Для выявления всевозможных проблем в деятельности ТСЖ и их своевременного устранения, целесообразно проводить аудиторскую проверку не менее раза в год. Стоимость проведения аудита ТСЖ и Управляющих Компаний Наша практика показала - цена аудита ТСЖ во много раз меньше растраченных, разворованных средств. Лучше вовремя предотвратить махинации, чем годами судится и ждать возврата украденных денежных средств. Стоимость аудиторской проверки ТСЖ за 2015 и другие года, зависит от технического задания Заказчика аудита (сроков проведения, объема и количества документов первичного бухгалтерского учета, необходимости подготовки аудитором отчета о проведенной проверке, и т.п.). Примерная стоимость полного аудита ТСЖ г.Казани: - при наличии квартир 150-200 шт – от 35000 руб. - при наличии в ТСЖ 300 квартир – от 45000 руб.
Проведение аудита тсж (товарищество собственников жилья)
Роман Калинкин 03.07.2013 Россия, Калининградская область, Калининград Здраствуйте. Возникла необходимость проведения аудита ТСЖ. Жилищный кодекс РФ упоминает об аудиторских проверках в следующем контексте: в соответствии с п.
3 ст. 143 ЖК РФ члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право ознакомиться со следующими документами: бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок). К исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ относится также вопрос об утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок) - п.п.8.1 п.
2 ст. 145 ЖК РФ.
Аудит тсж
Внимание
Вопросы относительно требований собственников помещений разрешаются ревизионной комиссией. По определению, приведенному в положениях статьи 150 ЖК РФ, она является надзорным органом, осуществляющей контроль над финансово-хозяйственной деятельностью организации.
Ревизионная комиссия наделена правом осуществления проверок в любое время на протяжении текущего года. В соответствии с нормативами ревизионная комиссия производит проверку деятельности товарищества ежегодно, после чего ее результаты представляет общему собранию.
Помимо того представлению подлежит смета, составленная исходя из получаемых доходов и истраченных средств и отчет, где указываются размеры вносимых в него взносов и платежей. Они устанавливаются правлением, утверждаются на общем собрании.
Смета составляется правлением ТСЖ в соответствии с положениями статьи 148 ЖК РФ.
Зачем нужен аудит тсж?
Зачем нужна проверка финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ? Что проверяют при аудите ТСЖ? Прежде всего, отметим, что под ТСЖ понимается вид товариществ собственников недвижимости (ТСН), представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме (ст.135 ЖК РФ). Кроме того, ТСЖ представляет собой некоммерческую организацию и, следовательно, на нее распространяется действие Федерального закона от 12.01.1996 г.
№7-
ФЗ «О некоммерческих организациях». Основной целью ТСЖ является управление многоквартирным домом. Собственниками помещений в многоквартирном доме могут быть как физические, так и юридические лица.
Вступление собственников в члены ТСЖ является добровольным. Средства ТСЖ состоят, в частности, из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества (пп.1 п.2 ст.151 ЖК РФ).
После аудита возможно направление обоснованного заявления в государственные следственные и иные органы с целью привлечения к ответственности виновных лиц ТСЖ, а также предъявление иска о возмещении убытков.Ревизия деятельности председателя ТСЖ. В товариществе собственников недвижимости председатель правления, жилья имеет право действовать как руководитель без доверенности от имени товарищества, подписывать от первого лица платежные документы и совершать сделки, которые по действующему законодательству и уставом ТСЖ не требуют обязательного одобрения общим собранием членов товарищества либо правлением товарищества (Жилищный кодекс РФ).
Инфо
Жильцы часто хотят проверить деятельность только одного председателя, без аудита деятельности ТСЖ в целом. Но работу председателя ТСЖ, ТСН в отдельности от самой деятельности ТСЖ аудировать смысла нет.
- привлечение аффилированных правлению организаций для выполнения работ по завышенным ценам;
- оказание услуг «на бумаге»;
- выполнение ненужных работ с последующим их переделыванием;
- помещение средств отдельных фондов дома на срочный вклад с присвоением процентов;
- необоснованное повышение заработной платы членам правления;
- отчуждение или сдача в аренду общего имущества по заведомо заниженным ценам, с выплатой денежного бонуса лично председателю;
- намеренное нарушение финансовой и налоговой дисциплины в виде взимания взносов в наличной форме с целью сокрытия реального размера накопленных средств для дальнейшего присвоения.
Неудовлетворительное исполнение обязанностей по управлению общим имуществом может явиться следствием не столько махинаций со стороны правления, сколько некомпетентностью или небрежностью.
Как провести аудит в тсж согласно жк рф
ТСЖ. Кто может её начать и кто правомочен её проводить, сколько стоит аудиторская проверка ТСЖ, кто защитит от злоупотреблений правления – этими вопросами рано или поздно задаётся каждый собственник жилья. Содержание
- Кто может инициировать аудиторскую проверку и как проверить ТСЖ на воровство?
- Стоимость аудита и работа счётной комиссии ТСЖ
- Необходимость контроля
- Кто может проводить инспектирование?
