Договор мены недвижимсти — документ, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны квартиру, нежилое помещение, дом и т.д. в обмен на другую квартиру, нежилое помещение, дом и т.д. К договору мены соответственно применяются правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом недвижимости, которую она обязуется передать, и покупателем недвижимости, которую она обязуется принять в обмен. Переход права собственности на нежилую недвижимость (нежилые помещения, часть здания, здание и т.д.) по договору мены и договор мены жилой недвижимости (квартиры, доли в квартире, жилого дома и др.) подлежат обязательной государственной регистрации.
Если договор мены не содержит иное, недвижимое имущество, подлежащее обмену, предполагается равноценным, а расходы на его передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусматривает договор мены. Право собственности переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусматривает договор мены. При совершении сделки мены жилой недвижимости осуществляются следующие регистрационные действия:
Договор мены квартиры что это такое
Договор мены жилых квартир должен быть составлен в письменной форме и подлежит государственной регистрации, с момента которой происходит передача права собственности между сторонами. Договор должен содержать конкретное описание предмета договора - жилья (адрес, площадь, количество комнат и др.), его цену, а также перечень проживающих в нем лиц. Передачу недвижимости осуществляют по передаточному акту.
Когда договоренность об обмене квартирами достигнута, во избежание непредвиденных ситуаций в момент подписания сделки, необходимо заключить предварительный договор мены, в котором будут оговорены все условия последующего обмена. Составить его можно в простой письменной форме самим, но лучше сделать это в юридической конторе. Профессиональные юристы более грамотно подготовят документы и объяснят обеим сторонам последствия составленного договора.
Что такое договор мены квартиры: понятие и образец договора обмена жилыми помещениями
Законом определена простая письменная форма договора обмена недвижимости . Это означает, что не нужно в обязательном порядке заверять у нотариуса , а достаточно просто составить его на бумаге, причем, можно письменно от руки или в печатном варианте, и подписать каждым участником соглашения.
Этот пункт обычно включает обязанности участников на передачу имущества в надлежащем виде и в установленные сроки, право получения доплаты, если такая оговорена, требовать отмены соглашения , если одна сторона передала объект второй, а у второй данный объект до передачи был изъят третьими лицами, например, по залогу .
Договор мены
По договору мены в случае неравноценности обмениваемого имущества сторона, которая получает вещь большей стоимости, может компенсировать другой стороне разницу соответствующей суммой (то есть обязательно нужно учитывать эквивалентный характер обычного товарообмена). Однако при таких условиях договор мены не превращается в договор купли-продажи. Более того, такая стоимостная разница может быть также компенсирована выполнением определенных работ и предоставлением за товар меньшей стоимости соответствующих услуг. Действующее законодательство не запрещает и не препятствует подобным расчетам в договоре мены. До недавнего времени, в условиях социалистической экономики, договор мены широко не применялся.
В-четвертых , по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары (например квартиры, автомобиля) переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК Российской Федерации).
Договор мены квартиры
После государственной регистрации договора мены квартир и перехода права собственности стороны подписывают передаточный акт, по которому осуществляют окончательную передачу квартир по договору мены. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество. Принятие сторонами недвижимости, не соответствующей условиям договора мены квартир, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения какой-либо из сторон от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Договор мены квартиры является по своей правовой природе бартерной сделкой. Интерес сторон при заключении договора мены определяется в том, что без привлечения денежных средств (либо привлечения их в меньшем количестве - в размере доплаты, если квартиры по договору мены признаются сторонами неравноценными) получить квартиру в собственность, при условии выбытия из своей собственности квартиры, в котором заинтересована другая сторона сделки. При сделках с недвижимостью большинство граждан опасаются именно операций с большими денежными суммами, поэтому предпочитают договор мены квартиры альтернативным сделкам путем купли-продажи квартир, хотя следует отметить, что при правильном выборе агентства недвижимости, эти опасения носят весьма беспочвенный характер и альтернативная сделка поможет оперативно и действенно решить жилищные потребности гражданина, тогда как поиск вариантов для мены может составить весьма внушительный срок. Следует отметить, что на рынке недвижимости такие сделки встречаются нечасто, так как очень непросто найти такой вариант, при котором Вы хотели бы приобрести в собственность квартиру контрагента, а он при этом, готов был бы приобрести именно Ваше жилое помещение. Такие сделки по мене муниципальных и государственных квартир были повсеместно распространены в СССР, до момента появления института права собственности и старта бесплатной приватизации. Сейчас же мена массово распространена лишь в муниципальном сегменте жилья. С 1 марта 2005 года мена квартир находящихся в собственности граждан на квартиры муниципального и государственного фондов запрещены действующим законодательством РФ.
