Ипотека - это не только способ приобретения жилья для проживания, но и отличный вариант для вложения средств. Даже если на сегодняшний день у вас не стоит вопрос приобретения жилья, все равно рассмотрите покупку по ипотеке в качестве инвестиции в недвижимость. Вкладываясь в покупку, вы получите ряд плюсов:
- Цена недвижимости ежегодно растет в среднем больше чем инфляция (особенно однокомнатные квартиры);
- Покупка недвижимости- самое надежное и безопасное вложение средств по сравнению с другими инструментами инвестирования;
- Недвижимость это высоколиквидный актив- на квартиру всегда большой спрос и ее легко продать;
- Квартиру можно сдать, что будет приносить стабильный доход;
- В будущем в квартире могут проживать ваши дети.
Помощь в получении ипотеки
Обратитесь в Подбор Ипотеки. Мы предлагаем бесплатную консультацию всем потенциальным заемщикам. Для того, чтобы получить консультацию,
или свяжитесь о специалистом по телефону +7 (499) 394-03-36
.
Наш опыт и связи в банках помогут Вам получить ипотечный кредит.
Какие потребуются вложения
Давайте рассмотрим пример приобретения в ипотеку однокомнатной квартиры в Москве. Рассмотрим основные параметры покупки: стоимость квартиры, минимальный первоначальный взнос, сколько нужно ежемесячно платить по кредиту и за сколько можно сдать квартиру.
В базе недвижимости rustate.com мы находим объявление об однокомнатной квартире на 10-м этаже за 5 450 000 с общей площадью 35 метров и балконом. Квартира расположена в 5-ти минутах транспортом от метро Кузьминки на улице Ферганская.
Чтобы сделать расчет воспользуемся программой с комбинированной ставкой 11,5% (фиксируется на первые 5 лет, далее MosPrime Pate 6 мес. + надбавка 5%). Минимальный первоначальный взнос в данном банке всего 10%, то есть, чтобы взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду потребуется 545 000 рублей. Соответственно потребуется кредит в размере 4 905 000 рублей. Как показывает ежемесячный платеж составит 57 300 рублей на срок 15 лет.
- оценка квартиры - 5 000 руб.;
- страховка - 0,7% (тариф устанавливается индивидуально) от суммы кредита, то есть в нашем примере это 34 335 руб. Платится ежегодно на остаток задолженности;
- аренда сейфа и нотариальные расходы - до 4 000 руб.;
- регистрация сделки - 2 000 руб.
В итоге необходимая сумма для оформления ипотеки составит 45 335 руб.
За сколько можно сдать ипотечную квартиру
Однокомнатные квартиры самые ликвидные на рынке аренды, и сдать ее не составит проблем. Рыночная стоимость аренды такой квартиры при наличии хорошего состоянии и бытовой техники составит не менее 30 000 рублей. При этом возникнут расходы по уплате налогов в размере 13%, то есть 3 900 рублей, а также по практике расходы по коммунальным платежам ложатся на собственников. Арендатор обязан ежемесячно платить за воду и электроэнергию.
Мы не можем знать точно, какова стоимость коммунальных услуг, но если ориентироваться на сумму в 3 000 рублей, то после их уплаты и уплаты налогов, останется 23 100 рублей.
Таким образом за ипотеку придется доплачивать 34 200 рублей (со всеми расходами 36 150 рублей). Это уже не 57 300, а гораздо меньше.
Финансовый результат
В итоге квартира вам достанется за 6 088 830 рублей. Всю переплату по кредиту (это проценты - 5 409 000 рублей) компенсирует сдача квартиры в аренду, за исключением страховки и расходов на сделку. При этом вы заплатите официально налоги, и к вам не будет претензий от налоговых служб.
Доходы и расходы зависят от того, как вы будете погашать кредит, будете ли вы прибегать к досрочному погашению или нет. Если да, то оплата страховки, расходы на проценты и их возврат подлежат корректировки.
Разрешает ли банк сдавать квартиру
Как правило все ипотечные банки прописывают в кредитном договоре в разделе обязательств, что заемщик не может сдать недвижимость без согласия кредитора. Однако по факту, кредитор не проверяет сдает или нет квартиру заемщик. На самом деле у него других забот хватает. Главное, чтобы клиенты платили проценты и возвращали заемные средства.
