Что такое содержание ои в квитанции. Что такое МКД в ЖКХ

Прежде всего необходимо уточнить, что содержание общего имущества (ОИ) многоквартирного дома (МКД) - это комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома, техническому обслуживанию общих коммуникаций и технических устройств, санитарной очистке помещений дома и придомовой территории.

Такое определение вытекает из двух основополагающих нор­мативных актов, устанавливающих порядок содержания и техни­ческого обслуживания МКД: Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (Правила № 491), и Правил и норм техниче­ской эксплуатации ОИ МКД, утв. приказом Госстроя от 27.09.2003 № 170 (Правила № 170). В первом документе определяется под­робный состав ОИ МКД, управление которым осуществляется управляющей организацией (УО). Этот вопрос в особых коммен­тариях не нуждается, так как состав ОИ закреплен Жилищным кодексом.

• соблюдение характеристик надежности и безопасности дома;
• безопасность для жизни и здоровья граждан;
• сохранность имущества физических и юридических лиц;
• доступность пользования жилыми и нежилыми помещениями;
• постоянную готовность и дееспособность всех инженерных ком­муникаций;
• поддержание архитектурного облика дома;
• соблюдение прав и законных интересов собственников жилья.

Правила № 491 также определяют состав работ по содержанию ОИ в зависимости от его конструктивных особенностей, степени физического износа, технического состояния, природно-климати­ческих условий месторасположения дома. В них подробно рас­сматривается вопрос об обязанности собственников помещений по несению общих расходов на содержание и ремонт ОИ.

Правила № 491 определяют следующий состав работ по со­держанию ОИ:

• осмотр ОИ с целью выявления его некачественного содержания и угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
• освещение мест общего пользования;
• обеспечение нормируемой температуры в помещениях общего пользования;
• уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования и земельного участка, входящего в ОИ;
• сбор и вывоз бытовых отходов;
• содержание и уход за озеленением и благоустройством;
• подготовка к сезонной эксплуатации;
• текущий и капитальный ремонт.

Другой нормативный акт - Правила № 170 регламентирует решение следующих основных вопросов:

• организация технического обслуживания и текущего ремонта ОИ;
• содержание помещений и придомовой территории;
• техническое обслуживание и ремонт жилых зданий на различных территориях;
• особенности технического обслуживания и ремонта жилых зданий на различных территориях.

Подробное изложение всех технических и организационных задач, решаемых при эксплуатации МКД, представлено в Мето­дическом пособии по содержанию и ремонту ОИ МКД (МДК 2-04-2004), разработанном Росстроем.

Изложенный перечень общих требований к содержанию и ремонту ОИ МКД свидетельствует не только о большом объеме всестороннего решения задач технического блока, но и о влиянии этого блока на эффективность функционирования УО по обеспе­чению качества и надежности эксплуатации находящегося в ее управлении комплекса недвижимого имущества.

Структура содержания и ремонта ОИ МКД

Необходимо уяснить, что содержание ОИ МКД как обобщаю­щее понятие состоит из обеспечения содержания и техническо­го обслуживания домов.

В свою очередь, собственно содержание ОИ МКД включает работы:

• выполняемые при проведении технического осмотра отдельных элементов и помещений МКД;
• выполняемые при подготовке зданий к осенне-зимнему и весеннелетнему периодам;
• выполняемые при проведении частичных осмотров;
• по санитарному содержанию МКД;
• прочие.

(См. рисунок в приложенном файле - Структура комплексного процесса содержания и ремонта жилищного фонда)

Техническое обслуживание выключает:

• аварийное обслуживание;
• технический надзор;
• проведение осмотров;
• подготовку к сезонной эксплуатации систем дома.

Обе составляющие единого понятия "содержание ОИ МКД" неразрывно связаны между собой, и функции, относящиеся к этим составляющим, осуществляются одной обслуживающей организа­цией. Разница только в объекте управления: в процессе содержа­ния ОИ МКД воздействие оказывается на состояние крыш, черда­ков, подвалов, фасадов, внешнее благоустройство, санитарное состояние, а в процессе технического обслуживания - на общие коммуникации, технические устройства и технические помещения.

Комплексный процесс содержания и ремонта ОИ МКД схема­тически изображен на рисунке. Эта структура позволит руково­дителям УО четко представить состав и последовательность вы­полнения работ, их взаимосвязь при обеспечении необходимого уровня содержания и ремонта МКД.

Большое значение в процессе функционирования УО имеет правильное, т. е. соответствующее нормативным актам, опреде­ление состава каждой работы, выполняемой ею как в процессе содержания МКД, так и при текущем и капитальном ремонте.

Однако состав многих работ, указанных в Правилах № 170, не во всем совпадает с составом этих работ, указанном в МДК 2-04-2004. Кроме того, практика показывает, что в приватизированных кварти­рах в связи с исключением из состава ОИ санитарно-технических приборов и квартирных разводок их обслуживание во многом осуществляется владельцами квартир. Некоторые работы в связи с заменой устаревшей арматуры и оборудования вообще не вы­полняются, например очистка сливного бочка от отложений, ремонт поплавка - шара, притирка пробочных кранов в смесителях и т. п.

