В погоне за доходами большинство регионов отказалось от четырехлетнего моратория на пересмотр кадастровой стоимости недвижимости. Москва - в числе первых. Еще в середине декабря власти города передали Росреестру результаты новой оценки, по которой будет рассчитываться налог на имущество за 2016 год. Цена столичных зданий в среднем выросла на 2,5% - неприятно, но терпимо. Однако некоторые коммерческие объекты после «вмешательства» чиновников подорожали в разы. Пропорционально увеличилась и фискальная нагрузка на бизнес. Так, стоимость одного из лубянских торговых центров в результате переоценки поднялась с 115,7 млн до 2,7 млрд рублей, а размер платежа в ФНС составил 38 млн вместо 1,5 млн рублей в год.
Оспорить суммы сразу собственникам не дали. Чтобы обжаловать оценку и снизить налоговое бремя, юрлица должны были подать заявления о пересмотре до конца года, то есть в оставшиеся две недели. Компаниям попросту не хватило времени запустить процедуру. Более того, некоторые организации до сих пор не в курсе изменений и рискуют попасть в число штрафников за недоплату. Как избежать подобных проблем с недвижимостью и защитить свои права, если объект явно переоценили?
Совет № 1: регулярно проверять кадастровую стоимость
Добавлю - и внимательно следить за новостями. Уверен, если бы все компании соблюдали это базовое правило, многих неприятностей им удалось бы избежать. По отмене моратория на пересмотр оценки прошлой осенью не высказался только ленивый. Мэрия Москвы была главным лоббистом инициативы и своих планов по скорому обновлению данных не скрывала. Тем не менее для налогоплательщиков решение столичных властей стало сюрпризом. Все потому, что надеялись, что об изменении кадастровой стоимости их уведомят заранее. Как видим, ошиблись. А незнание в данной ситуации мало того что не освобождает от ответственности, так еще и усугубляет вину.
Благо, в Москве, как и в других городах федерального значения, переоценка может осуществляться не чаще, чем раз в два года. Так что, будем считать, до 1 января 2018-го с кадастровой стоимостью недвижимости столица уже определилась. Зато у остальных субъектов РФ сейчас руки развязаны: большинство последний раз проводили оценку несколько лет назад и наверняка захотят «освежить» цифры. Поэтому предпринимателям из регионов надо быть настороже и периодически уточнять данные о стоимости своих объектов в Росреестре. Следует мониторить и сайт администрации субъекта: власти обязаны разместить в интернете предварительные результаты новой оценки, прежде чем их утвердить.
Совет № 2: определить, надо ли оспаривать оценку
Если здание попало под переоценку и новая кадастровая стоимость не устраивает собственника, ее можно и нужно обжаловать. Но, прежде чем вступать в долгий и затратный спор с властями, необходимо понять - а стоит ли овчинка выделки?
Во-первых, не любую стоимость можно пересчитать. Как показывает практика, подавать заявление имеет смысл, когда кадастр оказался выше рынка хотя бы на 20-30%. В ином случае шансы на успех минимальны. Соответственно, сначала лучше узнать у оценщиков приблизительную рыночную цену своего объекта и сравнить показатели.
Во-вторых, важно учесть, что оспаривание обходится недешево. Только за обязательную рыночную оценку (речь о бизнес-центрах и больших нежилых объектах) придется заплатить от 100 до 500 тыс. рублей. Плюс возможные расходы на юристов, судебную экспертизу, не говоря о потраченном времени, которое, как известно, тоже деньги. В итоге общие издержки могут кратно превысить потенциальную налоговую выгоду. И это притом что все затраты на процесс, независимо от исхода дела, лягут на собственника. По закону суд не обязан ему ничего возмещать.
Совет № 3: не откладывать подачу заявления
Если необходимость оспаривания оценки сомнений не вызывает, главное - не затягивать с жалобой. Ведь по общему правилу, даже если компании удастся снизить кадастровую стоимость объекта, налоговая начнет учитывать новые данные с того года, в котором было подано заявление о пересмотре. Проще говоря, если власти «переоценили» здание в конце 2016 года, а владелец спохватился лишь в январе 2017-го, то ему в любом случае придется заплатить налог на имущество за предыдущий год по завышенной цене. Потом он, конечно, может доказать, что его недвижимость стоит на 1 млрд рублей меньше. Но вернуть многомиллионную переплату по налогу уже не получится. Опять-таки заявления не всегда принимают с первого раза, а разбирательства по переоценке порой растягиваются на месяцы. И к тому моменту, как решение суда вступит в силу, кадастровую стоимость могут вновь обновить. Тогда процесс придется начинать сначала.
Совет № 4: не экономить на оценщике
По своему опыту скажу: в пересмотре кадастровой стоимости бизнесу зачастую отказывают именно из-за плохого качества отчета о рыночной оценке. В документе, который обошелся компании в сотню тысяч рублей, могут вдруг обнаружиться грубые ошибки или могут отсутствовать важные сведения об объекте. Поэтому, если хотите выиграть в споре с государством, выбирайте оценщика по тем же параметрам, что и личного врача: репутация, опыт, мнения клиентов, расценки. Для проверки специалиста стоит изучить сайты с отзывами, профильные форумы и СМИ. Чем больше информации удастся собрать, тем лучше. Кроме того, хороший независимый эксперт обязательно должен входить в саморегулируемую организацию оценщиков и застраховать свою профессиональную ответственность перед клиентами хотя бы на 5 млн рублей.
