Оценка недвижимого имущества

контрольная работа

1. Расчет корректировок на торг при оценке различного типа имущества (движимого и недвижимого)

Корректировка на торг учитывает, насколько цена предложения отличается от реальной цены сделки. Разница образуется в процессе торга между покупателем и продавцом и зависит от многих факторов. Обычно цена сделки при купле-продаже квартир ниже цены начального предложения, так как изначальная цена включает возможность «торга».

Как правило, на торг закладывают от 0 до 10%. До недавнего времени считалось, что оценщики наиболее часто используют корректировку на торг в размере 2%, однако это значение практически никак не аргументировалось, поскольку являлось достаточно «зыбкой» величиной, что объяснялось отсутствием обобщенной информации о ценах сделок.

Однако с помощью аналитических данных существует возможность обосновать размер корректировки на торг при оценке объекта жилой недвижимости и последующем определении рыночной стоимости объекта.

Рассмотрим этот процесс на конкретном примере.

Для расчета величины корректировки на торг были обработаны данные более чем 600 сделок, каждая из которых была сопоставлена с офертой в базе объявлений на основании сопоставления параметров квартиры, указанных в сделке и в параметрах объявлений.

Подбираются пары «объект продажи - объявление о продаже данного объекта» за период с 1 марта по 31 октября 2013 года в городах Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Красноярск, Екатеринбург и Пермь. В данные пары были выбраны исключительно те объявления, которые совпадают с объектом продажи по таким ключевым характеристикам как адрес, этажность и этаж, количество комнат. При этом было учтено, что общая площадь объекта не должна отличаться от общей площади объекта, указанной в объявлении более чем на 5%. В свою очередь, дата оценки объекта и дата последней публикации объявления не должны различаться в сроках более чем на 1 месяц. Цена же, указанная в объявлении может быть выше цены сделки, которая была определена в отчете об оценке, но не более чем на 7%.

• В ходе анализа во всех перечисленных выше городах выявлена одна и та же тенденция: вероятность, что продавец предоставит скидку (торг) в размере, обратно пропорциональном запрашиваемому размеру скидки. Выражаясь простыми словами, стороны гораздо чаще договариваются о скидке в размере от 1 до 3%, чем о скидке в размере от 5% до 10% от стоимости предложения. Таким образом, половина предоставляемых скидок в каждом анализируемом городе не превышает 1,9%, а ѕ - 4%.

Исходя из вышеупомянутого, для расчета средней величины торга был определен интервал отклонения между ценой сделки и ценой предложения в 5%.

Результаты расчетов, а также принятые значения корректировки на торг приведены в таблице:

Таблица 1 - Значения корректировки на торг

По результатам анализа выявлено среднее значение корректировки на торг, которое составило 1,9%.

• Анализ конкурентоспособности ООО "Металлист"

  Устойчивость финансового положения предприятия в значительной степени зависит от целесообразности и правильности вложения финансовых ресурсов в активы. Активы динамичны по своей природе...

  Информационные технологии, применяемые в менеджменте

  Информационные технологии являются основной составляющей информационной системы организационного управления и непосредственно связаны с особенностями функционирования предприятия или организации...

  Место стратегического управления в управлении социальными системами различного уровня

  Из понятия «управление» следует, что это система различных типов...

  Оценка недвижимого имущества

  Переговорный процесс как способ разрешения конфликтов

  Позиционный торг представляет собой такую стратегию ведения переговоров, при которой стороны ориентированы на конфронтацию и ведут спор о конкретных позициях. Важно различать позиции и интересы. Итак, позиции -- это то...

  Применение Интернет-технологий в менеджменте

  Проблематика антикризисного управления

  Продажа имущества должника - ключевой момент процедуры конкурсного производства в рамках дела о несостоятельности...

  Регулирование кредиторских отношений. Организация продажи имущества должника

  Продажа имущества должника - ключевой момент любой процедуры конкурсного производства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве). В конечном итоге именно она...

