Купить квартиру в новостройке можно по одной из нескольких существующих схем. Каждая такая схема предусматривает определенный договор. Как правильно заключать договор долевого участия и как не допустить ошибок, необходимо знать каждому покупателю недвижимости.
Закон о долевом участии ФЗ 214
После принятия закона о долевом участии в строительстве ФЗ-214 в гражданское законодательство был введен новый тип договоров – договор долевого участия в строительстве. До принятия данного закона обязанности застройщика и дольщика определялись при помощи разнообразных юридических инструментов. В практике нередки случаи заключения договоров совместной деятельности, инвестировании возмездного оказания услуг, строительного подряда, договоров купли-продажи и многих других.
В качестве юридического документа ДДУ существует достаточно длительное время, однако только в 2005 году вышел закон, согласно которому защищаются права граждан от юридических махинаций. Весь список защитных прав и носит название так называемого договора долевого участия ФЗ-214.
Согласно данному закону, фирма-застройщик проверяется на банкротство, правильность заполняемой документации, соблюдение всех условий договора между сторонами.
Проверяем документы застройщика
Застраховать себя от недобросовестного застройщика сложно, но можно. До момента оформления договора потребуйте на рассмотрение следующие документы застройщика:
- разрешение на строительство;
- свидетельство о праве собственности на выделенный земельный участок либо договор аренды на него;
- постановление органов местной власти о предоставлении данного земельного участка под возведение жилого здания;
- инвестиционный контракт либо любой другой аналогичный документ;
- доверенность – обязательно нотариально заверенный оригинал. Требуется, если заключается договор поручения или агентский договор.
Вне зависимости от того, что вам будут говорить, есть ответственность застройщика, и представить данные документы он обязан. К примеру, заключение любых договоров без разрешения на строительство является нарушением закона.
Обратите особое внимание на даты, проставленные в документах. Если разрешение на строительство выдано несколько лет назад, и сроки строительства истекают, а здание не возведено, стоит задуматься, прежде чем обращаться к данному застройщику.
На что обратить внимание при оформлении ДДУ
Дольщиком может называться любой покупатель квартиры в новостройке, заключивший договор долевого участия в возведении многоквартирного здания. Роль дольщика может выполнять и юридическое лицо, которое внесло определенную сумму на строительство дома. Как для юридического, так и для физического лица действуют одни и те же требования ДДУ, прописанные в законе ФЗ-214. Данный закон не предусматривает точной формулировки и не имеет единого для всей страны бланка.
Договор долевого участия необязательно должен быть заверен нотариально, однако при желании обеих сторон это можно сделать. Нотариально заверенная версия договора дает дольщику определенные преимущества при покупке квартиры:
- при удостоверении сделки нотариус обязан проверить правильность составления документации фирмы-застройщика;
- нотариально заверенный договор в дальнейшем позволит без проблем оформить право собственности на приобретенную квартиру.
Оформление ДДУ необходимо проводить с особым вниманием. Основной договор составляется с учетом всех требований Федерального Закона №214. Нередки случаи, когда застройщик предлагает подписать предварительную версию договора. Данный вариант не регистрируется в ФРС, соответственно велика вероятность мошенничества: к примеру, факта двойной продажи квартиры. В большинстве случаев застройщики объясняют подписание предварительной версии договора тем, что подготовка необходимой документации занимает длительный период времени – около полугода. Конечно, далеко не все застройщики являются мошенниками, и многие действительно заключают впоследствии ДДУ по всем правилам, однако нередки случаи, когда у фирмы имеются серьезные нарушения, в связи с которыми договор долевого участия не может быть оформлен по ФЗ-214.
Обязательные пункты договора
Исключая перечисленные выше нюансы, договор долевого участия в строительстве в обязательном порядке должен быть заключен в письменной форме. Никаких устных договоренностей не может быть. Существует еще несколько основных требований, несоблюдение которых может привести к тому, что ДДУ будет признан недействительным.
В ДДУ в обязательном порядке должны быть указаны следующие пункты:
- дата передачи квартиры дольщику;
- точное описание квартиры, технический план, указание этажа и номера квартиры;
- срок гарантии: на коммуникации и оборудование составляет три года, на саму квартиру – не менее пяти лет;
- стоимость недвижимости, сроки и график выплат. Стоимость меняется только при условии изменения метража квартиры.
