Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

План

Введение

1. Развитие оценочной деятельности в России

1.1 История оценочной деятельности

1.2 Система государственного регулирования оценочной деятельности

2. Затратный подход оценки недвижимости

2.1 Сущность затратного подхода оценки недвижимости

2.2 Сфера применения и ограничения затратного метода

2.3 Этапы оценки недвижимости затратным методом

2.4 Анализ полной восстановительной стоимости недвижимости

2.5 Определение рыночной стоимости земельного участка

2.6 Определение износа объекта недвижимости

2.7 Определение общей стоимости объекта недвижимости и земельного участка

Заключение

Список литературных источников

В ведение

На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость - важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходиться более 50 % мирового богатства.

Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге - для развития экономики.

В настоящее время, когда появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

В настоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности предприятия становится осознанной необходимостью.

Актуальность темы связана с тем, что оценка недвижимости используется при принятии таких стратегически важных для предприятия задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории предприятия; формирование новых продуктовых направлений.

Кроме того, механизмы оценки недвижимости активно используются в текущей деятельности предприятия: для организации коммерческого использования имущественного комплекса предприятия; работы по кредитным программам; формирования оптимальной налоговой политики предприятия; организации системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета.

Цель работы: проанализировать структуру затратного метода, рассмотреть механизм оценки недвижимости.

Объектом работы является затратный подход оценки недвижимости.

Предмет курсовой работы - нормативно-правовые акты, регулирующие оценочную деятельность.

1. Р азвитие оценочной деятельности в России

1.1 История оценочной деятельности

Оценка недвижимости, как элемент государственной экономической политики, начала формироваться в России в середине XVIII века в связи с изменением общественно-экономического строя. Прежде всего, это обуславливалось необходимостью создания фискального кадастра, то есть описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения.

Формирование системы оценки недвижимости для целей налогообложения происходило в России под непосредственным влиянием аналогичных работ, уже выполненных в странах Западной Европы к этому времени. оценочный стоимость рыночный затратный

Поводом для создания систем налогообложения недвижимости в большинстве стран служила неравномерность распределения налогов при переходе от подушного налогообложения к подоходному. Основу таких систем составляли кадастры, содержащие материалы описания и оценки недвижимого имущества.

С отменой крепостного права в 1861 году в России возникли предпосылки проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Изданное в 1864 году "Положение о земских учреждениях" предусматривало изменение базы налогообложения и частичный переход на налогообложение имущества граждан России. Для пополнения государственного бюджета была сохранена подушная система налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились "земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения и вообще недвижимые имущества в уездах и городах, а также свидетельства на право торговли". Размер налогообложения определялся "доходностью и ценностью облагаемых имуществ". К 1888 году подушный налог был отменен окончательно.

Современные подходы к вопросам оценки, культивируемые в развитых странах рыночной экономики, практически повторяют в своей основе концептуальные положения, заложенные создателями русской оценочной статистики. К началу XX века методические разработки и организационные подходы к оценке в России, впитавшие в себя передовые идеи и опыт развитых стран того времени, позволили добиться в вопросах оценки недвижимости выдающихся результатов, зачастую не имеющих аналогов в мире. Анализ исторических фактов позволяет обоснованно сделать вывод о том, что стараниями своих выдающихся ученых Россия, с точки зрения методологии и организации оценки недвижимости, была одной из ведущих стран.

Пик оценочной деятельности в России пришёлся на вторую половину 90-х годов, когда подготовкой профессиональных оценщиков впервын начал заниматься Институт экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития.

Развитие оценки в Российской Федерации было бы невозможно без системы подготовки, переподготовки и повышения квалификации специалистов-оценщиков. Одним из важных событий на этапе становления оценочной деятельности в России стало проведение в 1993 году семинаров по оценочной деятельности, организованных Институтом экономического развития Всемирного Банка. Заметный импульс развитию образования в сфере оценки был дан в ходе формирования и развития лицензионных требований к деятельности оценщиков.

Были созданы 58 структурных региональных единиц, которые объединяли 70 регионов России и стран ближнего зарубежья. Данной организацией была создана Академия оценки интеллектуальной собственности, которой до 2000 г. было подготовлено 15000 оценщиков. Российским обществом оценщиком, было положено начало созданию нормативной базы российской практики оценки имущества.

В июне 1994года на отчетно-выборной конференции РОО были приняты: Декларация РОО, Стандарты профессиональной деятельности в области недвижимого имущества, Кодекс профессиональной этики членов РОО. Следующим шагом в июне 1995 г. стала регистрация системы стандартизации в Госстандарте РФ. В этот же период совместно с Госкомимуществом РФ и Российской Гильдией риэлторов принято Положение о лицензировании риэлтерской деятельности в РФ, в котором оценочная деятельность была определена в качестве самостоятельного вида деятельности и выведена из-под лицензирования риэлтерской деятельности.

В 1996 году появилась новая организация - Национальная коллегия оценщиков (НКО), в которую вошли фирмы, занимающиеся оценкой. С конца 1996 года профессия оценщика в России уже имела официальный статус. Министерство труда и социального развития РФ своим постановлением от 27.11.96 г. № 11 утвердило квалификационную характеристику должности "оценщик", в которой устанавливаются должностные обязанности и перечень нормативно - правовых и методических документов и иных сведений, которые должен знать оценщик.

Основными должностными обязанностями оценщика являются установление рыночной стоимости или иной стоимости объектов гражданских прав, исследование потребностей оценки и установление деловых контактов с клиентами, составление письменного отчета об оценке, использование всех известных методов оценки, создание информационной базы, необходимой для профессиональной деятельности. Установлены и квалификационные требования по данной должности: высшее профессиональное образование, дополнительное образование и стаж работы по профилю не менее 1 года.

1.2 Система государственного регул ирования оценочной деятельности

На сегодняшний день в России деятельность оценщиков на федеральном уровне регламентируется соответствующим Федеральным законом от 29.07.98 г. № 135 - ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (приложение).

Развивается методологическая база оценки, учитывающая международный опыт, а также особенности развития экономики и правового регулирования в России.

Сложился единый рынок оценочных услуг. В настоящее время в рамках единых требований на основании федеральной лицензии оценочную деятельность осуществляют более 5300 юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Сформирована система государственного регулирования оценочной деятельности, основанная на Федеральном законе "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и включающая контроль над соблюдением оценщиками требований и условий, стандарты оценки и методические рекомендации, требования к образованию специалистов.

Развиваются саморегулируемые организации оценщиков. Налажено их взаимодействие с Минимуществом России по всему спектру проблем развития рынка оценки.

Но можно выделить и недостатки, присущие сегодняшней практике в области оценки имущества России:

1. Отсутствие методологической базы;

2. Несоответствие зарубежной методологии рыночным отношениям в России;

3. Недоверие заказчиков к менеджерам - оценщикам, занимающихся на практике данной деятельностью;

4. Отсутствие достаточного количества высококвалифицированных экспертов - оценщиков в регионах;

5. Недостаток практического опыта оценочных работ у фирм;

6. Отсутствие единых стандартов оценки.

2. З атратный подход оценки недвижимости

2. 1 Сущность затратн ого подхода оценки недвижимости

Затратный подход - подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях.

Большинство экспертов признают, что затратный метод полезен для проверки расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень редко.

При этом подходе оценочную стоимость объекта недвижимости определяют как разность между стоимостью их полного воспроизводства или полного замещения и суммой износа плюс стоимость участка земли; ее можно определить по формуле:

Цн = ПСВ - И + Цз, или Цн = ПСЗ - И + Цз,

где Цн - стоимость недвижимости по затратному методу;

ПСВ - полная стоимость полного воспроизводства оцениваемого имущества;

ПСЗ - полная стоимость замещения оцениваемого имущества;

И - стоимость износа оцениваемого имущества;

Цз - стоимость участка земли.

Причем под полной себестоимостью воспроизводства (ПСВ) понимают стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту.

Полная стоимость замещения (ПСЗ) - стоимость строительства в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Исходя из того, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за постройку нового по современным стандартам, с учетом риска и времени строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.

2 .2 Сфера применения и ограничения затратного метода

Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

Определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;

Определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;

Определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;

Определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.

Затратный подход имеет большое значение для принятия решений об экономической целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной цены продажи модернизированного здания.

Затратный подход используется для определения оптимального числа строений, устранения неоправданной избыточности.

Расчетная стоимость строительства является основным элементом технико-экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основе планов землепользования.

Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ старения.

Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.

Если оценка объектов недвижимости проводиться в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законодательного перестроенного здания.

Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными.

Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.

Применение затратного метода необходимо при:

Анализе нового строительства;

Определении варианта использования земли;

Реконструкции зданий;

Оценке для целей налогообложения;

Оценке для страхования;

Оценке последствий стихийных бедствий;

Оценке специальных зданий и сооружений.

В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является более предпочтительным по сравнению с другими, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее.

Недостатки затратного метода оценки недвижимости

К недостаткам затратного метода следует отнести следующее:

Не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход;

Большие трудности и неопределенности с расчетом износа, особенно если зданию более 10 лет.;

Не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка;

Трудно реализуем для оценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.

2 .3 Этапы оценки недвижимости затратным методом

1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией;

2. Определение полной стоимости воспроизводства или замещения;

3. Расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего;

4. Определение полного износа из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений;

5. Расчет стоимости земельного участка и работ по его благоустройству; если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды;

6. Общая оценка имущества путем суммирования стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.

Оценка объекта затратным методом может быть достоверной только в той степени, в какой достоверно определена стоимость строения. Точность такой оценки всецело зависит от точности определения размеров износа и реальности определения сравнительной стоимости земли. Хорошо информированный покупатель не будет платить за недвижимость больше той суммы, за которую он может приобрести точно такой же объект, при условии, что платеж произведен им вовремя.

2 .4 Анализ полной восстановительной стоимости недвижимости

В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки.

Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может производиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения. Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного здания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата.

Полная восстановительная стоимость зданий включает прямые и косвенные строительные затраты, а также предпринимательский доход.

Прямые затраты - затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:

Стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

Стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;

Основную заработную плату строительных рабочих;

Стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;

Прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты - расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

Затраты на подготовку территории строительства;

Затраты на проектные и изыскательские работы;

Прочие затраты и работы;

Другие виды косвенных издержек.

