Ликвидная квартира: чем это хорошо. От чего зависит уровень ликвидности недвижимости

Прежде всего, определимся, что такое ликвидность квартиры ? Это возможность продажи объекта по заявленной цене в срок не более двух-трех месяцев. Ключевое слово здесь – цена. Понятно, что любая квартира может быть продана быстро, если на нее правильно сформирована цена. Но помимо цены существует еще ряд факторов, влияющих на ликвидность квартиры.
Какие же это факторы?

Прежде всего, это год постройки дома. Если квартира находится в доме, построенном в 18..затёртом году, то срок экспозиции такого объекта может исчисляться уже не двумя месяцами, а гораздо более.
В новостройках квартиры продаются, бывает, за считанные дни, но это при условии, что дом сдан, и правовые документы на собственность получены. Если квартира продается в еще строящемся доме, то на скорость ее продажи будет влиять степень готовности дома и репутация застройщика. Плюс наличие всей необходимой разрешительной документации на строительство.

Местонахождение дома, в котором продается квартира. Жилье в центре города всегда дороже, но вот возможно ли ее продать быстро? Здесь на ликвидность квартиры больше влияет близость метро или другого транспорта, наличие в шаговой доступности магазинов и аптек. И очень значимым фактором для многих покупателей недвижимости является то, что школа для детей находится в этом же квартале. Зачастую бывает так, что две похожие квартиры продаются буквально в соседних домах, но один дом стоит рядом со школой, а от другого, чтобы попасть в эту же школу, нужно всего лишь перейти дорогу. Первая продастся быстрее.

Материал постройки дома. Монолит и кирпич при прочих равных условиях всегда предпочтительнее дома панельной постройки.

Этажность. На первом и последнем этаже квартиры продаются хуже, чтобы там не говорили про шикарный вид на весь город из окон последнего этажа и возможности перевести в коммерцию первый этаж. Вот сначала переведите, а потом предлагайте под коммерцию. Но это уже другая история.

Планировка. Фантазии современных архитекторов нет границ. В новых домах встречаются треугольные и даже пятиугольные комнаты. При соответствующем дизайне, смотреться, конечно, будет шикарно, но граждане у нас довольно-таки консервативны и предпочитают классику в архитектурных решениях.

Качество ремонта. На ликвидность квартиры не влияет никак. Здесь мы вернемся к тому, с чего начали. К цене. В одном и том же доме квартира под ремонт, но за адекватные деньги продается быстрее, чем такая же квартира с ремонтом, даже самым качественным, но за цену, в которую хозяева включили стоимость этого самого ремонта.
Поэтому большинство риэлторов советуют не спешить делать «косметику», если вы собрались продавать. Проконсультируйтесь у знающего специалиста, что нужно сделать, чтобы продать в обозримые сроки и за хорошую цену. Возможно, что в квартире стоит лишь провести генеральную уборку.

Понятие ликвидности жилья - достаточно относительное. Любую квартиру можно продать - весь вопрос в цене. Поэтому проблема ликвидности - это лишь вопрос критериев, понижающих стоимость объекта. Отчего и почему квартира при прочих равных может подешеветь в несколько раз? Ведь нередко качественная элитная жилплощадь не продается очень долго.

Малоликвидные квартиры - это жилье с ярко выраженными дефектами в потребительском качестве недвижимости, обусловленными либо износом объекта, либо социальным окружением, либо территориальным расположением и инфраструктурными проблемами. В зависимости от наличия одного или нескольких вышеперечисленных критериев квартира может потерять в цене до 50 процентов.

Первую группу неликвидных объектов составляют квартиры просто неудобные для проживания. К ним относится жилье с плохими планировками, маленькой кухней или кухней без окон и так далее.

Не комильфо

С неохотой приобретают люди квартиры на первых и последних этажах в панельных домах старого фонда, а также угловые квартиры. Квартира на первом этаже будет стоить на 10-15% дешевле такой же квартиры на среднем этаже. В доме, подлежащем капремонту, квартира будет стоить на 30% дешевле, чем аналогичное жилье в более современном доме.

