Продать долю земельного участка возможно при выполнении требований, устанавливаемых земельным и гражданским законодательством. Перед продажей такое имущество должно пройти межевание и постановку на учет в установленном порядке.
Законодательное регулирование
Сфера правоотношений, возникающих при продаже частей земли, регламентируется нормами ГК РФ (ст.250), ЗК РФ (ст.11.5) и других актов. Так, статьей 8 ФЗ-101 рассматривается продажа земель с/х назначения, а ст.12 определена возможность реализации доли земельной площади.
Правила выделение доли объекта для последующей реализации
Для того чтобы владельцу части территории, свободно ею распоряжаться, её стоит выделить. Это потребует осуществления деятельности по её размежеванию и оформлению принадлежащей части в установленном порядке.
Надо отметить, что раздел участка и выделение доли возможны только, если остальные совладельцы согласны на это. Если согласия достичь не удается, это можно сделать в судебном порядке.
Оформление производится в следующем порядке:
- Когда земельное имущество стоит на кадастровом учете, а собственники не против, оно делится на доли, производятся межевые работы. По их результатам оформляется документация, и участки вносятся в кадастровый реестр.
- Если надел не прошел кадастровый учет, то изначально нужно провести межевание, выделив несколько частей и осуществить регистрацию в кадастре.
- После этого можно оформлять право собственности на часть земли.
- После окончания процесса долю можно продавать как самостоятельный предмет.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
или по телефону:
В соответствии со ст.6 ЗК РФ часть земельного имущества является самостоятельным предметом земельных правоотношений. Нормы ГК РФ определяют объектами гражданского товарооборота имущество, включая и недвижимые предметы. В их число входят и земельные участки (ст.128, 130 ГК РФ). Доли вещей как самостоятельные единицы не указываются.
Положениями ГК РФ установлено, что договором продажи участка во владение приобретателя передается земельная территория, которая должна быть конкретно определена с указанием её кадастровых и технических параметров (ст.549, 554). Земельным законодательством регламентировано положение о том, что объектом продажи могут выступать только земли, поставленные на кадастровый учет (ст.37).
Статьей 1 ФЗ-28 «О государственном земельном кадастре» определено, что в результате учета каждая земельная площадь получает соответствующие характеристики, позволяющие выделить её из всех и провести качественную и стоимостную экспертизу. Для этого объекту присваивается индивидуальный код. В соответствии со ст.19 Закона, для внесения записи в государственный кадастр необходимо предоставить в числе прочих документацию о проведении межевых работ.
Соответственно, чтобы реализовать часть земельного имущества, собственнику необходимо осуществить процедуры размежевания, в процессе которой осуществляется деление участка на самостоятельные объекты с определением границ. Учитывая, что права на недвижимость должны быть зарегистрированы в установленном порядке, владельцу нужно пройти процедуру, чтобы официально получить право на вновь созданный участок, после чего он вправе осуществлять его продажу.
Как продать долю земельной территории без её выделения?
Пай, на который возникли правомочия после проведения приватизации различных угодий сельскохозяйственного назначения, является собственностью их владельца. Оборот этих земель определяется нормативными актами федерального уровня. Учитывая их положения, без выделения части участка можно:
- Завещать её в установленном порядке;
- Отказаться от её владения;
- Внести в уставный капитал компании, осуществляющей эксплуатацию территории;
- Произвести продажу или дарение участка участнику долевой собственности или постоянному пользователю такой земли.
Законодательно запрещена реализация или дарение пая без процесса его выделения субъектам, не являющихся дольщиками или другими участниками владения землей. Если такая часть выделялась из общего поля, значит был сформирован новый надел, были проведены межевые работы и обозначены его пределы, осуществлена регистрация в Госкадастре, его можно продавать или дарить заинтересованному лицу.
Надо отметить, что продажа таких земель производится с учетом преимущественного права приобретения. Это могут сделать:
- Субъекты России;
- Муниципальное образование.