Предпринимательский доход - часть рыночной стоимости здания, которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возникающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственника. Предпринимательский доход (фактически реализованный) определяют, как разницу между ценой продажи или рыночной стоимостью объекта и общими затратами.

Предпринимательский доход является составной частью рыночной стоимости зданий, входящих в состав объекта недвижимости. Обычно для расчета предпринимательского дохода на основе анализа рыночных сделок с аналогичными объектами определяется некий нормативный процент предпринимательского дохода, который в зависимости от исходной базы, используемой оценщиком, может устанавливаться к различным показателям стоимости. Так в качестве базы для расчета могут выступать:

Прямые затраты;

Сумма прямых и косвенных затрат;

Общая сумма прямых, косвенных затрат и стоимости участка;

Стоимость завершенного проекта.

Существует несколько способов определение восстановительной стоимости замещения объекта недвижимости:

Сметный способ расчета стоимости недвижимости. Заключается в составлении смет на объект недвижимости, как если бы он строился вновь. Трудоемкий метод расчета, но может быть облегчен, если сохранить старые сметы на объект.

Индексный способ оценки заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций, утвержденным постановлением Правительства РФ от 25.11.93 г. № 1233. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом РФ и периодически публикуются в печати.

Метод сравнительной единицы, при котором скорректированная стоимость выбранной для расчета недвижимости умно­жается на число единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть 1 м 2, 1 м 3, 1 место парковки и пр. В случае, если эксперт-оценщик не сможет отыскать недавно построенный сопоставимый объект, можно воспользоваться разработками Центрального научно-исследовательского института экономики и управления строительством, который выпускает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базис­ном, текущем и прогнозном уровнях цен на основании ежеквартальных цен на ресурсы. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости, который может всегда применяться экс­пертами-оценщиками.

Поэлементный способ. Заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта, исходя из поэлементных затрат (затраты на материалы и оборудование, накладные расходы, трудозатраты и т.д.)

Оценка стоимости земельного участка. Различаются нормативная и рыночная стоимости земельного участка. Оценщик имеет дело, прежде всего, не с нормативной ценой земли, а с рыночной, складывающейся не в последнюю очередь под влиянием спроса и предложения. При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо определить состав оцениваемых прав на него. Частная собственность признается лишь для участков со следующими условиями использования:

индивидуальное (жилищное) строительство;

крестьянское (фермерское) хозяйство;

личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;

приватизированные участки под предприятиями

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходимо иметь следующую информацию:

Титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

Физические характеристики участка (топография, инженерно-геоло­гические, гидрогеологические характеристики участка, экологические параметры и т.д.);

Данные о взаимосвязи участка с окружением;

Экономические факторы, характеризующие участок (например, характер экономического развития района и т.д.).

Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следующими основными методами:

* методом техники остатка для земли;

* методом средневзвешенного коэффициента капитализации;

* методом сравнения продаж;

* методом разбиения;

* методом капитализации;

* методом валового рентного мультипликатора.

На сегодняшний день в большинстве случаев объектом оценки является не абсолютное (полное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования долгосрочной арендой. Соответ­ственно рыночным выражением этого оцениваемого права является уже не рыночная (продажная) стоимость земельного участка, а рыночная стоимость права долгосрочной аренды.

Оценка стоимости зданий и сооружений

Прежде чем перейти к оценке стоимости зданий и сооружений, оценщик должен не только ознакомиться с технической документацией, но и осуществить осмотр зданий и сооружений. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем.

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляется:

* методом сравнительной единицы (разрабатываются нормативы затрат на строительные работы, умножаются на площадь или объем оцениваемого объекта, вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта);

* методом поэлементного расчета (разбивка здания на отдельные компоненты и расчет расходов, требуемых для установки конкретного компонента в строящемся здании на дату оценки);

* индексным способом оценки (балансовая стоимость объекта умножается на соответствующий индекс для переоценки основных фондов).

Определение износа зданий и сооружений

После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта. Понятие "износ", используемое оценщиками, и понятие "износ", используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга.

Термин "износ" в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по различным причинам, в связи с физическим разрушением, функциональным и внешним устареванием, а не только вследствие фактора времени. Этот термин в ином смысле употребляется в бухгалтерском учете, где под износом понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта.

Физический износ - уменьшение стоимости имущества, вследствие потери его элементами своих первоначальных свойств.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества, вследствие потери способности использоваться по своему прямому назначению.

Внешний износ вызывается изменениями по отношению к оцениваемому объекту факторов: "старение" окружения, изменения экологических условий, изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и т. д.

В практике оценки применяется несколько методов определения износа зданий и сооружений:

метод срока жизни;

метод разбиения;

2.5 Определение рыночной стоимости земельного участка

Расчет рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости, осуществляется в целях определения налогооблагаемой базы на данный земельный участок, для установления размеров компенсаций при отчуждении земли в случае принятии решения о ликвидации объекта недвижимости с целью нового строительства, при установлении арендной платы за землю. В Российской Федерации в настоящее время плата за землю устанавливается исходя из се доходности по городским, сельскохозяйственным и прочим землям.

Для определения рыночной стоимости земельного участка используется следующая информация:

а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

б) физические характеристики участка;

в) данные о взаимосвязи участка с окружением;

г) экономические факторы, характеризующие участок;

д) экологические факторы.

Источниками этой информации могут быть:

* городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы, регистрирующие сделки с земельными участками;

* риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками;

* ипотечные кредитные организации;

* оценочные фирмы;

* периодическая печать;

* другие источники.

В практике оценочной деятельности применяются пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков:

1) сравнения продаж;

2) соотнесения (переноса) стоимости;

3) капитализации земельной ренты;

4) техники остатка для земли;

5) развития земельного участка.

Метод сравнения продаж заключается в сопоставлении данных по аналогичным свободным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цену продажи. При этом необходимо учитывать, что публикуемые в периодической печати цены на земельные участки - это, как правило, так называемые цены продавца (т.е. завышенные), тогда как для сравнения необходимы фактические цены сделок (они, как правило, на 8-12% ниже публикуемых).

Сравнение оцениваемого земельного участка с аналогами осуществляется по:

а) элементам сравнения;

б) единицам сравнения.

Основными элементами сравнения являются: условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики, характеристики дохода, получаемого с земельного участка.

Если условия финансирования сделки купли-продажи земельного участка отличаются от обычных (например, для покупки участка взят 100 %- кредит, или условия финансирования сделки включают большие размеры платежей по процентам), то такие сделки необходимо тщательно анализировать и к цене данной сделки делать соответствующие поправки. Аналогично следует подходить и к условиям самих продаж - к обстоятельствам, которыми руководствовались покупатель и продавец на момент сделки.

Получение достоверных данных по условиям продаж - непростая задача. Другая трудность - определение величины поправок на те или иные отличия в условиях продаж.

Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для того чтобы производить поправки цен по сопоставимым сделкам, необходимо знать тенденции цен на земельном рынке, т.е. изменение цен на землю с течением времени. В российских условиях имеет место ежегодная сезонная тенденция повышения цен на земельные участки, зарегистрированы значительные сезонные колебания цен на них: весной цены возрастают, зимой - падают. По Подмосковью, например, сезонные колебания в некоторых районах достигают 15-20%.

При анализе соотношения спроса и предложения на земельном рынке можно выявить тенденции в ценах продавцов и в ценах покупателей. Следует отметить, что принятие того или другого законопроекта или правительственного постановления может оказать значительное влияние на ситуацию на земельном рынке,

Физическими характеристиками могут быть тип почв, размеры и конфигурация участка, рельеф, гидрогеологические параметры и пр.

На цену участка определенное влияние оказывает степень активности земельного рынка . Так, активность земельного рынка в 30-километровой зоне Подмосковья выше, чем на более удаленных от Москвы территориях; необходимо делать поправку и на этот элемент сравнения продаж.

При оценке земельного участка методом соотнесения (переноса) алгоритм расчета сводится к разделению общей цены продажи объектов - аналогов недвижимости па две составляющие - цену здания (сооружения) и цену земельного участка. Первоначально оценивается восстановительная стоимость с учетом износа здания и других сооружений, находящихся на данном участке; после вычисления этой стоимости из общей цены имущественного комплекса получают рыночную стоимость земельного участка. На базе соотнесения для аналогов стоимости земли со стоимостью улучшений (зданий и сооружений) устанавливаются типичные показатели соотношения между составляющими объекта недвижимости, которые используются для определения рыночной стоимости оцениваемых земельных участков.

Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты заключается в капитализации чистых доходов, полученных за счет арендных платежей. Использование этой техники в российских условиях возможно на экспертной основе, так как сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации в настоящее время сложно отыскать в ряде регионов из-за отсутствия или недостатка достоверной информации о рынке аренды земельных участков.

Методом техники остатка для земли первоначально оценивается рыночная стоимость имущественного комплекса, затем из нее вычитается восстановительная стоимость здания и других улучшений с учетом износа, а полученный результат принимается равным рыночной стоимости земельного участка.

Метод развития (освоения) земельного участка используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки с их последующей продажей. Данный метод основан на технике оценки инвестиционного проекта и предполагает следующий алгоритм действий:

1. Определение размеров и количества индивидуальных участков.

2. Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж.

3. Определение издержек с распределением их во времени на освоение и продажу индивидуальных земельных участков.

4. Расчет величины денежного потока путем вычитания всех издержек на освоение участков из величины общей выручки от их продаж.

5. Определение ставки дисконта.

6. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

При определении размеров индивидуальных участков, например, для жилой застройки, учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения.

В практике оценочной деятельности нередко возникают ситуации, когда размеры земельных участков определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов. Размеры индивидуальных земельных участков для дачного строительства обычно составляют от 6 до 20 соток. Наибольшим спросом на рынке пользуются земельные участки размером 12 соток. Значит, общий участок разбивается на индивидуальные участки по 12 соток.

Освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ, а также построены жилые дома по индивидуальным проектам.

Расчет стоимости освоенных участков производится методом сравнительного анализа продаж сопоставимых освоенных участков.