Приведем основные работы, подлежащие выполнению в про­цессе осуществления функции содержания ОИ МКД.

Стены и фасады

Удаление элементов декора, представляющих опасность, от­бивка отслоившейся штукатурки и плитки, укрепление домовых номерных знаков.

Крыши и водостоки

Уборка мусора, удаление снега и наледи с кровли, прочистка внутренних и укрепление наружных водостоков, антисептирование и антипирирование деревянных конструкций, промазка фальцев.

Оконные и дверные заполнения

Установка недостающих рам, стекол и дверей, ремонт суще­ствующих.

Санитарная уборка

Ежедневная влажная уборка лестниц и площадок нижних двух этажей, то же еженедельно выше второго этажа, ежедневное мытье пола кабины лифта, ежемесячное мытье лестничных пло­щадок и маршей, ежегодное мытье окон, влажная протирка стен, дверей, плафонов, подоконников, отопительных приборов, поч­товых ящиков.

Санитарная очистка внутридомовой территории

Уборка контейнерных площадок, очистка урн, уборка снега, посыпка территории против наледи, подметание, уборка газонов, выкашивание травы.

Центральное отопление

Консервация и расконсервация системы, регулировка запор­ной арматуры, уплотнение сгонов, испытание системы и ее про­мывка гидропневматическим способом, отключение отопительных приборов при их течи.

Водопровод и канализация

Уплотнение сгонов, временная заделка свищей и трещин, прочистка люков и дворовой канализации, консервация и рас­консервация поливочной системы.

Электроснабжение

Замена ламп, снятие показателей домовых, групповых электро­счетчиков, проверка заземления, замеры сопротивления изоляции.

Аварийное обслуживание

Ремонт и замена сгонов на трубопроводах, смена участков трубопроводов до 2 м, установка бандажей и ликвидация засоров в трубах, замена неисправных участков электросети, ремонт электрощитов и замена плавких вставок. На практике ограничи­ваются устранением течи в системах отопления и водопровода путем отключения аварийного участка.

Рассматривая приведенный перечень работ по содержанию ОИ МКД совместно со схемой, приведенной на рисунке, можно сделать следующие выводы.

Работы непосредственно по содержанию ОИ МКД и его тех­ническому обслуживанию проходят под общим техническим над­зором в процессе общих и частичных осмотров практически одновременно и неразрывно друг с другом. То же происходит при подготовке к сезонной эксплуатации. Указанное обстоятель­ство должно учитываться руководством УО при организации работ по содержанию МКД.

УО, взявшие на себя непосредственное управление МКД и осу­ществляющие содержание дома собственными силами наемных работников, должны соблюдать основные технологические тре­бования при выполнении соответствующих работ.

Для каждого вида работ должна применяться технологиче­ская карта. Учитывая, что большинство работ связано со строи­тельной технологией, целесообразно использовать типовые технологические карты строительной отрасли с внесением в них необходимых корректировок, связанных с эксплуатацией кон­кретного МКД.

Технология производства работ должна предусматривать эффективные способы их выполнения и применение новых, со­временных, долгосрочных и экологически чистых материалов.

Особое внимание следует уделять подготовке к осенне-зимнему сезону МКД с централизованным теплоснабжением. Помимо основных работ по промывке и испытанию внутренней системы отопления и оборудования ИТП, необходимо утеплить дом, вос­становить разрушенную изоляцию трубопроводов и оборудова­ния, отремонтировать при необходимости помещения ИТП, по­красить трубопроводы, подготовить необходимую техническую документацию.

В деятельности УО наименее благополучным является процесс технического осмотра МКД. Нельзя утверждать, что осмотры во­обще не проводятся, но с большой долей вероятности можно говорить об отсутствии у большинства УО необходимой докумен­тации: журналов осмотра, оформленных актов, паспорта готов­ности объекта.

Следует указать, что плановые общие осмотры должны про­водиться два раза в год (весной и осенью). В процессе этой ра­боты осуществляется осмотр здания в целом, включая конструк­ции, инженерное оборудование и благоустройство.

Плановые частичные осмотры предусматривают осмотр от­дельных элементов здания и проводятся по графику.

Внеочередные (внеплановые) осмотры производятся после явлений стихийного характера, например, в Санкт-Петербурге после обильного и длительного снегопада зимой 2009-2010 гг. возникла необходимость внеочередного осмотра кровли.

Все затраты по содержанию ОИ МКД входят в состав платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения, произво­димой собственниками и нанимателями квартир в МКД.

Совершенно очевидно, что от организации содержания МКД и рационального использования финансовых ресурсов, посту­пивших от жильцов для покрытия соответствующих затрат, будет в значительной степени зависеть эффективность функциониро­вания УО, которая управляет МКД.

К текущему ремонту относятся следующие основные виды работ.

Фундаменты

Устранение местных деформаций, усиление и восстановление поврежденных участков фундаментов, отмостки, входов в под­валы.

