Выходные данные сборника:
ОЦЕНКА РИСКОВ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Курьина Елена Борисовна
магистрант Сибирского государственного аэрокосмического университета, РФ, г. Красноярск
RISK ASSESSMENT OF INVESTMENT PROJECTS IN HOUSING CONSTRUCTION
Elena Kurina
Postgraduate student of Siberian State Aerospace University, Russia Krasnoyarsk
АННОТАЦИЯ
Рассматриваются классификация рисков инвестиционных проектов в жилищном строительстве, основные методы оценки инвестиционных рисков в жилищном строительстве, а также методы управления рисками.
ABSTRACT
In this article I consider risk classification of investment projects in housing construction, basic methods of risk assessment in housing construction and methods of risk management.
Ключевые слова: риск; инвестиционный проект; оценка рисков; жилищное строительство.
Keywords: risk; investment project; risk assessment; housing construction.
Инвестиционная деятельность всегда сопряжена с определенным набором рисков. Оценка рисков инвестиционных проектов в строительной сфере весьма сложна, поскольку строительство - процесс долгосрочный с наиболее отдаленным и трудно прогнозируемым результатом. В связи с неопределенностью будущих событий инвестор вынужден выявлять, измерять и управлять рисками инвестиционных проектов.
В основе рисков лежат такие два фактора, как вероятность и неопределенность . При этом вероятность характеризует возможность получения определенного конкретного результата, а неопределенность связана с неполнотой или неточностью информации об условиях реализации проекта, в том числе о связанных с ними затратах и результатах.
Применительно к инвестиционной деятельности, связанной с разработкой и реализацией проектов, наиболее распространено такое понятие риска.
Под риском инвестиционной деятельности понимается возможность возникновения таких условий, которые приведут к негативным последствиям для всех или отдельных участников проекта .
При этом инвестиционные риски можно классифицировать по различным признакам.
Рассмотрим основные риски, которые необходимо учитывать при реализации проектов в жилищном строительстве.
1. По источникам возникновения риски можно классифицировать на систематические (макроэкономические) и несистематические (микроэкономические).
· Систематический риск определяется внешними обстоятельствами, он не зависит от субъекта и обычно не регулируется им. Сюда относятся страновый риск (политические и экономические риски) и риск форс-мажорных обстоятельств (опасность воздействия на ход реализации проекта природных катаклизмов).
· Несистематические риски присущи конкретному субъекту, они зависят от его состояния и определяются его конкретной спецификой. Такими рисками можно и нужно управлять. К несистематическим рискам относятся: деловой риск, технический риск, маркетинговый риск, риск «слабого» управления, риск ликвидности.
2. По степени возможного прогнозирования риски делятся на:
· Прогнозируемые риски - связаны с факторами неопределенности, которые могут наступить вследствие циклического развития экономики, смены конъюктурных циклов развития инвестиционного, финансового и других рынков, а также предсказуемого развития конкуренции (например, инфляционный, процентный риски);
· Непрогнозируемые риски - связаны с факторами неопределенности, вероятность наступления которых отличается полной неопределенностью, и их нельзя определить на данном этапе по той или иной причине (например, риски форс-мажорной группы, макроэкономические риски и др.).
3. По видам потерь различают:
· Риск упущенной выгоды связан с вероятностью наступления косвенного (побочного) ущерба (неполучения или недополучения прибыли) вследствие неосуществления какого-либо мероприятия;
· Риск снижения доходности определяется вероятностью уменьшения размера, планируемого к получению дохода;
· Риск прямых инвестиционных потерь - это вероятность неправильного выбора объектов инвестиционных вложений, а также полной или частичной потери инвестированного капитала (например, кредитный риск, риск банкротства и т. д.).
4. По степени наносимого ущерба риски делятся на :
· частичные - когда запланированные показатели, действия, результаты выполнены частично, но без потерь;
· допустимые - когда запланированные показатели, действия, результаты не выполнены, но потерь нет;
· критические - когда запланированные показатели, действия, результаты не выполнены, есть определенные потери;
· катастрофические - когда невыполнение запланированного результата влечет за собой разрушение субъекта (проекта предприятия).
5. Риски также можно подразделить в соответствии со стадией проекта, на которой они возникают:
· На инвестиционной фазе: риск превышения сметной стоимости проекта; риск задержки сдачи объекта; риск некачественного выполнения инженерных изысканий территории под строительство; риск выбора некачественной архитектурной концепции проекта, риск непрохождения экспертизы проекта и т. д.
· На производственной фазе: производственные риски (технологический, управленческий, транспортный, сырьевой); коммерческие риски (риски реализации продукта); экологические и другие риски гражданской ответственности; финансовые риски (кредитный риск, риск изменения процентной ставки, валютный риск и т. д.).
· На фазе закрытия проекта : риски финансирования и рефинансирования работ по закрытию проекта; риски возникновения гражданской ответственности и т. д.
В течение всего проектного цикла возникают также страновые, административные и форс-мажорные риски.
