Домой Связной Про здания, строения, сооружения как объекты технического нормирования.

Связной

Про здания, строения, сооружения как объекты технического нормирования.

Для обеспечения различных потребностей каждого человека и общества в целом возводятся самые разнообразные здания и сооружения, отличающиеся друг от друга своим назначением, конструкцией, этажностью, материалом, внешним видом, заглублением в землю и прочими признаками и качествами. Эти два термина используются как синонимы, но их значение неодинаково. Чем отличается здание от сооружения и важно ли понимать эту разницу?

Здания

Прежде чем ответить на вопрос о том, чем отличается здание от сооружения, рассмотрим по отдельности эти два понятия.

К зданиям относятся наземные капитальные строения с внутренним пространством и предназначенные для временного или постоянного пребывания людей и удовлетворения различных их нужд. Этажность может быть любой: от небольших коттеджей и дач до гигантских небоскребов и высоток. Использоваться здания могут не только для проживания людей, но и для сельскохозяйственной, производственной деятельности, различных общественных нужд, например, в качестве хранилища или склада. Важнейшим атрибутом при этом является капитальность строения, длительная эксплуатация.

Чаще всего внутреннее пространство зданий разделено на отдельные помещения.

Классификация зданий

В зависимости от высотности здания бывают:

малоэтажными (1-3 этажа);
средней высоты (от 4 до 9 этажей);
многоэтажными (от 10 до 16 этажей);
повышенной этажности (число этажей 17-25);
высотными, имеющими более 25 этаже.

По своему назначению здания и сооружения делятся на 2 группы:

гражданские, предназначенные для проживания людей и обеспечения их общественных, бытовых и культурных потребностей;
производственные, обеспечивающие нормальные условия производственных процессов, служащие для защиты рабочих и оборудования от атмосферных влияний и обеспечивающие необходимые комфортные условия работы трудящихся.

Гражданские строения

Здания разделяются на:

Жилые здания.
Общественные.

Жилые здания - дома, интернаты, общежития и т.д.

Общественные - учебно-воспитательные, лечебно-профилактические, научные, зрелищные, коммунальные и иные учреждения.

Особенность жилых и многих общественных зданий - наличие на небольшой площади большого количества отдельных помещений. Производственные здания отличаются от жилых наличием общих больших помещений, которые не разделены перегородками и стенами на комнаты и могут достигать огромных размеров (до нескольких гектаров).

В зависимости от материала и конструкции здания и сооружения подразделяются на деревянные (каркасные, брусчатые, рубленые, щитовые,), кирпичные, каменные, бетонные и железобетонные (крупнопанельные, крупноблочные, из объемных блоков).

Здания и сооружения промышленного назначения

Промышленные здания и сооружения - это одноэтажные или многоэтажные строения:

фабрики и заводы;
ангары;
мосты;
башни для телевидения и радиосвязи, гидротехнические сооружения, эстакады;
судостроительные эллинги;
электростанции, аэродромы, космодромы, водонапорные башни и т.д.

Классификация промышленных зданий

Промышленности здания подразделяют на четыре основные группы:

Производственные. Сюда относятся здания, в которых расположены цеха, выпускающие полуфабрикаты или готовую продукцию.
Вспомогательные. Это здания, где размещены административно-конторские помещения, бытовые помещения и устройства, медпункты и пункты питания.
Энергетические. К этой категории относятся здания ТЭЦ, которые снабжают промышленные предприятия электричеством и теплом, трансформаторные и электрические подстанции, котельные, компрессорные и др.
Здания транспортно-складского хозяйства. В эту группу входят стоянки промышленного транспорта, гаражи, пожарные депо, склады готовой продукции и т. д.

В зависимости от числа пролетов различают одно-, двух- и многопролетные промышленные здания и сооружения.

По количеству этажей - одноэтажные и многоэтажные. На сегодняшний день в строительстве преобладают именно одноэтажные здания (примерно 80%). Здания многоэтажные используют в производствах с легким технологическим оборудованием.

В зависимости от наличия подъемно-транспортного оборудования промышленные здания и сооружения делятся на бескрановые и крановые (с подвесным или мостовым оборудованием).

Что такое сооружение?

Сооружение — объемная, линейная либо плоскостная строительная система, имеющая подземную или надземную части. Состоит из несущих и ограждающих строительных конструкций и предназначена для выполнения различных производственных процессов, временного пребывания людей, хранения готовой продукции, перемещения грузов и людей.

линейные сооружения - линии электропередач, трубопроводы, дороги;
площадочные (стадионы, спортзалы и аэродромы);
глубинные и подземные и сооружения (хранилища, скважины, метрополитены, колодцы и др.).

К сооружениям также можно отнести:

Оградки, ограждения, заборы, вышки.
Подпорные опоры, башни, блоки и столбы.
Паромные блоки, мачты и плотины.
Тоннели, мосты, шахты, подземные каналы и ходы.
Статуи, памятники, кресты.
Другие инженерно-строительные объекты производственного, военного, государственного или административного назначения, линий связи, теле-, радиоэфирных систем, тепло-, электропередач и интернет-сетей.

Все перечисленные объекты относятся к сооружениям. Они выполняют вспомогательную культурно-религиозную или техническую функцию в жизнедеятельности людей.

Некоторые дополнительные особенности сооружений

Сооружение может быть возведено в качестве самостоятельного объекта независимо от места его будущего размещения на земельном участке. Любой объект сооружения, взятый в отдельности, может составлять одно общее полное сооружение, которое содержит всю инженерно-техническую инфраструктуру. По назначению они могут быть временного или длительного назначения и представлять собой либо завершённое строение, либо незавершенное.

Гидротехнические сооружения

Гидротехническими называют сооружения, которые используются для облагораживания, регулирования, перенаправления водных ресурсов и предотвращения негативного воздействия воды. К ним относят причалы, дамбы рек, каналы, гидроэлектростанции, порты, подпоры рек. Помимо этого, существуют специализированные сооружения, например, гидромелиоративные системы, которые используются в сельском хозяйстве, сооружения морского и речного пароходства, водоводы, отстойники. Все перечисленные сооружения возводятся по мере развития и необходимости определенной отрасли хозяйства.

