Оценка инвестиций. Методы оценки инвестиций в недвижимость

Планируя вложить имеющийся капитал в какую-либо недвижимость, рекомендуется уделить внимание такому понятию как оценка инвестиций в недвижимость.

На отечественном рынке многие отечественные инвесторы предпочитают вкладывать имеющийся капитал в разнообразные объекты недвижимости. Это вызвано с тем, что объекты недвижимости всегда пользуются спросом, независимо от экономического состояния государства.

Оценка эффективности инвестиций в недвижимость дает возможность оценить потенциальный уровень доходности, а также подобрать оптимальный объект для вложения имеющегося капитала.

Оценка инвестиций в недвижимость. Основные критерии

Вложения в жилье делятся на несколько типов в соответствии с тем, в какой именно объект недвижимости вы решили вложить имеющиеся средства. Инвестирование капитала в недвижимость делится на следующие типы:

1. Приобретение домов и квартир. Этот вид вложения капитала в недвижимость состоит в приобретении жилья для его последующей продажи по более высокой цене или для сдачи его в аренду.
2. Покупка коммерческой недвижимости. В данном случае инвестор приобретает офисное или торговое помещение с надеждой его выгодно сдавать в аренду.
3. Покупка . Этот вид инвестиций предполагает приобретение земли для возведения на ней жилья или коммерческой недвижимости.

Описанные методы вложения имеющегося капитала являются одинаково популярными среди отечественных инвесторов. При грамотном подходе эти методики вложения капитала позволяют получать неплохую прибыль при низком уровнем рисков.

Оценка эффективности предполагает проведение анализа перечисленных ниже факторов:

1. Период окупаемости. Этот фактор представляет собой срок, по истечению которого ваши инвестиции окончательно окупятся, и инвестор начнет фиксировать чистую прибыль.
2. Дисконтный доход, который вычисляется путем вычитания из дохода от недвижимости затрат на ее содержание и возведение.
3. Индекс рентабельности. Этот параметр представляет собой объем прибыли на каждый потраченный рубль.

В процессе осуществления анализа также необходимо обратить внимание на такую особенность, как месторасположения объекта.

На практике доказано, что жилая и коммерческая недвижимости приносят существенно больше дохода, если они размещены в мегаполисе, а не в сельской местности.

При выборе подходящего объекта недвижимости для вложения имеющегося капитала, необходимо сравнивать их по различным критериям. Только при таком подходе вы сможете принять решение, о котором вы никогда не пожалеете.

Методы оценки инвестиций в недвижимость

Принято различать три главных способа оценки эффективности инвестиций в недвижимость, которые позволяют не совершить ошибку в процессе подбора объекта для приобретения.

• Сравнительный способ. Даная технология осуществления анализа пользуется популярностью среди наших соотечественников. Она предполагает сопоставление рассматриваемого объекта недвижимости с похожими вариантами. В процессе проведения анализа рассматривают технические и экономические параметры недвижимости, которые определяют ее прибыльность и стоимость. Сравнительная оценка, при условии грамотного выполнения, дает возможность не только выбрать оптимальный объект для инвестирования, но и узнать, соответствует ли реальная цена недвижимости заявленной.
• Затратный способ. Эта методика состоит в определении реальной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости. Согласно этому методу ни в коем случае нельзя останавливать свой выбор на объектах, стоимость которых выше, чем затраты на строительство аналогичного объекта.
• Доходная методика. Эта технология осуществления анализа состоит в сравнении прибыли от использования объекта с прибылью от его сдачи в аренду или продажи. Эта технология позволяет оценить потенциальный доход от инвестиций в тот или иной объект недвижимости. Как правило, именно уровень потенциальной доходности имеет определяющее значение в момент, когда инвестор выбирает объект для покупки.

Необходимой точности оценки инвестиций в недвижимость можно добиться лишь путем применения всех описанных выше методик.

Инвестиции в недвижимость входят в число надежных методов вложения капитала в кризисные моменты. Этот метод вложения капитала может похвастаться целым рядом достоинств:

1. Высокий уровень стабильности. Спрос на недвижимость присутствует всегда, что позволяет получать стабильный доход.
2. Защита от воздействия инфляции. Так как цена объектов недвижимости постоянно увеличивается, инвестиции в нее является прекрасным методом защиты накоплений.
3. Высокая прибыльность. В долгосрочном временном отрезке грамотные инвестиции в недвижимость позволяют получать очень высокую прибыль.

Качество инвестиций, рентабельные инвестиционные объекты, минимизация рисков при капиталовложении, основные характеристики эффективного вложения – информация об уровне гипотетической доходности инвестиции является ключевой при совершении капиталовложений. Поэтому в данной статье указываются основные параметры, которые способны подтвердить экономическую целесообразность инвестиций в конкретный объект, а также представляется полная информация о рентабельных инвестиционных инструментах.