Приобретение на преимущественных основаниях выражается в покупке объекта за сумму, требуемую продавцом. При отказе соответствующих органов от такой покупки либо не уведомлении продавца в течение 30 дней, угодья могут передаваться заинтересованным лицам.
Помимо этого, существует такая категория земель, называемая невостребованной долей. Таковой признается часть земельного имущества, ранее принадлежавшая конкретному субъекту, который не осуществил её передачу в наем либо не распорядившимся ею самостоятельно в период до трех лет. Кроме того, чтобы она была отнесена к невостребованным объектам, на неё не должно быть зарегистрировано право в Росреестре.
При выявлении такого участка, местный муниципалитет может распорядиться участком в установленном порядке. Для это потребуется обратиться в суд за признанием правомочий собственника.
Таким образом, являясь дольщиком в сельскохозяйственной организации, можно приобрести либо принять в дар долю без её выделения в отдельный участок. Если же субъект не является сособственником, но надел был выделен в качестве пая, его можно купить или получить в подарок.
Кстати, без выделения доли в такой земле, можно получить ее часть в виде наследственного имущества.
Возможная продажа доли участка может вызвать неудобства для других его пользователей и повлечь возникновение конфликтных ситуаций, которые лучше избежать. Для этого потребуется прежде, чем предлагать объект другим лицам, уведомить о желании его продать прочих собственников долей на такой территории.
Извещение должно проводиться должным образом, чтобы при разбирательстве имущественных споров в суде можно было представить его подтверждение. Никто из других владельцев не может запретить реализацию части владения, но за каждым из них закреплено право на её первоочередное приобретение.
На основании требований статьи 250 ГК РФ при реализации доли земельной площади третьему лицу, иные дольщики могут приобрести её за определенную сумму, предложенную продавцом. При этом ему нужно самостоятельно известить их о намерении произвести реализацию и указать точную сумму сделки и другие условия, на которых она осуществляется.
Передать принадлежащую долю постороннему субъекту можно только в случае, когда остальные собственники откажутся от своего преимущества.
Если при проведении сделки продавцом будут нарушены необходимые требования, которые ранее передавались владельцам, обладающих правомочиями на осуществление её в суде в течение 90 дней с переводом на себя прав и обязательств приобретателя.
ВНИМАНИЕ! Переуступка преимущественного права приобретения доли имущества не возможно.
Как произвести продажу части участка
Для осуществления сделки потребуется совершить следующие действия:
- Получить отказ других владельцев долей территории, желательно в письменной форме, что в дальнейшем может помочь отстоять свои интересы в суде. Для этого потребуется направить им уведомления о намерении совершить сделку с точным указанием её цены, которую в дальнейшем уже нельзя будет изменить. При нарушении такого условия сделка может признаваться судом недействительной, а на претендентов могут переводиться права и обязанности покупателя.
- Подготовка необходимой документации. К ней относятся:
- Выписка о зарегистрированном праве из ЕГРП (при её наличии);
- Правоустанавливающие бумаги (договора продажи, соглашения об аренде, свидетельство на наследство, дарственная и иное);
- Кадастровый паспорт на недвижимость;
- Документация на строения, находящиеся на участке (при их присутствии);
- Платежная квитанция об уплате госпошлины.
- Составление договора. Сделать это можно самостоятельно либо в нотариальной конторе. Последний вариант не обязателен для исполнения. Он должен включать существенные условия, без которых может быть признан недействительным. К ним относятся:
- Личные данные участников процедуры;
- Точное описание предмета - площадь доли, кадастровый номер, категория земель, их назначение, адрес места расположения, наличие либо отсутствие построек и т.д.;
- Название и реквизиты документа, установившие правомочия продавца;
- Стоимость части участка;
- Способ и сроки её оплаты;
- Ограничения по использованию объекта.
ВАЖНО! Договор не должен содержать положений, дающих возможность продавцу вернуть приобретаемую долю по его желанию, ограничивающих права приобретателя по распоряжению имуществом, избавляющих от ответственности при предъявлении претензий со стороны посторонних субъектов.