  Реконструкция сервисного центра ООО "Давпон" Форд Центр Коми по обслуживанию автовладельцев г. Сыктывкара

  К технологическому оборудованию относятся стационарные и переносные станки, стенды, приборы, приспособления и производственный инвентарь (верстаки, стеллажи, столы, шкафы), необходимые для производственного процесса сервисного центра...

  Управление коммерческими издержками во внешнеторговой компании на примере "Транс Обувь Торг"

  Фирма называется ООО "Транс Обувь Торг", Занимается данная фирма оптовой торговлей обувью. "Транс Обувь Торг" была создана в апреле 1998года. Заказы по выпуску обуви размещаются на различных фабриках в Китае. Таким образом, кроме торговли...

  Управление муниципальным имуществом Пушкинского района

  Муниципальным недвижимым имуществом Пушкинского района Московской области являются отдельно стоящие здания и сооружения капитального характера, встроенно - пристроенные помещения в жилых домах, а также жилые здания и помещения...

  Время торга: какие скидки можно получить при покупке квартиры в Москве

  РБК Недвижимость

  На данный момент в Москве получить скидку можно при покупке практически любой квартиры как на первичном, так и на вторичном рынках, утверждают риелторы, опрошенные редакцией "РБК-Недвижимости".

  Только 20% квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке Москвы, реализуются по ценам близким к рыночным, остальные 80% невозможно продать без существенного дисконта, говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка риелторского агентства "Инком-Недвижимость". По его словам, причиной этого является сильно завышенные, докризисные цены, и переоценка квартир в среднем составляет 20-30% от их рыночной стоимости.

  Если говорить о первичном рынке, то снижение спроса привело к тому, что практически в каждой новостройке массового сегмента Старой Москвы сегодня можно найти скидки и спецпредложения, отмечают риелторы. По оценке "Метриум Групп" , только в двух новостройках скидки не представлены ни в каком виде. В остальных же 64 проектах, реализуемых сегодня на рынке, покупатель может рассчитывать на традиционный летний дисконт. Его размер варьируется от символического 1% до довольно ощутимых 15%, утверждают аналитики компании.

  Скидки от собственников "вторички"

  Пять лет назад рынок был совсем другим: квартиры продавались с дисконтом - чаще всего весьма незначительным - в сегменте вторичного жилья реализовывалось около 50% квартир, вспоминает Сергей Шлома. Сейчас же доля продаж со скидкой, по данным "Инком-Недвижимость", находится на рекордно высоком уровне - 88%, а средний размер дисконта составил в июле 9,1%.

  Одним из основных трендов в 2016 году стало то, что больше половины сделок шло со скидкой к стоимости, по которой квартиры экспонировались изначально, отмечают риелторы. Средний размер скидки увеличился по сравнению с 2015 года практически вдвое и составил в массовом сегменте (классы эконом и комфорт) около 5-10%, говорит генеральный директор компании "Азбука Жилья" Владимир Каширцев.

  Риелторы отмечают, что владельцы наиболее бюджетных объектов чаще идут на дисконт, чем собственники недвижимости, относящейся к высоким ценовым сегментам. Последние гораздо лучше обеспечены в финансовом плане, поэтому готовы дольше ждать покупателя, кроме того, они могут отказаться идти на скидку, если в квартире еще и проводился дорогостоящий ремонт, отмечает Сергей Шлома. Между владельцами наиболее бюджетных объектов конкуренция весьма высока, поэтому они более охотно соглашаются на предоставление дисконта, поясняет он.

  В то же время Владимир Каширцев отмечает, что собственники недорогих квартир предоставляют меньший дисконт, наибольший - в сегментах бизнес и элитном. Так, по данным "Азбуки жилья", на квартиры до 10 млн руб. предоставляется скидка до 5%. C кидку около 10% можно получить на квартиру в ценовом диапазоне от 10 до 20 млн руб. При стоимости квартиры выше 20 млн руб. дисконт может достигать 20%.

