругленький счет за международные телефонные переговоры.

А как быть продавцу, если через месяц после заключения сделки ту же дорогую отделку попортит сам покупатель, а после этого заявит, что характеристики полученной им квартиры не соответствуют заявленным в договоре купли-продажи?

Для того чтобы избежать подобных неприятных сюрпризов, и существует акт приема-передачи (АПП), одна из основных задач которого - зафиксировать состояние объекта на момент фактического вступления покупателя в пользование, и подтвердить соответствие этого состояния условиям договора. Другая задача - определить момент, с которого новый владелец становится плательщиком коммунальных и прочих услуг.

…жизнь вносит исключения

Сроки юридического (снятие с регистрации прежнего владельца) и физического (непосредственно его выезд) освобождения квартиры обычно прописываются в договоре купли-продажи . В указанный день стороны сделки приезжают на квартиру, продавец предъявляет квитанции по квартплате и коммунальным услугам и передает ключи. После этого и подписывается акт приема-передачи. Казалось бы - все просто.

По словам Николая Лаврова, генерального директора Консультационного центра «Недвижимость в Петербурге», если вы совершаете сделку через агентство недвижимости, о правилах и сроках подписания акта приема-передачи вам расскажут обязательно и подробно. Невозможно представить, чтобы профессиональные операторы рынка оставили данный документ без внимания. То же самое будет сделано, если ваша сделка будет оформляться через нотариуса.

Но сегодня, согласно законодательству, купля-продажа жилья может осуществляться и без привлечения этих специалистов. Продавец с покупателем могут самостоятельно заключить договор в простой письменной форме и передать его на регистрацию в Росреестр вместе с остальными документами.

И вот в этом случае акт приема-передачи квартиры вполне может быть попросту забыт. Более того, если договор регистрируется, например в Петербурге, то сторонам сделки никто может и не напомнить о необходимости акта. В некоторых регионах, в частности - в Московской области - без АПП пакет документов просто не будет принят на регистрацию (чем, кстати, недовольно большинство участников рынка), но петербургское управление Росреестра этого документа в пакете не требует.

То есть сделка может быть совершена и зарегистрирована, новый собственник официально вступит в свои права, а дальше…

Есть ли жизнь без акта?

В большинстве случаев никакого угрожающего «дальше», скорее всего, не произойдет. Ни продавец, ни покупатель так и не узнают, что их сделка не совсем полноценна с позиций Гражданского кодекса.

Однако в некоторых случаях отсутствие АПП может сыграть с одной из сторон неприятную шутку. О возможных недоразумениях с квартплатой и повреждением отделки мы уже упомянули, но могут возникнуть и более серьезные проблемы.

В том же ГК говорится, что только после фактической (подтвержденной актом) передачи имущества покупатель принимает как обязательства по содержанию и обслуживанию квартиры, так и риски ее случайных повреждений и гибели. До подписания акта все эти риски продолжает нести продавец. То есть теоретически вполне возможно возникновение ситуации, когда объект, в отношении которого не был подписан АПП, через несколько лет погибнет в результате стихийного бедствия, и претензии по финансированию его восстановления будут предъявлены не новому собственнику, а старому. Конечно, суд в такой ситуации наверняка встанет на сторону продавца, но сама перспектива судебных разбирательств вряд ли его обрадует.

Согласно законодательству, уклонение одной из сторон от подписания АПП приравнивается к отказу от исполнения обязательств договора купли-продажи. По словам Николая Лаврова, «уклонистов» можно привлечь к ответственности разными способами. От наложения штрафных санкций за неисполнение обязательств до вскрытия квартиры, ключи от которой продавец «забыл» вручить покупателю, с привлечением правоохранительных органов.

Но все эти варианты относятся, скорее, к крайним и радикальным, чреваты потерями времени и нервов. Поэтому эксперты рекомендуют не бороться с последствиями нерадивости контрагентов, а предупреждать их на стадии составления договора. Практически беспроигрышный вариант - включить в него условие, согласно которому определенная часть стоимости квартиры (на практике обычно - порядка 10%) выплачивается как раз одновременно с подписанием акта .

Иногда они различаются

Официальных единых требований к форме АПП не существует. Акт составляется в простой письменной форме по одному экземпляру для каждой из сторон сделки. При желании он может быть удостоверен нотариусом.