- Регистрация договора в Росреестре и МФЦ. Для этого все участники должны посетить соответствующую службу и подать заявление, а также пакет требуемых документов. После их приема, сотрудником службы выдается расписка, где указывается дата получения выписки из ЕГРП. В назначенный день её нужно прийти и получить. С этого момента право на долю приобретает новый владелец, а с ними и обязанности по её уходу, содержанию и обработке.
При продаже части участка иногда возникают сложности, связанные с наличием нескольких владельцев земельной территории. К примеру, письменные извещения не всегда своевременно приходят к собственникам. Отсутствие такого уведомления служит причиной для обращения в суд в течение 3 месяцев с оспариванием сделки. Иногда такие совладельцы для того, чтобы сбить стоимость продаваемой земли, пытаются сорвать процедуру, используя свое право на преимущественное приобретение, но на самом деле не покупают. Тогда продавцу приходится заново начинать поиск покупателя, направлять извещения и, в итоге, понижать цену.
С каждым днем увеличивается число людей, желающих иметь в собственности свой участок земли. Следовательно, неуклонно растет число сделок, совершаемых гражданами с участками земли. Часто владельцами такого участка являются несколько человек одновременно.
Возникает вопрос, как владелец этого вида недвижимого имущества может совершить сделку по продаже своей доли, не нарушая законных прав остальных его совладельцев.
Самым простым и наименее затратным вариантом является продажа своей доли земли. В этом случае вам не нужно беспокоиться о проведении землеустроительных работ, они не потребуются, но для оформления сделки понадобится получить согласие других совладельцев участка. С ними придется согласовать вопрос об их отказе от преимущественного права покупки.
Другой вариант предполагает, что вы должны переоформить принадлежащую вам долю в вашу личную собственность и стать ее единоличным владельцем.
Для того чтобы это осуществить, потребуется выполнить следующие действия:
- Вы должны убедиться, что право собственности на участок зарегистрировано в Росреестре;
- Обратитесь в землеустроительную организацию за необходимой технической документацией. В ней должна содержаться информация, определяющая границы участка, его геодезические координаты и содержащая сведения о межевых знаках. В перечень документов обязательно должен входить кадастровый план. За подготовку документации, содержащей данные сведения, отвечает кадастровый инженер;
- Вам нужно сделать заверенные копии землеустроительных документов;
- Вы должны подать заявление о регистрации прав в территориальный орган Росреестра. При подаче заявления обязательно возьмите с собой следующие документы:
- копию гражданского паспорта;
- документы, касающиеся землеустройства, принимаемые как традиционным способом напечатанными на бумаге, так и в электронном виде;
- справку, подтверждающую, что вами была уплачена госпошлина;
- копию ИНН.
В случае, если ваши документы в порядке и отсутствуют споры с соседями о границах участка, по истечении 14 дней вам выдадут кадастровый номер. Затем, пройдя процедуру регистрации права собственности на вашу долю, вы можете беспрепятственно совершать с ней любые разрешенные законом сделки, включая оформление договора купли-продажи.
Имеет смысл сначала сделать предварительный договор по отчуждению доли. Это дает вам дополнительные гарантии. Следует также юридически оформить залог. Только после этого переходите к заключению с покупателем основного договора.
Чтобы совершить сделку по продаже вашей доли, подготовьте следующие документы:
- гражданский паспорт (покупатель при заключении договора должен будет также быть со своим паспортом);
- документ, подтверждающий право собственности;
- свидетельство о госрегистрации права на надел земли;
- кадастровый паспорт;
- договор купли-продажи доли земли, распечатанный в 3-х экземплярах;
- письменное согласие супруга;
- документ, подтверждающий отказ прочих владельцев участка от права преимущественной покупки (только в случаях, если доля не была выделена).
Переход доли участка в собственность другого лица подлежит регистрации в территориальном отделе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Получается, что если есть возможность договориться с другими собственниками, проще будет продать невыделенную долю. В таком случае оформлением документации будет заниматься уже покупатель после приобретения вашей доли.
Предварительное выделение принадлежащей вам доли в самостоятельный обособленный участок имеет смысл лишь в случае, когда договориться с другими совладельцами не получается.
