Ипотека – сложный финансовый инструмент, требующий от заёмщика регулярных выплат. Уровень расходов формируется за счет основной суммы долга и процентов за пользование ссудными деньгами.
До оформления договора купли-продажи каждый банковский клиент при желании может выяснить, как вычислить реальную стоимость жилищного займа . В домашних условиях такие возможности позволят подсчитать реальную процентную ставку, взвесить свои силы, скорректировать стоимость будущей квартиры или дома.
Формирование переплаты
| РАССЧИТАТЬ КРЕДИТ: | |
| Ставка % в год: | |
| Срок (мес.): | |
| Сумма кредита: | |
| Ежемесячный платеж: | |
| Всего заплатите: | |
| Переплата по кредиту | |
| Подать заявку | |
Воспользоваться нашим расширенным калькулятором с возможностью построения графика платежей и расчета досрочного погашения вы можете на этой странице .
Алгоритм действий следующий:
Необходимо взять лимит кредитования * на срок обслуживания долга. Это базовая переплата, от которой никуда не уйти кандидату. Правда, почти всегда будет ряд факторов, которые самостоятельно учесть крайне трудно.
И даже при использовании виртуальных программ в интернете трудно будет выйти на банковские параметры. Все потому, что на итог влияет дата оформления договора и погашения, форма списания процентов.
Пример вычислений
Стоимость жилищного займа зависит от срока кредитования и начисленных %. Допустим, при сумме 2,5 млн. рублей и ставке в 11,5% получается такая картина при аннуитетной форме погашений:
- 1 год — 158 452 руб.
- 5 лет — 798 891.
- 10 лет — 1 717 863
- На 15 и 20 лет — 2 756 854 и соответственно 3 898 578 р.
- 30 лет — 6 412 623 руб.
При этом размер платежа при оплате долга в течение 5 лет будет составлять 54 982р. Если рассматривать сроки 20-30 лет, то платеж будет на уровне 24,7 – 26,6 тыс., практически одинаковым, но переплата при этом выглядит существенной.
Эксперты советуют оформлять заем на срок до 15 лет , где платеж в месяц будет составлять 29 205 рублей. На интервале от 15 и более формируются самые большие показатели процентов для выплат.
Но оформить все на требуемый срок не всегда возможно, ведь по банковским нормативам ежемесячный платеж не должен превышать 40%-50% от уровня доходов.
Не так давно досрочное погашение имело только одну цель – закрыть кредит и освободиться от банковского бремени. В 2011 году одному клиенту банка удалось в судебном порядке вернуть часть уже выплаченных процентов. С того дня возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении официально стал возможен исходя из судебной практики решения споров Высшего арбитражного суда РФ.
Сегодня максимальные сроки ипотеки достигают 30 лет. При этом среднестатистический жилищный кредит оформляется на 15-20 лет. Большая доля заемщиков старается выполнить свои договорные обязанности заблаговременно, поэтому реальные сроки выплаты ипотеки укладываются в рамки 6-8 лет. Оформление договора на длительный срок обусловлено рядом причин:
- Неуверенность населения в финансовой стабильности. Предварительный расчет будущих платежей на короткий срок зачастую пугает клиентов величиной ежемесячных отчислений. Платежи на длительный срок выглядят более оптимистичными.
- Размер ежемесячного заработка. Обычно при выдаче кредита банк рассчитывает, чтобы платеж по кредиту составлял не более 25-30% ежемесячного дохода заемщика. В противном случае либо уменьшают сумму ипотеки, либо увеличивают ее срок.
Не так давно за погашение кредита раньше срока с заемщика взимали комиссию. Но с момента внесения изменений в 809 и 810 ст. ГК РФ эта плата стала недопустимой. Однако на банковских клиентов возложили обязанность уведомлять финансовую организацию о своих намерениях не менее чем за 30 дней до дня закрытия кредита . Для банков это событие крайне невыгодно, ведь при досрочном погашении они теряют часть своего дохода.
Так что при досрочном погашении ипотеки гасится - основной долг или проценты? Заемщик платит за банковские деньги только за фактическое время их пользования. То есть оформляя договор на 25 лет, и гася его за 5, клиент сэкономит проценты за будущие 20 лет ипотеки.
С другой стороны, аннуитетная система расчета платежей не позволяет заемщикам экономить в полном размере. При этом способе начисления проценты рассчитываются на остаток задолженности, поэтому в первое время в платеже преобладают именно они, а тело ипотеки (сумма, на которую был взять кредит) выплачивается в небольшом размере. Если рассматривать одновременно аннуитетные и дифференцированные платежи, то разница будет очевидна – второй вариант выгоднее. Но такой выбор предлагают всего несколько крупных банков, которые занимают устойчивое положение на рынке кредитных услуг: Газпром, Нордеа и др. Остальные банковские учреждения оформляют ипотеку с аннуитетом.