  "Однако и в комфорт-классе есть существенные скидки: в особенности, если жилой дом расположен не в благополучном районе, в отдалении от станции метро и т.д. Также скидка предоставляется в случае перепланировки, срочной покупки новостройки, при наличии больших долгов по квартире (ипотека, кредиты)", - добавляет Владимир Каширцев.

  "В условиях значительного превышения предложения над спросом на рынке в целом (уместно напомнить про сильное давление на вторичный сегмент со стороны первичного) они не будут проданы, пока собственники не согласятся на подобный дисконт", - отмечает Сергей Шлома. При этом завышенные цены при низком спросе и большом объеме предложения уже привело к тому, что не менее 40% квартир снимаются с продажи, так и не найдя покупателя.

  По наблюдениям Владимира Каширцева, средний размер дисконта в массовом сегменте на вторичном рынке жилой недвижимости, способный подтолкнуть рынок к точке равновесия составляет примерно 10% от текущих заявленных цен на продажу. Сергей Шлома надеется, что число продавцов, адекватно оценивающих рыночную ситуацию и готовых пойти на дисконт, будет увеличиваться. "По сравнению с прошлым годом их количество выросло примерно на 10% в абсолютном выражении. Хотя некоторые из них все равно снижают продажную собственность своих объектов медленнее, чем падает рынок, поэтому к большому увеличению сделок это не приведет", - прогнозирует он.

  Долгие переговоры

  В отличие от застройщиков собственники квартир не привязаны к какому-либо графику продаж, которому они должны следовать, поэтому сегмент вторичной недвижимости опускается по стоимости медленнее, чем сегмент новостроек, поясняет Владимир Каширцев. Сергей Шлома отмечает, что рынок вторичного жилья - это рынок огромного количества физических лиц, которыми невозможно управлять и не ждет каких-то глобальных изменений в плане цен.

  "В сегменте первичного жилья еще можно в пределах какого-либо жилого комплекса одномоментно снизить цены на объекты, однако на "вторичке" стоимость предложения снижается весьма плавно - если в июле 2016 года она составляла 184,2 тыс. руб., то к июлю 2017 года данный показатель снизился до 179 тыс. руб. А по результатам реальных сделок можно отметить, что снижение среднего уровня продажных цен по отношению к аналогичному периоду прошлого года составляет сейчас не менее 15%", - говорит Сергей Шлома.

  Риелторы отмечают, что продавцы и покупатели стали долго торговаться за счет чего увеличился срок экспозиции квартир. В данный момент на вторичном рынке жилья Москвы, по данным "Инкома", он равен 77 дням (статистика ведется по проданным объектам). Однако на данный по оценка Сергея Шломы, из десяти квартир на вторичном рынке жилья продаются только две, а остальные лоты застревают в экспозиции или вообще снимаются с продажи собственниками. Это люди, которые в течение уже года-двух не могут реализовать свою жилплощадь, экспонируемую по докризисной цене, поясняет он.

  За последние три-пять лет срок продажи квартир сильно изменился: если раньше ее можно было реализовать на рынке за месяц, то сейчас - от трех. По статистике "Азбуки жилья", ликвидные квартиры имеют срок экспозиции один-два месяца. Однокомнатные квартиры до 7 млн руб. в среднем находятся в продаже около трех месяцев, двухкомнатные квартиры от 8 млн руб. - три-пять месяцев. Трехкомнатные квартиры от 10 млн руб. ориентировочно продаются сроком до полугода.