- Как выявить воровство?
- Ревизионная проверка ТСЖ
- Аудит со стороны председателя
- Порядок аудиторской проверки
Кто может инициировать аудиторскую проверку и как проверить ТСЖ на воровство? С ненадлежащим содержанием придомовой территории и некачественным оказанием коммунальных услуг может столкнуться любой житель мегаполиса, вне зависимости от того, кто обслуживает дом - ТСЖ или управляющая компания.
После чего провести аналитическую работу по выявлению аффилированных лиц и конечных бенефициаров по сделкам. Проверить соответствие заключённых договоров современным рыночным условиям.
Выяснить на электронном сервисе ФНС взаимное соответствие реквизитов контрагентов. Проверить тарифы ЖКХ.По итогам проведения проверки правоохранительными, налоговыми или надзорными органами на ТСЖ может быть наложен штраф, который подлежит уплате за счёт общего имущества.
Ревизионная проверка ТСЖ Законом предусмотрена одна обязательная ежегодная проверка деятельности товарищества – ревизионная. Полная ревизия деятельности ТСЖ осуществляется силами специально созданного постоянного органа товарищества.
Как её назначить и провести,решают собственники жилья на общем собрании при утверждении Устава.
Независимые, опытные аудиторы проверят и оценят качество работы сотрудников, бухгалтера ТСЖ, а также сторонних организаций - поставщиков и подрядчиков. Деятельность ревизионных комиссий ТСЖ близка к деятельности по аудиторским, бухгалтерским проверкам ТСЖ.
Аудиторская организация также может оказать профессиональную квалифицированную помощь ревизионной комиссии ТСЖ, помогать в ее непосредственной работе. Товарищество собственников жилья, особенно часто сталкивается с проблемами по ведению бухгалтерии и остро нуждается в правовой поддержке.
Наша аудиторская практика ярко показывает, что количество выявленных замечаний и нарушений в ТСЖ намного выше среднего показателя чем по обычному аудиту коммерческих организаций. Аудит и ревизии позволяют выявить возможные махинации в ТСЖ, препятствуют обману жильцов многоквартирных домов.
Возможно, достаточно будет возможности привлечь аудитора членами товарищества при наличии сомнений в обоснованности осуществляемых расходов;
- право членов товарищества привлечь аудитора для проведения проверки деятельности товарищества за выбранный период (такое право, например, может быть реализовано по инициативе не менее 10 % членов товарищества).
Внесение в устав данных изменений поможет контролировать финансовую деятельность товарищества в любое время. В случае, если будут выявлены факты нецелевого расходования денежных средств, занижения доходов товарищества, использования полученной прибыли не в соответствии с решениями товарищества, нарушения правил содержания и ремонта жилого дома, ТСЖ и/или председатель правления могут быть привлечены к ответственности, предусмотренной действующим законодательством.
Порядок проведения этого процесса В первую очередь происходит заключение соглашения с компанией-исполнителем. В договоре с аудиторской компанией указывается:
- цели аудита;
- сроки проведения;
- место проведения;
- проверяемый период;
- перечень необходимой документации.
Внимание! Аудиторская фирма должна состоять в федеральном учёте аудиторских организаций для получения права называться таковой, а сотрудники фирмы, осуществляющие проверку, должны иметь аудиторский аттестат (статьи 3 ФЗ № 307 и статьи 4 ФЗ № 307 «Об аудиторской деятельности»).
Статья 3 ФЗ № 307 «Об аудиторской деятельности».
Каждый житель многоквартирного дома может столкнуться с проблемами относительно управления им, правильной организации его эксплуатации. Кроме того могут возникнуть вопросы относительно уборки придомовой территории, ремонта конструкций здания. Собственник помещения не в силах один разрешить все вопросы, связанные с проблемами эксплуатации многоквартирного дома, поэтому выходом может стать вступление в товарищество, образованное собственниками. Что это такое Зачастую жильцы многоквартирного дома расценивают действия ТСЖ, его председателя относительно финансовых операций не удовлетворяющим требованиям устава. Они считают, что стоимость коммунальных услуг высокая, завышена сметная стоимость на производство ремонта в подъездных помещениях, качество произведенных работ не соответствует требованиям строительных норм и правил.
ТСЖ, как и любая хозяйственная организация, через которую проходят большие суммы денег, не всегда действует в рамках закона.
Существует несколько схем мошенничества, которым часто занимаются председатели управляющих организаций.
Последствия неграмотного или халатного руководства не лучше, чем от растрат: неубранный двор и подъезды, задержки по ремонтным работам, плохое освещение на территории рядом с домом.
И это тоже повод для жалобы, ведь вы имеете право на хорошее обслуживание по Закону «О защите прав потребителей».
Кто может проводить инспектирование?
В первую очередь такое право имеете вы, как клиент этой организации. Если вы заподозрили свое товарищество в растратах или некомпетентности, не поленитесь сперва достать копию договора, который вы заключали с ним.