"В практике нашей компании самыми "долгоиграющими" являются двухуровневые элитные квартиры, - говорит генеральный директор компании Paul"s Yard Павел Здрадовский. - Так, до кризиса статистика показывала, что в год продавалось не более двух таких квартир. Они, как правило, имеют площадь более 200 кв.м. Такой объем рассчитан на семейных людей с детьми. Однако второй уровень представляет некоторую опасность для маленьких детей: высота, лестницы. Это чаще всего и настораживает клиента. Таким образом, покупатель отдает предпочтение квартирам в едином уровне".

Не очень ликвидными являются однокомнатные квартиры площадью 200 кв.м, где есть всего одно-два окна, один стояк и перепланировать ее в трехкомнатную не представляется возможным. Другой случай - отсутствие парковочных мест. Риэлторы приводят в пример элитный дом на Арбате, в котором очень трудно продавать квартиры, т.к. количество парковочных мест в нем меньше, чем количество квартир.

"У нас как-то "зависла" квартира на Ленинском проспекте на первом этаже с окнами во двор, - делится генеральный директор компании "ИПОТЕК.РУ" Дмитрий Овсянников. - Как ни парадоксально, но если бы окна выходили на улицу, объект был бы более ликвидным. Дело в том, что Ленинский проспект - одна из основных торговых улиц, и жилье на первом этаже представляется привлекательным с точки зрения перевода в нежилой фонд и использования в качестве торгового или офисного помещения. А в данном случае окна выходили во двор, в полуподвале под квартирой находился игровой клуб, поэтому она была не востребована: для жилья - низко, соседство с игровым клубом - проблематично, а для перевода в нежилой фонд - отсутствие возможности сделать отдельный вход".

Еще одна причина низкой ликвидности, особенно в элитном сегменте, - отсутствие хороших видовых характеристик. Окна могут выходить на неухоженные территории или соседний дом, магазин. Так, в свое время на Андреевской набережной был построен элитный комплекс, где значительная часть квартир располагалась под мостом. Также сильно снижает ликвидность квартиры несоответствие ее уровня и уровня дома. Грубо говоря, квартира с паршивым ремонтом в элитном доме и, наоборот, с элитным ремонтом в панельной пятиэтажке (бывает и такое).

Ни к месту

Другую группу составляют квартиры в домах с неудачным местоположением - возле транспортных магистралей, железных дорог, вокзалов, кладбищ, ЛЭП, свалок, ТЭЦ, промышленных предприятий. "Неправильное" окружение может снизить цену объекта на 10-20%. "Как-то у нас продавалась отличная квартира на Новослободской улице в Москве, - говорит генеральный директор инвестиционного агентства недвижимости "Кондр" Сергей Кушменюк. - По всем параметрам квартира была замечательная - престижный район, отличная транспортная доступность и цена была адекватная. Но когда люди узнавали, что рядом находится Бутырская тюрьма они и слышать ничего не хотели о покупке".

Влияет на ликвидность жилья и транспортная доступность. Квартира в доме, расположенном от метро в 10 минутах езды городским транспортом, будет стоить на 10% дешевле такой же квартиры в доме, расположенном в шаговой доступности от метро.

Отдельная категория неликвида - квартиры в домах-долгостроях. "Например, на северо-западе столицы есть проблемные объекты, квартиры в которых несчастные покупатели пытаются сейчас продать за копейки, надеясь вернуть хоть какие-то деньги, - приводит пример руководитель отдела маркетинга и PR ГК "Пионер" Ирина Романова. - Там сегодня можно найти предложения даже по $70 000 за однокомнатную квартиру, но спрос на них минимальный".

Раздутые аппетиты

И, наконец, третья группа - это квартиры с изначально завышенной ценой. И завышают цену собственники, как показывает практика, по разным причинам. "В течение полугода шла продажа трехкомнатной коммунальной квартиры на улице Винокурова, - рассказывает Дмитрий Овсянников. - Основным ее недостатком, влияющим на ликвидность, была слишком высокая для данного объекта цена: все трое продавцов-сособственников хотели на деньги, полученные от продажи своей комнаты, купить отдельную квартиру. Продать объект помог случай: покупателю нужен был именно этот дом, т.к. во дворе находится школа, где училась дочка, а в соседнем подъезде жила мама покупателя".

