Каковы этапы покупки квартиры по ипотечному кредиту? Как взять квартиру в ипотеку без первоначального взноса? Какие документы нужны для покупки квартиры в ипотеку?
Вас приветствует бизнес-журнал «ХитёрБобёр»! На связи с читателями Денис Кудерин.
Новая публикация посвящена продолжению «ипотечного» цикла. Мы поговорим о покупке квартиры в ипотеку – теме, актуальной для многих наших читателей.
Для людей, не имеющих больших денежных накоплений, ипотека – единственный способ обзавестись собственным жильём.
В статье рассмотрим все плюсы и минусы данного варианта приобретения недвижимости.
А теперь обо всём по порядку!
1. Квартира в ипотеку – особенности и нюансы покупки
Желание иметь собственное жильё – естественная потребность каждого человека. Особенно острая необходимость в приобретении собственной жилплощади возникает у семейных людей, начинающих совместную жизнь.
Цены на недвижимость традиционно и неизменно высоки: выложить полную цену за квартиру (даже на нулевой стадии строительства) не всем по карману. Поэтому большинство покупателей ищут альтернативные пути решения жилищного вопроса.
Условия и суть
Количество квартир, купленных под залог, ежегодно растёт. Для многих людей ипотека – единственный шанс стать владельцем собственного жилья, пусть даже не принадлежащего покупателю в полной мере.
На юридическом языке покупка имущества в ипотеку – вид кредитования, при котором объект продажи остаётся под залогом у финансовой организации, выдавшей займ. Банк имеет право отсудить квартиру себе, если заемщик по каким-то причинам не может выплачивать долг или нарушает условия договора.
В ипотечной сделке участвует 3 стороны:
- продавец квартиры или застройщик;
- банк, выдающий деньги в долг;
- заемщик (покупатель).
Отношения ипотечного должника и кредитной компании регулируются не только пунктами составленного договора, но и законами страны, в которой осуществляется сделка. В РФ таким документом выступает закон 1998 года «Об ипотеке».
Ипотека выдаётся банком лишь в том случае, если кредитодатель полностью уверен в платежеспособности заемщика. Кредиты не раздаются финансовыми учреждениями направо и налево: для оформления ипотеки нужно иметь стабильный доход определенной величины и иметь безупречную кредитную историю.
Важные нюансы
Ипотека почти всегда даётся на продолжительный срок (минимум – 5-10 лет, максимум – 50). Поскольку суммы кредитов немаленькие, вернуть их с процентами за более короткий промежуток времени просто нереально.
Банки не заинтересованы в досрочном погашении ипотеки, так как в этом случае покупатель переплачивает меньше. Общие суммы переплаты за годы выплаты комиссионных и самого долга испугают неискушенных читателей, но обойти этот пункт невозможно.
Приобретая жильё в ипотеку, будьте готовы, что общая переплата составит 70-100%. Это значит, что за квартиру ценой в 1,5 млн. вы за весь срок платежей можете заплатить 2,5-3 млн. И ещё один неутешительный факт – в РФ самые высокие переплаты по кредитам за жилье.
Вывод
Помните также, что вы вправе прекратить действие договора, если бремя выплат станет непосильным.
О том, на сайте есть тоже подробная статья.
2. Плюсы и минусы покупки квартиры в ипотеку
Ипотечные кредиты уступают по популярности потребительским у жителей РФ и ближнего зарубежья, поскольку считаются слишком «дорогими».
Количество заключаемых сделок в кризисные времена ожидаемо снизилось, есть стойкая тенденция к уменьшению спроса на залоговое жильё.
Но многие продолжают брать жильё в ипотеку, в том числе – семьи с 2 и более детьми, использующие для первоначального взноса федеральный семейный капитал. Подробнее об читайте в отдельной статье блога.
Плюсы
Самое очевидное преимущество ипотечного кредита – возможность быстрого решения квартирного вопроса.
Другие преимущества:
- некоторые банки предлагают льготные кредитные продукты для молодых семей;
- приобретая недвижимость (даже в залог) вы делаете потенциально прибыльное вложение, поскольку квартира (особенно новая) с течением времени не теряет в цене, а наоборот;
- большой выбор объектов – доступно жильё в новостройках и на вторичном рынке;
- военным и семьям с 2 (и больше) детьми государство предоставляет средства на оплату всего кредита или его значительной части.
