К сожалению, в некоторых случаях рефинансирование ипотечного кредита провести нельзя. Есть также ситуации, при которых эта процедура рискованна и может нанести вред заемщику. Вопрос разъясняет эксперт по данной теме - Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента по развитию специалистов по ипотеке федеральной риэлторской компании «Этажи».
К вопросу рефинансирования стоит более тщательнее подойти семьям, имеющим материнский капитал (или планирующим его получение), субсидию для молодой семьи или просто наделяющих долей в праве собственности детей. Почему так складывается - разъясним подробно.
Ситуация № 1
Выделена доля несовершеннолетним в приобретаемом жилье.
В настоящее время только один банк готов принять в залог данный объект при проведении рефинансирования, но этот банк потребует согласия от первого банка о проведении рефинансирования (последующей ипотеке). Данного согласия банки не дают. Остальные банки могут провести рефинансирование без согласия залогодержателя, но не рассматривают объект с несовершеннолетними собственниками.
Решение:
Программы банков активно модернизируются, необходимо время от времени уточнять у вашего персонального брокера о возможности рефинансирования.
Ситуация № 2
Доля детям не выделена, но при покупке или в частичное досрочное гашение ипотеки уже был использован материнский капитал или субсидия по программе «Молодая семья».
В данном случае присутствует обязательство, по которому нужно выделить долю всем членам семьи после снятия обременения в течение 6-ти месяцев. В процессе рефинансирования, на короткий срок, но обременение снимается, а значит пошел отсчет времени выполнения обязательства.
Кстати, пенсионный фонд, которому дается обязательство, не против рефинансирования и официально не потребует ни уведомления, ни внесения правок в обязательство, ни его исполнения после снятия обременения первого банка - компания «Этажи» уже получила официальное разъяснение данного вопроса, но трактовка содержания документа - обязательства - юридической службой банков и регистрационной палаты закрывает путь к рефинансированию.
Решение:
Это новое обстоятельство, выявленно не так давно. Существует большая вероятность доработки законодательства в данной части.
Ситуация № 3
После рефинансирования, в будущем, планируется получение материнского капитала или субсидию по программе «Молодая семья» для частичного досрочного гашения кредита.
Использовать субсидию после рефинансирования также не получится - цель нового кредита это рефинансирование действующей ипотеки, а данные субсидии можно использовать только на гашение кредитов, выданных на приобретение жилья.
Решение:
«В данном случае мы видим выход для покупателей, которые сейчас приобретают квартиру и надеются в будущем также иметь возможность удешевить кредит», - комментирует Татьяна Решетникова, заместитель руководителя отдела ипотечного кредитования по развитию ипотечных специалистов федеральной риэлторской компании «Этажи». - «Нами сделан ряд официальных запросов в Пенсионный Фонд для получения разъяснений и согласования новых возможностей. Законодательство в части ипотеки постоянно улучшается в пользу заемщика, предполагаю, и данные недочеты могут быть исправлены».
Ситуация № 4
Длительный срок вывода квартиры из залога первым банком
Существуют риски, связанные с первым банком-кредитором. Например, после погашения долга нужно получить от него закладную для снятия обременения, но сделать это в нужные сроки не получается - формулировка в кредитном договоре говорит, что заемщик имеет право на получение закладной, но не оговорены сроки ее выдачи. Данное обстоятельство может вылиться в законную выдачу документа через полгода, в то время как в новом кредитном договоре рефинансирования вы обязуетесь наложить обременение в пользу нового банка примерно за 1,5 месяца. Не получив обещанного, новый банк имеет право увеличить процентную ставку до уровня потребительского кредита, запросить другой залог или потребовать вернуть обратно сумму кредита…
Решение:
Можно ускорить выдачу, решив вопрос с помощью дубликата закладной
Стоит иметь в виду, что относительно всех ситуаций есть и такое решение: всегда можно обратиться в первый банк с просьбой рассмотреть возможность снизить ставку до современных условий. Как повысить вероятность снижения ставки? На этот вопрос вам поможет найти ответ ипотечный брокер. И еще: можно сокращать стоимость кредита с помощью индивидуального графика досрочного гашения кредита.