В зависимости от места расположения гидротехническое сооружение может быть:

морским;
речным;
озерным;
наземным;
подземным.

В зависимости от вида обслуживания гидротехнического сооружения отраслями водного хозяйства они могут быть:

водно-энергетические;
берегоукрепляющие;
мелиоративные;
воднотранспортные.

Также различают сооружения для канализации, подачи воды, использования водных недр, благоустройства города, эстетических и спортивных целей.

Сравнение

Чем отличается здание от сооружения? На сегодняшний день в юридической литературе эти понятия используются как синонимы. Но исторически к зданиям относились те строения, которые имеют надземную часть и обособленные помещения. Используются для проживания, учебы, производства, занятий спортом и т. д. Сооружения - любой объект, возведенный человеком (стадион, огневая точка, бункер, колонна и т. п.). Конструкции могут быть лишены надземной части. Более подробно, что такое здание и что такое сооружение, мы рассмотрели в статье. Эти понятия следует различать. Согласно сложившейся со временем практике, сооружение - понятие более широкое. Если здание назвать сооружением, это не будет ошибкой.

Итак, чем отличается здание от сооружения? Давайте подведем итог.

Целевое назначение. Здания - это строения, приспособленные для проживания, работы и учебы людей. Сооружения - объекты, выполняющие технические функции.
Конструкция. Здания, в отличие от сооружений, всегда имеют обособленные помещения и архитектурную завершенность.
Индивидуальные особенности. У зданий всегда есть надземная часть, составляющая их основу. Сооружения могут полностью размещаться под землей.

Требования к зданиям и сооружениям: функциональная целесообразность, архитектурно-художественная выразительность, целесообразность технических решений, надежность, санитарно-технические требования с учетом природно-климатических и прочих местных условий, требования техники безопасности, экономичности строительства и т. п.

Современное российское гражданское право относит любые здания и сооружения к самостоятельным объектам недвижимости. Гражданское законодательство РФ не содержит определения понятий “здание” и “сооружение”. В нормативно-правовых актах эти термины обычно приводятся совместно. Так, например, § 4 гл. 34 ГК РФ называется “Аренда зданий и сооружений”. В ст. 132 ГК РФ определено, что в состав предприятия входят здания и сооружения. Правила ведения единого государственного реестра предусматривают общие положения для регистрации прав на здания и сооружения. В цивилистике существует точка зрения о нецелесообразности разграничения понятий “здание” и “сооружение” “На наш взгляд, - пишет В.В. Витрянский, - попытки дать юридические дефиниции понятий “здание” и “сооружение” вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия, не относятся к числу правовых категорий. Еще более сомнительны попытки выделить различия между этими понятиями”. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружения и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999. С. 181. Логика здесь ясна. Законодатель предусматривает общие правила для зданий и сооружений, а, следовательно, нет юридических причин определять эти понятия отдельно и выявлять различия. В.В. Витрянский так и поступает, и выводит общее понятие здания (сооружения), “под которым понимается любой искусственно возведенный на земельном участке объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован по целевому назначению) и перемещение которого без несоразмерного ущерба назначению невозможно”. Там же. С. 182.

Вместе с тем в юридической литературе предпринимаются попытки определить и разграничить понятия “здание” и “сооружение”, а А.А. Иванов считает: «Исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения, же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно». Думается, что классификационный критерий “предназначения для постоянного нахождения людей” порой обосновывает интуитивное отнесение объекта к зданиям или сооружениям. Вместе с тем, данный критерий не всегда “срабатывает”. Шахты, в которых постоянно находятся люди, обычно относятся к сооружениям. Одна часть строения может служить чисто техническим целям, а другая предназначаться для постоянного нахождения людей. Можно предположить, что легальная дифференциация зданий и сооружений вытекает из п. 2 ст. 1065 ГК РФ, в соответствии с которым сооружения предназначены для производственной деятельности.

Следует отметить, что поиск тонкой, не всегда легко уловимой грани между понятиями “здание” и “сооружение” представит интерес и является оправданным в большей мере с логической точки зрения. Для права важность представляет отграничение зданий и сооружений от других объектов, и в большей мере от вещей движимых (сборно-разборные домики, временные павильоны и т. п.).

В юридической литературе обычно называются виды объектов, относящихся к зданиям и сооружениям. Так, зданиями являются жилые и нежилые дома. К сооружениям относятся, в частности, мосты, железные дороги, линии электропередач, трубопроводы, шахты и причалы. Спорным представляется вопрос об отнесении дорог к числу сооружений. С одной стороны, дорогу, в том числе автомобильную, можно рассматривать как составную часть земельного участка, составляющую совместно с участком сложную вещь (ст. 134 ГК РФ). С другой стороны, дорога может быть отнесена к самостоятельному объекту недвижимости, прочно связанному с землей. На наш взгляд, верной является первая из представленных точек зрения Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 2. М.: «Статут» - Екатеринбург: Институт частного права, 2002. С. 190.

Собственники зданий и сооружений не обязательно являются собственниками земельных участков, на которых расположены эти здания и сооружения. В гражданском обороте они могут участвовать независимо друг от друга и для них может быть установлен различный правовой режим. Однако они имеют физическую и юридическую связь друг с другом.

В качестве синонима жилого здания применяют также понятие "жилой дом". Жилые дома функционально предназначены для постоянного проживания. Летние садовые домики, дачи не включены в понятие жилых домов, потому что функционально предназначены для отдыха, временного пребывания, а не постоянного проживания.

В пределах определенного земельного участка здания можно разделить на основные и служебные. Основным можно считать здание, определяющее функциональное назначение и использование участка и остальных зданий (служебных), обеспечивающих функционирование основного, к числу которых можно отнести сараи, гаражи и т.д.