Ну и житейский довод – как ни крути, а снимать комнату или квартиру в конечном итоге всё равно дороже и хлопотнее, чем брать в ипотеку, тем более что со съёмной жилплощади вас в любой момент могут попросить съехать хозяева.
Минусы
Минусов у ипотечного кредитования тоже предостаточно:
- значительная процентная ставка (в большинстве крупных банков РФ комиссия не опускается ниже 11-13% в год);
- штрафы и пени за просрочки;
- длительный срок выплат, в течение которого многие семьи вынуждены жить в режиме постоянной экономии;
- в случае систематической задержки платежей и нарушения условий договора банк вправе вернуть квартиру себе и продать её другим желающим;
- кредиты выдаются далеко не всем: банки тщательно проверяют платежеспособность клиентуры.
Само оформление покупки в ипотеку – тоже непростое мероприятие. Но в этом вопросе я постараюсь вам помочь непосредственно в рамках данной статьи.
3. Как купить квартиру в ипотеку – пошаговая инструкция
Всем, кто планирует ипотечную покупку, изучение пошаговой инструкции сэкономит время в будущем и позволит избежать типичных ошибок заёмщиков. Оформление ипотеки гораздо сложнее, чем получение обычного потребительского кредита.
В процессе ипотечного кредитования присутствуют такие пункты как оценка объекта недвижимости, страхование предмета залога, составление закладной на имущество. Уверен, что большинство читателей не в курсе, что представляют собой данные процедуры.
Однако начнём с начала – с выбора объекта.
Шаг 1. Выбираем объект
Итак, вы взвесили все «за» и «против» и решили брать ипотечный кредит на покупку жилья. С чего начать данное мероприятие? Знатоки советуют начинать с выбора объекта недвижимости.
Особенно важно выбрать квартиру заранее, если вы делаете покупку в новостройке. На ранних стадиях строительства жилых комплексов, когда риски максимально высоки, цены на квартиры у застройщиков самые низкие.
Правда, не все банки согласны выдавать кредит под строящиеся объекты – обычно только те, что выступают официальными партнерами строительных фирм. К тому же ипотечные проценты до ввода здания в эксплуатацию обычно на 1-2% выше, чем стандартные.
«Вторичка» тоже требует предварительного выбора объекта. В противном случае вы просто не будете знать, какой размер кредита вам понадобится. Рекомендую также сразу предупредить продавца, что приобретать недвижимость вы будете в ипотеку.
Учтите также, что существуют определенные требования, которые банки предъявляют к объектам. Прежде всего, это должны быть полноценные жилые квартиры. Если речь идёт о вторичном жилье, то такие объекты не должны быть ветхими и аварийными.
Важный пункт: заемщику надо заранее оценить рыночную стоимость квартиры. Для этих целей нанимается легитимный оценщик. На выставленную им сумму и будет ориентироваться банк при выдаче кредита.
Шаг 2. Выбираем банк и ипотечную программу
Выбор банка зависит от личных предпочтений заёмщика и ряда объективных факторов. Для начала нужно понять, подходят ли условия кредитного учреждения вам, а потом выяснить, соответствуете ли вы сами требованиям банка к кредитополучателям.
Сэкономить на процентах в наши дни удаётся редко, тем более что их размеры в ипотечных программах могут меняться в зависимости от сроков выплаты.
Даже так называемые «ипотечные калькуляторы», которые имеются на многих официальных сайтах банков, зачастую не дают объективного представления о размерах переплаты.
Чтобы понять, сколько вам в действительности придётся переплатить, нужно читать условия уже готового договора в момент его составления. Естественно, изучить договор нужно до его подписания.
На какие пункты стоит обратить внимание при выборе банка:
- максимальная сумма выдаваемых ипотечных займов;
- размер первого взноса;
- требования к заёмщикам;
- количество обязательных страховок при оформлении сделки;
- максимальное время просрочки, после которой банк начнёт взыскание залогового имущества;
- репутация и надежность организации.