Издержки на освоение и продажу земельных участков включают в себя многочисленные расходы на расчистку, планировку и разметку участка, строительство подъездных дорог, инженерных коммуникаций, а также накладные расходы по содержанию управленческого персонала, охраны и пр. В издержки включается также предпринимательская прибыль, которая будет получена инвестором (девелопером) в случае успешной реализации проекта.

Величина общей выручки от продаж определяется как произведение стоимости индивидуальных освоенных участков на их количество.

График освоения и продаж участков строится путем прогнозирования периода освоения и продаж земельных участков.

Ставка дисконта, применяемая для дисконтирования денежного потока, должна отражать существующие тенденции эффективности инвестиций, складывающиеся на данном рынке освоенных земельных участков.

2.6 Определение износа объекта недвижимости

Износ представляет собой уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Понятие "износ", используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия "амортизация", применяемого в бухгалтерском учете. Амортизация в бухгалтерском учете - процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта, на весь срок его службы, без определения текущей стоимости. В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости безотносительно к его первоначальной стоимости.

При затратном подходе износ используется для учета различий и характеристиках нового объекта и конкретного оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта представляет собой своего рода корректировку стоимости вновь воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода) для определения текущей стоимости оцениваемого объекта,

Существует три вида износа: физический, функциональный и внешний (или экономический).

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости с течением времени (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.

Существует четыре основных метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания. Процент физического износа, например, жилого объекта, оцениваемого экспертным методом, определяется на основании "Правил оценки физического износа жилых зданий ВСН-53-86 "Госгражданстрой".

Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих.

Физический износ элементов здания (ФИкэ) рассчитывается по формуле:

где УВкэ - удельный вес конструктивного элемента;

ПИкэ - процент износа конструктивного элемента.

Следует отметить, что в практике оценочной деятельности различают устранимый и неустранимый физический износ.

Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.

Физический износ считается неустранимым, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Любой недостаток объекта, в принципе, можно исправить, но при этом издержки исправления не должны превышать предполагаемой выгоды.

Для определения неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на две категории: долговременные и быстроизнашиваемые.

Износ долговременных элементов, таких как фундаменты, стены, перекрытия и пр., может рассчитываться по группам путем вычисления их эффективного срока службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях.

Для расчета физического износа долговременных элементов можно также использовать метод определения затрат на воспроизводство элементов здания (или стоимостной метод).

В более точном скорректированном стоимостном методе расчета физического износа процент износа элементов здания определяется как взвешенная величина.

К категориям быстроизнашиваемых элементов здания относятся элементы, срок службы которых короче расчетной экономной жизни здания. Это кровля, декоративная отделка, окраска пр., т. е. элементы, которые можно отремонтировать (восстановить) посредством текущего ремонта.

Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает использование действующих в настоящее время "Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федерации", утвержденных Постановлением Совета Министров СССР от 22 октября 1990 г. № 1072.

Функциональное устаревание (или функциональный износ объекта) заключается в том, что объект перестает соответствовать современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Такой вид износа (который, например, может проявиться в устаревшей архитектуре, планировке, инженерном обеспечении здания и т. д.) обусловлен в основном влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и так же, как и физический износ, может быть > с гранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, технического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием износа, с точки зрения устранимости, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на ту же дату без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных как с избытком, так и недостатком качественных характеристик здания. Например, на рынке аренды жилой недвижимости большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры по сравнению с однокомнатными. Величину неустранимого функционального износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду этих квартир, умноженную на мультипликатор арендной платы (отношение цены продажи собственности к потенциальной арендной плате за нее), характерный для данного вида квартир. Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы.

Внешний износ или износ внешнего воздействия представляет собой снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами. Причинами внешнего износа являются: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т. д.

Существенный фактор, влияющий на величину внешнего износа, - экологическая составляющая местоположения объекта: непосредственная близость к "малопривлекательным" природным или искусственным объектам - болотам, очистным сооружениям, бензоколонкам, железнодорожным станциям, Промышленным предприятиям и пр.

Если физический и, в определенной степени, функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.

Способом измерения износа внешнего воздействия является анализ парных продаж (когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, внешнего воздействия, другой - нет). Разница в ценах позволяет сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого объекта.

Другим способом измерения износа внешнего воздействия выступает сравнение доходов от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому, один из которых подвергается негативному воздействию. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину износа внешнего воздействия.

2.7 Определение общей стоимости объекта недвижимости и земельного участка

На последнем этапе затратного подхода определяется искомая общая стоимость путем суммирования стоимости объекта недвижимости без износа, полученной на предыдущем этапе и стоимости земельного участка, полученной на первом этапе, реализации затратного подхода.

З аключение

В результате исследования, проведенного в курсовой работе, можно сделать следующие выводы, что:

Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.

Методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.

В основе затратного метода лежит оценка недвижимости на основе определения ее стоимости как строения. Расчет этой стоимости складывается из: стоимости здания (стоимости его модернизации или восстановления) минус предполагаемый или установленный физический и моральный износ, плюс стоимость земельного участка.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический; функциональный; внешний.

Оценка недвижимости - это определение ее предположительной рыночной стоимости. Достоверность такого предположения полностью зависит от того, насколько аргументировано, комплексно и профессионально конкретный оценщик произвел процедуру оценки.

С писок литературных источников

1. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. - М.: "Маркетинг", 2002. - 804с.

2. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города. - М.:ЮНИТИ-ДАНА, 2002. - 240 с.

3. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. - М.: Экономика, 2000. - 294 с.

4. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - СПб.:СПбГТУ, 1997.

5. Управление портфелем недвижимости/ Пер. с англ. Под ред. С.П. Беляева. - М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. - 391 с.

6. Экономика и финансы недвижимости./ Под ред. Ю.В. Пашкуса. - СПб.: Издательство СПб- университета, 1999.

Размещено на Allbest.ru

...

Подобные документы

Характеристика основных видов оценочной деятельности, их экономическое содержание и методы государственного регулирования. Определение методов расчета рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода. Оценка стоимости земельного участка.

контрольная работа , добавлен 10.10.2014


Порядок лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление оценочной деятельности. Основные функции денежной единицы. Основные методы оценки стоимости недвижимости на основе затратного подхода. Характеристика рынка недвижимости Хабаровского края.

контрольная работа , добавлен 25.02.2009


Международные стандарты, применяемые в оценочной деятельности. Особенности недвижимости как объекта оценки. Подходы к оценке стоимости объекта оценки. Применение затратного подхода для проведения оценки земельных участков. Требования к методам оценки.

курсовая работа , добавлен 16.12.2012


Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.

дипломная работа , добавлен 04.08.2012


Применяемые стандарты оценочной деятельности. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Определение стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода. Расчет стоимости объекта в рамках сравнительного подхода. Отказ от использования затратного подхода.

курсовая работа , добавлен 13.01.2015


Характеристика основных стандартов оценочной деятельности. Краткий анализ экономической ситуации в Красноярском крае. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным методом. Расчет ликвидационной стоимости объекта недвижимости.

дипломная работа , добавлен 30.01.2015


Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.

курсовая работа , добавлен 29.10.2007


Особенности оценки объектов залога. Анализ использования земельного участка. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного, сравнительного и доходного подходов. Обоснование коэффициента ликвидности и итоговое заключение о стоимости.

дипломная работа , добавлен 19.12.2011


Анализ рынка недвижимости. Оценка объекта с помощью различных методик. Оценка земельного участка. Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости, степени физического износа. Получение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

курсовая работа , добавлен 22.01.2016


Применяемые стандарты оценочной деятельности. Заключение договора на проведение оценки. Обзор социально-экономической ситуации в области и городе. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Определение рыночной стоимости недвижимости.

1. Понятие оценочной деятельности

Вещные права

Права требований

^ 2. Субъекты оценочной деятельности

Оценочная деятельность – это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства, т. е. один из сторон сделки не обязан отчуждать, а другая принимать объект оценки.

Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете и действуют в своих интересах. Объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты.

Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение без принуждения к совершению сделки. Платёж за объект выражен в денежной форме.

Субъекты оценочной деятельности – с одной стороны – физические и юридические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется оценочным законодательством (оценщики), а с другой стороны потребители их услуг (заказчики).

^ 3. Объекты оценочной деятельности

Оценочная деятельность – это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства, т. е. один из сторон сделки не обязан отчуждать, а другая принимать объект оценки.

Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете и действуют в своих интересах. Объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты.

Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение без принуждения к совершению сделки. Платёж за объект выражен в денежной форме.

Объекты оценочной деятельности:

Отдельные материальные объекты (вещи)

Совокупность вещей, составляющих имущество лица

Вещные права

Права требований

Работы, услуги, информация.

^ 4. Виды стоимости, определяемые в процессе оценки.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства, т. е. один из сторон сделки не обязан отчуждать, а другая принимать объект оценки.

Стоимость объектов с ограниченным рынком (оружие, наркотики)

Стоимость объектов для целей налогообложения

Ликвидационная стоимость - представляет собой чистую сумму, которую собственник объекта может получить при ликвидации этого объекта и распродажи его активов. Различают упорядоченную и принудительную ликвидацию.

1) упорядоченная ликвидация - означает, что распродажа активов производится в течение периода достаточного для того, чтобы получить наивысшую возможную цену за каждый вид активов

2) принудительная ликвидация - означает, что активы распродаются на столько быстро, на сколько это возможно, часто, одновременно и на одном аукционе

Утилизационная стоимость – стоимость материалов из которых состоит объект плюс затраты на утилизацию

Инвестиционная стоимость – стоимость объекта исходя из конкретных целей конкретного лица (может быть больше рыночной). Инвестиционная - стоимость объектов недвижимости для конкретного инвестора. Она, как правило, выше обоснованной рыночной стоимости.

Балансовая (бухгалтерская) - определяется исходя из балансового отчета по объекту недвижимости, как сумма его активов за вычетом накопленного износа с учетом сумм краткосрочных и долгосрочных обязательств. Обязательства оцениваются по номинальной стоимости согласно стоимости кредитных договоров.

Восстановительная стоимость. (Стоимость воспроизводства или замещения).

Восстановительная стоимость определяется затратами текущих цен на строительство объекта. Стоимость воспроизводства - стоимость строительства в текущих ценах точной копией оценивания объекта с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов.

Стоимость замещения рассчитывается как сумма расходов в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в современном архитектурном стиле с использованием прогрессивных материалов и конструкций.