Даже если рефинансирование невозможно, сохраняйте репутацию добросовестного заемщика, не портите свою кредитную историю! Банки очень лояльны к таким клиентам, и в случае изменений законодательства или политики конкретного банка, рефинансирование вашего кредита может стать реальностью!
И еще один момент - рефинансирование ипотеки возможно провести и самостоятельно, но в большинстве случаев здесь необходима помощь специалистов-практиков - ипотечного брокера и юриста.
Навигация по статье
Начало 2018 года охарактеризовалось рекордным снижением банковский ставок. Еще в 2017 они опустились до 10%, а Сбербанк предложил гражданам оформить жилищный кредит в новостройке от 7,4% годовых .
Согласно заявлению Президента российская экономика способна поддержать снижение ставок по ипотечному кредитованию до 6%. Эксперты соглашаются, что с нынешними темпами развития страны осуществить задуманное возможно к началу 2019 года.
Вторым нюансом является возможность погасить за счет финансовой поддержки только первый заем . Выплатить средства, выданные на рефинансирование кредита, с помощью материнского капитала невозможно.
Банки отказывают в рефинансировании жилья с несовершеннолетними собственниками, так как по закону они не несут обязательств перед залогодателем. Имущество родителей и детей четко разделено законодательством. Другими словами, если совершеннолетний гражданин перестанет выплачивать ежемесячный платеж, привлечь к ответственности ребенка не получится, он защищен органами опеки и попечительства.
Если семья задумалась о рефинансировании после рождения второго ребенка, существует 2 способа решения вопроса:
- погасить первичный кредит с помощью маткапитала , но тогда велик шанс получить отказ от банка в рефинансировании;
- попытаться обойти закон и использовать материнский капитал на выплату второго кредита (рефинансирование), но есть риск потерять право на материальную поддержку.
Если сумма по кредиту равна или меньше суммы по сертификату, первый вариант более выгоден и не требует нарушения закона.
Проведение рефинансирования после привлечения средств маткапитала
Если родители уже подписали ипотечный договор с банком, для привлечения государственной поддержки они должны дать письменное согласие . Документ заверяется у нотариуса и предъявляется в ФМС не позднее 6 месяцев с момента выплаты ипотеки. Рефинансирование при использованном капитале разрешено проводить в эти полгода, пока дети еще не получили свои доли.
Предоставление подобной услуги сопряжено с рисками для финансовых организаций, поэтому не все банки согласятся с подобным решением. Наиболее лояльно к рефинансированию при использованном материнском капитале относятся:
- ВТБ24;
- Сбербанк;
- Альфа-банк.
У заемщиков с хорошей кредитной историей и имеющих зарплатные карты в одном из вышеперечисленных банков больше шансов оформить рефинансирование.
Процесс рефинансирования сопряжен с временными и финансовыми затратами, например, на переоценку недвижимости и комиссию банка. Популярным способом уменьшить ежемесячные выплаты является увеличение срока займа , но гражданам пенсионного возраста банки могут отказать. Перед привлечением государственной поддержки для операций с ипотечным кредитованием необходимо оценить свои возможности и ознакомиться с условиями рефинансирования.
Сбербанк ипотека с материнским капиталом в качестве первоначального взноса — погашение жилищного займа мат капиталом
Ипотека под материнский капитал в 2018 году от Сбербанка, калькулятор которой можно без труда найти на сайте банка, является привлекательным решением. Уже многие люди смогли оценить ее преимущества. В нашей же статье рассмотрим все нюансы данной программы.
Мат капитал – одна из форм государственной поддержки семьи. Он предоставляется после рождения второго ребенка и может быть использован для различных целей, в том числе для улучшения жилищных условий.
С его помощью можно расширить имеющуюся квартиру или взять займ на приобретение новой. Второй вариант достаточно популярен и уже многие клиенты воспользовались им.
Кто может рассчитывать на мат капитал? Это женщины, родившее второго ребенка. Нужно обратиться в Пенсионный фонд и пройти процедуру оформления. Сумма перечисляется на специальный счет в ПФР и будет храниться на нем до момента использования.
