Осуждать человека за то, что у него двойное гражданство – глупо, но конкретный случай с телеведущим Серегем Брилевым - это другое дело.
Блогосфера продолжает обсуждать британское гражданство телеведущего Сергея Брилёва, причём мнения «за» и «против» разделились практически поровну. Интересную оценку этому спору дал иркутский журналист Владимир Демчиков: «Где-то в "столичном фейсбуке" идёт обсуждение: кинокритик Долин выразил недоумение по поводу осуждения британского подданства телепропагандиста Брилева ("а что в этом ужасного?"), Навальный за это Долину нахамил, и теперь все осуждают Навального за хамство. Там у обоих тысячи лайков, сотни каментов, высокая температура гражданской дискуссии. Самое смешное, что все правы. Навальный в расследовании про Брилёва сформулировал главное: у нас в стране действительно колониальная администрация, у её работников основная часть жизни, недвижимость, семьи, дети и тд - находится "там", в мире белых людей, а в Россию они прилетают на работу, на "вахту". Те, кто может так устроить свою жизнь (тот же Брилёв) - устраивают. Прилетел, провёл программу для туземцев, подкинул пропагандистских дровишек в ритуальный очаг - и домой, в Лондон. Но прав и Долин: а что тут такого, в самом факте двойного гражданства? И если положить руку на сердце, да кто бы отказался от двойного гражданства, если бы была возможность его иметь? Ну да, это нелепо, нахваливать по ТВ путинскую Россию, будучи подданным английской королевы, и идея называть С. Брилёва "иностранным агентом" смешная, и если удастся этому конкретному пропагандисту испортить карьеру - это отлично. Но сам-то по себе факт наличия двойного гражданства чем плох? Да любой бы из нас согласился иметь паспорт европейской страны или, допустим, Америки. И, опять же, прав Навальный, нахамивший Долину: Долин подверг сомнению его работу, "не заметив" главного в ней (про ту самую колониальную администрацию) - а свою работу надо защищать. Если это хамство оскорбило Долина - пусть он идёт в суд и судится за оскорбление. Если не идёт - значит, нет оскорбления, а есть полемика. Не вижу причин в полемике быть мягким и пушистым. Тебя и твою работу пытаются обесценить - ок, надо отвечать. Что, грубо получилось? Ну, извините. Вполне человеческая реакция у Навального, а для политического деятеля даже правильная. А как он должен был реагировать? Не замечать? Приходить в каменты к Долину? А какой смысл в разговоре, если очевидно, что человек "не слышит" про колониальную администрацию, а говорит сам с собой и о своём? О чем говорить, о колониальной администрации, что ли? Двойное гражданство Брилёва - это вообще прегрешение куда меньшее, чем его почти двадцатилетнее служение телепропагандистом - но оно не вызывало ни у кого до сих пор особых претензий, потому что на фоне соловьевых-киселевых Брилёв выглядел почти "приличным человеком". Навальный просто расширил зону неприличия - и молодец. И к Навальному, кстати, тоже есть куча претензий, куда более серьёзных, чем хамство в адрес Долина, и как только его допустят до выборов, так сразу появится повод о них поговорить и разнести его в пух и прах. А сейчас - каждый в своём праве...»Архитектор: Алексей Кротов
Адрес: Химкинский бульвар, 4
Постройка: 1965
Реконструкция: 2003
О месте
В августе 2018 года в Москве первую хрущевку по программе реновации. О ее начале объявили полутора годами ранее - и на протяжении всего этого времени противники сноса домов предлагали разные варианты избежать реновации. Например, они ссылались на опыт перестройки пятиэтажек: это практикуется в Германии и других странах Восточной Европы. Такие дома встречаются и в Москве. Первый в городе пример реконструкции пятиэтажки - надстроенная в девятиэтажный дом хрущевка 1965 года постройки на Химкинском бульваре. Мы поговорили с автором проекта реконструкции Алексеем Кротовым, который живет в этом доме, о том, почему сносить хрущевки не нужно и почему ему удобнее работать из дома.