Кроме того, существуют общие риски, которые охватывают все стадии инвестиционного проекта. К таким рискам относятся: неразвитость гражданского и корпоративного законодательства; слабое страхование, система руководства и корпоративного управления и т. д.
Мы хотели бы расширить данную классификацию, дополнив ее еще двумя признаками, по которым можно классифицировать риски инвестиционных проектов в жилищном строительстве.
1. В зависимости от участников инвестиционного процесса можно выделить:
· Риск инвестора. Для инвестора риск связан с финансовыми потерями вследствие банкротства фирмы, временной «заморозки» строительства, нанесения ущерба объекту инвестирования (риск форс-мажорных обстоятельств) и т. д. При этом инвестором может быть как физическое лицо (например, дольщик), так и юридическое лицо (банки и иные кредитные организации).
· Риск застройщика. Для застройщика риск может быть связан с недостатком спроса на жилье (риск невостребованного жилья). На спрос в данном случае могут влиять различные факторы - от неконкурентоспособности самой фирмы до экономического кризиса в стране. Застройщик также несет и финансовые риски (прекращение финансирования, падение цен на жилье и др.). Помимо этого, существует риск отзыва лицензии на строительство вследствие различных нарушений.
· Риск заказчика. Поскольку заказчик принимает на себя функции управления финансовым проектом строительства, то он несет все финансовые риски, присущие инвестиционному проекту (риск упущенной выгоды, риск отдельной финансовой операции, риск превышения расходов в связи с ростом цен на сырье и материалы и т. д.). Кроме того, для заказчика существует риск невыполнения подрядчиком договорных обязательств. Заказчик также может являться застройщиком и, соответственно, нести все риски застройщика.
· Риск подрядчика и генерального подрядчика . Подрядчики, привлекаемые к реализации проекта, зачастую берут на себя обязательства, с которыми они не в состоянии справиться. Вследствие этого для подрядчика возникает риск неполучения (недополучения) прибыли или полного отказа от дальнейшего участия в строительстве объекта.
· Риск проектировщика. Для проектировщика риск заключается в том, что заказчик может не принять, разработанный им проект, либо заставит внести в проект существенные изменения. В таком случае фирма-проектировщик понесет и финансовые и временные издержки. Кроме того, в процессе проектирования существует возможность допущения ошибки, которая выявится на каком-либо из этапов реализации проекта, и также приведет к неблагоприятным для проектировщика последствиям.
· Риск пользователя объекта жилищного строительства (потребителя). Для потребителя риск, прежде всего, связан с качеством приобретаемого жилья, поскольку он не владеет информацией о качестве материалов, используемых при строительстве дома, об условиях, при которых осуществлялось строительство. Потребитель может оценивать только внешний вид здания, внутреннюю отделку квартиры, инфраструктуру района, где он покупает жилье. Если потребитель внес денежные средства (полностью или частично) еще на этапе строительства объекта, то он является еще и инвестором, и тогда несет и риски инвестора.
2. В зависимости от вида ресурсов, используемых при разработке и реализации инвестиционных проектов в жилищном строительстве, риски также можно разделить на 3 вида:
· Финансовые ресурсы. Сюда относятся: риск неплатежеспособности заказчика; непредвиденные расходы на строительные работы; превышение сроков строительства, стоимости оборудования; риск отдельной финансовой операции; риск неплатежеспособности потребителей; замена цен на сырье и материалы; риск инфляции; повышение налоговых ставок и другие риски, связанные с финансированием инвестиционного проекта.
· Трудовые ресурсы. К рискам, связанным с трудовыми ресурсами, можно отнести: невыполнение контрактных обязательств подрядчиками; подбор неквалифицированного персонала; несвоевременная подготовка персонала; нехватка рабочей силы; нехватка материалов; несвоевременность снабжения оборудованием; срывы поставок; мошенничество со стороны руководства и др.
· Информационные ресурсы. Сюда относятся: риски, вызванные утечкой информации и использованием ее конкурентами; риски, возникающие вследствие с неправильно проведенными маркетинговыми исследованиями; недооценка конкурентов на товарном рынке; неправильно определенный сегмент рынка и т. д.
Существует множество методов оценки рисков инвестиционных проектов. Методы, которые на наш взгляд наиболее приемлемы для оценки рисков в сфере жилищного строительства, кратко описаны в таблице 1.
Таблица 1.