Получение жилищного займа – только один из способов применения мат капитала, но он весьма популярен в данный момент. Одни из лучших условий по таким программам сможет предложить именно Сбербанк. Поэтому давайте вместе рассмотрим их.
Условия ипотеки Сбербанка под материнский капитал
Как погасить ипотеку материнским капиталом в Сбербанке? Для этого достаточно заключить договор с банком, а затем обратиться в ПФР с соответствующим заявлением.
Какие условия предлагаются сейчас? Параметры следующие:
- Ставка – от 7.4%.
- Размер займа – до 30 миллионов рублей.
- Срок – до тридцати лет.
- Первоначальный взнос – не менее 15 процентов.
Первый взнос может быть больше указанного параметра. Клиент самостоятельно определяет его размер. Но нужно учесть, что финансовая организация не выдает ипотечные займы меньше 300 тысяч рублей.
Условия весьма неплохие. По этой программе предлагаются низкие ставки для клиентов. У вас есть шанс сэкономить на процентах и приобрести собственное жилье с небольшой переплатой.
Важно! Максимальная сумма займа определяется индивидуально. При ее расчете специалисты учитывают следующее параметры:
- Количество созаемщиков в будущем договоре.
- Их общий доход.
- Возможность клиентов исполнять взятые обязательства.
По внутренним алгоритмам сотрудники рассчитывают кредитную нагрузку. Если она превышает определенный параметр, то в займе будет отказано. Поэтому здраво оценивайте свои финансовые возможности при обращении в организацию.
Преимущества и недостатки данного вида кредитования
Использование материнского капитала, как первоначального взноса в Сбербанке по ипотеке, имеет ряд преимуществ:
- Привлекательная процентная ставка.
- Можно погасить весь первоначальный взнос или его часть.
- Не придется долго собирать нужную сумму, чтобы передать ее банку после оформления.
- Удается улучшить жилищные условия прямо сейчас.
- Действуют льготные ставки по программам для молодых семей.
- Вы оцените прекрасные условия.
- Нет дополнительных комиссий.
- Для зарплатных клиентов действуют специальные условия.
- Индивидуальный подход к рассмотрению поступившего запроса.
- Можно привлечь созаемщиков для увеличения максимальной суммы займа.
Недостатки:
- Придется потратить немного больше времени на оформление.
- Дополнительно посетить ПФР.
- Любой ипотечный займ предполагает переплату.
- Придется возвращать полученный кредит в течение продолжительного времени.
Если вы решили взять займ на покупку квартиры, то по нему придется переплатить. Но часто у клиентов просто нет другого выбора. При получении ознакомьтесь с порядком погашения, запросите расчет будущих платежей.
Как взять ипотеку с материнским капиталом?
Хотите взять кредит на квартиру с использованием материнского капитала? Чтобы оформить жилищный займ, нужно:
- Предоставить в офис пакет документов, написать заявление.
- Дождаться рассмотрения заявки и вынесения решения.
- Если вы получили положительный ответ, то нужно выбрать объект для покупки.
- Передать документы по нему в банк.
- Подписать договор с учреждением.
- Зарегистрировать права собственности на объект.
- После предоставляется у Сбербанка ипотека с материнским капиталом, как первоначальным взносом.
Если изучить данную схему, то процесс кажется простым. На деле он займет у вас некоторое время. Придется собирать документы, ждать их рассмотрения, подписывать договора.
Когда вы пройдете все этапы, сможете воспользоваться мат капиталом и отметить новоселье. Но помните, что решение принимается индивидуально, а банк может отказать клиенту после рассмотрения документов.
Бумаги
Какие документы потребуются для подачи в учреждение:
- Паспорт.
- Второй личный документ.
- Справка о доходах по форме банка .
- Документы о регистрации по месту пребывания.
- Анкета.
- Документы по жилому помещению.
- Справка из ПФР.
- Сертификат мат капитала.
Молодым семьям дополнительно нужно предоставить свидетельство о браке и рождении ребенка. Все бумаги передаются сотрудникам финансовой организации и проходят тщательное рассмотрение.
Как внести материнский капитал в ипотеку?