Алексей Кротов
Архитектор
О переезде
Мы переехали сюда в 2003 году. Я, как автор проекта, стал первым жильцом этого дома. У нас самая большая квартира в доме, пятикомнатная, с двумя уровнями. Проектировщик - он же небогатый человек, поэтому для меня это было большое финансовое напряжение. Даже несмотря на скидку, которую мне сделали как проектировщику. Позже мы купили вторую квартиру по соседству для детей, уже по рыночной цене - это оказалось в десять раз дороже.
У нас две дочери, они архитекторы, их мужья - тоже архитекторы. Надеюсь, что внуки у нас тоже будут архитекторами. Мы работаем все вместе, это удобно: двери в квартиры не закрываем. Они же двухэтажные - я их по семьям разделил. Всех это устраивает. Места, например, в мастерской, хватает всем - я пользуюсь одной частью комнаты, они - другой. У всех есть где уединиться. Мы стараемся не влиять друг на друга негативным образом - если хочешь побыть один, пожалуйста, вот тебе комната.
До реконструкции, которая заняла девять месяцев, у нас было 100 квартир. Площадь здания увеличилась вдвое, а квартир стало 122 - потому что квартиры стали больше. Мы сделали много вариантов планировок: от однокомнатной до пятикомнатной двухуровневой. Рынок тогда рос, все квартиры в доме скупили еще до начала реконструкции. Так мы подтвердили наше убеждение, что любой дом можно перестроить.
Передо мной стояла задача сделать реконструкцию с минимальными затратами. Поэтому, например, мы не смогли сделать колясочную на первом этаже и много чего еще. Итоговая себестоимость квадратного метра получилась 13 600 рублей - меньше в Москве уже не было и не будет. Реконструкция - на 30–40 % дешевле нового строительства: землю покупать не надо, присоединять ничего не надо, половина дома уже существует, как и фундамент, строительный мусор вывозить не надо. Это те причины, по которым в Европе эти дома разрушать не стали. Да и зачем их сносить, если их амортизация - всего 20 %? Власти говорят, что еще 20–30 лет - и эти дома упадут. Не упадут. Им еще жить и жить.
До реконструкции, которая заняла девять месяцев, у нас было 100 квартир. Площадь здания увеличилась вдвое, а квартир стало 122 - потому что квартиры стали больше.
О квартире
Все квартиры сдавались без пола, без ничего. Стены были отшпаклеваны под отделку - и все. Интерьер нашей квартиры делался на ходу, некогда было этим заниматься. Никакой идеи для дизайна не было - то одно появится, то другое. От чего-то было жалко избавляться со временем, поэтому он получился таким эклектичным.
Здесь много старых вещей. Предки моей жены были акционерами чайной компании. Они еще в XIX веке ездили в Китай и Японию, покупали там вазы, доски декоративные. Что-то удалось сохранить. Хотя, конечно, в большевистские годы многое пропало.
У нас в квартире единственная необходимость в дополнительных площадях - для склада, потому что мои архитектурные проекты хранить негде. Планшеты, макеты, мы тонем уже в этом барахле.
О доме
История с этим домом была какая: строительно-инвестиционная компания «Тема», с которой я тогда сотрудничал, получила контракт с городом на реконструкцию 83 квартала Хорошёво-Мнёвников. Там как раз расселяли хрущевки. В новые дома селили жителей снесенных домов, еще 30 % квартир отходило городу. В какой-то момент в доме на Химкинском бульваре произошел взрыв бытового газа. Не сильный: вылетели окна и все. Но это все равно стало поводом объявить дом аварийным. В таких ситуациях всегда включается счетчик: властям за понятное время нужно аварийный дом отселить. Поэтому, когда генеральному директору «Темы» предложили расселить дом, мы его все убедили, что нужно попробовать его реконструировать: если все пройдет удачно, перед нами откроются широкие просторы, такими домами ведь застроена вся страна.