Застройщик в договоре отмечает, что документ полностью соответствует 214-ФЗ, указывает информацию, в которой дольщик может при желании ознакомиться с проектной декларацией.
Еще один немаловажный момент: оплата за долевое участие в строительстве производится только после того, как будет пройдена государственная регистрация ДДУ в Росреестре.
Долевое строительство в России существовало еще до принятия Федерального Закона №214. Осуществлялось такое участие в строительстве, в основном при помощи договоров инвестирования либо совместной деятельности. Механизмы сотрудничества в такого типа договорах не прописаны полностью, что не защищало полностью права дольщиков, оставляя простор для деятельности недобросовестных застройщиков. Принятие закона об участии в долевом строительстве свело риски ДДУ для дольщиков практически к нулю, защитив их права и обезопасив от мошенничества застройщиков.
Соответственно, мошенники начали искать другие методы обхода закона. Самым распространенным остается на сегодняшний день метод подмены договора долевого участия на любой другой договор – в большинстве случаев, договор купли-продажи и вексельные схемы.
Исключая перечисленные выше схемы к рискам такого типа строительства стоит отнести банкротство фирмы-застройщика, несоответствие качества возведенного здания нормам и условиям договора, откровенное мошенничество. Тщательный выбор застройщика позволит если не полностью избавиться от таких рисков, то хотя бы свести их к минимуму.
Внимательно читаем мелкий шрифт
Договор долевого участия включает в себя несколько страниц с большим количеством пунктов, в которых разобраться непосвященному в юридические тонкости человеку достаточно сложно. Первые строки договора обычно включают в себя информацию о компании-застройщике или юридическом лице, которое заключает договор от лица застройщика. Если договор заключается через фирму-продавца, то к нему должен быть приложен документ, который подтверждает полномочия продавца.
Графа данных об объекте строительства включает в себя характеристику возводимого здания и его проект. Эскизный проект должен предоставляться для ознакомления дольщику и быть подкреплен печатью и подписью. Желательно, чтобы все пункты договора, в том числе и написанные мелким шрифтом, проверялись независимым юристом или нотариусом, дабы избежать возможных рисков. Обманутые дольщики фирмами-застройщиками – не такая редкость в наши дни, даже после введения ФЗ-214.
«Серые схемы», как не стать обманутым дольщиком
Купить новостройку по ФЗ-214 в настоящее время достаточно сложно, поскольку в соответствии с данным законом возводится небольшое количество зданий. В большинстве случаев застройщики прибегают к так называемым «серым схемам», которые представляют собой в основном договора купли-продажи. Полностью избежать таких схем вряд ли получится, однако можно свести к минимуму возможные риски.
Серые схемы бывают двух основных видов:
1. Предварительный договор. Является наиболее распространенной версией договора купли-продажи у застройщиков. По сути своей он представляет своеобразное обещание, что фирма-застройщик после возведения жилого дома и оформления квартир в собственность заключит с покупателями договор купли-продажи уже готовой недвижимости. Данную схему застройщик обычно использует с целью выплаты меньшего количества налогов. Поскольку дольщик получает квартиру сразу, основным риском остается время, за которое будет проведена регистрация права собственности на жилье.
По предварительному договору дольщик вкладывает свои средства для приобретения квартиры для застройщика, поскольку после окончания строительства последний регистрирует недвижимость на себя и только после этого передает дольщику.
Если рассматривать такую сделку с юридической точки зрения, то она не является настоящей, соответственно, в суде настаивать на получении возведенного жилья невозможно. Помимо этого, застройщик имеет полное право продать квартиру любому другому лицу, заключив с ним договор купли-продажи.
2. Покупка векселя на сумму новостройки. Одна из разновидностей предварительного договора.
Вексель не включает в себя абсолютно никакой информации касательно объекта недвижимости. Суть такой схемы кроется в необходимости мгновенного получения застройщиком денежных средств, а на основании предварительного договора провернуть это невозможно, поэтому дольщику предлагают заключить договор купли-продажи вексельной бумаги.
Использование такой схемы с векселями представляет собой средство обхода закона об обязательном заключении договора долевого участия. В большинстве случаев срок погашения кредита составляет не менее трех лет. Учитывая то, что здание строится менее чем за год, а деньги вернуть дольщик сможет только спустя три года, данная схема выгодна именно застройщику. Помимо этого, в такой ситуации у застройщика нет никаких обязательств по срокам.