Как в Сбербанке взять ипотеку под материнский капитал? После заключения соглашения нужно в течение полугода прийти в ПФР. Вам необходимо:
- Предоставить договор.
- Написать заявление на перевод средств в банк.
- Специалисты рассмотрят запрос и перечислят деньги на счет учреждения.
Это простая инструкция, как погасить материнским капиталом жилищный займ. Средства должны быть перечислены сотрудниками ПФР в течение короткого времени.
Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом
После использования маткапитала дальнейшее рефинансирование вызывает большие проблемы. Если вы решили вложить его в займ, то банки могут отказать в перекредитовании.
Рефинансирование возможно в том случае, когда дети не наделены собственностью. Если же они имеют доли, то учреждения с большой вероятностью откажут в поданной заявке.
Поэтому перед тем как вложить маткапитал, тщательно проанализируйте предлагаемые условия. Внимательно изучите все параметры, чтобы принять правильное решение.
Если рефинансирование возможно, дети не имеют доли в квартире, то выполнить процедуру удается по следующей схеме:
- Обратитесь в другие банки, попросите предложить вам условия.
- Соберите ответы от учреждений. Их предоставьте в свою финансовую организацию, попросите снизить ставку.
- Если ваш банк отказался изменять условия, то заключайте договор с другим учреждением.
- После прохождения процедуры новый банк выплатит остаток по кредиту, вы станете его клиентом.
Важно! Рефинансирование – довольно дорогостоящая процедура. Чтобы собрать документы и пройти все этапы, потребуется потратить определенную сумму. Поэтому перед принятием решения следует рассчитать реальную выгоду от перехода в другое учреждение.
Калькулятор ипотеки Сбербанка с материнским капиталом 2018 года
В статье были рассмотрены условия в 2018 по ипотеке с материнским капиталом, калькулятор Сбербанка же поможет выполнить расчеты. Вам не нужно знать специальные алгоритмы и формулы, чтобы справиться с данной процедурой. Достаточно воспользоваться удобным инструментом от финансовой организации.
Как работать с калькулятором?
- Зайдите на страницу банка http://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/mot .
- Укажите сумму займа в форме.
- Выберете размер первоначального взноса.
- Определите продолжительность возврата.
- Кликните на дополнительные пункты в форме.
Клиенту предоставляется перечень основных данных, в том числе сумма займа, процентная ставка, размер ежемесячного платежа. Калькулятор работает с использованием особых алгоритмов, которые вводят специалисты при его настройке.
Важно! Предоставленные данные являются предварительными. Узнать конкретные параметры можно уже при оформлении жилищного кредита. Специалист выполнит расчет и предоставит интересующую информацию для ознакомления.
В чем достоинства калькулятора?
- Он прост в использовании.
- Можно выполнить расчет при отсутствии специальных знаний.
- Вся процедура занимает минимум времени.
- Он работает стабильно и прекрасно справляется со своими задачами.
- Точность расчетов высокая. Но не забывайте, что данные предоставляются только для ознакомления и не являются публичной офертой.
- Специалисты своевременно обновляют алгоритмы, с учетом изменений параметров по кредиту.
Родители, у которых родился второй или третий ребенок, хотят использовать свой сертификат, чтобы осуществить рефинансирование материнским капиталом имеющегося кредита. Когда гасится ипотека средствами маткапитала, снижается сумма переплаты.
Как правильно использовать маткапитал при рефинансировании ипотеки
Рефинансированием называется замена одного долгового обязательства на другое с более заманчивыми условиями. При этом меняется цель кредитования. Новый заем выдается на погашение старой задолженности. Ранее приобретенная недвижимость после перекредитования оказывается в залоге у банка. Рефинансирование можно осуществить в том же финансово-кредитном учреждении, в котором оформлена ипотека, или в другом.
Чтобы грамотно распорядиться материнским капиталом и рефинансирование осуществить, надо заранее ознакомиться со всеми нюансами действующего законодательства. Согласно Постановлению РФ от 12.12.2007 №862 «О Правилах направления средств семейного капитала на улучшение жилищных условий», государственными деньгами можно оплатить первый взнос и проценты по займу. Их можно направить на погашение основного долга и ранее предоставленного кредита на приобретение недвижимости.