Совет № 5: идти в суд, минуя комиссию Росреестра
Закон «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ, вступивший в силу 1 января 2017 года, отменил обязательный досудебный порядок оспаривания для юрлиц. Теперь компания, не довольная кадастровой ценой недвижимости, может сразу подать иск в суд субъекта РФ, не обращаясь предварительно в комиссию при Росреестре. Организациям такое нововведение только на руку, особенно тем, у кого стоимость завышена на десятки, а то и сотни миллионов рублей. Чтобы в этом убедиться, достаточно взглянуть на свежую статистику по жалобам. За 2016 год через комиссии собственникам удалось снизить суммарную стоимость своего имущества всего на 8,7%, через суды - более чем на 40%. В первом случае успехом увенчалось меньше половины обращений, во втором - 63%. При этом, когда речь шла о крупных суммах, добиться переоценки на досудебном этапе было практически невозможно: жалобы отклонялись по формальным поводам. Что, в общем-то, неудивительно, ведь в комиссии входят не только представители оценщиков, но и чиновники от Росреестра, регионального правительства. И перед ними там стоит вполне определенная задача - максимально пополнить бюджет.
Заказать оценку
Почему именно мы?
Скидка на оценку!
ООО «СОЮЗ-ЭКСПЕРТ» – независимая компания, предлагающая как юридическим, так и физическим лицам услуги, по оценке стоимости земельной собственности. Специалистами нашей компании осуществляется и переоценка кадастровой цены земли.
Что понимается под переоценкой кадастровой стоимости земли?
Кадастровая цена пересматривается муниципальными учреждениями раз в 5 лет. Исходя из кадастровой цены участка, определяются земельный налог и величина арендной платы. Проблема заключается в том, что однородные участки согласно Постановлению Правительства №316 должны объединяться в оценочные зоны. Усреднение стоимости земли на определенной местности приводит к тому, что кадастровая стоимость конкретного участка может значительно превышать рыночную, так как действующая процедура не учитывает индивидуальные особенности участков, следовательно, владельцу приходится платить высокий налог. Пересмотр кадастровой цены нужен, чтобы уровнять рыночную и кадастровую стоимости земли – о том, что они должны быть равны, говорит статья 66 Земельного Кодекса.
До недавнего времени вопрос уменьшения кадастровой цены участка решался исключительно через суд, что крайне неудобно, ведь судебный процесс способен затянуться на месяцы. Сейчас существует возможность изменить стоимость и без обращения в суд. Такая возможность дается владельцу законом «Об оценочной деятельности» (ст. 24). Для этой цели функционирует комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Как происходит переоценка кадастровой стоимости?
В комиссию владельцем земли подается заявление о пересмотре цены, где должна указываться причина, по которой он придерживается мнения, что кадастровая стоимость слишком велика.
Важно: комиссия будет рассматривать случай только тогда, когда на момент подачи определена рыночная цена участка. Если комиссии будет не с чем соотнести определенную кадастровую цену, мотивы владельца участка будут расценены как надуманные, а само заявление окажется отклоненным.
- Для владельца установлены строгие сроки: подать заявление с пакетом обязательных документов он должен в течение полугода после процедуры кадастровой оценки. На принятие решения о целесообразности переоценки и ознакомление с предоставленными документами комиссии отводится месяц.
Оспорить кадастровую стоимость можно также и через суд. Правом обращаться в суд за переоценкой закон наделяет физических лиц (собственников участков), а также индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, которые используют землю в законном порядке. Однако существует некоторая разница: землевладельцы-частники должны подавать иски в суд общей юрисдикции, в то время как организации – в Арбитражный суд по месту, где находится участок.
Фактически в суде не оспаривается определенная кадастровая цена участка, а рассматривается целесообразность ее пересмотра по той причине, что при оценке не были приняты во внимание индивидуальные характеристики участка. Ответчиком считается территориальное отделение Росреестра. Для подачи иска у владельца земли есть 3 месяца с того момента, как он узнал о нарушении своих прав.
Какие документы необходимо предоставить для оспаривания?
В перечень бумаг, которые необходимо предоставить комиссии по разрешению споров входят:
- Заявление с просьбой пересмотреть определенную цену в связи с недостаточностью информации об объекте недвижимости.
- Документ, удостоверяющий статус владельца участка (а также копия документа, подтвержденная нотариусом).
- Кадастровый паспорт земли.
- Документы, подтверждающие обоснованность претензий.
- Отчет оценщика о рыночной цене и экспертное заключение о том, что отчет соответствует всем нормативам законодательства.
Если какого-то из перечисленных документов в пакете не окажется, просьба владельца будет отклонена.
Есть один минус при подаче жалобы в комиссию по разрешению споров: выгода, которую получит владелец участка, может не покрыть расходы на получения таких бумаг, как отчет о рыночной цене и экспертное заключение. Компенсировать расходы возможно, но для этого опять придется подавать иск.
Для подачи иска необходим следующий пакет бумаг:
- Исковое заявление.
- Бумага, подтверждающая право обладания.
- Кадастровый паспорт.
- Отчет об экспертной оценке рыночной цены.