Если планируется приобретение векселя, то лучше всего приобретать бумаги со сроком погашения не более одного года.
Порядок расторжения договора долевого участия
Провести процедуру расторжения договора долевого участия можно в нескольких случаях:
1. Застройщик не соблюдает указанные в договоре сроки возведения и ввода недвижимости в эксплуатацию. Данные сроки в обязательном порядке указываются в ДДУ. Если с даты, указанной в договоре, прошло более двух месяцев, дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Если же застройщик предвидит увеличение сроков строительства, он должен предупредить об этом дольщика не менее чем за два месяца. В таком случае у дольщика имеется два варианта действий: либо расторгнуть договор, либо согласиться с новыми условиями.
2. Качество сданного в эксплуатацию объекта не соответствует заявленным нормам и проектной документации. Если обнаруживаются недостатки такого рода, дольщик имеет право потребовать от застройщика либо снижения стоимости договора, либо устранения неисправностей за свой счет. Претензии касательно качества недвижимости можно предъявлять только во время срока гарантии, указанного в ДДУ. При отказе со стороны застройщика дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Расторжение договора долевого участия проводится следующим образом: застройщику отправляется заказное письмо с уведомлением о том, что дольщик расторгает договор в одностороннем порядке. Договор считается расторгнутым с момента отправки письма. После отправки заказного письма застройщик обязан вернуть дольщику в течение 20 календарных дней потраченные средства, причем возвращает он не только уплаченную согласно договору сумму, но и проценты в размере 1-150 ставки рефинансирования ЦБ.
Сроки договора и форс-мажоры
Во время оформления договора долевого участия в строительстве особое внимание стоит уделить срокам, прописанным в договоре. В первую очередь смотрится срок самого ДДУ: он должен действовать до тех пор, пока стороны не выполнят свои обязательства.
Еще один важный срок – дата передачи недвижимости от застройщика дольщику. В большинстве случаев в договоре указывается квартал, в течение которого предполагается сдача объекта. Закон такое допускает, однако данный выход не совсем благоприятен для дольщика.
Нередко застройщик включает в договор пункт о том, что несет ответственность за нарушение сроков только в том случае, если имеется его вина, что является прямым нарушением ФЗ-214. Еще один вариант – значительное расширение списка причин непреодолимой силы. Форс-мажор обычно включает в себя стихийные бедствия, войны, террористические акты. Нередко в ДДУ к этому пункту относят правительственные акты, низкие сезонные температуры и прочие факторы.
Государственная регистрация договора долевого участия
Государственная регистрация договора долевого участия проводится застройщиком, однако закон не ограничивает дольщика в данном начинании, позволяя ему провести процедуру самостоятельно. В Росреестр необходимо передать следующие документы:
- заявление о государственной регистрации договора;
- квитанцию об уплате государственной пошлины;
- документы, подтверждающие полномочия сторон совершаемой сделки либо юридического лица, являющегося представителем одной из сторон;
- правовые документы;
- физическое лицо обязано представить документ, удостоверяющий личность;
- юридическое лицо представляет учредительные документы либо их нотариально заверенные копии;
- документы на объект договора – проект, характеристика дома или квартиры с указанием его местоположения.
Договор долевого участия в строительстве должен включать в себя следующие пункты:
- срок гарантий на строящийся объект;
- стоимость договора, сроки и порядок выплаты денежных средств;
- сроки сдачи объекта в эксплуатацию дольщику;
- характеристики объекта недвижимости, включая проектную документацию и разрешение на сдачу дольщику многоквартирного дома или любого другого объекта недвижимости.
ДДУ - это договор долевого участия в строительстве, который заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Согласно законодательству, ДДУ признается заключенным и вступает в силу только . Делается это с целью обезопасить покупателя от мошенничества и исключить двойную продажу жилья. Именно поэтому рассчитываться с застройщиком нужно после проведения государственной регистрации (по месту расположения строящегося объекта) , а не после проставления своей подписи в договоре. Это следует запомнить, потому что нечестные строительные фирмы зарабатывают миллионы на незнании подобных законодательных нюансов.
ДДУ: Определение
Долевое строительство относится к инвестиционной деятельности. Суть этой деятельности заключается в том, что застройщик возводит строительные объекты, используя привлеченные денежные средства частных лиц и компаний. Взамен эти участники (дольщики) получают желанную жилплощадь, но только после сдачи дома в эксплуатацию. Права обеих сторон фиксируются письменным соглашением (ДДУ) .
