В данной публикации изложен порядок начисления и выплаты арендной платы в налоговом и бухгалтерском учете.

Операции аренды земли и имущества осуществляет практически каждое сельхозпредприятие. Чаще всего для обеспечения производства сельхозпредприятия арендуют земельные участки и имущество (технику, здания и т. п.) у физических лиц, получивших земельные и имущественные паи в процессе реформирования сельского хозяйства. Об особенностях начисления и выплаты арендной платы в налоговом и бухгалтерском учете и пойдет речь в этой консультации.

Формы выплаты и размер

Размер, форма и сроки выплаты арендной платы устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (ст. 762 ГК и ст. 21 Закона № 161).

На практике применяются такие формы выплаты аренд­ной платы, как:

Денежная;

Натуральная (товарами, сельхозпродукцией);

Отработочная (предоставление различных услуг).

В договоре можно предусмотреть сочетание разных форм арендной платы (ст. 22 Закона № 161).

Сроки выплаты также могут быть разными: ежемесячно, ежеквартально, раз в год и т. п. Если в договоре срок не указан, то арендная плата должна выплачиваться ежемесячно (ст. 762 ГК).

Что касается ее размера, то, как определено Указами Президента № 92 и № 62, одним из приоритетных за­даний развития аграрного сектора экономики является установление минимальных размеров арендной платы, а именно:

1,5% стоимости земельного участка - при аренде земельных участков сельхозназначения (земельных паев);

1% стоимости арендованного имущества - при аренде имущественных паев.

Премии собственнику имущества в размере не менее 1 % от его стоимости;

Амортизационной составляющей в размере амортотчислений на арендованное имущество, которое является источником формирования Фонда восста­новления арендованных основных средств (о порядке формирования и учета такого Фонда см. «БАЛАНС-АГРО», 2007, № 15, с. 28).

На наш взгляд, указанные размеры арендной платы можно считать рекомендованными. Подтверждает данную точку зрения то, что в самих документах речь идет о приоритетных направлениях деятельности

правительства и госадминистраций в условиях рефор­мирования сельского хозяйства. А ведь арендные от­ношения между физическими и юридическими лицами являются гражданско-правовыми и не контролируются государственными органами. Такого же мнения придер­живается и Госкомзем (изложено в письме от 20.10.03 г. № 1417-2-КО1291/6647).

Таким образом, подчеркнем еще раз: размер аренд­ной платы за земельные участки (паи) и имущество (имущественные паи) устанавливается в договоре по соглашению сторон и может быть как больше, так и меньше тех, что рекомендованы Указами Пре­зидента.

Если арендная плата выплачивается в натуральной форме, то ее перерасчет в денежную форму осущест­вляется по ценам, согласованным сторонами в договоре аренды или допсоглашении к нему (подробнее см. ответ юриста на с. 27 этого номера).

Нередко у бухгалтеров возникает вопрос: обязательно ли индексировать размер арендной платы исходя из индексов инфляции?

Что касается аренды земли, то обязательно, за ис­ключением тех случаев, когда в договоре аренды четко прописано, что арендная плата индексации не подлежит (ст. 21 Закона № 161). При аренде имущества обяза­тельная индексация не предусмотрена - этот вопрос стороны решают сами в договоре.

Налогообложение

Налог на прибыль

Для плательщиков этого налога расходы на выплату арендной платы включаются в состав валовых, по­скольку земельные участки и имущество арендуются для ведения хозяйственной деятельности предприятия (пп. 5.2.1 Закона о прибыли).

Арендатор увеличивает валовые расходы на сумму арендной платы по итогам налогового периода, в кото­ром она начисляется (пп. 7.9.6 Закона о прибыли).

Обратите внимание: если договором аренды иму­щества предусмотрено создание Фонда восстановления арендованных основных средств, то на валовые расходы относится вся начисленная арендная плата, включая и средства Фонда, которые являются ее частью.

При выплате арендной платы в натуральной или отра­боточной форме осуществляется операция продажи продукции или услуг. Поэтому на дату передачи продукции или оказания в счет арендной платы услуг нужно увеличить валовой доход (п. 1.31 с учетом пп. 4.4.1 Закона о прибыли).

Поскольку при этом имеет место бартерная операция (услуги по аренде оплачиваются в неденежной форме), сумма валового дохода определяется исходя из обыч­ных цен на продукцию или услуги (пп. 7.1.1 упомянутого Закона). Заметим, что обычной ценой в данном случае будет справедливая (рыночная) цена на выданную про­дукцию или предоставленные услуги.

Если арендная плата выплачивается денежными сред­ствами, никаких особенностей при обложении НДС нет, ведь такая операция не считается поставкой продукции или услуг.

А вот если речь идет о выплате в натуральной форме или услугами, то налицо операция поставки, которая является объектом обложения НДС (пп. 3.1.1 Закона об НДС).

Отсюда следует, что на дату поставки продукции или предоставления услуг в счет арендной платы пред­приятие должно начислить налоговые обязательства и выписать налоговую накладную. При этом базой обло­жения НДС является обычная цена на продукцию (услу­ги), поскольку это бартерная операция (п. 4.2 Закона об НДС). А обычной в данной ситуации будет справед­ливая (рыночная) цена на продукцию (услуги).

Напомним, датой увеличения налоговых обязательств считается (пп. 7.3.1 Закона об НДС):

Для продукции (товаров) - дата, на которую прихо­дится фактическая поставка продукции;

Для услуг - дата подписания документа, удостове­ряющего факт выполнения работ (оказания услуг) в счет арендной платы, например акта оказанных услуг или выполненных работ.