- Квитанция об уплате государственной пошлины.
При обращении в суд экспертное заключение о подлинности отчета не требуется – суд самостоятельно проводит экспертизу этого документа. Возможно также обойтись и вовсе без отчета в пакете, однако, в этом случае придется ждать экспертной оценки, назначенной судом. Ожидание может затянуться на несколько месяцев.
Для того чтобы не заниматься сбором необходимых бумаг самостоятельно, можно обратиться к специалистам ООО «СОЮЗ-Эксперт». В перечень услуг, предлагаемых нашими профессиональными консультантами, входят юридическое сопровождение процесса оспаривания кадастровой цены участка, экспертиза целесообразности оспаривания, представление интересов клиента в муниципальных учреждениях (например, Росреестре).
Задайте вопрос и специалисты на него ответят.
Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Кадастровая стоимость имущества устанавливается государством. Она влияет на многие финансовые вопросы, которые связаны с использованием недвижимости. Зачастую она завышена.
Пользователи и собственники недвижимости заинтересованы в реальной стоимости для:
- установления меньшего размера земельного налога;
- определения меньшей выкупной цены за земельный участок при приобретении в собственность;
- расчета меньшей арендной платы;
- формирования меньшего размера налога на имущество организаций;
- иных ситуаций.
С начала 2015 года налог на недвижимое имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости, поэтому у собственников появится прямая заинтересованность в установлении адекватной стоимости и на квартиры. Правда, не все регионы еще перешли на такой расчет налога, но к 2020 году он будет по всей РФ. Бывают случаи, когда, наоборот, собственник заинтересован в ее увеличении (в основном, это связано с судебными спорами относительно прав на недвижимость, вопросами кредитования и залога, определения размера страховых выплаты, сумм материального ущерба и прочее). Так или иначе, ставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости может заинтересованное лицо, которым может являться:
- собственник земельного участка;
- хозяин квартиры; арендатор земли;
- собственник квартиры;
- собственник нежилых зданий, сооружений, строений;
- арендатор нежилых помещений;
- претендент в правах на недвижимость (например, лицо, обратившееся в муниципалитет за выкупом земельного участка), бывший собственник земли (который, допустим, пересматривает размер налогов) и другие.
Как показывает практика, наиболее часто интерес оспаривания проявляется в отношении земельных участков.
Летом 2016 года кадастровая стоимость недвижимости была «заморожена» на период с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года (ст. 19 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 360-ФЗ; далее - Закон № 360-ФЗ). Тогда же был принят Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который вступил в силу с 1 января 2017 года и заменил Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
Как узнать кадастровую стоимость?
Определить кадастровую стоимость самостоятельно можно на официальном сайте Росреестра. Важно знать, прямое отношение к оценке имеет:
- Размещение территориальное.
- Площадь.
- Уровень цен на данном сегменте рынка.
Также узнать стоимость, не выходя из дома, поможет сайт Ростехнадзора. Главное - найти здесь интерактивную карту. Мало того, что карта поможет определить цену. Она ещё и расскажет большое количество полезной и важной информации об объекте!
Определяется стоимость, в большинстве случаев, для расчёта налога.
Напоминаем, что оплачивать налог нужно только по квитанции и никак иначе! Многие мошенники, например, в дачных садоводствах, собирают налоги наличными средствами - причём больше, чем нужно.
Кадастровая оценка
Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления, которые выбирают оценщика и заключают с ним договор. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года.
При оценке необходимо учитывать износ построек, рассказал гендиректор Московского областного БТИ Владислав Мурашов. Для большинства обычных зданий и сооружений срок службы составляет 80 лет. Для построек с деревянными несущими стенами - 50 лет. Временные бытовки, склады, летние павильоны строятся по регламентам только на 10 лет. А вот уникальные здания музеев, хранящих национальные и культурные ценности, произведения искусства, а также стадионы и театры имеют запас прочности 100 лет.
Цели государственной кадастровой оценки:
- государственная регистрация прав на землю и сделок с ними, защита прав землепользователей и субъектов Российской Федерации;
- для корректного установления налогооблагаемой базы, ставок земельного налога и величины арендной платы за землю; определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;
- поддержка рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки; информирование широкого круга заинтересованных лиц о стоимости земель;
- оценка эффективности существующего функционального использования территории, расчетная поддержка проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера.
Если Вы не согласны с установленной кадастровой стоимостью земельного участка, то Вы можете оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (решение комиссии также может быть оспорено в суде).
Как определить необходимость оспаривания?
Кадастровая стоимость изменяется раз в пять лет (может чаще 1 раз в три года, но не реже). В каждом регионе оценку проводят свои оценочные организации и ее результаты утверждаются постановлением главы субъекта РФ. В этом постановлении указываются категории земель и устанавливается удельная единица кадастровой стоимости на один квадратный метр земли. Также указывается дата, с которой применяется новая оценка. Чтобы подтвердить целесообразность оспаривания сначала необходимо узнать действующий размер кадастровой величины земельного участка. Это можно сделать:
- получив справку о кадастровой стоимости в кадастровой палате;
- войдя на сайте росреестра в разделе «Публичная карта» (в поисковом поле ввести кадастровый номер земельного участка, после чего участок будет отображен на карте с описанием, в том числе со стоимостью);
- рассчитав самостоятельно, сопоставляя сведения своего земельного участка (площадь, категория земель и место нахождения) с данными постановления губернатора об утверждении результатов оценки.