Если у вас сложности с подтверждением доходов, но есть приличная сумма на первоначальный взнос, выбирайте банки, в которых кредиты выдают на более лояльных условиях. Но учтите, что проценты по такому кредиту, опять же, будут выше.
Что касается ипотечных программ, то огромное количество таковых не должно вводить вас в заблуждение. Выбирайте наиболее подходящий вам по условиям вариант – для молодой семьи, с господдержкой, с маткапиталом, с минимальным взносом – и приступайте к оформлению.
Шаг 3. Подготавливаем документы и подаём заявку
Если вы хотите минимизировать риск отказа, подайте документы сразу в 2 банка.
Список документов в каждой компании индивидуален, различны и сроки одобрения заявки специалистами. Есть банки, выдающие кредит за несколько дней, что называется, «под 2 документа», а есть учреждения с разветвленным бюрократическим аппаратом, требующие внушительный пакет бумаг и справок.
Примерный список документов:
- паспорт (копия);
- документ о семейном положении;
- свидетельство о регистрации квартиры, на приобретение которой выдаётся кредит;
- кадастровый паспорт объекта;
- заключение независимой компании о реальной цене квартиры;
- справка из медицинского учреждения, подтверждающая дееспособность заявителя;
- справки об отсутствии задолженности у продавца по коммунальным платежам;
- другие документы на усмотрение банка.
Дальнейший этап – одобрение банком выбранного объекта. Если сотрудников финансовой компании всё устраивает, заёмщику выдаётся разрешение на оформление сделки купли-продажи.
Шаг 4. Страхуем сделку
Согласно закону об ипотеке, приобретаемый объект подлежит обязательному страхованию от рисков повреждения и утраты. Некоторые банки предлагают заемщикам застраховать заодно и свою жизнь, право собственности и риск невозврата долга.
Отказ от одного из видов необязательного страхования, предложенных банков, автоматически означает повышение процентной ставки, так что соглашаться на эти условия или нет – дело вашего личного выбора.
Шаг 5. Подписываем кредитный договор и договор купли/продажи
Договор ипотеки даёт вам право рассчитаться с продавцом или застройщиком взятыми в долг деньгами и приобрести квартиру. Сделка купли/продажи с продавцом жилья оформляется в Росреестре. Купленная квартира передаётся банку в залог, как и указано в ипотечном договоре.
Помимо договора ипотеки, оформляется также закладная. Эта ценная бумага остаётся в банке и является документальным свидетельством наличия квартиры в залоге у кредитной организации.
4. Какой банк выбрать – ТОП-5 компаний с выгодными условиями
Почти все крупные и мелкие банки предлагают пользователям ипотечные кредиты. Выбрать действительно выгодный для покупателя кредитный продукт – задача не из простых.
Можно пойти по простому пути и сотрудничать только с популярными компаниями, входящими в ТОП-10 в вашей стране по размерам активов и надёжности.
В европейском регионе РФ пятёрка самых популярных финансовых учреждений, предлагающих ипотеку, выглядит следующим образом:
- Сбербанк.
- ВТБ 24.
- Газпромбанк.
- Открытие.
- Банк Москвы.
В таблице ниже приведены процентные ставки и кредитные продукты этих организаций:
5. Можно ли купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса
Почти всегда ипотечный займ предполагает внесение начального взноса в размере от 10% до 50% от общей суммы. Другими словами, заемщикам нужна весьма солидная сумма накоплений.
Семьи с 2 и больше детьми имеют право в качестве первичного взноса использовать материнский капитал. Те, у кого нет такой возможности, и нет достаточных накоплений, вынуждены изыскивать альтернативные пути.
Некоторые банки предлагают ипотеку с нулевым взносом. Это значит, что заемщик не вносит никаких средств на момент подписания договора, а платит только ежемесячные суммы, рассчитанные банком индивидуально.
Сразу хочу предупредить, что ипотека без первичного взноса – рискованный вид кредитования, прежде всего, для самого заемщика. Проценты по такому варианту ипотеки обычно выше, а при расторжении договора получатель кредита лишается и своих вкладов, и самой недвижимости.