При использовании маткапитала для оплаты первого взноса банки предлагают более высокий процент по кредиту и относительно небольшой период кредитования. Хотя погашать сумму первого взноса за счет средств государства удобно, размер общей переплаты может оказаться большим.
Более привлекательным вариантом для семьи с детьми является использование государственных денег для оплаты основного долга. При погашении ипотеки уменьшается задолженность. Поскольку процент начисляется на оставшуюся часть, снижается сумма, начисленная по процентам.
Направить маткапитал на оплату процентов по займу родителям выгодно в том случае, если они не собираются досрочно погашать кредит после рефинансирования. После оплаты процентов сумма ежемесячного взноса уменьшится. Если каждый месяц вносить сумму, которая больше необходимой, можно уменьшить срок выплаты займа.
Чтобы использовать материнский капитал для рефинансирования, в отделение Пенсионного фонда надо предоставить заявление, сертификат на маткапитал, паспорт мамы и копии договоров (первоначального ипотечного и на рефинансирование). Также необходимо предъявить справку из банка о сумме задолженности по кредиту и документы о праве на недвижимость.
Если договор кредитования оформлен на отца ребенка, надо приложить его паспорт и брачное свидетельство (или их заверенные копии). В Пенсионном фонде потребуют заверенное нотариусом согласие заемщика оформить имущество на всех членов семьи (жену, детей).
Для получения ипотечного рефинансирования сотрудникам финансового учреждения надо предъявить справку из Пенсионного фонда о наличии остатка маткапитала, паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, брачное свидетельство, справки от работодателей о трудоустройстве и доходах, а также справку из банка о сумме долга по займу и документы на недвижимость.
Перед тем как будет использован материнский капитал на рефинансирование, надо оценить все риски. Процедура перекредитования требует дополнительных затрат времени и средств. Заемщику придется оплачивать услуги по переоценке имущества, получать техническую документацию, заключать новый договор страхования, оплачивать банковские комиссии, госпошлину на повторную регистрацию и услуги юриста, тратить время и деньги на поездки в банк, сбор справок.
Если используется материнский капитал, рефинансирование иногда осуществляют с увеличением периода кредитования и процентных пунктов. Для заемщиков, возраст которых приближается к пенсионному, такие условия могут быть неприемлемыми. Если перекредитование становится невыгодным, стоит подумать, как погасить основной долг по ипотеке, не осуществляя рефинансирования.
Можно ли рефинансировать ипотеку, если был использован маткапитал
Если заемщик хочет сделать рефинансирование после того, как он направил маткапитал на первичную ипотеку, банк ему может отказать. Когда кредитование ипотечное осуществляется с привлечением государственной помощи, заемщики берут на себя обязательство наделить правом собственности на приобретенную недвижимость всех членов семьи. При этом свои доли получают дети, не достигшие совершеннолетия.
Если маткапитал был направлен на первичную ипотеку и заемщик выполнил свое обязательство, рефинансирование сделать не удастся. После раздела имущества на доли заемщик перестает быть единственным владельцем жилья. Квартиры, совладельцами которых являются несовершеннолетние дети, финансовые учреждения стараются не оформлять в залог.
Если банк возьмет такую квартиру в залог, он не сможет ее продать, когда заемщик откажется выплачивать задолженность по кредиту. Хотя жилье приобреталось заемщиком, его совладельцами являются несовершеннолетние дети. Согласно российскому законодательству, родители не могут распоряжаться имуществом детей, а дети не несут ответственности за обязательства своих родителей.
На выполнение обязательств по разделу приобретенного ранее имущества между членами семьи законом выделен полугодовой период. Отсчет ведется с момента снятия всех обременений. Если обратиться в банк с документами на рефинансирование в течение этих 6 месяцев, можно оформить сделку. Пока заемщик не выделил долю, ипотека может быть перекредитована. После рефинансирования можно использовать материнский капитал, если остались средства.
Если маткапитал был использован на оплату задолженности, но доли на членов семьи еще не выделены, для осуществления рефинансирования первый банк должен снять обременение с имущества сразу после погашения всей суммы долга другим финансовым учреждением. Как только обременение будет снято, у родителей останется 6 месяцев на выделение долей детям.