Особенности заключения соглашения
Перед тем как согласится на подписание ДДУ, внимательно ознакомьтесь с условиями соглашения, найдите в интернете информацию о деловой репутации выбранной строительной компании, ее сданных объектах, соблюдении заявленных сроков сдачи. Если у вас нет достаточного опыта в юриспруденции, лучше пригласить профессионального юриста, сопровождая сделку, специалист укажет на все сомнительные нюансы, чем обезопасит вас от ненужных рисков.
Договор долевого строительства должен включать следующую информацию:
Подробное и точное описание вашей будущей жилплощади (полного адреса, этажности, общей площади и тому подобного) . Наличие балкона (лоджии) должно указываться дополнительно. Если жилье сдается с проведенными отделочными работами, то прописывается, с какими именно. Материалы отделки также обозначаются в ДДУ (например, кафельная плитка, линолеум, обои и т.д.) .
Срок завершения строительства. Это точная дата, когда застройщик обязан передать вам конкретный объект недвижимости.
Стоимость жилья и порядок взаиморасчетов. Цена одного квадратного метра помещения обязательно фиксируется в соглашении. Общая стоимость квартиры вычисляется путем умножения указанной величины на общий метраж.
Срок гарантии. Гарантия на жилье должна составлять не менее 5 лет.
Внимание! Если в ДДУ отсутствует хотя бы один из вышеперечисленных пунктов, договор считается недействительным, и не будет зарегистрирован.
Вы, несомненно, получаете как экономическую выгоду, так и серьезные риски потерять свои деньги. В любом случае, в последнее время этот способ приобретения недвижимости становится все более популярным.
Документы, на которые следует обратить особое внимание при заключении ДДУ
Так как ваша будущая жилплощадь находится пока только в планах застройщика, не поленитесь тщательно проверить его собственные документы, а именно:
Разрешительный акт на ведение строительных работ . Такое разрешение является официальным документом и выдается исключительно местными органами самоуправления. В нем должно быть указано, что застройщику разрешено именно возведение многоэтажного жилого дома, а не нулевого цикла (то есть фундамента). Проверьте, действителен ли срок действия разрешения на проведение строительных работ.
Право собственности на землю (или договор долгосрочной аренды). Этот документ, подтверждает законное право застройщика на указанный земельный участок. Чтобы его перепроверить, нужно направить запрос в соответствующий государственный реестр и получить выписку ЕГРН. Самый важный момент, указываемый в праве собственности - это информация о целевом использовании данного земельного участка.
Проектная декларация, данные о застройщике и его предыдущих объектах , проекте планируемого строительства, праве собственности на соответствующий земельный участок, все это в обязательном порядке должно быть опубликовано застройщиком на официальном сайте.
Учредительная документация застройщика и его финансовая отчетность.
Внимание! Вышеуказанные документы застройщик, согласно законодательству, должен предоставлять для ознакомления каждому потенциальному участнику строительства.
Преимущества, которые предоставляет этот способ покупки жилья:
своевременное вложение денежных средств дает вам возможность больше не переживать о дефолте или поднятии стоимости квадратным метров. Цена вашей квартиры зафиксирована договором;
вы больше не переживаете об экономическом кризисе и стабильности банковской структуры. Жилье в сданном доме будет стоить больше оплаченных денег ;
у вас появляется время собрать дополнительные средства на покупку мебели и техники, пока строится ваша квартира .
При любой сделке с недвижимостью существуют определенные экономические риски, а именно:
мошенничество со стороны застройщика;
форс-мажорные обстоятельства, на которые не в силах повлиять ни одна из сторон соглашения (природные катаклизмы, социальные события);
банкротство;
затягивание сроков сдачи объекта на неопределенный срок.
Однако современная версия закона ФЗ-214, который регулирует долевое строительство, помогает нивелировать все перечисленные проблемы и обеспечивает получение дольщиком жилья, которое он оплатил.
Заключение
Подписывая ДДУ, вы приобретаете несомненное преимущество - существенную экономию денежных средств (относительно покупки готовой квартиры на вторичном рынке) . Разницы может хватить на качественный ремонт будущей квартиры.
Но не стоит забывать и о таких рисках, как мошенничество и банкротство строительной компании. Основательно изучите застройщика, тщательно взвесьте все за и против, и только после этого принимайте решение: участвовать вам в ДДУ или нет. В противном случае на ожидание своего жилья могут уйти годы.