Еще пример неадекватной ценовой политики. В одном из самых дорогих районов, на проспекте Вернадского, стоят три одинаковых дома: один из них - социальный, предназначенный для переселения людей из пятиэтажек, два других - бизнес-класса. "В социальном доме - сломанный домофон и разрисованные стены. В соседних домах - охрана, консьерж, чистые подъезды. Продажа квартиры в социальном доме длилась более года, т.к. продавцы ориентировались на цены в соседнем доме", - комментирует генеральный директор агентства "АВРОРА Недвижимость" Роман Вихлянцев.

Добавленная стоимость

При продаже объекта надо делать акценты на положительные качества жилья, советуют опытные риэлторы. Для кого-то они станут основополагающими, и покупатель, возможно, закроет глаза на недостатки. Если квартира находится на первом или последнем этаже, но в ней сделан качественный ремонт, это уже повышает ее ликвидность. Или, к примеру, объект расположен далеко от транспортных сообщений, но находится рядом с зеленым массивом или парком - для кого-то это компенсация. "Отсутствие панорамных видов в ЖК "Коперник" компенсировали тем, что такие квартиры продавались с полной отделкой и меблировкой - покупатель переключался с внешних характеристик на внутренние, и вид на крышу магазина "Гименей" переставал быть такой уж значимой помехой", - комментирует генеральный директор TWEED Ирина Могилатова.

Брокеры советуют делать обязательную предпродажную подготовку квартиры: это ускоряет продажи и повышает ее стоимость. Иногда достаточно сделать небольшой ремонт - переклеить потертые обои, перекрасить потолки, вывезти старую мебель, поставить кондиционер, помыть окна и тому подобное. Неплохо привести в порядок общественные зоны - тамбур с соседними квартирами (убрать мусор, ненужные коробки, вкрутить лампочку), так как по ним покупатели судят о контингенте, проживающем в доме, что немаловажно. Лифт без настенных надписей и с яркими лампочками, чистый подъезд с отсутствием неприятных запахов также повышает ликвидность квартиры.

Еще один способ повысить цену - сменить позиционирование объекта. Например, квартира на первом этаже - это неплохой офис для малого бизнеса, квартира у вокзала - для предпринимателя, сдающего квартиры в посуточную аренду.

Хотя парадокс ситуации в том, что для каждой квартиры есть свой уникальный покупатель, для которого недостаток с точки зрения большинства является достоинством. "Например, квартира на первом этаже - это преимущество для инвалидов, квартира на последнем этаже - для того, кому портили жизнь шумные соседи сверху или кто не раз страдал от заливов, - рассуждает руководитель аналитического центра "ГдеЭтотДом.РУ" Александр Пыпин. - Квартира рядом с вокзалом или кладбищем очень даже подойдет тому, кто на вокзале или кладбище работает, так как позволит сэкономить многие часы дороги на работу. Задача найти таких покупателей - чем уникальней квартира, тем больше средств уйдет, чтобы из десятков тысяч покупателей найти своего".

Ну а если компенсировать недостатки жилья или ждать бесконечно долго "своего" покупателя вы не в состоянии, то остается только один выход - сделать существенную скидку, чтобы покупатель подумал: "За такие деньги я никогда не куплю квартиру в этом районе или с такой площадью. Ну и ладно, что вид на кладбище!"

*информация размещена в ознакомительных целях, чтобы поблагодарить нас, поделитесь ссылкой на страницу с друзьями. Вы можете прислать интересный нашим читателям материал. Мы будем рады ответить на все ваши вопросы и предложения, а также услышать критику и пожелания по адресу [email protected]

Секрет ликвидности квартир

Рынок недвижимости всегда считался перспективным и прибыльным, вне зависимости от экономической ситуации в стране. Это связано с тем, что большинство людей считает покупку квартиры лучшим вложением своих капиталов. Ведь недвижимость редко падает в цене, при этом наблюдается ежегодный рост стоимости квадратных метров.

Однако на рынке недвижимости наблюдается интересная тенденция: одни квартиры продаются практически мгновенно, другие не пользуются спросом вообще. Секрет ликвидности квартир - это своеобразная формула, где каждый нюанс может сыграть решающую роль. Обратите внимание на квартиры в Набережных Челнах, по ссылке chelny.etagi.com/realty прямо сейчас посмотрите цены и доступные варианты.