Судебная практика
Для ответа, можно ли вернуть проценты по ипотеке при досрочном погашении, обратимся к судебному решению Арбитражного Суда 2011 года. Обстоятельства дела были следующие:
Индивидуальный предприниматель подал иск на банк о компенсации части процентов по кредитному договору. Судья установил, что кредит был оформлен на год с аннуитетным способом расчета платежей. Фактически задолженность была погашена через 7 месяцев. Истец прилагал расчет, из которого было видно, что проценты, входящие в состав ежемесячных платежей, охватывали период, когда пользование кредитом уже закончилось. Банк же был не согласен с требованиями заемщика, так как все начисления происходили в рамках условий кредитного договора, не противоречащего действующему законодательству.
Исковое заявление (пример можно скачать ) было удовлетворено на основании ст. 809 ГК РФ, которая гласит что проценты – это плата за пользование займом. Также давались подробные разъяснения: так как проценты – это оплата за предоставление финансовых услуг (пользование деньгами), то их уплата возможна только за период со дня оформления кредита до даты возврата полной суммы предоставленных заемных средств. То есть оплачивать процентную составляющую договора, когда долг уже возвращен, исходя из этой нормы закона, не нужно. Банк подал на апелляцию, но снова проиграл дело, так как заемщик не нарушал договорных обязательств.
Данный прецедент часто используется в качестве примера, что уплаченные проценты можно легко вернуть. Однако судебная история умалчивает, в действительности ли банк допустил ошибки при начислении процентов или заемщик в доказательственных документах произвел некорректные расчеты, которые не были замечены судьей. Также возможен вариант, что банк и вовсе не аннулировал проценты за 8-12 месяцы договора при досрочном закрытии счета.
Возвращение процентов – миф или реальность
После появления новостей о выигрышном деле заемщика с банком многие обладатели ипотеки задумались о возврате переплаченных денег. Почему эта мысль кажется им справедливой?
В действительности, если посмотреть на структуру аннуитетного платежа, то можно увидеть, что вначале ежемесячная выплата одержит около 80% процентов и примерно 20% тела долга. К концу срока пропорция меняется в обратную сторону. Визуально создается впечатление, что в начальные платежи заложены проценты за пользование кредитом в будущем. Но это неверное мнение. Так, сумма насчитанных процентов большая, потому что они рассчитываются на остаток задолженности, которая в первое время достигает максимального значения. Со временем база для расчетов уменьшается, тем самым делая долю процентов ниже, а тела кредита больше. Платеж же по ипотеке остается неизменным. Вышесказанное подтверждает, что плата за пользование деньгами происходит ежемесячно, а не наперед.
Многих заемщиков также интересует, пересчитываются ли проценты при досрочном погашении ипотеки. Здесь есть два варианта ответа:
- При полном закрытии счета происходит перерасчет процентов за период, который идет после даты возвращения всей суммы.
- Проценты пересчитываются после частично досрочного погашения, когда заемщик вносит большую сумму, чем ежемесячный платеж. Для осуществления перерасчета в этом случае нужно заранее написать заявление с просьбой списать всю поступившую сумму в счет тела кредита, чтобы банк списал не минимальный платеж, но и часть долга. Благодаря этой процедуре уменьшится задолженность (база начисления годовой ставки), тем самым сократив переплату.
В случае если после закрытия кредита у заемщика не сходятся суммы начисленных процентов, он вправе самостоятельно проверить расчеты с помощью экспертов. Если расчеты не сходятся, он может подать исковое заявление в суд.
Еще один правомерный способ возвращения уплаченных денег (при отсутствии ошибок в расчетах со стороны банка) – налоговый вычет . Воспользоваться государственной поддержкой могут официально трудоустроенные лица. Данное право регулируется ст. 220 НК РФ. Имущественный вычет составляет 13% от суммы насчитанных процентов. Для реализации этой возможности необходимо обратиться в налоговую инспекцию с кредитным договором и документами, удостоверяющими личность.
Ошибки заемщиков при досрочном погашении
Обладателей кредитов больше волнуют вопросы о переплатах, чем сама процедура закрытия кредита. Именно с этим связано большинство проблем, имеющих место при погашении задолженности раньше срока.
Самая распространенная ошибка – неправильное закрытие кредита. Рассмотрим пример. Заемщик положил на счет сумму, достаточную, по его мнению, для погашения долга. При этом он не поинтересовался - если досрочно погасить ипотеку, то как начисляются проценты в банке? Да, самостоятельно можно сделать расчет. Для этого нужно рассчитать остаток долга за последние года/месяца и проценты за текущий период, который будет включен в оплату. Но для закрытия счета этого недостаточно. Важно правильно осуществить всю процедуру досрочного погашения ипотеки:
- Обратиться к кредитному менеджеру для расчета общей задолженности на предполагаемую дату внесения всей суммы.