Пункты этого документа также могут варьироваться в зависимости от пожеланий сторон и особенностей сделки. Но в любом случае в них должна быть включена такая информация, как паспортные данные продавца и покупателя, точный адрес квартиры, ее кадастровый или условный номер и площадь, а также дата и место составления акта.

Отдельным пунктом с разными степенями подробности может оговариваться состояние квартиры - вплоть до материалов и качества отделки, сантехники и мебели, если по договору она должна остаться покупателю.

Кстати, нередко именно мебель становится поводом для дальнейших споров сторон. Речь, конечно, идет не о старых шкафах из ДСП, а о дорогих (иногда - импортных дизайнерских) предметах интерьера, которые нередко продаются вместе с квартирами премиум-сегмента . Эта «скромная роскошь» иногда составляет до 10-15% от цены сего объекта. Не удивительно, что продавец в последний момент (вопреки условиям договора) может не устоять перед искушением захватить из квартиры «на память» пару любимых французских кресел XIX века.

Пункт АПП, перечисляющий претензии сторон (или их отсутствие) как раз и служит для того, чтобы покупатель с продавцом выразили свое мнение о соответствии фактического состояния квартиры условиям договора. Если претензии существенны и стороны не могут разрешить их по взаимной договоренности, то АПП станет документом, который поможет при судебном разбирательстве. «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи <…> не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора», - говорится в Гражданском кодексе.

Если же покупатель перечисляет дефекты и недочеты, которые продавец готов добровольно устранить, то в акт вносят пункт - «считать действительным после устранения претензий». Естественно, указываются и сроки, в которые это должно быть сделано.

Иногда в акте отдельно оговаривается форма и порядок выплаты денежных средств. Этот пункт особенно важен, если в договоре купли-продажи означено, что последняя выплата будет осуществлена именно после подписания АПП.

Нередко при передаче квартиры присутствуют свидетели сторон, в такой ситуации имеет смысл указать их паспортные данные - в случае возникновения претензий показания свидетелей будут иметь значительный вес на суде.

Акт приема-передачи квартиры – это документ, удостоверяющий состояние жилплощади на момент передачи ее покупателю. Он необходим для того, чтобы в будущем между сторонами не возникло претензий по качеству сданного жилья.
Кроме того, именно подписание акта является завершающим этапом заключенной сделки купли-продажи. Рассмотрим, в чем особенности данного документа: как его нужно составлять и на что обратить особое внимание.

○ Что такое акт приема и передачи квартиры?

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п.1 ст.556 ГК РФ).

В согласии с настоящим законом, именно акт приема-передачи (АПП) подтверждает переход права собственности от продавца к покупателю. Получается, этот документ важнее, чем государственная регистрация сделки и получение свидетельства о праве собственности, потому что именно АПП удостоверяет завершенность сделки.

Он фиксирует не только фактическое состояние жилплощади на момент ее передачи, но и срок, в течение которого покупатель становится действительным хозяином квартиры.

○ Что в документе должно быть зафиксировано в обязательном порядке?

АПП не имеет строгой формы заполнения, однако закон устанавливает, какие сведения должны быть в нем отражены. Так, в документе нужно указать:

• Наименование.
• Место и дату составления.
• Описание квартиры (адрес, площадь, состояние).
• Реквизиты сторон (ФИО, паспортные и контактные данные).
• Ссылку на договор купли-продажи.
• Факт отсутствия у сторон взаимных претензий.
• Подписи участников сделки.

Документ составляется в двух экземплярах – по одному на каждого участника сделки.

✔ Образец акта.

В документе нужно указать все предметы, которые находятся в квартире в момент ее передачи покупателю. При этом должно быть прописано их фактическое состояние. Также нужно указать в акте все обнаруженные недостатки (при их наличии).

Образец АПП можно скачать здесь. Он может быть использован как пример, чтобы вы еще до заключения сделки знали, какие сведения вам могут понадобиться.

○ Ответственность при подписании данного документа.

Между заключением сделки купли-продажи, ее регистрацией и фактическим получением недвижимости может пройти довольно много времени. Поэтому нужно учитывать, что до подписания АПП ответственность за сохранность квартиры несет покупатель, а после оформления документа данное обязательство переходит продавцу.