Параметры, на основании которых производится оценка качества инвестиций

Качество инвестиций – это показатель, который характеризует степень доходности капиталовложения в конкретный инвестиционный сегмент и объект. Фактически, под качеством понимают несколько ключевых характеристик, которые присущи определенному объекту инвестирования:

• Рентабельность – это показатель общей доходности инвестиции по отношению к объему расходов;
• Период окупаемости – это показатель, определяющий доходность за конкретный период владения инвестиционным активом. В зависимости от сроков возврата капитала инвестиции делятся на краткосрочные вложения (до 1-го года), среднесрочные (1-3 года), долгосрочные (более 3-5 лет);
• Ликвидность. Качество инвестиций также определяется по степени ликвидности объекта, то есть, по его способности в краткие сроки конвертировать совершенное вложение в денежный эквивалент, максимально близкий к среднерыночному. В зависимости от степени ликвидности принято различать: высоколиквидные, среднеликвидные и низколиквидные инвестиционные объекты;
• Риски. Риски сопровождают любую инвестиционную деятельность, минимальные риски влияют на качество инвестиций.Наиболее рисковыми считаются капиталовложения в спекулятивные объекты (валюты, акции, облигации, сертификаты, драгметаллы), а также в финансовые активы (ценные бумаги через ПИФы, кредиты или лизинги) Дело в том, что на важнейший параметр эффективной инвестиции – рентабельность, в данном случае будут влиять колебания на валютном или фондовом рынке. То есть, общий уровень доходности, период окупаемости, ликвидность, будут сильно зависеть от макроэкономических факторов. Более качественнымиинвестициями считаются вложения в реальный сектор – недвижимость или жилищное строительство. В данном случае риски будут более прогнозируемыми, соответственно, инвестор сможет корректнее оценить степень изменения рентабельности, период окупаемости вложений и т.д. Главные риски при капиталовложениях во вторичную и первичную недвижимость, являются региональные (спрос, конкуренция на рынке, девальвация и инфляция в конкретном регионе).

Именно поэтому наибольшие объемы мировых инвестиций поступают в первичную и вторичную недвижимость. Качество инвестиций при этом зависит от рынка. В целом, первичная и вторичная недвижимость дорожает в мире на 5%-7%. Согласно последним аналитическим данным, в России рост стоимости объектов пошел на спад ввиду стагнации рынка, растущей инфляции и девальвации рубля – годовой прирост капитала объектов при этом снизился до 5%.

Наибольшим приростом к капиталу обладает недвижимость Лондона – в среднем он достигает 10%-12% для фешенебельной недвижимости и 9% для новостроек. Поэтому первичную и вторичную недвижимость Лондона поступает около 47% от общего объема иностранных инвестиций по отношению к европейскому рынку. Непосредственно русскоговорящие вкладчики являются лидерами покупки недвижимости в Сити ценой от £1,200,000, также каждый 15-й объект в самом дорогом районе Лондона (Белгравии) ценой в £10,000,000-£15,000,000, является собственностью соотечественников. Ввиду высокого качества инвестиций вкладчики из СНГ получили третью позицию по доходности вложений в недвижимость Лондона, которая составила 34% в 2014 году.

Новостройки Лондона как объекты, дающие высококачественные инвестиции

С экономической точки зрения наиболее выгодными считают вложения в первичную недвижимость Лондона, то есть, в новостройки. Такие объекты обеспечивают высокую рентабельность, минимальные расходы при вложениях, так как может оплачиваться только депозит или осуществляться полный выкуп квартиры с «финансовым плечом» без учета роста цен. Кроме того, покупка квартир в новостройках Лондона является оптимальной как для краткосрочных инвестиций (на 1-2 года), благодаря перепродаже недвижимости, так и для долгосрочных вложений с дальнейшей сдачей объекта в аренду.

Высокое качество инвестиции обеспечит капиталовложение в элитный сектор первичной недвижимости – к такому сектору относятся все новостройки, расположенные в Южном Кенсингтоне, Мэйфере, Белгравии, Челси, Ноттинг Хилле, Вестминстере, Сити, Найтсбридже и т.д. При этом квартиры должны находиться в ценовом диапазоне от £5,000,000-£7,000,000 – это обеспечит максимальный прирост капитала в размере 10%-12%, а также интенсивный рост арендных ставок, который к 2015 году колеблется в пределах 10%-14%.

Оптимальными станут новостройки, расположенные на главных улицах британской столицы – на Риджент Стрит, Бонд Стрит, Оксфорд Стрит, Пикадилли и т.д. Такие объекты будут не только высокодоходными, но и ликвидными, ввиду высокой конкуренции покупателей на один жилой объект – свыше 12,1 человека. Аналитики крупнейшего агентства JonesLangLaSalleтакже подтверждают данное мнение – эксперты спрогнозировали, что жилой фонд в новостройках данных районов возрастет в цене на 18% к началу 2017 года.