Здания и сооружения - это объекты как вещных, так и обязательственных прав. На них распространяются общие положения правового режима, установленного для недвижимого имущества. Вместе с тем к ним иногда применяются особые правила. Так, особый правовой режим установлен для аренды зданий и сооружений, а также для ипотеки.

Для того чтобы здание или сооружение могло участвовать в гражданском обороте, оно должно быть принято в эксплуатацию и соответственно должно быть зарегистрировано право на него (самовольно построенные здания и сооружения не могут быть предметом гражданско-правовых сделок). Согласно ст. 6 ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 17. построенные здания, сооружения, строения должны соответствовать документам территориального планирования, документации по планировке территорий, проектной документации.

Помимо правоустанавливающих документов на здания и сооружения должны быть получены технический паспорт и поземельная книга.

Следует отметить, что Градостроительным кодексом РФ установлен перечень объектов, для которых не требуется разрешение на строительство (реконструкцию). К таким объектам отнесены гаражи, дачные постройки, строения и сооружения вспомогательного назначения. Кроме того, не требуется разрешения для изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные размеры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Однако действие Градостроительного кодекса РФ первоначально не распространялось на недвижимость, построенную или реконструированную до его введения. Кроме того, Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не была предусмотрена возможность регистрации прав на объекты недвижимого имущества без разрешения на строительство (реконструкцию) и акта ввода объекта в эксплуатацию. В связи с этим было необходимо на указанную недвижимость распространить действие п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Более сложная ситуация возникала при легализации возведенных без разрешения на строительство построек, для которых в новой редакции Градостроительного кодекса РФ сохранялось требование о получении разрешения на строительство. Как правило, речь идет о построенных или реконструированных без разрешения индивидуальных жилых домов или капитальных гаражей. В данном случае существовало противоречие между Градостроительным и Гражданским кодексом РФ, который относил возведенную без разрешения постройку к самовольной и устанавливал судебный порядок признания прав собственности на нее, причем бремя доказывания соответствия постройки требованиям градостроительных регламентов и строительных норм и правил, а также факт, что права третьих лиц не нарушены, возложена на застройщика.

Учитывая широкий размах самовольного строительства, а также длительность судебного разбирательства, легализация не могла быть скорой. В связи с этим выходом из создавшейся ситуации было бы введение упрощенного порядка проверки соответствия градостроительным нормам и регламентам жилых домов (за исключением многоквартирных) построенных гражданами без разрешения на строительство на земельном участке, предоставленном им до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ. Для решения всех этих проблем законодатель принял определенные меры. Так, в соответствии с ФЗ от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. N 27. Ст. 2881. изменения были внесены в некоторые правовые акты.

В соответствии с указанным Законом изменения были внесены в ст. 222 ГК, регулирующую правовой статус самовольной постройки. В частности, из п. 3 ст. 222 ГК был исключен абзац 1, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано только судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Абзац 2 этого же пункта был дополнен указанием на то, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка не только судом, но также в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке. Другими словами, речь идет об административном порядке, установленном Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Изменения также вводятся в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Градостроительный кодекс РФ.

Процедура оформления прав на вновь построенную недвижимость будет различаться в зависимости от того, идет ли речь об объекте индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (на приусадебном земельном участке), либо об объекте, расположенном на земельных участках, предназначенных для ведения дачного хозяйства или садоводства. В первом случае согласно п. 4 ст. 25.3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним до 1 января 2010 года технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание. Ни разрешение на строительство, ни акт о вводе в эксплуатацию более не требуются.

Еще более простой порядок оформления права собственности на жилые дома, расположенные на земельных участках, предназначенных для ведения дачного хозяйства или садоводства. Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества (п. 3 ст. 25.3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). В эту декларацию об объекте недвижимого имущества включаются сведения о его адресе (местоположении), виде (названии), назначении, площади, количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей, годе его создания, о материалах наружных стен такого объекта недвижимого имущества, его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен. Причем такая декларация будет составляться потенциальным собственником недвижимости самостоятельно по специальным формам, которые так же, как и технические паспорта должны быть разработаны федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.

На практике здания и сооружения являются предметом различных сделок, однако наиболее распространены договоры аренды. Договор аренды здания или сооружения предусматривает передачу как самого здания или сооружения, так и прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Это объясняется тем, что невозможно использовать здание или сооружение без права пользования земельным участком, который под ним находится и непосредственно примыкает к нему. Право арендатора на земельный участок зависит от того, какое именно право имеет на него арендодатель (собственности, аренды и т.д.).

Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания или сооружения, и стороны должны сами определить его в договоре, однако срок является существенным условием и стороны обязаны его предусмотреть (исключение составляют случаи, когда согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ срок в договоре аренды не определяется и договор аренды считается заключенным на неопределенный срок).

Здания и сооружения могут предоставляться в субаренду, однако в этом случае необходимо получить согласие арендодателя. Если речь идет о муниципальной или государственной собственности, то такое согласие дают представители собственника (соответствующие комитеты по имуществу, органы местного самоуправления и т.д.).

На стороне арендодателя выступает также балансодержатель, то есть юридическое лицо, на балансе которого находится здание или сооружение и которое отвечает лишь за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта аренды. Однако подписывает договор представитель собственника, а не балансодержатель, который арендодателем не является.

В законодательстве четко определена форма договора аренды здания или сооружения: он должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, стороны не могут заключить договор путем обмена письмами, иными документами, в устной форме. Вместе с тем стороны могут нотариально удостоверить такой договор.

Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора. Кроме того, если договор заключен на срок не менее одного года, он подлежит государственной регистрации. Договор на срок менее года не требует государственной регистрации, и, таким образом, этот случай - исключение из общего правила о регистрации сделок с недвижимостью.

Поскольку подавляющее большинство как жилых, так и нежилых помещений являются собственностью субъекта Российской Федерации или муниципальной собственностью, в качестве арендодателя часто выступают соответствующие государственные или муниципальные органы Гришаев С.П. Здания и сооружения как объекты недвижимости [Электронный ресурс]. М.: Подготовлено для «КонсультантПлюс», 2005..