  Принятая в 2015 году законодательная база в сфере оценки вступает в противоречие с устоявшейся практикой и методологией оценочной деятельности

  Ирина Вишневская,

  ге неральный директор «Беркшир Адвайзори Групп»,

  э ксперт Рабочего органа по методическому обеспечению и экспертизе
  при Совете по оценочной деятельности Минэкономразвити я РФ,

  член Рабочего органа по защите прав и законных интересов оценщиков
  и СРОО Совета по оценочной деятельности Минэкономразвити я РФ,

  сертифицированны й судебный эксперт, член НП «Палата судебных экспертов», член Судебно-экспертн ого научного общества
  Forensic Science Society (Великобритания) , единственный в РФ сертифицированны й международный судебный эксперт

  Принятая в 2015 году законодательная база в сфере оценки вступает в противоречие с устоявшейся практикой и методологией оценочной деятельности

  Макроэкономическ ая ситуация на рынке, второй год характеризующаяс я нестабильностью российской национальной валюты, усугубляющимися проблемами в банковско-финанс овом секторе, а в 2015 году еще и резко падающими ценами на нефть, вносит коррективы во все сферы экономики, в том числе – в оценочную деятельность.

  Некоторые эксперты сравнивают ее с ситуацией кризиса 2008-2009 гг., что на мой взгляд не вполне корректно, поскольку то, что мы наблюдали в экономике 2014-2015 гг. – не кризис, а системная перестройка, новые правила игры, к которым требуется адаптироваться и быстро перестраиваться. Уместно процитировать классиков – «Дифференцируйся или умри!».

  В любом случае за годы, последовавшие за кризисом, российских рынок недвижимости серьезно изменился, а это требует и новых подходов к оценке. Это признают и на уровне Правительства, и одним из результатов стало принятие в текущем году новых Федеральных стандартов оценки, а по их итогам – решение Минэкономразвити я создать рабочие органы по их доработке.

  Под эгидой Министерства экономических отношений рабочая группа по методологии и экспертизе приступила к разработке методических рекомендаций по отдельным видам объектов оценки, однако и этого недостаточно. В пересмотре нуждаются также принятые на рынке оценки справочники и методики определения поправочных коэффициентов.

  Рынок покупателя

  Одним из очевидных следствий изменения макроэкономическ их реалий стала, как нам кажется, невозможность применения общепринятой на сегодня оценочным сообществом «Справочника оценщика недвижимости» под ред. Лейфера Л.А., по крайней мере - без внесения в нее серьезных корректировок. Есть серьезные вопросы и к другим общеупотребитель ным справочникам и предлагаемым их авторами коэффициентов расчета, поскольку как методы их (коэффициентов) получения, так и сами значения величин - уже даже не вчерашний день, а позавчерашний.

  Более того, некорректность значений справочников, применяемых оценщиками – мы говорим о «Справочнике оценщика недвижимости» под ред. Лейфера Л.А. и СРД под ред. Яскевича Е.Е., приводят фактически к торможению рынка сделок с активами.

  Так, во второй половине 2015 г. мы увидели, что количество объектов предложения недвижимости огромно, а инвесторов, способных покупать – очень мало. Сформировался «рынок покупателя», который диктует специфические правила игры и формирует реальные рыночные цены объектов. Дисконты весьма велики: актив, который на растущем рынке стоил $30 млн, с понятным cash - flow доходов, прогнозируемыми или управляемыми расходами, во второй половине 2015 г. продавался за $10-12 млн.

  Оценщики же при определении стоимости не перестроились и продолжают давать прогнозы стабильно растущего «рынка продавца», применяя привычные им коэффициенты, в то время как скидки на торг сегодня могут достигать 65%, а в отдельных случаях и более.

  Устаревшие подходы зачастую вредят и ситуации на рынке: они тормозят сделки и, что хуже, не позволяют в судебном порядке установить истинную ценность недвижимости на текущий момент.

  Приведу такой пример.

  Акционерное общество планирует продать комплекс имущества – плодоовощную базу в Москве. Руководство базы провело переговоры с рядом потенциальных покупателей (в том числе с крупными арендаторами этой базы, заинтересованным и в ее покупке).