- Написать заявление в произвольной форме с обязательным упоминанием точной суммы и даты будущего платежа. Заявление пишется не позже 30 дней до даты платежа (срок может быть другой в зависимости от условий предоставления кредита каждого банка).
- При частично досрочном погашении необходимо подписать дополнительное соглашение к договору , так как при списании больше количества средств будет назначен новый размер платежа.
Если клиент самостоятельно рассчитывает сумму к погашению, он может допустить ошибки. Погрешность в несколько рублей в дальнейшем может вылиться в штрафные санкции на несколько сотен или тысяч рублей . Например, при досрочном погашении клиент остался должен банку 10 рублей. В следующем месяце на них начисляется годовой процент. А так как платежа нет (заемщик считает, что закрыл кредит), банк насчитывает штраф. Как правило, в банках действует система увеличения штрафов за каждые 30 дней просрочки. В итоге неправильный расчет может обойтись клиенту в приличную сумму.
Такая же ситуация произойдет, если заемщик произвел платеж в размере необходимой суммы (просчитанной менеджером банка), но не написал заявления на закрытие счета. В таком случае денежные средства будут списываться ежемесячного в размере платежа, указанного в договоре. Так как сумма досрочного погашения не учитывает проценты, в итоге на счету образуется отрицательный баланс и будет начислен штраф.
Чтобы избежать подобных неприятных моментов, нужно все свои действия подтверждать на бумаге. После внесения суммы необходимо попросить у банковского сотрудника справку о закрытии кредита или выписку о нулевом балансе счета.
Ипотека – это достаточно сложная отрасль кредитования, где от заёмщика требуют постоянных, а главное достаточно внушительных выплат. Размер выплат формируется из таких критериев как переплата и основной долг.
На сумму основного долга заемщик никак повлиять не может. Зато переплата за ипотеку может быть существенно уменьшена.
Прежде чем стараться понизить суммы переплаты по ипотеке, важно понять, как ипотека переплата формируется.
В полноценную стоимость ипотечного кредитования входит:
- основная задолженность;
- проценты кредитования;
- банковские комиссии за рассмотрение и сбор документов;
- комиссия за выдачу займа;
- возможная плата за выпуск банковской карты и ее обслуживание;
- плата за услуги сторонних компаний (например, оценщиков страховщиков и прочих).
Чтобы узнать, сколько переплата по ипотеке , требуется учитывать все перечисленные пункты.
Естественно можно уточнить, сколько переплачиваешь по ипотеке в банке при оформлении кредита. По закону любой банк обязан предоставить максимально полную информацию по предстоящему кредиту. Особенно при требовании самого заемщика. Однако лучше все-таки знать эти пункты и стоимость каждого из них.
Как уже писалось выше, банковские учреждения обязаны в письменном виде информировать заемщиков обо всей информации касаемо выплаты ипотеки. Как итог, клиенты могут заметить что при изначальной ставке в 15-20% по факту со всеми начислениями может достигать 170%. Что касается ипотеки то тут ситуация намного проще, процентная ставка редко когда превышает 5%.
Практически во всех банках переплата высчитывается одинаково. При желании заемщик может самостоятельно посчитать, какая переплата за ипотеку .
Для этого необходимо взять сумму кредита, умножить ее на проценты, а затем умножить на срок кредитования. Правда практически всегда есть неучтенные факторы, которые трудно высчитать самостоятельно. И даже воспользовавшись специальным калькулятором, вряд ли получится в точности та же сумма, что и у банка. Все потому что на сумму также влияет:
- дата получения ипотеки;
- дата погашения;
- процесс списания процентов.
В первую очередь переплата будет зависеть процентов и от срока. Например при сумме в 12% и сумме в 2 миллиона рублей получается следующая ситуация с переплатой:
- 5 лет – 664 551.
- 10 – 1 434 332.
- 15 – 2 307 606.
- 20 –3 267 457.
- 25 – 4 296 833.
- 30 – 5 376 564.
При этом срок ежемесячных платежей при ипотеке на пять лет составляет 45 611 рублей. Во всех остальных случаях платежи вирируются от 20-ти до двадцати девяти тысяч. Так,например, при сроке на десять лет сума платежей составляет 28 947 рублей, а при сроке на тридцать лет платежа будут 20 584. То есть разница в платежах не такая существенная, однако если сравнивать сумму переплаты то разница гигантская. Переплата больше чем в два раза превышает изначальную сумму кредитования.
Наибольший показатель процентов обычно приходится на срок от 15-ти лет и больше.
При этом платежи в этом случае составляют 24 100. Именно поэтому рекомендуется оформлять ипотеку на срок до 15-ти лет. Правда не всегда это возможно. По правилам ежемесячные платежи не должны превышать 50% от ежемесячного дохода.