Стены и фасады

Герметизация стыков, ремонт и окраска фасадов, заделка и восстановление архитектурных элементов.

Перекрытия

Смена отдельных элементов, заделка швов и трещин.

Крыши

Усиление стропил, антисептирование и антипирирование, за­мена водостоков, ремонт гидроизоляции и утепления.

Оконные и дверные заполнения

Смена и восстановление отдельных элементов.

Лестницы, балконы, козырьки

Восстановление или замена отдельных участков.

Полы

Замена и восстановление отдельных участков.

Внутренняя отделка

Восстановление отдельных участков в подъездах, технических помещениях.

Центральное отопление

Восстановление работоспособности отдельных участков си­стемы отопления путем их замены.

Водопровод, канализация и горячее водоснабжение

Замена и восстановление работоспособности отдельных участ­ков той или иной системы.

Электроснабжение

Замена и восстановление работоспособности электроснаб­жения здания, включая электроплиты, до внутриквартирных устройств.

Вентиляция

Восстановление работоспособности системы, включая венти­ляторы.

Мусоропроводы

Восстановление работоспособности всех устройств системы.

Внешнее благоустройство

Ремонт и восстановление участков тротуаров, проездов, отмостки, площадок, навесов для мусоросборников.

Специальные общедомовые технические устройства

Восстановление элементов и частей технических устройств по регламентам заводов-изготовителей. Работы выполняются специализированной организацией по договору с УО, которая управляет домом. К числу технических устройств относятся лиф­ты, ПЗУ, антенны и т. п.

Более подробный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в МКД 2-04-2004.

Руководители УО при проведении текущего ремонта должны следовать определенным правилам.

• Во-первых, текущий ремонт должен выполняться без прекращения обслуживания здания, в т. ч. всеми видами энергоресурсов. От­ключаться могут только отдельные участки энергосистем, на кото­рых производятся восстановительные работы.
• Во-вторых, основанием для определения потребности в текущем ремонте и его объемах должны служить результаты плановых общих технических осмотров.
• В-третьих, текущий ремонт должен производиться в плановом по­рядке, затраты на него должны отражаться в смете доходов и расходов.

К сожалению, в большинстве УО указанные правила не вы­полняются. Это объясняется не только недостаточным профессио­нализмом руководителей УО, но также во многих случаях их стремлением к бесконтрольному использованию денежных средств, предназначенных для проведения текущего ремонта, так как от­чет в этом случае производится только за расходование финан­совых ресурсов, но не за выполнение конкретных запланирован­ных работ.

Такое сложившееся на практике положение дел с планирова­нием, организацией и проведением текущего ремонта значитель­но снижает эффективность функционирования УО.

Необходимо напомнить, что плата за текущий ремонт произ­водится собственниками и нанимателями квартир в МКД и вели­чина этой платы выделена, как правило, отдельной строкой в кви­танции об оплате. Это уже предопределяет возможность всесто­роннего анализа эффективности использования затрат на текущий ремонт и выявления конкретных источников ее повышения.

Капитальный ремонт жилищного фонда

Капитальный ремонт не продлевает срок службы здания, так как он определяется по наиболее долговечным элементам, кото­рые не заменяются во время его проведения.

Капитальный ремонт предусматривает замену одной, несколь­ких или всех систем инженерного оборудования, а также приве­дение в исправное состояние всех конструктивных элементов дома.

К капитальному ремонту можно отнести модернизацию жилых зданий. Модернизация здания заключается в обновлении исполь­зуемых материалов и инженерного оборудования в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующими нормами. Сущ­ность модернизации жилищного фонда состоит в улучшении его потребительских качеств путем повышения уровня благоустрой­ства, а также приведения зданий в соответствие с функциональ­ными требованиями путем применения современных строитель­ных конструкций и материалов.

Изложенные понятия позволяют в практическом планирова­нии и производстве подразделить капитальный ремонт на ком­плексный и выборочный.

Комплексный капитальный ремонт - это ремонт с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования с их модернизацией. Он включает работы по всему зданию или его отдельным секциям, при этом возмещается физический и функ­циональный износ.

Выборочный капитальный ремонт - это ремонт с полной или ча­стичной заменой отдельных конструктивных элементов здания для полного возмещения их физического и частично морального износа.

При этом физический износ означает ухудшение технических и эксплуатационных показателей здания, а моральный (функцио­нальный) - постепенное отклонение эксплуатационных показа­телей от современного уровня технических требований по экс­плуатации зданий.

В настоящее время УО имеют дело только с выборочным ка­питальным ремонтом, именно так его классифицирует Фонд со­действия реформированию ЖКХ. Выборочный капитальный ремонт домов, находящихся в управлении УО, производится без рассе­ления домов.

УО может выполнять капитальный ремонт находящихся в ее управлении домов за счет трех источников финансирования:

• использования предоставляемых субсидий;
• собственных средств УО за счет специальных сборов по решению общего собрания;
• финансирования из бюджета региона.