Георгий Парадный
Квартирный вопрос на сегодняшний день актуален как никогда. В настоящее время россияне, как правило, отдают предпочтение приобретению жилья в новостройках. Наиболее популярным вариантом покупки недвижимости является заключение на различных этапах строительства ДДУ. Что это за договор? Какие нюансы должен знать покупатель?
Долевое строительство - это…
Долевым строительством называют особую форму инвестирования. В ее рамках строительная фирма занимается привлечением денежных средств граждан или же организаций, которые требуются для возведения объектов недвижимого имущества. Граждане, которые вкладывают денежные средства в строящееся жилье, принимают непосредственное участие в долевом возведении. Компания-застройщик заключает с ними ДДУ. Что это? Аббревиатура расшифровывается как договор долевого участия.
Таким образом, процесс возведения объекта недвижимости выглядит следующим образом:
- Строительная фирма арендует или приобретает земельный участок для строительства объекта.
- Застройщик заключает с гражданами ДДУ.
- Каждый участник долевого строительства выплачивает в процессе возведения стоимость его доли.
- При граждане, заключившие ДДУ, становятся собственниками жилья.
Участники
Участниками долевого строительства являются:
- Застройщик. Это юрлицо, которое имеет права на пользование или владение земельным участком и разрешение на строительство. Оно может иметь любую организационно-правовую форму. Основные задачи застройщика - привлечение капитала, строительство объектов недвижимости.
- гражданин, который решил вложить собственные денежные средства в строительство. Иногда в качестве дольщика может выступать и юридическое лицо.
Регулирование правоотношений
Отношения участников долевого строительства регулируются на уровне федерального законодательства. Согласно закону о ДДУ (214 ФЗ) договор, заключаемый между гражданином-инвестором и застройщиком, должен содержать:
- который определен согласно имеющейся и после завершения строительства перейдет в собственность дольщика.
- Стоимость объекта.
- Порядок оплаты.
- Период, в течение которого объект будет построен и сдан дольщикам.
Важно отметить, что данный закон определяет довольно жесткие рамки, касающиеся периода завершения строительства. В частности, согласно 214 ФЗ ДДУ договор может быть расторгнут по инициативе дольщика, если не соблюдены сроки строительства. Дольщики вправе получать достоверную и полную информацию о ходе стройки.
Объект строительства
Согласно 214 ФЗ, ДДУ должен содержать информацию об объекте строительства. В качестве объектов могут выступать как жилые, так и нежилые помещения домов. Также к ним относят общедомовое имущество (чердаки, подвалы, лестничные клетки).
Регистрация ДДУ
Все ДДУ должны проходить процедуру обязательной регистрации в Росреестре. Заключенным считается тот договор, который прошел через эту инстанцию. При этом заключить ДДУ можно на те объекты, на которые выдано не раньше 1 апреля 2005 года.
В законе также определяются этапы регистрации ДДУ:
- Сбор необходимой документации, оплата государственной пошлины.
- Сдача документов на регистрацию в территориальное отделение Росреестра. Там участнику ДДУ предоставляется расписка, содержащая дату принятия документов с их перечнем, контактную информацию, имя и подпись сотрудника Росреестра.
- Выдача зарегистрированного договора.
Период регистрации ДДУ для первого дольщика не может превышать 18 дней, а для последующих - 5 дней. При получении зарегистрированного ДДУ потребуются паспорт дольщика и расписка.
Стоимость
ДДУ - договор, в котором должна быть указана цена объекта недвижимости, а также порядок оплаты суммы. Определением стоимости занимается застройщик. Оплата по договору должна быть осуществлена исключительно после момента регистрации ДДУ. Нередко дольщикам предоставляется рассрочка оплаты. Стоимость может быть изменена. Причиной тому может служить изменение площади объекта недвижимости на основании обмера. Обычно минимально возможные отклонения прописываются в договоре.
Важно отметить, что цена должна указываться в договоре в рублях (вместе с копейками). Когда применяется валюта другой страны, указывается фиксированный курс. До момента регистрации ДДУ некоторые застройщики настаивают на внесении определенной суммы, такие действия считаются незаконными. Застройщик в этом случае может быть оштрафован на сумму до миллиона рублей.