Какое жильё сложно продать

Рассматривая вопрос востребованности жилья на рынке, можно пойти от обратного, и выделить квартиры, которые упорно не желают продаваться. Такая недвижимость считается неликвидной. Под это определение попадает следующая жилплощадь:

• Крайние этажи многоквартирных домов. Сюда относится первый и последний этажи здания, не пользуются спросом и угловые квартиры.
• Объекты недвижимости, которые расположены вблизи оживлённых магистралей, аэропортов, железнодорожных путей.
• Неудачно расположенные дома. По прихоти архитекторов, иногда жилые здания буквально смотрят в окна друг другу.
• Несоответствие уровня жилья с территориальным расположением. Например, элитная недвижимость находится в не обустроенном районе.
• Такие квартиры являются головной болью риелторов и могут продаваться годами. Чтобы сделать жильё ликвидным, продавцам приходится сбрасывать цену до минимальных значений, иначе продать квартиру не получится.
• Обратите внимание, что не только низкая стоимость делает квадратные метры продаваемыми. Существуют определённые критерии, которые нужно рассмотреть более детально.

Расположение

Ключевым фактором, определяющим ликвидность жилья, является месторасположение здания. В первую очередь, покупатели оценивают удалённость недвижимости от остановок общественного транспорта, станций метро и транспортных развязок. Высоко ценится и развитая инфраструктура района. В частности, в непосредственной близости должны располагаться школы, больницы, детские сады и магазины. Может сыграть роль и расположение недвижимости на карте города.

В последнее время, выше ценится жильё, которое расположено далеко от центра, так называемые «спальные районы». Плюс к ликвидности недвижимости прибавляет экологическое состояние района. Не секрет, что лучше продаются квартиры, окна которых выходят на лесопарковые зоны, нежели чем дома, расположенные в непосредственной близости от промышленных предприятий.

Техническое состояние

Квартиры хорошо продаются в домах, которые построены по современным технологиям, подъезды благоустроены, имеется парковка, инженерные коммуникации находятся в технически исправном состоянии. Этим критериям соответствуют новостройки, которые неплохо расходятся на рынке недвижимости. Однако не стоит сбрасывать со счетов и вторичное жильё.

Если «хрущёвки» и «брежневки» находятся в приличном состоянии, они разлетаются как «горячие пирожки». Здесь секрет ликвидности прост: стоимость вторичного жилья намного ниже новостроек. Кроме того, существует вероятность, что вторичное жильё пойдёт на снос, и жильцы получат более благоустроенную квартиру бесплатно.

Характеристики жилплощади

Определяется ликвидность и техническим состоянием самого жилья. Здесь учитываются такие факторы:

• Общая и жилая площадь.
• Этажность.
• Число комнат.
• Тип санузла: совмещённый или раздельный.
• Метраж кухни и прихожей.
• Расположение комнат.
• Ремонт.
• Наличие в квартире балкона или лоджии.

Обратите внимание, что это далеко не полный перечень. Потенциального покупателя может отпугнуть любая мелочь: шумные соседи или вид из окна. Кроме того, люди предпочитают приобретать квартиры с косметическим ремонтом или вообще без отделки. Здесь стоит учитывать фактор, что новые жильцы будут переделывать помещения «под себя», поэтому не будут переплачивать за сделанный евроремонт.

Считается, что лучше всего продаются однокомнатные квартиры, или жильё с большой площадью. Это не всегда так. Большинство покупателей привыкли к стандартной планировке и метражу. Поэтому однушка, площадью 60 м2, будет продаваться намного дольше, чем двухкомнатная «хрущёвка» аналогичной площади.

Учтите, что покупка ликвидной квартиры является идеальным вложением капитала. Такая недвижимость стабильно прибавляет в цене, и может принести своему владельцу неплохие дивиденды при продаже через несколько лет.

При подборе квартиры (неважно, приобретаете вы жилье для собственного проживания или в инвестиционных целях) нужно обязательно учитывать факторы, влияющие на возможность быстро и выгодно реализовать ее в случае необходимости, считает директор АН «Кварц» Ирина Малыгина.

Как распознать ликвидную недвижимость?

Инвесторы выбирают доходную недвижимость по двум основным критериям: хорошая доходность и высокая ликвидность. И если доходность позволяет заработать в процессе владения объектом, то ликвидность определяет, насколько успешным будет выход из инвестиционного проекта.