  Для организации торгов привлекли независимую оценочную копанию, которая выполнила оценку комплекса имущества, используя все доступные оценщику подходы к оценке, применяя справочники оценщиков для введения корректировок. На их основании был подготовлен отчет. Следует отметить, что результаты оценки тремя подходами оказались близки. Однако, и покупатели, и само руководство компании-продавц а заявили, что результаты оценки сильно завышены и если в 2012-2013 годах за указанную сумму базу можно было продать, то сегодня это цена завышена в два раза!

  Оценщик применил доступные ему скидки, но результат оценки изменился несущественно . Продавец выставил объект на торги – торги не состоялись, поскольку никто из потенциальных покупателей не изъявил желания приобретать актив по столь завышенной по сегодняшним меркам стоимости. Прошел уже год и, насколько я знаю, с учетом процедур торгов, база так и не продана.

  Данная статья посвящена объяснению того, почему эти методики сейчас работают не вполне корректно. Цель этой публикации – не в критике подходов либо отдельных авторов, приложивших значительные усилия к их разработке, а в том, чтобы начать дискуссию о формировании новых подходов к методологии, которые были бы актуальны и, по возможности, универсальны для всей территории РФ в текущей ситуации.

  Необходимость новых подходов продиктована, в числе прочего, и участившимися попытками взыскания клиентами недополученных, на их взгляд, доходов с оценщиков, а также практикой Центрального банка, засыпающего оценочные СРО жалобами на отчеты независимых оценочных компаний, которые выполнялись по оценке залогов, а сегодня проверяются ЦБ при проверке коммерческих банков. А значит, данная работа – в интересах всего оценочного сообщества и требует консолидации усилий профессионалов рынка.

  Скидки на торг, практика 2014-2015 гг.

  В течение 2015 г. партнеры и эксперты ООО «Беркшир Адвайзори Групп» инициировали и провели ряд исследований того, как формировались скидки на торг в 2014-2015 гг. С этой целью нами проведено исследование имеющихся в распоряжении оценщиков методических указаний и сборников, которыми они пользуются для обоснования и расчета скидок на торг при определении рыночной стоимости объектов недвижимости и бизнеса с двух точек зрения.

  Во-первых, нас интересовала обоснованность данных коэффициентов. Во-вторых, практика использования данных справочников в период кризиса 2014-2015 гг. Третий вытекающий вопрос: насколько будут жизнеспособны предлагаемые справочниками корректировки коэффициентов на 2016 г.?

  Рассмотрим подробнее каждый из Справочников и природу возникновения включенных в них справочных данных.

  «Справочник оценщика недвижимости». Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Лейфер Л.А., Стерлин А.М. и др.

  Данные справочника, а мы говорим именно о коэффициентах, применяемых оценщиками при определении стоимости объектов, – в частности, показателя «корректировка на торг», определены на основании метода коллективных экспертных оценок (по 200 параметрам).

  Данный метод был реализован путем анализа экспертных оценок оценщиков, которые заполнили анкеты исходя из своих знаний, личного опыта и интуиции. Все это позволило сформировать коллективные экспертные оценки методами математической статистики.

  Справочник издается с 2011 г. В предисловии к I изданию за 2011 г. указано, что в опросе приняли участие оценщики из 50 городов России, учитывалось 65 параметров/харак теристик рынка недвижимости. В предисловии к III изданию справочника за 2014 г. говорится, что информация основана на материалах опроса 190 ведущих оценщиков из 52 городов России. Применительно к последнему это составляет 3,64 оценщика на каждый город, т.е. 3-4 оценщика (респондента) опроса на каждый город.

