Со времени своего появления НДС создает массу проблем и фирмам, и контролерам. Первые испытывают трудности с зачетом налога, вторые – с его администрированием. Поэтому депутаты Госдумы неоднократно предлагали упростить процедуру взимания НДС. А некоторые настаивают на его полной отмене. НДС планируют заменить на налог с продаж или оборота.
Долгое время налоги с продаж и на добавленную стоимость сосуществовали. Изначально их объекты налогообложения практически совпадали. И в том, и в другом случае это была реализация товара. Разумеется, этот факт вызывал негодование бизнес-сообщества. Наконец, Государственная дума приняла решение, что один из налогов надо упразднить. Контролерам не пришлось долго размышлять, от какого из них нужно было отказаться. В самом деле: стандартная ставка НДС составляла 20 процентов, пониженная – 10 процентов. А предел для налога с продаж (НсП) был установлен в 5 процентов. Выбор государства был очевиден.
В итоге посвященная налогу с продаж Глава 27 Налогового кодекса, которая начала действовать в 2002 году, утратила силу в 2004-м. Причем о ее вступлении в силу и о последующей отмене налога говорилось в одном и том же Федеральном законе от 27 ноября 2001 г. № 148-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и статью 20 Закона Российской Федерации «Об основах налоговой системы в Российской Федерации»».
Налог с продаж едва успели отменить, как компании заговорили о тяжести налогового бремени и необходимости снизить НДС. Закон об уменьшении его ставки с 20 до 18 процентов начал действовать с 1 января 2004 г. (Федеральный закон от 7 июля 2003 г. № 117-ФЗ).
Однако предприниматели продолжают требовать уменьшить НДС хотя бы до 15 процентов. По мнению представителей министерств и депутатов, это вполне возможно. Некоторые даже предлагают установить беспрецедентно низкую ставку НДС – всего лишь 13 процентов. Однако конкретных законопроектов по-прежнему нет. Поэтому возможная замена НДС на налог с продаж становится все более реальной.
Кто придумал «новый старый» налог с продаж?
Еще в октябре 2005 года одним из первых о подобной замене заговорил начальник экспертного управления Президента РФ Аркадий Дворкович. По его мнению, у налога с продаж больше плюсов, чем у НДС. Однако он заметил, что такая «рокировка» может произойти не ранее 2009 года. Специалисты экспертного управления Президента РФ произвели соответствующие расчеты, о результатах которых объявил г-н Дворкович. Если отменить НДС и ввести налог с продаж со ставкой не более 10 процентов, суммы поступлений в бюджет существенно не снизятся.
О возможной замене НДС на налог с продаж высказался также глава МЭРТ Герман Греф. Свою позицию он объясняет тем, что у России может просто не остаться другого выхода – администрирование налога на добавленную стоимость практически зашло в тупик. Г-н Греф продолжает настаивать на том, что его можно улучшить. Однако, если этого не произойдет, с НДС придется расстаться. А чтобы бюджет не пострадал от отмены налога, который является одним из главных источников поступлений, его необходимо заменить на другой. Разумеется, на налог с продаж. Ведь НсП гораздо проще рассчитывать, чем НДС.
На первый взгляд схема уплаты налога на добавленную стоимость довольно проста. Если компания реализует продукцию, в общем случае она должна заплатить налог по ставке 18 процентов. А при покупке товаров или имущества его можно поставить к возмещению. Разницу между начисленными суммами НДС и отнесенными к вычетам компания должна перечислить в бюджет.
Однако, если сумма возмещения больше, чем к уплате, у фирм немедленно возникают проблемы. Контролеры возвращать налог из бюджета, как правило, не торопятся. Они убеждают компании не получать возмещение в виде «живых» денег, а зачесть его в счет будущих платежей по НДС. Как правило, фирмы соглашаются. Ведь такая процедура гораздо проще, чем возврат налога. Либо компании просят отнести переплату по НДС в качестве платежей по другим налогам, если у них существует задолженность по платежам.
Однако это не относится к ситуации, когда речь идет о возврате налога, уплаченного при экспорте товаров. Налоговый кодекс предусматривает целый пакет документов, который необходимо предоставить инспекторам в этом случае (п. 1 ст. 165 НК РФ). Собрать все бумаги непросто. Однако даже когда инспекторы получают полный комплект документов, они, как правило, отказываются возвращать налог из бюджета. Причина в том, что слишком много недобросовестных фирм подделывают документы и незаконно возмещают налог. В итоге ревизоры предпочитают подстраховаться. Пункт 4 статьи 176 Налогового кодекса дает им право проверять обоснованность применения компанией нулевой ставки НДС в течение трех месяцев после получения документов. По итогам проверки редкой фирме удается увидеть поступившую на свой банковский счет сумму налога. Поэтому организации вынуждены обращаться в суд.
На фоне описанных проблем замена НДС на налог с продаж представляется действенным решением. Но так ли это на самом деле?
Плюсы налога с продаж
До 2004 года максимальная ставка налога с продаж составляла 5 процентов. Ее конкретный размер устанавливали субъекты РФ. Налог должны были платить компании, которые продавали товары гражданам за наличный расчет или при помощи платежных карт (ст. 349 НК РФ). При этом товары, НДС с которых платили по ставке 10 процентов, налогом с продаж не облагались.
Допустим, налог на добавленную стоимость отменен и введена в действие глава кодекса в прежней редакции. В результате мы получим следующее. Платить налог будут лишь фирмы которые в основном торгуют в розницу. Для таких компаний НсП, на первый взгляд, выгоднее НДС – меньше и ставка, и декларацию проще заполнить.
Разумеется, если НсП действительно заменит НДС, он будет существенно отличаться от прежнего варианта. Так, например, налог нужно будет начислять на любую продажу товаров, работ или услуг. Исключений для определенных видов продуктов (хлеб, молоко, лекарства и т. д.) уже не будет.
Конечно, многим фирмам изменения будут выгодны. Ведь НсП, который предполагают ввести, будут платить только компании, которые продают товары конечным потребителям. Покупку сырья для последующего производства планируют освободить от налога.
Недовольные будут всегда
Как было сказано выше, в первую очередь должны поменяться плательщики налога и его ставка.
НсП будут платить с суммы реализованной продукции. В отличие от НДС, уменьшить расчетную базу налога на суммы, которые были уплачены при покупке товара, будет нельзя. Данное положение законодатели едва ли изменят. В противном случае замена одного налога на другой будет лишена смысла – все проблемы НДС связаны именно с вычетами. Альтернативным вариантом такой замене может стать снижение действующей ставки налога на добавленную стоимость. Именно уменьшение НДС пока по-прежнему остается решением депутатов Государственной думы.
Но если компании лишатся возможности возмещать налог, то базы по НДС и НсП не будут равнозначны. Ведь налог с продаж будут платить со всей реализации, а не с разницы между продажей и покупкой. То есть нельзя сравнивать 18-процентную ставку НДС и 10-процентную НсП. Для фирм, у которых разница между суммами НДС к возврату и к начислению в бюджет невелика, налог с продаж может оказаться непосильным бременем.
Как ни странно, против отмены НДС возражают и экспортеры. Пусть и через суд, им иногда удается получить сумму возмещения из бюджета на свои счета. У налога с продаж нулевой ставки для экспортируемых товаров не будет. Об этом говорят эксперты управления Президента России. Следовательно, цены экспортируемой продукции вырастут на сумму налога. В итоге отечественные товары станут неконкурентоспособными на международных рынках. Иностранные клиенты российских предприятий в этом случае начнут искать других поставщиков. У экспортеров останется лишь один выход – снижать себестоимость товаров.
Упрощенную систему отменят
Для крупных холдингов, которые состоят из множества фирм на «упрощенке», налоговая реформа также может оказаться очень неудобной. Введение налога с продаж вместо НДС предполагает возможную отмену упрощенной системы. По мнению идеологов НсП, ее вводили именно из-за сложности расчета НДС и его высокой ставки. Следовательно, переход на уплату налога с продаж будет означать отмену «упрощенки».