Найдите там пункты, по которым вы можете получать полную информацию о деятельности ТСЖ, и начинайте действовать.
В 150 статье ЖК РФ прописано положение о ревизионной комиссии. Это орган при ТСЖ, набираемый из жильцов, которые одновременно не состоят в правлении.
Ревизионная комиссия обязана проверять деятельность текущего правления. Но при этом не может вмешиваться в его решения.
Таким правом наделена прокуратура. ФЗ «О прокуратуре» от 17.01.1992 года наделяет ее полномочиями по надзору за действиями юридических лиц. ТСЖ имеет право заниматься своей деятельности только при наличии регистрации, так что полномочия по надзору распространяются и на товарищества жильцов.
ВНИМАНИЕ! Хотя прокуратура специализируется на жалобах о несоблюдении организациями уголовного законодательства, не бойтесь подавать туда свои жалобы. Даже если прокурор сочтет их непрофильными, все данные перенаправят в нужный орган для проверки.
Возможность для проверки деятельность товариществ есть у Госжилинспекции и Роспотребнадзора. Компетенции этих органов схожи в вопросе инспекции жилищного хозяйства.
Жилищная инспекция проверяет состояние инфраструктуры дома и придомовой территории на предмет ее соответствия санитарным и противопожарным нормам.
Роспотребнадзор может проводить проверку на соответствие оказываемых услуг заключенному с жильцами договору и санитарным нормам. Его компетенция уже, чем у жилищной инспекции.
Работники Роспотребнадзора проверяют скорее конкретные факты некачественного оказания услуг ТСЖ.
Как контролировать?
Самый легкий способ проверить деятельность такой организации, имея сомнения в ее честности – направить жалобу в компетентный орган.
Юридически грамотные люди из Прокуратуры или Госжилинспекции проведут экспертную проверку на предмет нарушений законов РФ и назначат штрафные санкции.
Если вы не доверяете правоохранительным органам, то организуйте проверку сами. Сперва подайте жалобу в ревизионную комиссию при ТСЖ. После этого сами начните сверять хозяйственные данные.
Потребуйте инвентаризационный список и бухгалтерские отчеты. Сверяйте их. Требуйте отчетов по проведенным работам. Если ТСЖ заказывали работы у субподрядчиков, узнавайте все об этих организациях через ЕГРП.
Как выявить воровство?
Либо сразу направив жалобу на товарищество в Прокуратуру, либо самостоятельно проведя проверку.
В рамках самостоятельной проверки можно нанять компанию, которая проведет аудиторскую проверку и выявит возможные случаи растраты и присвоения.
Аудиторская проверка
Аудиторская проверка является инспекцией на предмет честности финансовой деятельности организации. Компания, проводящая проверку, запрашивает данные по бухучету, оценивает законность действий правления товарищества, проверяет инвентаризационные списки.
Будет также проверено, действовало ли руководство организации в рамках своих полномочий. Иногда главы правления товариществ жильцов в обход 145 статьи ЖК РФ назначают тарифы, тратят по своему усмотрению средства резервного фонда, повышают себе зарплату.
Аудиторская проверка легко обнаружит эти факты, даже просто опросив жильцов.
Кто может инициировать
Предметом проверки аудиторской компании является финансово-хозяйственная деятельность, касающаяся общего имущества жильцов. Поэтому решать вопрос о начале аудиторской проверки может общее собрание жильцов.
Согласно 45 статье ЖК РФ , любой собственник имеет право созвать внеочередное собрание.
ВНИМАНИЕ! Чтобы внеочередное собрание, созванное инициативным жильцом, имело законную силу, на нем должно присутствовать 50% или более жильцов.
Стоимость аудита
Стоимость услуг аудиторов не установлена твердо и зависит от масштаба работы.
Обычно товарищества жильцов не располагают капиталом больше 20 миллионов рублей, а также не могут переходить на специфические системы налогообложения, поэтому аудит обойдется вам сравнительно дешево – от 25 до 70 тысяч рублей, в зависимости от фирмы, в которую вы обратитесь.
Чем занимается счетная комиссия?
Если устав это предусматривает, то при жилищном товариществе можно образовывать специальную комиссию по подсчету голосов. Она считает голоса и утверждает результаты собраний.
Ее активность приходится исключительно на время голосования жильцов по вопросам, касающихся управления общим имуществом. Если решено провести заочное голосование, то именно члены этой комиссии ходят по квартирам и проводят опрос.
Заключение
Проверку товарищества жильцов можно осуществить как самостоятельно, так и с помощью компетентных органов. Аудит является особой экспертизой, выявляющей нечестность при ведении хозяйственной деятельности.
Счетная комиссия – это орган, занимающийся подсчетом голосов на собраниях товарищества.
Аудиторская проверка ТСЖ кто может инициировать? Деятельность столь популярного в последнее время объединения собственников жилья должна быть прозрачна и подконтрольна конечным потребителям услуг. Одним из инструментов достижения данной цели является аудиторская проверка ТСЖ. Кто может её начать и кто правомочен её проводить, сколько стоит аудиторская проверка ТСЖ, кто защитит от злоупотреблений правления – этими вопросами рано или поздно задаётся каждый собственник жилья.