Ликвидность недвижимости характеризуется тем, насколько быстро может быть продан объект по близкой к рыночной цене. Чем меньше времени требуется для продажи, тем выше ликвидность.

Справедливо и следующее правило: чем выше ликвидность, тем ниже доходность объекта.

Большинство инвесторов предпочитают не высокодоходные, а высоколиквидные активы: последние можно быстрее превратить в «живые» деньги без убытков и длительного ожидания.

На рынке недвижимости условно выделяют три вида ликвидности: высокая, средняя и низкая. Понятно, что минимальный показатель ликвидности больше относится к сложным объектам, которые не так просто продать и на которые практически нет спроса (старое ветхое жилье, жилье в промзонах, жилье в незавершенных строительством объектах и т. д.).

Профессиональные оценщики рассчитывают ликвидность недвижимости по сложным формулам, учитывающим сроки экспозиции и безрисковую ставку. Инвесторам, желающим приобрести несколько объектов для последующей продажи, следует обязательно обратиться к специалистам в области недвижимости. Так, они при измерении вида ликвидности принимают в расчет:

• скорость заключения сделки и время, требующееся для ее завершения;

• расходы на заключение сделки (включая налоги на покупку и продажу, нотариальные расходы, а также расходы на проверку и оформление документов);

• неопределенность, связанную с возможностью продать или купить объект по цене не ниже, чем цена аналогичных объектов на рынке.

Кроме того, на ликвидность недвижимости влияют следующие факторы:

Ликвидность жилья могут снижать такие показатели, как угловые варианты квартир, смежные комнаты, деревянные и смешанные перекрытия, деревянные лестницы, слишком запутанная история (когда квартира поменяла более трех-пяти собственников и невозможно точно оценить правомочность всех сделок купли-продажи). Также современных покупателей отпугивают газовые колонки и «сидячие» ванны. А вместе с этим и вид из окон на оживленное шоссе, железнодорожные и автомагистрали с постоянным шумовым эффектом. Причем для 2-3- и многокомнатных квартир немаловажно, чтобы окна не только не выходили на автотрассу, но были обращены на разные стороны света.

А как у нас?

В Нижнем Новгороде среди жилых объектов наиболее ликвидными сейчас являются 1-2-комнатные квартиры в сегментах эконом-класса и эконом-плюс на любых этажах, кроме первого, расположенные в шаговой доступности от остановок общественного транспорта во всех районах города. Такие квартиры наиболее ликвидны, так как потенциальных покупателей в этом сегменте рынка больше. Это как минимум все те, кто хочет купить жилье для себя, и те, кто хочет приобрести объект для сдачи в аренду.

Почему в некоторых случаях квартиры, выставленные на продажу, буквально улетают, а в некоторых - наоборот, залеживаются. Все дело в ликвидности продаваемого товара: от того, насколько он окажется привлекательным для потребителя, и будет зависеть, как скоро он окажется продан. Насколько ликвидна ваша квартира и можно ли ее таковой сделать?

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

« » решил разобраться, что подразумевается под этим понятием, на что ликвидность оказывает влияние и какие квартиры сегодня самые ликвидные, а какие, наоборот, - неликвид.

Немного терминологии
Существует много всяких сложных толкований, что же такое ликвидность, но мы постараемся объяснить как можно проще. Ликвидность недвижимости – это возможность ее обращения в деньги. Ликвидность обратно пропорциональна времени, которое требуется для продажи: чем меньше срок, в течение которого продается квартира, тем выше ее ликвидность .

В целом жилье считается ликвидным активом: спрос на него есть всегда, даже при проблемах в экономике. Продать жилую недвижимость намного проще, чем, скажем, картину, интересную лишь узкому кругу богачей-коллекционеров. Собственно на это и уповают эксперты, советующие вкладывать свободные средства в квартиры.

Но не все жилье одинаково ликвидно: некоторые объекты даже по вполне рыночным ценам продаются за пару недель, а другие ждут покупателя месяцами и годами, причем даже снижение цены помогает далеко не всегда. В чем тут проблема?