Методы оценки рисков инвестиционных проектов в жилищном строительстве
|
Метод оценки рисков инвестиционного проекта |
Характеристика метода |
|
Метод аналогий |
Производится анализ всех имеющихся данных по аналогичным не менее рискованным проектам, а также изучение последствий воздействия на них неблагоприятных факторов с целью определения потенциального риска при реализации нового проекта. |
|
Метод экспертных оценок |
Данный метод основывается на опыте экспертов в вопросах управления инвестиционными проектами. Они оценивают проект и отдельные его составляющие по степени влияния рисков. |
|
Метод корректировки нормы дисконта (премия за риск) |
Суть этого метода состоит в корректировке ставки дисконта в соответствии с предполагаемым уровнем риска проекта. |
|
Анализ чувствительности критериев эффективности |
Цель метода - сравнить влияние различных факторов инвестиционного проекта на ключевой показатель эффективности, например, на внутреннюю норму прибыли. |
|
Метод сценариев |
С помощью данного метода определяется воздействие одновременного изменения всех основных переменных проекта, характеризующих его денежные потоки, на критерии проектной эффективности. |
|
«Дерево решений» |
Метод основан на формировании ориентированного графа, вершинами которого являются отдельные решения, а дугами - последствия их реализации |
|
Имитационное моделирование (метод Монте-Карло) |
Суть этого метода в построении математической модели для проекта с неопределенными значениями параметров. Распределение доходности проекта можно получить, зная вероятностные распределения параметров проекта, а также связь между изменениями параметров (корреляцию). |
После выявления и анализа риска принимаются меры, направленные на его снижение. К методам управления рисками обычно относят следующие: диверсификация, уклонение от рисков, компенсация, локализация.
Эффективным способом снижения риска является его диверсификация (распределение). Распределение риска происходит при разработке финансового плана и контрактных договоров, при этом оно может быть организовано как среди подрядчиков, так и среди дольщиков.
Важное место среди методов уклонения от рисков занимает страхование (хеджирование) риска. Оно представляет собой защиту имущественных интересов предприятия при наступлении неблагоприятных событий за счет денежных средств, формируемых из страховых взносов (премий).
Аналогичной страхованию является компенсация рисков, которая предусматривает создание определенных резервов: финансовых, материальных, информационных.
Локализация рисков - это выделение определенных видов деятельности, которые могут привести к локализации риска. Например, создание отдельного юридического лица для реализации нового высокорискованного строительного объекта.
Управление риском является необходимой стадией оценки инвестиционного проекта в сфере жилищного строительства. Методы управления риском обычно определяются в инвестиционной политике предприятия, поскольку некачественный анализ возможных рисков может привести к существенной потере доходности проекта, и даже сделать его убыточным.
Список литературы:
- Касьяненко Т.Г. Инвестиции: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова. М.: Эксмо, 2009. - 240 с.
- Ример М.И. Экономическая оценка инвестиций. 2-е изд. / М.И. Ример, А.Д. Касатов, Н.Н. Матиенко; под общ. ред. М.И. Римера. СПб.: Питер, 2008. - 480 с.
Строительство остается одной из наиболее прибыльных отраслей деятельности. Инвестиции в жилую недвижимость - это очень хороший вид долгосрочных вложений, других , которые обладали бы столь же высокой доходностью и надежностью, сегодня практически нет.
Такие инвестиции приносят хорошую прибыль, но ее придется подождать, и этот вариант не подойдет вам, если вы хотите получить прибыль быстро .
С другой стороны, если вы настроены серьезно и любите основательный подход, строительство жилой недвижимости - это отличное направление для инвестирования. Чтобы вложения принесли прибыль, важно заранее просчитать риски, которых здесь предостаточно.
В число основных направлений для инвестиций в строительство относятся:
- жилые дома;
- коммерческая недвижимость - к примеру, офисные и торгово–развлекательные центры;
- коттеджные поселки;
- производственные предприятия;
- гостиницы и гостиничные комплексы.
Больше половины всех инвестиций идет на постройку жилых домов и коммерческой недвижимости.
При этом возведение жилья остается наиболее близкой и доступной населению областью для вложения средств в строительство.
Существует три варианта инвестирования в строительство жилья:
- в строящемся доме для себя;
- приобретение квартиры в строящемся объекте для последующей ;
- приобретение квартиры на начальных этапах строительства () для последующей перепродажи.
При покупке квартиры на начальном этапе строительства дома или даже до закладки фундамента цена ее будет максимально низкой . Таким образом, выступая соинвестором при строительстве многоквартирного дома, можно в итоге получить хорошее жилье, не потратив много денег. Однако придется ждать от одного года до нескольких лет, пока дом будет сдан в эксплуатацию.
Стоит отметить, что, строго говоря, в таком случае вы все–таки являетесь потребителем. Однако многие из тех, использует подобные схемы для привлечения средств, будут называть вас инвестором.
Приобретение квартиры для последующей сдачи ее в аренду - хороший способ обезопасить свои сбережения от инфляции и при этом получить прибыль. Доход в виде арендной платы будет небольшим, однако впоследствии при желании квартиру вы сможете продать, чтобы вложить деньги куда–то еще.
Если вы купите одну или несколько квартир в еще на начальном этапе строительства, впоследствии приобретенное таким образом жилье можно будет продать, получив хорошую прибыль.
Механизмы инвестирования
Инвестициями в строительство жилья занимаются:
- инвестиционные фонды;
- девелоперские компании;
- физические лица, которые выступают инвесторами при строительстве домов - дольщики.