Договор купли-продажи доли земельного участка
Чтобы упростить задачу составления текста договора, воспользуйтесь специально разработанными готовыми бланками договоров купли-продажи участков земли. Вам понадобится только внести согласованные с покупателем изменения и заполнить реквизиты участников сделки. Если же у вас останутся какие-либо сомнения по содержанию договора, всегда можно получить консультацию опытного профессионального юриста.
Существенными условиями и необходимыми реквизитами договора, которые обязательно должны содержаться в его тексте, являются:
- ФИО и паспортные данные контрагентов;
- Предмет договора (сведения о продаваемом участке);
- Информация о вероятных обременениях на подлежащий продаже участок;
- Цена, выраженная в российских рублях;
- Способы и сроки оплаты приобретенного надела земли покупателем;
- Реквизиты продавца и покупателя;
- Иные условия, согласованные сторонами сделки.
Предмет договора включает все свойства доли участка, которые могут иметь юридическое значение. Все обременения на имущество, включая разные виды задолженностей, после совершения сделки переходят к новому собственнику.
Самым надежным и безопасным способом оплаты сделки считается банковская ячейка, но стороны также могут договориться об оплате по наличному либо безналичному расчету.
Во избежание длительных судебных тяжб включите в условия договора пункт об ответственности участников договора за нарушение его условий. Не будет лишним и предусмотреть форс-мажорные обстоятельства, приводящие к частичной или полной невозможности выполнения сторонами условий заключенной сделки.
Как продать долю земельного участка без межевания
Согласно ст.6 Земельного кодекса РФ часть земельного имущества признается самостоятельным объектом правоотношений. Гражданский кодекс РФ относит к объектам гражданского товарооборота помимо всего прочего и земельные участки. Об этом говорится в статьях 128 и 130 ГК РФ. О долях имущества в качестве отдельных единиц товарооборота в ГК ничего не сказано.
Согласно статьям 549 и 554 Гражданского кодекса РФ при оформлении договора продажи земельного надела покупателю передается участок, который должен быть четко идентифицирован, включая его техническое описание и кадастровые параметры. Статья 37 Земельного кодекса РФ гласит, что продавать можно только такой участок, который состоит на кадастровом учете.
Кадастровый учет регулируется федеральным законом ФЗ-28 «О государственном земельном кадастре». В ст. 1 этого правового акта говорится, что любой участок земли при постановке на учет должен получить индивидуальные, присущие только ему характеристики, которые делают возможным выделить его из других участков и провести экспертизу его качества и стоимости. Фактически каждый земельный участок получает свой уникальный код. Ст. 19 этого закона содержит требование при записи в кадастр предъявлять документы о проведении межевых работ.
Следовательно, вам придется пройти процедуру размежевания. В результате ее выполнения участок будет разделен на несколько самостоятельных наделов с четким указанием их границ. Только после этого вы можете продавать свой участок.
Как продать долю земельного участка без выделения
В РФ на законодательном уровне запрещается производить отчуждение пая без его выделения субъектам, не являющихся дольщиками либо землевладельцами в какой-либо иной форме. Если проводилось выделение из общего поля, то в этом случае фактически был создан новый надел и проводились межевые работы, участок зарегистрирован в Госкадастре, с ним можно совершать разрешенные законодательством сделки.
Стоит подчеркнуть, что здесь действует правило преимущественного права приобретения.
Им обладают:
- Субъекты Российской Федерации;
- Муниципалитет.
В случае приобретения на преимущественных правах земельный участок покупается по цене, назначенной продавцом, то есть его собственником. Если же уполномоченные государственные или муниципальные органы отказываются его покупать, либо по истечении 30 календарных дней они никак не уведомляют продавца, вы вправе реализовать земельный надел любым лицам, заинтересованным в сделке.
В отечественном земельном законодательстве присутствует понятие невостребованной доли. Это часть общего надела земли, которая прежде принадлежала определенному субъекту, не передавшему ее в наем либо не распорядившимся ей другим допустимым законом способом в течение 3 лет. Чтобы доля была признана невостребованной, на нее не должно быть оформлено право в Росреестре.