Начало начал - местоположение
Театр начинается с вешалки, а ликвидность жилья с его местоположения. «Наибольшей ликвидностью пользуются квартиры, находящиеся в удобных для жизни и экологически чистых районах с хорошей транспортной доступностью», - утверждает Александр Мальцев, генеральный директор агентства недвижимости «CENTURY 21 Запад» . Причем транспортный вопрос, возможно, самый важный: «Наименее востребованы у покупателей районы Москвы с сильно загруженными трассами и не имеющие станций метрополитена. А информация о планах по расширению метро в том или ином районе может значительно повысить и спрос, и стоимость жилья. Так, например, было после заявления о строительстве новых станций «Новокосино», « », «Лермонтовский проспект», «Жулебино» и «Люберецкие поля»», - рассказывает Александра Кадченко, руководитель отдела консалтинга и оценки МИАН , и добавляет к списку характеристик ликвидных районов развитость социально-бытовой инфраструктуры и структуру жилого фонда. Сегодня более востребованы районы, где преобладает современное качественное жилье - вчерашние , а вот кварталы со старыми домами, с пятиэтажками, срок сноса которых не определен, популярностью не пользуются, поэтому продаются гораздо хуже. Кроме того, по мнению Ильи Шкопа, председателя совета Гильдии риелторов Москвы , больший спрос наблюдается на крупные спальные районы в умеренной удаленности от центра.

Таким образом, весьма ликвидны квартиры в самых престижных - на западе, северо- и юго-западе столицы, например, в Крылатском, Кунцево, Фили-Давыдково, Строгино, в районе Воробьевых гор и Кутузовского проспекта . А что касается элитной недвижимости, то здесь наиболее популярен Центральный округ, прежде всего «Золотая миля» . «На второе же место сегодня выходят Хамовники в связи с массовой застройкой нескольких жилых комплексов, что влечет за собой и реконструкцию района в целом», - сообщает Евгения Коростелева, генеральный директор Bonton realty .

Ликвидные районы есть и на менее престижных направлениях, даже на южном и юго-восточном, которые считаются самыми неэкологичными и неблагоустроенными. К списку ликвидных эксперты прежде всего отнесли Сокольники и Новые Черемушки как районы с хорошо развитой инфраструктурой и не сильно удаленные от центра, а также в него были добавлены Коньково, Теплый Стан, Ясенево, Чертаново, Бабушкинский, Медведково, Отрадное, Алтуфьево, Измайлово, районы станций метро «Аэропорт» и «Беговая» . На юго-востоке же самыми ликвидными были признаны Люблино и Марьино .

А наиболее неликвидными считаются районы с неудачной транспортной доступностью - Бирюлево, районы вдоль Дмитровского и Коровинского шоссе, некоторые районы за МКАД (например, Выхино-Жулебино ). Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость» , добавляет к этому перечню еще и Капотню, Дегунино, Бескудниково, Некрасовку и т.д. Кстати сказать, Капотня также не проходит в ликвидные районы и по экологическим характеристикам.

Но и не все кварталы в одном и том же районе одинаково ликвидны. Как замечает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» , районы могут быть весьма неоднородны и по качеству жизни, и по транспортной доступности. Самые ликвидные – кварталы и улицы в пешей досягаемости от . Они, как правило, и самые насыщенные инфраструктурой, так как вокруг станций метро всегда появляются и магазины, и рестораны, и службы быта. Ликвидность таких зон может понизить разве что соседство с крупными промышленными предприятиями или преобладание старого неблагоустроенного жилфонда. А повышает ликвидность кварталов в любом районе расположенный рядом парк или зеленая зона.

Двор и дом
Даже в самых ликвидных районах могут быть неликвидные квартиры. Тут все зависит от характеристик домов, в которых они расположены. «Оцениваются материал и серия (для панелей) дома и год постройки. Наибольшим спросом пользуются современные дома из кирпича или монолита, наименьшим - панельные строения, - рассказывает Александр Мальцев («CENTURY 21 Запад»). – Причем в панельных домах важна этажность: чем выше дом, тем выше ликвидность, то есть наименее ликвидными считаются пятиэтажные хрущевки, затем следуют 9- и 12-этажные панели, а самые ликвидные – современные серии».