Отражение налоговых обязательств в декларации по НДС зависит от того, какой продукцией выплачива­ется арендная плата:

Если услугами или продукцией собственного про­изводства (кроме молока, скота, птицы, шерсти, молочной продукции или мясопродуктов), то в специ­альной декларации по НДС, которая представляется согласно п. 11.29 Закона об НДС;

Если продукцией животноводства (молоко, скот, птица, шерсть, молочная продукция или мясопро­дукты), произведенной в собственных перераба­тывающих цехах, тогда в специальной декларации по НДС, которая подается согласно п. 11.21 За­кона об НДС;

Если же покупными товарами, то в общей декла­рации по НДС, по которой производятся расчеты с бюджетом.

И еще один момент. Если арендодателями являются физические лица, при выписке налоговой накладной в строках «Индивидуальный налоговый номер покупате­ля» и «Номер свидетельства о регистрации плательщика налога на добавленную стоимость (покупателя)» дела­ется пометка «X» (п. 8.1 Порядка № 165). Выписывается налоговая накладная на каждого арендодателя в двух экземплярах, которые остаются у арендатора.

Доход, полученный физическими лицами от предостав­ления имущества в аренду или субаренду, включается в состав их налогооблагаемого дохода, из которого удерживается НДФЛ (пп. 4.2.7 Закона № 889).

Обязанность удержать и уплатить в бюджет НДФЛ с дохода в виде арендной платы возлагается на предприятие-арендатора, то есть именно оно явля­ется налоговым агентом (пп. 9.1.1 Закона № 889).

Объект налогообложения при аренде земельных участков сельхозназначения (земельных паев), а также имущественных паев определяется исходя из размера арендной платы, указанного в договоре, но не меньше минимальной суммы арендного пла­тежа, установленной законодательством.

И снова повторим. По нашему мнению, рекомендо­ванный Указами № 92 и № 62 размер арендной платы не является законодательно установленным минималь­ным размером арендного платежа. Однако на практике именно таковым его считают налоговые органы. Поэто­му желательно, чтобы фактический размер арендной платы все же не был ниже президентского.

Ставка НДФЛ при налогообложении арендной платы общая - 15 % (п. 7.1 Закона № 889).

Налоговая социальная льгота к доходу в виде арендной платы не применяется, так как последняя не входит в состав фонда оплаты труда (п. 3.35 Инструкции № 5).

НДФЛ уплачивают в бюджет при выплате дохода еди­ным платежным документом (пп. 8.1.2 Закона № 889). Если же арендная плата вносится в неденежной форме (выдается продукцией или услугами) или наличными средствами из кассы предприятия, то НДФЛ уплачи­вается в бюджет на протяжении следующего за такой выплатой дня.

Если арендная плата начислена, но не выплачена, сроки уплаты НДФЛ зависят от вида арендованного имущества. Остановимся на этом подробнее.

Так, если арендуется недвижимость (земля, а также объекты имущества, которые расположены на земле и не могут быть перемещены в другое место без потери своих качественных или функциональных ха­рактеристик), при налогообложении арендной платы применяется специальный порядок уплаты НДФЛ в бюджет. Названные доходы окончательно облага­ются налогом при их выплате за их счет (пп. 9.1.5 Закона № 889).

Например, согласно условиям договора предприятие начисляло плату за аренду земельных участков еже­месячно с начала года, а выплатило ее арендода­телям продукцией после сбора урожая в августе. В этом случае на основании указанной специальной нормы оно может перечислить НДФЛ также в августе (на следующий день после выдачи продукции).

Правильность такого вывода подкрепляется и Опреде­лением ВАСУ № К-12328. В нем, в частности, указа­но, что нормы Закона № 889, в которых говорится об окончательном обложении НДФЛ отдельных видов доходов при их выплате за их счет, касаются именно даты перечисления НДФЛ в бюджет.

Если же в аренду сдается движимое имущество, то применяется общий порядок уплаты НДФЛ в бюджет (пп. 8.1.2 Закона № 889). То есть при начисленной, но не выплаченной физическому лицу арендной плате налоговый агент обязан удержать и перечислить НДФЛ в течение 30 календарных дней после окончания месяца начисления дохода (пп. 4.1.4 «а» и 5.3.1 За­кона № 2181).

В форме №1ДФ доход в виде арендной платы отра­жается под кодами признака дохода:

«08» - при аренде земли и недвижимости;

«14» - при аренде движимого имущества.

Арендная плата в натуральной форме

В случае начисления арендной платы в натуральной форме (продукцией, товарами или услугами) объект налогообложения определяется исходя из обычной цены такой продукции, товаров, услуг (с учетом НДС). Кроме того, эта цена умножается на повышающий коэффициент 1,176471 (п. 3.4 Закона № 889).

Это значит, что если начисленный доход составляет 2 т зерна пшеницы, обычная (рыночная) стоимость кото­рого 1 200 грн/т (с учетом НДС), то налогооблагаемый доход будет равен 2 823,53 грн. (1 200 грн. х 2 т х 1,176471). Следовательно, сумма НДФЛ, подлежащая удержанию, - 423 грн. (2 823,53 грн. х 15 %).

Рассмотрим, когда применяется либо не применяется повышающий коэффициент.

Норма п. 3.4 Закона № 889 гласит, что этот коэффи­циент применяется, если арендная плата начислена в натуральной форме, то есть уже при начислении до­хода арендатор точно знает, сколько и какой продукции он будет выдавать в качестве арендной платы.

Таким образом, коэффициент нужно применять только тогда, когда в договоре аренды четко указано коли­чество и вид продукции, которую должен получить арендодатель (как в примере выше - 2 т зерна пше­ницы).

Если же в договоре количество продукции, подлежащей выплате в качестве арендной платы, не определено, а указан только денежный эквивалент арендной платы, то повышающий коэффициент не применяется. Ведь в данном случае арендная плата начисляется в денеж­ной форме и на этот момент еще не известно, сколько и какую продукцию получит арендодатель (напомним, НДФЛ удерживается в момент начисления дохода фи­зическому лицу). В натуральной форме она может быть выплачена позже по соглашению сторон (например, на основании заявления арендодателя).