При обнаружении невостребованной доли органы местной власти могут направить иск в суд о признании муниципалитета в качестве собственника земельного угодья.
Таким образом, дольщику можно купить либо принять в дар долю без ее выделения в самостоятельный надел. В случае, когда субъект не является совладельцем и при этом земельный надел выделен в виде пая, его можно купить или принять в качестве подарка. Принять в наследство этот вид недвижимости также допустимо без выделения доли.
Как продать долю земельного участка без согласия других собственников
Во избежание недоразумений перед продажей вашей доли земли обязательно поставьте в известность о вашем намерении других совладельцев участка.
Позаботьтесь о том, чтобы уведомление было сделано надлежащим образом. Его доказывание в случае судебного разбирательства не должно вызывать затруднений. Прочие совладельцы земельного участка не вправе препятствовать продаже вашей доли, но закон предусматривает их преимущество на ее приобретение перед другими покупателями.
Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли надела третьему лицу другие совладельцы могут купить ее по цене, назначенной продавцом. Это значит, что вы должны их известить надлежащим образом о своем решении продать надел и уведомить их о цене и других юридически значимых условиях сделки.
Для реализации вашей доли третьим лицам прочие дольщики должны отказаться от ее покупки. Реализовать вашу часть угодья иному лицу законно только после отказа остальных совладельцев от приоритетного права покупки. Переуступка преимущественного права на покупку доли земельного участка законодательством не допускается.
Как продать долю земельного участка сельскохозяйственного назначения
Владелец доли сельскохозяйственной земли имеет право реализовать свою часть только другому ее совладельцу, сельскохозяйственной организации или лицу, состоящему в фермерском хозяйстве, которые являются пользователями данного угодья (статья 12 закона № 101-ФЗ). При этом оповещать остальных собственников земельного угодья вы не обязаны.
Для того чтобы реализовать свою долю третьему лицу, пройдите вначале процедуру выделения участка. Это подразумевает выполнение межевания участка и оформление доли в частную собственность. Для разделения участка сельскохозяйственной земли, находящегося во владении нескольких собственников, вы должны получить согласие всех его владельцев.
При невозможности об этом договорится обращайтесь в суд с требованием о выделении вашей доли.
Статьей 8 закона № 101-ФЗ наложены ограничения на продажу участков земли, предназначенных для ведения сельского хозяйства. Оформив такую долю в частную собственность, вы сможете продать ее не сразу, так как приоритетным правом ее покупки обладают субъекты РФ и муниципальные образования.
Вы обязательно должны уведомить в письменной форме органы власти о своем решении о продаже землевладения. В уведомлении укажите его стоимость, порядок расчета, площадь участка и его местоположение. В течение 30 календарных дней власти могут уведомить вас о намерении выкупить участок. Если по истечении этого срока никаких уведомлений вы так и не получили, продавайте вашу землю кому пожелаете.
Учтите, что даже по истечении 30 дней после уведомления властей цену менять в сторону снижения нельзя. Если же вы решили продать участок дешевле первоначальной цены, вам снова надо послать органам власти письменное извещение. Если это требование выполнено не будет, вашу сделку признают недействительной.
Как продать долю земельного участка другому дольщику
Преимущественным правом на покупку доли угодья обладают его совладельцы. Для продажи вашей доли другому совладельцу того же участка следуйте стандартному порядку совершения и оформления сделок с землей. Проще говоря, вам нужно с покупателем заключить договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Росреестре.
При заключении договора прежде всего руководствуйтесь правилами, установленными Гражданским кодексом РФ. Если же владельцами земельного надела являются больше пяти дольщиков, помимо ГК РФ следует учитывать положения 101-го федерального закона (статьи 13 и 14).