Эксперты не советуют без раздумий выбирать ипотеку без первичного взноса. В большинстве случаев данные продукты – рассчитанный маркетинговый ход для привлечения новых клиентов.
В условиях общего падения спроса на ипотечные кредиты банки выживают, как могут. Один из способов держаться на плаву – создавать новые привлекательные для клиентов предложения.
6. Возможные риски при покупке квартиры в ипотеку
Главная опасность – в возможной нехватке средств на постоянные ежемесячные платежи. Если в какой-то момент окажется, что вы больше не можете платить долг по ипотеке, вы можете лишиться и жилплощади, и уже сделанных вкладов.
Даже оформление потребует затрат, о которых вы могли не догадываться. Сюда, например, относится плата оценщику квартиры или покупка сопутствующих услуг, которые вам обязательно попытается навязать банк.
Важно также брать кредит именно в той валюте, в которой вы имеете регулярный доход. Это обезопасит вас от скачков курса.
Пример
В начальный период кризиса 14-15 годов сильно пострадали те, кто брал ипотеку в долларах. Валюта почти вдвое выросла в цене по отношению к рублю, и теперь заёмщики объективно платят намного больше.
Если вы приобретаете жильё на вторичном рынке, обязательно стоит выяснить, кто является собственником квартиры, кто прописан на жилплощади, уплачены ли долги по коммунальным платежам.
Гражданские споры – это последнее, в чем заинтересован покупатель, желающий обзавестись собственной недвижимостью. Избежать негативных моментов поможет профессиональный помощник в покупке квартиры – риэлтор или кредитный брокер.
Ипотека – самый сложный вид банковского кредита, поэтому требует продуманного и последовательного подхода.
Чтобы сделать покупку предельно выгодной, следуйте экспертным рекомендациям:
- Выбирайте максимально ликвидный объект. Чем ценнее квартира, которую вы приобретаете, тем выше вероятность, что банк предоставит вам самый выгодный в финансовом плане кредит.
- Оцените несколько финансовых компаний. Чем больше предложений вы рассмотрите, тем выше шанс найти наиболее привлекательный в экономическом плане вариант.
- Анализируйте не номинальные, а реальные условия банков. Неразумно оперировать только теми процентами, которые преподносятся в рекламе кредитной компании.
- В первую очередь оцените тот банк, клиентом которого вы являетесь. Менеджеры ценят постоянных клиентов и готовы предоставить им льготные условия.
Предварительное изучение условий и предложений потребует затрат времени и сил, но помните: наличие актуальной и достоверной информации часто означает существенную экономию ваших личных финансов.
Полезное видео от профессионального риэлтора Андрея Краснова.
7. Профессиональная помощь при покупке жилья в ипотеку
Чтобы взять действительно выгодную ипотеку, нужно быть докой в юридических и финансовых вопросах и иметь обширный опыт в операциях с недвижимостью.
Ипотека - порой единственная возможность приобрести собственное жилье.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Но этот кредит, как никакой другой, вызывает у населения ряд вопросов по поводу его оформления.
Попробуем разобраться, существуют ли какие-то непреложные правила получения ипотеки на покупку квартиры, или нет.
Особенности сделки
Ипотека - это не название кредита, как многие полагают. Это форма обеспечения его выплаты.
Купленная на средства банка квартира передается в залог в соответствии со .
Это значит, что помимо владельца, права на эту квартиру имеет и банк, выдавший средства. В частности, он может ограничить возможность хозяина жилья распоряжаться им.
Но главное право банка - это воспользоваться предметом залога в том случае, когда заемщик окажется не в состоянии вернуть банку долг.
В такой ситуации получить свои средства обратно кредитная организация может одним способом - продав квартиру с аукциона. Владелец при этом выселяется.
Так вот залог недвижимости, дающий банку возможность гарантировать себе возврат долга в любом случае, и называется ипотекой.
Для регулирования такого рода отношений существует специальный закон - . Именно в соответствии с ним оформляется ипотечный кредит.
Этапы оформления
Выдача банком кредита - это завершающий стадия довольно длительного процесса. Он начинается с подачи в банк заявки на получение займа.