Договор мены — что это такое? Какие документы нужны для обмена квартиры: между родственниками, на жилое помещение, дом или земельный участок, на квартиру с доплатой? Образцы договоров
Они руководствуются преимущественной простотой составления договоров купли-продажи, не понимая того, что создают нецелесообразные связи так называемых альтернативных продаж, в воронку которых закручиваются, в том числе, объекты, которые можно было бы обменять.
Особенности заключения договора мены квартиры
Если по усмотрению сторон признано установление одной стороной доплаты, то обязательно требуется получить расписку за передачу денег. Когда доплата передаётся не наличными, а перечислением через банк, в квитанции следует указать, что это доплата по сделке.
При отсутствии доплаты оформляется договор мены (обмена), который регистрируется в Росреестре. При проведении процедуры регистрации выдаётся выписка из ЕГРН. Остальные документы на недвижимость, которые прилагались к сделке, передаются новому собственнику и не требуют замены на протяжении установленного для них срока действия.
Договор мены
При рассмотрении судом требования заинтересованного лица об отмене дарения установлено, что дарение совершено предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
Документ о государственной регистрации юридического лица (нотариальная копия) – свидетельство МРП или (если организация создана после 1 июля 2002 года) – свидетельство из налоговой о государственной регистрации юр. лица – от юридических лиц — обеих сторон договора;
Договор мены квартиры
Все эти объекты должны быть зарегистрированы в БТИ, а также в таком уполномоченном органе, как регистрационная палата. Обмениваемое имущество должно быть указано в договоре , что касается мены построек и зданий соответствующего назначения, то в соглашении фиксируются их параметры:
Отметим, что несоблюдение письменной формы договора мены влечет недействительность сделки. Что касается регистрации договора у нотариуса, то это не являемся обязательным. Но на практике, стороны добровольно пользуются услугами названного юриста. Вместе с тем, является обязательной в силу закона регистрация имущества, которое перешло от одной стороне к другой . По рассматриваемому соглашению к одной из обязанностей контрагента является передача квартиры, которая находится вне обременения.
Мена – что это такое
Глава 31. МЕНА Статья 567. Договор мены 1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам
Что такое досмотр? Когда я слышу россказни на эту тему, отмечаю полнейшие путаницу и беспорядок в головах автомобилистов. Человек может полчаса рассказывать мне о досмотре, после чего я спрашиваю у него, что такое «досмотр», и он не может дать даже отдаленно правильный
жилых помещений Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Сторона-1 », с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Сторона-2 », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор », о нижеследующем:1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Сторона-1 обязуется приобрести в собственность, заключить договор мены и передать Стороне-2 жилое помещение, расположенное по адресу: состоящее из комнат, общей площадью кв. м; жилой площадью кв. м.
1.2. Сторона-2 обязуется заключить договор мены со Стороной-1 и передать в его собственность принадлежащее Стороне-2 на праве собственности жилое помещение, расположенное по адресу: состоящее из комнат, общей площадью кв. м; жилой площадью кв. м. Сторона-2 обязуется передать Стороне-1 данное жилое помещение, не обремененное какими-либо обязательствами, не находящееся под арестом, без задолженности по оплате коммунальных и иных услуг, в пригодном для проживания состоянии с произведенным косметическим ремонтом.
1.3. Меняемые жилые помещения переходят в собственность Стороны-2 и Стороны-1 после государственной регистрации договора мены и передачи их по акту приема-передачи.
2. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ
2.1. Сторона-1 обязуется выплатить Стороне-2 стоимость косметического ремонта в размере рублей в течение дней с момента государственной регистрации договора мены, заключенного во исполнение настоящего предварительного договора.
3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОНЫ-1 И СТОРОНЫ-2
3.1. Сторона-1 обязуется подготовить необходимые документы для заключения договора мены жилых помещений, указанных в п.1.1 и п.1.2 настоящего Договора.
3.2. Сторона-1 обязана оплатить расходы по государственной регистрации договора мены жилых помещений.