Далее необходимо обратиться в оценочную компанию, где ориентировочно Вам скажут соответствует ли цена земли рыночной или нет. После этого можно принимать решение о целесообразности ее уменьшения.
Существует 3 основных способа оспаривания кадастровой стоимости:
- заявление в комиссию;
- заявление в суд о признании недействительным решения комиссии об удовлетворении заявления об оспаривании кадастровой стоимости;
- административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной или/и об исправлении ошибки.
Оспаривание кадастровой стоимости производится по нормам того закона, по нормам которого была установлена кадастровая стоимость, то есть либо по правилам закона об оценочной деятельности, либо по правилам закона о кадастровой оценке. Следует отметить специфику оспаривания в зависимости от применяемого закона:
1. По закону об оценочной деятельности существует обязательный досудебный порядок для юридических лиц, а по закону о кадастровой оценке такого порядка нет ни для одной категории заявителей, в том числе для юридических лиц.
2. Согласно нормам закона об оценочной деятельности комиссии по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости созданы Росреестром при его территориальных управлениях. А по закону о кадастровой оценке аналогичные комиссии будут создаваться госорганом субъекта РФ.
3. В соответствии с действующим законом об оценочной деятельности комиссии рассматривают заявления об исправлении ошибок и заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. По нормам же закона о кадастровой оценке комиссии, видимо, будут рассматривать лишь заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Заявления об исправлении ошибок будут рассматривать бюджетные учреждения, созданные госорганом субъекта РФ, которые по решению последнего осуществляют ГКО и подписывают отчет. Они получат право исправлять ошибки, влекущие уменьшение кадастровой стоимости.
4. Пока закон о кадастровой оценке и подзаконные акты не предусматривают необходимости представлять заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет независимого оценщика в комиссию или в суд для установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Это может привести к существенному снижению расходов на установление кадастровой стоимости в размере рыночной.
В 2017 году, возможно, некоторые лица, запросив выписку из ЕГРН, могут обнаружить в ней, что актуальная кадастровая стоимость не соответствует Закону № 360-ФЗ, например, не произведен «перерасчет» кадастровой стоимости или результаты ГКО 2016 года учитываются как «актуальная стоимость» несмотря на то, что они выше предыдущей кадастровой стоимости. Физические и юридически лица могут попытаться защитить свои права путем подачи заявления в ФГБУ «ФКП Росреестра» о внесении в ЕГРН сведений об актуальной кадастровой стоимости (ст. 1 Федерального закона от 2 мая 2006 г. № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ»), а также заявления в территориальное управление Росреестра об исправлении ошибок в ЕГРН (ст. 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Компетенция ФГБУ ФКП «Росреестра» и его филиалов с 2017 г будет определяться Приказами Росреестра от 12 мая 2015 года №П/210, от 23 марта 2016 года № П/0133.
Но если в удовлетворении заявления откажут, основания для обжалования такого решения будут, как правило, отсутствовать. Дело в том, что закон о госрегистрации недвижимости, который вступит в силу с 1 января 2017 года, допускает исправление технической и реестровых ошибок, как правило, по решению суда (п. 4 ст. 61 закона о госрегистрации недвижимости). Он устанавливает: «В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда». Аналогичная правовая позиция выработана ВАС РФ к исправлению ошибок в ГКН (Решение ВАС РФ от 28 июня 2012 г. № ВАС-4569/12, Постановление Президиума ВАС РФ от 20 октября 2010 г. № 6200/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 22 марта 2011 г. № 14765/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 15 декабря 2011 г. № 12651/11).
Снижение кадастровой стоимости
Способы снижения кадастровой стоимости В соответствии с законодательством существует 2 способа изменения:
- через комиссию по переоценке;
- в судебном порядке.
Наиболее эффективным способом является обращение в суд, так как комиссии это, по сути, тот же административный орган, который заинтересован в оставлении ранее утвержденного результата кадастровой оценки. Хотя формально законом устанавливается, что комиссия по спорам состоит из независимых и незаинтересованных членов, в то же время практика оспаривания насчитывает редкие случаи, когда принимают сторону правообладателей, оставлении прежней кадастровой стоимости.
Уменьшение стоимости в комиссии В каждом регионе России создается специальная комиссия по оспариванию кадастровой стоимости. В указанную структуру могут обращаться как юридические, так и физические лица - собственники или иные правообладатели недвижимости.В целях экономии времени и сил физлицам лучше сразу обращаться в суд, минуя спор в комиссии. Срок обращения - в течение пяти лет с момента утверждение результатов кадастровой оценки и до утверждения очередной оценки.
Кадастровая стоимость земли оспаривается по двум основаниям:
- недостоверные сведения, учтенные при кадастровой оценке (чаще всего это касается строений, нежели земельных участков);
- уравнивание кадастровой стоимости земли с её рыночным уровнем.