Какой отсюда напрашивается вывод? Понятно, что рас­ходы по уплате НДФЛ, увеличивающиеся в результате применения повышающего коэффициента, полностью ложатся на предприятие. В связи с этим, чтобы не об­ременять себя дополнительными затратами, в договоре целесообразнее предусматривать денежную форму арендной платы. А уже потом по взаимному согласию можно продавать сельхозпродукцию или предоставлять услуги в счет задолженности по арендной плате.

Бухгалтерский учет

Арендная плата, начисленная за пользование объектом аренды, признается расходами предприятия (П(С)БУ 16 «Расходы» и Рекомендации № 132).

Других прямых расходов (счет 23 «Производство»), если она может быть непосредственно отнесена на конкретный объект затрат (пп. 2.20 «б»);

Общепроизводственных расходов (одноимен­ный счет 91), если объект аренды используется в производственных целях, но отнести арендную плату на конкретный объект затрат невозможно (пп. 2.21 «з»).

Расчеты с арендодателями отражаются на субсчете 684 «Расчеты по начисленным процентам»:

По кредиту - начисление арендной платы;

По дебету - ее выплата арендодателям денежными средствами, стоимость выданной продукции и това­ров, выполненных работ, оказанных в счет арендной платы услуг, удержанные суммы НДФЛ.

Порядок отражения в бухгалтерском и налоговом учете арендатора операций по аренде земельных участков сельхозназначения и имущества у физических лиц рассмотрим на числовых примерах.

Арендная плата начисляется в денежной форме, а погашается - в натуральной

Согласно договору аренды арендная плата со­ставляет 1 600 грн. и подлежит индексации исходя из индекса инфляции за прошлый год (индекс инфляции за 2007 год - 1,166). Таким образом,

ее сумма равняется 1 865,6 грн. (1 600 грн. х х 1,166). Сумма удержанного НДФЛ - 279,84 грн. (1 865,6 грн. х 15 %). Следовательно, арендо­дателю должно быть выплачено 1 585,76 грн. (1. 865,6 грн. - 279,84 грн.).

По заявлению арендодателя в счет задолженности по арендной плате предприятие продало ему зер­но ячменя по цене 450 грн/т (цена согласована сторонами в акте приемки-передачи). Количество зерна, подлежащее выдаче, составляет 3,52 т (1 585,76 грн.: 450 грн.). Обычная цена зерна - 625 грн., кроме того, НДС - 125 грн. Учетная стои­мость зерна, подлежащего выдаче, - 600 грн/т.

При удержании НДФЛ повышающий коэффициент 1,176471 не применяется, поскольку арендная плата начислена в денежной форме.

Если у собственника недвижимости имеется возможность получить постоянный доход, используя для этого нежилое помещение, сразу же возникают вопросы касательно правильного расчета арендной платы. Стоит отметить, что спорные вопросы, связанные с расчетом ставки-платежа за нежилое помещение, могут возникать как у арендатора, так и арендодателя. Потому следует знать об особенностях данного процесса, и нюансах, которые в обязательном порядке принимаются к сведению для правильного подсчета тарифа.

Арендная плата – что это такое

В соответствии с действительными нормами гражданского законодательства, под арендной платой принято понимать фиксированный платеж, который арендатор обязуется уплачивать за арендодателю за помещение, временно находящееся под его контролем и используемое в зависимости от функционального назначения. При этом, результат хозяйственной деятельности на сумму платежа не влияет, и даже если нежилое помещение не приносит арендатору никаких доходов, он все равно будет обязан совершать платежи.

Стоит отметить, что при сдаче нежилых зданий и помещений в найм необходим соответствующий договор, на основании которого будут зафиксированы права и обязанности сторон сделки.

В случае его отсутствия сдавать его будет нельзя, и отстоять свои интересы в случае нарушений будет непросто.

Что же касается арендной ставки, то на ее формирование будут оказывать влияние сразу несколько факторов, среди которых:

• Расположение нежилого здания или помещения, в частности, близость от транспортных магистралей. Инфраструктурное обеспечение и многое другое;
• Техническое состояние помещения;
• Степень изношенности здания;
• Строительные материалы, которые были использованы при постройке объекта недвижимости;
• Видовая принадлежность помещения, сдаваемое в аренду;
• Ключевое назначение помещения.

Конечно же, данный перечень нельзя назвать полным, так как при расчете ставки могут быть учтены еще и другие обстоятельства, по каким-то причинам имеющие первостепенное значение.

Для примера, в расчет арендной платы могут быть включены дополнительные взносы за использование земельного участка, на территории которого находится сдаваемый в аренду объект.

Как правило, расчет стоимости аренды будет определяться на 1 кв. м нежилой площади. Однако, при необходимости стороны могут договориться о применении других расчетных единиц. В том случае, если имеет место быть долгосрочная договоренность, применяется годовая ставка. Величина арендной платы может быть самым разной, и зачастую зависит от конкретного региона.

Арендная плата за жилое помещение и нежилое – в чем разница

В случае с арендой нежилых и жилых помещений существует несколько отличительных характеристик. Так, при аренде жилья между сторонами заключается договор найма, согласно которому регламентируются не только взаимоотношения между нанимателем и владельцем, но и порядок расчета.

Таким образом, можно смело утверждать, что в отношении жилых помещений использовать термин «аренда» не совсем корректно, так как получить его во временное пользование можно исключительно на основании договора найма. Стоит обратить внимание еще на один принципиальный момент.

Все помещения жилого назначения, признанные как муниципальная собственность, предоставляются исключительно физическим лицам.