По мнению многих экспертов взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду - это очень хороший способ вложить средства, тем более, что больших накоплений иметь не нужно. Через 15 лет у покупателя будет отдельная квартира всего за 36 150 в месяц. Конечно, если ежемесячно откладывать эти деньги на депозит, то скопится большая сумма, чем стоимость данной квартиры. Однако никто не знает сколько будет стоимость недвижимости в будущем, да и какова будет реальная стоимость денег.
Которое будет сдаваться, является делом потенциально выгодным — деньги, полученные с аренды, можно отдавать банку в качестве погашения долга по кредиту и, таким образом, через 10-20 лет погасить долг и получить квартиру практически «задаром». Но звучит это красиво лишь в теории. Попробуем разобраться на практике.
Анализируя программы кредитования покупки жилья в том же , можно увидеть несколько факторов, влияющих на условия кредита: первоначальный взнос по жилью, ежемесячный доход заемщика, срок выплаты кредита ну, конечно, сумма кредита. От этих факторов зависит и сумма окончательной переплаты. За помощью обращаемся к .
Среднюю стоимость 1-комнатной квартиры в Москве в неплохом состоянии и с хорошим местоположением (возле метро) оценим в 5 миллионов рублей. Такую квартиру можно было бы сдавать (даже без вложения в ремонт) за 30-40 тысяч. Учитывая, что у нас теоретически нет стартового капитала — указываем, что максимум мы сможем внести 10% стоимости сразу. Получим в итоге процентную ставку около 14.5%, ежемесячный взнос в размере 62 тысяч рублей, срок — 20 лет. Очевидно, стоимость аренды не покроет кредитный взнос.
Выберем более лояльные условия, допустим, что у нас есть сумма для 50% первоначального взноса (2.5 млн). Соответственно, кредит мы возьмем еще на 2.5 миллиона. Считаем при помощи кредитного калькулятора. Ставка снизится до 12%, а ежемесячные платежи будут более реальными — всего около 35 тысяч.
В наш расчет мы не принимали возможные трудности с поиском арендатора, его небрежное отношение с вещами в квартире, дополнительный ремонт и прочие. Итог: без уже имеющихся средств на покупку квартиры, брать в ипотеку жилье с целью его дальнейшей сдачи в аренду не выгодно.
Что же касается кредита на половину (или даже меньшую часть) стоимости квартиры, то в таком случае может идти речь о какой-то выгоде не в виде прибыли с платежей арендатора (поскольку сумма аренды будет почти эквивалентна сумма взносов по кредиту), а скорее в итоговом результате — мы получим квартиру фактически «дешевле». Хотя опять-таки, при наличии средств на покупку квартиры, лучше приобрести ее без обращения банк и сдавать в аренду. В итоге она быстрее отобьет затраты и будет приносить чистый доход.
Общий вывод аналогичен предыдущему итогу — ипотека для покупки квартиры и дальнейшей сдачи не выгодна.
Можно ли сдавать квартиру под ипотекой?
Вполне резонный вопрос, ведь квартира под залогом, можно ли её сдавать?
Закон этого делать — не запрещает. Стоит посмотреть договор с банком. Если в договоре отдельно не оговаривается запрет на аренду третьими лицами. Редко, но бывает банки прописывают в договоре ипотеки условие о том, чтобы заёмщик информировал или получал согласие банка на сдачу недвижимости в аренду.
Развёрнутый комментарий к этому посту:
В 2007-2008 году в США бушевал ипотечный кризис (). Очень много людей брали по несколько домов в ипотеку, а платежи покрывали арендной платой. Это казалось настоящим взломом системы. Однако кризис привёл к тому, что многие потеряли работу, было нечем платить аренду (те самые комедийные истории, когда 30-летние возвращаются домой к родителям). И если у горе-домовладельца несколько домов, то 1 неплательщика можно как-то покрыть, но если их становится больше… Платить за ипотеку нечем. Банки забирают недвижимость.