Для начала работы комиссии Росреестра необходимо подготовить документы и подать заявление. Форма заявления о пересмотре цены является свободной. К нему прикладывается:
- нотариально заверенные документы на землю (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения, мены, аренды и прочее, что подтверждает право на землю заявителя);
- отчет оценщика, в котором четко установлена рыночная стоимость участка и которая отличается от кадастровой (в письменном виде и в электронной форме);
- экспертиза отчета оценщика как на бумаге, так и на диске (проводится союзом оценщиков и такая экспертиза подтверждает, что отчет о рыночной оценке обоснованный);
- информация о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке (предоставляются, если кадастровая оценка обжалуется на этом основании, а не по уровню рыночной стоимости);
- кадастровая справка о стоимости объекта недвижимости.
Без указанных документов заявление рассматриваться не будет. Участие гражданина или юридического лица на заседание комиссии не предусматривается. Свое решение она выносит в течение одного месяца. Результатами работы комиссии могут быть:
- отклонение заявления;
- изменение стоимости.
Если решение комиссии будет положительным, то она сама направляет необходимые сведение в кадастровый орган, где вносятся изменение в кадастр. Об отрицательном результате приходит уведомление. После его получения, в случае несогласия с решением комиссии, заявитель может обжаловать его в суде или непосредственно обратиться в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости (не ссылаясь на решение комиссии).
Уменьшение стоимости в суде
Порядок снижения в суде не предусматривает обязательного предварительного обращения в комиссию по оценке только для граждан. Юрлица должны предварительно обратиться в комиссию, иначе делу ходу не будет. С 2015 года дела о кадастровой стоимости (так называемые административные дела) рассматривают областные, краевые, республиканские федеральные суды. В суд можно обратиться в любое время с момента утверждения оспариваемой стоимости и до утверждения следующей оценки. Например, гражданин обжалует кадастровую стоимость от 20.12.2011 года. В ходе судебного процесса - 17.12.2016 года утверждается новая оценка. Судебное дело не прекращается и если суд удовлетворит иск, то решение будет иметь силу и распространяться на оценку, которая действовала с 20.12.2011 г. по 17.12.2016 г. Новую стоимость нужно высуживать по новому административному исковому заявлению по оспариванию. Прежде чем обратиться в суд необходимо оформить административный иск и приложить необходимые документы. Исковое заявление желательно подготовить с помощью квалифицированного юриста, так как при его составлении требуются знания процессуального законодательства и их несоблюдение может привести к проигрышу.
В исковом заявлении обязательно необходимо указать:
- сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, площадь и пр.);
- данные кадастровой стоимости (размер и дата внесения в кадастр);
- результаты рыночной стоимости объекта недвижимости (рыночная стоимость должна сильно разниться от кадастровой, иначе в удовлетворении иска могут отказать, например, если рыночная стоимость отличается на 1-10 процентов, то шансов на выигрыш в суде мало);
- в чем конкретно заключается нарушение прав собственника или пользователя (высокий налог, арендная плата и прочее).
Административным исковым заявлением оспаривается именно стоимость и поэтому в просительной части иска указывается на необходимость установления рыночной стоимости вместо имеющейся кадастровой. Важно знать, что оспаривать необходимо не по состоянию на любое число, а именно на дату утверждения результатов кадастровой оценки постановлением главы субъекта РФ. Но имейте в виду, что все последствия изменения кадастровой стоимости начинают течь с 01 января того года, в котором было подано заявление в суд.
К исковому заявлению обязательно прилагается следующий пакет документов:
- государственная пошлина в размере 2 000 рублей - для организаций, 300 рублей - для граждан (если она оплачивается от имени дольщиков, то ее размер делится между ними в равных частях)
- копии документов на недвижимость (свидетельство, правоустанавливающие документы, договор аренды)
- копию отчета независимого оценщика о рыночной стоимости участка (в бумажном и электронном формате).
Желательно чтобы оценка для оспаривания стоимости была выполнена известной в регионе организацией с солидной репутацией заключение экспертизы вышестоящей организацией оценщиков (саморегулирующей организацией) о том, что отчет оценщика соответствует правовым нормам. Обычно сам оценщик и организует проведение экспертизы, так как он состоит в саморегулирующей компании и у него должны быть налажены соответствующие связи.
К участию в деле необходимо привлечь в качестве административного ответчика кадастровую палату, Росреестр и орган субъекта РФ, который утверждал результаты кадастровой оценки в конкретном регионе (обычно это правительства и администрации республик, областей, краев, комитеты, департаменты и управления по имуществу, земельным отношениям и прочее). В качестве третьих лиц привлекают местную администрацию, соседей по участку, бывших собственников и прочих, то есть всех, кто может иметь интерес к спору. Исковое заявление адресуется и направляется в областной (краевой, республиканский) суд. Раньше такие споры рассматривал арбитраж. Как и при работе комиссии в суде оспаривается не только сама стоимость, приравниваемая к уровню рыночной, но и на основании недостоверных сведений, использованных при оценке. Если оценка недвижимости проведена серьезной организацией и профессионально, то дело в основном выигрышное. Важно, чтобы рыночная оценка была сделана на дату утверждения кадастровой оценки. Вся эта информация содержится в постановлении главы субъекта РФ. Дело в суде можно вести самому, а можно поручить представителю по доверенности. Но такое лицо должно иметь высшее юридическое образование, иначе его не допустят к делу. Судебное оспаривание может свестись к рассмотрению имеющихся материалов дела, а если спор бурный, то, возможно, будет назначена судебная экспертиза, несмотря на то, что в деле имеются и отчет оценщика и экспертное заключение союза оценщиков. В суд могут пригласить специалиста по вопросам оценки, не исключено, что вызовут оценщика, отчет которого представлен с иском. Судебная практика говорит, что, в основном, ответчик в суде не возражает против требований собственника (арендатора). В этом случае рассчитывать на возмещение судебных расходов (уплата госпошлины, проведение оценки, экспертизы, изготовление нотариальной доверенности и прочее) не придется. Если же административный ответчик выступает против истца, то при удовлетворении иска с него можно смело взыскивать все судебные издержки. После вступления в силу судебного постановления кадастровая палата должна самостоятельно производить внесение изменений в кадастр (так как в их адрес суд направляет копию решения). Однако следует перестраховаться и самим обратиться в кадастровый орган с заявлением о внесение изменений в государственный кадастр. К заявлению необходимо приложить копию судебного акта. В настоящее время в госдуме находится законопроект о приостановлении возможности оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Если этот закон пройдет, то с 01.01.2017 г. и по 01.01.2020 г. обращаться с переоценкой кадастровой стоимости будет невозможным, так как индивидуальную оценку объекту недвижимости (необходимую для судебного спора) планируется поручать госструктурам, которые и будут формироваться в указанный период.