Что касается аренды нежилого помещения (включая целые здания), то его получить могут только юридически е на лица на основании соответствующего соглашения с собственником. При этом, помещение может быть использовано исключительно по своему целевому назначению, то есть проживать тут на время аренды невозможно, и оно подойдет только для офисных или складских целей.

Если помещение находится на балансе муниципалитета, то тут имеется несколько нюансов.

Срок договора аренды должен превышать 1 год, и арендатор обязан своевременно оплачивать все предусмотренные договором платежи без задержек.

В противном случае, договор может быть расторгнут в любой момент. Если же все обязательства исполняются строго в соответствии с условиями соглашения, по окончании срока действия соглашения арендатор получает право выкупить помещение.

Еще одно принципиальное различие в арендной ставке за жилое и нежилое помещение заключается в том, что в случае с нежилой недвижимостью, тариф будет состоять из двух частей – расходной и доходной. В размере платежа, собственник будет учитывать все затраты, которые определены за содержание здания и оплату коммунальных услуг (иногда в договорах указывается, что коммуналка оплачивается арендатором отдельно).

А вот доходная часть тарифа заключается в том, что собственник помещения, переданного во временное пользование, намеревается получить прямую прибыль. Что же касается деятельности, которую будет вести арендатор в помещении, зданий нежилого формата, то она никоим образом не будет влиять на ставку тарифа.

Методика расчета стоимости арендной платы нежилого помещения

Чаще всего арендная плата для нежилых помещений рассчитывается сразу за год. При этом, Постановление Минстроя от 14.09.1992 года №209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы», указывает, что для получения итогового результата будет использована следующая формула:

ПД = Аим + Азем , где

ПД – плата, вносимая арендатором за пользование объектом согласно условиям договоренностей;

Аим – оплата за аренду имущества, куда также может быть включена калькуляция аренды помещения;

Азем – плата за аренду земельного надела, на котором расположен объект недвижимости. Данный показатель зависит от конкретного региона, и уточняется в муниципальных органах.

В свою очередь, показатель аренды имущества будет состоять из множества факторов и коэффициентов, которые в обязательном порядке должны быть учтены при проведении необходимых расчетных операций.

Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S , где

Бап – базовая ставка за временное пользование помещением (стоимость платы за 1 квадратный метр);

S – суммарная площадь объекта, который передается в пользование;

Кз – коэффициент, принимающий к сведению определенную территорию, район расположения (город) арендуемого объекта. Данная величина утверждается на законодательном уровне (приложение 1 ПП №209);

Кт – показатель типа нежилого помещения. Так, для складских и производственных объектов с отоплением величина равна 0,5, в то время как для объектов без отопления – 0,3. Для всех остальных типов используется 1;

Кнж – величина, обозначаемая качество арендуемого помещения. Она включает в себя расположение объекта, его техническое состояние и использование прилегающих территорий. Каждый из коэффициентов, входящих в расчет данного показателя, утверждается законодательно, и занимается этим Правительство РФ;

Кд – показатель, отвечающий за хозяйственную деятельность арендатора. Наибольшее значение будет установлено для игорных заведений и банков, и значение будет равно 3. Самое минимальное значение показателя будет определено для общественных структур, организаций, цель которых не состоит в получении прибыли и правоохранительных органов. В данной ситуации коэффициент будет равен 0,1;

Кс – показатель, принимающий в расчет арендной ставки передачу имущества в субаренду.

Пример расчета арендной платы за нежилое помещение

Расчет арендной ставки за год в отношении нежилого помещения является весьма трудоемким процессом, и потому следует привлекать к данной задаче профессионалов, имеющих опыт в произведении необходимых действий.

В качестве примера рассмотрим расчет годовой аренды за помещение муниципальной собственности в Ступинском районе Москвы. Муниципальный орган утвердил здесь базовую ставку за 1 кв. м. недвижимости в 350 руб., а коэффициент территориальной зоны (то есть, где именно должно находиться помещение) – 1,25.

Со всеми остальными показателями, учитываемыми при совершении расчетных операций, необходимо будет ознакомиться в соответствии с приложениями к Приказу Минстроя.

Так, методика расчета предусматривает следующие значения:

1. Для коэффициента качества материала стоит уделить внимание, из чего сделаны стены помещения. Для кирпичных строений он равен 1,5, для железобетонных конструкций – 1,25, смешанные постройки – 1, здание из дерева – 0,8.
2. По типу строения складские и производственные помещения с отоплением будут иметь величину в 0,5 (без отопления – 0,3). Все остальные помещения будут равны 1.
3. Расположение помещений. Если арендованная площадь находится в подвале, берется коэффициент 0,19, для отдельных строений – 0,54, чердаков – 0,26, для различных пристроек – 0,32.
4. Использование прилегающих зон. При наличии огражденной территории величина равна 0,27, если ограждения нет – 0,16. А при отсутствии возможности пользоваться прилегающими территориями – 0,1.
5. В зависимости от вида деятельности будут установлены такие значения. Нотариусы, юридические фирмы, банки и посредники – 3; гостиницы, охранные агентства, офисы – 2,5; рестораны, ночные клубы и ломбарды – 2; торговые объекты (коммерческое помещение) и заведения общепита – 1,5; лечебные заведения любого формата – 1.

Стоит обратить внимание, что все расчетные операции должны быть произведены в письменной форме, чтобы в обозримом будущем у сторон договора не возникло никаких проблем с Налоговой службой. Изучить пример можно .