Если будут нарушены какие-либо пункты договора, сделка может быть аннулирована другой стороной. Поэтому максимальное соблюдение всех договоренностей является гарантией успешной сделки.

○ Основные требования при заполнении.

Акт приема-передачи необходимо оформлять в письменном виде с подписью сторон. При заполнении важно писать:

• Шариковой ручкой (чтобы избежать размазывания).
• Разборчиво.
• Максимально подробно.
• С использованием официального стиля речи.
• С минимальным количеством сокращений.

○ Если акт не заключили?

Пренебрежение составлением АПП может обернуться серьезными неприятностями для каждого участника сделки. Помимо проблем, касающихся состояния квартиры и невозможности предъявления претензий продавцу, возможны и правовые последствия.

✔ Неполноценность сделки.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество (ч.3 п.1 ст. 56 ГК РФ).

В соответствии с настоящим законом, отсутствие АПП может быть признано основанием для расторжения договора из-за того, что вы не принял квартиру. Если продавец решит начать судебный процесс по этому поводу, вероятность возврата ему квартиры достаточно велика. Таким образом, отсутствие акта приема-передачи создает ненужный риск оспаривания сделки и предъявления взаимных претензий.

✔ Дальнейшие риски.

В дальнейшем могут возникнуть и другие неприятные ситуации, если нет АПП. Например, его отсутствие свидетельствует о том, что покупатель не принял квартиру, а значит, все риски по ее сохранности по-прежнему несет продавец. Например, спустя год после заключения сделки может случиться пожар, во время которого имущество существенно пострадает. В этом случае у покупателя есть возможность инициирования судебного процесса для того, чтобы доказать, что квартира изначально была передана ему в таком виде.

Есть риски и у покупателя. Так, при отсутствии АПП, он не сможет доказать, что имеющиеся недостатки квартиры присутствовали еще до ее покупки.

Таким образом, оформление акта приема-передачи имущества имеет большое значение для успешности сделки купли-продажи. Поэтому уклонение одной из сторон от его составления не является разумным.

Отчуждение объектов недвижимости являются наиболее массовыми сделками с недвижимым имуществом в гражданском обороте. Квартиры продаются и покупаются в рамках установленных правил. Эти правила регулируются Гражданским кодексом РФ. Особенности регулирования сделок с недвижимостью прописаны в 20 главе Гражданского кодекса РФ.

Договоры по отчуждению квартир между гражданами или гражданами и юридическими лицами, как и все договоры являются возмездными и взаимными. Нормы законодательства устанавливают определенные процедуры передачи жилья от одного собственника другому. Эти процедуры могут показаться сложными и забюрократизированными. Но они необходимы для защиты интересов и покупателя и продавца.

Все сделки с квартирами подлежат государственной регистрации. Из этого следует, что договора должны быть заключены в письменной форме. Процесс передачи квартиры от бывшего собственника будущему собственнику подтверждается передаточным актом или иным документов, подтверждающим фактическую передачу жилья.

Необходимость составления передаточного акта

Отчуждение жилого помещения должно осуществляться на основе письменного договора, который подписывается обеими сторонами (покупателем и продавцом). Но подписанный договор не является подтверждением перехода права собственности. Переход права собственности подтверждается только государственной регистрацией сделки и перехода права собственности к новому владельцу недвижимости.

Однако это процессуальные действия по передаче квартиры в правовом поле. От момента подписания договора до его регистрации может пройти значительное время. Иногда требуются несколько недель для получения свидетельства. Фактическая передача жилья подтверждается составлением и подписанием отдельного документа, если иное не указано в договоре.

После подписания акта новый владелец несет бремя содержания квартиры, оплачивает коммунальные услуги, обеспечивает ее сохранность.

За время между подписанием договора и регистрацией прав на жилье с квартирой может случиться все что угодно: потоп, пожар, разрушение и т.д.

Новый собственник после получения свидетельства о праве собственности на жилое помещение может получить объект, не соответствующий по своим показателям и качеству на момент заключения сделки.

Подобные риски существуют и для продавца, если не будет подписан передаточный акт. Во избежание негативных последствий и уменьшению рисков законодатель предусмотрел обязательность документального подтверждения фактической передачи жилья.