Из-за того что мы отселили жителей, у нас появилась возможность перепланировать старые квартиры. Хрущевки же - очень рациональное жилье, с проходными комнатами, совмещенным санузлом. Там шаг спальной комнаты - 2,3 метра. Это то, что нас не устраивает. Пятиметровая кухня - тоже не устраивает. Как только мы вычистили всю планировку двухкомнатной квартиры, снесли перегородки, у нас появилась площадь, соответствующая нынешней стандартной однокомнатной квартире - 44 метра. Мы на этой площади разместили уже два помещения: кухню и гостиную. Квартира стала приемлемой: прихожая - больше, санузел - больше, кухня - больше. Мы срезали все балконы - самый аварийный элемент пятиэтажек. На их месте сделали пилоны, на которых держатся надстроенные четыре этажа. А между пилонами вшили лоджии, чтобы придать им устойчивость. И у каждой квартиры еще появилось по лоджии в пять-шесть метров длиной и в 1,3 метра шириной. Дом не изуродован какими-то там неправильными решениями, наоборот, исправлены те недостатки, которые были присущи рациональной архитектуре. Появилась пластика, дом выглядит совершенно иначе.
О работе из дома
Моя проектная мастерская работает уже 30 лет. На работу мне ездить просто некогда. Мы давно отказались от съемных офисов. Вот мы сейчас закончим разговаривать, сюда придет масса людей, мы сядем и будем проекты обсуждать. Здесь удобнее. Сейчас же интернет, совсем необязательно всем вместе собираться. На больших проектах возникает необходимость поработать вместе - мы снимаем помещение на какое-то время, около года, и работаем все вместе. Но время сейчас такое, что заказов все равно немного. Все люди хотят работать у себя дома. У всех дорогая техника, графическая станция, принтер, плоттер. Кто-то любит ночью работать, кто-то на даче.
Почему в Москве реконструируется так мало домов
В Москве есть программа реконструкции старого жилого фонда без отселения, с обстройкой и надстройкой. Она предполагает, что жители организуются в кооператив, товарищество собственников жилья (ТСЖ) и сделают реконструкцию. Очень выгодный процесс для всех участников: налоговое освобождение, увеличение квартир и так далее. Но организовать жителей очень сложно. Синдром недоверия: нас все время обманывали, люди никому и ничему не верят. Нет культуры общения, люди разобщены. Порой в доме, где люди живут вместе по 15–20 лет, никто друг друга не знает. Поэтому всем организоваться в большом доме - сложная задача. И даже если это получается, получить исходную разрешительную документацию - еще сложнее. Хотя само строительство - примитивное, элементарно простое.
Все наши административные органы работают в коммерческих интересах. У нас вместо того, чтобы каждый квадратный метр городской территории использовался для модернизации жилого пространства, его реконструкции, продается на коммерческой основе. Казалось бы, вот стоят дома, их можно безболезненно, без отселения людей надстроить. Но нет, власти продают свободные участки строительным компаниям, они там строят свое жилье, продают его и уходят. Что исключает дальнейшую возможность реконструкции этих территорий. Хотя эта земля не принадлежит чиновникам, она принадлежит горожанам.
Как еще реконструируют дома в Москве
Вложились 70 % жильцов, которые образовали сообщество «Мишина, 32». Остальные деньги добавили их соседи из домов рядом, также вступившие в ТСЖ. К ним присоединились и новые члены ТСЖ, проживающие в соседних домах. Дом надстроили на четыре этажа, площадь квартир увеличилась на 18–35 метров.
Сталинка на улице Маршала Новикова
Дом 1938 года постройки на Маршала Новикова, 12, раньше занимали сотрудники Курчатовского института. В 1991 году его приватизировали, сотрудники переехали, а квартиры выставили на продажу. Реконструкцию новые жители проводили по той же схеме, что и на Мишина: организовались в ТСЖ и вложили в это деньги. В итоге дом стал в два раза больше.
В конце прошлого года на фоне других событий почти незамеченной прошла новость о том, что власти дали добро на проект достройки многоквартирных домов - причем не только пятиэтажек, но и многоэтажных зданий. По мнению городских властей, в настоящее время несколько сотен московских жилых домов общей жилой площадью один миллион квадратных метров могут быть рекомендованы для реконструкции с надстройкой.