Однако даже при более длительном сроке кредитования всегда можно погасить кредит досрочно. Выплачивая периодически суммы больше чем необходимо,уменьшится и остаток. А проценты начисляются именно на этот остаток. Соответственно итоговая сумма, которую внесет заемщик, также будет меньше.
Но есть и другие факторы, влияющие на то, какая переплата по ипотеке будет в итоге. Например, это обязательная страховка. Ее придется оформлять как на вторичную жилплощадь, так и на недвижимость в новостройках. Только в первом случае страхуется сама собственность и право обладания ею, а во втором жизнь и здоровье самого заемщика.
Стоимость страховки обычно составляет около одного процента от общей стоимости всей сделки. Но в то же время заемщик застрахован от любых рисков. Это не тот случай, когда стоит экономить на страховке. Во-первых, проценты без страховки будут еще выше, а во-вторых, риск не оправдан.
Чтобы можно было снизить общую переплату по ипотечному кредиту, необходимо изменить цены на определенные платежи. Причем изменить их нужно в сторону снижения.
Существует сразу несколько способов снижения переплаты, ознакомившись с которыми каждый сам для себя выбирает, какой из них будет наиболее выгодным и удобным.
Кредит можно оформить на маленький срок. Преимущество такого способа, это маленькая процентная ставка. Благодаря этому цифра переплаты существенно уменьшается. В этом убедиться легко. Достаточно лишь сравнить условия по кредитованию с разными сроками возврата. Например, погасив кредит через 6 месяцев вместо 20-ти лет можно заметить, что переплата не существенна. Есть также и второе преимущество способа. Это возможность быстрого погашения долга.
Однако здесь все зависит от отношения. Например, некоторые видят в этом не удобную возможность, а обременительную необходимость. Пользуются таким способом только те, чей заработок высок и стабилен. Причем банки это досконально проверяют. Также нужно быть готовым к тому, что не каждый банк разрешить оформить ипотеку на короткий срок. Рассматривая заявку, компания вычтет за это комиссию и не вернет деньги, даже если в просьбе о кредите было отказано.
Также можно погасить сумму кредита заранее полностью или частично большими частями. Переплата снижается автоматически благодаря уменьшению общей суммы долга, куда начисляются проценты. Так можно существенно сократить срок выплаты. В таких случаях многие клиенты пересматривают суммы страховых выплат. А финансовые организации идут им на встречу.
Эту услугу предлагают все финансовые организации. Она представляет собой перекредитование. То есть клиент при желании имеет право перенести свой кредит в другую финансовую организацию, передать ей право на получение процентов и денежных выплат долга. Взамен новая финансовая организация обеспечивает клиента более удобными условиями ипотечного кредитования, что влечет за собой и низкую переплату.
Но за саму процедуру рефинансоирования придется заплатить фиксированную сумму. Кроме того во многих финансовых организациях невозможно осуществить перекредитование без письменного согласия первичного банка, с которым клиент работал изначально.
Преимущества такого способа очевидны. Клиент в поиске подходящего предложения мог просто не заметить вовремя выгодные предложения другой финансовой организации. Такая процедура позволяет не только уменьшить переплату. На новых условиях можно изменить срок погашения долга на более удобный.
При приобретении недвижимости многие заемщики проводят налоговые ипотечные вычеты, благодаря чему у них появляется возможность возврата уплаченного подоходного налога. Имущественные налоговые вычеты можно проводить вне зависимости от того на какие средства была приобретена собственность. Жилье могло быть куплено на наличные или посредством оформления ипотечного кредита.
Чтобы осуществить процедуру необходимо подать в отделение налоговой инспекции всю необходимую документацию с заявлением. Причем нужно выбрать то отделение, к которому относится заемщик.
Этим вариантом уже успешно воспользовались множество граждан. Налоговый вычет распространяется не только на уплаченные проценты. Процедура охватывает и рефинансированные в другую финансовую организацию кредиты. Но и тут есть определённые ограничения. Нужно помнить, что общая сумма имущественного налогового вычета по окончанию всей процедуры не должна превышать определенный лимит. Она не может быть выше 2-вух миллионов рублей.
Перед тем как оформлять ипотечные кредиты необходимо сразу высчитывать переплату по предлагающим вам условиям. Если цифра слишком большая, то нужно помнить что все указанные способы по уменьшению процентной ставки совершенно легальны. Каждый заемщик имеет законное право уменьшить процентную ставку по своему кредиту.
Те, кто ищет наиболее удобные условия кредитования, могут обратиться к ипотечному брокеру. Но выбор квартиры в этом случае не происходит от выбора объекта. Все будет зависеть от ипотечной программы финансовой организации. Однако опытный специалист всегда найдет лучшие условия.