Кто может инициировать аудиторскую проверку и как проверить ТСЖ на воровство?
С ненадлежащим содержанием придомовой территории и некачественным оказанием коммунальных услуг может столкнуться любой житель мегаполиса, вне зависимости от того, кто обслуживает дом - ТСЖ или управляющая компания.
В случае образования товарищества собственников жилья многоквартирного дома все денежные средства жителей, перечисляемые в счёт оплаты коммунальных услуг, аккумулируются на счетах товарищества. Доступ к расчётному счету есть у правления этой организации.
Единственный механизм контроля эффективности текущей деятельности ТСЖ и выявления фактов воровства со стороны недобросовестного правления – это егопроверка в плане финансовых и бухгалтерских показателей деятельности.
Инициировать проведение проверки могут следующие лица:
- общее собрание членов товарищества (созвать внеочередное собрание даже при сопротивлении правления вправе любой собственник жилья. Для кворума при принятии такого решения достаточно более 50% голосов);
- инициативная группа членов ТСЖ;
- ревизионная комиссия;
- само правление;
- любой жилец дома (путём подачи жалобы в компетентные органы).
Проводить непосредственно саму проверку может довольно широкий круг лиц и их объединений, но инициатива подобного мероприятия всегда исходит от собственников жилья.
Стоимость аудита и работа счётной комиссии ТСЖ
Образование счётной комиссии на постоянной основе в структуре объединения собственников необязательно.
Назначение этого органа заключается в двух функциях:
- Подсчёт голосов на очередных и внеочередных собраниях собственников жилья.
- Организация сбора результатов заочного голосования.
Комиссия формируется из числа членов ТСЖ, не входящих в правление. Исполнение обязанностей члена счётной комиссии осуществляется на безвозмездной основе. Если в штате этой структуры нет, при проведении внеочередного собрания первыми на голосование выносятся вопросы о назначении членов счётной комиссии.
Когда решение принимается правлением или общим собранием по вопросунеобходимости экспертизы финансово-хозяйственной деятельности, уполномоченные лица начинают поиск организаций, которые вправе проводить аудит ТСЖ.
Стоимость услуг аудиторских фирм не имеет тарифов и зависит от сложности и объёма предполагаемых работ. Как правило, размер вознаграждения аудиторов находится в диапазоне от 25 до 70 тысяч рублей. Значение может иметь срочность проведения работ и квалификация специалиста-эксперта.
Необходимость контроля
Руководство избирается из числа членов товарищества, однако этот факт не гарантирует их честную и добросовестную работу. Часто бывает с точностью до наоборот: правление стремится как можно полнее и быстрее наполнить собственные карманы в ущерб остальным жителям.
Существует несколько легальных и полулегальных схем, к которым прибегают нечистые на руку председатели правления:
- привлечение аффилированных правлению организаций для выполнения работ по завышенным ценам;
- оказание услуг «на бумаге»;
- выполнение ненужных работ с последующим их переделыванием;
- помещение средств отдельных фондов дома на срочный вклад с присвоением процентов;
- необоснованное повышение заработной платы членам правления;
- отчуждение или сдача в аренду общего имущества по заведомо заниженным ценам, с выплатой денежного бонуса лично председателю;
- намеренное нарушение финансовой и налоговой дисциплины в виде взимания взносов в наличной форме с целью сокрытия реального размера накопленных средств для дальнейшего присвоения.
Неудовлетворительное исполнение обязанностей по управлению общим имуществом может явиться следствием не столько махинаций со стороны правления, сколько некомпетентностью или небрежностью.
В этом случае состав уголовного или административного правонарушения в действиях правления отсутствует. Однако от гражданско-правовой ответственности за нарушение прав жильцов как потребителей, председатель не освобождён.
Кто может проводить инспектирование?
Инициирование проверки – прерогатива самих жильцов, однако непосредственное осуществление экспертизы и определение правомерности оценки законом возложено на несколько специальных субъектов:
Аудиторская проверка ТСЖ не всегда преследует цель покарать за проступок.
В идеале – это эффективный инструмент для повышения качества работы правления ТСЖ, повышения финансовой и налоговой грамотности бухгалтеров, снижения рисков неосторожного нарушения законодательства.
Как выявить воровство?
Способов, как быстро проверить ТСЖ на воровство, чтобы своевременно пресечь противоправную деятельность, практикующими юристами выработано немало.
Обычно достаточно совершить основные шаги:
- самый простой способ при наличии подозрений - не разбираясь самостоятельно, направить жалобу в соответствующее ведомство и ждать результатов, о которых государственный орган обязан сообщить в 30-дневный срок со дня окончания;
- за свой счёт нанять аудиторов и поручить проведение проверки им;
- обратиться в ревизионную комиссию с указанием конкретных фактов ненадлежащего содержания жилья и управления общим имуществом;
- самостоятельно запросить и сверить инвентаризационные списки, бухгалтерские отчёты и перечень контрагентов. После чего провести аналитическую работу по выявлению аффилированных лиц и конечных бенефициаров по сделкам. Проверить соответствие заключённых договоров современным рыночным условиям. Выяснить на электронном сервисе ФНС взаимное соответствие реквизитов контрагентов. Проверить тарифы ЖКХ.