Каждая категория применяет свои механизмы банковского кредитования. Вообще же денежные средства в строительство привлекаются через фонды финансирования строительства или фонды операций с недвижимостью, путем использования институтов совместного инвестирования и выпуск целевых облигаций.
Фонды финансирования строительства
Для аккумулирования денежных средств юридических и физических лиц может использоваться Фонд финансирования строительства. Создать его может финансовая компания или банк. Чтобы стать участником фонда, нужно подписать соответствующий договор и внести средства. После этого за вами будет закреплен определенный объект - к примеру, квартира.
После того, как вы выплатите полностью всю сумму, управляющий фондом уступит вам права на эта квартиру и выдаст справку. В ней будет содержаться информация о вас, о Фонде, о выплаченной вами сумме, а также о доме и квартире. После окончания строительства принадлежащая вам жилая недвижимость будет передана вам в пользование.
Фонды операций с недвижимостью
Управляющий Фонда операций с недвижимостью распоряжается средствами, полученными от инвесторов, недвижимостью и другим имуществом, а также имущественными правами и прибылью, полученной в ходе деятельности.
От Фонда финансирования строительства ФОН отличается тем, что его участники не получают в собственность квартиры. Они могут рассчитывать на получение доходов за счет роста цен на жилье.
Таким образом, инвесторы могут не ждать окончания строительства дома - у них есть возможность в любой момент продать все свои сертификаты ФОН или их часть.
Институты совместного инвестирования
К институтам совместного инвестирования относятся паевые инвестиционные и инвестиционные корпоративные фонды. Покупая ценные бумаги ИСИ, вы можете разместить свои средства, чтобы в будущем получить прибыль. Ваши деньги будут направлены на строительство недвижимости. Чаще всего владельцами институтов совместного инвестирования являются сами застройщики.
Паевой инвестиционный фонд представляет собой совокупность активов, которые принадлежат на правах общей долевой собственности инвесторам–участникам фонда. Ими могут быть как физические, так и юридические лица. Собранные средства направляются на строительство жилья, ими распоряжается управляющая компания.
Инвестиционные корпоративные фонды похожи на ПИФы, но имеют некоторые особенности. Они создаются в форме открытых акционерных обществ. Эмитент выкупает приобретенные у него акции, выплачивая их стоимость или предоставляя в собственность держателя акций объект жилой недвижимости. Так же, как и в случае с Паевым инвестиционным фондом, активами распоряжается управляющая компания.
Эмиссия целевых облигаций предприятий
Чтобы привлечь средства, застройщик также может выпустить облигации. Делается это, как правило, еще на этапе подготовки проектно–сметной документации. Такие бумаги могут быть не привязаны в конкретному объекту (дому) и тем более - к конкретной квартире. Они продаются по цене ниже номинальной стоимости, а погашаются по номиналу.
Другой вариант - выпуск целевых облигаций, исполнение обязательств эмитента по которым происходит путем передачи жилой недвижимости.
При этом за держателем облигаций закрепляется определенный объект недвижимости. Эти бумаги обычно выкупаются лотами, и количество приобретаемых потребителем облигаций соответствует числу квадратных метров площади квартиры.
Риски инвестиций в строительство
На рынке строительства жилья присутствует много аферистов, которые обманывают как рядовых граждан, выступающих дольщиками, так и целые компании. Самый распространенный вид мошенничества - бегство с деньгами инвесторов . Обычно таким образом , которым продают несуществующие квартиры, однако даже инвестиционные фонды не застрахованы от подобных ситуаций на 100%.
Чтобы свести риски к минимуму, необходимо обращать внимание на компанию и цену строительства. Лучше, если фирма работает на рынке больше трех лет и имеет хорошую историю (также можно заглянуть в ), при этом цена предлагаемой ей жилой недвижимости не должна быть низкой.
Еще одной распространенной проблемой остается , когда момент сдачи дома в эксплуатацию откладывается на год, два года и даже больше. Если вы инвестировали в строительство такого жилья, полагающуюся вам прибыль вы получите гораздо позже запланированного срока.
Пожалуй, лучшим способом обезопасить себя от подобных ситуаций будет, опять–таки, тщательный выбор компаний для сотрудничества. Если фирма–застройщик работает много лет без срыва сроков, ее можно считать надежной, главное - узнать, не менялось ли в последнее время руководство.
Умение анализировать ситуацию на рынке недвижимости, владение разными способами инвестирования и знание способов диверсификации рисков позволит вам обезопасить свои деньги и получить хорошую прибыль от вложения средств в строительство жилой недвижимости.
Риском называется вероятность причинения вреда жизни и здоровью людей, окружающей среде и имуществу с учетом тяжести этого вреда . Риск тесно связан с появлением опасных ситуаций и размером связанного с ними ущерба, т.е. безопасность и риск - антагонистические понятия. Риск невозможно полностью исключить, но можно его прогнозировать и принять меры как по уменьшению риска, так и по снижению влияния его последствий.