Справедливость данной позиции представляется сомнительной. Напомним, ставка налога при упрощенной системе равна 6 процентам от доходов или 15 процентам с разницы между доходами и расходами компании. В свою очередь, налог на прибыль платят по ставке 24 процента. Сравним его с единым налогом по ставке 15 процентов при упрощенной системе. Поскольку именно в этом случае базы для исчисления наиболее схожи. И в том, и в другом случае НДС можно относить на расходы. Следовательно, если отменить «упрощенку», малым фирмам придется платить государству как минимум на 9 процентов больше.
Заполнять декларации будут все
Эксперты управления настаивают на том, что декларацию по НсП должны будут сдавать все компании, включая тех, кто не платит налог. Например, предприятие выпускает и продает станки. Их покупают и используют только компании, которые занимаются производством. Значит, платить НсП предприятию не придется. Но от обязанности сдавать декларацию в инспекцию каждый отчетный период ее никто не освободит. Казалось бы, особых проблем не будет – всего-то придется отправить ревизорам пустые бланки с проставленным названием фирмы и ее реквизитами.
Но на практике все может оказаться не так просто. Появится новая проблема – налоговые проверки. Поскольку все компании будут плательщиками налога с продаж, инспекции получат право контролировать его уплату. Общеизвестно, что объектом выездных проверок в первую очередь становятся организации, которые регулярно сдают нулевую отчетность. Поэтому вполне вероятно, что инспекторы будут чаще наведываться в компании, которые на законном основании не платят налог с продаж, чем в те, что регулярно пополняют бюджет его суммами.
Грядущая реформа: за и против
Большинству компаний отмена НДС не выгодна. Их налоговая нагрузка возрастет. Экспортные организации будут лишены возможности возмещать налог, поскольку он не предусматривает ставки в 0 процентов. Фирмы, которые оказывают услуги конечным потребителям, а также холдинги, которые создают мелкие фирмы на «упрощенке», вероятно, тоже будут недовольны. Первым в этом случае придется платить налог по ставке 10 процентов с выручки от реализации вместо разницы между НДС к уплате и к возмещению. Для других подобная отмена означает увеличение налоговой нагрузки как минимум на 9 процентов.
Кроме государства, налог с продаж может быть выгоден только крупным компаниям, которые продают производственное сырье, не строят свою структуру в форме холдинга и не экспортируют товары. Таким предприятиям не придется платить ни НДС (он будет отменен), ни новый налог с продаж.
Законодатели еще не приняли окончательное решение о замене НДС на налог с продаж. Пока они в основном говорят о законопроектах, призванных усовершенствовать механизм взимания НДС. Вместе с тем не исключено, что к 2009 году обороты компаний будут облагать налогом с продаж.
Елена Федорцова, эксперт «Консультанта» Источник материала —
www.buhgalteria.ru
Общие сведения
Определение
Функции налога
Характерные особенности
Кто будет платить
Будет налог с продаж или нет
Когда отменили
Новости 2014 года
Особенности налога
Если продаются ценные бумаги
Налог при продаже бизнеса
Часто задаваемые вопросы
Как быть при УСН?
При безналичной форме оплаты
Что такое налог с продаж в России
На территории нашей страны, этот налог вводят 3-ий раз за последние 25 лет.
Пока все попытки увеличить доходность региональных бюджетов за счёт этого налога, не имели успеха.
Общие сведения
В 2015 году, учтя все ошибки и недостатки предыдущих законов, этот налог снова вводится в обращение.
Будет ли это прямой или косвенный налог, будет ясно только после принятия законопроекта.
Определение
Налог с продаж это налог, который взимается в пользу государства с физических и юридических лиц при продаже работ, товаров или услуг.
Как уже было сказано, это будет региональный налог, и от властей субъектов будет зависеть – вводить его снова или нет.
Функции налога
Как и других налогов, у налога с продаж есть свои функции:
Характерные особенности
Налог с продаж – это бремя, которое ложится на покупателей. Он взимается в момент покупки товара потребителем в пользу продавца, который, впоследствии уплачивает его в местный бюджет.
Это местный налог, и взимается он в пользу субъектов федерации. Где этот налог установлен.
История этого налога «уходит корнями» в древность. Упоминание о нём можно встретить в манускриптах от древних египтян.
Особенностью этого налога является то, что он взимается непосредственно в торговой точке. Покупатель уплачивает за товар цену, уже с учётом этого налога.
Этот налог вводят уже третий раз. В первый раз его ввели в конце 90-ого года начале 1991. Введением этого налога государство хотело увеличить приток денежных средств в местные бюджеты.
Эффект от этого был минимальным, и скоро от этого налога отказались, заменив его НДС. Второй раз его ввели в 1998 году. Он взимался только с розничных продаж.
И хотя законотворцы учли все недочёты первого введения, второе «дыхание» у этого налога так и не открылось. Это привело к дефициту федерального бюджета, и он снова отменён с 2004 года.
Теперь – третье шествие. На осенней сессии будет рассмотрен проект закона о введении этого налога с 2015 года. Вероятность его принятия – почти 100%, по мнению финансовых экспертов.
Кто будет платить
Когда введут налог с продаж, платить его будут юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые осуществляют торговлю товарами, работами и услугами на территории РФ.
Для физических лиц такой налог не предусмотрен. С продажи личных вещей, а также с продажи комнаты или другой недвижимости, физическое лицо уплачивает подоходный налог.
Однако на местные власти возложена обязанность по разработке пакета льгот, которые будут применяться по этому налогу. На федеральном уровне налог с продаж будет регулироваться гл. 30.1 НК РФ.
Будет налог с продаж или нет
Минфин ещё весной текущего, 2014 года, разработал план законопроекта, который бы ввёл в НК РФ новую главу – «Налог с продаж». План законопроекта был одобрен, и его рассмотрение ожидается на осенней сессии ГосДумой.
По мнению финансовых экспертов, вероятность принятия этих поправок равна 100%.
Минусом этого нововведения является то, что будет иметь место двойное налогообложение продаваемой продукции – НДС и налог с продаж.
И хотя введение налога с продаж не затрагивает равновесия потребителя, продавцы товара в некоторых регионах ощутят на себе это нововведение.
Сначала наши законотворцы «слизали» у США налог на добавленную стоимость. Он у нас прижился, и его исправно платят.
Надо ли платить налог с продажи акций читайте здесь.
Теперь же покупатель будет покупать товар ещё и с учётом налога с продаж, который также «слизан» с запада. Однако в США отменили НДС, и у них действует только налог с продаж.
Когда отменили
Налог с продаж отменили в 2004 году, когда возник сильный дефицит федерального бюджета. Необходимы были средства для привлечения дополнительных денежных средств.
Низкая эффективность этого налога в то время объяснялась тем, что этот налог действовал не во всех регионах. Он был введён в городах федерального значения – в Москве и Санкт-Петербурге, и ещё в нескольких областях.
Отменил этот налог Конституционный суд, который вынес определение о том, что уплата этого налога ИП нарушает их конституционные права.
В своём определении от 14.01.2003 года он постановил, что уплата налога ИП, которые покупают продукцию для осуществления своей деятельности, является прямым нарушением Конституции.
Это определение КС вызвало сложности в администрировании этого налога. По этому документу выходило, что каждый продавец товара должен устанавливать статус покупателя.
Стало непонятным, нужно ли взимать налог с продаж в таких магазинах как Metro и Selgros, которые не продают свои товары не предпринимателям.
Новости 2014 года
На осенней сессии ГосДума приняла проект законопроекта, который вводит в действие поправки к НК РФ. С нового, 2015 года, в НК РФ появится новая глава – 30. 1 «Налог с продаж».
С начала нового года, этот налог должны будут уплачивать все юридические лица, которые применяют общую систему налогообложения.