Специальная стоимость – стоимость не подходящая под определение приведенных выше видов

Страховая стоимость определяется на основе либо полной стоимости воспроизводства, либо полной стоимости замещения объекта.

Залоговая стоимость используется в сфере ипотечного кредитования и определяется на основе рыночной стоимости.

Критерии рыночной стоимости включают:

1.Типичная мотивация

2.Информирование сторон

3.Период предложений к продаже

4.Условия продажи

Элементы стоимости:

2.Полезность

3.дифицитность

4.передаваемость

^ 5. Случаи обязательной оценки.

Основания проведения оценки. Наиболее часто встречающиеся основания это:

Договор между оценщиком и заказчиком.

Решение суда

Решение органа государственной власти

Основания для проведения оценки объекта оценки (ФЗ статья 9)

Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком.

Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

1. при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

2. при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

3. при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

4. при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

5. при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,

А также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

6. при национализации имущества;

7. при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

8. при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

9. при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

10. при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

^ 6. Недвижимое и движимое имущество.

Статья 130. Недвижимые и движимые вещи (ГК РФ)

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ)

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

^ 7. Нормативно-правовая база оценки имущества в РФ.

Основные документы, регламентирующие ОД:

ФЗ №135 –ФЗ «об оценочной деятельности в РФ»

Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.

Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки.

Гражданский кодекс РФ – основной свод законов.

Ведомственные постановления

^ 8. Современное состояние рынка оценки в РФ.

Отправной точкой для возникновения оценки в современной России явился 1998 год, когда вышел ФЗ №135-ФЗ «об оценочной деятельности в РФ». В настоящее время средний объем рынка оценочных услуг в России составляет 400-500 млн у.е. в год.

Около 40% всех оценочных услуг оказывается в центральном федеральном округе, 19% - приволжском федеральном округе, меньше всего на Дальнем востоке.

^ 9. Государственное регулирование оценки имущества в РФ.

Основными отличительными особенностями оценочной деятельности, которые обуславливают необходимость её регулирования является:

Принципиально новая значимость этого вида деятельности РФ

Влияние оценки практически на все сферы экономической деятельности.

Междисциплинарный, межведомственный характер.

Полноценное формирование и совершенствование оценочной деятельности требует выполнение следующих основных принципов:

Оценка имущества является профессиональным видом деятельности.

Оценка также является научным направлением со своей методологией, терминологией и принципами исследований.

Базируясь на мировом опыте, развитие оценки в России необходимо создавать национальную систему оценки со своими особенностями. При этом недопустимо слепое копирование зарубежного опыта, с другой стороны создание принципиально новых подходов, неучитывающих обще мировые тенденции.

Восстановление и развитие оценки возможно только в условиях рыночных отношений, при чётком определении роли и места государства в вопросах ценообразования и правового регулирования.

Формирование оценки возможно только на основе правового, методологического и информационного пространства на всей территории РФ.

Оценка как профессиональный вид деятельности должна отвечать текущим экономическим потребностям, а также учитывать как региональные так и отраслевые особенности.

Основной функцией гос-ва при формировании системы оценки является создание системы правового регулирования этого вида деятельности.

Оценкой могут заниматься как гос-ые так и частные оценщики, при этом и те и другие должны иметь равные возможности для реализации своих профессиональных навыков и работать в общем пространстве.

Основными инструментами гос. регулирования оценочной деятельности являются:

Лицензирование

Система стандартов

Система сертификации и качества услуг

Классификация учебных программ, подготовка оценщиков.

Создание условий для развития и становления само регулируемых профессиональных объединений оценщиков

Организация процесса включение процедур и методов профессиональной оценки в общее законодательство

7.Контроль за исполнением законодательства

Для реализации этих задач в структуре исполнительной власти создан единый орган, осуществляющий координацию работ в области оценке ППРФ №932 от 20. 08. 99 г. установило таким органом Министерство Имущественных Отношений РФ.

В связи с административной реформой в мае 2004 это Министерство было ликвидировано, а в замен создано Федеральное агентство по управлению имуществом РФ, ведомства РФ, субъектов РФ не должны стремиться к созданию собственных систем оценок. На федеральном уровне закреплен запрет на создание ведомственных систем, противоречащих системе общественных федеральных стандартов.

Необходимо учитывать из функций гос-х ведомостей те работы по оценке которые в эффективной построенной системе должны выполнять независимые профессиональные оценщики.

При этом учёт специфических особенностей отраслей видов деятельности, требует разработки отраслевых нормативных актов, в которых должны участвовать ведомства хорошо знающие специфику конкретных видов имущества, кроме того ведомства на всех уровнях должны осуществлять контроль за правильностью проведённых оценок.

Они должны выступать в качестве организаторов оценочного процесса, квалифицированно выполнять постановку задач и приёмку выполненных работ, позволяющим исключить режим наибольшего благоприятствования для одной или нескольких оценочных компаний и создание искусственных припятствований для остальных оценщиков является проведение конкурсов или тендров на право проведения конкурентных оценок для нужд гос-ва.

Важная роль ведомств всех уровней заключается в создании и эксплуатации информационных систем.

Создание этих систем за счёт только бюджетных средств врят ли осуществимо, поэтому наиболее неперспективный путь – это объединение усилий как частных так и гос. структур.

Гос-ые и частные оценщики являются равноправными участниками оценочной деятельности. При этом одной из задач негосударственных оценщиков является обеспечение согласования результатов налоговых оценок, в случае несогласия клиента с результатами полученными гос. оценщиками.

Определенная федеральным законодательством система гос. регулирования оценочной деятельности включает:

Лицензирование оценочной деятельности

разработки и принятие нормативно-правовых актов, в том числе методических рекомендаций стандартов оценки

контроль за осуществлением оценочной деятельности.

согласование перечня требований предъявляет к образовательным учреждениям, осуществляющим проф-ю подготовку в области оценки.

взаимодействие с само регулируемыми организациями оценщиков и координации совместной деятельности.

Согласно ФЗ «об оценочной деятельности» проведение обязательной оценки независимыми оценщиками является обязательной в случае:

При определении ст-ти объектов принадлежащих РФ, субъектам РФ и муниципальным образованиям в целях: приватизации, передачи в доверительное управление или в аренду. В случае приватизации в соответствии с ФЗ «о приватизации гос-го и мун-го имущества» начальная цена приватизируемого имущества устанавливается на основании отчета об оценки

при использовании объектов принадлежащих РФ, субъектам РФ и муниципальным образованиям в качестве предмета залога

при продажи или ином отчуждении объектов

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами принадлежащими РФ, субъектам РФ и мун-м образованиям

при передачи объекта принадлежащего РФ, субъектам РФ и мун-м образованиям в качестве вклада в уставные капиталы и фонды юр-х лиц, а так же при возникновении спора по ст-ти объектов оценки, в том числе при национализации имущества и при изъятии имущества для гос-х и мун-х нужд путём выкупа.

Принудительное изъятие имущества у собственника производится в случае:

Обращение взыскано на имущество по обязательствам

отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу.

отчуждение недвижимости в связи с изъятием з/у.

выкуп из

конфискация

Кроме перечисленных случаев необходимость обязательной оценки предусмотрена рядом других законов:

ФЗ «об АО» устанавливает привлечение независимого оценщика. В случае определения цены выкупа акций обществом у акционеров

^ 10. Регулирование оценочной деятельности со стороны саморегулируемых организаций.

В настоящее время основной функцией по контролю за оценочной деятельностью переданы от государственной организации саморегулиремым организациям. Это произошло после внесений изменений в федеральный закон об оценочной деятельности, вступившее в силу с 1 июня 2006г. Согласно этому закону саморегулируемая организация оценщиков - некоммерческая организация, включенная в единый государственный реестр саморегулируемой организации оценщиков и объединений оценщиков на условиях членства.

Статус саморегулируемой организации приобретен с момента включения организации в единый государственный реестр саморегулируемой организации оценщиков. Основой для включения некоммерческой организации в единый реестр, регулируемой организации является:

Объединение в такой организации не менее 300 лиц являются ее членами.

Наличие компенсационного фонда.

Наличие органа управления и структурных подразделений.

Наличие стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденный в соответствии законодательством.

Работники саморегулируемой организации оценщиков не в праве осуществлять оценочную деятельность. Ликвидация некоммерческих организаций осуществляется ликвидационной коммисией, в которой обязательно должен быть включен представитель национального совета по оценочной деятельности.

Функции СОО:

1) разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой, профессиональной деятельности.

2) Разработка и утверждение правил и условий приема члены саморегулируемой организации оценщиков. Установление размере членских взносов на порядке их внесения.

3) Представление интересов своих членов в отношениях с федеральными органами государственной власти.

4) Контроль за соблюдением своими членами требований законодательства стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой профессиональной этики.

5) Прием и исключение из членов саморегулируемой организации.

6) Ведения реестра членов саморегулируемой организации.

7) Организация информационного и методического обеспечения своих членов.

Права саморегулируемой организации оценщиков.

1) Представление интересов своих членов в их отношении с органами власти.

2) Оспаривать в судебном порядке акты государственной власти и действия/ бездействие ее органов, нарушающие права и интересы членов саморегулируемой организации оценщиков.

СОО обязана:

Соблюдать требования законодательства РФ

Формировать компенсационный фонд для обеспечения ответственности своих членов перед потребителями услуг

Осуществлять контроль за соблюдением своими членами законодательства РФ, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и проф этики

Применять меры дисциплинарного воздействия, предусмотренные законодательством и внутренними документами организации

Сообщать в уполномоченный федеральный орган по надзору за деятельностью СОО о возникновении несоответствия требованиям законодательства

Отказать в принятие в члены СОО в установленных случаях

Исключать из членов СОО за нарушения требования законодательства, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и проф этики

Вести реестр членов СОО

Организовывать проведение проф переподготовки оценщиков

Некоммерческая организация в праве подать заявление о ее включении в единый реестр СОО. Уполномоченный фед орган принимает решение о включении или об отказе о включении в единый реестр СОО. В течении 7 дней, начиная с даты предоставления следующих документов:

Заявление

Учредительные документы

Копия свидетельства о постановке на налоговый учет

Копии документов об образовании, подтверждающие получение проф знаний в области оценки членами СОО

Копии положений о коллективном органе управления, о структурном подразделении, осуществляющем контроль за деятельностью членов и о дисциплинарном комитете

Копии справок об отсутствии у членов организации неснятых или непогашенных судимостей за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления

Копии документов, подтверждающие формирование компенсационного фонда

Копии заявлений ее членов о вступлении в эту организацию

Копия реестра членов некоммерческой организации

Решение уполномоченного фед органа об отказе в вкл некоммерческой организации в единый реестр СОО может быть принято по след причинам:

Некоммерче6ская организация не соответствует требованию законодательства

Некоммерческая организация предоставила не все документы или предоставила документы с неверными сведениями

11. Общая характеристика процесса оценки. Основные этапы.