Вообще кирпичные дома популярнее панельных, а более современные предпочтительнее, чем старый жилфонд: «Если дом старый, то, как правило, с изношенными коммуникациями и ужасными подъездами, и привлечь покупателя на такой объект возможно только сниженной ценой», - утверждает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). Среди старых домов по-прежнему высоко ценятся лишь добротные «сталинки», и вряд ли в обозримом будущем что-то изменится. «Хотя также отмечается интерес и к домам, подлежащим сносу (это в основном панельные пятиэтажки. – От ред.), - говорит Александра Кадченко (МИАН), - они привлекают покупателей перспективой получения нового жилья при расселении». Однако с такими вариантами нужно быть осторожнее, так как снос может затянуться на долгие годы, ликвидными здесь можно считать только те объекты, срок сноса которых уже четко определен.

Помимо характеристик самого дома на ликвидность влияет и благоустройство придомовой территории, а также состояние подъезда, наличие грузового лифта, детских площадок, парковок и т.п. В экономклассе и классе комфорт сегодня востребованы квартиры в новых микрорайонах с собственной инфраструктурой, где есть все блага цивилизации. А в сегментах бизнес и премиум ценятся собственная огороженная и охраняемая территория, подземный паркинг, авторизованный доступ и т.п. «Кроме того, в элитных домах большое значение имеет количество квартир - чем их меньше, тем привлекательнее объект», - уверяет Евгения Коростелева (Bonton realty).

Однако, как утверждает Илья Шкоп (Гильдия риелторов Москвы), характеристики дома, прежде всего, влияют на ликвидность трех- и многокомнатных квартир, а для однушек и двушек они менее важны, так как это самые востребованные объекты на столичном рынке недвижимости. При адекватной цене покупатели на них находятся в течение 2-3 месяцев, в каких бы районах и в каких бы домах они не предлагались.

Квартирные характеристики
«Ликвидность квартиры определяют такие ее характеристики, как площадь, этаж, виды из окон, размер кухни, наличие балконов и лоджий, высота потолков, удобство планировки», - перечисляет Александра Кадченко (МИАН). А Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость») выделяет еще размеры и планировку санузла и состояние квартиры в целом.

Пожалуй, наиболее важный параметр – площадь: размер квартиры должен соответствовать ее классу и платежеспособному спросу целевой аудитории. «Для жилья категорий эконом и эконом-плюс (комфорткласс) оптимальная площадь однокомнатной квартиры - 36-42 кв. м, двухкомнатной - 54-62 кв. м, а трехкомнатной - 68-82 кв. м», - сообщает Александра Кадченко. Причем, как отмечает Вероника Панкова, эксперт ГРМ, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты» , предпочтение отдается более стандартным метражам и планировкам, например, гораздо проще продать 2-комнатную квартиру площадью 60 м кв., чем того же метража однушку.

Вслед за площадью квартир на ликвидность значительно влияют размер кухни, высота потолков и этаж. «Площадь кухни должна быть не меньше 8 - 8,5 кв. м, а предпочтительней - 10-12 кв. м», - утверждает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). «А оптимальная высота потолка - не менее 2,7 м», - говорит Александра Кадченко (МИАН). Что же касается расположения, то наименее ликвидны объекты на первом и последних этажах, а также в некоторых случаях – в зависимости от планировки и состояния дома - угловые варианты.

Ликвидность жилья могут снижать смежные комнаты, деревянные и смешанные перекрытия, деревянные лестницы, слишком запутанная история, когда квартира поменяла более 2-3 собственников и невозможно точно оценить правомочность всех сделок купли-продажи. «Также покупателей в 21 веке отпугивают газовые колонки и сидячие ванны», - говорит Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). А вместе с этим вид из окон на оживленное шоссе и постоянный шум.

«Причем для 2-3- и многокомнатных квартир немаловажно, чтобы окна не только не выходили на автотрассу, но были обращены на разные стороны света», - уверяет Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»).

Ликвидность квартиры повышает ее опрятность, приятный вид, более-менее свежий ремонт, а неудовлетворительное состояние объекта и необходимость капитального ремонта снижают ликвидность.