О чем должен знать ипотечный заемщик, прежде чем сдавать квартиру в аренду
Купить квартиру и сдать ее внаем — простейший рецепт заработка для тех, кто приобрел недвижимость для извлечения дохода. Ситуация становится сложнее, если жилье взято в ипотеку. В этом случае в цепочку «владелец — квартиросъемщик» добавляется банк, выдавший кредит, и страховая компания, участвовавшая в сделке. Несмотря на то что ни банк, ни страховая не имеют права распоряжаться ипотечной квартирой, накладываемые ими ограничения могут серьезно осложнить процесс получения дохода.
Кто и зачем сдает ипотечные квартиры
«Многие покупатели оформляют квартиру в ипотеку, чтобы оплачивать часть платежей с помощью дохода от аренды, — рассказывает руководитель департамента аренды риелторской компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский. — Статистику таких покупателей не ведут, так как клиент не обязан предварительно уведомлять банк в процессе одобрения ипотеки о планах по будущей сдаче квартиры. По заметкам многих ипотечных брокеров, таких клиентов очень много. Большой объем сдаваемых квартир (особенно в новостройках) приобретен в ипотеку и находятся под обременением у банка».
«Схема особенно подходит тем клиентам, которым есть где жить. Для них платежи от аренды полностью или частично покрывают ежемесячный платеж по ипотеке, — поддержала коллегу глава департамента городской недвижимости «НДВ» Светлана Бирина. — Такой формат также удобен тем, кто покупает квартиру детям «на вырост». Пока ребенок живет с родителями, люди спокойно сдают жилье и платят по кредиту».
В зависимости от цены квартиры и размера начального платежа арендная ставка может компенсировать часть ежемесячных отчислений банку, а может и полностью покрывать расходы заемщика на обслуживание кредита. Казалось бы, банки должны поддерживать такую инициативу: чем больше денег сможет выручить заемщик, тем выше вероятность, что он вовремя погасит кредит. На деле банки только препятствуют успешной аренде.
А банк против
«Если заемщик решил сдать квартиру в аренду, то в соответствии с кредитным договором он обязан не только информировать, но и получить согласие банка на соответствующее использование предмета залога», — сообщили РБК-Недвижимости в пресс-службе группы ВТБ.
И это не самое суровое ограничение: несколько лет назад банки прямо запрещали сдавать заложенную недвижимость. «Сейчас банки относятся более лояльно к подобным ситуациям. Как правило, договором предусмотрено всего лишь получение согласия банка, — объяснила Бирина. — На практике заемщик обычно не делится с банком своими планами на жизнь и квартиру. Общение заемщика с банком происходит сугубо по существу: условия, документы, одобрение, сделка».
Действительно, во время переговоров с банком потенциальный клиент вряд ли думает, что ему могут запретить пользование собственной недвижимостью тем способом, каким он хочет. Между тем от позиции банка зависит многое: главное здесь — внимательно и вовремя читать каждый пункт договора. «На этапе одобрения заявки фактор [будущей аренды] во внимание не принимается. Одобрение заявки происходит в автоматическом режиме и на основании других параметров», — призналась директор департамента развития бизнеса Связь-Банка Марина Царегородцева.
Для тех, кто невнимательно читал договор, «сюрпризы» начинаются быстро. «Вопрос остается на усмотрение банка: выдавать кредит на покупку такой недвижимости или нет, разрешать сдавать или нет. Этот момент отдельно прописывается в кредитном договоре, так как для сдачи в аренду ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, заемщик должен получить разрешение у банка на такое использование недвижимости, — утверждает Царегородцева. — Кроме того, банк может проверять условия содержания ипотечного жилья, его реальное состояние и целевое использование».
Как избежать проверок
Проверка квартиры — суровая реальность российской ипотеки. В своем праве следить за заемщиком убеждены многие кредиторы. «Банк имеет право по своему усмотрению проводить проверку предмета залога», — гласит заявление пресс-службы группы ВТБ (имеется у «РБК-Недвижимости»).
С банкирами не согласны риелторы. «Квартира, приобретенная с использованием ипотечных средств, является собственностью покупателя, — отрезала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Проникать в квартиру без согласия владельца жилья банк не может».