Учитывая высокое качество инвестирования первичной недвижимости Лондона, становится понятной тенденция роста объемов русских капиталовложений, которые в 2014 году составили £109,400,000 в элитный сегмент новостроек. Крупнейшие русифицированные агентства по продаже недвижимости в британской столице также отметили растущий спрос на первичные квартиры премиум класса у инвесторов из СНГ. В частности, лидирующее агентство, специализирующееся на продаже квартир в лондонских новостройках - Лондон Консалтинг преимущественно проводило сделки продаж высоколиквидных жилых объектов. Наиболее активными клиентами компании Лондон Консалтинг оказались инвесторы из 4-х стран СНГ: России, Азербайджана, Казахстана и Украины, осуществивших покупку первичных квартир ценой от £5,000,000 и более.

Преимущества покупки первичной недвижимости Лондона, которые повышают инвестиционное качество

Качество инвестиций в первичную недвижимость Лондона основано на многих показателях. Основными из них считаются:

• Высокая доходность. Оценку рентабельности капиталовложений целесообразнее рассмотреть на конкретном примере. Допустим, что квартиру в новостройке можно купить за 10% депозита до момента завершения строительства. При этом перепродажу осуществить через 1-н год после вложения, за который стоимость объекта успеет возрасти на 7%. В данном случае ежегодный доход капиталовкладчика будет следующим: 7/10=70%;
• Возможность получать пассивный доход. Инвестиции в новостройки дают качественный пассивный доход от роста арендных ставок. К началу 2015 года по отношению к 2014 году прирост к аренде достиг рекордных отметок в 10%-14%. Аналитики от The Telegraph провели опросы среди собственников, после чего было установлено, что свыше 10% собственников готовы поднять аренду еще на 10% вначале 2016 года;
• Низкий объем расходов. Высокая рентабельность, а также краткий период окупаемости инвестиций в новостройки во многом связан с экономией на вложениях в первичную недвижимость. Так, инвестор имеет возможность оплатить только 20% от цены квартиры (для депозита) и затем перепродать ее в фазе строительства, или имеет право полностью выкупить квартиру с «финансовым плечом» по старой цене, «замороженной» на первых этапах возведения;
• Экономия на налогах. Повышению качества инвестиций в новостройки также способствует налоговая система, которая не облагает ставкой сделки перепродажи квартир в комплексах, которые не сдались в эксплуатацию. Размер экономии варьируется от 1% до 5%;
• Гарантии. При полном выкупе апартаментов вкладчик получает десятилетнюю гарантию от Национальной Комиссии Жилого Строительства.

Прежде чем принимать решение о вложении средств, следует провести оценку эффективности инвестиций. Это позволит распорядиться деньгами наиболее рационально, с учетом особенностей развития экономики всей страны и конкретной отрасли, организации.

Что понимают под оценкой инвестиций

Оценка инвестиций – это анализ проектов, в которые можно вложить средства, на предмет их прибыльности. Изначально инвестор преследует две цели:

• приумножить свои сбережения.

Оценка финансовых инвестиций пригодится в следующих ситуациях:

• во время принятия управленческих решений (модернизация оборудования, расширение ассортимента продукции, увеличение объемов производства и пр.);
• при разработке инвестиционного проекта;
• когда привлекаются инвесторы (анализируется, выгодно ли использовать инвестиции, адекватна ли цена инвестора с учетом прогнозируемой прибыли).

Качественная экономическая оценка инвестиций позволит принять верное решение: стоит ли вкладывать деньги в тот или иной объект (привлекать инвесторов).

В процессе оценки инвестиций создается экономико-математическая модель всего процесса. Чем точнее она будет воспроизведена, тем ближе к реальности будут полученные результаты. Основное внимание уделяется изучению денежных, материальных потоков с учетом всех важных факторов. Существует несколько подходов к оценке инвестиций:

• сравнительный (оценивается несколько альтернативных инвестиций);
• затратный (рассматриваются расходы на реализацию проекта);
• доходный (учитывается будущая прибыль).

Оценка инвестиций: задачи для тех, кто собирается вложить средства

Перед тем, как вкладывать средства в какой-то проект, следует детально оценить целесообразность инвестиций. При этом перед оценщиком может стоять несколько задач:

• прогноз будущих финансовых потоков (даже в условиях ограниченных данных);
• оценка сроков окупаемости капиталовложений;
• анализ рентабельности проекта;
• анализ рисков;
• оценка временной стоимости денег (со временем ценность денег меняется).

В рамках оценки инвестиционного проекта следует проанализировать:

• его финансовую состоятельность;
• экономическую эффективность проекта.

Когда оценивается целесообразность вложения инвестиций в конкретный проект, результатом будет один из вариантов:

• стоит вкладывать деньги;
• можно инвестировать, но риски потерь очень велики;
• не стоит инвестировать.

Иногда оценка происходит с той точки зрения, что имеется несколько вариантов развития событий, и следует выбрать наилучший. Например, есть земельный участок. Инвестор должен принять решение: вложить деньги в строительство торгового центра либо СТО. В таком случае следует просчитать прогнозируемую выгоду от капиталовложений с учетом необходимых расходов и периода окупаемости. Результатом будет решение, какой из вариантов инвестирования более выгоден.