Апл. = [ (Сби х jз х Кк х Кист х Ккр х Ен + Ам) х S + Па] х Ндс х j инф где: Апл - годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), руб.; Сби - балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете на 1 кв. м. общей площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без площадок лестничных клеток, технических подвалов и пр., руб./кв. м; jз - индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы; Кк - коэффициент минимальной комфортабельности, принимается равным 1. При размещении объекта аренды в подвале - снижается на 0,25, а при отсутствии в здании (помещении) водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения - на 0,1 за каждый отсутствующий элемент обустройства; Кист - коэффициент увеличения затрат в связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города; Ккр - коэффициент превышения стоимости комплексного капитального ремонта и реконструкции над стоимостью нового строительства; Ен - нормативный коэффициент эффективности капиталовложений (приложение 1 к Методике); Ам - годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения), руб./кв. м; S - общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в аренду, кв. м; Па - арендная плата на землю, используемую арендатором нежилого здания (помещения); j инф - коэффициент (индекс) инфляции; Ндс <*> - коэффициент, учитывающий налоги на добавленную стоимость (Ндс).

3.2. В арендной плате за нежилые здания (помещения) учитывается стоимость арендной платы за землю (Па), фактически используемую арендаторами нежилых зданий (помещений), включая занятую зданием (помещением), которая определяется в каждом конкретном случае отдельно по договоренности сторон, на основании и в соответствии с Законом РСФСР "О плате за землю", постановлением Правительства Российской Федерации "О порядке определения земельного налога и нормативной цены земли" от 25.02.92 N 112, Инструкцией "О порядке применения Закона РСФСР "О плате за землю", утвержденной Минфином Российской Федерации, Роскомземом, Государственной налоговой службой Российской Федерации 17 апреля 1992 года NN 21; 2-10-1/1020:11.

---------------

<*> Налог на добавленную стоимость определяется в размере, утвержденном на момент заключения договора. Сумма, исчислена как НДС в арендной плате (Апл), выделяется отдельной строкой.

3.3. Годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле:

N ам Ам = Сб х jз х Кк х Кист х Ккр х ------- 100 где: N ам - норма амортизации на полное восстановление здания, %; Сб - балансовая (первоначальная) стоимость здания в расчете на 1 кв. м общей полезной площади, руб./кв. м (рассчитывается как частное от деления первоначальной стоимости здания на его общую полезную площадь).

3.4. Для организаций, финансируемых из федерального и местного бюджетов налог на добавленную стоимость в годовую арендную плату за нежилые здания (помещения) не включается.

3.5. В расчет стоимости аренды нежилых зданий (помещений) (Апл) коэффициент (индекс) инфляции (j инф) включается в размере, устанавливаемом в дальнейшем централизованно.

С учетом его изменения регулярно корректируются и платежи за аренду нежилых помещений, что рекомендуется оговаривать в условиях договора аренды.

3.6.1. Объектом оценки являются здания - памятники истории и культуры, находящиеся под охраной государства.

3.6.2. Порядок учитывает влияние на оценку стоимости памятника;

Исторический период постройки памятника;

Историко-культурная ценность памятника (категории учета).

3.6.3. Привязка Методики к памятникам истории и культуры осуществляется посредством выбора и применения соответствующих конкретному памятнику коэффициентов для определения его восстановительной стоимости.

3.6.4. Арендная плата по памятникам истории и культуры определяется по формуле:

Апл = [(Сб(и) х К<п> х Ен + Ам) х S + Па] х Ндс х j инф где: К <п> - интегрированный коэффициент пересчета остаточной стоимости памятника в восстановительную с учетом всех факторов, указанных в п. 3.6.2. К<п> рассчитывается по формуле: К<п> = Кп х Кик х Ки где: Кп - коэффициент пересчета остаточной стоимости в восстановительную стоимость (приложение 2); Кик - коэффициент историко-культурной ценности памятников 4532

Что такое арендная плата?

Таким образом, арендная плата – это совокупность выплат за факт владения имуществом, выраженная в денежной или натуральной форме и перечисляемая ежемесячно либо за другие промежутки времени. Арендная плата не обязательно должна иметь рыночный механизм формирования: во главу угла поставлены договоренности, достигнутые между собственником и арендатором. На время установления аренды съемщик фактически владеет (но не является собственником и не может распоряжаться) имуществом, используя его по назначению и несет ответственность за его сохранность.

Арендная плата может устанавливаться за любое движимое и недвижимое имущество, в частности за:

• Квартиры и прочую жилплощадь (вся 35 глава ГК РФ).
• Транспорт и иную технику, прокат (установлен ).
• Земельные участки ().
• Финансовые активы (лизинг).
• Предприятия и строения.

Виды арендной платы

Исчисление арендной платы может устанавливаться в рамках договора, а также в рамках методик, предопределенных законом:

• Периодических или единоразовых платежей , вносимых до истечения срока аренды. Платежи могут быть фиксированными или плавающими, что зависит от объема дополнительных услуг, потраченных в ходе . Данный вид является наиболее применимым.
• Встречной аренды , выраженной в натуральном виде. Возможен вариант, при котором осуществляется передача в собственность вещи, то есть происходит натуральная оплата. Стороны определяют гарантированный срок, служащий необходимой компенсацией за передаваемую вещь. Срок аренды с подобной платой определен длительностью встречной аренды.
• Дохода от ведения предпринимательской деятельности , осуществляемой в арендуемом объекте. В данном случае устанавливается процентная ставка, применяемая как до , так и после. На практике данный вид арендной платы значительно уступает фиксированным платежам, поскольку вносит неопределенность и риск обмана для арендодателя. Лицо, выступающее нанимателем, информирует о доходах, а собственник предоставляет отчет об арендной плате .
• Вложений во внешний вид и коммуникации арендуемого объекта . Часто смешивается с фиксированными платежами, позволяя не только получать деньги с арендованного имущества, но и восстановить качественные признаки жилья, автотранспорта.
• Прочие блага и услуги, предоставляемые арендатором собственнику. В частности, арендатор может предоставлять предпринимательские услуги, которые в иных случаях предоставляются только на коммерческой основе.