И все же банки настаивают на проверках. Их цель — выяснить, кто именно живет в заложенной квартире. Простейший способ избавить себя от назойливого внимания кредитора — отказаться от сотрудничества с въедливым банком до заключения договора. Если контракт уже подписан, а заемщик все-таки хочет сдавать квартиру, он может попытаться перезаложить свою недвижимость в другом банке. В отдельных случаях банки сами предлагают такой вариант: так, в ВТБ24 пугают заемщиков расторжением договора при умолчании о «скрытой» аренде.
Третий вариант — предупредить банк в письменной форме. «Необходимо обратиться в банк с заявлением и получить согласие. В Связь-Банке такая процедура проводится достаточно быстро и не требует дополнительных расходов заемщика», — разъяснила механику процесса Марина Царегородцева.
«Вот пример пункта из договора купли-продажи: «Покупатели вправе сдавать квартиру в аренду, внаем, передавать ее во временное безвозмездное пользование, иным способом распоряжаться заложенной квартирой, только с письменного согласия залогодержателя». То есть если заемщик и будущий наймодатель желают все оформить «как положено», то необходимо получить согласие у банка, — резюмирует Бирина. — Кроме того, необходимо получить согласие компании, где застрахована данная квартира. В договоре найма важно предусмотреть пункт, где будет указан банк, являющийся залогодержателем квартиры. После подписания договора найма один из экземпляров предоставляется в банк. Формы согласий, заявлений и условий у всех банков разные — одной формы нет, однако по смыслу это одно и то же».
Если вы арендатор
Лучше всех во всей цепочке защищен квартиросъемщик. «Ипотечную квартиру абсолютно безопасно снимать, — уверяет Бирина. — Если собственник не сможет платить по ипотеке, то арендатору придется покинуть помещение — но стоит отметить, что ситуации бывают разные, и форс-мажоры касаются не только ипотечных квартир».
При любой нештатной ситуации в первую очередь страдает заемщик — у арендатора же обычно есть 30 дней на то, чтобы покинуть заложенную квартиру в случае банковского взыскания, объяснили в «НДВ-Недвижимости». «Клиентов в основном это не смущает — рассказал Роман Зеленский. — Случаи, чтобы клиентов выселяли из квартиры по причине, что она куплена в ипотеку, нам неизвестны».
«Между нанимателем и собственником квартиры заключается договор найма, который регулирует их взаимоотношения в рамках законодательства. Поэтому в случае реализация такого риска ответственность лежит на наймодателе. Именно он будет обязан возвратить нанимателю страховой депозит, деньги за оплаченный, но не прожитый период, а также выплатить неустойку, если это предусмотрено договором», — добавил Зеленский.
Антон Погорельский; фото Юрий Смитюк/ТАСС
Конечно, если вы приобретаете по ипотеке свою первую квартиру и планируете в ней жить, то вопросы аренды данной квартиры вряд ли будут для вас актуальны. Хотя… со временем многое может поменяться.
Однако, если квартира приобретается в других целях (“на вырост” для детей, как способ вложения денег, просто подвернулась выгодная возможность и тому подобное), ситуация в корне меняется. Ведь потраченные на выплату банку деньги надо как-то возмещать, и в этом случае идеально, когда ваша недвижимость могла бы начать приносить доход сразу после покупки. Сдавать такую квартиру в аренду видится наиболее логичным шагом, тем более что () сдача квартир (особенно московских) внаём считается достаточно выгодным предприятием в плане окупаемости.
Но именно здесь и таится “загвоздка”, причем достаточно серьезная. Как правило, условия ипотечного договора подразумевают “обременение ” – невозможность совершать целый ряд сделок без согласия третьей стороны сделки – банка . И собственник может оказаться меж двух огней: сдавать квартиру “неофициально” – рискованно (могут последовать санкции как от банка, так и от налоговой), а официальная сдача в аренду “ипотечной” квартиры пока что остается неким темным местом – об этом мало что известно.
Попробуем немного прояснить – что нам удалось узнать по поводу официальной сдачи квартир, приобретенных в ипотеку.