Современные методы оценки инвестиций

Методы экономической оценки инвестиций могут быть разнообразными в зависимости от конкретных условий. Наиболее часто применяются такие.

1. Метод простой нормы прибыли . Определяется соотношение бухгалтерской прибыли (обобщенной за весь проект) к размеру инвестиций (затраты на оборотные, основные средства). Тот проект, для которого норма прибыли будет наивысшей, принесет лучший доход. Этот метод довольно прост, понятен даже начинающему инвестору. Но он не учитывает дополнительные факторы:

• реальную стоимость денег в каждый момент времени;
• скрытые затраты (например, амортизацию – снижение стоимости актива из-за его изнашивания);
• прибыль от реинвестирования доходов (повторное вложение полученного дохода).

2. Расчет периода окупаемости . Предполагает определение времени, за которое произойдет восполнение первоначальных вложений. Наилучшим считается тот проект, в котором период окупаемости минимальный. Данный метод не предусматривает возможность оценить:

• временную стоимость денег;
• возможность реинвестирования.

3. Дисконтный метод оценки периода окупаемости . Он позволяет учесть реинвестирование, цену денег в разрезе времени. Происходит сравнение дисконтной денежной прибыли и дисконтных денежных расходов. Дисконт позволяет определить стоимость активов, вложений и прибыли не в натуральной величине, а на конкретный момент времени – с учетом инфляции, роста рыночной стоимости и пр. Чем меньше окупаемость, тем ликвиднее проект, тем меньше риски. Этот метод не учитывает потоки средств после того, как проект окупится, поэтому подойдет для быстрого анализа в условиях дефицита сбережений, роста инфляции.

4. Метод настоящей стоимости . В качестве реальной (настоящей) стоимости проекта принимается чистый финансовый поток. Это разница между прибылью и затратами; сумма средств, которая останется после погашения бизнес-расходов. Если настоящая стоимость проекта выступает положительной величиной, проект может быть одобрен. Методика не учитывает:

• финансовую прочность проекта;
• порог рентабельности.

5. Метод внутренней нормы рентабельности . Используя ставку дисконтирования, инвестор приводит расходы и поступления по проекту к реальной ценности. Дисконт берется с учетом доходности анализируемого проекта. Базовый уровень прибыльности – тот, при котором реальная стоимость проекта равняется нулю (прибыль приравнивается к затратам). Этот метод учитывает колебания стоимости денег, но не рассматривает действительные возможности реинвестирования.

Применяя различные методы оценки эффективности инвестиций, можно провести комплексный анализ прибыльности проекта, рассмотреть возможную прибыль и риски с разных точек зрения, под разными углами.

Какие существуют показатели оценки эффективности инвестиций

Существуют два вида показателей оценки инвестиций:

• подразумевающие дисконтирование;
• не подразумевающие.

Используя концепцию дисконтирования (стоимость определяется не в натуральной величине, а с учетом течения времени), можно применить такие показатели:

• внутренняя норма доходности;
• чистая текущая стоимость;
• индекс доходности дисконтированных вложений;
• период окупаемости вложений с учетом дисконтирования;
• наибольший денежный отток с учетом дисконтирования.

Если концепция дисконтирования не применяется, доступны такие показатели:

• чистые денежные поступления;
• наибольший денежный отток;
• простой период окупаемости вложений;
• индекс доходности вложений;
• показатели простой рентабельности.

Показатели, основанные на принципе дисконтирования, позволяют получить более точный результат, но те, которые не предусматривают дисконтирование, также часто применяются. Они позволяют извлечь дополнительные сведения, которые помогают сделать окончательный выбор.

Простой период окупаемости – это срок от момента вложения средств до момента наступления точки безубыточности (возврата первичных инвестиций). Он показывает, через сколько лет проект начнет приносить прибыль. Этот параметр может рассчитываться с учетом дисконтирования или без него.

Расчетная норма прибыли – это обратная величина по отношению к периоду окупаемости. Он показывает, какой должна быть норма доходности для получения прибыли.

Чистые денежные поступления отображают совокупную величину вложений за анализируемый период. Индекс доходности показывает рентабельность вложений по отношению к чистым денежным поступлениям.

Наибольший денежный поток определяет максимальную сумму внешних инвестиций, которая необходима для реализации проекта в полном объеме. Он может рассчитываться с применением дисконта (временным показателем, позволяющим оценить реальную стоимость активов) или простым способом.

Чистая текущая стоимость позволяет понять, будет ли достигнут желаемый результат при инвестировании:

• если показатель является величиной положительной – предполагается получение отдачи;
• если получилась отрицательная величина – проект убыточен.

Индекс доходности дисконтированных вложений позволяет сравнить различные направления инвестирования. Чем он больше, тем выгоднее проект. Если данный показатель равен единице, прибыль будет нулевой. При значении выше единицы проект считается доходным, а ниже – убыточным.