Можно ли использовать материнский капитал после рефинансирования
Согласно Постановлению РФ от 12.12.2007 №862 «О Правилах направления средств семейного капитала на улучшение жилищных условий», возможно рефинансирование с привлечением денег материнского капитала. При этом обязательства по обоим займам должны появиться у заемщика до получения права на помощь государства. Вне зависимости от кредитных обязательств сертификат на материнский капитал можно применять только при оформлении первичной ипотеки.
Для использования маткапитала надо успеть оформить рефинансирование до рождения второго или последующего ребенка. Если сертификат уже получен, рефинансировать ипотеку с привлечением денег материнского капитала не удастся, даже если государственная помощь не была потрачена.
В данном случае можно направить государственные деньги на оплату взятого ранее первичного кредита. Такой вариант выгоден, если невыплаченная сумма задолженности сопоставима с размером государственной помощи. Оплата ипотечного кредита материнским капиталом приведет к сильному уменьшению суммы долга. Оплатить его будет несложно, даже если процент будет высоким, поскольку общая сумма переплат будет небольшой. После использования государственной помощи на погашение задолженности по ипотеке заемщик может потерять право на рефинансирование.
Если сумма долга большая и гасить ее надо будет длительное время, лучше осуществить рефинансирование со снижением банковских ставок. Во время выплаты кредита с низким процентом размер переплат может уменьшиться на сумму, сопоставимую с государственной помощью. В таком случае после рождения ребенка капитал можно использовать на другие нужды.
Как к этому относятся банки
Хотя банкам выгодно привлечь государственные деньги, они неохотно используют материнский капитал при перекредитовании ипотеки. На счет финансового учреждения деньги поступают только через 2-3 месяца.
При рефинансировании заключается договор на погашение обязательства перед третьим лицом, а не на покупку недвижимости, как предусмотрено законом о материнском капитале. Такая сделка является финансовой операцией, которая несет в себе риски для финансового учреждения. Если будет доказано право несовершеннолетних детей на используемую в качестве залога недвижимость, финансовое учреждение может не вернуть свои деньги.
Погашение ипотеки материнским капиталом позволяет уменьшить сумму, начисляемую по процентам. Банки не хотят заниматься рефинансированием выданных ранее займов и использовать государственные средства из-за потери запланированной прибыли. Поэтому для рефинансирования лучше обратиться в другой банк. Другим финансовым учреждениям выгодно увеличить кредитный портфель, привлекая новых заемщиков.
Финансовые учреждения могут отказать заявителю по разным причинам. Банк не примет документы без справки из Пенсионного фонда о наличии у заемщика средств материнского капитала. Причиной отказа может быть ошибка в документах или предоставление заявителем неправдивой информации. Проблемы нередко возникают у людей, которые переехали в другие регионы. У них банки могут потребовать подтвердить получение сертификата в другом городе. Невозможно использование программы без свидетельства о праве собственности на жилье.
Ситуация с рефинансированием неоднозначная, поэтому при получении отказа банка отчаиваться не нужно. Чтобы повысить вероятность использования маткапитала после рефинансирования ипотеки, надо обращаться в крупные государственные или подконтрольные госструктурам финансовые учреждения. Они сотрудничают с Пенсионным фондом и предлагают кредитные программы, в которых предусмотрена оплата материнским капиталом.
Перед оформлением документов на перекредитование надо поинтересоваться, какой банк чаще соглашается финансировать ипотеку маткапиталом. Из всех финансовых учреждений, работающих с программой материнского капитала, нужно выбрать то, в котором самые выгодные условия.
Даже если банк отказался использовать государственные средства для рефинансирования, можно попытаться убедить сотрудников финансового учреждения в своей платежеспособности. Банки нередко идут навстречу клиентам. Увеличивает шансы заемщика хорошая кредитная история, а также высокие и стабильные доходы.