Постановление Высшего арбитражного суда №3484/07 допускает смешение вышеуказанных видов аренды в любых пропорциях, установленных относительно определенной рыночной стоимости аренды. В случае, если арендная плата установлена в денежном виде, в рамках договора прямо указывается размер арендной платы.

Определение размера арендной платы

Размер оплаты тесно взаимосвязан с видом арендной платы, который определен в договоре. Если арендная плата составляет определенную пропорцию, лицо, нанимающее помещение, обязано предоставлять документы, на основании которых будет произведен расчет арендной платы по оговоренной формуле. В частности, применимы справки из налоговой инспекции или приходно-кассовые ордера.

Фиксированная выплата , в том числе выплаченная единовременно, определяется условиями договора, что запрещает проводить повышение арендной платы в одностороннем порядке. Поскольку является добровольным, законодатель предполагает, что стороны в силах самостоятельно определить ценность владения имуществом, опираясь на рыночные показатели. При этом арендатор обязуется вносить плату регулярно на основании статьи 614 ГК РФ. Данный пункт определяет важнейшую обязанность, нарушение которой может стать причиной пересмотра соглашения.

Порядок выплаты арендной платы

Арендная плата не может быть выплачена, если имущество не передано в пользование . В ином случае порядок выплаты выглядит следующим образом:

1. Лица, планирующие заключить арендное соглашение, совместно (либо собственник единолично) определяют стоимость соглашения.
2. Происходит заключение договора по образцу, в рамках которого обозначается срок действия соглашения. По общему правилу указывается один год . В документ также вносят порядок внесения выплат и ответственность, дополняющую нормы ГК РФ.
3. Имущество передается во владение арендатору по акту приемки-передачи. Документ должен содержать состояние предмета сделки, а также пометки, которые может вносить принимающая сторона.
4. Оплата производится на расчетный счет организации-арендодателя, указанный в договоре, либо передается лично в рамках квитанции, акта или иного приходного документа. Арендные платежи, не зафиксированные документально, не могут считаться погашенными.
5. Если в качестве оплаты передается имущество или единовременная выплата, а в рамках договора не указаны сроки передачи, арендатор обязан предоставить их в течение 30 дней с момента получения доступа к объекту .
6. По окончании периода аренды, текущий арендатор имеет приоритетное право продления аренды. При этом цена аренды для него не может превышать предложение данного объекта на открытом рынке. Арендатор может направить письмо о снижении арендной платы, если к тому располагает ситуация на рынке.
7. Все платежи с момента внесения становятся собственностью , кроме случаев, когда в договоре установлена встречная аренда. Таким образом, арендатор не имеет права распоряжаться средствами, имуществом, положенным арендатору по договору.

Досрочная выплата аренды

Гражданское законодательство также определяет, что в ситуациях, когда обстоятельства не зависят от воли арендатора или арендодателя, возможна досрочная выплата аренды. Досрочная выплата не всегда означает . В частности, если арендатор регулярно нарушает условия соглашения, портит имущество, арендодатель может истребовать платеж за два периода (как правило равных месяцу), установленных в договоре.

Право на досрочную выплату аренды в пользу собственника может быть использовано, если нарушение сроков составляет менее одного месяца . Более того, арендодатель может требовать внесение платежа не более чем за один месяц вперед , что фактически означает предоплату. В случае судебного рассмотрения, если имущество собственника испорчено в результате действий арендатора и данное требование изложено в заявлении, суд также может принудить к досрочной выплате аренды.

Также досрочная выплата не может перекрывать срока окончания аренды, даже если стороны, руководствуясь , решили продлить сроки аренды.

Наиболее популярные вопросы и ответы по арендной плате

Заключение

Арендная плата является эффективным инструментом поощрения собственников, самостоятельно не использующих предмет своих прав. Установление арендной платы может происходить в одностороннем порядке или по договоренности между лицами. Передача имущества иным лицам за плату детально рассмотрена в ГК РФ, ЗК РФ, а также отдельных федеральных законах, устанавливающих:

• Взаимные обязательства по передаче имущества, средств и соблюдению сроков между арендатором и арендодателем.
• Необходимость своевременной оплаты арендных платежей.
• Различные формы выплат, ограничивающиеся лишь условиями соглашения.
• Возможность получения выплат досрочно, если к тому располагают обстоятельства.

Типовые бухгалтерские проводки для арендатора и арендодателя

Типовые бухгалтерские проводки для арендатора и арендодателя транспортного средства или другого движимого имущества. Учет расходов по аренде.

Приведем типовые бухгалтерские проводки для арендатора и арендодателя при аренгде движимого имущества.

Типовые бухгалтерские проводки для арендодателя

Допустим, ваша компания передала в аренду какое-то имущество. Рассмотрим, как вы будете отражать операции по такой сделке в бухгалтерском учете. А заодно подскажем, как правильно составлять счета-фактуры на эти услуги и рассчитывать налог на прибыль.

Передача имущества в аренду

Передачу основного средства по договору аренды оформите актом. В этом документе отразите данные об объекте, который вы сдаете в аренду. А типовые бухгалтерские проводки для арендодателя будут следующими:

На дату передачи имущества

ДЕБЕТ 01 субсчет «Основные средства, переданные в аренду» КРЕДИТ 01 субсчет «Основные средства, находящиеся в организации»
— передано в аренду основное средство;

ДЕБЕТ 02 субсчет «Амортизация основных средств, находящихся в организации» КРЕДИТ 02 субсчет «Амортизация основных средств, переданных в аренду»
— отражена сумма амортизации по имуществу, предоставленному в аренду.

Амортизация

В налоговом учете вы продолжаете амортизировать основное средство, переданное в аренду. Это предусмотрено в пункте 1 статьи 256, а также в подпункте 1 пункта 1 статьи 265 Налогового кодекса РФ.