Как происходит оценка экономической эффективности инвестиций

Чтобы оценить экономическую эффективность вложений, следует рассчитать предполагаемый доход от инвестиций. Его нужно сопоставить с расходами, которые планируются для реализации проекта. При этом следует учитывать возможные риски и ставку дисконтирования. Последняя помогает соразмерить будущую стоимость объекта инвестирования и прибыли с ее нынешним значением.

Оптимально проработать несколько возможных альтернатив вложения средств. Каждое направление должно быть оценено различными методами, с применением существующих показателей оценки вложений. Используя сравнительный метод, следует оценить, какой из вариантов является наиболее приемлемым:

• какой проект может дать большую прибыль при минимальных рисках потерь;
• в каком случае расходы быстрее окупятся и начнут приносить прибыль.

Оценивать эффективность на основе одного метода или показателя нецелесообразно. Лучше применить комплексный подход, учесть все важные факторы, создать наиболее реалистичную модель.

Что такое оценка рисков инвестиций. Зачем она применяется

Лучшим инвестиционным проектом считается тот, в котором соотношение рисков и прибыльности оптимально. Поэтому оценка рисков занимает важное место в инвестиционном прогнозировании. Под инвестиционным риском понимают вероятность наступления обстоятельств, которые приведут к финансовым потерям. В качестве последних может рассматриваться:

• уменьшение капитала;
• потеря дохода.

Из всех инвестиционных рисков можно выделить общие и специфические. На общие (систематические) риски инвестор не может повлиять, они присутствуют для всех участников инвестиционной деятельности. К общим рискам относятся:

• экологические;
• внутри- и внешнеэкономические;
• социально-политические;
• конъюнктурные (ухудшение состояния отдельных отраслевых рынков);
• инфляционные (рост цен может перекрыть весь доход);
• риски гос.регулирования (изменения в законодательстве, в области налогообложения, ограничение инвестиционной деятельности и пр.);
• прочие риски (например, разрыв отношений с партнерами, посягательство злоумышленников на имущество и т.д.).

Специфические риски возникают в определенных случаях. Они могут быть присущи отдельному направлению инвестирования, той или иной отрасли. На эти риски инвестор может повлиять, приняв взвешенное решение, расширив ассортимент портфеля (диверсификация), оценив целесообразность вложений. Специфические риски бывают двух видов: риски объектов инвестирования (свойственные разным видам вложений) и инвестиционного портфеля.

Среди портфельных рисков выделяют:

• капитальный (ухудшение качества портфеля);
• селективный (ошибки при оценке качества портфеля);
• риск чрезмерной концентрации (нет диверсификации: все инвестиции направлены в одну отрасль);
• риск несбалансированности (несоответствие между вложениями и источниками их финансирования).

Риски объектов инвестирования могут быть такими:

• отраслевой (изменение спроса в конкретной отрасли, истощение ресурсов);
• региональный;
• страновой (размещение средств в странах с нестабильной экономикой);
• временной (сезонные, циклические колебания, неправильная оценка времени размещения средств);
• операционный (возникновение сбоев в информационных, компьютерных системах);
• кредитный (применительно к банковской деятельности: снижение платежеспособности клиентов);
• риск ликвидности (изменение оценки качества объектов).

• рентабельность по конкретному проекту выше рентабельности по другим доступным проектам с учетом фактора времени;
• рентабельность капиталовложений превышает уровень инфляции;
• чистая прибыль от вложений больше дохода от размещения денег на депозите в банке ;
• после вложения средств рентабельность активов увеличится и превзойдет ставку по заемным финансам;
• предприятие имеет источники для покрытия текущих затрат; прогнозируемые поступления обеспечат быструю окупаемость расходов.

Каждый инвестор желает знать… Действительно, все инвесторы хотят знать, стоит ли вкладывать средства в проект, каков риск не возврата вложенного капитала, сколько дивидендов принесет проект, и в течение какого срока они будут поступать ему.

Иногда на эти вопросы получить ответы просто, а иногда очень затруднительно. Это зависит от величины и сложности инвестиционного проекта. Для небольших проектов достаточно упрощенных технико-экономических расчетов, к тому же полное исследование проекта и разработка его бизнес-плана в этом случае может по стоимости оказаться сопоставимой с вложениями в сам проект. Для крупных проектов все исследования необходимы еще и потому, что потребители инвестиций достаточно часто завышают потребности в них, снижая соответственно их эффективность. Это делается сознательно для получения в свое распоряжение дополнительных средств, иногда не на цели инвестиционного проекта.

Общий алгоритм оценки инвестиционных проектов зависит еще и от момента такой оценки . На прединвестиционной стадии инвестор принимает решение об инвестировании в проект, самый ответственный для него момент, на котором он оценивает максимальное количество параметров инвестиционного проекта. На стадии инвестирования производят уточняющие расчеты ряда показателей: необходимый дополнительный объем инвестиций и соответственно, расчет изменения других . В течение времени стабильной работы инвестиционного объекта рассчитываются денежные потоки, определяется текущая чистая прибыль и размер дивидендов, поступающих инвестору. По окончании жизненного цикла инвестиционного проекта рассчитываются все показатели эффективности, и проводится сравнительный анализ с расчетами предыдущих стадий.