В первых двух случаях денежные средства для оплаты работ находятся на расчетном счете УО. В третьем случае оплату работ может производить администрация, но только после подписания УО акта о выполнении работ.

Таким образом, во всех случаях УО имеет в своем распоря­жении действенный стимул для обеспечения качества и сроков выполнения работ по капитальному ремонту. Однако не все УО умело используют это обстоятельство.

Для руководителей УО планирование и проведение капиталь­ного ремонта является серьезным испытанием на профессионализм. Строительные работы - это особая отрасль, требующая знаний не только технологии их производства, но и специфики организации и взаимоотношений между производителями отдельных видов работ, между ними и заказчиками (в данном случае УО).

УО должна готовиться к капитальному ремонту заранее, не менее чем за год. Изложенный материал дает общее представле­ние об этом виде ремонта.

Начинать следует с обследования дома, составления дефек­тивной ведомости и определения необходимых объемов работ. При выполнении этой работы следует руководствоваться следу­ющими действующими нормативными актами:

• Правила оценки физического износа жилых зданий - ВСН 53-86(р);
• Положение по техническому обслуживанию жилых зданий -ВСН 57-88 (р);
• Положение об организации и проведении реконструкции объ­ектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р).

В указанных документах приведены сроки продолжительности эксплуатации различных элементов жилых зданий до капитально­го ремонта. В случае когда срок службы отдельных элементов дома менее нормативного, планировать их капитальный ремонт при нормальных условиях эксплуатации не имеет смысла.

На основании выявленных объемов работ составляется смета на их производство. Составление сметы необходимо поручить специ­ализированной организации или опытным специалистам-сметчикам.

Для оплаты работ по составлению сметы для капитального ремонта должны быть определены финансовые ресурсы в смете доходов и расходов УО на планируемый год. При проведении ка­питального ремонта с использование субсидий эти затраты должны войти в сводную смету, что предопределяет их возврат УО в той или иной форме. Об этом надо напомнить составителям сметы, которые должны стоимость ее разработки включить в смету. При проведении капитального ремонта за счет бюджета субъекта РФ следует поступать таким же образом. Однако регионы часто не оплачивают стоимость проектно-сметных работ. При проведении капитального ремонта за счет собственных средств УО затраты на разработку сметы оплачиваются также за счет этих средств.

Наличие сметы - необходимое условие для включения дома в план по капитальному ремонту за счет централизованных ис­точников, составляемый в регионе. Смета нужна и для составле­ния договора с подрядчиком при проведении капитального ре­монта за счет средств УО, и для оценки собственных финансовых ресурсов УО в определенный период времени.

Руководители УО часто проявляют недальновидность и не планируют затраты на разработку сметы до окончательного ре­шения о включении дома в план по капитальному ремонту за счет централизованных источников. В результате или дом не попадает в этот план, или руководитель УО срочно нанимает специалиста, который за короткий срок и повышенную плату разрабатывает смету, но она не включается в сводный расчет. В таких случаях недооценка руководителем УО фактора своевременности состав­ления сметы по капитальному ремонту дома нанесет УО опреде­ленный ущерб.

Еще одним важным фактором, влияющим на эффективность работы УО при проведении капитального ремонта, является гра­мотное заключение договора с подрядчиком. Обычно использу­ются типовые, проверенные юристами тексты договора. Ошибки, как правило, могут быть не в тексте, а в установлении срока окон­чания работ и графике их производства.

В практике встречаются случаи, когда точный срок окончания работ фактически не обозначен.

ПРИМЕР В договоре указанно, что подрядчик должен закончить работы в течение шести месяцев с момента перечисления заказчиком (УО) денежных средств на аккредитив для оплаты работ, но не позднее 1 ноября. Заказчик перечисляет деньги на аккредитив 1 июня, т. е. для выполнения работ к намеченному сроку осталось всего пять месяцев. В этом случае подрядчик считает, что шестимесячный срок для производства работ истекает 1 декабря, а заказчик ссылается на оговорку "не позднее 1 ноября". Подобные казусы свидетельствуют не в пользу руководителя УО, подписавшего подрядный договор.

Более серьезные ошибки могут быть допущены при согласо­вании графика производства работ, являющегося неотъемлемой частью договора. Например, при капитальном ремонте внутрен­них санитарно-технических систем МКД график производства работ должен быть составлен по каждому подъезду, что позволит обеспечить более четкий контроль за сроками и качеством про­изводства работ.

Особое внимание должно быть обращено на график работ по ремонту фасада дома. Ремонт производится, как правило, с лесов, которые создают большие неудобства жильцам нерасселенного дома: пыль, грязь, трудность проветривания, возможность про­никновения с лесов в квартиру и т. п. Это обусловливает поста­новку перед подрядчиком задачи скорейшего окончания работ и снятия лесов. На домах с несколькими подъездами и большим периметром фасада сделать это возможно только при давно из­вестном и применяемом на практике методе работы по захваткам, т. е. работы охватывают, например, фасад по двум подъездам, после чего переносятся на другие подъезды (захватки), а леса с первой захватки снимаются. Именно так, с учетом интересов жильцов дома, должен составляться график производства работ. Кстати, это отвечает и интересам подрядчика, так как при грамот­ной организации работ позволяет обойтись меньшим количеством дорогостоящих лесов.