Для спецрежимников – УСН, ЕНВД, ЕСХН и ИП на патенте, вводятся льготы на 2015 год. В этом году такие предприятия не будут уплачивать этот налог. Что будет в 2016 году – пока не ясно.
ИП на общем режиме должны будут платить этот налог только с 2016 года.
Видео: кому выгоден налог с продаж?
Но, прежде чем начать уплачивать этот налог, власти субъекта федерации должны издать закон, который введёт в действие этот налога на территории данного субъекта.
Если это не будет сделано до 01 января 2015 года, в следующем году в этом субъекте налог уплачиваться не будет.
Введение налога с продаж в 2015 году (законопроект)
С 01 января 2015 года вступает в силу Законопроект, который и вводит в налоговый оборот налог с продаж. Регулировать на федеральном уровне этот налог будет глава 30.1 НК РФ.
Особенности налога
Как у любого другого налога, у налога с продаж есть свои особенности.
При продаже дачного участка в собственности менее 3-ёх лет (дачи)
Физические лица не являются плательщиками налога с продаж. Поэтому при продаже собственной дачи будет уплачиваться не налог с продаж, а подоходный налог в размере 13% от налоговой базы, то есть стоимость этой дачи.
Важно знать, как взимается подоходный налог при продаже имущества, которым владеешь менее 3-ёх лет.
Если собственник дачи является плательщиком налога на доходы физических лиц, то он имеет право получить имущественный вычет при продаже своего имущества, которое было в собственности менее 3-ёх лет.
Согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, сумма вычета будет составлять 1 млн. рублей.
То есть из налоговой базы (дохода, который получил налогоплательщик, продав участок) вычитается 1 млн. рублей, а остальная сумма облагается подоходным налогом.
Собственник, продав свой участок, может получить и другой вид вычета. Он может уменьшить налоговую базу на сумму расходов, которые были им понесены при покупке участка. Например, на сумму, которую он уплатил предыдущему собственнику.
Если участок был продан за сумму меньшую, чем покупался, то не возникает обязанности по уплате налога. Однако если эта дача является единственным жильём, то в 2015 году не нужно будет платить налог с её продажи.
Если осуществлена продажа валюты
Физические лица не уплачивают на доходы при продаже валюты. Материальная выгода появляется, если сначала купить валюту, а затем её продать по курсу, который отклоняется от официального курса ЦБ РФ на день совершения сделки.
Однако юридические лица включают курсовую разницу, полученную при совершении таких операций в доходы, которые учитываются при налогообложении прибыли.
По поводу программного обеспечения
Минкомсвязи предложил ввести 10% налог с продаж иностранного программного обеспечения. Из этих средств будет формироваться фонд, средства из которого пойдут на разработку отечественного софта.
Предприятия, которые будут разрабатывать, и продавать российское программное обеспечение будут освобождены от уплаты налога с продаж.
Такие меры должны стимулировать российских программистов на выпуск современного российского софта на замену иностранному.
Если продаются ценные бумаги
Продажа ценных бумаг физическим лицом является возникновением дохода у последнего. Об этом говорится в ст. 214.1 НК РФ.
Следовательно, физическое лицо обязано подать декларацию и уплатить 13% от той суммы, которая является ценой продажи ценных бумаг.
Однако и к реализации ценных бумаг можно применить положения НК РФ об имущественном вычете. Уменьшить сумму дохода от продажи ценных бумаг можно на величину расходов, связанных с их приобретением.
Не смотря на то, что собственник акций владеет ими более 3-ёх лет, он не может применить к ним имущественный вычет в полную стоимость проданных акций.
Такое было возможно только по операциям, совершённым до января 2007 года. Юридические же лица включают доходы от продажи акций в доходы, которые учитывают при налогообложении прибыли.
Налог при продаже бизнеса
Продать свой бизнес можно несколькими способами:
- продать долю в уставном капитале;
- или же продать бизнес, как имущественный комплекс.
Первым способом пользуются, если предприятие принадлежит нескольким собственникам.
В любом случае, у продавца возникает доход, который подлежит налогообложению. Он имеет право на получение имущественного вычета.
Если собственник владел долей капитала более 3-ёх лет, то он имеет право на получение вычета в полную сумму продажи доли. Если же менее 3-ёх лет – то только 125 тысяч рублей.
Если у собственника есть документы, подтверждающие расходы на покупку бизнеса, то он может уменьшить сумму дохода на сумму расходов, то есть стоимость продаж освобождается от исчисления налога на 100%.
Это относится и к юридическим и к физическим лицам. Главное, иметь на руках документы, которые подтвердят все расходы.
Если бизнес продаётся как имущественный комплекс, то необходимо заключить договор купли-продажи. В этом случае, продаётся не только бизнес, но и долги предприятия.
Если собственник бизнеса – физическое лицо, то суммы продажи нужно уплатить 13% государству. Налоговой базой в этом случае будет доход от продажи, уменьшенный на расходы по становлению бизнеса.
Если же собственник юридическое лицо, то доходы от продажи включают в налогооблагаемую прибыль, а расходы на становление бизнеса – в расходы, которые уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль.
Часто задаваемые вопросы
В связи с введение в налоговый оборот налога с продаж, у будущих плательщиков возникает множество вопросов.
Должны ли платить налог с продаж субъекты малого предпринимательства?
Согласно новому законопроекту, который вступает в силу с января будущего, 2015 года, субъекты малого предпринимательства не будут уплачивать этот налог в 2015 года. Для них эта эпопея начнётся с января 2016 года.
Как быть при УСН?
В законопроекте указано, что предприятия, которые применяют специальные режимы налогообложения, на 2015 год полностью освобождаются от уплаты налога с продаж.
К спецрежимникам относятся юридические лица, применяющие УСН. ЕНВД, ЕСХН и ИП на патенте. Скорее всего, по мнению наших депутатов.
С 2016 года и их обяжут уплачивать этот налог. Но пока введение таких поправок только предполагается.
При безналичной форме оплаты
Введение налога с продаж будет касаться не только наличных расчётов, но и безнала. Этот налог будет включён в конечную стоимость товара, которую и уплачивает покупатель.
А каким способом – наличным или безналичным – это не важно! Впоследствии этот налог продавец перечислит в местный бюджет.
Что приготовлено для ИП в 2015 году
Если ИП относится к субъекту малого предпринимательства, то в 2015 году они не будут уплачивать налог с продаж. Для них предусмотрено введение этого налога с начала 2016 года.
Взимается ли налог с продажи недвижимости с пенсионеров узнайте здесь.
Как правильно платить подоходный налог с продажи квартиры можно посмотреть здесь.
Если ИП применяет один из льготных режимов налогообложения, то он пока тоже не будет уплачивать этот налог.
В противном случае, если ИП на общем режиме и не является малым предприятием, то он должен будет исчислять и уплачивать налог с 01 января 2015 года.
Налог с продаж и НДС: в чем разница
Необходим знать, чем отличается от НДС будущий налог с продаж. Оба это косвенных налога, которые взимаются с покупателя, а уплачивают их продавцы товара.
Однако разница всё-таки есть. НДС взимается в федеральный бюджет, а налог с продаж – только в местные.
Налог с продаж взимается на стадии розничной торговли, где риск уклонения от его уплаты достаточно велик.
В связи с этим расходы на администрирование этого налога достаточно велики.
Налог с продаж будет приносить эффективность, если его ставки будут превышать 10%. Ставки ниже этой отметки приведут к дефициту местных бюджетов.
Но выше 10 в нашей стране – это НДС. Применять 2 налога с такими высокими ставками не предоставляется возможным.
Многие страны отказались налога с продаж в пользу НДС. Ни в одной стране мира не действуют эти два налога одновременно. В нашей стране это произойдёт впервые.
Видео: суть дела - «Налог с продаж»
Налог с продаж для нашей страны не новинка. Но его введение ни разу не приносило результатов.