Мораторий на изменение кадастровой стоимости до 01.01.2020
03 июля 2016 года был принят вступающий в силу с 01.01.2017 года Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке».
Данный закон детально описывает новую процедуру кадастровой оценки и оспаривания ее результатов.
Еще одним законом - Федеральным законом от 03.07.2016 № 360-ФЗ - был фактически установлен мораторий на изменение кадастровой стоимости для целей взимания платы за землю во всех ее возможных формах, определяемых как процент от кадастровой стоимости, на период с 01.01.2017 по 01.01.2020.
Суть моратория сводится к следующим основным моментам:
- в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 новая кадастровая оценка не проводится. Правило, определяющее интервал кадастровой оценки (не чаще одного раза в три года, но не реже одного раза в пять лет), временно не применяется;
- в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 применяется кадастровая оценка, которая действовала на 01.01.2014;
- если на 01.01.2014 кадастровая оценка не была проведена, применению подлежат результаты кадастровой оценки, утвержденные за период с 01.01.2014 по 31.12.2016;
- если на 01.01.2014 кадастровая оценка была утверждена, но в период с 01.01.2014 по 31.12.2016 была проведена еще одна кадастровая оценка или их было несколько, в период действия моратория применению подлежит та кадастровая оценка, которая является наименьшей;
- если кадастровая стоимость в период с 01.01.2014 по 31.12.2016 была оспорена через соответствующую комиссию Росреестра или через суд, в период действия моратория применяется кадастровая стоимость, определенная по результатам оспаривания;
- правило «наименьшей стоимости» применяется и к тем объектам, в отношении которых кадастровый учет будет осуществлен в период действия моратория (вновь построенные объекты, ранее учтенные объекты, измененные объекты).
Проиллюстрируем суть моратория на конкретном примере.
На 01.01.2014 кадастровая стоимость земельного участка составила 100 000 рублей. С 01.01.2016 данная стоимость была определена в размере 150 000 рублей.
С учетом установленного законом № 360-ФЗ моратория, для целей взимания платы за землю в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 будет применяться кадастровая стоимость в 100 000 рублей.
Если кадастровая стоимость участка была снижена в судебном порядке в августе 2016 года до 75 000 рублей, то в период действия моратория (то есть с 01.01.2017 по 01.01.2020) для целей взимания платы за землю во всех ее формах применяется именно данная кадастровая стоимость - 75 000 рублей.
Если вам понравилась данная статья, просим вас оставить отзыв в комментариях ниже.
Желаем Вам удачи!
Кадастровая оценка участка осуществляется по существующим правилам, общим для всех землевладельцев. Соответственно, на отдельно взятом участке оценка будет произведена аналогично другим участкам, находящимся в пределах установленной территории.
Несмотря на то, что кадастровый план предполагает наличие нюансов и уникальных характеристик в учётных записях, на практике это не всегда срабатывает . В итоге участок с имеющимся на его территории нарушением ландшафта или качества плодородной почвы, оценивается по тем же параметрам, что и более доброкачественный участок.
По логике вещей извлечение полезных свойств с наиболее доброкачественных земель можно получить в большем объёме, нежели при использовании участка, на территории которого расположены овраг, болотце или иные особенности, не позволяющие использовать площади участка в полном объёме. В этом случае некоторые землевладельцы принимают решение о проведении переоценки стоимости.
Возможны и обратные случаи. К примеру, проведение работ связанных с обработкой ЗУ, его обустройством или с обеспечением инженерными коммуникациями в принципе может увеличить кадастровую стоимость. Некоторые собственники, возводя капитальное строение с целью реализации участка на продажу, стремятся к увеличению стоимости, полагая приобретение дополнительных преимуществ.
Тем не менее, такие посягательства на переоценку существуют.
В большинстве случаев уменьшение кадастровой стоимости земель планируется с целью уменьшения суммы земельного налога , которая для многих предприятий или фермеров может оказаться ощутимой.