3.3. Сторона-2 обязана незамедлительно уведомить Сторону-1 об изменении адреса своего места проживания, паспортных и иных данных, жилищных условий, о вселении (выбытии) в занимаемое жилое помещение членов семьи и иных лиц.
3.4. Сторона-2 обязуется на период действия настоящего Договора не совершать каких-либо сделок в отношении занимаемого им и членами его семьи жилого помещения.
3.5. Сторона-1 и Сторона-2 имеют право расторгнуть настоящий Договор или изменить его условия только по соглашению сторон.
3.6. В случае расторжения настоящего Договора договор мены жилых помещений заключению не подлежит.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОНЫ-1 И СТОРОНЫ-2
4.1. Сторона-1 и Сторона-2 несут ответственность по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством.
4.2. В случае отказа заключить договор мены в установленный настоящим предварительным договором срок, виновная Сторона уплачивает другой Стороне неустойку в размере рублей.
5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
5.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его заключения (даты подписания его сторонами) и считается исполненным с момента государственной регистрации договора мены жилых помещений.
6. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
6.1. Все изменения, дополнения к настоящему Договору действительны, если они изложены в письменной форме и подписаны Стороной-1 и Стороной-2.
6.2. Все разногласия, возникающие в процессе заключения и исполнения Договора, решаются путем переговоров либо рассматриваются в судебном порядке.
6.3. Настоящий Договор составлен в-2 экземплярах, один из которых хранится у Стороны-1, второй – у Стороны-2. Все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.
7. ПОДПИСИ СТОРОН
Сторона-1 _________________
Сторона-2 _________________
Обратите внимание, что договор мены составлен и проверен юристами и является примерным, он может быть доработан с учетом конкретных условий сделки. Администрация Сайта не несет ответственности за действительность данного договора, а также за его соответствие требованиям законодательства Российской Федерации.
Если планируется совершить мену квартиры, необходимо знать о том, как это сделать и какие существуют трудности при проведении сделки.
Проблема в том, что большинство предложений на рынке недвижимости исходят от риэлторов и агентств. Выбрать грамотного агента, который предоставит полную и достоверную консультацию, очень тяжело. А большинство из них за немалую плату не могут даже ответить на вопрос о том, в чем особенности договора мены и составить его правильно.
Разберем детально, что такое мена и обмен, в чем их отличие и какие существуют нюансы. Также будет предоставлен полный список документов, необходимых при заключении договора. А в качестве бонуса можно скачать образец договора мены квартиры.
Гражданский кодекс (ГК РФ) в ст. 567 гласит, что по договору мены одна сторона передает товар в обмен на другой. Бартер известен еще с древних времен, когда денег как таковых не существовало. Такой вид сделок часто применяется и в наше время. Однако из-за высокой стоимости квартир и возникновения спорных ситуаций обмен квартирами не так популярен. Мена теоретически осуществляется очень просто: владелец квартиры передает ее другому человеку, а взамен получает товар больше/меньше или равный стоимости обмениваемого жилья. Если имеет место разница в цене, то одна из сторон осуществляет доплату.
Бартер не ограничивается обменом на аналогичное жилье – предметом сделки может быть любое движимое и недвижимое имущество, за исключением денег. Т. е. квартиру можно обменять, например, на автомобиль.
Что касается возможности обменять свою квартиру на квартиру с доплатой или без, то она предоставлена только на рынке вторичного жилья. И чтобы осуществить сделку мены, сначала нужно найти собственника квартиры, желающего обменять ее на другую, равноценную или с доплатой. Далее собственники заключают договор и переоформляют недвижимость в Росреестре.
Особенность такой сделки в том, что каждый участник является продавцом и покупателем одновременно. Таким образом, он подобен двойному соглашению о купле-продаже, и к нему применяются правила главы 30 ГК РФ. Что касается самого соглашения, то оно должно быть составлено только письменно, поскольку является основанием для регистрации права собственности.
- реквизиты сторон;
- сведения о квартире и товаре, получаемом в обмен;
- права и обязанности участников сделки;
- ответственность;
- условия о доплате (если есть);
- способы решения спорных ситуаций;
- иные условия.
Важным моментом для собственников квартир является то, что существует 2 вида квартирного бартера: мена и обмен. С одной стороны, они абсолютно идентичны. Но существует главное отличие – обмен предполагает передачу неприватизированной квартиры, а мена возможна только при сделках с недвижимостью, находящейся в частной собственности.
Преимущества и недостатки
Как и любая сделка, мена квартиры имеет свои плюсы и минусы, которые раскроем ниже.