Вообще же, чем выше класс жилья и престижнее район и дом, тем больше характеристик влияют на ее востребованность и ликвидность. Если в экономклассе покупатель, скорее всего, обратит внимание только на метраж и размер кухни, то в элитном сегменте обязательно оценит и видовые характеристики: «Например, на Кутузовском проспекте из-за повышенного шума менее ликвидны квартиры с окнами на улицу, а самые ликвидные варианты - с окнами на набережную, так называемые «видовые квартиры», - утверждает Александр Мальцев («CENTURY 21 Запад»). Кроме того, как правило, неликвидны высококлассные объекты, расположенные не в самых престижных районах, на окраинах столицы, да и многокомнатные квартиры в отдаленных спальных районах продаются долго. «Мало кому нужна, например, 4-комнатная квартира в Бирюлево по цене 9 млн рублей и выше», - говорит Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»), ведь типичный покупатель в этом и подобных районах выбирает 1-2-комнатные варианты.

Ликвидность – залог роста цен
Ликвидные квартиры хороши тем, что быстро продаются, то есть при необходимости обмениваются на деньги и с годами растут в цене, правда, при условии, что в мировой экономике все спокойно. «Стоимость ликвидных квартир вырастает примерно до 10-20% в год», - утверждает Александр Мальцев («CENTURY 21 Запад»), особенно на первичном рынке, так как цена новостроек увеличивается также по мере постройки дома, окончания ремонтных работ и оформления квартир в собственность. «Например, в ЖК «Царицыно» год назад долевые участники строительства реализовали однокомнатные квартиры (46 кв.м) по цене 5,4 млн рублей, а сейчас подобные варианты продаются уже за 6 - 6,1 млн руб.», - свидетельствует Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»).

Медленно, но верно дорожала за последнее время и вторичная ликвидная недвижимость в районах с хорошей транспортной доступностью: «Так, год назад в районе Царицыно в панельных домах относительно современных серий однокомнатные квартиры площадью 39 кв.м продавались по 6,1 млн руб., двухкомнатные (52 кв.м) – по 7,5 млн руб., а сейчас подобные предложения можно найти только за 6,2 млн руб. и за 7,7 - 7,8 млн руб. соответственно», - рассказывает эксперт. Да и в период экономических кризисов цены на ликвидные объекты наиболее устойчивы: «Раньше и серьезнее падают в цене неликвиды, а ликвиды - чуть позже и меньше. А при стабилизации рынка наблюдается обратная ситуация: ликвидные варианты начинают расти раньше и быстрее, а неликвидные - позже и медленнее», - говорит Вероника Панкова («Пенаты», эксперт ГРМ).

«В условиях кризиса неликвидные квартиры теряют всякую привлекательность для покупателя, а ликвидные не могут найти собственника по иным причинам: владелец квартиры не торопится снизить цену, а покупатель, наслышанный о том, что в условиях кризиса цены значительно падают, не желает переплачивать», - добавляет Евгения Коростелева (Bonton realty).

В стабильных же условиях при адекватно определенной цене средний срок продажи ликвидной однокомнатной квартиры, как сообщает Илья Шкоп (Гильдия риелторов Москвы), - 2 месяца, двухкомнатной – 3 месяца, а трехкомнатной – 4-6 месяцев. А Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость») называет еще более короткие - от двух недель до месяца. Неликвидные же варианты иной раз продаются годами и десятилетиями!

Впрочем, срок продажи в наших реалиях зависит от цены объекта, поэтому снижая цену, можно повысить ликвидность: «Конечно квартира с маленькой кухней на первом этаже не очень желанна, но при сниженной цене данный вариант тоже будет востребован», - уверяет Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). По низким ценам не покупаются только совсем уж отвратительные варианты, например, малюсенькие квартиры рядом с дымящими заводами в отдалении от метро, на первом этаже и в ужасном состоянии. Однако продать по заниженной цене – дело нехитрое, но большинство владельцев недвижимости, настоящих и будущих, все-таки стремится извлечь некоторую выгоду от будущих перепродаж, да к тому же выйти на сделку как можно быстрее, а это возможно лишь в случае ликвидности объекта.

Резюме
Ликвидность недвижимости зависит от очень многих факторов – от местоположения до конкретных характеристик жилья, таких как площадь или размер кухни, а кроме того, она тесно связана со спросом и ценой. Самые ликвидные квартиры – однушки и двушки у станций метро, в районах с хорошей транспортной доступностью, экологией и инфраструктурой, расположенные в современных кирпичных и . Иногда они продаются всего за пару недель. Чем более ликвиден объект, тем скорее его можно превратить в деньги, да еще и получив прибыль.