Понятие риска относится и к объектам строительства, и к процессам, происходящим при его возведении. Риски могут приводить к материальному ущербу и потере здоровья людей. Количественно риск можно оценить как отношение вероятного количества опасных событий за единицу времени к количеству объектов, подверженных опасности.
В качестве методологического подхода к рискам строительных объектов можно использовать методику Ростехнадзора .
Строительство зданий и сооружений является открытой динамической системой, поэтому подвержено значительным рискам. Риски в процессе строительства существуют для всех участников инвестиционного процесса. Наиболее серьезны риск инвестора и риск подрядчика, хотя в целом анализ рисков в строительной области еще требует подробного изучения. Следует выделять независимые риски и риски вторичные, возникающие как следствие первичных рисков.
Инвестиционный риск может быть выражен в следующих формах:
- - риск превышения стоимости во время строительства; риск осуществления дополнительных работ и затрат;
- - риск увеличения продолжительности строительства;
- - риск ухудшения качества и основных показателей объекта;
- - риск финансовых потерь;
- - риск повышения эксплуатационных затрат;
- - риск спада продаж продукции.
В частности, возможное превышение стоимости строительства может быть вызвано удорожанием проектных и подрядных работ по сравнению с первоначальной оценкой, увеличением стоимости технологического оборудования, поставляемого заводами, увеличением расходов на службу заказчика и др.
Затраты, связанные с постоянным или временным землеотводом под строительную площадку, могут резко возрастать при несвоевременном резервировании земель под строительство. Земельным кодексом РФ установлено, что резервирование земель для государственных или муниципальных нужд производится на срок до семи лет, в некоторых случаях - до 20 лет. Изъятие земельных участков для нужд строительства допускается путем выкупа или по суду с полным возмещением стоимости участка. Указанный риск реализуется в случае нахождения отдельных участков в частном владении.
Известно, что в случае появления информации о строительстве (а информация о строительстве часто появляется заблаговременно, на этапе проведения публичных слушаний или утверждения градостроительных регламентов) незарезервированные участки раскупаются, и цена на них резко возрастает. Ориентировочно кадастровая стоимость земельных участков промышленного назначения, не находящихся вблизи крупных городов, по данным Публичной кадастровой карты РФ, может быть равна 3-5 млн руб/га.
Одним из самых существенных для производственных строек является риск изменения цены на технологическое оборудование в ходе торгов и подготовки к торгам. Контрактная цена поставляемого оборудования в соответствии с законодательством должна определяться на конкурсе. При этом заводы-изготовители не связаны нормативами или сметными оценками.
Письма, направляемые заводами разработчикам проекта в период определения сметной стоимости, обычно не могут рассматриваться как оферта и не накладывают на изготовителей серьезных обязательств. Кроме того, несмотря на высокую степень централизации активов, определенная часть заводов-изготовителей является не только частными предприятиями, но подчас и зарубежной (офшорной) собственностью. Экономическая политика таких предприятий в отношении российских строек трудно прогнозируема.
Контрактная цена строительно-монтажных работ также обладает волатильностью (изменчивостью), однако в связи с более развитой конкуренцией на подрядном рынке риск изменения цен на СМР для инвестора несколько ниже. Для строек, финансируемых из бюджета, стартовая цена СМР определяется по государственным расценкам, поэтому начальная цена торгов может быть достаточно близка к сметной стоимости. После заключения контракта основные риски изменения цен на строительные материалы, конструкции, строительные машины и оборудование, повышения затрат на заработную плату и накладные расходы несет подрядчик.
Практический опыт
Существует риск выявления дополнительных работ при рабочем проектировании, а также непосредственно в ходе строительства. В некоторых случаях недобросовестные подрядчики умышленно "не замечают" ошибки проектировщиков в перечне и объемах работ до заключения договора, а после заключения договора сообщают о том, что необходимо заключать дополнительные соглашения об увеличении договорной цены. При бюджетном финансировании такие дополнения крайне затруднены в связи с необходимостью пересмотра бюджета, утвержденного представительными органами. Для уменьшения указанного риска техническому заказчику необходимо проводить тщательный контроль проектной и рабочей документации. Иногда по аналогии с "инженером заказчика" вводится институт "ииженера-архитектора", в функции которого входит указанный контроль.
Определенные риски связаны с проведением пусконаладочных работ. Строительными и сметными нормами принято, что в стоимость пусконаладочных работ "вхолостую", относимых на сметную стоимость, входит только заработная плата наладочного персонала; дефекты оборудования, выявленные при производстве пусконаладочных работ, устраняются заказчиком, а дефекты монтажа - монтажной организацией . В действительности нередко для экономии времени во время пусконаладочных работ проводится сборка временных и постоянных электрических схем и трубопроводов, частичный демонтаж и повторный монтаж элементов, проверка герметичности, участие в промывке и продувке трубопроводов и др. Кроме того, монтажники подчас оставляют оборудование собранным по временным схемам.