И, хотя законотворцы утверждают, что они доработали тот закон, который был выпущен в 1998 году, эксперты в области налогов и финансов предвидят скорую отменную этого налога.
Кром того, увеличивается налоговое бремя на субъектов экономической деятельности. Действие двух налогов – НДС и налога с продаж – достаточно ощутимо для предпринимателей.
Очень часто близкие люди вместо составления завещания передают своё недвижимое имущество в дар выбранным наследникам. СодержаниеЧто нужно знать Сумма налога при продаже квартиры, полученной по дарению Часто задаваемые вопросы: Такая процедура позволяет избежать судебных тяжб и семейных споров после смерти владельца.
Чтобы не попасть в поле зрения Налоговой инспекции за нарушение налогового законодательства, необходимо хорошо знать законы. СодержаниеЧто нужно знать Как рассчитать налог с продажи квартиры в 2018 году? Возникающие нюансы Что нужно знать С какой суммы выплачивается налог, а также сколько он составляет в процентном.
Как же быть, если владелец является нерезидентом России. СодержаниеОбщие сведения: Чем является налог с продажи квартиры для нерезидентов: Часто задаваемые вопросы: Что необходимо знать данной категории продавцов недвижимого имущества. Общие сведения: Владельцы жилой недвижимости располагают информацией о том, что если.
Вы продали или только ищите покупателя на свое авто в этом году? Тогда вам будет полезна информация о налогооблагаемых доходах. СодержаниеЧто нужно знать? Сумма налога с продажи автомобиля в собственности менее 3 лет При отсутствии подтверждающих документов Предоставление отчетности в 2018 году В каких случаях вы обязуетесь.
При продаже доход от реализованного имущества подлежит обложению налогом на общих основаниях. СодержаниеОбщие сведения: Ситуативные примеры Часто задаваемые вопросы: Общие сведения: В порядке наследования переходят только квартиры, которыми наследодатель владел на правах собственности. Неприватизированные квартиры.
Законодательство позволяет физическим лицам минимизировать величину налога с использованием льгот или получить освобождение от уплаты. СодержаниеОбщие сведения: Как избежать налог с продажи квартиры в 2018 году: Часто возникающие вопросы: Общие сведения: Физические лица при получении дохода несут обязательство по уплате.
Чтобы справиться с возникающими нюансами необходимо более детально разобраться с основными моментами, которые нужно знать каждому налогоплательщику. СодержаниеКак это бывает Налог с продажи квартиры в долевой собственности более 3 лет Возникающие вопросы в 2018 году: К их числу относятся текущие налоговые ставки, грядущие.
При каких обстоятельствах нужно уплачивать какие-либо налоги после продажи квартиры? СодержаниеОбщие сведения Определение налога Особенности Подоходный налог с продажи квартиры менее 3 лет в 2018 году Общие сведения Налог с продаж будет введён в налоговый оборот с 2018 года. Физические лица не будут являться его.
Стоит ли вносить средства для оплаты налога, продав гараж? Возможен ли вычет и как сделать правильные расчеты? В чем преимущества владения недвижимостью более 3 лет? СодержаниеКакой налог, если: Что нужно знать: Возникающие вопросы Как правильно подать декларацию и что для этого необходимо подготовить? Все эти нюансы обязан.
Законодательными органами утвержден законопроект по увеличению срока владения необлагаемым имуществом. СодержаниеЧто нужно знать Как рассчитать налог в 2018 году: Оплата налога при продаже Освобождение от уплаты налога Период будет увеличен до 5 лет и распространяться на сделки, оформленные после 2018 года. Что нужно знать.
Любой доход, полученный на территории Российской Федерации, облагается налогом. Прибылью считается не только доход, возникший в результате ведения экономической деятельности. СодержаниеОбщие сведения Условия владения Как определить размер налога с продажи дома Налоговый вычет Часто задаваемые вопросы Но также суммы.
Необходимо более детально разобраться с этим вопросом, чтобы понимать: кто, в каком размере и куда должен производить оплату налога, а также какие льготы предусмотрены законом. СодержаниеОпределение Условия сделки Нюансы возврата налога в 2018 году Как получить имущественный налоговый вычет Вопросы Определение По общим.
Кто должен уплачивать налоги с дохода, полученного от продажи пакета акций? Какими статьями НК РФ подкрепляется налогообложение юридических и физических лиц? СодержаниеОбщие сведения Налог в 2018 году Как не платить налог с продажи акций? Кто имеет право на дополнительные льготы? Стоит ли ожидать изменений в законодательстве.
Сделать это следует в обязательном порядке, ведь незнание не освобождает от ответственности. СодержаниеОбщие сведения: Какой налог с продажи машины (размер): Особенности подоходного налога с продажи авто: Кто же платит этот налог. От чего зависит его размер. Обо всем подробно в нижеприведенной статье. Общие сведения: Все.
Законодательством предоставляются льготы для уменьшения сумм налогов к уплате для разных категорий лиц. СодержаниеЕсли продавец: Условия продажи в 2018 году: Налоговый вычет: Особенности подоходного налога с продажи: Налог с продажи недвижимости в 2018 году Если продавец: Особенности налогообложения будут в первую очередь.
В настоящее время в средствах массовой информации широко анонсированы изменения, внесённые в Федеральное законодательство, которые касаются сделок по продаже недвижимого имущества физических лиц. Многих российских граждан очень волнует вопрос: по какому принципу будет осуществляться процесс налогообложения операций по.
Это интересно:
- Постановление Правительства РФ от 19 июня 2002 г. N 438 "О Едином государственном реестре юридических лиц" (с изменениями и дополнениями) (утратило силу) Постановление Правительства РФ от 19 июня 2002 г. N 438"О Едином […]
- Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (с изменениями и дополнениями) (утратил силу) Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ"О товариществах собственников жилья" С изменениями и […]
- Статья 93. Вступление в силу настоящего Федерального конституционного закона Статья 93. Вступление в силу настоящего Федерального конституционного закона 1. Настоящий Федеральный конституционный закон вступает в силу со дня его […]
- Приказ Министерства здравоохранения и социального развития РФ от 12 апреля 2011 г. № 302н "Об утверждении перечней вредных и (или) опасных производственных факторов и работ, при выполнении которых проводятся обязательные […]
налог при продаже недвижимости с 2015 года
Все мечтают иметь собственную квартиру, дом или загородную дачу. Но любая сделка подразумевает . Как изменится в скором будущем налог с продажи квартиры? 2015 год окажется очень противоречивым как для собственников жилья, так и его покупателей. Причина в изменении правил уплаты процентов от сделки и в других нюансах. Рассмотрим планируемые нововведения, сравнивая их с действующими правилами.
Сейчас: выгодная сделка для продавца жилья не всегда устраивает покупателя
Недвижимость, находящая в собственности менее трех лет и имеющая стоимость до 1 млн. руб., при продаже не облагается налогом. Но для покупателя это обернется убытками. Соглашаясь искусственно занизить цену, он добровольно отказывается от возможности получить возврат налога в размере 13% от стоимости до 2 млн. руб.
- Изменения: привилегии для владельцев единственного жилья
При утверждении изменений налогового кодекса отменится трехлетний срок на льготу. То есть воспользоваться привилегией в виде отмены налога смогут также и те владельцы жилья, которые имеют его в собственности продолжительнее указанного периода.
Но при этом главное условие – участие в сделке только единственного жилья. Аналогичные правила будут действовать также при покупке новой недвижимости и почти одновременной продаже в течение года первоначальной.
Выгода обойдёт стороной владельцев нескольких объектов. Они будут обязаны уплатить 13-процентный налог при второй, третьей и т.д. сделках в размере более 5 млн. руб. Эта мера станет ограничительным способом для предотвращения многократных перепродажи квартир риэлторами. В то же время у регионов появится право менять срок владения, вплоть до десяти лет.
Для кого нововведения более выгодны?