Надо сказать, что идея надстраивать существующие дома не нова - соответствующий эксперимент проводился еще в начале 2000-х. В частности, на проспекте Маршала Жукова одна из пятиэтажек была превращена в семиэтажный дом. Реконструкция производилась без отселения жителей. В доме произвели полный ремонт с заменой сантехники и инженерных коммуникаций, а также оборудовали лифт и мусоропровод. Реконструкцией занимался концерн «Крост». И уже тогда девелопер говорил, что надстройка без отселения слишком сложна и для компании, и для жителей. И когда есть возможность переселять людей в другое жилье, то лучше реконструкцией не заниматься. Да и рентабельность таких проектов для инвесторов невысока.
Расти и развивайся
Прошло десять лет и городские власти вновь вернулись к теме надстройки - в прошлом году департамент градостроительной политики разработал «дорожную карту» - методические рекомендации по реконструкции многоквартирных жилых домов с надстройкой верхних этажей в городе Москве. Согласно документу, в настоящее время около 400 столичных зданий могут быть реконструированы и надстроены.
Чтобы стать кандидатом на участие в программе, дом должен соответствовать следующим критериям:
- этажность - не более пяти этажей;
- объект принадлежит группе кирпичных (блочных) домов «сталинских» серий или домов, построенных по индивидуальным проектам, с использованием для перекрытий заводских конструкций из сборного железобетона;
- удаленность от объектов улично-дорожной сети - не менее трех метров;
- объект находится вне зон ограничения градостроительной деятельности и не имеет градостроительных ограничений;
- высота потолков - около трех метров;
- расчетный износ здания на текущий год - не более 50 процентов;
- год постройки - с 1950 по 1965, включительно;
- количество квартир - не более 40.
Надо отметить, что в новой концепции надстройки предполагается не просто нагружать верхние этажи, а возводить вокруг дома новый каркас, на который эти этажи и обопрутся, а жители «внутреннего» дома получат за счет нового каркаса дополнительные метры - от 16 до 30. «Старожилы» станут финансовыми участниками проекта и смогут купить новые квартиры по строительно-монтажной стоимости, а может быть и вовсе получат их бесплатно - теоретически, такое возможно, если продажа верхних этажей покроет расходы на реконструкцию и принесет прибыль. Новые жильцы, в свою очередь, смогут приобрести квартиры в старых районах по относительно невысокой стоимости, а город не будет нести финансовых затрат на улучшение жилищных условий горожан, да еще и привлечет дополнительные налоги в бюджет. В общем, все в плюсе. Но - теоретически.
Первый «экспериментальный образец» - четырехэтажное здание на улице Мишина, 32. 16-квартирный дом 1958 года постройки после реконструкции получит 30 новых квартир. Большая часть будет отдана нынешним обитателям здания, финансирующим работы. Общая площадь надстройки составляет около 2,2 тысячи квадратных метров. Новые этажи «ложатся» на несущие пилоны, что позволяет исключить дополнительную нагрузку на конструкции старого дома. Вместе с опорами возводятся пристраиваемые лоджии, эркеры, лифтовые шахты, во всех квартирах увеличивается площадь кухонь. «Бумажный» этап реконструкции начался еще в 2006 году: было создано ТСЖ, проведено собрание жильцов. Согласие на реконструкцию дали владельцы 13 квартир из 16. Были найдены и трое сторонних частных инвесторов; для ремонта и реконструкции дома в ТСЖ создали финансовый фонд. Предполагается, что по окончании всех работ пайщики получат в надстроенной части дома квартиры по себестоимости. Жильцам, не вступившим в фонд и не заключившим договоры, увеличат площади существующих квартир на 18 квадратных метров.