Так же можете в комментарии или задать вопрос
Выдача кредитных средств под залог недвижимого имущества называется ипотекой. В последнее время в банковском секторе наблюдается значительное снижение процентных ставок по таким займам, поэтому у населения возникает естественное желание улучшить условия кредитования путём рефинансирования займа.
У семей, использовавших для погашения ипотечного кредита материнский капитал, в связи с предоставленной возможностью появился закономерный вопрос, а можно ли рефинансировать такой заём, и разрешено ли использовать капитал после переоформления ипотеки.
При решении данного вопроса граждане могут столкнуться с определёнными трудностями по причине того, что некоторые банки в силу определённых обстоятельств могут отказать заявителю в проведении такой процедуры.
В каком случае может потребоваться процедура рефинансирования ипотечного кредита
Термин рефинансирование подразумевает получение в банке нового кредита для погашения действующего. Если рассматривать ипотечное кредитование, то при перекредитовании такого займа право на имущественный залог в обязательном порядке переходит к банку приемнику. Рефинансирование нельзя отнести к категории простого перезаимствования денежных средств. Отличительной особенностью такой процедуры является то, что заёмщик получает определённую выгоду из-за смены кредитора. Например, снижение процентной ставки или увеличение срока кредитования. Ипотечные кредиты, полученные несколько лет назад, в настоящее время выглядят достаточно дорогими.
Идея рефинансирования кредита также актуальна при валютной ипотеке. В связи с нестабильностью курса доллара, рублёвый заём стал более выгодным. Колебания курса привели к тому, что финансовая нагрузка на семейный бюджет увеличилась в разы.
Иногда рефинансирование ипотечного кредита становится необходимым, когда физическому лицу по той или иной причине нужно вывести залог из-под обременения или заменить его на другое имущество. Такая процедура вполне возможна при переоформлении займа в определённый период выплаты остаточного долга.
Использование материнского капитала при рефинансировании ипотечного займа
Федеральный закон №256-ФЗ от 29.12.2006 г. разрешает использование средств материнского капитала при ипотечном кредитовании. При этом сертификат может быть использован до наступления 3 летнего возраста ребёнка. Применить капитал можно по двум направлениям:
- Погашение основного долга по ранее полученному займу
- Использование в виде первоначального взноса при оформлении нового кредита
На рассмотрении также находится ещё один вариант использования государственного сертификата, а именно оплата ежемесячных взносов по ипотеке в период пребывания матери в декретном отпуске.
Использование материнского сертификата по той или иной схеме довольно часто вызывает определённые трудности при рефинансировании займа. Это связано с тем, что многие банки отказывают в перекредитовании долга по причине того, что при погашении первоначального кредита необходимо заново выделять имущественные доли несовершеннолетним детям в залоговом имуществе. Если при оформлении ипотеки капитал не был использован, то его можно направить на погашение нового займа. Однако и в этом случае заёмщика ждут определённые сложности.
Сложность использования государственного сертификата в процедуре рефинансирования ипотечного займа заключается в следующем. Приобретаемая недвижимость должна быть обязательно оформлена в долевую собственность, как на родителей, так и на всех детей. Если при подаче заявки на использование сертификата такое условие не может быть выполнено по причине того, что имущество находится в залоге, то родители составляют нотариальное обязательство о том, что после снятия обременения доли будут распределены в соответствии с российским законодательством.
Использование материнского капитала до рефинансирования ипотеки
При использовании материнского капитала в виде первоначального взноса по ипотеке право собственности на залоговую недвижимость должно быть распределено между всеми несовершеннолетними детьми. За соблюдением этого обязательства тщательно следят надзорные органы. В результате такого распределения долей при подаче заявки на рефинансирование у граждан возникают определённые трудности:
- Банки не хотят принимать в залог имущество, собственниками которого являются несовершеннолетние граждане. При негативном стечении обстоятельств финансовому учреждению может достаться имущество, которым владеют защищённые законодательством граждане. Естественно нести ответственность за выполнение кредитных обязательств они не смогут
- Если заёмщик по каким-либо обстоятельствам перестанет выполнять кредитные обязательства, то банк не сможет забрать в свою собственность такой залог
Гражданский и Семейный Кодекс защищают имущественные права детей. В связи с этим продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, довольно таки трудно.