Планируемые правила станут наиболее актуальны для желающих поменять единственное старое жилье на новое, при этом отпадет необходимость в ожидании трёхлетнего срока для льготного налогообложения. Наиболее пострадают инвесторы, но одновременно с ними и те, кто имеют доли в имуществе за счет полученного наследства или при заблаговременном приобретении жилья для детей.
Все новые порядки еще до конца не утверждены. Планируется изменение налогового законодательства в сфере недвижимости уже с 1 января, грядущего, 2015 года. А за регионами остается право вносит некоторые коррективы в зависимости от специфики территориальной принадлежности и особенностей проживания населения.
Обсуждение: 14 комментариев
1. При продаж квартиры пенсионером, сроком собственности более 3-х лет налог с продаж оплачивается или нет?
2. При дарение квартиры своим детям последние должны оплачивать налог недвижимости или нет?
Собственник квартиры менее трёх лет. Право собственности получила при разводе и разделе имущества. До этого собственником квартиры был муж (более трёх лет). Если продам эту квартиру, какую сумму налога я должна буду выплатить?
Добрый день!!!
В мае 2015 продается квартира, в собственности менее 3 лет.
Разъясните пожалуйста, в каком-же размере придется выплатить налог с продажи квартиры, если кадастровая стоимость квартиры — 3850000 рублей, а в договоре купли- продажи указывается 4500000 рублей. Кто платит налог — И продавец и покупатель?
Здравствуйте! Как будет расчитываться налог, если квартира получена в наследство (2 наследника), то есть у каждого по 1/2, менее 3-х лет. Если скажем стоимость 2 млн.
В 2013 году нас переселили из ветхого жилья. Договор мены, а не купли-продажи. Квартира в собственности. Стоит более 1 млн. Буду ли я платить налог с продажи если продам ее в 2015 году?
1. При проведение дарения квартиры своим близким родственникам будет ли последний должен платит налог за эту подаренную квартиру?
2. При продаже квартиры, которая в собственности после смерти родителей и более 3-х лет и я пенсионер, должен ли я буду платить налог налог с продажи?
Я пенсионерка, хочу продать квартиру, полученную в наследство в 13 году по завещанию. Три года со дня смерти наследодатела в августе. С момента получения документов в следующем марте. Когда я могу продать квартиру, что бы не попасть под налог для вложения в строящееся жилье?
квартира в собственности менее 3 лет, в 2015 продаем квартиру и заключаем договор долевого строительства, но сдается дом в 2016, будем ли мы платить налог или договор долевого строительства засчитывается как договор купли продажи?
Здравствуйте. Квартира получена по наследству в 2014 году. Освобождаюсь ли я от налога от продажи квартиры через 3 года?
К вопросу о возврате покупателем подоходного налога 13% с 2 млн.руб. при занижении стоимости приобретаемого жилья — этот возврат могут получить только официально работающие (т.е. те кто может подтвердить свои доходы и отчисления) и только один раз в жизни!
Добрый день. Получил собственность на квартиру в середине октября 2014 года. Квартира в Санкт-Петербурге. Стоимость по договору 560 000. Хочу продать, с тем, чтобы купить в строящемся доме. Уточните ПЖЛ, придется ли заплатить налог с продажи квартиры?
До 2015 года владельцы недвижимости, имеющие таковую в собственности более трех лет, освобождаются от уплаты налога с продажи. По крайней мере, так было до 1 января.
Ирина, вчера по телевизору сказали следующее по Вашему вопросу — налог будет считаться так: 13% от (70% от цены в кадастровом паспорте)
Правда ли, что для квартир, находящихся в собственности менее трех лет подоходный налог со следующего года будет считаться не от цены договора, а от цены по кадастровому паспорту?
Для объектов недвижимости, купленных после 1 января 2016 года, будут действовать новые налоговые правила: увеличен срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты 13%-ного налога при продаже и установлен нижний предел налоговой базы, которая ранее ничем не ограничивалась и была равна цене в договоре купли-продажи. Осталось чуть более семи месяцев до вступления поправок в силу. И у покупателей, и у продавцов недвижимости есть стимул реализовать свои планы до нового года. Оживят ли рынок грядущие нововведения или заметно не повлияют на него?
Для объектов недвижимости, купленных после 1 января 2016 года, будут действовать новые налоговые правила: увеличен срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты 13%-ного налога при продаже и установлен нижний предел налоговой базы, которая ранее ничем не ограничивалась и была равна цене в договоре купли-продажи.
Суть поправок
Указ Президента от 29.11.2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» принес два существенных изменения. Первое : срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ вырастет с 3-х до 5 лет (за некоторым исключением).
Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»
: «Правила по минимальному предельному сроку владения недвижимостью, который составляет три года, для получения имущественного налогового вычета будут действовать с 1 января 2016 года только в трех случаях: если недвижимость приватизирована, если она унаследована от члена семьи или близкого родственника или подарена членом семьи или близким родственником налогоплательщику либо когда она приобретена в собственность по договору пожизненной ренты. В остальных случаях с 1 января 2016 года будет применяться минимальный предельный срок владения недвижимостью, равный пяти годам. Соответственно, если после приобретения квартиры, допустим, по договору участия в долевом строительстве, исполненному после 1 января 2016 года, ее собственник продает жилье до истечения пяти лет от даты приобретения права собственности, он не будет обладать правом на имущественный налоговый вычет».
Второе : в случае продажи объекта до истечения пяти лет будет предоставлен налоговый вычет в размере 1 млн руб. или в размере суммы, потраченной на покупку этой недвижимости (это действовало и ранее), а база, от которой исчисляется 13%-ный налог, не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости объекта на 1 января текущего года (коэффициент 0,7). Теперь введено минимальное значение налоговой базы. Продавцу повезет, если кадастровая стоимость в его регионе (субъекте РФ) не определена, тогда можно считать по-старому - от суммы, указанной в договоре. Но едва ли в крупных городах и районах не успеют ее посчитать. Также продавцу повезет, если в его субъекте РФ будет ниже коэффициент, например, не 0,7, а 0,5, то есть 50% от кадастровой стоимости, что также вряд ли коснется крупных городов.
Для наглядности можно привести пример.
Квартира куплена после 1 января 2016 года за 10 млн руб. Через два года будет продана за 12 млн. При продаже в договоре будет указана полная стоимость. При исчислении налогов из 12 000 000 вычитаются затраты на покупку 10 000 000, остается 2 000 000 руб. 13%-ный налог от 2 млн составит 260 тыс. руб.
Можно было бы купить квартиру до 1 января 2016 года и не продавать ее три года, чтобы вовсе не платить НДФЛ при продаже. Или купить после 1 января и ждать пять лет. Или же купить после 1 января, продать через два года и указать в договоре 10 млн руб., что равно затратам на покупку и освободит от выплаты НДФЛ, если 10 млн - это не меньше 70% кадастровой стоимости. А сколько будет кадастровая стоимость на 1 января того года, когда произойдет покупка? Меньше она будет или больше рыночной? И при этом нужен покупатель, который согласится на заниженную цифру в договоре купли-продажи.
Слишком много «но». Если есть вероятность, что купленный объект будет вскоре продан, то лучше выждать срок, который освободит от налоговых выплат полностью. И если можно успеть ограничиться трехлетним ожиданием вместо пятилетнего, то логично было бы предпринять все усилия, чтобы успеть.
Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» : «Покупателям и продавцам квартир стоит особо внимательно относиться к текущей кадастровой стоимости квартиры и учету новых сроков владения квартирой. Особенно это важно, если есть вероятность будущей продажи квартиры в инвестиционных целях или для улучшения жилищных условий. Если это возможно, лучше выдерживать сроки, которые позволяют получить освобождение от уплаты налога».
Не затягивать или выждать?