Кроме этого переоценка кадастровой стоимости потребуется, если вы:
- переводите земли из одной категории в другую;
- меняете разрешённое использование ЗУ;
- изменяете площадь ЗУ;
- получили ущерб плодородного слоя почвы.
Переоценка кадастровой стоимости производится не реже 1 раза в 5 лет
после проведения ревизии земель со стороны уполномоченной комиссии ГКН. После того как переоценка проведена, производится изменение кадастровой стоимости земель в учётных записях государственного реестра.
В этот период отдельные граждане и заинтересованные лица имеют право получить информацию об изменении стоимости своего участка. Землевладельцы, имеющие претензии к установленной сумме оценки, имеют право изложить свою претензию в письменной форме и представить её в отделение кадастра и картографии по месту нахождения земельного участка.
На эту процедуру даётся срок 6 месяцев , после которого учётные записи приобретают стабильность и изменению не подлежат.
Переоценка по инициативе граждан в этот период осуществляется на основании заявлений, в которых указаны причины изменения стоимости участка, то есть на основании указания сведений, которые не были учтены комиссией при плановой переоценке земель. Эти заявления подлежат рассмотрению и удовлетворению по усмотрению комиссии ГКН.
В прошествии определённого срока, переоценка может проводиться в индивидуальном порядке по сложившейся необходимости или в том случае, когда правообладатель участка был проинформирован о неадекватно завышенной (заниженной) стоимости.
Нередки случаи, когда после благоустройства территории в результате возведения многоэтажки, кадастровая стоимость увеличивается в результате проведения учётных мероприятий со стороны ГКН или по инициативе застройщика, передающего участок под домом в субаренду участникам долевого строительства.
Это позволяет ему существенно увеличить доход с прибыли, в то время как арендная плата остаётся прежней.
Такие случаи увеличения кадастровой стоимости осуществляются на основании изменения качества земель, приведение ранее неухоженного участка к балансу в общем градостроительном контексте.
Для таких процедур требуются усилия группы независимых оценщиков
, которые устанавливают новый регламент стоимости земель в силу изменившихся обстоятельств.
На основании экспертизы может осуществиться и переоценка стоимости ЗУ в сторону снижения стоимости. Если земли пришли в негодность или подверглись порче плодородного слоя почвы по не зависящим от правообладателя причинам – их кадастровая стоимость может быть существенно снижена. Для осуществления переоценки в этом случае потребуется заключение экспертизы, подтверждающей снижение качества земель.
Эти случаи особенно важны для индивидуальных предпринимателей , имеющих огромные территории земель. В случае снижения плодородия или порчи участков им придётся тратить средства на уплату земельного налога без особой отдачи. Такие случаи могут возникнуть в результате пожаров, стихийных бедствий или порчи земель со стороны расположенного по соседству промышленного предприятия.
Жизнь богата различными примерами, когда землевладелец попадает в сложную ситуацию независимо от степени своей ответственности. Для таких ситуаций предусмотрены варианты возможного оказания поддержки от государства, в том числе – и посредством снижения кадастровой стоимости земель в результате их переоценки. Хотите узнать больше или как произвести ? Жмите на выделенные фразы.
Пошаговая инструкция при обращении в комиссию ГКН
Проблема изменения кадастровой стоимости ЗУ решается двумя способами:
- Административным способом, при обращении в комиссию ГКН.
- Обращением в суд после проведения административной процедуры решения.
Для того чтобы ваше заявление о переоценке ЗУ было рассмотрено административным способом , то есть уполномоченной комиссией, обратитесь в местное отделение кадастра и картографии того региона, к которому относится участок, подлежащий переоценке. Обращение может быть личным или посредством пересылки необходимых документов и их копий заказным письмом с вложенной в него описью.
Заявление должно быть написано по специальной форме, которую можно найти на официальном сайте Росреестра или составлено непосредственно при обращении к специалисту по кадастровым вопросам. В нём должны содержаться следующие сведения:
- все данные правообладателя ЗУ;
- его контактные данные для обратной связи;
- реквизиты (для юр. лиц).
В основной части заявления указывается причина заявления о пересмотре земель и основания, которые подтверждают правомочность переоценки. Текст заявления должен быть лаконичным и чётким, с опорой на аргументы требующие переоценки стоимости.
Образец формы можете скачать .
Заявление может быть подано исключительно правообладателем участка с предоставлением паспорта. Если от его имени действует представитель – им должна быть представлена удостоверенная нотариусом доверенность.
К заявлению должны быть приложены следующие документы:
- кадастровый паспорт;
- удостоверенная нотариусом копия правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа;
- документы, подтверждающие недостоверность используемых сведений при переоценке ГКН стоимости участка;
- положительного экспертного заключения об оценке от независимой экспертизы по оценочной деятельности;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
Экспертное заключение необходимо получить заранее, до обращения в уполномоченную комиссию. Для его получения потребуется выписка из кадастровых записей.
Обозначенные документы необходимо передать вместе с заявлением под расписку о получении кадастровому специалисту . Без указанных документов заявление к рассмотрению принято не будет. На рассмотрение заявления потребуется срок приблизительно в 40 календарных дней, в число которых входят сроки:
- на рассмотрение вопроса о принятии заявления;
- рассмотрение заявления;
- уведомление о принятом комиссией решении.