Поскольку квартира, купленная в ипотеку, обычно является залогом для банка, то необходимо знать позицию банка по поводу сдачи их залога в аренду. Чтобы выяснить это, сотрудники “Портала арендодателя” специально посетили выставку-ярмарку «Недвижимость 2013» , прошедшей 21-24 марта в Центральном Доме Художника. На выставке были представлены и ипотечные программы, где была возможность пообщаться с консультантами банком, ответственными именно за ипотеку.
Мы задали консультантам один и тот же вопрос: «Можно ли, взяв ипотеку в их банке, сдавать квартиру официально в аренду?». Ответы нас удивили: подавляющее большинство банковских консультантов порекомендовали сдавать квартиру и… не информировать об этом банк. И лишь после повторного уточнения, что квартиру хотелось бы сдавать официально, была озвучена позиция банка по этому поводу. Но ответы были не утешительны: более 50% опрошенных сообщили, что их банк не разрешает сдавать в аренду квартиру, взятую в ипотеку в данном банке.
А может ли банк запретить аренду? Обратимся к закону «Об ипотеке ». Законе не запрещает залогодателю (то есть покупателю жилья) извлекать доход из заложенного по ипотечному договору имущества. Однако в законе есть одно «но», а именно, что сдавать жилье без согласия банка можно только, если иное не прописано в ипотечном договоре. А большинство российских банков прописывают соответствующие особые пункты в своих ипотечных договорах. Объяснение у всех одно: сдача в аренду квартиры сильно увеличивает риски банка, так как арендаторы могут нанести квартире вред, который снизит ее стоимость. Разумеется, такая вероятность есть, но ведь сдача квартиры в аренду увеличит доходы заемщика, а значит позволит ему стабильнее и быстрее выплачивать свою задолженность перед банком. А проблему «разрушения» арендатором квартиры можно уладить дополнительными требованиями банка к договорам аренды и страхования.
Тем не менее, несмотря на позицию большинства банков, остаются банки, которые не против сдачи в аренду квартиры, купленной в ипотеку через их банк. Просто необходимо уточнять этот вопрос в банке перед подписание ипотечного договора. Так, по данным агентства элитной недвижимости «Гамелан» (http://www.rusflat.ru/press/ipoteka/1/s1310308), такие банки как “УралСиб” и ВТБ24 не возражают против сдачи в аренду залоговой квартиры, если при этом не ущемляются их права, как залогодержателей.
Выводы
Редакция “Портала арендодателя” считает, что официальная сдача внаём квартиры, купленной в ипотеку, только увеличивает шансы нового собственника своевременно выплачивать банковские платежи. То, что многие банки об этом еще не задумались, говорит о неразвитости рынка официальной аренды. Уверены, что в ближайшем будущем эта проблема будет решаться. А потенциальным собственникам ипотечных квартир мы рекомендуем обязательно уточнять (желательно, в письменной форме, либо путем заблаговременного прочтения ипотечного договора) позицию банка по отношению к сдаче квартиры в аренду – и только после этого принимать окончательное решение о кредите именно в этом банке.
Купить квартиру в ипотеку и сразу сдать ее в аренду – это отличный вариант инвестиций. Вы сможете снизить финансовую нагрузку, погашая полностью или частично кредит за счет арендных платежей. А как к подобным сделкам относится банк? Известно, что на протяжении кредитного срока жилье находится у него в залоге, и некоторые сделки ограничены. Если вы оказались между двух огней и не знаете, как сдавать квартиру: официально или «по-черному», прочитайте статью – и решение найдется само.
Ваши права на ипотечное жилье
Некоторые россияне опасаются покупать в кредит квартиру из-за бытующего мифа, что в случае чего банк может выбросить их на улицу, а жилье забрать. Из-за необоснованного страха некоторые лишаются единственной возможности реализовать мечту о личной квартире. Чтобы понять, насколько такие опасения обоснованы, необходимо знать важные нюансы законодательства.
Кто на самом деле является собственником жилья, купленного полностью или частично на кредитные средства?