Документы
Если приобретается квартира по ДДУ, пакет документов, представляемых дольщиком, будет следующим:
- ДДУ вместе с дополнениями и приложениями.
- Заявление от строительной организации о регистрации ДДУ.
- Заявление от дольщика о регистрации договора.
- Паспорт дольщика (при личной подаче).
- Нотариально заверенная доверенность (при подаче документов через представителя).
- Нотариально заверенное согласие от супруга на приобретение недвижимого имущества.
- Договор залога (если привлекаются кредитные средства).
- Краткое описание возводимого объекта.
- Квитанция об уплате госпошлины.
Если заявитель является несовершеннолетним, документы за него подают опекуны. В этом случае необходимо представить бумаги, подтверждающие опекунство.
От застройщика требуются:
- проектная декларация;
- разрешение на строительство;
- договор страхования или поручительства.
Как проверить?
Регистрацией данного документа занимается Росреестр. ДДУ, согласно действующим законодательным нормам, подлежат обязательной регистрации. В них не должны содержаться пункты, которые тем или иным образом ущемляют права дольщиков. При покупке квартиры в строящемся доме необходимо проверить документацию на участок земли. В пункте договора о типе участия должен быть указан тип сооружения (многоквартирное или высотное здание, малоэтажное строительство). Прочих формулировок быть не должно, иначе подобные действия расцениваются как мошеннические.
Чтобы убедиться в том, что ДДУ был действительно зарегистрирован, необходимо внимательно ознакомиться с ним при получении. В нем должна быть проставлена отметка. Также можно получить выписку из ЕГРП.
Переуступка
Имеет ДДУ подводные камни, как и любой договор. Особенно это касается можно оформить, если дольщик полностью выплатил застройщику деньги по договору и хочет продать объект. В большинстве случаев стоимость такого жилья становится выше. Переуступку также называют договором цессии. Оформить его можно несколько раз до
Покупатели должны обратить внимание, что им предлагается приобрести не только недвижимость, но и обязательства по ДДУ. Поэтому до покупки необходимо ознакомиться с технической и проектной документацией. Также желательно убедиться в действительности самого договора.
Расторжение ДДУ
При определенных обстоятельствах можно расторгнуть ДДУ. Что это за процедура и в чем ее суть? Причиной расторжения может быть только неисполнение обязанностей согласно договору застройщиком или участником. Инициатива расторжения может исходить от обеих сторон. Условия для расторжения в одностороннем порядке могут быть следующими:
- Участник задержал оплату более чем на 2 месяца.
- Построенный объект имеет существенные недостатки.
- Застройщик задержал сдачу дома больше чем на 2 месяца.
Также дольщик имеет право подать иск в суд, если строительная организация самовольно внесла изменения в проектную документацию или в условия договора.
Что нужно учесть
Итак, как и любой договор, имеет много нюансов и ДДУ. Подводные камни можно встретить на каждом этапе его заключения. Вот основные моменты, на которые следует обратить внимание:
- Информация о строительной организации в ДДУ должна быть полной (адрес, наименование, уполномоченные лица) и совпадать с данными в проектных и разрешительных документах.
- Если регистрация осуществляется представителем застройщика, у него должна быть документация о делегировании этих прав.
- ДДУ должен содержать подробное описание объекта и сроки сдачи.
- Должен быть подписан гарантийный срок (5 лет в случае жилых помещений).
- В ДДУ должна отражаться информация о площади квартиры, условиях оплаты в случаях ее изменения.
- Не допускается наличие в договоре пунктов, которые гласят о самовольном изменении застройщиком документации.
- Договор признается действительным до момента полного выполнения обязательств сторонами.
- Сроки сдачи в эксплуатацию должны быть точными.
- Список форс-мажорных обстоятельств, прописанных в ДДУ, не может быть большим. Допускаются следующие формулировки - война, теракт, природные катаклизмы.
- Возводимый объект не считается качественно построенным, если он не введен в эксплуатацию. Этот момент должен быть описан в договоре.
- Стоимость жилья должна указываться в расчете на 1 квадратный метр в российской либо другой, иностранной валюте с фиксированным курсом.
- Обязанности дольщика могут считаться выполненными с момента внесения средств в банк на счета застройщика.
- Должен быть описан порядок процедуры расторжения договора, размера штрафных санкций.
- ДДУ должен содержать условия возмещения расходов дольщика при наличии существенных недостатков объекта.