По итогам проведения проверки правоохранительными, налоговыми или надзорными органами на ТСЖ может быть наложен штраф, который подлежит уплате за счёт общего имущества.
Ревизионная проверка ТСЖ
Законом предусмотрена одна обязательная ежегодная проверка деятельности товарищества – ревизионная. Полная ревизия деятельности ТСЖ осуществляется силами специально созданного постоянного органа товарищества. Как её назначить и провести,решают собственники жилья на общем собрании при утверждении Устава.
Ревизионная проверка товарищества является плановым внутреннимрегламентом с некоторыми особенностями:
- Проверяет только финансовую деятельность правления за один календарный год.
- Не вправе влиять на осуществление такой деятельности или давать обязательные для исполнения рекомендации.
- Составляет итоговый отчёт финансовой деятельности, смету доходов и расходов и заключение по проверке.
Документы ревизионная комиссия предоставляет на очередном общем собрании или по требованию инициативных жильцов.
Аудит со стороны председателя
Аудит деятельности ТСЖ - процедура объективно необходимая больше для правления, чем для рядовых членов товарищества.
Благодаря своевременно проведённой проверке правление получает ряд преимуществ:
Все эти нюансы позволят правлению избежать ответственности за допущенные ошибки в налоговом и бухгалтерском учёте, уйти от штрафов, увольнений и запрета занятия должности председателя в дальнейшем.
Порядок аудиторской проверки
Проверка сторонней организацией, оказывающей аудиторские услуги, начинается с согласования цены, и заключения договора на оказание услуг. Сроки, место и период проверки оговариваются в договоре.
Сама процедура проверки включает в себя несколько последовательных этапов:
- Согласование перечня документации, передаваемой на проверку. Передача осуществляется по описи.
- Ознакомление с финансовой и налоговой отчётностью за проверяемый период. Контроль правильности бухгалтерских проводок по счетам и субсчетам.
- Сопоставление текущих коэффициентов с плановыми маркерами. Выяснение причин расхождения.
- Составление заключения аудитора по итогам проверки. Подписывается два экземпляра акта – по одному для каждой из сторон.
Акт проверки финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ содержит подробное описание хода аудита, сделанные выводы и рекомендации на будущее. Документ содержит элементы коммерческой тайны, в связи с чем считается конфиденциальным и хранится по определённым правилам.
Товарищество собственников жилья относится к организациям некоммерческим.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Согласно положениям гражданского законодательства, это означает, что главной целью ее создания является не получение и распределение денежной прибыли, а удовлетворение нематериальных потребностей ее участников.
Применительно к ТСЖ можно говорить о такой цели, как организация содержания и обслуживания общей собственности - многоквартирного дома.
Права и обязанности организации
Любое юридическое лицо, и ТСЖ не исключение, имеет права и несет обязанности. Они возникают у организации с момента ее в налоговом органе и продолжаются до внесения В ЕГРЮЛ записи о .
- законы, прежде всего, Жилищный кодекс;
- договоры с подрядчиками и поставщиками услуг;
- , не членами ТСЖ.
Закон
Основные нормы, перечисляющие права и обязанности ТСЖ является Жилищный кодекс.
К правам, согласно относятся:
- заключать договоры на управление домом, содержание и ремонт общего имущества;
- составлять сметы доходов и расходов;
- устанавливать размер коммунальных платежей и членских взносов;
- выполнять работы и услуги для жильцов;
- распоряжаться общим имуществом;
- заключать различные сделки, отвечающие целям создания ТСЖ, передавать по ним денежные средства;
- требовать от собственников выполнения их обязанностей по уплате платежей и взносов, в том числе и в судебном порядке.
Обязанности ТСЖ перечислены в . Главной из них является обеспечение выполнения требований законов и иных федеральных нормативных актов, устава товарищества.
Среди других обязанностей названы:
- управление домом;
- выполнение обязательств по заключенным договорам;
- поддерживать состояние общего имущества дома в надлежащем состоянии (техническом, санитаром и т. д.);
- обеспечивать выполнение своих обязанностей собственниками квартир и нежилых помещений;
- соблюдать права и интересы всех собственников при распоряжении общим имуществом;
- вести реестр участников ТСЖ;
- регистрировать все изменения в уставе в установленном порядке.
Деятельность ТСЖ
Главной целью создания ТСЖ закон называет управление многоквартирным домом.
Это достаточно широкое понятие, включающее в себя различные виды деятельности, начиная от ведения требуемых документов, до осуществления коммерческой деятельности.
Однако, можно выделить несколько главных направлений.
Основная
В качестве основной сферы деятельности ТСЖ называет управление общим имуществом в многоквартирном доме.