Кроме того, федеральные и территориальные единичные расценки на пусконаладочные работы существуют для ограниченного круга работ. Для технологического оборудования используются ведомственные нормативы, однако они не проходят регистрацию в Минстрое России и не могут быть применены при бюджетном финансировании. В связи с этим стоимость пусконаладочных работ на завершающих стадиях строительства может значительно превышать начальную оценку.
Риск увеличения продолжительности строительства (в пределе - риск прекращения строительства) часто вызывается недостаточным финансированием, отсутствием квалифицированных кадров и соответствующей строительной техники, недостаточной освоенностью технологий, слабой организацией работ и т.п. Примерно те же причины могут вызвать ухудшение качества строительства, уменьшение мощности объекта по сравнению с проектом, ухудшение других технико-экономических показателей.
Финансовые риски вызываются в первую очередь возможными потерями при нарушении договоров долгосрочного кредитования и иных банковских договоров. Эти риски тесно сопряжены с рассмотренными выше рисками удлинения сроков и удорожания строительства и являются в основном вторичными.
При строительстве за рубежом может возникать "страновой" риск, обусловленный возможным изменением международной обстановки, нестабильностью политических режимов, колебаниями курса валют и др. Наименьшим уровнем риска, как правило, характеризуются страны Западной Европы и Северной Америки.
Не менее важны для инвестора риски периода освоения и эксплуатации построенного объекта. Здесь могут оказывать влияние такие факторы, как риск задержки периода освоения мощности, риск недостижения проектных показателей, риск превышения планируемых эксплуатационных затрат, а также маркетинговый риск, который связан с возможным снижением объема реализации продукции или цены товара. При реализации помещений в жилых и офисных зданиях существует риск спада платежеспособного спроса на покупку квартир, аренду площадей.
- ГОСТ Р 52551-2006 "Системы охраны и безопасности. Термины и определения".
- РД 03-418-01 Методические указания но проведению анализа риска опасных производственных объектов, утв. постановлением Госгортехнадзора России от 10.07.2001 № 30.
- МДС 81-40.2006 "Указания по применению федеральных единичных расценок на пусконаладочные работы (ФЕРн-2001)". Введены в действие постановлением Госстроя России от 01.09.2003 № 160.
Алгоритм управления потоками инвестиционной инфраструктуры строительной организации является следствием формирования модели управления инвестиционной инфраструктурой и выступает завершающим элементом развития системы управления инвестиционным потенциалом строительной организации в современной экономике на базе применения ресурсно-потенциального подхода. Если анализ ресурсных потоков позволяет нам зафиксировать структуру инвестиционного потенциала, то становление модели управления инвестиционной инфраструктурой и разработка алгоритма управления потоками приводят нас к пониманию того, какой должна быть политика инвестиционного обеспечения строительных проектов. При этом наиболее существенным фактором, который необходимо учитывать и который позволяет нам перейти к политике инвестиционного обеспечения, является инвестиционный риск осуществления инвестиционно-строительной деятельности в связи и во взаимообусловленности со сложившимися стратегическими и тактическими планами деятельности строительной организации.
Алгоритм управления ресурсными потоками значительно модернизирует инвестиционную инфраструктуру строительной организации в связи с учетом фактора инвестиционного риска инвестиционно-строительной деятельности и включает в себя следующие итерации: характеристика объекта недвижимости и условий строительства; выбор решений по производству строительно-монтажных работ; расчет потребности в трудовых и материальных ресурсах; формирование принципов организации строительной площадки пол объект; разработка строительного генерального плана; выработка решений по охране труда и окружающей среды; выбор технико-экономических параметров по инвестиционно- строительному проекту; разработка приложений к инвестиционно-строительному проекту и условий локализации инвестиционного риска.
В аспекте вышезаявленных этапов алгоритма управления ресурсными потоками рассмотрим риски инвестиционно-строительной деятельно
сти, с тем, чтобы перейти впоследствии к формализации политики инвестиционною обеспечения строительных проектов. Риски инвестиционной деятельности строительной организации (ИДСО) - чрезвычайно широкая и емкая тема, детальное рассмотрение которой может быть предметом не только отдельною параграфа, но и целых специальных исследований.
\ 1аиболее часто природа рисков ИДСО, как и рисков вообще, связывается с необходимостью принятия решений в условиях неопределенности.
Любые инвестиционные проекты, и тем более, инвестиционные проекты строительной организации, имеют долгосрочный характер и приносят доход в течение относительно длительного периода. Как известно, весь инвестиционно-строительный цикл от зарождения идеи до завершения и продажи проекта составляет от 3 до 5 и более лет в зависимости от характера проекта, сроки окупаемости проектов составляют даже в российских условиях с высокими ставками капитализации от 3-4 лет (а по отдельным проектам они могут составлять десятки лет). Если учесть при этом, что направления использования средств по инвестиционному проекту определяются на самых первых этапах инвестиционно-строительного цикла, то ясно, что известная неопределенность конечных результатов неизбежна при реализации любого инвестиционного проекта строительной организации.