Однако известны случаи, когда подрядчик, пользуясь отсут­ствием у заказчика знаний и опыта в производстве строительных работ, подписывал у руководителя УО график совершенно дру­гого характера.

ПРИМЕР При ремонте фасада одного шестиэтажного жилого дома, общая протяженность периметра которого составляет 700 погонных метров, график предусматривал установку лесов по всему периметру дома (длина более полукилометра!) и последовательное выполнение раз­личных видов работ (промывка и окраска стен, смена водостоков и отливов и т. п.) с использованием установленных лесов. Такая орга­низация работ могла быть оправданна при наличии у подрядчика не менее 8-10 комплексных бригад с необходимыми материально-техни­ческими ресурсами и одновременной работой этих бригад на доме. Практически леса простояли более полугода по всему периметру дома, создавая значительные неудобства жильцам в течение столь длительного периода.

Весьма важным является вопрос контроля со стороны УО за качеством, сроками и организацией работ по капитальному ремон­ту дома. Руководитель УО должен понимать, что в его руках нахо­дится такой весомый рычаг воздействия на подрядчика, как финан­совые ресурсы для оплаты работ. Он должен не просить, а требовать у подрядчика качественного и своевременного выполнения работ, не ограничиваться общением с прорабом, а вызвать на объект при необходимости руководителя подрядной организации, представи­телей районного жилищного агентства, администрации района и надзорных органов. При этом не надо бояться испортить отноше­ния, их надо выстраивать на деловой основе, отстаивая интересы УО. Упомянутые руководители и представители не преминут при неблагоприятном стечении обстоятельств упрекнуть руководителя УО в отсутствии обращений в их адрес.

Необходимо отметить, что руководитель УО при планировании и производстве капитального ремонта с использованием бюджет­ных средств находится под определенным давлением администра­ции района или города, от которой зависит включение дома в план работ. За освоение бюджетных средств отвечает администрация, которая в конце отчетного периода практически не позволит руководителю УО не оплачивать выполненные работы при нали­чии определенных недоделок и низком качестве. Учитывая это обстоятельство, руководитель УО должен уже с момента подпи­сания подрядного договора проявлять настойчивость в выполне­нии его требований подрядчиком, памятуя о том, что в конце срока окончания работ это будет сделать значительно сложнее.

Капитальный ремонт является самым дорогостоящим видом работ, исчисляемым, как правило, миллионами рублей. От его ка­чественного выполнения зависит дальнейшая эксплуатационная устойчивость МКД, а следовательно, и величина затрат на его со­держание и комфортность проживания в доме. Именно эти пока­затели характеризуют в первую очередь эффективность работы УО.

Ремонт, выполняемый в квартирах по заявкам жильцов и за их счет, относится к одному из видов разрешенной хозяйственной деятельности УО.

Этот ремонт производится в домах, находящихся в управлении УО, силами наемных работников или эксплуатирующей организа­ции. Как правило, это небольшие ремонтные работы, доход от которых не оказывает существенного влияния на экономические результаты работы УО. Однако организация в доме силами УО оперативного выполнения необходимых ремонтных работ в квар­тирах обеспечивает комплексный подход к содержанию и ремон­ту МКД, создает жильцам дополнительные удобства и способству­ет их более тесной связи с правлением и инженерными службами.

В заключение следует подчеркнуть, что надлежащее содер­жание и ремонт жилищного фонда - это одна из основных задач УО, качество выполнения которой и затраченные при этом фи­нансовые и материальные ресурсы в значительной степени ха­рактеризуют эффективность функционирования любой органи­зации, в управлении которой находится МКД.

При этом концентрированное изложение в статье основных требований, предъявляемых нормативными актами к содержанию и ремонту жилищного фонда, может стать практическим посо­бием в успешном решении задачи.

По материалам журнала "Управление многоквартирным домом"

Файлы

• Структура комплексного процесса содержания и ремонта жилищного фонда (16.2 KB)

Собственники нежилых помещений нередко отказываются платить за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Это неправильная позиция, они должны оплачивать содержание и ремонт наравне с владельцами жилых помещений. Узнайте, почему.

Обязанность по оплате содержания и ремонта ОИ в МКД

Управляющие организации выставляют собственникам нежилых помещений счета за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов. Собственники таких помещений отказываются оплачивать полученные платёжные документы, аргументируя это тем, что договорные отношения с УО у них отсутствуют.

Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности, согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ . К общему имуществу МКД относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в таком доме:

• межквартирные лестничные площадки;
• лестницы;
• лифты;
• лифтовые и иные шахты;
• коридоры;
• технические этажи;
• чердаки;
• подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
• иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.

Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

Собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги собственника помещения в МКД включает в себя плату за услуги и работы по управлению таким домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, за коммунальные ресурсы, потребляемыепри использовании и содержании ОИ в МКД.