Изменения по срокам владения недвижимостью в налоговом кодексе будут волновать в первую очередь тех, кто планирует приобрести квартиру ненадолго - в качестве инвестиции, сдачи в аренду, временного варианта (затем планируется увеличить площадь, поменять район и т.д.). Купить и в ближайшие года три продать, но не ждать пять лет и не платить ничего, так как в крайнем случае такой покупатель мог бы вычесть из налоговой базы стоимость расходов на покупку, а учитывая предстоящую перспективу стагнации или снижения рынка, то велика вероятность, что расходы будут примерно равны или выше доходов при продаже, и платить НДФЛ вовсе не придется. Риск только один - если нужно будет продать недвижимость до истечения пяти лет, а рубль значительно подешевеет, стоимость квартиры в рублях вырастет и разница между стоимостью покупки (расходы) и дальнейшей продажи (доходы) будет значительной. Можно ли говорить в данном случае о массовом покупателе? Вряд ли, но здесь могут оказаться важнее другие аргументы: если налоговые правила ужесточаются, то тенденция может сохраниться и в будущем, появятся другие нормы и цифры. Опытные покупатели знают: если можно успеть сделать как лучше - надо успевать, чтобы не получилось как всегда.
Также могут забеспокоиться продавцы, которые в настоящее время владеют квартирой менее трех лет и надеются заплатить налоги по минимуму, снизив стоимость в договоре. После нового года такой возможности у них не будет даже теоретически. Придется или ждать окончания трехлетнего срока владения, или платить 13% от минимальных 70% кадастровой стоимости квартиры за вычетом 1 млн руб. или расходов, понесенных на покупку. О чем может идти речь?
Допустим, квартира не куплена, а приватизирована или досталась от близкого родственника по наследству или договору дарения в 2014 году. Стоит она 5 миллионов руб. Если продать ее после 1 января в 2016 году за полную стоимость, то есть до истечения трехлетнего срока владения, то из этой суммы можно вычесть 1 млн руб. (стандартный налоговый вычет), платить придется 13% от 4 млн руб., или 520 тыс. руб. Можно указать меньшую стоимость в договоре, но минимальная налоговая база - это 70% от кадастровой стоимости. Предположим, что кадастровая стоимость 4 млн руб., то есть минимальный доход от продажи для налогообложения равен 2,8 млн руб. (=70% от 4 млн), сколько бы ни было указано в договоре. Налоговый вычет в 1 млн руб. никто не отменял, поэтому можно вычесть его из дохода и получить 1,8 млн руб., от которых 13%-ный налог будет составлять 234 тыс. руб.
Другими словами, 234 000 руб. - это самый минимальный налог при продаже квартиры после 1 января 2016 года, доставшейся от близкого родственника в подарок, по наследству или в результате приватизации до истечения трехлетнего срока владения и кадастровая стоимость которой 4 млн руб.
Для таких продавцов очевидно стремление продать свою квартиру или в этом году по сниженной цене в договоре (если найдутся желающие купить), или по истечении трехлетнего срока. Первый вариант, учитывая ситуацию на рынке, может оказаться для некоторых предпочтительней, несмотря на сомнительность практики занижения цены.
Владимир Зимохин : «Получается, что с начала 2016 года при указании стоимости квартиры в договоре сторонам сделки будет необходимо учитывать текущую кадастровую оценку объекта и тот срок, в течение которого она находилась в собственности продавца.
В наиболее сложной ситуации могут оказаться те продавцы, которые купили квартиру по заниженной цене и вынужденные продавать ее до истечения срока владения, предусматривающего освобождение от уплаты налога при реализации.
Также внимательно к этим вопросам следует относиться лицам, приватизировавшим квартиру, получившим ее в наследство или в подарок, в том случае, если они захотят ее продать до истечения трехлетнего срока владения. Тогда с учетом новых изменений, стоимость квартиры для налогового учета не сможет составлять менее чем 70% от ее кадастровой стоимости, если законами субъекта этот размер не будет снижен еще больше. В настоящее время сделки могут проходить по цене, очень близкой к размеру кадастровой оценки квартиры. В ряде случае кадастровая оценка может даже превышать реальную стоимость квартиры при ее продаже.
Эти изменения могут оказать большее влияние на рынок недвижимости, так как продавцы будут стремиться возместить возможные налоговые затраты за счет новых покупателей. В текущей экономической ситуации это может еще больше усложнить отношения на рынке недвижимости».
Оживится ли покупательский спрос? Велика ли доля покупателей недвижимости, которые планируют ее в ближайшие годы перепродать и хотят выжидать новый пятилетний срок или платить, а также доля владельцев квартир, домов и комнат, которые не могут или не хотят ни выжидать трехлетний срок, ни платить налоги по новой схеме, а потому во что бы то ни стало будут стремиться продать свою недвижимость до нового года? Может ли их стремление оперативно решить квартирный вопрос повлиять на рынок, увеличив покупательский спрос и лояльность продавцов?
Василий Шарапов : «Юридические новеллы будут распространяться только в отношении недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года. Закон не имеет обратной юридической силы на недвижимость, приобретенную в собственность до указанного срока. Таким образом, это правило будет способствовать росту спроса на покупку недвижимости в этом году. В пользу такого прогноза также действует фактор введения с 1 января 2016 года новых правил исчисления налогооблагаемой базы, которая не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости недвижимости. С 2016 года недобросовестные стороны сделки не смогут получать налоговую выгоду от продажи недвижимости по заниженным ценам.
Новые правила по исчислению налогооблагаемой базы и пятилетнему сроку владения недвижимостью для целей применения налогового вычета могут быть существенно смягчены на основании закона субъекта РФ по сравнению с федеральным порядком.
Обратим также внимание, что с учетом пока высоких ставок ипотечных кредитов новеллы будут способствовать развитию рынка аренды жилья. За счет сдачи в аренду недвижимости могут погашаться налоговые и иные издержки собственника».
В условиях стагнации или замедления роста экономики доля инвестиционных покупателей снижается. Но они есть. И есть немало тех, кому так или иначе нужно решить квартирный вопрос. Если покупатели недвижимости до нового года могут сохранить трехлетний срок владения, а продавцы - пониженные налоги, исчисляемые от указанной в договоре суммы, то скорее всего, они эту возможность постараются реализовать.
Процесс продажи квартиры или любой другой недвижимости обычно сопровождается не только большими хлопотами, но и немалыми затратами. Необходимо найти хорошего риелтора, оценщика, нотариуса, желательно также юриста. Но расходы продавца на этом не заканчиваются, ведь основная их часть содержится в подоходном налоге с продажи жилья (НДФЛ). Какой налог с продажи квартиры в 2015 году? Давайте подробно в этом разберемся.
Какой налог с продажи квартиры и льготы для резидентов РФ?
Регулирует налогообложение физических лиц в отношении продажи недвижимости статья 220 Налогового кодекса РФ, в которой четко определена разница в порядке исчисления налога по одному критерию – является продавец резидентом России или нерезидентом. Это ключевой момент, благодаря которому будет ясна не только ситуация в отношении использования льгот, но и ставки НДФЛ.
Итак, по законодательству резидентами признаются лица, пребывающие на территории России 183 и более календарных дня. При этом не стоит путать понятие «резидент» и «гражданин». Человек, имеющий российское гражданство и покинувший страну по каким – либо причинам на срок более полугода, считается нерезидентом. С другой стороны, иностранный гражданин, проживающий в России более полугода, автоматически становится резидентом. Сейчас разберем ситуацию с налогообложением для резидентов России.
Сразу скажем о том, что в случае владения квартирой сроком более трех лет и последующей ее реализацией, описанная ниже информация может быть изучена в ознакомительных целях, ведь налог при этом не уплачивается. Платят НДФЛ только те продавцы, в собственности которых объект недвижимости находится менее трех лет.