Если же рассмотреть это понятие детально, то можно выделить такие функции управления, как содержание и ремонт. А также предоставление жильцам различных коммунальных услуг.
Если составить список основных задач ТСЖ, то он будет выглядеть следующим образом:
- Обеспечение бесперебойной поставки воды и водоотведения, газа (если дом газифицирован), отопления (в холодный сезон).
- Поддержание всех коммуникаций в пригодном для использования состоянии.
- Планирование и выполнение работ по техническому обслуживанию дома и прилегающей территории.
- Заключение договоров на техническое обслуживание и выполнение различных работ с подрядными организациями.
- Организация и проведение ремонта (текущего и капитального).
- Поддержание общих помещений дома в надлежащем состоянии (освещение, отопление, уборка, своевременный ремонт).
- Ведение технической документации.
- Рассмотрение обращений жильцов и устранение указанных в них недостатков.
- Расчет платежей и многое другое.
Хозяйственная
К разрешенной хозяйственной деятельности, предусмотренной статьей 137 и , можно отнести такие, как:
эксплуатация, обслуживание и ремонт общего недвижимого имущества;
- строительство новых объектов, относимых к общему имуществу;
- заключать различные сделки, в том числе и по отчуждению имущества;
- получать и передавать поставщикам услуг и исполнителям работ денежные средства;
- сдавать в аренду нежилые помещения.
Несмотря на то, что ТСЖ имеет некоммерческую цель, оно может получать от своей хозяйственной деятельности прибыль. Но вот использовать ее можно только для достижения основной цели - управления домом.
То есть передать полученные средства участникам товарищества закон не разрешает. А вот направить их на ремонт или благоустройство - вполне.
Приносящая доход деятельность облагается налогом.
Поэтому, если ТСЖ получает какие-либо денежные средства от использования общего имущества, это должно непременно отражаться в документах. Как, впрочем, и все остальные действия, относящиеся к денежным средствам или имуществу ТСЖ.
Управление домом
Управленческие функции ТСЖ заключается в решении большого числа организационных вопросов. Решаются они через органы управления. Главным из них является общее собрание.
Право действовать от имени ТСЖ имеет его . Он же подписывает все документы, включая финансовые.
Коллективным органом управления является правление. Контролирует расходование средств ревизионная комиссия.
Регламентирующие документы
Главным документом, регламентирующим деятельность ТСЖ является Жилищный кодекс. Он устанавливает основные правила, следовать которым обязаны все и повсеместно.
Более конкретно хозяйственная и иная деятельность изложены в - главном документе юридического лица.
В нем прописаны:
- цели ;
- основные виды деятельности;
- ограничения.
Проверка
ТСЖ осуществляет управление домом. Но это не значит, что их работа никем не проверяется и не контролируется. Более того, деятельность ТСЖ более прозрачна, чем у многих управляющих компаний.
В случае недовольства работой правления и председателя, а также допущенных ими нарушениях прав жильцов, у последних есть рычаги воздействия. Рассмотрим, как проверить деятельность ТСЖ.
Кто контролирует?
Контроль за работой товариществ собственника жилья осуществляется как со стороны самих владельцев квартир, так и со стороны государства:
- правление и председатель ТСЖ подотчетны общему собранию;
- любой из собственников, даже не являющийся членом товарищества, вправе обратиться с претензий или на действия или, напротив, бездействие, нарушившие его права.
Заявление составляться письменно и адресуется председателю. Он обязан в установленный срок его рассмотреть и так же письменно дать ответ о принятых мерах или же обосновать свой отказ от их применения.
Такое решение можно затем обжаловать в суд.
Если же ответа не было дано, или не были устранены нарушения, описанные в заявлении, то со своей жалобой жильцы могут обратиться к государству.
В зависимости от сути допущенных нарушений, органом, куда следует обратиться будут:
- прокуратура;
- Государственная жилищная инспекция;
- Роспотребнадзор.
Проверка финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ является обязательным условием существования товарищества жильцов. После получения свидетельств на право собственности на квартиру наступает период решения бюрократических вопросов. Главным из них является формирование и официальное признание нового товарищества собственников. Как любое юридическое лицо, вновь созданный коллектив подлежит аудиту ТСЖ по установленным правилам.
Создание юридического лица начинается с определения способа управления новостройкой. Грамотный выбор управляющей компании необходим для контроля за внешним видом домовладения, своевременной замены и ремонта внутридомового оборудования, уборки прилегающей территории и многих других функций. Жильцы, выбирая управление, должны вовремя оплачивать предоставляемые услуги и соблюдать условия соглашения.
Большинство владельцев квартир не принимают участие в формировании юридической базы коллектива, не приходят на общие собрания и возлагают важную миссию на граждан с более активной позицией. Жилищное законодательство позволяет выбрать управляющую компанию удобным для собственников способом и затем пользоваться установленными правилами.
Первой организационной формой является выбор существующей управляющей компании, обслуживающей другие дома. Новоселы имеют право и возможность ознакомиться с деятельностью компании, прислушаться к отзывам уже пользующихся услугами граждан. Чаще всего жильцы приходят к выводу, что предоставляемые услуги не отвечают требованиям по качеству, материальное вознаграждение не оправданно завышено и может быть гораздо меньшей суммой.