  Таблица 1

  Список городов, оценщики которых участвовали в опросе
  Архангельск	Новосибирск
  Амурская область, г. Белогорск	Омск
  Барнаул	Оренбург
  Брянск	Петропавловск-Ка мчатский
  Великий Новгород	Ростов на Дону
  Владивосток	Ростовская область, г. Новочеркасск
  Владимир	Рязань
  Владимирская область, г. Александров	Самара
  Волгоград	Петербург
  Воронеж	Саратов
  Дзержинск	Свердловская область, г. Серов
  Екатеринбург	Серпухов
  Иваново	Ставрополь
  Ижевск	Ставропольский край, г. Георгиевск
  Казань	Тверь
  Калининград	Тольятти
  Кинешма	Тула
  Киров	Тюмень
  Красноярск	Уфа
  Москва	Хабаровск
  Московская область	Жуковский
  Мурманск	Челябинск
  Нижний Тагил	Череповец
  Нижний Новгород	Южно-Сахалинск
  Нижегородская область, г. Балахна	Город не обозначен

  А эксперты кто?

  Здесь нам кажется уместным обсудить соответствие респондентов потребностям опроса. В некоторых случаях оно вызывает обоснованное сомнение. Рассмотрим утверждение на странице 24 Справочника под редакцией Лейфера Л.А., Стерлина А.М. и др.: «… мнение различных участников рынка представляют оценщики, которые в силу своей профессии и просто опыта знают это лучше других… ».

  Специалисты рынка наверняка помнят, что 04.08.2015 г. вышел Приказ Минтруда России №539н «Об утверждении профессиональног о стандарта «Специалист в оценочной деятельности» (Зарегистрирован в Минюсте России 27.08.2015 N38720).

  Перефразируя вкратце содержание профстандарта, можно сказать, что компетенция оценщика определяется знаниями методов и методик расчетов (т.е. применения формул) и использования информационных источников для определения стоимости оцениваемых объектов на основе его знаний.

  Критерий или суррогат?!

  На рынке труда также сложилось четкое понимание: кто может претендовать на работу оценщика. Это специалисты, имеющие диплом оценщика. Остальные требования в основном касаются опыта работы в оценочной сфере.

  К сожалению, нельзя исключить, что в качестве респондентов-экс пертов авторы справочника под ред. Лейфера Л.А. проводили опрос специалистов, которые не соответствуют установленным правительством РФ и рынком критериям, поскольку не являются ни носителями знаний о рынке недвижимости, ни участниками рынка, сопровождающими сделки по купле-продаже недвижимости. По факту они – лишь потребители данной информации, а, значит, выдаваемая ими «экспертная» информация – суррогат первичной информации, которая исходит от реальных экспертов, работающих непосредственно с продавцами и покупателями объектов недвижимости. Причем эта информация прошла сквозь призму знаний и представлений такого оценщика, и, вероятно, при этом исказилась.

  Стоит сказать и о том, что упомянутый Справочник имеет свои «допущения и ограничения».

  Процитирую некоторые из наиболее спорных: « не следует жестко ограничивать оценщика в использовании им тех или иных значений параметров »; «… оценщик ответил на поставленные ему вопросы относительно численных значений наиболее значимых характеристик рынка недвижимости на основе субъективного мнения и практического опыта в оценивании объектов недвижимости в своем регионе ».

  С учетом вышеперечисленно го, мы вынуждены сказать, что в настоящее время оценщикам предлагается в качестве базового «Справочник объектов недвижимости», содержащий данные, не имеющие ничего общего со сделками с объектами недвижимости, построенные оценщиками на основании их субъективных знаний и мнений относительно методов расчета и примененных формул . Именно на них сообщество должно строить свои оценки: какие именно скидки может давать покупатель продавцу при продаже объектов недвижимости.

  Альтернативные источники

  Рассмотрим другие примеры справочной оценочной литературы, употребляемые для расчета рыночной стоимости объектов недвижимости. К сожалению, заложенные в них принципы и предлагаемые авторами справочника расчетные величины в 2014-2015 гг. также не всегда соответствуют действительности.