При заключении договора аренды здания или сооружения, помещения или части помещения к договору, представленному на регистрацию, следует прилагать поэтажные планы здания или сооружения, на которых должны обозначаться сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендованной площади.

Если речь идет об аренде помещений, находящихся в зданиях памятниках культуры, то в договор необходимо включать условие, гарантирующее сохранность культурной или исторической ценности объекта.

Если в договоре не согласованы условия предмета и арендной платы, такой договор считается незаключенным. По отношению к данному договору не применяют общее правило о том, что если цена не указана в договоре, то при ее определении исходят из цены, устанавливаемой при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемой за аналогичные товары, работы и услуги. Плата за пользование зданием (сооружением) должна включать плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Однако коммунальные услуги обычно оговариваются отдельно.

Обычно арендная плата устанавливается за единицу площади арендованного здания или сооружения - 1 кв. м. Однако при аренде зданий или сооружений - памятников истории и культуры арендная плата может определяться за все здание или сооружение в целом. При аренде мастерских художников арендная плата может рассчитываться исходя из 1 куб. м.

ГК РФ закрепляет особый порядок передачи арендатору и возвращения им здания (сооружения). Передача здания осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. Обязательство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору в пользование или владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отход от исполнения взаимных обязанностей: арендатора - от принятия имущества, а арендодателя - от передачи имущества.

Здания и сооружения нередко становятся предметом ипотечных отношений. При заключении договора ипотека здания и сооружения допустима только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется. При регистрации ипотеки части здания возникает вопрос о том, необходимо ли одновременно закладывать земельный участок под этой частью здания. Особенно актуально это для тех случаев, когда закладывается помещение на первом этаже. Следует прийти к выводу о том, что ипотека участка под частью здания не служит обязательным условием действительности договора ипотеки части здания.

По одному из судебных дел о признании недействительным договора о залоге части здания арбитражный суд признал первоначально договор о залоге части здания притворной сделкой с целью прикрыть другую сделку - договор о залоге всего здания, при котором потребовался бы залог и права аренды земельного участка. По существу, предметом залога было практически все здание, за исключением обеспечивающего его жизнедеятельность помещения бойлерной. Однако впоследствии данное решение было пересмотрено и договор был признан соответствующим законодательству Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества [Электронный ресурс]. М.: Подготовлено для «КонсультантПлюс», 2007..

Следует отметить, что законодатель не установил отдельного правового режима для купли-продажи зданий и сооружений, как это было сделано применительно к ипотеке и аренде (ограничившись общими нормами о купле-продаже недвижимости). Такое положение вряд ли можно считать правильным, поскольку нельзя не отметить специфику этих объектов по сравнению с другими объектами недвижимого имущества.

ПОНЯТИЕ ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ КАК ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

CONCEPT OF THE BUILDING AND CONSTRUCTION AS REAL ESTATE OBJECTS

Д. В. ВАСЮТА (D. V. VASYUTA)

Проанализированы признаки зданий и сооружений, определен момент их появления как особого объекта недвижимости, установлены отличия от других объектов недвижимости. Выявлены отличия зданий от сооружений, сформулированы определения их понятий.

Ключевые слова: здания, сооружения, строения, объекты недвижимости, объекты незавершённого строительства, самовольная постройка, помещение.

The paper analyzes the characteristics of buildings and structures, determines the moment of their appearance as a special property, sets them apart from other real estate. The differences of the structures of buildings are displayed, the definitions of concepts are formulated.

Key words: buildings, structures, buildings, real estate, construction in progress, unauthorized building,

Потребность в зданиях и сооружениях как основе жизнедеятельности обуславливает необходимость их интенсивного возведения. По сведениям Новосибирскстата, только в первом квартале 2012 г. на территории Новосибирской области было введено в эксплуатацию 717 единиц зданий, на строительство которых было потрачено 6 154,3 млн рублей . Массовость зданий и сооружений, а также сделок с ними, высокая стоимость указанных объектов, обусловили необходимость формирования их правового режима, т. е. «особого порядка правового регулирования, создающего желаемое социальное состояние» .

Действующее законодательство относит здания и сооружения к недвижимости, прочно связанной с землей, перемещение которой без несоразмерного ущерба назначению невозможно (ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ ); определяет порядок их возведения, перестройки, сноса (ст. 263 ГК РФ, Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190 ); распространяет на здания и сооружения, возведенные в нарушение закона,

режим самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ); закрепляет возможность их обременения сервитутом (ст. 277 ГК РФ); определяет особенности залога и аренды (§ 4 гл. 34 ГК РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке» ) и т. д. Однако в законодательстве отсутствует определение границы действия соответствующих правил -это сами понятия «здание» и «сооружение». Исключение составляет Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» , в ст. 2 которого предлагается такое определение. Под зданием в нем понимается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. Сооружение рассматривается как результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную,

надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов. Однако предложенные определения, во-первых, используются для целей технического регулирования, а во-вторых, отражают лишь конструктивные особенности зданий и сооружений, чего не достаточно для отграничения их от объектов с отличным правовым режимом.

В литературе высказаны сомнения в необходимости формирования рассматриваемого понятия. Так, В. В. Витрянский утверждает, что «попытки дать юридические дефиниции понятий “здание” и “сооружение” вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Ещё более сомнительны попытки выделить различия между этими понятиями» . Однако ряд авторов считает, что закрепление в действующем законодательстве определения указанных понятий является необходимостью. Так, по мнению О. Б. Кругловой необходимо «закрепить понятия здания и сооружения в законе хотя бы для того, чтобы отделить их от иных объектов, которые не подпадают под регулирование специальных правил аренды зданий, сооружений» . И. Д. Кузьмина предлагает «законодательно определить понятия здания и сооружения как предметной границы особого правового режима» . Промежуточным является мнение, согласно которому «выработка легального определения понятия здания или сооружения юридически нецелесообразна, более верным решением с гражданско-правовой точки зрения является выявление существенных признаков, которыми должны обладать здания и сооружения» . Несмотря на изложенные точки зрения, вопрос определения понятия здания и сооружения в законодательстве не является предметом рассмотрения Концепции развития гражданского законодательства РФ , Проекта ФЗ № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвёртую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Проект ФЗ

№ 47538-6), принятого ГД ФС РФ в первом чтении 27 апреля 2012 г. в редакции, готовой к рассмотрению во втором чтении . Тем не менее для определения чётких границ действия правового режима зданий и сооружений существует необходимость в выявлении отличительных признаков указанных объектов и отображении их в законе.