Что отражается в акте

Установленного законодательством типового акта передачи жилого помещения при купле-продаже не имеется. Имеются нормы об обязательном подписании акта двумя сторонами. Из этого следует, что акт должен быть составлен в письменной форме в двух экземплярах.

Основной текст акта может быть свободной формы, но должен обязательно содержать:

• Дату, и место подписания.
• Данные продавца и покупателя, удостоверяющие, что именно эти граждане подписали акт.
• Характеристики жилого помещения (качественные и количественные).
• Основание для передачи жилого помещения.
• Информация об отсутствии претензий с обеих сторон.
• Подписи сторон.

В последнее время в акт рекомендуется включать данные об отсутствии задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги, услуги связи. Сюрприз в виде значительных сумм, которые необходимо заплатить за бывшего собственника, приятным не будет.

Образец акта

Передаточный акт при купле-продаже

(наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью) _________________________________

Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(ая) по адресу: ______________________________________________________,

и гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(ая) по адресу: _________________________________________________________,

в соответствии с ГК РФ составили настоящий акт о нижеследующем:

1. Гр. (фамилия, имя, отчество) (Продавец) в соответствии с договором купли-продажи от (указать число, месяц, год) продал гр. (фамилия, имя, отчество) (Покупателю) квартиру, находящуюся по адресу: ______________________________________________________.
2. В соответствии с настоящим актом гр. (фамилия, имя, отчество) (Продавец) передал в собственность гр. (фамилия, имя, отчество) (Покупателя) вышеназванную квартиру в качественном состоянии, как она есть на день подписания настоящего акта.
3. Гр. (фамилия, имя, отчество) (Покупатель) принял от Продавца вышеназванную квартиру в том состоянии, в котором она есть на день подписания настоящего акта.
4. Настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.
5. Настоящий передаточный акт составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий - в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (указать наименование органа полностью).

ПОДПИСИ СТОРОН:

Продавец ___________________ Покупатель ___________________

Как правильно принять квартиру

Принятие квартиры не должно быть легкомысленным. Рекомендуется подходить к этому процессу с большой серьезностью. Доказать, что выявленные в дальнейшем недостатки имели место быть до покупки квартиры, весьма проблематично, да и новый собственник подписался под отсутствием претензий.

При осмотре квартиры необходимо проверить:

• Все инженерные коммуникации, их техническое состояние.
• Санитарно-техническое состояние помещения на наличие сырости, грибков и т.д.
• Качество отделки помещения.

В случае выявления нарушений, которые не были оговорены при подписании договора купли-продажи, составляется акт, с приложением всех выявленных недостатков.

При подписании передаточного акта новому владельцу передаются ключи от квартиры и документация.

Затягивание передачи квартиры

Сделка по продаже квартиры это серьезное решение, и не всегда проходит по идеальному варианту как для покупателя. Продавец может затягивать фактическую передачу жилья или специально уклоняться от этого.

Нередки многоходовые сделки с недвижимостью, когда продавец является одновременно покупателем другой квартиры и зависит от третьего лица. Рекомендуется сроки фактической передачи жилья указывать в договоре купли-продажи.

Если продавец уклоняется от передачи недвижимости новому собственнику, то последний вправе обратиться в суд с иском по истребованию жилого помещения у продавца в связи с неисполнением договора.

Отказ в подписании акта

Нюансы при отказе от подписания акта передачи жилого помещения зависят от того, какая сторона отказывается подписывать и на каком рынке происходит сделка, на первичном или вторичном.

Если квартира в новостройке , то отказ от подписания акта со стороны застройщика несет для него риски уплаты неустойки, а также штрафные санкции. Если отказывается подписывать акты покупатель, ввиду значительных нарушений, то застройщик может подписать акт и по истечении двух месяцев его обязательства будут считаться выполненными. Покупателю рекомендуется подписать акт с указанием всех недостатков.

При приобретении квартиры на вторичном рынке за отказ в подписании акта одна сторона может обратиться в суд с иском обязать вторую сторону подписать акт и передать квартиру либо расторгнуть договор с уплатой неустойки. Кроме того, для обеих сторон имеются риски быть оштрафованными за уклонение от исполнения сделки.