Однозначно полноправный и единственный владелец – это покупатель, который одновременно является заемщиком. Если приобретаете готовую квартиру, то сразу после подписания договора купли-продажи следует оформить на нее право собственности. При покупке в ипотеку помещения, расположенного в новостройке, складывается немного другая ситуация – его возможно зарегистрировать лишь после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Оформляя право собственности на кредитное жилье, регистрационная служба накладывает на него обременение в виде залога банка, которое приводит к некоторым ограничениям. В результате вы не сможете продать или обменять квартиру без согласия финучреждения. Кроме этого, в кредитном договоре обычно устанавливаются дополнительные запреты до полного погашения задолженности. Обычно без разрешения кредитора запрещено выполнять с жильем следующие действия:
- прописывать родственников;
- делать перепланировку и переустройство;
- сдавать в аренду.
В каких случаях банк может выселить заемщика и продать заложенную
квартиру?
Прежде, чем выставить ипотечное жилье на аукцион, кредитор обращается в суд с иском о наложении на него взыскания. Это может произойти в случае, если вы не способны выплачивать долг по займу. В договоре по кредиту четко указано, сколько пропущенных платежей влечет расторжение соглашения.
Обычно для этого достаточно не платить 3 месяца, однако банк не всегда пользуется своим правом и дает заемщикам отсрочки. После того как суд вынесет положительное решение о взыскании задолженности, согласие собственника на продажу квартиры не требуется.
Если вы исправно вносите платежи, но нарушаете правила пользования квартирой или не выполняете другие обязательства по кредитному соглашению, то банк вправе потребовать расторжения договора. Известно, что выплатить одной суммой всю ипотеку мало кому под силу, поэтому придется продавать квартиру. К счастью банки редко прибегают к подобной практике, и для расторжения договора нужны серьезные причины.
Залоговое жилье: можно ли на нем заработать?
Поскольку ипотека является тяжелым финансовым бременем, не удивительно, что заемщик ищет способы получить дополнительный доход. Сдавая ипотечную квартиру в аренду, вы сможете иметь прибыль сразу после ее покупки и исправно погашать кредит. Некоторые люди специально приобретают квартиры, чтобы в дальнейшем использовать их в качестве заработка.
По закону собственник жилья вправе им владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению, но интересы третьих лиц, которых в нашем случае представляет банк, нарушать нельзя.
Запрет на сдачу ипотечной квартиры кредитор вводит, исходя из следующих соображений:
- Вы обязаны обеспечивать сохранность и хорошее состояние залоговой недвижимости, а арендатор может испортить ее. Потеря товарного вида залога и снижение его рыночной стоимости банку абсолютно не выгодно. Известно, что квартиранты не всегда хорошо обращаются с жильем, а хозяева не спешат делать ремонт, т.к. он влечет дополнительные затраты.
- Если клиент окажется злостным неплательщиком, то банк разорвет ипотечный договор и компенсирует свои затраты за счет реализации залога. Арендаторы, которые заключили договор по закону и внесли плату на длительный срок вперед, могут помешать продаже квартиры. Жильцы защищены законом, поэтому банк не сможет их выселить, а будет ждать истечения срока аренды.
- Банки теряют прибыль, поскольку ипотечные кредиты для частных лиц имеют более выгодные условия, чем ссуды для малого бизнеса. Тем временем использование квартиры для получения дохода – это и есть предпринимательская деятельность.
Кроме финучреждений целями использования залоговой недвижимости интересуются и страховые агентства. Из-за повышенных рисков размеры тарифов на страхование коммерческих объектов значительно выше, чем жилых квартир. Естественно, агентства не желают платить за последствия чужих ошибок.
С другой стороны, чтобы сдавать в аренду жилье, оформлять юридическое лицо или индивидуальное предпринимательство не нужно. Банк вряд ли сможет доказать факт коммерческой деятельности, ведь квартира используется по назначению – для проживания, пусть даже не собственника, а съемщика.
В принципе, возможность сдачи в аренду зависит от конкретного банка и условий кредитного договора. Обычно финучреждения не интересуются деятельностью заемщика до тех пор, пока платежи вовремя поступают и квартира находится в хорошем состоянии. С финансовой точки зрения сдавать внаем ипотечную квартиру наиболее выгодно в крупных городах, где стоимости аренды покрывает платеж по кредиту. При этом заемщик должен иметь собственную жилплощадь. Некоторые люди покупают жилье для будущего проживания в нем детей, а пока они малы – сдают помещение квартирантам. Иногда недвижимость приобретается с целью вложения свободных денег или просто потому, что подвернулся выгодный вариант.