На основании расчетов на прединвестиционной стадии инвестор проводит сравнение доходности проекта с максимальными депозитными ставками банков, естественно, доходность должна быть выше этой ставки.

Если нет, дальнейший анализ не имеет смысла, проект инвестором отклоняется.

В случае наличия альтернативных проектов, инвестор проводит их сравнительный анализ по объемам потребных инвестиций, срокам реализации проектов и срокам их жизни и по показателям экономической эффективности.

Эффективность инвестиций не определяется каким-то одним показателем. Особенно если речь идет о большом и сложном инвестиционном проекте. Воздействие такого проекта может быть разнообразным:

• на окружающую среду - экологическая эффективность;
• на социальную среду - социальная эффективность;
• на технический потенциал предприятия или страны — техническая эффективность;
• на финансовое состояние предприятия - коммерческая эффективность;
• на экономику предприятия и страны - экономическая эффективность;
• воздействие проекта на экономику города, региона или страны в целом — бюджетная эффективность.

Оценивают инвестиционные проекты и с позиций укрепления независимости страны и ее обороноспособности.

Для инвесторов конечное значение имеет оценка экономической эффективности инвестиций, именно при ее определении инвестор получает ответы на основные его вопросы о целесообразности инвестирования в данный конкретный проект. Решение инвестора выглядит просто: вкладывать средства в проект или нет. Это решение он принимает на основании целого ряда показателей эффективности инвестиционного проекта.

Показатели эффективности инвестиционного проекта

Показатели эффективности инвестиционного проекта условно подразделяются на статические и динамические показатели.

Статические показатели отражают срез эффективности проекта в конкретный момент или в целом без учета фактора времени.

Динамические показатели отражают изменение эффективности проекта во времени и с учетом приведения показателей на этой основе к какой-то конкретной дате проекта.

Соответственно и методы оценки экономической эффективности инвестиций подразделяются на методы статические и динамические.

К статическим показателям экономической эффективности инвестиционных проектов относят:

• инвестиций (PP), показывает время, через которое инвестиции возвращаются к инвестору;
• эффективности инвестиций(ARR), отражает соотношение полученных денежных поступлений по инвестиционному проекту к инвестициям за весь период жизни проекта;
• Чистые денежные поступления (net receipts), денежные поступления за период жизни инвестиционного проекта за вычетом издержек, затрат на материалы и сырье, налоги.

Методы оценки инвестиций на основе статических показателей отличаются простотой расчетов и используются для предварительной оценки инвестиционного проекта. В ряде случаев эти показатели не дают возможности оценить реальную эффективность проекта. При сравнении нескольких инвестиционных проектов при одинаковых статических показателях могут быть различными риски в проектах, сроки жизни инвестиционного проекта, которые реально влияют на эффективность проекта.

Динамические методы оценки эффективности инвестиций основываются на следующих основных показателях:

• Чистая приведенная стоимость () показывает чистый приведенный доход компании от инвестиционного проекта за конкретный период времени;
• Индекс рентабельности инвестиций (PI) отражает соотношение между чистой приведенной стоимостью и размером первоначальных инвестиций в проект;
• Внутренняя норма рентабельности инвестиций (IRR) показывает предельный уровень доходности, которую должен обеспечить инвестиционный проект.

Для оценки эффективности динамическими методами, при которых учитывается фактор времени в денег, в качестве ставки дисконтирования инвестор выбирает среднюю депозитную ставку банков, а также средневзвешенную стоимость капитала WACC. Ставка дисконтирования по банковскому депозиту отсекает все проекты с уровнем внутренней нормы рентабельности ниже этой ставки, а по стоимости капитала все проекты ниже доходности действующего капитала.

Инвестиционная привлекательность и методы ее оценки

Еще до оценки эффективности инвестиционного проекта инвесторы оценивают инвестиционные объекты с позиции привлекательности их для инвестирования.

Методы оценки инвестиционной привлекательности предприятий имеют специфические особенности, главной из которых - проводятся исследования не инвестиционного проекта, а инвестиционного объекта и окружающей его среды.

При этом зарубежного инвестора интересуют условия инвестирования на государственном уровне (налоговая система, возможность свободного вывоза дивидендов, ставка рефинансирования Центрального Банка). Собственно они и определяют уровень инвестиционной привлекательности на государственном уровне. Оценивают также и региональную инвестиционную привлекательность, в которой учитываются наличие необходимых инвестору ресурсов для инвестиционного проекта, уровень местных налогов, наличие свободных трудовых ресурсов и уровень их квалификации и другое.

Оценка инвестиционной привлекательности предприятия осуществляется:

• методами анализа финансового состояния предприятия;
• методами экономического анализа деятельности предприятия;
• методами оценки доходности и риска деятельности предприятия.