Такие же правила действуют и в бухучете (п. 50 ). Начисленную амортизацию отражайте в составе прочих расходов на счете 91. Если же сдача имущества в аренду относится к одному из основных видов деятельности компании, амортизацию учитывайте на счете 20. То есть проводка такая:

Ежемесячно

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» (20) КРЕДИТ 02 субсчет «Амортизация основных средств, переданных в аренду»
— начислена амортизация по основному средству, предоставленному в аренду.

Арендная плата

На арендную плату нужно начислять НДС. Что при этом важно учесть, мы подсказали в таблице ниже.

Советы, как выставлять и регистрировать счета-фактуры на услуги аренды

Вопрос	Рекомендации
С какой периодичностью выставлять счета-фактуры при аренде	Советуем выписывать счета-фактуры ежемесячно. И вот почему. Вообще в законе четко не прописано, как часто нужно выставлять счета-фактуры на услуги по аренде. Чиновники считают, что это можно делать ежеквартально. Такое мнение выражено в . Тем не менее это не самый удобный вариант. Хотя бы потому, что выручку в бухучете вы показываете каждый месяц. Поэтому и суммы НДС удобнее начислять с той же периодичностью
Что указать в счете-фактуре в качестве описания услуг	Чтобы у контрагента не было сложностей с вычетом, лучше не ограничиваться фразой «Арендная плата по договору…». А привести более подробную информацию. Например, в графе 1 счета-фактуры можно указать «услуги по сдаче в аренду упаковочного оборудования за апрель 2016 года по договору аренды № 35 от 05.03.2016»
В каком квартале счет-фактуру зарегистрировать в книге продаж	Счет-фактуру компания вправе составлять в течение пяти календарных дней после того, как услуги оказаны контрагенту. Поэтому счет-фактуру за очередной период вы можете выставить уже в следующем квартале. К примеру, счет-фактуру за июнь вы выписали 2 июля. Несмотря на это, его надо отразить в книге продаж за II квартал. Поскольку налоговая база в данном случае относится именно к этому периоду

В бухучете арендную плату покажите на счете 91 как прочий доход. А если передача имущества в аренду ваш основной вид деятельности, то на счете 90 (п. , ПБУ 9/99).

В налоговом учете все аналогично. Арендную плату вы учитываете ежемесячно как внереализационный доход, как это прописано в пункте 4 статьи 250 Налогового кодекса РФ. Либо в качестве выручки от реализации услуг (ст. 249 кодекса). Такие выводы есть, например, в письме Минфина России от 7 февраля 2011 г. № 03-03-06/1/74.

Заметьте: по условиям договора арендатор может вносить платежи уже по истечении каждого месяца, то есть по факту оказания услуги. Но часто бывает и так, что оплату за аренду перечисляют авансом — скажем, сразу за квартал. В зависимости от этого проводки будут разные.

Арендатор расплачивается по итогам каждого месяца. В этом случае вы сразу отразите в бухгалтерском и налоговом учете доход и начислите НДС. Записи такие:

Ежемесячно

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по договору аренды основного средства» КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы» (90 субсчет »Выручка»)
— плата за аренду учтена в составе прочих доходов (выручки от реализации);

— получена арендная плата.

Арендатор вносит авансовые платежи. Здесь вам сначала придется начислить НДС с аванса по ставке 18/118 и составить авансовый счет-фактуру. Это следует из подпункта 2 пункта 1 статьи 167 Налогового кодекса РФ.

Для целей налога на прибыль полученный аванс доходом не является (подп. 1 п. 1 ст. 251 кодекса).

Типовые бухгалтерские проводки для арендодателя:

На дату поступления предоплаты

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по договору аренды основного средства»
— получена предоплата за аренду основного средства;

ДЕБЕТ 76 субсчет «НДС с полученных авансов» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
— начислен НДС с аванса.

Затем по истечении каждого месяца вы будете выписывать обычный счет-фактуру на оказанные услуги по аренде. А НДС с аванса можно принять к вычету. Это установлено в пункте 6 статьи 172 кодекса.

Каждый месяц делайте в бухгалтерском учете следующие проводки:

Ежемесячно

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по договору аренды основного средства» КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы» (90 субсчет «Выручка»)
— учтена арендная плата в составе прочих доходов (выручки от реализации);

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» (90 субсчет «НДС») КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
— начислен НДС с арендной платы;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 76 субсчет «НДС с полученных авансов»
— принят к вычету авансовый НДС.

Расходы на ремонт имущества

Допустим, в соответствии с условиями контракта ваша компания несет затраты на ремонт имущества, сданного в аренду. Эти суммы вы можете списать на расходы в налоговом учете. Такие правила содержатся в подпункте 1 пункта 1 статьи 265 и пункте 1 статьи 260 Налогового кодекса РФ.

Однако это не относится к транспортным средствам, поскольку их ремонт является обязанностью арендатора. Расходы на ремонт в бухгалтерском учете отразите набором проводок:

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» (20) КРЕДИТ 60

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60

На дату оплаты

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
— перечислена оплата подрядчику.

Расходы на страхование основного средства

Расходы на страхование, которые согласно договору оплачивает ваша компания, можно учесть при расчете налога. Таким образом, вы вправе списать затраты на КАСКО, а также ОСАГО (ст. 263 Налогового кодекса РФ). Учитывайте их равномерно в течение срока действия договора — пропорционально количеству календарных дней в отчетном периоде (п. 6 ст. 272 кодекса).

Но, как мы выяснили, расходы на добровольное страхование ответственности автовладельцев налоговики на местах обычно не позволяют учесть при расчете налога на прибыль.