- По договору застройщик вправе использовать средства дольщика только для возведения объекта.
- Не должны присутствовать пункты о заключении договоров с третьими организациями (например, с управляющей компанией).
Наиболее распространенным способом приобретения жилья в последнее время является ДДУ. Что это? Это договор о долевом участии в строительстве. Его необходимо заключать с компанией-застройщиком. Этот документ имеет много подводных камней. Однако процедура его заключения подробно описана в Федеральном законе, получившем номер 214. Поэтому чтобы избежать неприятных ситуаций в будущем, следует внимательно отнестись к процедуре его заключения. Он ни в коем случае не должен ущемлять тем или иным образом права дольщика. В противном случае свои права можно защищать через суд. Но если у покупателя возникают некоторые сомнения или он не разбирается в действующих законодательных нормах, он всегда может обратиться к помощи юриста.
Последнее обновление: 21.01.2019
При покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ) , Покупатель юридически становится соинвестором строительства дома. Но чем ДДУ принципиально отличается от других типов договоров соинвестирования стройки?
Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – это единственный, прямо предусмотренный законом, тип договора софинансирования строительства городского жилья гражданами (физлицами, дольщиками ). Закон также указывает, что именно этот тип договора должен применяться Девелоперами для привлечения денег с населения на строительство жилых многоквартирных домов (Откроется в новой вкладке.">п.2, ст.1, ФЗ-214).
Другими словами, любое физическое или юридическое лицо дает деньги на строительство конкретной квартиры в строящемся доме (т.е. квартиры с заданными параметрами и заданным расположением внутри дома ), и после окончания строительства получает от Девелопера именно эту квартиру.
Последние законодательные изменения в условия расчетов дольщиков с Застройщиками по Договорам долевого участия (ДДУ) , начиная с 2019 года – описаны ниже.
Другие типы договоров приобретения квартир у Девелопера/Застройщика не имеют под собой той законодательной базы, которая регулирует условия привлечения денег на строительство жилья, и ответственности Застройщика за привлеченные деньги. Хотя другие типы договоров и допустимы в гражданском законодательстве, но они регулируют совсем другие отношения (в отличие от ДДУ ), например, отношения кредитора и заемщика, или отношения генерального инвестора и соинвесторов, когда соинвестор принимает на себя все коммерческие риски предприятия (строительства ).
Например, договор паенакопления в случае , тоже подразумевает совсем другие отношения сторон. Покупатель здесь не взаимодействует с Застройщиком вообще, а передает деньги в некоммерческую организацию (кооператив ), частью которой (т.е. пайщиком ) он сам и является, и соответственно, несет все риски кооператива, как генерального инвестора строительства.
В отличие от всех остальных договоров покупки квартир, не подразумевает Покупателя коммерческим партнером Девелопера , а потому обеспечивает для дольщика особые (снижающие риск ) условия, и ставит его в привилегированное положение перед Застройщиком . Отчасти это похоже на привилегированные условия вкладчика в банке, когда он передает деньги на депозит на четко установленных условиях, не становясь при этом партнером банка, и не участвуя в его коммерческих рисках.
Договор долевого участия (ДДУ) обязательно должен содержать информацию о том, что он составлен и заключен в полном соответствии с нормативами, описанными в ..
Образец Договора долевого участия (ДДУ) можно скачать по ссылке далее в статье.
Условия Договора долевого участия в строительстве
ДДУ
должен содержать ряд существенных (обязательных) условий
, без наличия хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным (Откроется в новой вкладке.">п.4, п.5, ст.4 ФЗ-214
).
В частности, к существенным условиям Договора долевого участия относятся:
- Определение/идентификация конкретного объекта долевого строительства (квартиры – ее площади, планировки, этажа, и расположения на этаже ), согласно проектной документации Застройщика ;
- Сроки строительства (срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику );
- Цена договора, сроки и порядок платежей (сразу или в рассрочку );
- Гарантийный срок на переданную дольщику квартиру;
- Указание, каким способом Девелопер обеспечивает исполнение своих обязательств по договору (договор страхования, отчисления в компенсационный фонд или счета эскроу – об этом ниже ).
Причем, если Девелопер нарушает установленные сроки передачи квартиры, то он выплачивает дольщику неустойку (пени ) за каждый день просрочки, в размере (для физлиц ) одной стопятидесятой текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ (Откроется в новой вкладке.">п.2, ст.6, ФЗ-214 ).