У жильцов нет ни желания, ни опыта принимать решения коллективно, ведь даже для решения таких проблем, как неработающий лифт или текущая крыша, им крайне сложно собраться
Юлий Борисов
соучредитель архитектурного бюро UNK project
«Первые участники платили за реконструкцию примерно по 45 тысяч рублей за один квадратный метр площади квартиры. Сейчас стоимость участия составляет 165 тысяч рублей за метр. Когда дом сдадут, квартиры будут продаваться только по рыночной цене - приблизительно по 200–250 тысяч рублей за один квадратный метр. На стадии строительства можно отказаться от участия в финансировании, продав паевую долю по договору переуступки прав», - рассказал в интервью «Московским новостям» председатель ТСЖ «Мишина-32» Гарри Куренков. В ТСЖ подсчитали, что стоимость средней двухкомнатной квартиры площадью 60 квадратных метров при участии в проекте будет варьироваться в пределах 2,7 миллионов рублей на ранних стадиях реконструкции до 12 миллионов - на поздних. Средняя рыночная цена аналогичных квартир в этом районе составляет 10–15 миллионов рублей. Общая же стоимость реконструкции дома на улице Мишина оценивается в 200-250 миллионов рублей.
Председатель ТСЖ «Мишина-32» Гарри Куренков.
Дом не для всех
История отрадная, но скорее точечная. Предполагать, что в каждом из 400 домов найдется свой Гарри Куренков - инициатор, вдохновитель, а главное - «двигатель» процесса, мягко говоря, наивно. Удешевить процесс проектирования могло бы появление типовых проектов, но участники рынка особого оптимизма на этот счет не испытывают. «Типовые проекты могут появиться только при условии широкого распространения таких надстроек, но пока мы этого не наблюдаем. Кроме того, следует учитывать, что проект может отличаться из-за различных требований по безопасности проекта и других необходимых требований в зависимости от места постройки», - отмечает заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин.
Плюс еще и наше вечное «Лебедь, Рак и Щука». «За рубежом сложилось устойчивое понятие "домовладелец", даже если речь идет о многоквартирных домах. Там жители проживают в основном на праве аренды и собственнику гораздо проще осуществить данные процедуры, ограничиваясь только экономической целесообразностью и возможностью согласований. У нас для этого нужно достичь согласия между собственниками, что на практике может оказаться сложной задачей», - отмечает Зимохин. И чем больше квартир в доме, тем труднее задача.
«Идея будет востребована преимущественно в центре города и в небольших домах, - развивает тему соучредитель архитектурного бюро UNK project Юлий Борисов. - Это связано, прежде всего, с юридическими аспектами. Чтобы надстроить этажи в многоквартирном жилом доме, необходимо получить согласие подавляющего числа собственников (то есть собрать 70– 80 процентов голосов жильцов). Сделать это профессионально, со всеми юридическими процедурами, так, чтобы нельзя было оспорить, крайне сложно. Кроме того, у жильцов нет ни желания, ни опыта принимать решения коллективно, ведь даже для решения таких проблем, как неработающий лифт или текущая крыша, им крайне сложно собраться. К тому же, скорее всего, такое глобальное мероприятие, как надстройка здания, найдет множество противников, причем во всех сегментах жилья. Исключение могут составить небольшие дома примерно на 20 квартир».
«Практика надстройки пятиэтажек в Москве уже была, отдельные дома и отдельные семьи прошли через это, но массовой практика не стала, и не в последнюю очередь именно из-за несогласия жильцов, которые не готовы жить в условиях стройки», - добавляет коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.
Еще одна немаловажная проблема - парковка. «Мне лично не совсем понятна инициатива властей по надстройке старого фонда. Эти дома расположены в давно сформировавшихся жилых районах со своей инфраструктурой. У большинства маленькие дворы, не решен вопрос с парковкой. А ведь по статистике каждая вторая семья в Москве имеет машину, а каждая четвертая - возможно, даже две. Вы только представьте: жителей станет больше, а вместимость общественных зон не изменится! Наступит коллапс!», - возмущается управляющий партнер агентства недвижимости Tweed Ирина Могилатова.