В процессе оценки можно выделить 6 этапов:

Постановка задач. Данный этап включает в себя:

Формирование цели оценки

Определение вида стоимости

Идентификация объекта и прав, связанных с ним

Определение даты оценки

При оценке важно физически идентифицировать имущественный объект и определить связанные с ним юридические права. Размер и характеристики реального актива следует тщательно выявить и измерить. Связанные с объектом права могут предоставлять собой дело долю в совместной аренде или партнерстве. Юридические ограничения могут лимитировать масштабы использования объектов. Принципы сбалансированности, экономического размера и экономического разделения позволяют установить какие виды данных следует собирать.

Принцип изменения повышает для оценщика значение выбора эффективной оценки. Поскольку условия и допущения со временем обычно меняется, клиент должен знать те временные рамки, внутри которых оценка стоимости остается достоверной

Заключение договора на оценку. Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Договор №

ООО «Лютик» в лице генерального директора Пупкина А.Н. действующего на основании устава с одной стороны (именуемой в дальнейшем оценщик) и ООО «Ромашка» в лице своего генерального директора Зернова М. Ю. действующего на основании устава (именуемый в дальнейшем заказчик) заключили договор о нижеследующем.

Оценщик обязуется определить рыночную стоимость торгового центра по адресу… и обладающего характеристиками…

Оценщик имеет право… (перечислить права)

Оценщик имеет обязанности… (перечислить обязанности)

По результатам оценки оценщик предоставляет отчёт заказчику.

Договор заключён на …

Реквизиты сторон

Техническое задание на проведение оценки…

Договор заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Он должен содержать:

Основание заключения договора

Вид оценки объекта оценки

Вид определения стоимости объекта оценки

Размер денежного вознаграждения за проведение оценки

Сведения о страховании гражданской ответственности (если страхование присутствует)

Осмотр объекта. На этом этапе оценщик в присутствии представителя заказчика, осматривает объект в натуре, составляет его описание, делает необходимое фотографирование и составляет представление с физического состояния объекта.

Сбор, проверка и анализ данных.Расчет стоимости объекта начинается всегда с анализа наилучшего и наибольшего эффективного использования. Наилучшее и наибольшее эффективное использование объекта, законодательно разрешенное финансово-выгодный и физически осуществимый способ использ. объекта при котором его стоимость становится максимальной. После определения наилучшего/ наибольшего эффективного использования стоимости объекта рассчитывается всеми 3 подходами:

Сравнительный

Доходный

Затратный

В случае если стоимость объекта невозможно рассчитать к.-л. подходом оценщик должен в отчете обосновать отказ от к.-л. подхода. В итоге происходит согласование результатов и вывод итоговой величины стоимости объекта.

Подготовка отчета. Основным документом, в котором отражаются результаты оценки, является отчет, создаваемый в 2х экземплярах, один из которых остается заказчику. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкования или вводить.

В отчете в обязательном порядке указывается:

Дата проведения оценки

Используемые стандарты, цели и задачи.

Приводятся иные сведения, необходимые, по мнению оценщика для полного толкования результатов оценки.

В случае если при проведении оценки, определяется не рыночная, а иная стоимость, в отчете должны быть указаны причины, отступления от рыночной стоимости.

В отчете должны быть указаны:

Дата составления, порядковый номер

Основания на проведение оценки

Место нахождения оценщика и сведения о его членстве саморегулир организации.

Точное описание объекта оценки, в отношении объекта оценки, принадлежащие физическому лицу, реквизиты юридического лица.

Стандарты оценки, используют при расчетах, перечень исходных данных, используемых при проведении оценки, а так же, приняты в процессе оценки допущения.

Послед определения стоимости объекта и ее итоговые величины.

Дата определения стоимости объекта.

Перечень документов, используемые оценщиком, и устанавливаемые количественные и качественные характеристики объектов.

Отчет так же может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важным для полноты отражения, примененного им методы оценки.

Отчет должен быть:

Пронумерован

Подписан оценщиком

Скреплен печатью

Итоговая величина рыночной стоимости указана в отчет, признается достоверность, и рекомендуемый для совершения сделок, если законом не предусмотрено иное.

В случае наличия, спора о достоверности, величины рыночной стоимости, указанной в отчете, указанный спор, подлежит распоряжению в судебном порядке.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий “ равновесия ”, т.е. продавец и покупатель действуют рационально, информирован, а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств. Данное определение стоимости включает представление о “нормальной “ (равновесной) сделке как о передаче титула собственности от продавца к покупателю в определенный момент времени при выполнении следующих условий:

Мотивация продавца и покупателя является типичной;

Обе стороны хорошо информированы, например квалифицированными консультантами, и действуют целесообразно пониманию своего интереса; имеется достаточное время, чтобы выявить реакцию рынка на сделанное предложение;

Платеж осуществляется наличными деньгами или другим наличным способом;

Компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена договорной ценой без каких-либо дополнительных уступок и связанных льгот.

^ 12. Теория стоимости денег во времени. Будущая и настоящая стоимость денежной единицы.

1)сумма денежных средств

FV=PV(1+i)n-,будущая стоимость денежной единицы

PV=FV/(1+i)n-,текущая стоимость единицы.Это величина,обратная накопленной сумме единицы.Используя эту функцию можно решить,какую сумму надо положить сегодня,чтобы получить заданную сумму в будущем.

^ 13. Теория стоимости денег во времени. Будущая стоимость аннуитета и фактор фонда возмещения.

По теории стоимости денег во времени одна денежная единица сегодня стгоит дороже,чем полученная в будущем.Это связано с тем,что за весь период до появления будущих доходов денежная единица приносит прибыль,новую стоимость.Денежная единица рассматривается,как капитал.Применение метода капитализации доходов в оценке стоимости объектов недвижимости требует знания таких понятий,как сложный процент, дисконтирование и аннуитеты.Стоимость приносящей доход собственности определяется текущей стоимостью денежной единицы,которая будет получена в будущем.

Капитализация дохода-это процесс пересчёта потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.Для правильной оценки будущих поступлений необходимо использовать сложный процент и дисконтирование.

Сложный процент означает,что уже полученный процент,будучи внесённым на депозит вместе с первоначальными инвестициями,становится частью основной суммы.И в следующий период наряду с первоначальным депозитом полученный поцент приносит новый доход.Простой процент не предполагает данной процедуры.

Дисконтирование-это процесс приведения будущих доходов к их текущей стоимости.

Стоимость ожидаемых будущих доходов зависит от нескольких факторов,среди них:

1)сумма денежных средств

2)времени выплаты или получения

4)соответствующей ставки дохода на инвестиции

Аннуитет-серия равномерных платежей через равные промежутки времени.

FV=PMT((1+i)n-1)/i-,будущая стоимость обычного аннуитета.Если платежи осуществляются в начале каждого периода,то рассматривается авансовый аннуитет.

PMT=Fv*i/(1+i)n-1-фактор фонда возмещения.Показывает денежную сумму,которую необходимо вносить в конце каждого периода для того,чтобы через заданное число периодов остаток составил одну денежную единицу.Эта величина,обратная фактору накопления единицы за период,учитывает только возврат инвестированных средств.Различают фактор фонда обычного возмещения и авансового возмещения.Фактор фонда авансового возмещения предусматривает поступление платежей в начале периода.

^ 14. Теория стоимости денег во времени. Текущая стоимость аннуитета и взнос на амортизацию единицы.

По теории стоимости денег во времени одна денежная единица сегодня стгоит дороже,чем полученная в будущем.Это связано с тем,что за весь период до появления будущих доходов денежная единица приносит прибыль,новую стоимость.Денежная единица рассматривается,как капитал.Применение метода капитализации доходов в оценке стоимости объектов недвижимости требует знания таких понятий,как сложный процент, дисконтирование и аннуитеты.Стоимость приносящей доход собственности определяется текущей стоимостью денежной единицы,которая будет получена в будущем.

Капитализация дохода-это процесс пересчёта потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.Для правильной оценки будущих поступлений необходимо использовать сложный процент и дисконтирование.

Сложный процент означает,что уже полученный процент,будучи внесённым на депозит вместе с первоначальными инвестициями,становится частью основной суммы.И в следующий период наряду с первоначальным депозитом полученный поцент приносит новый доход.Простой процент не предполагает данной процедуры.

Дисконтирование-это процесс приведения будущих доходов к их текущей стоимости.

Значение слова Оценщик по Ефремовой:
Оценщик - 1. Тот, кто производит оценку (1) чего-л.
2. перен. разг. Тот, кто в состоянии оценить, оценивать (2) что-л.; ценитель.

Значение слова Оценщик по Ожегову:
Оценщик - Специалист, который устанавливает цену, производит оценку чего-нибудь

Оценщик

Оце́нщик - специалист, который имеет право проводить оценку и подписывать отчет об оценке недвижимости, транспортных средств, оборудования, предприятий, прав требования, работ и пр. Деятельность оценщиков регламентируется Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

Оценочная деятельность

Оценочная деятельность - профессиональная деятельность по установлению стоимости материальных и нематериальных объектов с учётом прав на них и интересов в отношении них субъектов гражданских прав. В зависимости от цели проводимой оценки различают следующие виды стоимости: рыночная, инвестиционная, залоговая, ликвидационная и другие .

Организация оценочной деятельности

Оценочной деятельностью занимаются профессиональные оценщики - физические или юридические лица, получившие в установленном порядке лицензию. При оценке используются специальные правила и методики.

К деятельности профессиональных оценщиков предъявляют следующие требования. Оценщик - физическое лицо должен соответствовать одной или нескольким установленным квалификационным характеристикам. В составе оценщика - юридического лица должно работать определённое количество оценщиков - физических лиц. Оценщики в обязательном порядке страхуют свою профессиональную ответственность.