Для этого необходимо:
- заполнить специальную форму;
- представить ее в кредитный отдел банка.
В ней представляются сведения о самом заемщике, его доходе и том объекте, который он планирует купить. может занять до месяца.
После одобрения заявки можно приступать к выбору своей будущей квартиры. Это может быть, как , так и .
С продавцом можно заключить предварительный договор. А также собрать все документы на объект недвижимости, чтобы представить его в банк.
Банк должен одобрить не только самого заемщика, но и сделку. После этого необходимо подписать кредитные документы и заключить с продавцом основной договор купли-продажи.
Право собственности, полученное в соответствии с ним необходимо в Росреестре в соответствии с .
После получения свидетельства о праве, совершается заключительная часть сделки: оформляется залог купленной недвижимости и выдается собственно кредит. Точнее сумма перечисляется на счет продавца.
Правила получения ипотеки на покупку квартиры
Будущему заемщику необходимо помнить не только то, что написано в рекламной листовке банка. Условия, описанные в ней, редко соответствуют действительности.
Что же ждет покупателя квартиры по потеке?
Жилья
На самом деле, получить такой кредит можно не только на жилую недвижимость.
Доступна ипотека на:
- земельные участки;
- нежилые постройки.
Но все их объединяет одно: купленная недвижимость всегда передается в залог банку. И находится там до тех пор, пока долг не будет полностью возвращен.
Цели займа
Ипотечный кредит имеет целевой характер. Он может быть потрачен только на приобретение недвижимого имущества.
Если банк узнает о нарушении этого условия, он потребует немедленного возвращения всей суммы долга целиком.
Гарантией целевого использования займа также служит залог купленной недвижимости.
Хотя на сегодняшний день ряд банков готов предоставить под залог квартиры или дома, который также является ипотечным.
Валюта
До недавнего времени у заемщиков была возможность получить кредит не в рублях, а в евро или долларах.
Популярность валютной ипотеки объяснялась меньшими процентами и возможностью сэкономить на колебаниях курса.
Однако события последнего года привели к тому, что банки отказались от валютной ипотеки, сохранив только рублевые программы.
Первоначальный взнос
Это та часть стоимости жилья, которую заемщикам предстоит заплатить самостоятельно. Его размер составляет обычно 20-40%.
Внесение такой солидной суммы служит:
- во-первых, обозначением платежеспособности клиента;
- во-вторых, дополнительным обеспечением возврата кредита для банка.
Получение займа без первоначального взноса возможно лишь в том случае, если в качестве залога выступит уже имеющееся у заемщика имущество.
Порядок погашения
Вместе с договором заемщик получает график платежей. В нем указано, в какой срок и какую сумму необходимо внести в банк.
В большинстве случаев банки предлагают аннуитетную систему погашения долга, то есть равными платежами на протяжении всего срока кредита.
Согласно закону, банки не могут запретить заемщику вернуть долг досрочно.
Проценты
За использование чужих, в данном случае банковских средств, придется заплатить.
Плата кредит взимается в виде процентов, которые ежегодно начисляются на сумму основного долга. Обычно по ипотечным кредитам они составляют 13-15% годовых.
Условия в Сбербанке
Сбербанк является первой кредитной организацией, которая стала предоставлять гражданам кредиты на покупку квартир под залог приобретаемого жилья (ипотеку).
И до сих пор линейка ипотечных кредитов этого банка весьма разнообразна и доступна практически любой семье.
Выбор велик: от ипотеки с государственной поддержкой до кредитов на покупку коммерческой недвижимости.
Что же касается условий, то ни, пожалуй, в 2018 году выгоднее, чем у многих других коммерческих банков. Процентные ставки по ипотечным кредитам начинаются от 11,4%. Эта ставка действует для государственных программ поддержки населения.
Для всех прочих минимальный процент за пользование кредитом составит 12,95% при условии наличия зарплатой карты банка.
Окончательная процентная ставка определяется индивидуально и зависит от многих факторов:
- срока кредита;
- размера первоначального взноса;
- заключения договора комплексного страхования;
- наличия созаемщиков;
- подтверждения дохода и постоянной работы;
- предоставления дополнительного обеспечения и т. д.