Если ваш участок земли не был выделен в частную собственность, то вы вправе:
- оформить завещание своей доли;
- отказаться от вашей доли участка;
- оформить ее как часть уставного капитала организации, занимающейся сельским хозяйством, которая использует данный участок, находящийся в долевой собственности;
- передать свою долю в доверительное управление;
- оформить продажу или дарение своей части надела другому совладельцу этого участка.
Чтобы стать в полном смысле слова хозяином вашей доли и распоряжаться ей в полном объеме, вы должны ее сначала выделить.
Если вы продаете без выделения долю вашего надела, относящегося к сельскохозяйственным угодьям, другому дольщику, фермеру или сельскохозяйственной организации, в пользовании которых находится данный участок, остальных его совладельцев извещать об этом нет необходимости.
Как продать долю земельного участка под многоквартирным домом
Первым делом вам следует выделить долю из коллективной долевой собственности. Оформите ее в вашу личную собственность. Дальше все делается в общем порядке, установленном для сделок с земельными участками. Как обычно бывает в таких случаях, вы должны оформить сделку купли-продажи, а затем должна пройти процедура регистрации прав покупателя на владение приобретенной долей.
Как продать долю земельного участка без нотариуса
В правила совершения сделок по отчуждению долей земельных участков в 2016 году были внесены поправки при выходе новой редакции закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года.
П. 1 ст. 24 этого закона требует в обязательном порядке участия нотариуса для заверения сделок по отчуждению долей в общем имуществе. Без нотариуса не обойтись и в случае продажи своих долей всеми владельцами земельного участка одновременно. До внесения изменения в закон действие этих правил затрагивало и доли в земельных участках.
Теперь, когда начала работать поправки, введенные федеральным законом № 351-ФЗ от 3 июля 2016 года, вам больше не понадобится нотариальное заверение сделок по всем видам отчуждения долей земли.
Эти изменение нашли отражение во втором абзаце п. 3 ст. 24.1 закона № 122-ФЗ. В результате приведенных здесь законодательных нововведений действие п. 1 ст. 24 этого закона было отменено.
Особенности продажи доли земельного участка
В отдельных случаях покупатель обладает приоритетным правом приобретения доли землевладения.
К ним относятся следующие ситуации:
- Подлежащая отчуждению доля земельного участка располагается по соседству с земельной долей покупателя, находится на общем с его долей земельном участке и имеет единый номер регистрации в кадастре;
- Продающаяся доля располагается на самостоятельном соседнем участке и непосредственно с ним граничит, но только если ваша доля и земля соседнего участка классифицированы как принадлежащие к одной общей категории.
В данных случаях вы прежде всего обязаны поставить в известность соседа о том, что собираетесь продать свою долю.
Если по истечении 30 дней ваш сосед не изъявил желания купить принадлежащую вам долю земли, вы можете продать ее всем прочим лицам, но цену на нее снижать нельзя. Если вы это право нарушите, сосед может оспорить вашу сделку в течение 3 месяцев со дня ее совершения.
Обязательно поставьте в известность покупателя о наличии обременений на реализуемое вами недвижимое имущество. Согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ в случае если вы умышленно скроете от покупателя информацию об обременениях вашей доли, покупатель может потребовать вернуть часть уплаченных им средств. Если факт обмана стал ему известен до оплаты сделки, покупатель вправе требовать пересмотра ее стоимости в меньшую сторону.
Если стороны сделки по покупке доли не имеют возможности участвовать в ней лично, допускается ее оформление через представителей любой из сторон или обеих сразу. Если вы собираетесь полномочия по заключению сделки передать своему представителю, оформите на него доверенность и заверьте ее у нотариуса. Пункт об участии представителя в совершении сделки включите в договор.
Чтобы убедиться в безопасности сделки, вы можете до ее совершения навести справки в суде, которому подведомственны дела, связанные со спорами об отчуждаемом земельном наделе.
Подводя итог, отметим, что законодательством установлены совершенно разные правила для покупки доли участка и для покупки всего участка. В одних случаях они существенно усложняют заключение сделки, а в других – заметно облегчают.