Оценочная деятельность регулируется государством, а также в значительной степени саморегулируемыми организациями. Национальный совет по оценочной деятельности, созданный в Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выполняет следующие функции :

• Формирование единых подходов к осуществлению оценочной деятельности
• Координация деятельности оценщиков
• Разработка федеральных стандартов и правил оценки

Методы оценочной деятельности

В оценочной деятельности применяются единые методы и процедуры, выработанные международными и национальными оценочными организациями.

Методология оценочной деятельности едина и основана на выработанных теорией и мировой практикой методах оценки материальных и нематериальных объектов. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке .

Существует несколько подходов к оценке объектов:

1. Доходный подход, объединяющий совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
2. Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для воспроизводства, либо замещения объекта оценки с учётом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при его создании материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
3. Сравнительный подход, представляющий собой совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах. Аналогом оцениваемого объекта признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Примечания

1. Оценочная деятельность (рус.) . Энциклопедия юриста. Проверено 7 мая 2013.
2. Оценочная деятельность (рус.) . Министерство экономического развития РФ. Проверено 7 мая 2013. Архивировано из первоисточника 19 мая 2013.
3. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ N 1. "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (рус.) . Проверено 7 мая 2013. Архивировано из первоисточника 19 мая 2013.

Литература

• Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ
• Оценка бизнеса / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. Москва: Финансы и статистика, 2009, 736 с.

ОЦЕНОЧНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

ОЦЕНОЧНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

деятельность по установлению определенного вида стоимости материальных и нематериальных объектов с учетом прав на них и интересов в отношении них, проявляемых субъектами гражданских прав. Вид стоимости оцениваемого объекта определяется целями проводимой оценки (рыночная, инвестиционная, залоговая, остаточная и др.). О.д. производится оценщиками - физическими и юридическими лицами с использованием специальных правил и методик. Оценщик - физическое лицо должен соответствовать одной или нескольким установленным квалификационным. характеристикам. Оценщик- юридическое лицо должен иметь в своем составе определенное количество оценщиков - физических лиц. Оценка проводится на основании договора, заключаемого между заказчиком и оценщиком. Договор о проведении оценки обычно заключается в простой письменной форме и содержит сведения об оценщике. Договором может быть предусмотрено проведение оценки единичного объекта, ряда объектов либо долговременное обслуживание заказчика. Надлежащее исполнение оценщиком своих обязательств по договору состоит в своевременном составлении и передаче заказчику отчета об оценке. Отчет содержит ссылки на используемые стандарты и методы оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а также иные существенные сведения. В РФ широко используется понятие "рыночная стоимость".

О.д. подлежит лицензированию и осуществляется на основании ФЗ РФ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Указом Президента РФ от 26 июля 1995 г. № 765 "О дополнительных мерах

по повышению эффективности инвестиционной политики Российской Федерации" устанавливается необходимость проведения независимой оценки недви-^ жимого имущества паевого инвестиционного фонда. Одно из обязательных условий регистрации проспекта эмиссии инвестиционных паев паевого инвестиционного фонда - заключение управляющей компанией договора (соответствующего утверждаемым ФКЦБ типовым договорам) с независимым оценщиком. Оценка стоимости имущества паевых инвестиционных фондов производится в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке имущества паевых инвестиционных фондов, утвержденными распоряжением ФКЦБ РФ от 25 сентября 1996г. №6-р. Обязательность ли-цензии ФКЦБ на право оценки недвижимого имущества паевых инвестиционных фондов установлено постановлением ФКЦБ РФ от 30 августа 1995 г. № 7 "О порядке лицензирования деятельности по оценке недвижимого имущества паевых инвестиционных фондов". Лицензия выдается юридическим лицам - коммерческим организациям при наличии: а) не менее 3 профессиональных оценщиков недвижимости, имеющих со-. ответствующий образовательный документ, признаваемый ФКЦБ, для которых эта организация - основное место работы; б) в уставе юридического лица записи о том, что предмет его деятельности - проведение работ по оценке недвижимости и оказание консультационных услуг: в) опыта практической работы по оценке недвижимости не менее года (по усмотрению ФКЦБ лицензия может быть выдана коммерческой организации, не имеющей опыта практической работы по оценке недвижимости).

В настоящее время в субъектах РФ формируется собственное законодательство об О.д. Так. 11 февраля 1998 г. принят Закон г. Москвы № 3 "Об оценочной деятельности в городе Москве".

Лит.: Артеменков И.Л. Оценка рыночной стоимости недвижимости// Финансовая газета. 1994. № 13- 16. 19- 21. 24, 25; Грачев И.Д. Вопросы законодательного регулирования оценочной деятельности//Вопросы оценки. 1996;

Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов. М.. 1997; Григорьев В.В.. Федотова М.А. Оценка предприятий. М.. 1997; Международные стандарты оценки МСО 1-4 и предисловие к стандартам, МКСОИ. Т. 1.М.. 1995; Международные стандарты оценки (Проекты), МКСОИ. Т. 2. М.. 1995; Рутгайзер В. Законотворчество как бизнес. К истории законопроекта об оценочной деятельности//Эксперт. 1996. № 39; Abdulla- е v N.A., S е s е kin V.B. The formation of the valuation system in the Russian Federation//Privatisation in Russia,.RIA "Novosti", 1996,№8; ll.Abdullaev N.A., Sesekin V.B. Regulatory base for assessing the results of intellectual activity. The first steps//Privatisation in Russia, RIA "Novosti", 1996, №12.: Сесекин В . Б .

ОЦЕНОЧНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ Юридический словарь

Оценочная деятельность - совокупность отношений юридического, организационного и иного характера, в которые вступают ее участники (включая отношения, складывающиеся в процессе проведения оценки, обучения, лицензирования экспертов по оценке, осуществления контроля за их… … Словарь терминов антикризисного управления

оценочная деятельность - профессиональная деятельность по установлению определенного вида стоимости материальных и нематериальных объектов с учетом прав на них и интересов в отношении них субъектов гражданских прав. Вид стоимости оцениваемого объекта зависит от целей… … Большой юридический словарь

Оценочная деятельность - Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости...… … Официальная терминология

оценочная деятельность - Accounting: valuation activities … Универсальный русско-английский словарь

оценочная деятельность - adj econ. Bewertungen (мн.ч. в немецком) … Универсальный русско-немецкий словарь

Оценочная деятельность - совокупность отношений юридического, экономического, организационно технического и иного характера по установлению в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (залоговой, ликвидационной и др.) … Ипотека. Словарь терминов

Оценочная деятельность, оценка - Деятельность, включающая в себя весь набор действий и процедур, связанных со сбором и обработкой информации, выбором форматов и объема конечных данных, целью, которой является определение рыночной стоимости ценных бумаг … Депозитарных терминов

Оценочная экспертиза - профессиональная легитимная деятельность, направленная на оценку стоимости имущества или недвижимости, либо основных фондов предприятий: для внесения их в качестве доли акционерного капитала; при продаже имущественных прав произведений искусства; … Финансовый словарь

Оценочная деятельность

Оценочная деятельность в России переживает достаточно бурное и насыщенное различными событиями и новациями время. При том, что формирование рынка оценочных услуг еще не завершено, а ряд сегментов практически не развит, основными мотивами развития профессии являются повышение оценочной культуры всех субъектов оценочных правоотношений, укрепление доверия к профессиональному оценочному сообществу и институту саморегулирования.

Основная роль в развитии российской оценки сегодня отдана саморегулируемым организациям – профессиональным объединениям оценщиков. Профессия нуждается в авторитетных саморегулируемых организациях, способных помогать, поддерживать своих членов и обеспечивать контроль за их деятельностью, а также активно участвовать в нормотворческой деятельности. Саморегулируемые организации должны стать сильными, реально действующими, выражающими общественно значимые, а не узконаправленные интересы. С внесением в 2007 году изменений в Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государство передало исполнение ряда своих функций саморегулируемым организациям оценщиков Национальному совету по оценочной деятельности, которые призваны защищать общественные интересы, формировать единые подходы к осуществлению оценочной деятельности и координировать деятельность оценщиков, а также разрабатывать федеральные стандарты и правила оценки.

Ранее институтом аналогичным Национальному Совету по оценочной деятельности можно было назвать Экспертно-консультативный Совет по оценочной деятельности при Минэкономразвития Экспертно-консультативный Совет по оценочной деятельности при Минэкономразвития.

Тем не менее, государство не полностью отказалось от регулирования рынка оценочных услуг, которые выступают гарантией развитого рынка и единства экономического пространства. Поэтому нормативное правовое регулирование остается в сфере государственных интересов и ответственности.

На настоящем этапе развития института оценки можно выделить следующие основные проблемы, затрудняющие развитие единого и эффективного рынка оценочных услуг:

• Актуализация законодательства в сфере оценочной деятельности в связи с изменением системы регулирования, вхождения России в международное экономическое сообщество.

• Уточнение норм смежного законодательства, затрагивающих вопросы независимой оценки, для обеспечения полноты и непротиворечивости законодательства, регулирующего вопросы независимой профессиональной оценки, повышения роли оценщика в гражданском и хозяйственном обороте.

• Разработка подзаконных нормативных актов, обеспечивающих формирование единой, полной методологической базы оценочной деятельности, совершенствование межведомственного взаимодействия по вопросам оценки, повышение эффективности оценки государственного имущества.

1). Назначение оценки, направления и специализация оценочной деятельности

Оценочная деятельность - профессиональная деятельность по установлению стоимости материальных и нематериальных объектов с учётом прав на них и интересов в отношении них субъектов гражданских прав. В зависимости от цели проводимой оценки различают следующие виды стоимости: рыночная, инвестиционная, залоговая, ликвидационная и другие. Оценочной деятельностью занимаются профессиональные оценщики - физические или юридические лица, получившие в установленном порядке лицензию. При оценке используются специальные правила и методики. К деятельности профессиональных оценщиков предъявляют следующие требования. Оценщик - физическое лицо должен соответствовать одной или нескольким установленным квалификационным характеристикам. В составе оценщика - юридического лица должно работать определённое количество оценщиков - физических лиц. Оценщики в обязательном порядке страхуют свою профессиональную ответственность. Оценочная деятельность регулируется государством, а также в значительной степени саморегулируемыми организациями. Национальный совет по оценочной деятельности, созданный в Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выполняет следующие функции: Формирование единых подходов к осуществлению оценочной деятельности, Координация деятельности оценщиков, Разработка федеральных стандартов и правил оценки.