Общие правила ипотеки жилья в Сбербанке предполагают обязательное наличие первоначального взноса:
- его наименьший размер для участников госпрограмм может составлять 15%;
- для всех прочих категорий заемщиков - 20%.
Без первоначального взноса кредиты не выдаются. Максимальный срок займа - 30 лет.
Ниже представлена таблица по условиях предоставления жилищных займов в Сбербанке:
Преимущества
Главное преимущество ипотеки состоит в том, что она позволяет решить вопрос с приобретением жилья очень многим семьям.
Стоимость квартир, даже в строящихся домах такова, что позволить себе покупку на собственные средства могут очень немногие.
А банковский кредит дает такую возможность практически каждому, кто имеет хотя бы средний уровень доходов.
Вторым преимуществом является возможность сразу въехать в приобретенное жилье. Разумеется, если приобретается квартира в строящемся доме, с новосельем придется подождать.
Но это ожидание нельзя сравнивать с многолетним накоплением необходимой для покупки суммы. Тем более, что все это время придется где-то жить, возможно снимать квартиру и платить за ее аренду.
Приобретая недвижимость по ипотечному кредитованию, вам необходимо уделить внимание некоторым мелочам.
Итак, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке в ипотеку:
- Необходимо изучить, имеется ли у дома управляющая организация и если имеется, необходимо проверить, передана ли квартира на ее баланс, а также была ли проведена процедура передачи недвижимости от застройщика управляющей организации в соответствии со всеми правилами и проверками. Если процедура была произведена, обязательно изучите акты приемки, проверив наличие или отсутствие каких-либо проблем.
- Также, необходимо познакомиться с наличием или отсутствием необходимых коммуникаций , подведена ли к дому вода, запущена ли система отопления, составлены ли договоры с городским водоканалом, электростанцией и так далее.
- Если у вас имеются какие-либо льготы или вы участвуете в государственных программа х, которые субсидируют вас на приобретения жилья, вы также должны оповестить об этом и фирму застройщика, и в первую очередь банк , который предлагает вам ипотечное кредитование.
Налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ): , .
Дополнительно финансовые организации оставляют за собой право потребовать у вас какие-либо еще документы, перед тем как купить квартиру в новостройке по ипотеке от застройщика. Так, если вы хотите оформить в залог свою недвижимость, а также транспортное средство, вам понадобится предоставить документы на них.
Как корректно составить договор?
Составляя договор с кредитной организацией на ипотеку, вы должны воспользоваться документами и бланками, которые имеются у кредитора .
Договор составляется на основании образца, присущего этой кредитной организации. Поэтому, четко следуйте инструкциям, которые предъявляет к вам сотрудники.
Обязательно правильно укажите свои паспортные данные. Спишите информацию из всех документов, предоставленных вами. По возможности, заполняется договор черной или синей ручкой, печатным читаемым шрифтом.
Если разрешено, можно на ПК. При этом, шрифт должен быть стандартным, масштаб букв допустимый, а также, постарайтесь не допускать орфографических и пунктуационных ошибок.
Договор купли-продажи квартиры в ипотеку: , .
Нужна ли и как проходить регистрацию сделки?
Как только в отношении вас будет оформлено ипотечное кредитование, недвижимость перейдет от застройщика в вашу собственность по договору купли-продажи, эту сделку необходимо будет оформить в Росреестре .
Несмотря на то, используется покупка квартиры по ипотеке в новостройке, порядок оформления сделки в Росреестре будет обычным, присущим для любого договора купли-продажи . Поэтому, не отказывайтесь от соответствующего оформления сделки в государственных органах, так как эта процедура быстрее закрепит вас в качестве владельца недвижимости.
На что придется потратиться для оформления сделки?
На процесс покупки квартиры в ипотеку в новостройке вам придется существенно потратиться. Так, вам необходимо будет потратить денежные средства на то, чтобы оплатить государственную пошлину для оформления сделки . На сегодняшний день в среднем по России она равна 2500 руб.