Второй и наиболее востребованной организационной формой является товарищество собственников жилья. Граждане самостоятельно решают финансовые вопросы и проблемы, возникающие в период существования дома. Жильцы создают и входят в состав правления, участвуют в формировании тарифов на оплату услуг. Собственники напрямую заинтересованы в сохранении здания и коммуникаций, проведении капитальных ремонтов и экономии собираемых средств.
Грамотная организация позволяет осуществлять наиболее эффективную схему управления, экономить средства граждан и содержать жилище в надлежащем виде. В новостройках большинство жителей являются активными людьми, среднего и молодого возраста.
Такой контингент вполне может разобраться в тонкостях ЖКУ, создать и контролировать выбранное из числа владельцев правление. Перед созданием ТСЖ необходимо ознакомиться с особенностями данной схемы управления.
ТСЖ является многофункциональной организацией, которой законом разрешено участвовать в нескольких видах юридической деятельности. Организация по сути является некоммерческой структурой. Поэтому существует запрет на использование собранных средств на проведение коммерческой деятельности. Оплата услуг обеспечивающих организаций должна идти непосредственно согласно заключенным договорам.
Имея значительные средства на расчетных счетах, у правления ТСЖ может возникнуть желание направить деньги на финансовую деятельность, даже в открытых целях, без преступных намерений. Это невозможно, ведь основой деятельности является содержание дома, не более того. Являясь юридическим лицом, товарищество оплачивает налоги, предоставляет рабочие места на постоянной и временной основе, должно подвергаться проверке финансово хозяйственной деятельности ТСЖ.
Нарушения, выявленные при аудите надзорными органами, приведут к административному наказанию самого юридического лица и конкретно виновных лиц. Перед созданием собственного управления необходимо взвесить все существующие правила и установки по ведению отчетности и грамотной деятельности.
Финансовая составляющая деятельности ТСЖ
Сбор и контроль за средствами жильцов составляет основу финансовой составляющей ТСЖ. Правление должно оплачивать предоставляемые услуги, ежемесячно переводя со своих счетов средства по договору, собранные жильцами. Законным является возможность сдавать в аренду подсобные помещения третьим лицам с разрешения собрания членов. Вырученные средства идут на расчетный счет организации и используется на возникающие нужды и потребности.
Хозяйственная форма работы
Основным направлением работы созданного товарищества является осуществление хозяйственных работ. Обслуживание дома, прилегающей территории и поддержание порядка являются главной задачей управления. Ежедневно требуется уборка, мелкий ремонт и замена вышедшего из строя оборудования, вывоз мусора и реагирование на заявки жителей. Жильцы обращаются к управляющему по поводу замены сантехники, отопления, установки счетчиков и других рабочих моментов, которые должны решаться оперативно.
Каждое хозяйственное направление имеет утвержденный код в государственном классификаторе. Затраты на конкретные работы указываются в бухгалтерской отчетности по кодам, и проверяются при аудите ТСЖ контролирующими органами.
Наиболее часто встречающиеся коды выполненных работ:
- 70.32.1 означает управление эксплуатацией жилой части дома. Сюда относятся все работы и услуги, направленные на поддержание домовладения в необходимом состоянии;
- 70.32.2 управление нежилыми помещениями, в том числе арендные отношения или необходимый ремонт, например, в подвальных помещениях. Содержание нежилых помещений включает в себя чердаки, повалы, подсобные площади, находящиеся на балансе товарищества;
- 45.25 строительные работы, которые производятся на территории и внутри здания. На протяжении существования ТСЖ не однажды придется достраивать и перестраивать общественные помещения;
- 74.70.1 уборка территории, в том числе ежедневные работы по внутреннему поддержанию чистоты;
- 90.00.03 уборка прилегающей территории, мусорной площадки, детского городка, стоянки автомобилей. Уборка снега, подметание, кошение травы и чистка урн.
Могут использоваться другие, дополнительные коды, если возникнет необходимость по ходу осуществления деятельности ТСЖ.
Деятельность организации жителей обязательно контролируется несколькими государственными органами. После создания и постановки на учет юридического лица обязательными становятся проверки налоговой инспекцией. Налоговые сотрудники проверяют финансовую отчетность, в том числе обязательные отчисления за нанятых работников.
Важную роль выполняет жилищная инспекция, проверяющая хозяйственную деятельность товарищества. Контролю подвергаются все выполняемые работы и покупаемые услуги. Работы должны выполняться по существующим нормативам и регламенту. Эта надзорная организация имеет право проводить плановые и внеплановые проверки. Недобросовестность и халатность в осуществлении хозяйственной деятельности приведет к административному штрафу юридического лица и непосредственно ответственного руководителя работ.
Прокуратура инспектирует товарищество, реагируя на жалобы граждан. Проверка инициируется по поступившему заявлению, если его примут в работу. Заявление должно содержать доказательства правонарушений в ТСЖ, требующих вмешательства надзорного органа.