2). Основные области применения результатов оценки

). Необходимость и возможность применения стоимостной оценки в финансово-кредитной сфере

). Основные этапы развития оценочной деятельности в РФ

Зарождение российской оценки датируется XV веком, когда появились поместья как специфическая разновидность частнофеодальной условной земельной собственности. Главной отличительной особенностью оценки земельной собственности вплоть до середины ХIХ века была оценка земли с прикрепленным к ней зависимым крестьянином. Оценка земли проводилась по определенным правилам и инструкциям, первая из которых датируется 1754 годом. В 1864 год оценочная деятельность была отнесена к компетенции земских губернских и уездных учреждений, т.е. по современной терминологии, передана с федерального на местный уровень. Под руководством земств в 1860-1880 гг. были осуществлены массовые оценочные работы в сфере недвижимости по всей территории Российской Империи. С началом земской оценочной деятельности было связано зарождение оценочной статистики, включавшей работы по обследованию и оценке земель сельского хозяйства в целях налогообложения. В это время петербуржские профессора выезжали в губернии и читали курсы лекций для губернских и уездных оценочных комиссий по теории и практике оценки. В 1870 году право оценивать недвижимость было предоставлено городской управе, по правилам, разработанным городской думой. В них определялся состав комиссии по оценке, ее права, обязанности, определялись цель и порядок проведения оценочных работ, было установлено, что основанием для оценки городской недвижимости является ее доходность. 8 июня 1893 года был издан первый закон об оценке недвижимого имущества.

Огромная роль в становлении российской оценки принадлежит великому российскому государственному деятелю Сергею Юльевичу Витте. В бытность его министром финансов Российской Империи по его инициативе были приняты «Правила оценки недвижимых имуществ» 1893г. и Инструкция по разъяснению Закона об оценке недвижимого имущества 1894г., а в 1899 - новый Закон об оценке недвижимого имущества. Теория же оценки изложена в его знаменитом «Конспекте лекций о народном и государственном хозяйстве, читанных Его императорскому высочеству великому князю Михаилу Александровичу в 1900-1902 годах». На тот период времени эта теория и практика занимали ведущее место в мире. Удивителен, красив и содержателен российский экономический язык того периода. Например, «За выделом из хозяйственного дохода частей, причитающихся на долю труда, капитала и на уплату ренты, получается остаток, составляющий предпринимательский барыш или чистый доход от предприятия. Отличительная черта барыша предпринимателя заключается в полной его неопределенности в противоположность ренте, заработной плате и проценту за пользование капиталом, которые представляют собой величины, определенные заранее, еще до начала производства. Вместе с тем барыш предпринимателя характеризуется элементами риска величина этого дохода очень во многом зависит от степени правильности первоначальных расчетов. (Стр. 350)»3.В советское время потребности в независимой оценке не было, так как существовал только один собственник - государство, и оно само устанавливало цены на имущество. Передовая теория и практика оценки за советский период были безвозвратно потеряны. В то же время в мире происходили глобальные изменения, которые выдвигали на первый план необходимость согласованных процедур оценки имущества.В условиях ускоряющихся темпов глобализации инвестиционных рынков в 70-тых годах появилась потребность в разработке признанных на международном уровне стандартов для определения стоимости имущества. Стало очевидным, что в отсутствии международных стандартов оценки существует значительный потенциал для возникновения недоразумений. Различия точек зрения среди национальных организаций, занимающихся оценкой, приводили к отсутствию взаимопонимания. В ответ на эту ситуацию члены технического комитета Королевского института чартерных сервейеров (RICS), имеющих право проводить оценки в Великобритании, и представители организаций по оценке США начали диалог в конце 1970 гг., который привел в 1981 г. к основанию Международного комитета по стандартам оценки активов (МКСОА - TIAVSC). В 1994 г. Комитет изменил свое название и сейчас известен как Международный комитет по стандартам оценки (МКСО).МКСО периодически пересматривает Международные стандарты оценки. Эти редакции были опубликованы в 1985, 1994/97, 2000, 2001, 2003, 2005гг. Эволюция этих стандартов свидетельствует о признании МКСО того, что изменения неизбежны и происходят непрерывно даже тогда, когда этот процесс происходит постепенно и не поддается легкому обнаружению. Сначала возрождения российской оценки она пошла собственным путем, как на институциональном, так и на методологическом уровне. В оценку пришли высокообразованные специалисты из фундаментальной науки и ВПК, которые активно начали изучать зарубежный опыт и создавать собственные методики оценки. Контроль же за рынком оценки и выработку российских стандартов оценки взяло на себя государство. Сегодня стало очевидным, что этот «особый путь» оказался тупиковым и что пора возвращаться на международный путь развития оценочной деятельности.

). Особенности современного этапа развития оценочной деятельности в РФ

на современном этапе развития оценочной деятельности наметились негативные явления, ведущие к принижению роли и значения оценки и превращению ее в обслуживающую структуру рыночных агентов, уже принявших определенные решения по стоимости активов. Отчасти, это проявление высокоадаптивных свойств системы (русской управленческой модели).

В то же время вина здесь во многом лежит на органе, уполномоченном законодательством осуществлять регулирование оценочной деятельности. Но главным образом, причина кроется в отсутствии сформировавшегося профессионально и нравственно кластера оценщиков, не идущих на поводу у заказчиков оценки и не занимающихся примитивной подгонкой. Сегодня никого не удивляет профессиональная деятельность без соблюдения этических норм (Кодекса поведения) оценщика.

). Основные направления государственного регулирования оценочной деятельности

Система государственного регулирования оценочной деятельности включает: лицензирование оценщиков и контроль за соблюдением ими лицензионных требований и условий; установление требований к профессиональной подготовке специалистов в области оценки стоимости; формирование методологической базы оценочной деятельности. В соответствии с названным законом, проведение оценки является обязательным в следующих случаях. 1. Определение стоимости объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.В случае приватизации государственного или муниципального имущества начальная цена приватизируемого имущества устанавливается на основании отчета об оценке имущества, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Использование объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога. Залогодателем вещи может быть ее собственник (в нашем случае - государство или муниципальное образование) либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, но только в случае согласия собственника имущества. Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

В договоре о залоге указываются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.3. Продажа или иное отчуждение объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям. 4. Переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям. Передача объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки.5. Национализация имущества - обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, производящейся на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков, а также выкуп или иное законное изъятие имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.

). Цели и задачи национального совета по оценочной деятельности

Основными целями Национально совета по оценочной деятельности является представление интересов профессионального сообщества оценщиков в органах государственной власти, разработка методологии и стандартов оценочной деятельности, а также актуализация и утверждение тарифов на оценочную деятельность в Российской Федерации. Основными функциями НСОД являются:

) обсуждение вопросов государственной политики в области оценочной деятельности;

) представление интересов СРОО в федеральных органах государственной власти, органах государственной власти субъектов Российской Федерации, органах местного самоуправления;

) формирование предложений по вопросам выработки государственной политики в области оценочной деятельности;

) формирование предложений о совершенствовании правового и экономического регулирования оценочной деятельности;

) защита прав и законных интересов СРОО;

) разработка федеральных стандартов оценки и т.д.

). Саморегулируемые организации оценщиков и их функции

Основные функции, права и обязанности саморегулируемой организации предусмотрены в ст. 6 Федерального закона "О саморегулируемых организациях". Причем саморегулируемая организация наряду со своими основными функциями вправе осуществлять иные предусмотренные федеральными законами и уставом некоммерческой организации функции.

Саморегулируемая организация не вправе осуществлять деятельность и совершать действия, влекущие за собой возникновение конфликта интересов саморегулируемой организации и интересов ее членов или создающие угрозу возникновения такого конфликта.

Поскольку саморегулируемая организация оценщиков создается в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, ее функции предопределены указанными целями.

Функции саморегулируемой организации оценщиков включают в себя:

разработку и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики;

разработку и утверждение правил и условий приема в члены саморегулируемой организации оценщиков, дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности своих членов при осуществлении оценочной деятельности, установление размера членских взносов и порядка их внесения;

представление интересов своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков;

прием в члены и исключение из членов саморегулируемой организации оценщиков по основаниям, предусмотренным законом и внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков;

контроль за осуществлением своими членами оценочной деятельности в части соблюдения ими требований законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики;

ведение реестра членов саморегулируемой организации оценщиков и предоставление информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности;

организацию информационного и методического обеспечения своих членов.

Следует отметить, что указанный перечень функций СРОО не является исчерпывающим, поскольку предусмотрено осуществление СРОО иных установленных комментируемым Федеральным законом функций.

Важнейшей функцией саморегулируемой организации оценщиков является разработка и утверждение:

стандартов и правил оценочной деятельности;

правил деловой и профессиональной этики.

О стандартах и правилах оценочной деятельности см. ст. 20 комментируемого Закона.

Саморегулируемые организации оценщиков разрабатывают и утверждают стандарты и правила оценочной деятельности, правила деловой и профессиональной этики.

Стандарты и правила оценочной деятельности, разрабатываемые и утверждаемые саморегулируемой организацией, обязательны к исполнению для членов этой организации только в части, не противоречащей федеральным стандартам оценки и принятым нормативно-правовым актам. Таким образом, саморегулируемая организация лишена возможности корректировать на уровне собственных стандартов недоработки, зачастую возникающие в утвержденных федеральных законопроектах.

Для правил деловой и профессиональной этики, принимаемой саморегулируемой организацией оценщиков, Закон не предусматривает никаких ограничений или условий. При этом в соответствии со ст. 22.2 комментируемого Закона их нарушение может повлечь исключение оценщика из членов саморегулируемой организации.