Еще одной тратой является оформление документации на недвижимость , такую как кадастровый паспорт, паспорт БТИ. Стоимость устанавливается индивидуально, в зависимости от региона, а также от города.
Некоторые управляющие организации требуют с новоявленных жильцов денежные средства для того, чтобы оплатить вступительный взнос. Эти действия необходимы для того, чтобы сформировать бюджет управляющей организации. Это также является обязательной тратой.
Процедура оформления ипотечного договора в банке абсолютно бесплатна , так как оформляется в интересах кредитной организации.
Налоги
Продавцу, то есть застройщику необходимо будет оплатить 13% от стоимости недвижимости в качестве налога в рамках оформления договора купли продажи. Покупатель освобожден от подобных выплат.
Сроки процедуры
Срок оформления процедуры получения ипотечного кредитования как правило составляет не более 30 дней . Именно в этот срок, который начинается о предоставлении ипотечного договора, на счет продавца будут перечислены денежные средства, установленного вами размере.
Сроки могут варьироваться в зависимости от определенной ситуации . Например, если ипотечный договор заключен, однако недвижимость еще не сдана, соглашение между застройщиком и покупателям на бронирование будет действовать еще несколько месяцев, то по соглашению с покупателем, банк перечисляет стоимость недвижимости по факту истечения соглашение на бронирования, чтобы как можно ближе приблизить сроки сдачи объекта.
Вот и все основные этапы покупки квартиры в новостройке в ипотеку. На сегодняшний день процедура ипотечного кредитования существенно облегчена. Произошло это в виду того, что такой способ оплаты приобретения недвижимости действует на территории нашей страны достаточно давно, в полном объеме изучили все подводные камни, а также, учтены все нюансы.
Далеко не все граждане могут позволить себе приобретение жилья за счет личных сбережений. Многие хотят решить жилищный вопрос за счет оформления ипотеки. Прежде чем отправиться в банк, стоит разобраться в порядке действий при покупке квартиры в ипотеку. Ниже приведена пошаговая инструкция оформления ипотечного кредита.
Выбор банка
Процесс покупки жилья с привлечением ипотечного кредита стоит начать с выбора банка. Сейчас на рынке нет недостатка предложений, поэтому главная задача - это выбор наиболее выгодного варианта. Но, прежде чем начать изучение условия, необходимо определиться с размером первоначального взноса.
Потенциальный заемщик должен знать , что кроме взноса, ему придется понести еще ряд расходов: страховка, услуги оценщика, госрегистрация, комиссии банка и т.д. Кроме того, необходимо понимать свою кредитоспособность: наличие официально подтвержденного дохода, хорошей кредитной истории, платежеспособных поручителей и т.д. Если этого всего нет, то на выгодные условия будет рассчитывать сложно.
Сравнивая условия банка, стоит обращать внимание не только на размер процентной ставки. Проще всего понять выгодность ипотечной программы, анализируя общую переплату за один год и за весь срок действия кредитного договора. Необходимо учитывать страховые платежи, дополнительные комиссии, стоимость услуг оценщика и т.д. Тем не менее, не стоит полагаться на информацию, размещенную на сайте банка . При личной консультации часто всплывает много нюансов, которые в итоге могут сыграть решающую роль в выборе кредитора.
Если в планах купить квартиру в новом доме, оформив договор долевого строительства , то перечень банков стоит узнать у представителя застройщика. Если компания не аккредитована в конкретном банке, то получить в нем кредит будет очень сложно, так как финансовое учреждение будет проводить полную проверку компании. Многие банки просто не согласовывают такие кредиты.
Поиск кредитора может сопровождаться определенными трудностями, когда в планах приобрести комнату , долю в недвижимости или земельный участок для строительства дома. Если в собственности есть недвижимость, то проще оформить кредит под ее залог , а потом приобрести желаемый объект.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
или по телефону:
Подача документов и согласование кредита
Сейчас большинство банков готовы рассматривать документы заемщика до того, как он определился с квартирой или домом. Такая практика имеет существенное преимущество. При подборе недвижимости будущий заемщик уже точно знает, какую сумму он сможет получить. Это сводит к минимуму ситуацию, когда покупатель передает задаток или аванс, а ипотеку в необходимом размере получить не удалось. В результате - потеря средств и времени.