Стандартная ставка подоходного налога от продажи квартиры для резидентов составляет 13%. В отношении сделок купли – продажи недвижимости государство установило определенные льготы. Относительно реализации, то здесь установлен размер налогового вычета – 1 миллион рублей. Для тех, кто не знает значение данного термина, поясним: налоговый вычет – это льгота, на сумму которой можно уменьшить свой налогооблагаемый доход. Чтобы было еще понятней, приведем пример: квартира была продана за 2 миллиона рублей, соответственно база налогообложения НДФЛ = 2 млн – 1млн (налоговый вычет) = 1 млн. Сумма налога (НДФЛ) = 1 млн * 13% = 130 тыс.рублей. Следует отметить, что налогом облагается именно доход, а не выручка от реализации. То есть та часть денежных средств, которая осталась сверх понесенных расходов на покупку квартиры.
Для подтверждения затрат в наличии продавца обязательно должны быть документы (договор купли – продажи, платежные поручения на перечисление денег, расписки, чеки и прочее). Таким образом, если все эти документы присутствуют и в полном порядке, база налогообложения может рассчитываться как разница между ценой продажи и ценой приобретения. Например, квартиру спустя год покупки по цене 1,5 млн рублей продали за 2 млн рублей. В этом случае продавцу нужно будет заплатить НДФЛ = (2 млн.- 1,5 млн) * 13% = 65 тыс.рублей. Обращаем внимание, что оба варианта вычисления налогооблагаемого дохода (применение налогового вычета в 1 млн.рублей и понесенных затрат на приобретение) имеют место быть, и выбор каким путем пойти – исключительно за продавцом. Нужно просто понять, что в данном случае выгоднее. А сделать это совсем не сложно: если затраты на приобретение меньше 1 млн.рублей, то логично воспользоваться налоговым вычетом, при этом сумма налога к уплате будет меньше.
Если же ситуация противоположная – затраты превышают 1 млн.рублей – уменьшаем выручку от реализации квартиры на сумму этих затрат. Соответственно, если цена продажи квартиры равна или меньше 1 млн.рублей, то налог равен нулю. Бывают случаи, когда недвижимостью владеют несколько собственников. При этом варианте рассчитывают долю прибыли каждого владельца (по договоренности), и каждый платит 13% от этой суммы. Если квартира приобретается не на вторичном рынке, а в новостройке, то принцип налогообложения идентичный. В этом случае сумма расходов определяется согласно договору долевого участия или договору переуступки прав требования. Не нужно забывать также о том, что при покупке квартиры (наличными или в ипотеку) можно получить компенсацию налога, что в свою очередь уменьшит будущие расходы по НДФЛ при ее продаже. Как это сделать – читайте в публикации
Что касается льгот, то на описанных выше моментах можно поставить точку. Законодательство неумолимо в отношении особых категорий населения, таких как инвалиды, пенсионеры или ветераны – все они уплачивают налог с продажи квартиры на общих основаниях.
Объект налогообложения и ставка для нерезидентов.
Мы уже дали определение, кто такие нерезиденты, и следует заметить, что таких собственников недвижимости в России огромное количество. Это и иностранцы, постоянно проживающие заграницей, но имеющие здесь жилье, и российские граждане, постоянно живущие «за бугром», но оставившие свои квартиры и дома на родине. Рассмотрим подробнее, какой налог с продажи квартиры для этой категории людей. Начнем с того, что законодательство совершенно не лояльно в отношении нерезидентов: для них не предусмотрено никаких льгот – ни имущественного вычета в один миллион рублей, ни срока, в течение которого квартира пребывает в собственности.
Также объектом налогообложения для этой категории является не доход от продажи, а выручка от реализации. Это значит, что учесть затраты на приобретение, при определении налогооблагаемой базы, нельзя. Но и это не самое страшное. Наиболее неприятным фактом является размер ставки – 30%! А также то, что полученный доход от реализации может облагаться дважды – как в стране происхождения источника дохода, так и в стране постоянного проживания! Все эти моменты создают много проблем и препятствий для нерезидентов при продаже квартиры, поэтому к такому событию нужно подготовиться со всей ответственностью.
Во – первых, необходимо тщательно изучить вопрос о существующих международных договорах и конвенциях во избежание двойного налогообложения. Такие договоренности между странами действительно существуют согласно нормам международного права. На 2015 год были заключены договора с 80 странами мира, из которых – Канада, США, Китай, Австралия, большинство стран Европы и СНГ, страны Азии.
Во – вторых, нерезиденту перед продажей нужно узнать, заключен ли такой договор между Россией и страной его постоянного места жительства. Если да, то зачастую налог уплачивается только в стране происхождения источника дохода, а в стране проживания – засчитывается исходя из этой уплаты.
Сроки подачи декларации и уплаты НДФЛ.
Как для резидентов, так и для нерезидентов законодательством установлены единые сроки:
- Для подачи декларации – до 30 апреля следующего года за годом, в котором осуществлена сделка по продаже квартиры. При этом резиденты подают документ по месту своей регистрации, а нерезиденты при отсутствии российской прописки – по месту регистрации проданной квартиры;
- Для уплаты налога – до 15 июля следующего года за годом, в котором осуществлена сделка по продаже квартиры.
Резиденты, использующие льготы, при подаче декларации должны предоставить заявление на использование вычета, либо документы, подтверждающие понесенные расходы на приобретение квартиры.
При этом если у резидентов может не возникнуть вопроса с подачей декларации, то как быть нерезидентам, территориально находящимся в другой стране? В связи с этим законодательство не обязывает нерезидентов лично присутствовать при подаче, достаточно отправить документ при помощи почты.
Как уменьшить сумму налога с продажи квартиры?
Какой налог с продажи квартиры для резидентов и нерезидентов мы выяснили, теперь нужно понять какие существуют способы для его уменьшения. Конечно, каждому продавцу недвижимости жалко терять значительную часть своего дохода в пользу уплаты налога. Каким же образом можно сэкономить? Мы уже говорили о том, что сумма налога может быть разной при использовании при определении базы налогообложения имущественного вычета или затрат на приобретение, и конечно целесообразнее выбрать тот вариант, налог по которому в итоге будет меньше.
Также одним из популярных способов совсем не платить налог или значительно уменьшать его сумму является занижение стоимости квартиры документально. То есть фактически сделка осуществляется по реальной цене, а в договоре прописывается меньшая стоимость. Но не всем этот способ подходит, например, при ипотечном кредитовании в договоре должна быть прописана реальная цена, да и значительный риск для покупателя здесь тоже присутствует. Поэтому не все согласны пойти на такой шаг. Существует много причин признать такую сделку недействительной. Это может быть и признание продавца недееспособным, и несогласие членов семьи с продажей, и многое другое.
Конечно, продавец здесь не проигрывает, потому что по решению суда квартира может быть возвращена ему же, а вот покупателю может быть несладко, поскольку возврату подлежит сумма, указанная в договоре, то есть не реально уплаченная, а заниженная. Помимо этого, такие сделки сейчас находятся под пристальным вниманием налоговиков, а регистрирующие органы могут вообще отказаться от регистрации на подобных условиях. Если же квартира очень понравилась покупателю, а продавец настаивает именно так решить вопрос, можно, как вариант, предложить разделить налоговое бремя пополам.
Касаемо нерезидентов, то один из вариантов уменьшить налоговую нагрузку – приобрести статус резидента, а значит – прожить в России положенный для этого срок и впоследствии воспользоваться положенными льготами и меньшей ставкой. Как альтернатива для тех нерезидентов, у кого остались близкие родственники в России – оформить договор дарения на резидента и потом осуществить продажу от его лица. Если дарственная оформляется на близкого родственника, то налог при получении квартиры не платится. В итоге при продаже впоследствии можно будет применить льготы и ставку 13%.
Какие изменения грядут в 2016 году?