). Международные и федеральные стандарты оценки

). Характеристики объектов оценки и параметры среды их функционирования

). Субъекты оценочной деятельности

К субъектам оценочной деятельности можно отнести: органы исполнительной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований; оценщиков, являющихся индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами; профессиональные объединения оценщиков; заказчиков оценщиков - юридических и физических лиц, по инициативе которых на основании заключенного между ними и оценщиком в письменной форме договора проводится оценка того или иного объекта; потребителей оценочных услуг юридических или физических лиц, а так же органов исполнительной власти, использующих информацию, содержащуюся в отчете об оценки. Вместе с тем, действующим сегодня законом об оценочной деятельности регулируются взаимоотношения только между непосредственными участниками процесса оценки - тем, кто оценивает и тем, кто заказывает оценку. Оценивать объекты могут физические лица - оценщики, которые являются либо индивидуальными предпринимателями, либо работниками оценочных компаний. В последнем случае, именно оценочная компания заключает с заказчиком договор на оценку объекта оценки. В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в ст. 4 субъектами оценочной деятельности признаются с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики). Таким образом, оценщики и заказчики - это субъекты оценки «первого уровня», всех остальных можно отнести к субъектам «второго уровня». Органы власти участвуют в формировании порядка и определении требований и условий для осуществления оценочной деятельности посредством разработки, принятия нормативных правовых актов и их реализации исполнительными органами власти, осуществляющими также и контроль за деятельностью оценщиков. Во избежание зарегулированности оценочной деятельности и в целях более точного отражения существующих реалий экономической жизни в нормативных правовых актах органов власти предполагается целесообразным активное участие в процессе нормотворчества самих оценщиков. Что касается потребителей оценки, то ими не обязательно являются заказчики. Потребителем оценки, может быть любой участник оценочной деятельности, в том числе и органы власти (выступающие в роли собственника государственного или муниципального имущества, например, при приватизации последнего). Интересы заказчика оценки и потребителя результатов оценки могут в таком случае не совпадать.

). Права и обязанности оценщиков и заказчиков

Согласно ст. 14-16 Закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», оценщик имеет право: 1) применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки; 2) требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки; 3) получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки 4) запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной в случае если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта, оценщик указать это в отчете 5) привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта иных оценщиков либо других специалистов; 6) отказаться от проведения оценки объекта в случаях если заказчик нарушил условия договора не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы; 7) требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта по определению суда, арбитражного суда или третейского суда. Оценщик обязан: 1) соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации; 2) сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта; 3) обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта; 4) предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации, на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете; 5) предоставлять по требованию заказчика лицензию на осуществление оценочной деятельности, страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; 6) не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации; 7) хранить копии составленных отчетов в течение 3 лет; 8) в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

). Система принципов оценки различных объектов собственности

Принципы оценки имущества (собственности) могут быть структурированы и объединены в три группы. В первую группу принципов оценки имущества входят принципы оценки имущества, основанные на представлениях пользователя (собственника) имущества. Вторая группа содержит принципы оценки имущества, связанные с эксплуатацией собственности, основанные на представлениях производителя имущества, на требованиях, предъявляемых к имуществу. Третья группа принципов оценки имущества объединяет принципы оценки имущества, связанные с рыночной средой. Отдельно выделяется принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования собственности (имущества) как основополагающий принцип оценки имущества.

14). Доходный подход к оценке объектов собственности и его методы

Это совокупности методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости: - принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет); -принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль). Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода. Капитализация дохода - это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают: -сумму будущего дохода; -время, когда должен быть получен доход;- продолжительность получения дохода. Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа: -прогнозирование будущих доходов; -капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника: -упрощенного баланса; -отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

стоимостной оценка кредитный специализация

15). Сравнительный подход к оценке объектов собственности и его методы

Это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами объекта оценки. Метод компании-аналога или метод рынка капитала основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Базой для сравнения служит цена одной акции акционерных обществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций. Метод сделок или метод продаж ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода - оценка 100%-го капитала, либо контрольного пакета акций. Метод отраслевых коэффициентов или метод отраслевых соотношений основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами.

Отраслевые коэффициенты обычно рассчитываются специальными аналитическими организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями. На основе анализа накопленной информации и обобщения результатов были разработаны достаточно простые формулы определения стоимости оцениваемого предприятия.

). Затратный подход к оценке объектов собственности и его методы

Это совокупность методов оценки стоимость объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа. Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов: -оценка рыночной стоимости земельного участка; -оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли; -расчет выявленных видов износа; -расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки. Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:- метод сравнения продаж; -метод распределения; -метод выделения; -метод разбивки на участки; -техника остатка для земли; -капитализации чистой земельной ренты. Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются: -права собственности; -условия финансирования; -условия продажи; -условия рынка; -месторасположение; -физические характеристики; -доступные коммунальные услуги; -условия зонирования; -наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

). Основные этапы стоимостной оценки

заключение договора, на проведение оценки, включающего задание на оценку.

сбор и анализ информации необходимой для проведения оценки

применение подходов к оценке включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов

согласование результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки

составление отчета об оценке

). Отчет об оценке стоимости различных объектов собственности

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности). Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования настоящего федерального стандарта оценки и устанавливаются соответствующими федеральными стандартами оценки отдельных видов объектов оценки либо оценки для специальных целей.

Репетиторство

Нужна помощь по изучению какой-либы темы?

Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.

Применяется во всех странах мира.

В Австралийском государстве нет строгих требований к отчёту об оценке недвижимости на законодательном и деловом уровне. Результаты могут выступать в роли одностраничных заключений и подробных отчётов. Отчёт формируется в зависимости от вида оценки и цели. Он в любой форме должен быть простым, логично составленным и содержательным.

В Великобритании требования по оценочным отчётам и свидетельствам по оценке излагаются «RICS». Здесь выступают другие требования к отчёту. Он должен быть полным со всей необходимой информацией по идентификации оцениваемого объекта и расчётами для выяснения реальной стоимости.

В Италии закон предусматривает концепцию стоимости. Её обязаны придерживаться все оценщики недвижимости. Оценка недвижимости, городская застройка и общественные работы взаимосвязаны между собой и отображаются в актах Мер-лони. Специфика законов заключается в описании передачи одной из сторон права на владение недвижимостью. Это даёт право подрядчику частично или в полной мере возместить затраты на строительство. Процесс правильного определения стоимости включает в себя оценку и налоговые правила, что делает управление
недвижимостью и инвестирование трудоёмким.

С 1998 года Латвийская ассоциация оценщиков издала требования к отчёту об оценке объектов. Но даже в нынешнее время при оценивании залог а для финансово-кредитных организаций экспертом составляется заключение.

В новой Зеландии специалисты проводят оценку под руководством общего кодекса этики и руководством, изданным Институтом.

Во Франции результаты по оценке предоставляются в виде отчёта. Здесь содержатся допущения и условия, описание расположение объекта, анализ рынка, качественная и количественная оценка , состав оцениваемых правил. В некоторых случаях оценщик может проводить экспертные заключения:
актуализация составленного отчёта, проведение промежуточного оценивания;
экспертное оценивание объекта каждые пять лет;
экспертиза отчёта об оценивании имущества;
аудит недвижимости.

В российском государстве требования к отчётам оценочных работ прописываются в Федеральном законе и стандарте оценки под номером 3. Отчёт должен быть полным, содержательным, раскрывать всю информацию по объекту (месторасположение, факторы для оценивания, экономическая ситуация). В России может составляться экспертное заключение, чтобы определить масштабы стоимости различных объектов.

При сравнении российских и европейских оценщиков, можно увидеть некоторые нюансы. В Европе оценщиками берутся во внимание слабые места в управленческом учёте при оценке предприятий или бизнес а. В России ещё пока не разработан полный, реальный учёт с экономическими отношениями. Сначала нужна перестройка в управленческом учёте предприятий по международным стандартам. Это будет соответствовать странам с развитой экономикой. Если в России проводятся оценочные работы по международному образцу, то они имеют высокий
уровень и класс исполнения.

Основные виды оценки, проводимые в Германии:
для бухгалтерской отчётности;
для заключения сделок;
в целях ипотечного кредитования;
для наследования и налогообложений;
для оценивания портфелей недвижимости.

Результаты оценки необходимы для риелторов, финансовых организаций, налоговых служб и физических лиц.

Большой процент Сингапурских оценщиков работают в агентствах недвижимости или являются их сотрудниками. В зависимости от размеров предприятия эксперт занимается оценкой или совмещает эту деятельность с услугами консультанта по управлению и вопросам о недвижимости. Определённая часть экспертов-оценщиков работает на госструктуры или банки. Такие оценщики не предлагают свои услуги клиентам со стороны, а проводят только внутреннее оценивание. Вся деятельность относительно управления недвижимым имуществом в Сингапуре
осуществляется согласно с Законом о лицензировании.

Основные виды оценки, проводимые во Франции:

Для бухгалтерского отчёта компаний на бирже;
при выдаче ссуд под залог;
при оплате налогов с недвижимого имущества;
принудительное оценивание при изъятии налогов.

В Чехии наблюдаются две группы оценщиков. Первые – судебные эксперты, которые зарегистрированы в реестре судов. Они назначаются для проведения оценки председателем суда. Вторые – физические лица со статусом сертифицированных оценщиков. Деятельность каждого эксперта регулируется законом «О судебных экспертах и переводчиках».

Оценщики могут иметь различные лицензии.

1. На оценивание недвижимого имущества.
2. На оценивание движимого имущества.
3. Лицензия на оценивание финансовых активов.

В экономических условиях Чехии потребителями в этом виде деятельности являются банки. Оценки необходимы при слияниях и поглощениях, задолженностях по кредитам, оценке ценных бумаг и для определения размеров налога на недвижимость.

В России осуществляется оценка стоимости предприятия, бизнеса, ценных бумаг, активов, основных фондов, недвижимого имущества, оборудования, транспортных средств, нематериальных активов и инвестиционных проектов. В зависимости от формирования рынка недвижимости и рыночных условий, в России наблюдается множество потребителей по оценочным услугам. Основными потребителями в этой сфере были крупные организации-предприятия. Рынок активно развивается в связи с подъёмом экономики, выходом на международные рынки, процессами
приватизации. Осуществляются программы ипотечного кредитования.

В условиях кризиса потребительское отношение в услугах оценивания изменилось. Снизились кредитования под залог и доля инвестиционных компаний. Наибольшим спросом в услугах экспертов-оценщиков пользуются банковские и страховые предприятия с целью кредитования и залогов. Оценочная деятельность в РФ сформировалась несколько позже по сравнению с европейскими странами, но она хорошо развивается.