Аудит деятельности ТСЖ
Проверка деятельности может быть проведена самими жильцами (выбранными представителями) или жилищной комиссией. Проверка соответствия финансовых затрат и подтверждающих документов проводится планово или при возникновении подозрений на злоупотребления правления.
Если у члена товарищества возникло желание проверить, имеет ли ТСЖ право заниматься данным видом деятельности и какие подтверждения есть в отчетных документах. Можно воспользоваться интернет ресурсом, содержащим сведения по государственному классификатору ОКВЭД. Данные по допустимым видам деятельности покажут, на что тратятся средства жильцов. Для аудита ТСЖ по интернету необходимо зайти на сайт классификатора, ввести требуемые данные и узнать какие виды деятельности допустимы в конкретном случае.
Основания для уголовного преследования
Ситуации, при которых открывается уголовное дело, связаны чаще всего с нарушением прав членов товарищества. Это могут быть финансовые, налоговые или жилищные нарушения против интересов одного или группы жильцов. Проверка финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ может выявить налоговые нарушения в значительных размерах, что также подпадает под уголовное преследование.
Воровство общественных денег может осуществляться систематически или единовременно. Недобросовестные члены правления во главе с председателем всячески препятствуют проведению проверок. Собственники квартир могут выбрать независимую аудиторскую компанию, имеющую положительную репутацию. Осуществить проверку необходимо с соблюдением установленных правил, чтобы действия невозможно было опротестовать.
Если факт использования средств не по назначению будет подтвержден, то члены товарищества имеют право обратиться в прокуратуру с заявлением. Допустимо проведение процедуры медиации, результатом которой станет возврат средств, заплаченных за услуги ЖКХ.
Создание ТСЖ является сложным мероприятием, требующим правовых знаний и практического опыта.
Для открытия, реорганизации или закрытия товарищества необходимо воспользоваться услугами профильных юристов. Это позволит значительно сократить время прохождения бюрократических установок и получения юридического статуса.
Это важный служебный пост, который требует правовых знаний и умения работать с коллективом. С управляющим заключается гражданско-правовой договор, он является наемным работником. Трудовой обязанностью управляющего является административные функции, организация необходимых работ и руководство обслуживающим персоналом.
Заключается трудовой договор, в котором перечисляются обязанности работника. От административных качеств управляющего во многом зависит благополучие собственников жилья и качество проживания в доме. Составить грамотный договор необходимо, прописав права и обязанности сторон, указав оплату труда и условия расторжения договора. Договор может быть срочным и заключаться на определенный период, и бессрочным соглашением сторон.
Обязательная документальная база
Плановая и внеплановая проверка имеющейся отчетности проводится по установленным правилам. Являясь юридическим лицом, ТСЖ должно вести нормативные документы и подавать обязательную отчетность.
Комплект документов включает в себя:
- устав товарищества;
- выписка из ЕГРЮЛ;
- выписка из налогового учета;
- свидетельство на земельную недвижимость;
- учет в социальном, пенсионном и статистическом органе;
- результаты собрания членов товарищества.
Информация учитывается в особом журнале, обязательно наличие печати организации, разработанных бланков для выдачи справок.
Документы для локального пользования товарищества:
- список членов и договор с каждым из них;
- штатное расписание наемных работников;
- лицевые счета собственников квартир;
- бухгалтерская отчетность.
Каждый член товарищества имеет право провести аудит ТСЖ, затребовать для ознакомления устав, свидетельство о государственной регистрации и информацию о финансовых делах многоквартирного дома. Управляющий обязан проводить объяснительные беседы с каждым членом товарищества, предоставлять отчетность и отчитываться в доходах и расходах. С такими же вопросами владелец жилплощади может обратиться к председателю.
Если устное обращение не приводит к желательному результату, то необходимо подать письменный запрос и зафиксировать заявление в книге входящей корреспонденции.
Кроме необходимых проверок финансово хозяйственной деятельности, члены товарищества могут обратиться к управляющему или председателю за необходимыми справками. Основными запросами являются справка о составе семьи или о прописанных на площади жильцах. Справки выдаются всем жильцам, необязательно членам товарищества. Если необходимо внести изменения в паспортные данные, также можно обратиться в правление ТСЖ.
Потребуется несколько дней, чтобы решить вопрос с регистрацией, внесением изменений в паспорт. Обычно процедура занимает три дня, выполняется управляющим или ответственным сотрудником правления. Кроме справок, правление выдает квитанции на оплату жилплощади, членских взносов, парковочных мест, охраны территории. Квитанции выдаются в виде, утвержденном на собрании членов, бланки должны быть зафиксированы в документах товарищества.
Документооборот товарищества строго установлен в нормативных документах и законодательстве. При возникновении сомнений в правильной деятельности правления ТСЖ, гражданин может инициировать проверку всеми допустимыми способами. При наличии доказательной базы возможно обращение в судебные инстанции для защиты своих интересов.
Проверки управляющих компаний и ТСЖ