В литературе авторами выделены различные признаки здания и сооружения: неподвижность, стабильность , «конструктивная сложность, требующая затрат на поддержание в надлежащем состоянии» , привязка к конкретному земельному участку и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению, искусственность возведения, самостоятельность, индивидуальность, относительно высокая стоимость, законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению и др. Указанные признаки отмечают скорее физические особенности здания и сооружения, совокупность которых недостаточна для установления чётких границ действия их правового режима. Существует необходимость в выявлении таких признаков, которые своим правовым содержанием могли бы чётко определить пределы распространения правового режима здания и сооружения, отграничить их от других объектов гражданских прав с отличным правовым режимом.

Один из таких признаков содержится в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ: здания и сооружения являются объектами капитального строительства наряду со строениями и объектами, строительство которых не завершено (объекты незавершённого строительства). Данным признаком здания и сооружения наделены для правовой регламентации законного порядка их возведения как объектов недвижимости. Действующее законодательство не раскрывает понятие «строение», не наполняет его правовым содержанием. При таком положении дел бессмысленно говорить о нормативно-правовом соотношении понятий «здание», «сооружение» и «строение». Для разграничения здания и сооружения и объекта незавершённого строительства требуется определение момента обретения объектом капитального строительства правового режима здания и сооружения. В доктри-

не в отношении данного вопроса можно выделить несколько точек зрения. Так, по мнению М. Е. Мещеряковой, здания и сооружения возникают с момента их законченности с точки зрения возможности использования по целевому назначению. Исходя из определения здания и сооружения, сформулированного в своей работе, И. Д. Кузьмина считает, что в результате правомерно осуществленной строительной деятельности здания и сооружения возникают с момента их ввода в эксплуатацию, а в отношении самовольной постройки - с момента признания на них права собственности . Нельзя не отметить и точку зрения, согласно которой здания и сооружения, как и любой другой объект недвижимости, возникают с момента государственной регистрации прав на них .

Однако согласно ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация носит заявительный характер, а значит никто не может обязать правообладателя зарегистрировать своё право собственности. Отсутствие же государственной регистрации права на здание и сооружение не означает отсутствие у их правообладателей прав на указанные объекты. На основании имеющихся правоустанавливающих документов правообладатели зданий и сооружений даже в отсутствие государственной регистрации прав на них обладают правомочиями на совершение сделок с ними, не требующих государственной регистрации (например, договора краткосрочной аренды). С учётом того, что действующее законодательство устанавливает особенности правового регулирования ряда сделок со зданием и сооружением, указанные объекты должны быть не просто возведены с точки зрения возможности их использования, они должны быть пригодными для эксплуатации, не нарушать права и законные интересы других лиц, не представлять угрозу жизни и здоровью. Для этого законодательством о градостроительной деятельности производится регулирование отношений по строительству объектов капитального строительства. Из анализа ст. 55 Градостроительного кодекса видно, что удостоверением выполнения строительства объекта капитального строи-

тельства в полном объёме в соответствии с действующим законодательством является ввод его в эксплуатацию, о чём выдаётся разрешение. Именно с момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию управомоченное лицо имеет право зарегистрировать на него право собственности, совершать сделки с ним. Таким образом, именно с моментом ввода объекта в эксплуатацию связан момент возникновения здания и сооружения.

Однако в ряде случаев здания и сооружения возводятся в нарушение действующего законодательства. Так, если здание и сооружение возведены на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданы без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, то на них согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ будет распространяться правовой режим самовольной постройки. Такие объекты по общему правилу подлежат сносу. Действующее законодательство не предусматривает возможность их ввода в эксплуатацию. Но они могут стать предметом различных сделок после признания на них права собственности в судебном или ином установленном законом порядке. Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ на самовольную постройку может быть признано в установленном законом порядке право собственности лишь за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлено её строительство, в случае если она не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

На практике возникают случаи, когда возведенные здания и сооружения, не являющиеся самовольной постройкой, не вводят в эксплуатацию. Такие ситуации возникают, например, в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, разрешения на строительство, необходимых, согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, для ввода объекта в эксплуатацию . Право собственности на такие объекты признаётся судами в соответствии со ст. 218 ГК РФ. Существующая точка зрения,

согласно которой «здания и сооружения -это принятые в эксплуатацию объекты недвижимости, являющиеся результатами правомерно осуществленной строительной деятельности, прочно и постоянно связанные с землёй, а также объекты самовольной постройки, право собственности на которые признано в установленном законом порядке» , не учитывает эти случаи.

Таким образом, на основании вышеизложенного можно сделать вывод, что здания и сооружения возникают с момента ввода их в эксплуатацию. В случае невозможности ввести их в эксплуатацию они возникают с момента признания на них в установленном законом порядке права собственности.