Если при получении ипотеки был использован материнский капитал, а выделение долей закреплено нотариальным обязательством, то при снятии обременения с недвижимости по причине погашения первоначального займа по программе рефинансирования распределение собственности необходимо произвести в течение шести месяцев.
Риск потери финансовой выгоды и пристальное внимание контролирующих органов приводя к тому, что банки стараются не связываться с такой категорией заёмщиков, что приводит к массовым отказам в рефинансировании.
Внесение материнского капитала после рефинансирования
Если при первичном оформлении ипотечного займа материнский сертификат не использовался, например, по причине того, что семья получила его намного позже, то его можно применить после проведения процедуры рефинансирования. Однако в этом случае тоже можно столкнуться с определёнными трудностями.
Вся проблема состоит в том, что при проведении перекредитования цель выдачи займа меняется. В договоре полученная ссуда будет называться кредитом на погашение обязательств третьему лицу. Такая формулировка не соответствует требованиям закона о материнском капитале. Ведь как известно одним из направлений использования государственного сертификата является приобретение недвижимости в долевую собственность. В данной ситуации не помогает даже тот факт, что ипотечный объект имеет официальную регистрацию в Росреестре.
Механизм рефинансирования займа по сути является обычной финансовой операцией, в результате которой:
- Физическое лицо снижает нагрузку на семейный бюджет за счёт уменьшения процентной ставки или растягивания срока кредитования
- Предмет залога в результате документального переоформления просто переходит к новому кредитору. Никакой купли-продажи при этом не происходит
- Финансовое учреждение получает свою прибыль и увеличивает кредитный портфель
Однако с точки зрения законодательства эта процедура не обеспечивает достаточную защиту малолетних граждан.
В законе о материнском капитале есть важный пункт, который как раз позволяет использование сертификата для погашения ранее взятой ссуды. Оговорка звучит следующим образом. Владелец сертификата либо его супруг может использовать средства материнского капитала для погашения основного долга по кредиту, взятого по программе рефинансирования для закрытия предыдущего займа. Также сертификат разрешено использовать для погашения процентов.
Однако у этого пункта есть некоторое уточнение. Обязательство по ипотечному кредиту и рефинансируемому займу должны возникнуть у физического лица до получения материнского капитала. Иными словами, до рождения второго ребёнка. В противном случае сертификат можно использовать только на погашение первичной ипотеки, выданной на приобретение недвижимости.
При возникновении такой ситуации держатель капитала должен выбрать один из двух вариантов:
- Отправить денежные средства по сертификату на погашение первичного займа, но при этом потерять право на рефинансирование такой ссуды в будущем
- Рефинансировать заём без использования материнского капитала
С экономической точки зрения первый вариант для заёмщика является наиболее выгодным, так как за счёт сертификата можно снизить часть основного долга, от величины которого в будущем будет зависеть стоимость ипотеки. Даже при потере возможности рефинансировать заём и при наличии завышенной процентной ставки размер ежемесячного платежа останется вполне доступным для семейного бюджета.
Если размер ипотеки значительно превосходит сумму материнского капитала, то на её погашение в любом случае уйдёт много времени. В этом случае имеет смысл сохранить право на рефинансирование и при появлении более лояльной программы кредитования переоформить заём. Возможно, что такой переход поможет сэкономить сумму, сопоставимую с размером капитала.
Оформление материнского капитала для погашения рефинансируемого кредита
Для того чтобы правильно распорядиться материнским капиталом и при этом получить определённую финансовую прибыль, необходимо провести правильный кредитный расчёт. Это можно сделать самостоятельно или воспользоваться услугами банковских специалистов.
В том случае, когда было принято решение о погашении рефинансированной ипотеки, обязательство по которой возникло до рождения ребёнка, в Пенсионный фонд будет необходимо предоставить следующие документы:
- Копию договора первичной ипотеки, по которой происходит процедура рефинансирования
- Копию нового ипотечного договора, в котором целью выдачи денежных средств является погашение ранее полученного долга
Второй документ очень важен, так как именно он подтверждает целевое использование средств. Именно на его основании заёмщик получает право на использование материнского капитала.