Преимущества мены перед другими сделками заключается в нескольких аспектах:
- Обе стороны сразу получают жилье – то есть после продажи квартиры не требуется тратить время на поиски новой жилплощади.
- Возможность получить налоговый имущественный вычет обеими сторонами сделки.
- В случае расторжения договора обе стороны остаются с прежним имуществом.
Недостатки мены заключаются в следующем:
- Договор мены (обмена) возможен только между квартирами одного вида – то есть поменять муниципальную квартиру на приватизированную невозможно.
- Ограниченный выбор квартир – при приобретении квартиры классическим способом покупателю предоставляется широкий выбор вариантов, а при обмене список значительно сокращается.
- Требуется уплата подоходного налога, даже когда мена была равноценной. Поскольку меня является реализацией, и в соответствии со ст. 38, 39 НК РФ доход облагается налогом.
Основные условия мены квартиры
Главным правилом мены, в частности и неприватизированной недвижимости, является то, что они должны находиться в собственности одного вида. Это означает, что жилье, полученное по договору социального найма, можно обменять на такую же муниципальную или государственную квартиру в другом районе или регионе. Данное положение закреплено в ст. 72 Жилищного кодекса.
Также важным условием сделки является то, что лица, участвующие в сделке, должны быть собственниками. В частности, когда у квартиры несколько владельцев, необходимо получить нотариальное согласие каждого и разрешение органов опеки, если дольщиком является несовершеннолетний ребенок.
Еще одним условием при обмене жилплощадью является отсутствие долгов по коммунальным платежам и наличие обременений. В противном случае Росреестр вправе отказать в регистрации права собственности, а потерпевшая сторона может подать иск на расторжение договора.
Вопрос об указании стоимости квартир остается открытым у многих граждан, даже после изучения законодательной базы. Ст. 568 ГК РФ установлено, что если цена в договоре не указана, то объекты признаются равноценными. Однако к сделке применяются правила купли-продажи. Так нужно ли указывать стоимость квартир в соглашении?
Безусловно, да. Поскольку указание цены позволит верно высчитать НДФЛ и имущественный вычет.
Необходимые документы
Для составления договора требуется пакет документов, аналогичный купле-продаже. Отличием является то, что оба участника собирают одинаковые бумаги.
Указанный перечень документов нужен для регистрации права собственности. Плюс необходимо предоставить договор мены и акт приема-передачи, а также 2 квитанции об оплате госпошлины.
Госпошлина оплачивается обеими сторонами сделки, поскольку необходима регистрация сразу 2-х объектов.
В каком случае договор можно признать недействительным
На практике встречаются ситуации, когда сделка с самого начала является ничтожной. Иными словами, заключенное между сторонами соглашение не имеет юридической силы и не несет правовых последствий. В этом случае договор недействительный, и для признания его таким решения суда не требуется.
Также имеют место случаи, когда сделка является оспоримой. В этом случае для признания ее недействительной необходимо судебное решение. И до этого момента стороны обязаны выполнять условия договора.
Причины признания договора недействительным:
- один из участников сделки – недееспособное лицо;
- сделка совершена лицом, не способным руководить своими действиями и оценивать их (в силу возраста, заболевания и т. д.);
- договор заключен под угрозой, обманом или заблуждением;
- условия сделки противоречат законам РФ;
- сделка совершена без согласия третьих лиц или разрешения уполномоченных органов;
- сделка является мнимой или притворной*.
Для признания договора недействительным в суд может обратиться потерпевшая сторона сделки или любое заинтересованное лицо, вплоть до представителя органов власти или организации. Впоследствии виновное лицо обязано будет возместить понесенные расходы потерпевшим, а, возможно, и выплатить компенсацию за причиненный ущерб.
Мена квартиры сегодня не так актуальна, в отличие от ДКП. Хотя на практике процедура мены проще и безопаснее для участников сделки. В частности, посредники склоняют к заключению стандартного ДКП. Причиной могут служить незнание всех тонкостей мены, а также коррумпированность органов власти, и, безусловно, ценовой интерес агентов.
Предлагаем ознакомиться со списком советов юристов, которые стоит учитывать при составлении договора мены:
- Законом не установлено обязательное нотариальное заверение, однако, нотариус поможет убедиться в юридической грамотности составленного договора.