Важно отметить, что действующее законодательство использует термины «здание» и «сооружение» в отношении как введённых, так и не введённых в эксплуатацию объектов недвижимости, на которые не признано в установленном законом порядке право собственности. Пример такого использования указанных терминов содержит ст. 222 ГК РФ как в действующей редакции, так и в Проекте ФЗ № 47538-6. В ст. 222 ГК РФ указанного Проекта, термины «здание» и «сооружение» используются для обозначения объектов самовольной постройки, даже в случае отсутствия на них признанного права собственности. Учитывая, что такие объекты не могут являться объектом аренды, залога, других гражданских правоотношений, на них не распространяется правовой режим зданий и сооружений. Однако в таком случае возникает вопрос правового режима объекта, возведение которого окончено, пригодного для использования или фактически используемого, но который в установленном законом порядке не введён в эксплуатацию и на который не признано право собственности. Учитывая, что на него не может быть распространён режим здания и сооружения, считаем, что в отношении таких объектов можно использовать термин «строение», который служит действующему законодательству для обозначения разновидности объекта капитального строительства без наделения его правовым содержанием.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что здания и сооружения -это объекты капитального строительства,

которые в установленном законом порядке введены в эксплуатацию или на которые в соответствии с действующем законодательством признано первоначальное право собственности.

Выявляя границы распространения правового режима зданий и сооружений, необходимо обратиться к вопросу об их соотношении. Применяемая в действующем законодательстве терминология представляет их как отличные друг от друга объекты права. Тем не менее в литературе встречается точка зрения, согласно которой здание является понятием родовым по отношению к сооружению. Так, И. Д. Кузьмина считает, что с точки зрения правового режима их можно определять как «здания и другие сооружения» .

По мнению В. В. Витрянского, здание и сооружение не относятся к числу правовых категорий, а значит «сомнительны попытки выделить различия между этими понятиями» . С точки зрения М. Е. Мещеряковой, «нецелесообразно устанавливать различия между зданиями и сооружениями, поскольку нормы гражданского законодательства не содержат дифференцированного регулирования каких-либо отношений, в зависимости от того, является объектом этих отношений здание или сооружение. Между тем, признаётся, что для целей договорной дисциплины, установление различий между зданием и сооружением имеет смысл, поскольку указанное исключит в конкретных договорах смешивание зданий с сооружениями» . Анализ определения понятия здания и сооружения, закреплённого в ст. 2 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ позволяет выявить следующие отличия между ними: здания включают в себя помещения, сети инженернотехнического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначены для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных, а сооружения состоят из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначены для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пре-

бывания людей, перемещения людей и грузов. Таким образом, согласно вышеуказанному закону, здания и сооружения отличаются друг от друга по своему составу и назначению. Указанные отличия сводятся к тому, что здания включают в себя помещения и оборудование, обслуживающее их использование, а сооружения в своём составе помещений не имеют. Данный вывод соответствует определению помещения, содержащемуся в Концепции развития гражданского законодательства РФ. Согласно Концепции, под помещением как объектом гражданских прав следует понимать конструктивно и пространственно обособленную часть (трехмерный объём) внутри здания, пригодную для использования. Однако ч. 1 ст. 298 ГК РФ в Проекте ФЗ № 47538-6, в отличие от Концепции, под помещением признаёт часть здания или сооружения.

В отличие от здания, понятие сооружения в литературе обычно определяют путём перечисления соответствующих объектов. Так, к сооружениям относят «колодцы, оранжереи, парники, навесы, некоторые элементы внешнего благоустройства, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства, мосты» , «нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно-спортивные дворцы, спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства» и т. д.

Перечисленные выше сооружения предназначены для выполнения технических функций, а не для нахождения в них кого-либо или чего-либо. Ряд сооружений, безусловно, имеют в своём составе конструктивно и пространственно обособленные части, с технической точки зрения являющиеся помещениями. Однако они функционально предназначены для использования в тех же целях, что и само сооружение, а значит не могут являться самостоятельными объектами гражданских прав.

В связи с тем, что здания, в отличие от сооружений, в своём составе имеют помещения, являющиеся самостоятельными объек-

тами гражданских прав, правовые режимы указанных объектов имеют различия, которые отображены, в частности, в Концепции развития гражданского законодательства РФ. Согласно Концепции, «право собственности на помещение (жилое и нежилое) возникает с момента государственной регистрации, при этом собственник помещения не может быть одновременно собственником здания, в котором оно находится (здание в этом случае является исключительно объектом технического учёта). Право собственности на здание автоматически прекращается с момента первой государственной регистрации права собственности на помещение в нём. Лицо, которое приобрело все помещения в здании, вправе трансформировать право собственности на отдельные помещения в право собственности на здание в целом. В случае объединения всех помещений в здании, принадлежащих нескольким собственникам, в один объект недвижимости путём государственной регистрации их права общей долевой собственности на здание право собственности данных лиц на отдельные помещения в указанном здании прекращается». Указанная точка зрений отображена и в Проекте ФЗ № 47538-6 (ч. 2 и 3 ст. 298).

Таким образом, у зданий, в отличие от сооружений, имеется особый способ возникновения и прекращения, который Концепцией и Проектом ГК РФ связывается с возникновением и прекращением в них права собственности на помещения.

На основании вышеизложенного можно сформулировать следующие определения здания и сооружения, которые необходимо закрепить в действующем гражданском законодательстве:

Здание - это объект капитального строительства, введённый в эксплуатацию или на который было признано первоначальное право собственности, имеющий в своём составе помещения, ни на одно из которых не учреждено право собственности;

Сооружение - это объект капитального строительства, который в установленном законом порядке введён в эксплуатацию или на который в соответствии с действующим законодательством было признано первоначальное право собственности, предназначенный для выполнения технических функций.

1. Ввод в действие (в эксплуатацию) зданий по видам в январе - марте 2012 г.. - иКЬ: http://www.novosibstat.ru/digital/region10/DocLib/ region10_1.htm (дата обращения: 23.03.2012).

2. Матузов М. И., Малько А. В. Правовые режимы: вопросы теории и практики // Правоведение. - 1996. - № 1. - С. 17.

3. Российская газета. - 1994. - № 238-239.

4. Российская газета. - 2004. - № 290.

5. СЗ РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.

6. Российская газета. - 2009. - № 255.

7. Брагинский М. И., Витрянский В. В Договорное право. Договоры о передаче имущества. -Доступ из справ.-правовой системы «Кон-сультантПлюс».