В бухгалтерском учете стоимость страховки тоже можно списывать на расходы постепенно. Тогда не нужно будет учитывать разницы по ПБУ 18/02, если ваша компания применяет такое положение. А проводки сделайте такие:

На дату платежа

Ежемесячно

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» (20) КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по имущественному и личному страхованию»

Возврат арендатором имущества

Когда арендатор вернет вам обратно имущество, надо также составить акт о приемке-передаче в свободной форме. В учете отразите это так:

На дату возврата

ДЕБЕТ 01 субсчет «Основные средства, находящиеся в организации» КРЕДИТ 01 субсчет «Основные средства, переданные в аренду»
— получено основное средство от арендатора;

ДЕБЕТ 02 субсчет «Амортизация основных средств, переданных в аренду» КРЕДИТ 02 субсчет «Амортизация основных средств, находящихся в организации»
— отражена сумма амортизации по имуществу, возвращенному арендатором.

Типовые бухгалтерские проводки для арендатора

Теперь о том, какие проводки сделать в учете и как рассчитать налоги, если ваша компания выступает в качестве арендатора оборудования, транспорта или другого основного средства.

Получение имущества в аренду

Арендованное основное средство учитывайте на счете 001 по стоимости, указанной в акте приемки-передачи. Желательно открыть на полученное имущество инвентарную карточку. При этом основное средство, поступившее от другой организации, можно учитывать по инвентарному номеру, который присвоил контрагент. Об этом сказано в пункте 14 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н .

Арендная плата

В налоговом учете плату за аренду можно отнести на прочие расходы. Это установлено в подпункте 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ.

Подтвердить затраты на аренду для целей налогового учета можно договором, актом приемки-передачи имущества, платежными поручениями на оплату услуг. А вот ежемесячные акты на услуги аренды контролеры требовать не должны. Об этом говорится в письме Минфина России от 13 октября 2011 г. № 03-03-06/4/118 .

Если ваша компания заключила договор с учредителем, работником или другим физлицом, с арендной платы нужно удерживать НДФЛ. Такой позиции придерживаются налоговики. Пример тому — письмо ФНС России от 1 ноября 2010 г. № ШС-37-3/14584@ . Исключением является договор с предпринимателем — в таком случае НДФЛ удерживать не придется.

Арендатор расплачивается по итогам каждого месяца. В этом случае вы просто учитываете расходы по арендной плате на конец каждого месяца. Записи следующие:

Ежемесячно

ДЕБЕТ 44 (20, 26) КРЕДИТ 76 (73)
— учтены расходы по аренде основного средства;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 76
— отражен НДС, предъявленный контрагентом (если арендодатель является организацией);

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 19

ДЕБЕТ 73 (76) КРЕДИТ 68
— удержан НДФЛ (при аренде у физлица);

ДЕБЕТ 76 (73) КРЕДИТ 51
— перечислена арендная плата.

Арендатор вносит авансовые платежи. В налоговом учете сумму предоплаты в расходы не включайте. Это установлено в пункте 14 статьи 270 Налогового кодекса РФ.

Заметим, что чаще условие о предоплате включают в договоры между компаниями. Именно для такой ситуации мы и приводим проводки ниже.

На дату уплаты аванса

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по выданным авансам» КРЕДИТ 51
— перечислен аванс в счет арендной платы;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 76 субсчет »НДС по выданным авансам»
— принят к вычету НДС с предоплаты.

Ежемесячно

ДЕБЕТ 44 (20, 26) КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по арендной плате»
— учтены расходы по аренде за текущий месяц;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по арендной плате»
— отражен НДС, предъявленный арендодателем;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 19
— принят к вычету НДС по арендной плате;

ДЕБЕТ 76 субсчет «НДС по выданным авансам» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
— восстановлен НДС с предоплаты;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по арендной плате» КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по выданным авансам»
— зачтен аванс в счет арендной платы за текущий месяц.

Расходы на страхование арендованного имущества

Затраты на страховку вы можете учесть при расчете налога по тем же правилам, что и арендодатель (см. выше). При условии, что согласно договору аренды эти траты должна оплачивать ваша компания. Набор проводок тут такой:

На дату платежа

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по имущественному и личному страхованию» КРЕДИТ 51
— уплачена страховая премия.

Ежемесячно

ДЕБЕТ 44 (26, 20) КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по имущественному и личному страхованию»
— списана на расходы часть страховой премии.

Расходы на содержание арендованного имущества

Если ваша компания взяла в аренду автомобиль, расходы на ГСМ вы вправе учитывать при расчете налога на прибыль (подп. 11 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ).

Подтверждающими документами будут путевые листы и кассовые чеки.

А в бухучете отразите это так:

На дату совершения каждой операции

ДЕБЕТ 71 КРЕДИТ 50
— выданы наличные средства под отчет.

ДЕБЕТ 10 субсчет «Топливо» КРЕДИТ 71
— приняты к учету приобретенные ГСМ.

ДЕБЕТ 44 (20, 26) КРЕДИТ 10 «Топливо»
— учтена в расходах стоимость топлива.

Стоимость ремонта арендованного основного средства вы тоже можете включить в состав расходов при расчете налогов на прибыль. Такие правила установлены в пунктах и статьи 260 Налогового кодекса РФ.

Причем это относится и к затратам на ремонт имущества, которое компания арендует у физлица. Чиновники не возражают против того, чтобы компания списывала такие расходы в налоговом учете (письмо Минфина России от 1 февраля 2011 г. № 03-03-06/1/51). Расходы на ремонт отразите набором проводок:

На дату акта о выполненных работах

ДЕБЕТ 44 (20, 26) КРЕДИТ 60
— учтены расходы на ремонт основного средства подрядным способом;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
— отражен НДС, предъявленный подрядчиком;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 19
— принят к вычету НДС по подрядным работам.

На дату оплаты

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
— перечислена оплата подрядной организации.