Рынок нас рассудит
Есть сомнения и в рыночном аспекте такого решения. Одно дело - исторический центр, где возможности приобрести жилье в новых домах за адекватные деньги просто нет. И совсем другое - не окраинные, но и не самые престижные районы, где и расположено большинство домов 50-60-х годов. По мнению Григория Алтухова, надстройка дома дает дополнительные квадратные метры, но не решает проблему старого жилого фонда кардинально - в домах останутся все те же узкие лестничные пролеты, устаревшие планировки. При этом полученные надстроенные квартиры все равно будут пользоваться меньшим спросом, чем в абсолютно новом доме по соседству. «Я сомневаюсь, что "новый старый фонд" будет успешно конкурировать с современным жильем. Даже если жители квартир в этих домах получат "бонусы" в виде увеличения площади за счет балконов, кладовок и лоджий - все равно, по нынешним меркам, дорого такое жилье стоить не может. Квартиры старого фонда почти не имеют отношения к нашему времени - в них низкие потолки, кухни по шесть квадратных метров, санузлы по два метра, сидячие ванны. По сегодняшним меркам покупатель предпочтет купить квартиру в Новой Москве, где будут лучше планировки и больше площадь», - уверена Ирина Могилатова.
Возникают вопросы и по архитектурным решениям - заказывать проект у дорогого архитектурного бюро - долго и крайне накладно. «Вряд ли при подобном строительстве красота будет одним из основных условий, - резонно говорит Владимир Зимохин. - Безусловно, если это возможно, то будут и такие варианты. Но прежде всего, скорее всего, будут руководствоваться максимальным объемом, который можно надстроить и согласовать, и теми финансовыми ресурсами, которыми будут располагать такие застройщики».
Так что, уверены эксперты, массовым процесс надстройки не станет. Новую жизнь в больших объемах, скорее всего, получат лишь дома в центре города и небольшие здания в хороших районах, которых в Москве не так уж и много.
Страсти по поводу сноса тысяч домов не утихают. Каждый день появляются новости. Позавчера выложили огромный список домов, которые мэрия предлагает снести. Ещё не сносит, но снесёт, если жители дома проголосуют "за". Забавно, что необязательно голосовать "за": по мнению мэрии, все, кто не голосует, автоматически будут за снос! Интересное представление о волеизъявлении граждан, надо будет на выборах такое попробовать!
У меня как у москвича есть несколько вопросов к мэрии.
Мэрия мотивирует свое решение тем, что жилищные условия людей надо улучшить. Это замечательно, конечно, что за счёт бюджета будут улучшены условия жизни некоторых людей. Правда, это не совсем справедливо, но кто говорил, что жизнь справедлива? Волнует ли меня размер ванной у жителей пятиэтажек? Вовсе нет. Люди, живущие в деревянных бараках, коммуналках или те, кто вообще ютится по родственникам, будучи не в состоянии купить себе квартиру, меня волнуют гораздо больше.
Теоретически нет ничего плохого, когда город приводит в порядок некоторые районы. Обществу не выгодно, чтобы в городах были ветхие кварталы. Со временем оттуда уедут нормальные жители, и останутся только те, кто не может позволить себе переехать. В таких районах будет расти преступность, поддерживать порядок будет дорого, поэтому лучше заняться этими районами прямо сейчас.
И тут у меня как у коренного москвича возникает вопрос. А как вы этот порядок будете наводить? До сих пор мэрия не даёт ответа. Дома какой этажности вы построите? Какой будет плотность населения в районах после вашей "реновации"? Что с инфраструктурой?
Например, если на месте пятиэтажек построят панельные гетто, как это происходит на окраинах города, – я против! Некогда зелёные и тихие районы превратятся в муравейники. Более того, через какое-то время все эти многоэтажные микрорайоны начнут обесцениваться. У людей изменится представление о комфортном жилье. Всё это уже проходили города Европы и Америки. Нормальные люди начнут переезжать из шумных, тесных бетонных муравейников в спокойные тихие районы. Цены на недвижимость в муравейниках будут падать, туда начнут селиться самые малообеспеченные граждане, мигранты, часть квартир будет пустовать. Лет через 10-15 мы обнаружим, что все эти дома придётся опять сносить.
И ещё, если вы преследуете благую цель улучшения условий жизни людей, то зачем сносить? Некоторые дома – да, проще снести и забыть. Но есть много домов, которые можно реконструировать, привести в порядок без всяких сносов. В той же Европе, где тоже много пятиэтажек, их не всегда сносят, а часто просто реконструируют, приводя в божеский вид.
Давайте посмотрим, как это делают в Германии, на территории бывшей ГДР. Там с советских времён осталось много таких домов, при взгляде на которые кажется, что ты оказался , а не на окраине Лейпцига, например.