8. Круглова О. Б. Правовое регулирование договора аренды нежилых зданий, сооружений в предпринимательской сфере: дис. ... канд. юрид. наук. - Самара, 2002. - С. 16.

9. Кузьмина И. Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: ав-тореф. дис. ... д-ра юрид. наук. - Томск, 2004.

10. Мещерякова М. Е. Договор аренды зданий и сооружений в гражданском праве Российской Федерации: дис. . канд. юрид. наук. - Волгоград, 2007. - С. 47.

11. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.).

Доступ из справ.-правовой системы «Кон-сультантПлюс».

12. О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвёртую Гражданского ко-

декса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Проект ФЗ № 47538-6. - иКЬ: http://www.komitet2-10.km.duma.gov.ru/site.xp/ 051054056124054053054.html (дата обращения: 07.11.12).

13. Победоносцев К. Курс гражданского права. -

Ч. 1: Вотчинные права. - СПб., 1992. - С. 10.

14. Гришаев С. П. Все о недвижимости: учеб.-практ. пособие. - М., 2002. - С. 93.

15. Мещерякова М. Е. Указ. соч. - С. 47.

16. Кузьмина И. Д. Указ. соч. - С. 4.

17. Скловский К. И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. - М. : Статут, 2004. - С. 129.

18. СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

19. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29 января 2010 г. по делу № А70-3640/2009. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс» ; Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 29 февраля 2012 г. по делу № А45-3486/2012. -Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс» ; Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 7 ноября 2011 г. по делу № А45-17110/2011. - Доступ из справ.-правовой системы «Консультант-Плюс».

20. Кузьмина И. Д. Указ. соч. - С. 4.

21. Там же.

22. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч.

23. Мещерякова М. Е. Указ. соч. - С. 47.

24. Там же.

25. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч.

В гражданском, земельном и градостроительном российском праве отсутствуют такие отдельные понятия как «здание», «строение», «сооружение». И это ведет к многочисленным спорам во время строительства, а также признания вышеуказанных понятий объектами недвижимости. Еще одной проблемой является выяснение: какие из этих зданий, сооружений и строений относятся к объектам а какие - нет.

Здание. Что это такое?

Технически и нормативно давно определены понятия «строение», «здание» и «сооружение». Что такое здание, описывает ОК 013-94 (Общероссийский классификатор основных фондов). Это архитектурно-строительный объект, предназначенный для создания определенных условий с целью хранения ценностей, работы, культурного и социального обслуживания народонаселения. Здания должны иметь основную часть (крыша и стены), а также внутренние коммуникации для обеспечения нормального эксплуатационного периода.

К внутренним коммуникациям относят:

системы водопровода и канализации;
систему отопления;
осветительную систему и сеть электропроводки;
вентиляционные механизмы, установленные по общесанитарным нормам;
лифты и подъемники (при многоэтажном строительстве).

Сооружение. Что такое этот

Сооружение - это инженерно-строительный объект, предназначенный для создания условий процессу производства без изменений предмета труда, но с выполнением некоторый необходимых технических функций. Каждое одиночное сооружение, которое входит в число основного сооружения, составляя при этом единый объект, тоже носит название сооружение .

Элемент, покажут следующие примеры:

Мост (единый объект), и его элементы: мостовое полотно, опоры и пролетное строение - это тоже сооружения;
Нефтяная скважина - состоит из вышки и обсадных труб;
Эстакада - состоит из фундамента, настила, опор, пролетных строений и ограждений.

Также и линии электропередачи, кабельные линии связи, трубопроводы и тому подобные объекты подпадают под определение «сооружение». Что такое этот вид построек, можно коротко все построенное людьми с целью удовлетворения материальных и духовных нужд.

Строение. Что это такое?

Согласно российскому гражданскому праву, цивилистике строение - это объединяющий термин, который включает понятия здание и сооружение . можно сказать еще и другими словами, - это постройка, закрепленная на земельном участке юридически. То есть, в российском законодательстве есть форма построек - строение, которое имеет два вида: здание и сооружение. И многие люди, не имея технического образования, все эти три понятия воспринимают как синонимы.

Цели классификации

Самой главной задачей проведения данной классификации является содействие экономичному решению при их проектировании, и не проблемное строительство сооружений и зданий.

Основой для разделения строений на классы служат их назначение и значимость. Также устанавливаются:

нормы эксплуатационных характеристик и требований для обеспечения должного функционирования строений (площадь и объем, внутренняя и внешняя отделка, сантехнические, электротехнические механизмы);
нормы по огнестойкости и долговечности отдельных элементов конструкций.

Разделение по классам зданий и сооружений происходит отдельно по каждой группе их видов, похожих своим назначением (жилые здания, технические сооружения, линии электропередач, мосты и так далее).

Основная классификация

По назначению может быть:

теплоэнергетическое сооружение - это линии электропередач, столбы и опоры и так далее;
гражданское и промышленное;
техническое сооружение (примером такого строения может быть дамба);
дорожно-транспортное (сюда можно отнести эстакаду, трассу, дорожный мост и развязку).

По такому же признаку здания разделяют на:

жилые (предназначенные для временного или постоянного проживания);
производственные - где размещаются разного вида производства;
общественные - служат для размещения учреждений административного характера и для социального обслуживания.

Дополнительная классификация

В зависимости от материала, из которого изготовлены, делятся на:

деревянные;
бетонные;
каменные;
железобетонные.

По способу строительства данные объекты разделяют на:

монолитные;
сборные;
из объемно-пространственных блоков.

В зависимости от геометрии:

точечные;
площадные;
линейные.

В зависимости от характера применения объекты принято делить следующим образом:

постоянная эксплуатация сооружений и зданий;
временное использование.

В зависимости от значения делят на:

вспомогательные;
основные.

По величине ответственности:

высший уровень;
нормальный уровень;
пониженный уровень.

В зависимости от этажности разделяют на:

малоэтажные, которые имеют один или два этажа;
средней этажности, имеют от трех до пяти этажей;
повышенной этажности (6-7 этажей);
многоэтажные (от восьми до 29 этажей);
высокоэтажные (от 30 до 100).