Обязанность собственника оплачивать расходы на содержание и ремонт не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей организацией. Такой вывод можно найти в п. 24 Обзора судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ от 28.06.2017.

В силу ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ и п. 10 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 , выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома является для управляющей организации обязательным в соответствии с законодательством РФ. УО не может отказаться от выполнения таких работ и оказания услуг даже в случае, когда не заключён государственный или муниципальный контракт.

То, что собственник нежилого помещения не предпринял действий по заключению контракта для исполнения обязанности по несению расходов на общее имущество, не освобождает его от обязанности вносить соответствующую плату.

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы на содержание общего имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Взыскание задолженности у собственников нежилых помещений

Собственники нежилых помещений в многоквартирных домах обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги по таким же правилам, что и собственники жилых помещений. Управляющая организация может требовать от собственника нежилого помещения своевременно вносить плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Если собственник нежилого помещения отказывается платить управляющей организации за содержание и ремонт общего имущества, сначала следует попытаться решить вопрос миром и объяснить собственнику нежилого помещения, почему за ним закреплена обязанность вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения: отправлять долговые платёжки, письма или попытаться заключить соглашение о погашении задолженности.

Если собственник отказывается оплачивать счета, УО следует перейти к досудебному взысканию долгов: до подачи заявления в суд должнику нужно направить претензию с требованием оплатить задолженность в добровольном порядке. Согласно ч. 5 ст. 4 АПК РФ , должник обязан ответить на такую претензию в течение 30 календарных дней.

Если должник ответит отказом или вовсе не ответит на претензию, управляющая организация может обратиться с исковым заявлением в суд. Рассмотрением таких заявлений занимается Арбитражный суд. Но бывает, что споры доходят и до Верховного Суда РФ.

Пример такого спора приведён в определении ВС РФ от 28.11.2017 по делу № 305-ЭС17-10430 . В нём суд указал на то, что управляющая организация может взыскать долг за содержание и ремонт общего имущества с собственника нежилого помещения.

Выводы

Вносить плату за содержание и ремонт должны как собственники жилых помещений в многоквартирных домах, так и владельцы нежилых помещений. Размер такой платы устанавливается соразмерно доле участника общей долевой собственности на общее имущество МКД.

Незаключение договора между управляющей организацией и собственником жилого помещения не освобождает собственника от обязанности вносить плату за содержание и ремонт общего имущества в МКД.

Одной из распространенных и прибыльных сфер деятельности в России является строительство, а именно – возведение многоквартирных домов в мегаполисах.

Однако не все понимают особенность терминологии МКД, и что это такое в ЖКХ? Под расшифровкой МКД скрывается многоквартирный жилой дом.

Терминология МКД раскрыта в ЖКХ в ст. 16 ЖК РФ, где под многоквартирным домом подразумевается объект, используемый для проживания и обслуживания своих потребностей. В жилом кодексе определено понятие о МКД и его характерных особенностях.

Многоквартирное сооружение имеет такие объекты:

1. Помещения, составляющие жилой сектор – квартиры в жилых домах и комнаты в общежитиях. Могут принадлежать физическим, юридическим лицам, частным лицам или государственным компаниям.
2. Нежилой сектор, расположенный на первых или нулевых этажах зданий. Находится в собственности юридических или частных лиц.
3. Площади другого назначения, которые не являются квартирами. Это общие коридоры подъездов, лестничные площадки, чердаки и подвалы, лифты.

Под МКД в ЖКХ подразумевается совокупность нескольких жилых домов с выходом в помещение общего пользования или на земельный участок, прилегающий к зданию.

У объектов отсутствует единый собственник, а квартиры находятся в праве собственности:

• физических лиц;
• юридических лиц;
• государства.

Частный дом признан единственной квартирой с отдельным входом и несколькими помещениями, которые используются для проживания. В многоквартирном доме несколько квартир.

Частным строением может владеть только один собственник . Если их несколько, то права им принадлежат по долевому разделению.

То есть частный дом является неделимым, каждый владелец доли обладает правами только по частям, поэтому дом на два хозяина считается МКД.

Многоквартирным зданием занимается Совет дома или управляющая компания, а частным сооружением владеет один собственник . В МКД имущество общее, а в частном строении его нет.

Ключевым моментом является отнесение дома к многоквартирному или частному объекту. Если МКД был возведен на участке, предназначенном для частного строения, то он подлежит сносу.

Если вы желаете купить квартиру в новостройке рядом с частными домами, то, лучше заранее поинтересоваться, кому принадлежит земля, и ознакомиться с документацией.

Не все знают, к какой категории относится тот или иной дом . Правительство России, наводя порядок в сфере градостроительства, снесло некоторые МКД, так как они были построены на земельных участках для индивидуального строительства.

В основном это коснулось жилых сооружений выше 3 этажей и общей площадью более 1500 кв. м.

Итак, основные отличия определяются по таким критериям:

Ключевым отличием является наличие общего имущества в МКД . Владельцы МКД не всегда знают о том, что такое общее имущество.