- Всегда просите собственника обмениваемой квартиры предоставить выписку из домовой книги, чтобы узнать о числе прописанных лиц и избежать в дальнейшем судебных споров.
- Проверяйте данные в предоставленных документах – информация должна быть одинаковой.
- Внимательно изучите выписку из ЕГРН на наличие обременений, возможно, есть ограничения, которые мена не отменяет (залог, ипотека, арест, аренда и т. д.).
Воспользовавшись услугой опытного юриста, участники сделки получат:
- консультацию по мене или обмену квартиры;
- грамотное составление договора;
- сопровождение сделки;
- помощь в регистрации права собственности.
Вам не нужно искать юриста и тратить время на поход в офис. Напишите в чате справа и получите бесплатную консультацию высококвалифицированного специалиста.
Квартиру можно не только продать, но и обменять, что иногда значительно упрощает дело, нежели тратить время в поисках временного жилья.
Обмен должен быть выгоден обеим сторонам, поскольку имеет свои особенности и нюансы в оформлении договора.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !
Обменом жилых помещений называется взаимный процесс передачи равноценной недвижимости. Согласно составленному документу могут наблюдаться некоторые отклонения.
В п.1 ст. 567 ГК РФ указано полное определение представленного понятия и отображены все особенности регулирования процесса. Так, понятие «договор обмена» имеет вид – обязательство обеих сторон передачи в собственность второму участнику своей недвижимости в обмен на его жилплощадь. В документе обе стороны исполняют две роли – продавца, передающего свою квартиру, и покупателя, принимающего равноценную недвижимость.
Договор мены по своей структуре и особенностям ближе к стандартному документу о купли-продажи, является гражданско-правовым документом в самостоятельной форме, а также входит в группу всех имеющихся обязательств по передаче имущества в собственность.
Товары, указанные в документе и подлежащие обмену, должны быть равноценны или на усмотрение сторон. Но в документе необходимо отобразить решенную отличительную особенность. Согласно п.1 ст. 568 ГК РФ какие-либо траты по передаче и приему недвижимости достаются той стороне, которая несет ответственность.
Если объекты неравноценны, необходимо указать в договоре стоимость недвижимости. До или после осуществления сделки владелец недвижимости меньшей стоимости обязан выплатить разницу в соответствии с указанной ценой второй квартиры, что указано в п.2 ст. 658 ГК РФ.
Обмену подлежат не только квартиры, но и другие предметы, к которым можно отнести:
- Движимый товар;
- Валюта и ценные бумаги;
- Объекты недвижимого имущества и их доли.
В чем отличие договора мены от договора купли-продажи? Регистрация права собственности
Договор мены предполагает передачу собственности взамен на равноценный товар. Его можно сопоставить с двумя договорами купли-продажи, где каждый участник, как уже было оговорено выше, выступает в роли продавца и покупателя.
«Новое» право собственности обе стороны получают одновременно, сразу же после передачи предмета, что регулируется ст. 571 ГК РФ. Согласно ст. 551 ГК РФ переход прав собственности подлежат госрегистрации. В связи с представленным фактом «новое» право собственности наступает только с осуществления госрегистрации. Во время передачи товаров права собственности не наступают.
Чтобы зарегистрировать сделку по обмену недвижимого имущества, необходимо приготовить следующий пакет документов:
- Договор мены, который можно написать от руки в произвольной форме (исключением становится обмен нежилых помещений);
- Справки и имеющиеся документы на недвижимость из БТИ;
- Квитанцию о предварительно оплаченной госпошлине;
- Имеющиеся правоустанавливающие документы на обе квартиры;
- Написанные по форме заявления от собственников с обеих сторон;
- При необходимости согласие одного из супругов на проведение сделки;
- Если супруга нет, необходимо предоставить подтверждение об его отсутствии, предварительно заверенное у нотариуса.
Пакет документов может несколько отличаться в зависимости от региона. Перед сбором необходимо уточнить список в местной администрации или Росреестре.
Договор мены квартиры и обмена: отличительные признаки
Имеются некоторые существенные отличия в документах мены и обмена товарами. В чем их суть?
- Если обмениваются жилые помещения, предоставленные по договору соцнайма, регулируемость процесса происходит согласно ст. 72-74 ЖК РФ. Документ о мене соответствует установленным регламентам гл. 31 ГК РФ.
- Субъектами договора мены могут выступать только собственники жилых помещений, а в договоре обмена – наниматели по договору социального найма.