Разделяют также данные объекты и на степени в соответствии с долговечностью, то есть способностью элементов конструкции не терять положенные качества для нормального процесса эксплуатации:

первая степень (больше чем сто лет);
вторая степень (от 50 до 100 лет);
третья степень (от 20 до 50);
четвертая степень (менее 20 лет).

Также существует классификация по огнеупорности, которая обуславливается длительностью в минутах:

утраты целостности;
утраты несущей способности;
утраты теплоизоляции.

С введением Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» были установлены такие понятия и их определения как «здание» и «сооружение» частями 6 и 23 статьи 2 соответственно.

Выдержки из Федерального закона:

здание – результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;

сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов;

Кроме понятий, используемых непосредственно в Федеральном законе также принято использовать законодательство Российской Федерации о градостроительной деятельности и законодательство Российской Федерации о пожарной безопасности как это указано в статье 2 настоящего документа.

По интересующей нас теме Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ частью 10 статья 1 ввел понятие «объект капитального строительства», где объектом нормирования уже являются: «здание», «строение», «сооружение».

Выдержка из ГрК РФ:

объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;

строительство – создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства);

Анализ положений Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (ТРоПБ) вносил еще больше вопросов по «строениям» и «сооружениям» до внесения изменения Федеральным законом Российской Федерации от 10 июля 2012 г. № 117-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»», который исключил по тексту – слово «строение» и исключил понятие «строение». Так например ранее в статье 1: а) в части 1 слова «зданиям, сооружениям и строениям,» заменить словами «зданиям и сооружениям,». Исходя из этого можно утверждать о том, что «строения» не являются объектом пожарного нормирования. Таким образом, ТРоПБ распространяется только на «здания» и «сооружения».

В настоящий момент из представленных выше федеральных актов ни один не содержит понятия и его определения – «строение». Возникает вопрос на каком основании субъект права должен производить оценку соответствия для «строений» в части технического нормирования?

В советском техническом нормировании встречалась формулировка по тексту документов «хозяйственная постройка» или «постройка», она встречается и в действующих нормативных технических документах – СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»

Выдержка из СП 30-102:

5.3.5 «Постройки для содержания скота и птицы допускается пристраивать только к усадебным одно-двухквартирным домам….»

СП 53.13330.2011 Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 30-02-97*

Выдержка из СП 53.13330:

6.4 На садовом, дачном участке могут возводиться жилое строение или жилой дом, хозяйственные постройки и сооружения, в том числе - теплицы, летняя кухня, баня (сауна), душ, навес или гараж для автомобилей.

СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*

Выдержка из СП 42.13330:

5.11 В сельских населенных пунктах следует предусматривать преимущественно жилые дома усадебного и коттеджного типов, допускаются многоквартирные малоэтажные жилые дома, блокированные жилые дома с земельными участками при домах (квартирах) (приложение Д).

Для жителей многоквартирных жилых домов хозяйственные постройки для скота и птицы могут выделяться за пределами жилой зоны; при многоквартирных домах допускается устройство встроенных или отдельно стоящих коллективных подземных хранилищ сельскохозяйственных продуктов, площадь которых определяется региональными градостроительными нормативами, а при их отсутствии - заданием на проектирование.

Обращает на себя внимание и тот факт, что данный пункт является обязательным к исполнению при разработке проектной документации на основании постановления Правительства РФ от 26 декабря 2014 г. N 1521 (в ред. ПП №1033) «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Выдержка из ПП №1521 (с изм.1):

30. СП 42.13330.2011 "СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений". Разделы 1 (пункт 1.1), 4, 5 (за исключением пунктов 5.4, 5.7), 6 (за исключением пункта 6.3), 8 (пункты 8.2-8.6, 8.8, 8.9, 8.12-8.20, 8.24-8.26), 9, 10 (пункты 10.1-10.5), 11 (пункты 11.1-11.24, 11.25 (таблица 10, за исключением примечания 4), 11.26, 11.27), 12(за исключением пункта 12.33), 13, 14.

Само по себе употребление слова «строения» или «жилого строения» гораздо чаще можно встретить в вопросах нормы права, но не технической нормы. Так, Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» введено понятие «жилое строение» (66-ФЗ).

Выдержка 66-ФЗ:

дачный земельный участок – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем ихозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля);

Следует отметить, согласно постановлению Конституционного Суда РФ от 30 июня 2011 г. N 13-П абзац второй статьи 1 настоящего Федерального закона признан не соответствующим Конституции РФ в той части, в какой им исключается возможность регистрации граждан по месту жительства в принадлежащих им на праве собственностижилых строениях, которые пригодны для постоянного проживания и расположены на садовых земельных участках, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения

Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 г. N 7-П абзац второй статьи 1 настоящего Федерального закона признан не соответствующим Конституции РФ в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов. Исходя из данных представлений «жилое строение» фактически тождественно «зданию» (грубое сравнение). При этом, «жилое строение» не фигурирует в Жилищном кодексе Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ в связи с этим не относится к объектам жилищных прав (ч.1 ст.16 ЖК РФ).

Если рассматривать размещения объекта капитального строительства с позиции классификации видов разрешенного использования земельных участков, как это принято в земельном и градостроительном законодательстве, то наши «строения» или «хозяйственные постройки» должны зависеть от назначений земли. В российском законодательстве данные требования закреплены в приказе Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540 (в ред. от 30 сентября 2015 №709) «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (далее Приказ).

Так в Приказе содержится упоминание о «некапитальное жилое строение» и «хозяйственное строение» для ведения: Огородничества (поз.13.1); ведения Садоводчества (поз.13.2); ведения Дачного хозяйства (поз.13.3).

Должна прослеживаться общая концепция по правоприменению понятия «строение» и производных этого понятия в законодательных актах и нормативных технических документах Российской Федерации. До внесения соответствующих изменений в действующее законодательство требуется официальные разъяснения профильных федеральных органов исполнительной власти в виде информационных писем.