Причины неопределенности заложены в самой природе ИДСО как создания качественно нового объекта, что неизбежно означает разрушение устоявшихся взаимосвязей, изменение внутренних и внешних связей строительного объекта. Характер этих изменений, а значит, и результаты инвестиционного проекта строительной организации не могут быть просчитаны с абсолютной точностью ввиду огромного массива факторов, влияющих и на саму среду, и на вновь созданный объект, и невозможности обладания абсолютно всей информацией, необходимой для принятия однозначного решения.
Строительная организация принимает свои решения, опираясь на ограниченную, доступную ей информацию, и, следовательно, всегда имеет дело с неопределенностью.
Существенно при этом, что речь нс идет о неких интуитивных решениях, которые если и возможны в ИДСО, то лишь как очень редкое исключение. Речь идет о неопределенности при рациональном подходе к принятию решений, т. е. к принятию решений на основе сбора, обработки и анализа информации. Неопределенность - это не отсутствие какой бы то ни было информации об условиях реализации проекта, а неполнота и неточность имеющейся информации. Факторы неопределенности необходимо учитывать при подготовке исходной информации для разработки инвестиционною проекта строительной организации, при оценке результатов его реализации, при корректировке процесса реализации проекта на основе поступающей новой информации.
Под рисками инвестиционных проектов строительной организации понимается возможность потерь (отклонения реазьно достигнутых результатов по сравнению с запланированными), возникающая вследствие необходимости принятия инвестиционных решений в условиях неопределенности.
Существенно при этом, что речь не идет о ситуациях, когда информация для принятия решения вовсе отсутствует и возможность потерь по какой-либо определенной причине непредсказуема и потому никак нс может быть просчитана. В этом случае она не может быть заложена в расчеты при реализации инвестиционного проекта строительной организации.
Риск существует тогда, когда есть несколько возможных вариантов последствий того или иного решения и возможность наступления того или иного последствия можно каким-либо образом измерить. Именно поэтому риск можно определить как измеримую неопределенность, в отличие от неизмеримой неопределенности, которую невозможно ни предвидеть, ни просчитать, ни отреагировать на нее. Подход к природе рисков как к неопределенности, которая, тем не менее, может быть определена и исчислена, определяет основные этапы исследования и управления рисками.
В наиболее общем виде алгоритм управления рисками ИДСО для последующего перехода к политике инвестиционного обеспечения в рамках формирования системы управления инвестиционным потенциалом строительной организации может быть представлен как состоящий из трех основных этапов:
идентификация риска;
-анализ риска;
-адекватная реакция на риск.
Проблема состоит в том, чтобы наполнить эту простую схему конкретным содержанием, отражающим специфику того или иного процесса.
Инвестиционные проекты строительной организации обладают в этом аспекте целым рядом особенностей, делающих проблему рисков особенно важной.
Во-первых, любой инвестиционный проект строительной организации - это нс только инвестиционный, но и инновационный процесс, в ходе которого на рынок выходит новый, уникальный по своим характеристикам продукт, и, следовательно, точно предсказать реакцию рынка на его появление чрезвычайно сложно.
Во-вторых, инвестиционный проект строительной организации - это сложная технико-экономическая система, в которой задействован целый ряд участников, от качества деятельности которых существенно зависит конечный результат проекта. Каждый из этих участников является потенциальным носителем определенного рода рисков, так что строительная организация, организуя взаимодействие между участниками проекта, должна предусмотреть риски, связанные с тем или иным участником рынка, и минимизировать их возможные последствия.
В-третьих, основным источником финансирования инвестиционных проектов строительной организации являются привлекаемые ею средства инвесторов, что налагает на строительную организацию особую ответственность за минимизацию рисков проекта.
Здесь уместно заметить, что и само выделение ИДСО в особый вид профессиональной деятельности, является способом снижения рисков, возникающих в сфере развития недвижимости. Ведь ничто не мешает собственнику земли или здания самому организовать строительство или реконструкцию. Но в том-то и дело, что организация инвестиционного процесса в недвижимости является настолько многогранной проблемой, что требует для своей реализации привлечения профессионалов.
Основой для управления рисками инвестиционного проекта строительной организации является, прежде всего, качественный анализ рисков - их выявление и идентификация.
Очевидно, что в целом, так же, как и на иных рынках, все риски, возникающие в процессе реализации инвестиционных проектов строительной организации, можно разделить на риски систематические и несистематические.
Иод систематическими рисками, как правило, понимаются в общем случае риски, возникающие у всех участников определенного вида деятельности - и даже шире: у всех участников хозяйственной деятельности (например, риски инфляции, риски изменения налогового законодательства). В нашем случае, очевидно, будет правомерно выделить в качестве систематических такие риски, с которыми связаны все инвестиционные проекты строительной организации и которые невозможно исключить на уровне управления отдельным проектом. В качестве таких рисков можно назвать следующие: риск изменения экономической ситуации в течение периода реализации проекта, риск низкой ликвидности недвижимости как актива, риски изменения процентных ставок на рынке капитала и пр.