  Итак, «Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга (окончание финансового кризиса)» СРД №5-2010 под ред. Яскевича Е.Е. Данный справочник представляет собой более фундаментальное и систематизирован ное издание, детализирующее информацию по принципу «как именно» нужно рассчитывать или учитывать многообразие факторов и вопросов, с которыми сталкивается оценщик в ходе расчетов. Но и в этой методике есть нюансы, в частности, не вполне очевидна релевантность выборки данных. Рассмотрим заложенную к орректировку на разницу в стоимости предложения и цены сделки, которую еще называют корректировкой на торг или на «уторгование». В большинстве отчетов по оценке она необоснованно принимается в диапазоне 5…15%, в то время как текущий кризис повлиял и на эти показатели.

  При анализе рынка недвижимости, составители справочника ориентируются главным образом по предложениям объектов, выставленных на продажу, ввиду того, что отсутствуют данные по условиям проведения сделок. Именно большое влияние коэффициента «уторгования» на стоимостные параметры объектов оценки (0,85-0,95) не позволяет утверждать, что существует безусловная возможность проведения оценки объектов на развитых рынках (например, квартиры) только методом сравнения.

  Например, в сборнике СРД №17-2015 на странице 14 предлагаются скидки на торг по городам России, в том числе в крупных городах (Москва, Санкт-Петербург, Краснодар, Екатеринбург, Ростов-на-Дону), средних городах (Владивосток, Новосибирск, Омск, Ставрополь, Тамбов, Тверь) и небольших городах и населенных пунктах Московской области, а также в Минске.

  Скидки на торг дифференцированы по видам недвижимости : жилая, торговая, офисная, производственно- складская и земельные участки, причем для продажи и для аренды предлагаются применять разные скидки.

  Таблица 2

  C кидка на уторгование , %
  Регион	Жилая		Торговая		Офисная		Производственно- складская		Земельные участки
  	Аренда	Продажа	Аренда	Продажа	Аренда	Продажа	Аренда	Продажа	Продажа
  Москва		9-12		9-13		9-12		10-12	9-11
  Среднее по крупным городам в ноябре 2015						10,2		11,5
  Среднее по крупным городам в ноябре 2014								11,5	11,1

  Аналитики ЦИАН изучили динамику изменения цен внутри истории объявлений по продаже квартир в Москве, МО, Санкт-Петербурге в 2015-2017 гг. Учитывались объявления о прямой продаже квартир в существующих домах, находившиеся в экспозиции более 30 дней, в которых было совершено не менее 2 изменений цены более, чем на 50 тыс. руб. каждое. Не учитывались предложения в сегменте элитной недвижимости, объявления с низким уровнем достоверности, квартиры, экспонируемые в валюте, объявления с нетиповыми схемами продажи (доли, рента, срочный выкуп). Разницу между ценой первой публикации и ценой последнего размещения в данном случае можно с высокой долей вероятности считать размером торга, на который оказались согласны продавцы в процессе продажи.

  В большинстве случаев в 2015-2017 году пользователи снижали цены в процессе продажи квартир на вторичном рынке. Доля таких изменений превышает 85% от числа правок цены. Это объяснимо, так как вторичный рынок на протяжении 2015-2017 гг. находился под давлением как неблагоприятной макроэкономической конъюнктуры (снижались реальные доходы населения), так и внутрирыночных факторов (возросла конкуренция за покупателя со стороны сегмента новостроек, где рекордно увеличилось предложение, а программы по субсидированию ипотеки сделали квартиры в строящихся домах более привлекательными).