Этими "немецкими хрущёвками" занялся Штефан Форстер (Stefan Forster Architekten) в рамках проекта Regeneration East (можно перевести как "Восточное возрождение"). Он работал в двух небольших городках, Лайнефельде и Галле, и показал, что устаревшие пятиэтажки в умирающих районах можно превратить в современное привлекательное жильё.
Штефан Форстер:
Если мы подойдем к этим характерным районам с точки зрения пространства, то увидим, что будущего у панельных домов нет никакого. Моя задача – переделать существующее пространство в гуманное, достойное жизни. Мы пришли к мысли, что если что-то и делать с пятиэтажками, то их надо трансформировать в нечто совершенно иное. Система такая: мы ломали или трансформировали два блока и строили между ними новый, куда постепенно переселялись люди. Население там в основном пожилое, поэтому нужно было, чтобы новое жилье отвечало их образу жизни. Но на будущее я все-таки надеялся, что новые дома привлекут туда и молодежь. Мы нашли, что эти панельные здания обнаруживают большую гибкость, и этим можно воспользоваться.Тут надо отметить, что подобная реконструкция в городах бывшей ГДР стала возможной во многом благодаря тому, что старые советские дома начали пустеть. Многие восточные немцы переехали в западную часть страны или просто в новые дома, кто-то уже умер, и население панельных кварталов сократилось. Поэтому архитекторы были вольны экспериментировать с радикальным уменьшением количества квартир, сносом верхних этажей и так далее.
Но зачастую немецкие "хрущёвки" . Например, в восточной части Берлина:
Эти дома по-прежнему ничем не примечательны, но и сносить их незачем.
Достойное жильё, говорите? Так вот же оно! Достаточно лишь хорошо отремонтировать дом. Не надо тратиться на снос, не надо искать удобного девелопера, который застроит давно сложившийся район гигантскими многоэтажками, навсегда испортив инфраструктуру и нарушив баланс населения...
Наверное, это было бы слишком просто.
Лучше снести все пятиэтажки и превратить московские районы в гетто.
Кротов А.В.:
На первом этапе индустриального домостроения в 60-е годы XX столетия в течение 10 лет было построено 250 млн. кв. м жилья (что составляет сейчас 7% всего национального жилого фонда, и где проживают 14% всего населения РФ) в пятиэтажном исполнении с конструктивными элементами I категории капитальности, т. е. со сроком службы 100-125 лет при грамотной его эксплуатации и своевременном проведении капремонта. Капремонт в соответствии с регламентированной периодичностью следовало проводить в 90-е годы (через 25 лет после сдачи в эксплуатацию). Не смогли, т.к. не было ни финансирования, ни технических средств для его реализации. Следующий капремонт следует проводить уже в наши дни, а это уже не целесообразно, т. к. объемно-планировочные решения такого жилья и жилой среды в целом современного человека удовлетворить не могут. В связи с тем, что на индустриальное домостроение тогда затрачивалось более 85% всех материально-финансовых ресурсов, возникла недостаточность финансирования капремонта и реконструкции. Это привело к накапливанию т.н. «недоремонта», а со временем превратилось во всевозрастающий аварийный жилой фонд. Поскольку за 50 лет капремонт пятиэтажного жилого фонда дважды не проводился, сейчас происходит его активное старение, что в дальнейшем приведет его в ветхое состояние.
На сегодня есть два подхода к реновации пятиэтажного жилого фонда I этапа индустриального домостроения:
все снести и на месте старых пятиэтажек построить новые типовые многоэтажные жилые дома;
реконструировать пятиэтажную застройку.
В настоящее время довольно много сторонников сноса пятиэтажек «несносимых» серий и строительства на их месте новых типовых многоэтажных жилых домов, и эта точка зрения отражает коммерческие интересы крупных монополий типового индустриального домостроения. На практике такой подход грозит механической заменой одних типовых домов на другие, только большей этажности (опять «Третья улица строителей» во множестве и повсюду) с присущими индустриальному домостроению недостатками (отсутствием гаражей и индивидуального образа).