Также для сокращения времени целесообразно подавать документы одновременно в несколько банков. Если будет два и более положительных ответов, будущий заемщик сможет выбрать наиболее выгодные условия .
Необходимый пакет документов в разных банках отличается, поэтому прежде чем отправиться в отделение, стоит его уточнить. Это сэкономит время. Сейчас многие кредиторы предлагают заполнить заявку непосредственно на сайте банка и прикрепить к ней сканированные документы. Но практически всегда так можно получить только предварительное решение, для окончательного же ответа все равно необходимо обратиться в банк и показать кредитному специалисту оригиналы документов. Банк может запросить и дополнительные документы, которые не значатся в стандартном перечне.
После принятия решения в банке можно получить письмо с подписью и печатью, где будет указано, какую сумму потенциальный заемщик сможет оформить. Стоит обратить внимание на срок действия решения и не затягивать сделку до последнего дня. Так как, в случае форс-мажора, решение может быть просрочено и придется снова подавать документы и ждать решения (условия к тому времени уже могут поменяться).
Выбор недвижимости
- После получения положительного решения от банка можно делать окончательный выбор недвижимости. Обычно банки дают на это от 2-х до 4-х месяцев. Если будущий заемщик не смог уложиться в эти сроки, то кредитную заявку придется подавать заново, а кредит может быть согласован уже на других условиях.
- Прежде чем оформить задаток или аванс , необходимо предупредить собственника недвижимости, что расчет будет происходить с привлечением заемных средств. Такая сделка имеет свои особенности и немало продавцов просто не хотят продавать жилье таким покупателям. Кроме того, необходимо обязательно учитывать требования банка к объекту недвижимости. Если выбранное жилье им не соответствует, кредит банк не выдаст.
- Продавец должен предоставить копии всех документов на недвижимость, в том числе и копии паспорта всех собственников недвижимости. Юристы банка проверят документы и определят юридическую чистоту квартиру. Возможно на этом этапе понадобится предоставление дополнительных документов. Банки могут отказать в кредитовании покупки жилья, если оно продается по доверенности, одним из владельцев является несовершеннолетнее лицо, на протяжении последних нескольких лет сменилось несколько собственников и т.д. Такие сделки имеют повышенный риск того, что право собственности будет оспорено в суде.
- Далее выполняется оценка квартиры или дома. Это делает профессиональный оценщик, аккредитованный банком. Стоит обратить внимание, что, когда банк указывает процент от стоимости квартиры и определяет сумму кредита, то берется меньшая из двух величин: стоимость, которую определил оценщик, и договорная цена между заемщиком и покупателем. Поэтому возможна ситуация, когда оценочная стоимость меньше договорной, и покупателю придется доплачивать разницу за счет собственных средств.
- После того как недвижимость согласована банком, покупатель, продавец и представитель банка согласовывают дату проведения сделки.
Проведение сделки
Прежде всего, в день сделки и немного ранее необходимо заключить все требуемые договора страхования и оплатить страховые платежи. Обязательным является только страхование ипотеки . Личное и титульное же страхование оформляется исходя из требований банка и готовности заемщика при отказе платить повышенную процентную ставку.
После этого между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи , а между заемщиком (покупателем) и банком - кредитный договор. Расчет может происходить несколькими способами.
Самой распространенной и безопасной для сторон является следующая схема:
- Покупатель передает продавцу средства первоначального взноса (факт передачи необходимо зафиксировать в договоре купли-продажи, а также оформить расписку).
- Кредитные средства помещают в сейф банка, который выдает кредит.
- Переход права собственности и обременения банка регистрируется в Росреестре.
- Зарегистрированные документы предоставляются в банк и продавец получает доступ к сейфу.
На этом процесс оформления ипотеки заканчивается. Далее заемщик обязан регулярно вносить оплачивать ежемесячные взносы, продлевать страховые договора. После полного погашения кредита, банк снимет обременение, бывший заемщик станет полноправным владельцем недвижимости, и он сможет распоряжаться жильем по собственному усмотрению.