Такие возможности ДДУ являются действенным инструментом самозащиты Покупателя, и хорошим стимулом для Девелопера вести себя хорошо.
Официальную справку о регистрации ДДУ можно почитать (сайт Правительства Москвы ).
Платежи по Договору долевого участия
Оплата цены Договора долевого участия в строительстве (ДДУ)
должна происходить после
его заключения и после
его регистрации в Росреестре
. Такой порядок оплаты прямо указано в Откроется в новой вкладке.">п.3, ст.5, закона ФЗ-214 .
Платежи по ДДУ проводят в безналичной форме – со счета Покупателя на счет строительной компании.
Дольщик может производить оплату ДДУ единовременно или поэтапно (внося платежи по частям ), в зависимости от того, как эти условия оплаты прописаны в договоре . При этом просрочка платежа дольщиком может обернуться для него уплатой пени, а просрочка более чем на 2 месяца дает право Застройщику в одностороннем порядке расторгнуть договор ДДУ .
С 2017 года законодательно введен альтернативный вариант оплаты Договора долевого участия (ДДУ) – через счет эскроу . Механизм счет направлен на защиту интересов дольщиков, и гарантирует им возврат вложенных денег, в случае нарушения Застройщиком обязательств по ДДУ (подробнее об этом – см. по ссылке ).
А с 01.07.2019 оплата ДДУ через счета эскроу становится обязательной для всех Застройщиков (это требование закона ), но только в том случае, если первый ДДУ проекта был зарегистрирован после этой даты.
Помимо всего прочего, к покупке квартир по Договору долевого участия лояльно относятся и банки; именно этот тип договора покупки новостройки , с точки зрения банков, несет в себе минимальные риски. Соответственно, именно при этом типе договора можно взять наиболее выгодную .
ВИДЕО: Договор долевого участия. Важные моменты
— Некоторые нюансы Договоров долевого участия (ДДУ): что там должно быть обязательно, и на что обратить особое внимание.
При этом Покупателю необходимо держать в уме, что хоть ДДУ и является наиболее безопасным договором софинансирования строительства, но все же он не гарантирует дольщику, что Девелопер выполнит свои обязательства безупречно и в заданные договором сроки. Не гарантирует он и того, что строительство не остановится, а компания-застройщик не объявит себя банкротом.
Кроме того, и каждый Застройщик формулирует их по своему (в рамках требований ФЗ-214 ), стараясь смягчить для себя ответственность по отдельным пунктам договора (подробнее – см. по ссылке ).
А с января 2017 года Девелоперы обязаны выкладывать на своих сайтах проект ДДУ , чтобы каждый потенциальный дольщик мог заранее ознакомиться с условиями договора.
В чем выражается защита дольщиков при заключении ДДУ?
Основной вывод таков – Договор долевого участия (ДДУ) , по сравнению с остальными типами договоров, дает дольщику гораздо больше прав в отношении требования квартиры. А финансовая защита дольщиков выражается в том, что заключение ДДУ дает им возможность компенсировать потери и убытки, в случае нарушения Застройщиком своих обязательств. Перечень конкретных финансовых мер – см. по указанной ссылке.
Периодические поправки в закон ФЗ-214 постоянно усиливают ответственность Застройщиков и, соответственно, все больше защищают интересы дольщиков. Например, вложенные в строительство жилья деньги дольщиков защищаются следующими механизмами:
- с 2014 года – обязательное ;
- с 2017 года – создание единого ;
- с 2019 года – обязательное условие расчетов по Договорам долевого участия через специальные , где средства дольщиков попадают под защиту банков и АСВ (Агентства по страхованию вкладов ).
Подробнее обо всех этих «страховочных механизмах» рассказано в отдельных заметках по приведенным ссылкам.
О том, какой вариант «страховки» выбран, Застройщик обязан написать в своей , публикуемой им для каждого своего строительного проекта.
Отдельной защитой дольщика, заключившего ДДУ, является его право с возвратом уплаченных по нему денег и процентов за пользование этими деньгами (подробнее – по ссылке ).
Можно еще добавить, что если дольщик – физлицо, то на его отношения с Девелопером распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в части, не урегулированной ФЗ-214 ).
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Как происходит процесс покупки новостройки и, в частности, процесс заключения договора с Застройщиком , подробно рассказано в нашей Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (интерактивная карта, откроется во всплывающем окне ).