Другой путь − реконструкция существующего пятиэтажного жилого фонда, что предполагает индивидуальный проектный подход к каждой площадке, что позволит на выходе получить не только индивидуальный образ каждого жилого комплекса, причем без разрушения сложившейся жилой среды, но и вдвое увеличить плотность жилого фонда.
Основные принципы реконструкции:
Создание на застроенных территориях из отдельных реконструированных жилых домов жилых комплексов с полным набором нежилых помещений для бытового обслуживания населения, подземного пространства для хранения автотранспорта и помещениями коммерческой составляющей.
Сохранение и развитие в основном реконструированных существующих пятиэтажек при необходимых объемно-планировочных изменениях, энергоэффективности и современной инженерной оснащенности.
Реконструкция существующего жилого фонда может проводиться двумя способами:
С отселением жителей в стартовые жилые дома или, – в специально для этого созданный маневренный жилой фонд;
Без отселения жителей.
Примером такой реконструкции с отселением жителей может служить жилой дом по адресу: Москва, Химкинский бульвар, д. 4, где в результате этажность увеличилась до 9 эт., а общая площадь объекта выросла в 2,2 раза. После перепланировки старые, морально устаревшие квартиры стали удовлетворять современным потребностям. Были заменены инженерные разводки с учетом современных требований энергосбережения и энергоучета, утеплены наружные стены, заменены окна на пластиковые с двухкамерными стеклопакетами. В каждой секции появился грузопассажирский лифт, мусоропровод, вестибюль, с оборудованным местом для консьержки. Был смонтирован вентилируемый фасад по индивидуальному проекту. Внешне дом стал более привлекательным. Он выгодно выделяется из типовой окружающей застройки, унылой и однообразной. Нагрузку от вновь возводимой части здания воспринимает рамный железобетонный монолитный каркас, сооружаемый по контуру существующего здания с опиранием на монолитный ростверк по буронабивным сваям. Стоимость реконструкции в 2003 г. − 13600 руб./м2 общей площади жилого дома, что на 30 % меньше нового строительства, т.к. часть дома уже существует. Продолжительность реконструкции 9 месяцев.
Примером реконструкции без отселения жителей может служить, к сожалению неудачным, реконструкция четырехэтажного двухсекционного 16-квартирного жилого дома по адресу: Москва, ул. Мишина, д.32. Конструктивная схема которого аналогична предыдущему примеру. Однако, перепланировка в старой части невозможна (при проживающих в них жителях). Лифт останавливается между этажами, исключая возможность безбарьерной среды для маломобильных групп населения, невозможность устройства вестибюля, вход в дом, как и раньше под лестницей. Скорость реконструкции в разы дольше, чем в предыдущем примере (3 года). Себестоимость реконструкции тоже в несколько раз выше. Здесь должна применяться иная технология и иной организационный подход. Формирование независимого силового каркаса на автономных фундаментах, с отступом в 2 – 3 метра вокруг здания, с устройством монолитной плиты над существующим домом ликвидирует все эти проблемы. Последующее переселение жителей в квартиры на новь надстроенных этажах позволит осуществить перепланировку старых квартир.
В предстоящей масштабной реконструкции существующего жилищного фонда предлагаемый пример реконструкции, без отселения жителей, может занять достойное место. В каждом конкретном случае способ проведения реконструкции будет индивидуальным, с использованием уже накопленного опыта.
Жилые объекты нужно не только строить (со временем они обязательно стареют). Их регулярно следует ремонтировать, модернизировать и реконструировать, и делать это надо поэтапно, разумно используя резервы городской территории (только для реконструкции, а не для варварской точечной застройки в коммерческих интересах). Финансирование при этом может быть от реализации прироста жилого фонда. Только освоив реконструкцию 5-эт жилых домов, наработав опыт, подведя законодательную базу, можно будет переходить к реконструкции более сложных 9-12-14 эт панельных жилых домов.
Городская реконструкция должна быть под постоянным вниманием администрации городов, а условия для вхождения в проект реконструкции должны для застройщиков принципиально отличаться (как наиболее сложные) от вхождения в проект на новое строительство.