- Согласно договору мены новые хозяева получают права собственности на новые жилплощади, а по договору обмена пользователям предоставляется право пользования новым жилым помещением в соответствии с имеющимся договором соцнайма.
Процедуры мены и обмена являются отдельными и самостоятельными видами правовых отношений.
Заключаем договор мены: налоги
Документ о мене влечет за собой существенные финансовые преимущества. Так, к примеру, собственники недвижимости могут указать несколько заниженные стоимости своих квартир в договоре, чтобы впоследствии снизить сумму налога при исчислении дохода физических лиц.
Собственники помещений, которые провели сделку уже по истечении трех лет со дня приобретения или обмена квартиры, налог не платят. Другие же собственники должны будут заплатить НДФЛ, но с вычетом в 1 млн. руб., согласно ст.220 НК РФ.
Пример. Собственники жилья, которые имели право собственности на квартиру менее 3 лет и продали ее за 2,5 млн. руб., должны оплатить налог с суммы в 1,5 млн. руб.
Также налогоплательщик может изменить налогооблагающуюся сумму с учетом вычета расходов на приобретение этой квартиры.
Если же вы решили скрыться от уплаты налогов и выдаете мену неравноценных товаров за равноценный, а уплату разницы проводите «вдали от глаз правосудия», знайте, что подобные оформления могут не привести к положительному результату. Уже в Росреестре у сотрудников возникнет вопрос, и они могут приостановить процедуру оформления. Это не столь страшно, если данной сделкой заинтересуются органы налоговых служб.
Как правильно оформить договор мены квартиры?
Как уже оговаривалось выше, документ о мене составляется в простой письменной форме и в дальнейшем проходит регистрацию в структурах Росреестра. При желании и необходимости лучше проконсультироваться у юристов, но при наличии определенных юридических знаний такую сделку вполне проводят самостоятельно. Юрист помимо консультации сможет правильно составить договор мены, включая все нюансы и отклонения.
К основным пунктам договора мены относят следующие аспекты:
- Необходимо в полной мере описать объект договора;
- Уточнить в точности все параметры помещения;
- Указать стоимость жилья и количество зарегистрированных граждан.
Оформляется в день приема недвижимости.
Можно составить предварительный договор мены, где отображаются все особенности и дополнительные условия проведения процесса обмена квартирами.
Предварительный документ также составляется письменно, самостоятельно или с помощью специалистов.
Зарегистрируйте документы в УФРС, чтобы обезопасить себя от происков мошенников на рынке недвижимости.
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один объект недвижимости в обмен на другой.
К договору мены применяются правила о купле-продаже.
Договор мены жилыми помещениями и другими объектами недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы этих договоров, которые подлежат государственной регистрации, влечет их недействительность.
Договор консенсуальный, взаимный, возмездный, направлен на передачу имущества.
Предмет договора - обмениваемые помещения, которые предполагаются равноценными, но по соглашению сторон возможно произведение доплаты одной из сторон.
Особенности договора мены:
- 1) обмениваемое имущество передается в собственность принимающей стороны;
- 2) характеризуется встречным предоставлением;
- 3) если законом или договором не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.
Получение денег адекватно удовлетворяет имущественный интерес продавца. В тех случаях, когда продавец находит контрагента, которому нужен его товар и который имеет возможность предоставить в обмен товар, необходимый продавцу, последнему нет необходимости реализовывать свой товар за деньги, чтобы потом на вырученную денежную сумму приобретать товар для себя. Продавец исключает из этой цепочки одно звено - деньги.
Основной целью, которую преследует продавец при заключении договора мены, становится получение товара, а не денег. Поскольку при мене обе стороны являются продавцами, можно сказать, что эту цель преследуют оба участника договора. Получение товара означает, что лицо отчуждает свое имущество на условиях получения взамен другого имущества. При мене получение денежного эквивалента не всегда может удовлетворить интересы потерпевшего. Особенно наглядно это проявляется при обмене индивидуально определенных вещей.
Недвижимость выступает одним из наиболее распространенных объектов договора мены, так как предназначена для длительного пользования. Вместе с тем объектом мены может быть то имущество, которое либо находится у отчуждателя на праве собственности (или хозяйственного ведения), либо будет приобретено им на этом праве у третьего лица, поскольку отчуждатель не сможет передать это имущество в собственность своему контрагенту.