Но в любом случае важнейшие принципы совершения сделки – контроль законности ее совершения и достоверности сведений об отчуждаемом участке. Убедившись в законности всех действий при совершении сделки и достоверности информации о земельном наделе, вы в будущем сможете избежать судебных исков по ее оспариванию.
Земельный участок является ограниченным отрезком поверхности земли, на котором владелец может осуществлять хозяйственную деятельность согласно разрешенному использованию. Нередко у земельного участка не один владелец, а несколько. В этих случаях их владение определяется как долевая собственность.
Под этим понимается часть земельного участка, определенная в математических долях или выделенная в натуре, которой владеет собственник. Оборот таких участков имеет свою специфику, которую нужно знать каждому владельцу.
Продажа доли земельного участка
Начать стоит с того, что не все земли можно разделить на доли. Поэтому участки бывают делимыми и неделимыми. Делимым участок будет тогда, когда его можно распределить между несколькими собственниками без утраты полученными частями своего назначения. Неделимым будет земельный надел, разделить который без реального ущерба для его использования не представляется возможным. Если говорить простым языком, делимый участок после его распределения между собственниками можно использовать для строительства и хозяйствования независимо от сособственника. Сама доля может быть реальной, если она определяется на местности или идеальной в том случае, если ее можно установить только численной дробью в документах.
Если вы являетесь владельцем доли земли, помните:
- преимущественное право покупки принадлежит владельцам остальной части земельного участка: письменно предложите им купить вашу долю, если они откажутся, значит, продажу можно произвести другому лицу;
- осуществлять использование участка необходимо с учетом интересов остальных владельцев, препятствовать им нельзя;
- любые существенные изменения в устройстве участка необходимо согласовывать с совладельцами.
Если вы приняли решение, что участок необходимо продать, подготовьте письменное уведомление совладельцам с предложением выкупить у вас землю. Для того чтобы подтвердить их ознакомление, попросите поставить на экземпляре уведомления дату и подпись. В случае если они отказываются это сделать, отправьте экземпляр документа по почте.
При получении согласия о выкупе от собственника соседней доли, оформите сделку соглашением. Для того чтобы продать землю другому лицу, придется подождать месяц.
Выдел доли земельного участка
Совместное владение землей может причинять немало неудобств, и собственники нередко могут решить исправить ситуацию. В этом случае может помочь выдел доли в натуре.
Владение долей участка может образоваться несколькими способами:
- при вступлении в общую долевую собственность;
- при вступлении в общую совместную собственность (как правило, между супругами).
Выбор способа исправления ситуации зависит именно от формы владения.
При общей долевой собственности доли определены на бумаге, но их необходимо выделить в натуре. Эта процедура осуществляется по соглашению или в судебном порядке. Составлять соглашение лучше после консультации у опытного юриста. Обращаться к нотариусу нет необходимости, но после улаживания всех формальностей, нужно зарегистрировать переход права.
Общая совместная собственность предполагает использование земли только сообща. Чтобы изменить это, придется поменять режим использования на долевой и выделить доли в натуре. Это можно сделать только по соглашению сторон.
Выдел доли представляет собой размежевание цельного участка с размещением на поверхности земли знаков разметки территории. Для этого придется прибегнуть к услугам кадастрового инженера.
Дарение доли земельного участка
Соглашение о дарении — удобная сделка для передачи собственности близким родственникам, так как только в этом случае она на самом деле безвозмездна и не приносит дополнительных сложностей. Если одаряемый не является близким родственником по закону, ему придется оплатить подоходный налог в размере тринадцати процентов
Если вы решили подарить свою землю, но она является частью долевой собственностью, придется считаться с правилами, предписанными законом для такой сделки.
- Сделку нужно оформить в письменном виде. Лучше совершать дарение доли у нотариуса, так как это сможет гарантировать вам спокойствие в случае судебной тяжбы. Практика гласит, что собственники остальных далей часто пытаются оспорить дарение под разными предлогами.
- Если речь идет о дарении земли сельскохозяйственного назначения, подарить ее можно только собственнику доли этого же земельного участка. Нотариальное удостоверение для дарения земли данной категории обязательно.