Согласно законодательству РФ, сюда относится:

• земельный участок, на котором расположен дом;
• придомовая территория;
• кровля;
• несущие типы конструкции (плиты, фундамент);
• чердаки, подвалы, коридоры;
• общедомовые коммуникации;
• лестницы и лестничные площадки;
• лифты;
• электрическое и механическое оборудование.

С 2014 года владельцы вносят плату за капремонт мест общего пользования в обязательном порядке. То есть капитальный ремонт в МКД считается обязательным.

Правительство РФ считает, что платежи запускают процедуру инвестирования коллективного типа, за счет чего ремонтные работы будут проводиться под строгим контролем, а ЖКХ будет развиваться в нужном направлении.

В высотных домах остро стоит вопрос по замене лифтов с истекшим эксплуатационным сроком . Жилой фонд со старыми застройками требует замену коммуникаций и укрепление фундамента. Такие проблемы можно решить, если коллективно накопить средства.

Владельцы недвижимости в МКД могут выбирать, где их накапливать: на собственном счете, который они открыли на свой дом, или на счете регионального оператора.

Содержание жилья зависит от:

• степени износа и технического состояния;
• конструктивных особенностей и состава имущества;
• нахождения сооружения в местности с особенностями геодезического или климатического характера.

Постановлением Правительства п. 10 № 491. установлено, что должно быть обеспечено соблюдение:

• законных прав собственников помещений;
• сохранности имущества всех владельцев;
• надежности и безопасности МКД;
• доступности пользования придомовой территорией и помещениями;
• исправности общедомового имущества.

• осуществление текущего и капитального ремонта;
• исправление различных неисправностей.

Многих жильцов интересует, что такое МКД в квитанции по коммуналке? Оплата услуг по содержанию жилого помещения МКД возлагается на владельцев квартир.

Согласно Жилищному законодательству ст. 154, в содержание жилья включено:

В квитанции сумма указывается за каждую отдельную конкретную услугу. Начисление оплаты за определенную услугу, не предусмотренную в соглашении, является незаконным.

Также в обязательности управляющей компании входит выполнение таких работ:

• работы по укреплению фасадов здания, удаление кирпича, плитки, декоративных элементов;
• проведение ремонта кровли, чердаков и водостоков;
• укрепление люков, герметизация швов;
• обработка деревьев антисептиком.

Если в квитанции отдельным пунктом выделяется оплата уборки лестничных проемов, то это считается нарушением, так как она автоматически включена в статью затрат, то есть это попытка взять с жильцов двойную плату.

На общем собрании каждый год владельцами жилой недвижимости устанавливаются тарифы. Если жилец проживает в государственной или муниципальной квартире, то, кроме содержания и капремонта, в тарифный план включена плата за недвижимость на правах договора социального найма.

Граждане, проживающие в МКД по договору социального найма, на общем собрании не участвуют в голосовании.

Согласно ст. 162 РФ, управляющая компания и собственники квартиры составляют соглашение в 2 экземплярах. В договоре устанавливаются перечень услуг, стоимость, порядок оплаты, сроки, ограничение коммунальных услуг в случае задолженности.

В соответствии со ст. 307 одна сторона должна выполнить эти обязанности, а вторая – оплачивать их в соответствии с установленными тарифами.

Компания вместе с жильцами имеет право включать дополнительные условия в договор, если они не противоречат законодательству России. В случае согласия обеих сторон на общем собрании новые коррективы заносятся в соглашение и подкрепляются подписями.

Отсутствие соглашения на управление и содержание многоквартирного дома является основанием для отказа в оплате счетов. Если договор не был оформлен, то и нет нарушения условий соглашения.

В 2019 году тарифы формируются по таким направлениям, где взимается оплата за:

Если тарифы были завышены без согласия жильцов, то они могут обратиться в суд, который зачастую встает на сторону собственников жилья в случае неоплаты.

ЖКХ / Тарифы на ЖКХ

Вскоре жители российских городов получат очередные квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг. Те, кто проживает в многоквартирных домах, в платежках за январь должны увидеть изменения. К чему готовиться? Региональное издание «Пензенская правда» обратилась за разъяснениями в местную жилищную инспекцию.

Изменения в оплате общедомового потребления

Мы привыкли, что платим за воду и свет, использованные не только в квартирах, но и на общедомовые нужды (ОДН ). Эта плата включалась в состав коммунальных услуг и складывалась из разницы между показаниями общедомовых приборов учета и суммой показаний индивидуальных счетчиков вместе с нормативными объемами тех, у кого приборов нет.

Те самые ОДН распределялись пропорционально площади помещений. Правда, не полностью, а в пределах нормативов.

Теперь плата за ОДН будет взиматься в рамках платы не за коммунальные, а за жилищные услуги, т. е. перекочует из одной строки платежки в другую. В плату за содержание жилья войдут расходы холодной и горячей воды, электроэнергии, а также отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Роста платежей быть не должно, ведь с собственника за жилищные услуги больше норматива брать не могут, а он пока не изменился.