Обратите внимание на то, чтобы ваша претензия на переоценку, установленную ГКН, не отличалась в сторону увеличения или уменьшения более чем на 30% от установленной суммы.
Если вы придерживаетесь принципиальной позиции на более существенную разницу – то после получения отказа со стороны ГКН, вам придётся обращаться в суд.
В день, дата которого указана на обороте выданной расписки, вы явитесь за результатом . В случае положительного решения по вашему заявлению, вам должны предоставить новый кадастровый паспорт с указанием актуальной кадастровой стоимости ЗУ и выписку из записей учёта с внесением новых данных после произведённой переоценки. Интересует кадастровая и рыночная стоимость земли, как они соотносятся? Переходи по .
Платим пошлины
Размер пошлины для внесения исправлений в записи кадастра, в том числе – допущенные сотрудниками ГКН составляет 350 рублей. За получение нового кадастрового паспорта с актуальными данными о кадастровой стоимости участка вам придётся заплатить ещё 200 рублей.Если вы будете решать вопрос в суде, государственная пошлина за подачу искового заявления составит 200 рублей . Для юридических лиц расценки по оплате государственной пошлины будут несколько выше.
Имейте в виду, что стоимость работ по получению экспертного заключения достаточно высокая. В регионах она составляет сумму от 2 тысяч рублей за участок, при общей оценке объекта. При условии необходимости проведения экспертизы, стоимость работ исчисляется от 15 000 рублей . Это не удивительно, так как для работы по достоверной оценке качества почв проводятся дорогостоящие анализы, и используется самое современное оборудование.
Заключение
После проведения планового учёта земель проводится их переоценка. В результате её проведения некоторые сведения могут оказаться не актуальными.
Подобные инциденты нередки, что позволило разработать целую систему исправления допущенных ошибок и недочётов в изменении кадастровой стоимости земельных участков.
Кроме проблемы с неучтёнными сведениями, которые можно внести путём представления на рассмотрение комиссии заявления, возникают другие ситуации, требующие рассмотрения. В их число входят случаи, когда кадастровая стоимость может быть изменена в сторону повышения или занижения в связи с изменившимся качеством участка.
Не реже пяти лет и не чаще трёх с половиной, Госкадастром недвижимости (ГКН) проводится ревизия (переоценка) земель в соответствующем массиве — она так и называется «переоценка кадастровой стоимости земельного участка» . После её проведения, фиксируется до проведения следующей инвентаризации. Кадастровая инвентаризация определяет цены на ЗУ, находящиеся в одном массиве. С полученной в результате переоценки стоимости, начисляется .
Налог перечисляется в бюджет администрации населённого пункта с титульных владельцев:
- собственников;
- правообладателей на основании постоянного (бессрочного) пользования;
- пожизненно наследуемого владения.
Эти правообладатели ежегодно выплачивают до 0,3% от общей кадастровой стоимости ЗУ. В соответствующих случаях, выплаты достигают 1,5%.
Ревизионная комиссия проводит расчёт удельной стоимости, оценивая 1 м 2 земли в массиве. Подробно, как рассчитать кадастровую стоимость можно узнать в . Переоценка производится отдельно для земель различных категорий, в том числе:
- земель поселений;
- сельскохозяйственного назначения;
- промышленных зон и т.п.
Сумма оценки опирается на кадастровые и технические характеристики земель, такие как их категория, целевое назначение. Соразмерную роль играет общий контекст местности. В частности существенно расположение вблизи или в отдалении:
- от инфраструктуры;
- центра;
- транспортных линий;
- линейных объектов и инженерных коммуникаций.
Характеристики массива суммируют, укладывают в формулы и расчитывают, получая искомую сумму.
Изменение кадастровой стоимости земельного участка
Каждый надел отличается своими качествами. У одних выявляют преимущества, у других – проблемные зоны и недочёты. Участки с недочётами требуется оценивать по другим формулам, так как эффективность использования таковых снизится за счёт наличия дефектов:
- порчи плодородного слоя почвы;
- расположения оврага, обрыва или болота;
- публичного сервитута.
Обозначенные и аналогичные параметры и обременения, снижают процент полезного использования ЗУ и рассматриваются причиной требования изменения стоимости.
Действия, направленные на обозначенные причины при проведении ревизии, опираются на ФЗ РФ «Об оценочной деятельности РФ» (). При оценке массива, комиссия может не учесть данные особенности ЗУ, что допускает специального обращения в комиссию с запросом об изменении суммы оценки.
Отличие от переоценки
Кадастровая переоценка земли проводится уполномоченной административной комиссией унифицировано, инициируется специальным административным распоряжением.
А изменение стоимости – отдельный прецедент, допускающийся относительно отдельного ЗУ. Инициируется правообладателем надела после проведения переоценки или после инцидента, допускающего изменение полезных свойств почвы и т.п.
В основной части существенную роль играет указание обстоятельств дела, на основании которых:
- нарушились права истца при переоценке;
- нарушились права истца при незаконном отказе снижения стоимости;
- причины, по которым требуется снижение стоимости.
Если граждане имеют загородный дом или живут в райцентре, сельской местности – они, по желанию, высылают оригиналы заявлений и нотариально удостоверенные ксерокопии документов, в том числе доказательной базы – почтой РФ, с уведомлением о получении адресатом. Высылаются документы так же в местное отделение ГКН.