- Подарить долю участка можно только в том случае, если у вас есть документальное подтверждение владения.
При дарении владелец не обязан оповещать остальных собственников о своем намерении. Достаточно принять решение, подготовить соглашение и провести регистрацию перехода права. Но при владении общей совместной собственностью с супругом или супругой потребуется их согласие на дарение.
Особенность дарения в том, что его можно отозвать и отказаться от него в одностороннем порядке. Кроме того, одаряемый может также заявить об отказе от дара до его принятия. Стоит помнить, что не допустимо подменять завещание договором дарения, оговаривая в документе условие вступления одаряемого во владение после смерти дарителя, такая сделка будет недействительной.
Договор купли-продажи доли земельного участка
Приобретать долю в земельном владении — очень рискованная сделка, ведь при использовании своего имущества вам придется учитывать мнения остальных собственников. Но если это вас не пугает, и вы хотите купить землю, позаботьтесь о правомерности и чистоте сделки.
- Убедитесь в том, что собственник перед продажей не забыл о преимущественном праве покупки его совладельцами. Попросите показать уведомление с подписями. В ином случае сделку можно оспорить и вы рискуете потерять время и деньги.
- Удостоверьтесь, что частью земельного участка, которого вы покупаете, действительно можно пользоваться: доли не всегда распределены равномерно между собственниками.
Если все бумаги в порядке и у сособственников нет возражений, покупка доли земли выглядит также, как и приобретение целого участка. Подготовьте пакет документов, подпишите договор купли-продажи и отнесите все это в Росреестр. Не забудьте, что для совершения регистрации придется оплатить государственную пошлину. После завершения процедуры вам выдадут удостоверяющий право документ.
Аренда доли земельного участка
Закон не запрещает сдавать в аренду части и доли земельного участка. Кроме того о возможности такой сделки свидетельствует практика. Лучше всего, если доли собственников как-то обозначены в натуре. Идеальная ситуация, когда участок поделен на части и условно размежеван. Если все собственники долей согласны, сдать долю в аренду без последствий возможно. Иная ситуация, когда сособственники против — сделку могут признать недействительной.
Пленум Верховного суда пришел к выводу, что для легальной сдачи части участка в аренду его необходимо размежевать, в ином случае при возникновении спора суд примет сторону владельцев земли, оспаривающих такой договор аренды. Для того чтобы иметь возможность сдавать часть своей земли в аренду, произведите процедуру выделения части земельного участка, либо установите режим использования долевой собственности соглашением. В соглашении необходимо прописать все нюансы использования участка. Для того, чтобы максимально обезопасить каждую из сторон сделки, предусмотрите участие в соглашении всех собственников участка.
Если вы владеете долей земельного участка сельскохозяйственного назначения, для сдачи в аренду вам придется найти подходящего арендатора, так как он обязан не только вносить платежи, но и выполнять ряд требований.
Арендатор доли земельного участка сельскохозяйственного назначения обязан:
- осуществлять на земле деятельность, связанную с производством или переработкой сельскохозяйственной продукции;
- использовать землю не ухудшая ее плодородные свойства;
- не мешать использовать землю остальным владельцам.
- Долевая собственность — это сложно и проблематично для всех сторон, постарайтесь составить соглашение о пользовании собственностью и максимально подробно прописать правила для всех участников отношения.
- Сделки с долями лучше удостоверять нотариально. Практика показывает, что количество споров, связанных с такой недвижимостью, очень велико, и решения судов самые разнообразные. Нотариальное удостоверение гарантирует законность совершаемой сделки.
- Лучшим решением для владельцев долей всегда является разделить землю на части согласно закону. Это позволит осуществлять владение, пользование и распоряжение без лишних проблем и ограничений.
- Если доля земли сдается в аренду, к договору нужно приложить графическое изображение с чертежом территории, из которого четко можно определить какая часть находится в аренде.
- Если возник спор о режиме использования земельного участка, необходимо обращаться в суд. Лучше всего заранее подготовить четкие требования, не противоречащие закону и настаивать в суде на их удовлетворении.