Для зачастую достаточен анализ финансовых коэффициентов деятельности предприятия, по которым он оценивает имущественное положение, устойчивость и финансовую ликвидность активов, деловую активность и рентабельность производства на предприятии.

Методы экономического анализа включают финансовый анализ в сочетании с анализом экономического состояния предприятия: оценку основных фондов, степень их износа, уровня их загрузки; уровня организации труда на производстве; оценки структуры управления предприятием и многое другое.

Методы оценки доходности и риска сочетают в себе экономический анализ деятельности предприятия с оценкой инвестиционного риска. Инвестиционный риск определяется как возможность появления финансовых потерь у инвестора при вложениях в данный инвестиционный объект. Оценка рисков сложный и многофакторный процесс, который осуществляют специалисты. Достаточно сказать, что оценивают инвестиционные риски предприятия, только после оценки инвестиционной привлекательности государства, региона или отрасли к которой принадлежит инвестиционный объект.

Цель такого исследования - определить соотношение доходности и риска для данного инвестиционного объекта, определить премию за риск и возможность с такой нагрузкой эффективно реализовать инвестиции.

На основании таких оценок инвесторы составляют ранжированные списки объектов инвестирования и определяют основные объекты для их вложений. После выбора объекта инвестирования проводятся расчеты методами оценки эффективности вложений в выбранный объект.

Инвестиции – это средства или затраты, которые идут на развитие и расширение производства и увеличение материальных запасов, что в итоге приносит рост выгоды и прибыли, при этом прирост капитала должен быть достаточным, чтобы:

• Компенсировать инвестору изъятие собственных средств из потребления в настоящем;
• Перекрыть риски;
• Возместить потери от инфляции.

Решения об инвестировании не принимаются спонтанно, предварительно человеку или компании требуется просчитать возврат с вложенных в проект средств.

Эффективный инвестиционный проект должен:

• Обеспечивать сам себя деньгами – своевременно и в полном объеме производить все выплаты, связанные с его реализацией;
• Сохранять и преумножать вложенные в него средства.

Оценка эффективности финансовых инвестиций заключается в определении абсолютной и относительной величины дохода, который будет получен в результате инвестирования. Любые инвестиции имеют стоимостную характеристику, сущность инвестиционного процесса включает два аспекта:

• Затраты капитала;
• Результаты.

В основе экономической оценки инвестиций лежит соизмерение этих элементов, что может осуществляться разными методами, их делят на 2 группы:

• Простые или статические;
• Динамические.

Начнем с динамических методов оценки, так как именно они сегодня признаны в международной финансовой практике, как способ получения наиболее точной оценки приемлемости инвестиций.

2 Динамические методы оценки эффективности финансовых инвестиций

Инвестиции – это вложение средств «сегодня» с расчетом получить прибыль «завтра». До сих пор распространена следующая практика расчета эффективности: допустим, вы вкладываете 100 условных денежных единиц в продукт, который начинает приносить 10 у.е. в год. Через 10 лет вы вернете вложенную сумму, и при прежней стоимости продукта 10 у.е. в год, в следующие 10 лет заработаете еще 100 у.е. Такой подход не верен, так как не учитывает временную стоимость денег – time value of money.

Характеристики входящих в инвестиционный проект объектов, затрат и результатов не остаются статичными, со временем деньги обесцениваются, что обусловлено инфляцией, изменениями курсов валют, нестабильностью экономики. По статистике, обесценивание денег составляет 6-15 % в год, поэтому сегодня вы можете купить на 100 у.е. товара больше, чем на эту же сумму через год, и поэтому рубль, который вы можете потратить сегодня, стоит больше чем тот, который вы сможете заработать когда-нибудь потом.

Чтобы суммировать затраты и результаты за определенный промежуток времени, эти величины денежного потока должны быть приведены к сопоставимому виду - дисконтированы. Это позволит определить, сколько реально стоят «будущие деньги», то есть поступающий денежный поток, в «сегодняшних деньгах», с учетом рисков, инфляции, альтернатив.

3 Принципы оценки экономической эффективности инвестиций

В международной практике оценка эффективности инвестиций проводится на основе следующих принципов:

• Получаемая прибыль сопоставляется с размером исходных инвестиций;
• Инвестируемый капитал, так же как и входящий денежный поток, приводится к настоящему времени или определенному расчетному году, то есть дисконтируется;
• Дисконтирование входящих и исходящих денежных потоков проводится по различным ставкам, в зависимости от особенностей конкретного инвестиционного проекта.

4 Параметры оценки эффективности инвестиций

В качестве ставки дисконтирования обычно принимают:

• Величину средневзвешенной стоимости капитала WACC;
• Величину среднерыночной доходности;
• Величину ставки рефинансирования;
• Данные экспертной оценки.