Условия, относящиеся к предмету договора мены, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами о купле-продаже, содержащимися в ГК РФ, если это не противоречит правилам гл. 30 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который обязуется принять в обмен. Стороны в договоре являются собственниками предметов мены или действуют по уполномочию собственников. При заключении договора мены между государственными и муниципальными унитарными предприятиями в соответствии с этим договором передается или возникает право хозяйственного ведения либо право оперативного управления (ч. 1 ст. 299 ГК РФ). Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994г.. // Собрание законодательства Российской Федерации - 1994 - № 32 - ст. 3301 Предмет договора мены - его единственное существенное условие. Предметом мены могут выступать любые не изъятые из оборота вещи, как движимые, так и недвижимые, в том числе и будущие.
Законодательство РФ указывает, что при отчуждении здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей прав собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
По договору мены жилого дома можно передать не только право собственности, но и иное право на земельный участок, например сервитут.
Собственник земельного участка, на котором находится отчуждаемая недвижимость, вправе передать другой стороне договора право собственности либо предоставить право аренды или предусмотренное договором обмена недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.
Мена жилого дома, находящегося на земельном участке, не принадлежащем стороне договора на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
Согласно ст. 295 ГК РФ, унитарные предприятия не могут осуществлять сделки по отчуждению имущества собственника без его согласия. Там же.
Договор мены, заключенный без согласия собственника, является недействительным.
Прежнее законодательство предусматривало мену равноценного имущества. Вместе с тем ГК РФ предусматривает возможность заключения договора мены неравноценными товарами. В таких случаях сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК). Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ(ред. от 30.11.2011)(с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2012) // "Собрание законодательства РФ"-29.01.1996 - N 5 - ст. 410.
«Распространенность на отношения мены общих правил о купле-продаже исключает необходимость подробного рассмотрения положений о субъективном составе и форме данного договора», - указывает В.С. Ем Ем, В.С. Договор мены. Гражданское право / В.С. Ем. - М.: Волтерс-Клувер, 2004. - 2-е изд. - Т. II. - П/т. I. - С. 336..
М.Г. Пискунова и Е.А. Киндеева отмечают специальные правила мены:
- - презумируется равноценность обмениваемых товаров;
- - обмен неравноценными товарами с оплатой разницы также является договором мены, а не смешанным договором мены и купли-продажи;
- - установлен одновременный переход права собственности на обмениваемые объекты, если законом или договором не предусмотрено иное». Пискунова, М.Г. Недвижимость: права и сделки / М.Г. Пискунова, Е.А. Киндеева. - М.: Юрайт, 2006. - С. 167.
Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента регистрации по месту нахождения жилья. Например, при мене жилья, расположенного в Нижнем Новгороде, на жилье в Сарове каждый переход права собственности следует регистрировать отдельно, соответственно в Нижнем Новгороде и в Сарове.
При оформлении договора мены потребуются следующие документы:
- 1) правоустанавливающий документ на квартиру;
- 2) нотариально заверенный договор мены;
- 3) все документы, необходимые для любой сделки, связанной с отчуждением недвижимости.
Обмен объектами недвижимости не обязательно должен быть одномоментным. По условиям договора одна из сторон может быть обязана передать жилое помещение ранее, чем другая. В этом случае к исполнению обязанности по передаче товара стороной, для которой договором установлен более поздний срок передачи товара, применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 569, 328 ГК)
Большинство специалистов по сделкам с недвижимостью рекомендует обращаться для оформления сделки к нотариусам. «Как правило, у практикующих нотариусов существует не только готовая форма договора мены, но и “свой человек” в органах регистрации. А ведь Вам после подписания договора необходимо сдать его в органы госрегистрации вместе с правоустанавливающими документами. В договоре мены придется указать стоимость квартиры и стоимость того имущества, на которое Вы ее меняете. Нотариус возьмет с Вас 1,5% стоимости той квартиры, которая выше оценивается по справке БТИ», - указывает И. Наумова и Я. Михаленко. Они советуют, кроме того, обратить внимание на «маленькую хитрость»: «Мена осуществляется с доплатой, но об этом у нотариуса можно промолчать, а заложив деньги в банковскую ячейку, заключить договор и передать его в органы госрегистрации. Таким образом вы не станете афишировать сумму доплаты перед налоговой инспекцией, а заплатите лишь госпошлину». Наумова, И. Сделки с недвижимостью / И. Наумова, Я. Михаленко. - СПб.: Питер, 2004. - С. 31.