Уже с 1 января 2016 года ситуация относительно налогообложения с продажи квартиры кардинально меняется, о чем свидетельствует указ № 382-ФЗ от 29.11.2014 г. Какой налог с продажи квартиры будет в следующем году? Изменений по ставкам не предвидится, однако льготы будут пересмотрены. Прежде всего, с трех до пяти лет увеличится срок для освобождения от налога. То есть, чтобы получить право на освобождение от НДФЛ при продаже квартиры нужно быть ее собственником не менее пяти лет.
Здесь играет роль, в каком году было сделано ее приобретение: если ранее 2016 года, то при продаже в 2016 году старые условия относительно трехгодичного владения сохраняются; если же покупка будет осуществлена в 2016 году, то чтобы избежать уплаты налогов при реализации квартиры придется ждать целых 5 лет! Исключения сделаны для приватизированного жилья, полученного по дарственной от родственника по первой степени родства или доставшегося по наследству, а также по договору пожизненной ренты – для таких квартир минимум сохранится на прежнем уровне (3 года).
Еще одним существенным изменением является установление минимального уровня стоимости продажи для определения налоговой базы — 70% от кадастровой стоимости квартиры. Именно этой мерой правительство намерено пресечь описанный ранее способ ухода от налога посредством занижения стоимости недвижимости в договоре купли – продажи. Как же это будет работать? Если по нынешним условиям квартира была куплена за два миллиона рублей и продана по такой же цене, то продавец освобождался от уплаты НДФЛ, поскольку затраты на приобретение равны выручке от реализации, а доход в итоге равен нулю.
Однако со следующего года сумма продажи будет сопоставлена с данными из кадастра, и если выяснится, что цена составляет не два, а к примеру, четыре миллиона, то налог придется заплатить следующий: { 4 млн * 70% (определенный по закону минимум) – 1 млн. (налоговый вычет)} * 13% (ставка НДФЛ) = 234 тыс.руб. Поэтому уже сейчас есть повод для беспокойства тем собственникам, которые еще не достигли трехлетнего предела, а планировали продажу в 2016 году при помощи способа занижения стоимости в договоре. В таком случае придется выбирать – либо осуществлять продажу в текущем году, либо ждать окончания срока в три года, либо – платить налоги.
Кто пострадает от новых правил?
Какой налог с продажи квартиры в 2016 году теперь известно, а вот на ком, в первую очередь, отразятся такие изменения? Изначально намеревалось затронуть интересы квартирных спекулянтов и тех, кто совершает сделки по заниженным ценам во избежание уплаты налога. Но мнения экспертов говорят о том, что такие поправки в законодательстве неприятно скажутся на рядовых гражданах, а вот инвесторы сильно не пострадают. Если спекулянты поднимут цены на квартиры для того, чтобы компенсировать налог, это непосредственно ляжет на плечи покупателей.
Также часто молодые семьи покупают бюджетное жилье небольшой площади, а спустя некоторое время продают его и приобретают жилье с лучшими условиями. Теперь чтобы не платить налог нужно ждать целых пять лет, а если ждать не хочется, то вариантов отступления (например, с занижением стоимости в договоре купли – продажи) уже нет. При таких условиях в приоритете рынка недвижимости может стать долгосрочная аренда, а не сделки купли – продажи. При чем это будет касаться как инвесторов, которые не захотят платить налог, так и обычных граждан, которые предпочтут покупному на непродолжительное время – съемное жилье.
Нововведения увеличат налоговую нагрузку на продавцов недвижимости и сделают менее привлекательным инвестирование в квадратные метры.
Одним из новогодних «подарков», преподнесенных государством гражданам, стало изменение правил взимания налогов со сделок по продаже квартир. С 1 января вступила в действие новая статья Налогового кодекса, которая одновременно расширяет круг налогоплательщиков и отменяет ряд ранее установленных налоговых преференций.
По мнению Ярослава Гафурова, управляющего партнера и адвоката юридической группы «Double Pro», нововведения способствуют повышению налоговой нагрузки на продавцов и снизят привлекательность инвестиций в недвижимость. При этом некоторые использованные законодателями формулировки неоднозначны, что может спровоцировать волну судебных споров между продавцами квартир и налоговыми инспекторами.
Кто платит?
– Обновленные правила налогообложения сделок с недвижимостью изложены в дополнительной статье 217.1 Налогового кодекса. Согласно новой норме, подоходный налог (13%) обязаны платить продавцы, владеющие жильем менее 5 лет.
Закон содержит оговорку о том, что новый алгоритм налогообложения касается объектов недвижимости, которые были приобретены гражданами в собственность начиная с 01.01.2016.
В порядке исключения минимальный порог, освобождающий от налога, снижен с 5 до 3 лет только для собственников квартир, получивших квадратные метры в дар или по наследству от родных и близких, приватизировавших жилье либо ставших владельцами имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Кадастровый «камертон»
– Раньше граждане активно применяли следующую схему уклонения от налога. При продаже стоимость квартиры искусственно занижалась до одного миллиона рублей, что соответствовало сумме предоставляемого в соответствии со ст. 220 НК РФ налогового вычета. Таким образом, налогооблагаемая база «обнулялась». После нововведений у продавцов сохранилось право на получение вычета, однако кардинально изменилась методика определения налоговой базы. У мытарей появился «камертон» в виде кадастровой стоимости недвижимости.
Если заявленная налогоплательщиком сумма сделки окажется меньше кадастровой оценки проданной недвижимости, умноженной на коэффициент 0.7, то налог при продаже будет начисляться исходя из данных кадастра. То есть, налоговая база будет равна 70% от кадастровой стоимости объекта. При этом доход от реализации жилья может быть скорректирован на сумму приобретения недвижимости – при условии предоставления документов, подтверждающих цену покупки.
Трудности толкования
– Закон содержит оговорку о том, что новый алгоритм налогообложения касается объектов недвижимости, которые были приобретены гражданами в собственность начиная с 01.01.2016. Казалось бы, гражданам, которые купили квартиру в 2015-ом и планируют продать ее спустя 3 года, можно будет, как и раньше, не думать о налоге.
Однако весьма расплывчатая формулировка уже вызывает определенные разночтения в профессиональной среде и может быть использована налоговиками как основание для налогообложения доходов от операций с любой недвижимостью, зарегистрированной после 1 января 2016 года. Участники рынка недвижимости рассчитывают на то, что в ближайшее время последуют официальные разъяснения Минфина или налоговой службы.
Как заплатить налог?
– Если проданная квартира находилась в вашей собственности менее 5 лет, необходимо после совершения сделки до конца апреля следующего года подать налоговую декларацию, указав в ней полученный доход. На основании этой информации налоговая инспекция подготовит и направит налогоплательщику квитанцию с указанием суммы налога.
Что будет, если не платить?
– Если продавец квартиры, которая перепродается менее чем через 5 лет с момента последней смены собственника, уклонится от уплаты налога, задолженность будет взыскана через суд. При этом за каждый день просрочки будут начислены пени. За отказ от декларирования дохода, полученного от продажи квартиры, а также за умышленное занижение налоговой базы на нарушителей может быть наложен штраф.
Последствия нововведений для рынка
– По мнению многих экспертов, новые правила налогообложения сделок с недвижимостью будут иметь не только социально-экономические, но и конъюнктурные последствия для квартирного рынка. Например, следует ожидать сокращение объема предложения жилья, поскольку многие собственники будут вынуждены повременить с реализацией квадратных метров со сроком владения менее 3-5 лет. Кроме того, нововведения могут привести к увеличению количества споров вокруг справедливости кадастровой оценки.
В условиях падения цен на квартиры из-за кризиса большинство налогоплательщиков столкнутся с искусственным завышением налоговой базы. Дело в том, что рассчитанная государством кадастровая стоимость недвижимости нередко превышает реальную стоимость жилья на 10-30%. Такая несправедливость спровоцирует волну судебных исков об оспаривании завышенной кадастровой стоимости. Возможно, продавцы станут активно придумывать способы оптимизации налоговой нагрузки – например, через продажу квартир с неопределенной кадастровой стоимостью по долям в праве.