Определив денежные потоки и ставку дисконтирования, можно рассчитать следующие показатели, которые также являются критериями принятия решения при выборе наиболее предпочтительного проекта из всех имеющихся альтернатив:

• NPV (Net Present Value) – чистый приведенный доход – итоговая сумма доходов и расходов (денежного потока) на всех этапах проекта, приведенная к текущей стоимости. При прочих равных условиях выбирают проект с большим чистым дисконтированным доходом;
• IRR (Internal Rate of Return) – внутренняя норма доходности – показатель, численно равный ставке дисконтирования, при которой чистый дисконтированный доход равен 0. При прочих равных условиях выбирают проект с большей внутренней нормой доходности;
• PI (Profitability Index) – индекс рентабельности – отношение приведенной стоимости проекта к затратам, показывает во сколько раз увеличиться вложенный капитал в ходе реализации проекта. При прочих равных условиях выбирают проект с более высокими показателями рентабельности.

5 Формулы расчета показателей эффективности инвестиций

Чистый приведенный доход рассчитывается по формуле:

NCFi – чистый денежный поток на расчетный период

Inv – размер начальных инвестиций

r – принятая ставка дисконтирования (или стоимость привлеченного капитала).

Внутренняя норма доходности – это значение ставки дисконтирования, при которой NPV равен 0, то есть для определения этого показателя нужно привести предыдущее равенство к следующему виду:

Экономический смысл IRR заключается в следующем:

• Чем выше значение этого показателя, тем выше доходность инвестиций;
• Показывает максимальную цену (например, процентную ставку по кредиту при использовании заемных средств), по которой имеет смысл привлекать средства, чтобы проект оставался прибыльным.

Индекс рентабельности рассчитывается по формуле:

Уже при PI>1 инвестиции считаются рентабельными.

Теперь рассмотрим статические методы оценки эффективности инвестиций. Они использовались еще до появления и распространения концепции дисконтирования денежных потоков и до сих пор применяются достаточно широко. Это объясняется, во-первых, простотой расчетов, а во-вторых, возможностью получения дополнительной информации, что никогда не бывает лишним, когда речь идет об инвестициях.

6 Расчет окупаемости при оценке эффективности инвестиций

Окупаемость инвестиций может быть оценена по двум параметрам:

• PP (Payback Period) – срок окупаемости инвестиций – временной промежуток, в течение которого сумма полученных доходов сравняется с суммой затрат. При прочих равных условиях выбирают проект с меньшим сроком окупаемости;
• ROI (Return On Investment) – коэффициент окупаемости инвестиций – показатель оценки рентабельности вложений, который демонстрирует, является ли вложение средств в определенный проект прибыльным или убыточным. При прочих равных условиях выбирают проект с более высоким ROI.

Payback Period
Расчет срока окупаемости инвестиций проводят по следующей формуле:

Этот показатель позволяет определить:

• Возместятся ли инвестиции в течение срока экономического жизненного цикла инвестиционного проекта;
• Когда инвестор может рассчитывать на получение прибыли.

Return On Investment
Для расчета этого показателя необходимы следующие данные:

• Размер инвестиции – суммарное количество вложенных денежных средств;
• Цена продажи – стоимость инвестиции к концу расчетного периода
• Доход – любая прибыль, полученная в период владения инвестиционным активом (например, проценты по облигациям).

Формулы выглядит следующим образом:

Например, вы планируете вложить в покупку товара 100 у.е., этот товар в течение года принес вам 5 у.е. и на конец года его стоимость будет равна 105 у.е. Рентабельность такого инвестиционного проекта составит:

ROI = ((105 + 5)-100)/100 = 0,1 или 10 %, что значит, что на каждую условную денежную единицу, вы получите 0,1 у.е. прибыли.

Расчеты показателей ROI и PP просты и показательны, но, как уже было сказано, имеют существенный недостаток – они не учитывают неодинаковую стоимость денежных средств во времени.

7 Издержки и риски при расчете эффективности инвестиций

При оценке эффективности инвестиций следует учитывать не только временную стоимость денег и инфляцию, но и риски, которые делятся на 3 группы:

• Общие риски – колебания курса валют, ухудшение экономической обстановки и т.п.;
• Риски, характерные для конкретной сделки – отраслевые риски, несоблюдение сроков, гарантий, ненадежность продавца и т.п.;
• Собственные риски – оценка эффективности предыдущих принятых вами решений (например, если ваш предполагаемый бизнес-партнер несколько раз вкладывал средства в различные проекты, которые каждый раз с треском проваливались, вам следует задуматься, стоит ли вкладывать деньги в очередной заинтересовавший его проект).

Обычно, более рискованные вложения в активы (акции, недвижимость и т.п.) имеют в перспективе большую рентабельность инвестиций ROI, но при неудачном повороте событий они могут обернуться гораздо большими убытками.

Также необходимо учитывать все издержки на поддержание инвестиционного проекта. Например, вы купили квартиру за 1 млн. рублей, а через несколько лет продали ее за 2 млн. рублей. Кажется, что коэффициент окупаемости вложений ROI составил 100 %, но при этом не учтены издержки на содержание квартиры до момента продажи, оформление документов, страхование т.д.