А как насчет снижения платы? Такое возможно при условии ответственности и старания управляющих компаний, правлений ТСЖ и ЖСК.

В чем суть изменений в оплате общедомовых нужд?

Аббревиатура «ОДН » отныне в Жилищном кодексе не фигурирует. Появилась новая — «СОИ » — содержание общего имущества.

То есть в графе «Жилищные услуги» мы должны будем увидеть четыре новые строки — виды ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества: две строки — это «ГВС » (компонент «ХВС » и компонент «Тепловая энергия»), «ХВС » и «Электроэнергия ».

А в строке «Коммунальные услуги» останутся только платежи за индивидуальное потребление ресурсов.

Эти изменения вступили в силу 1 января 2017 года согласно Постановлению Правительства РФ № 1498 в рамках реализации Федерального закона № 176, внесшего поправки в ЖК еще в середине 2015 года.

По водоотведению нормативов пока нет, и в платежках таких расходов на СОИ быть не должно. То же самое с отоплением — за тепло вне квартир собственник не платит.

Кого касаются изменения в оплате общих нужд?

Всех собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах, в которых действует способ управления — УК, ТСЖ и ЖСК.

Нужно ли расшифровывать плату за СОИ?

Такой вопрос, в частности, задают руководители ТСЖ, ведь к ним первым люди придут за разъяснениями.

И он абсолютно резонный, ведь плата за жилищные услуги в квитанциях не расписывается: значится одна цифра (например , 18,11 руб.), и в нее входит все. Но если приплюсовать СОИ к тарифу за жилищные услуги, плата вырастет, а это незаконно без решения собрания собственников. Как быть?

Жилинспекция разъясняет правлениям товариществ, кооперативов и управляющим организациям, что выделять СОИ необходимо отдельными строками.

Кстати, жилинспекция подсчитала, что для стандартной двушки, расположенной в девятиэтажке, плата за ХВС, ГВС и электричество, идущих на содержание общего имущества, составит 1,65 руб. с квадратного метра.

Куда обращаться с вопросами и жалобами

1. В ту организацию, которая выставила вам счет: УК, правление ТСЖ или ЖСК. Их адреса и телефоны указаны в платежке.

2. В контролирующие органы: жилинспекцию, а также в органы прокуратуры по месту жительства.

Если дом потребил ресурс сверх норматива?

Это проблема управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК: «небаланс » они оплатят ресурсникам за свой счет. Причем, по задумке законодателей, переписавших Жилищный кодекс, такое положение дел стимулирует УК, ТСЖ и ЖСК заниматься энергосбережением, тщательнее следить за утечками в сетях, всерьез бороться с воровством ресурсов, выявлять тех, кто «рисует » нули в показаниях квартирных счетчиков…

Если дом потребил ресурс меньше норматива?

Формулировка «плата , не превышающая норматив» позволяет начислять за содержание общего имущества по факту. Пусть и на рубль меньше, а человеку приятно.

Не исключено, что правления ТСЖ и ЖСК так и будут делать, они к своим жильцам максимально близки.

А вот что касается УК, у них-то какой стимул беречь народные деньги? Ведь в один месяц дом «недолил » воды и «недожог » света до норматива, а в другой будет перебор и за него придется раскошелиться управляйке…

Пока прецедентов нет, вопрос открыт. Что будет на практике — увидим. В конфликтных ситуациях предстоит разбираться надзорным органам.

Плата за управление многоквартирными домами (МКД) взимается управляющей компанией. Это единственная строка квитанции, средства с которой отправляются на счета УК или другой управляющей организации. По сути, это оплата услуг, предоставляемых компанией жильцам дома.

В «управление МКД» входит не только работы в доме и дворе. Сюда относятся и административные функции. Все это подробно описывается в договоре, который УК заключает с жителями. Стоимость всех услуг тоже должна быть оговорена там же.

Но кроме этого, УК проводит большую административную работу. Для этого, как правило, требуется серьезный штат специалистов разного профиля.

Под «управлением МКД» подразумевается следующее:

• хранение технических документов на дома, внесение в них изменений по необходимости;
• оформление бумаг для работы с подрядчиками, если они будут проводиться на территории дома;
• работа с поставщиками ресурсов: воды, света, отопления. УК заключает с ними договоры и является исполнителем коммунальной услуги — принимает платежи и отправляет на счет ресурсной компании;
• работа с платежами жителей предполагает и работу с должниками, в том числе и взимание задолженности в суде юристами компании;
• контроль качества предоставляемых коммунальных услуг;
• паспортный стол: регистрация граждан, прописка по месту жительства, выдача справок;
• диспетчерская служба;
• предоставление сведений о капитальном ремонте, курирование работ подрядчика;
• раскрытие информации перед собственниками, заполнение информацией системы ГИС ЖКХ.

К этому немаленькому списку добавляется информационная работа с жильцами. Например, УК обязана уведомить собственников об изменении тарифов или рассказать о возможностях спецсчетов при капремонте.