Если вы решили сдавать в аренду ипотечную квартиру, тщательно обдумайте
все стороны вопроса и взвесьте целесообразность такого шага, поскольку:- банки требуют официально заключать договор аренды, поэтому придется платить налог в размере 13% от прибыли;
- в зависимости от договоренностей арендодатель должен рассчитываться за коммунальные услуги или контролировать платежи жильцов;
- если квартира в новостройке, необходимо сделать минимальный ремонт – поклеить обои, застелить пол, побелить потолок.
- по договору страхования обычно предусмотрены дополнительные взносы.
Главное, чтобы вы действительно получили прибыль, а не лишние проблемы.
Официальная аренда ипотечной квартиры или «черная»: есть ли выбор?
Без согласия банка сдать жилье возможно лишь в том случае, когда в кредитном договоре не прописаны условия об ее аренде. Если такой пункт присутствует, то перед заемщиком стоит выбор: сдавать квартиру официально или прибегнуть к нелегальному способу. Каждый вариант имеет свои преимущества и недостатки. При выборе официальной аренды вас ждет следующая процедура:
1. Посещаете банк с письменным заявлением, где подробно изложены все обстоятельства и причины ситуации. Кредитор в течение 5 дней рассмотрит заявку и даст официальное согласие. Учтите, что не все банки выступают против сдачи ипотечных квартир в аренду. Многие рассматривают такую перспективу как дополнительные гарантии по регулярным кредитным платежам. Согласие обеспечено, если вы:
2. Если согласие получено, собираете дополнительные документы:
- свидетельство о праве собственности на жилье;
- справку из ЖЭКа о составе семьи;
- нотариальное согласие всех собственников квартиры.
3. Находите квартиросъемщиков и оформляете договор аренды, где прописаны все условия по оплате аренды и коммунальных услуг, обозначены сроки платежей, а также указаны правила поведения. Обязательно нужно приложить к договору акт приема-передачи имущества и зарегистрировать сделку у нотариуса.
4. Платите ежегодно подоходный налог в размере 13% от прибыли. Для этого следует заполнить в налоговом органе декларацию и приложить договор аренды, расписки о получении платы за аренду и справки с места работы.
Банк, отклонивший заявку, давать объяснений не обязан, однако это
может произойти по следующим причинам:
- у вас плохая кредитная история из-за неоднократных просрочек платежей и начисленных штрафов;
- договор найма заключается на срок свыше года;
- банк обследовал жилье и выявил, что оно уже сдается без его согласия.
Когда банк не разрешает сдавать жилье или вы просто не хотите документальной волокиты, можно прибегнуть к «черной» схеме. Сдавая квартиру без согласия банка и без договора, доверяя «джентльменскому соглашению», вы подвергаетесь определенному риску. Закон гласит, что сотрудники банка имеют право в любое время вас навестить с целью проверки истинного состояния ипотечного жилья. Если кредитор обнаружит нелегальную деятельность, то вас ждут санкции со стороны банка и налоговых органов.
Однако, судя по отзывам заемщиков, банки практически не контролируют состояние квартиры, если ссуда вовремя погашается. Статистика гласит, что большинство заемщиков впускает арендаторов в ипотечные квартиры без согласований с финансовым учреждением.
Учтите, что нелегальная сдача квартиры сопряжена с различными рисками. Если арендаторы испортят имущество или не заплатят за проживание, взыскать убытки вы не сможете, поскольку сделка не законна.
Как банк может вас наказать за аренду ипотечной квартиры
Если банк случайно или намеренно обнаружит вашу самодеятельность, последствия будут следующими:
При таком исходе дел пострадает не только заемщик, но и арендатор, поскольку при выселении он не получит компенсацию за потраченные на съем жилья деньги.
Покупая квартиру с целью ее дальнейшей сдачи в аренду, выбирайте банк, который лояльно относится к подобным сделкам. Открыто обсудите все условия такой схемы до момента подписания взаимных соглашений. Это позволит вам избежать неприятностей и законно оформить все операции.