  В докризисный период средний размер изменения цен объявлений (торга) в столичных регионах не превышал 2,5-3%. Этот показатель начал заметно расти уже в 2014 году (статистика за этот год сложнее для интерпретации, так как в условиях нестабильности курса рубля, геополитической неопределенности изменения цен часто носили эмоциональный и нелогичный характер). В 2015 году средний размер торга составил 4.4% в Москве, 5.0% в МО, 5.4% в Санкт-Петербурге. К сентябрю 2017 он вырос на несколько процентных пунктов (до 9.2% в Москве, 7,8% в МО, 7.6% в Санкт-Петербурге). Т.е. стоимость средней квартиры в базах объявлений на 8-9% выше, чем та сумма, за которую ее согласен уступить продавец. Сама технология продажи в таких условиях претерпевает изменения, приобретая черты аукциона на понижение, в котором заявленная цена становится лишь приглашением к началу диалога.

  Практически в каждом пятом лоте продавцы снижают цены в процессе продажи на 15% или более, что делает цену первой публикации объявления все менее надежным инструментом для анализа рынка. Вместе с тем, именно эти данные используются в моделях массовой оценки, в частности, для кадастровой оценки и налогообложения. Это приводит к завышению налогооблагаемой базы по многим квартирам. Кроме того, при проведении оценки цены квартир (как самостоятельно, так и с помощью онлайн сервисов) необходимо учитывать изменившийся характер "цены в базе объявлений", которая сейчас все сильнее отрывается от реальных цен сделок.

  На протяжении последних месяцев величина торга продолжает расти несмотря на медленное восстановление рынка недвижимости и оживление в экономике. В столичных регионах вновь растет число регистрируемых сделок (причем не только у новостроек, но в отдельные месяцы и на вторичке). При этом для совершения сделки на вторичном рынке продавцы вынуждены все сильнее снижать цены. Поправка на торг выше в домах советской постройки (панельных домах 1960-80-х, хрущевках) (11% по всему рассмотренному массиву) тогда как в недавно сданных новостройках продавцы менее охотно идут на снижение цен (среднее снижение цен в этих домах - 3,5%).

  Это является одним из следствий долгосрочного тренда на снижение привлекательности домов на вторичном рынке, которое начало выражаться и в фактическом изменении «ценового ландшафта». Дома, построенные в советские годы, устарели физически и морально (речь не только о "пятиэтажках под реновацию", но и большей части панельных домов и даже части кирпичных и "сталинских"). В возраст приобретения квартир входит поколение с иными потребительскими запросами. Советские дома лишь стареют, тогда как качество продукта, предлагаемого застройщиками на первичном рынке, постоянно растет.

  Рост величины поправки на торг при сделках на вторичном рынке - естественная реакция рынка на комплекс факторов. Поведение участников рынка (готовность выходить на взаимоприемлемые ценовые уровни) позволяет ему относительно устойчиво пройти кризисный период. Негативным следствием этой тенденции становится некоторое снижение прозрачности рынка, так как продавцам и покупателям становится сложнее определить справедливую цену квартиры. Информация о ценах реальных сделок на портале Росреестра остается трудно доступной и сложно интерпретируемой, а на цены в базах объявлений ориентироваться становится все сложнее.

  Выводы:

  · Средний размер торга при сделках на вторичном рынке растет на протяжении всего кризиса 2014-2017 гг. Сейчас он составляет 9,2% в Москве, 7,8% в МО, 7.6% в Санкт-Петербурге.

  · В условиях стагнации средних цен предложения (они практически не меняются последние 2 года) именно динамика поправки на торг становится более важным рыночным индикатором, чем более привычная для участников рынка средняя цена квадратного метра.

  · 20% продавцов квартир в Москве, 17% в МО, 23% в Санкт-Петербурге в 2017 году в процессе продажи снижали цену более, чем на 15%.

  · Сильнее всего вынуждены снижать цены продавцы квартир в домах советской постройки; в недавно сданных новостройках среднее снижение цены выражено слабее.

  · Увеличение разрыва между ценой сделки и ценой публикации объявления снижает точность моделей массовой оценки (которые используют цены предложения в качестве ориентиров). Это ухудшает точность ряда индикаторов, к примеру, кадастровой стоимости и налога на недвижимость.