Необходимо заметить, что к систематическим рискам на рынке недвижимости в силу локальности рынка следует отнести также региональные риски: риск снижения деловой активности в регионе, миграционный риск.
В противоположность систематическим несистематические риски это риски, «привязанные» к конкретному проекту, его особенностям: местоположению, типу проекта, качеству участников проекта и пр. Главное отличие здесь в том, что несистематические риски могут быть если не предотвращены полностью, то сведены к приемлемому уровню за счет управления рисками, а точнее, за счет эффективного управления проектом.
Разделение на систематические и несистематические риски, безусловно, нельзя считать абсолютным. Например, риски типа недвижимости (жилой недвижимости, коммерческой недвижимости) отчасти могут быть отнесены к систематическим (присущим всем проектам в сфере жилья), но отчасти могут рассматриваться и как несистематические (поскольку ими можно управлять через диверсификацию деятельности организации - что, как говорилось выше, в последнее время широко используется строительными организациями и в России). Кроме того, важно иметь в виду, что разделение на систематические и несистематические риски различается у разных строительных организаций. Например, для строительной организации риски, связанные с особенностями рынка недвижимости, - систематические, инвестором же они вполне могут рассматриваться и как несис-
Во-вторых, строительная организация должна понимать, какие из рисков участников проекта являются для них систематическими или несистематическими, для того чтобы предусмотреть это при создании системы взаимных обязательств при реализации инвестиционною проекта.
Помимо выделения систематических и несистематических рисков мы считаем, что для строительной организации важно разделить их в зависимости от факторов, вызывающих риски.
В соответствии с природой недвижимости как актива, имеющего физическую, юридическую и экономическую определенность и относящегося одновременно к финансовым и реальным активам, мы рекомендуем выделять группы рисков на основании вызывающих их факторов, представленные на схеме 23.
Юридические риски связаны с тем, что реализация любого инвестиционного проекта строительной организации на рынке недвижимости невозможна без четкого определения прав участников проекта (в том числе, и в первую очередь, строительной компании) на земельный участок, на котором осуществляется развитие, на создаваемый объект недвижимости или его составные части, ясного определения содержания взаимных обязательств участников проекта друг перед другом.
Градостроительные, проектные и технологические риски, как правило, связаны с неправильным выбором места для реализации проекта, недостаточной проработкой проектов развития недвижимости с точки зрения используемых технологий и материазов. В значительной мере технологические риски обусловлены спецификой места реазизации инвестиционных проектов строительных органн заций.
Особое значение в российских условиях имеют административные риски. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых зребуют органы местною управления или федеральные власти: налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры и т. д.
Довольно часто, к сожазенню, возникают и такие ситуации, что «административный ресурс» используется в конкурентной борьбе за лучшие места под застройку, за право реазизации проекта на «особых условиях» и пр.
Экономические риски, возникающие в процессе реализации инвестиционных проектов строительных организаций, мы рекомендуем разделить на две основные группы: Риски, обусловленные недостаточно глубоким анангзом тенденций и особенностей региональной экономики и рынка недвижимости:
-отсутствие анализа состояния и перспектив развития региональной экономики, социазьно-экономнческой и демографической ситуации в регионе;
-недостаточно представительный анализ ситуации на рынке аналогичных сделок и проектов;
-неверное истолкование имеющихся данных;
-необъективное отношение к данным;
-необоснованное перенесение прошлого опыта на будущие периоды без учета изменяющейся среды и т. д. Риски, обусловленные неправильными организационно-экономическими решениями в таких вопросах, как:
-неверный выбор организационно-правовой формы для реализации проекта;
- неэффективная схема привлечения ресурсов;
-неправильный выбор участников проекта.
В конечном счете все виды рисков так или иначе имеют финансовое измерение, либо увеличивая затраты по проекту или сделке, либо приводя к превышению их запланированных сроков.
В то же время можно выделить собственно финансовые риски инвестиционного проекта строительной организации, которые мы предлагаем разделить на несколько групп:
-риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе: изменение процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, изменения в темпах инфляции по сравнению с прогнозируемыми, изменение в доходности альтернативных инвестиций;
-риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным для финансирования ее деятельности, уровнем проработки сю финансовых решений. Например, выбор кредита как источника финансирования может быть более рискованным вариантом по сравнению с выпуском акций, так как предполагает жесткий график погашения основного долга и выплаты процентов, чего нет при эмиссии акций. В то же время выпуск акций новой, малоизвестной фирмой может не обеспечить достаточный объем привлечения финансовых ресурсов;
-риски, возникающие в связи с низким качеством финансовых расчетов, например, при составлении плана поступлений и расходов но проекту, что может привести к его неликвидности (неспособности выполнить обязательства) на каком-либо этапе проекта, что или потребует привлечения новых источников финансирования (как правило, более дорогих), или может даже привести к несостоятельности проекта в целом.
Помимо выделения систематических и несистематических рисков мы применительно к анализу проблемы разработки политики инвестиционного обеспечения строительных проектов в рамках формирования системы управления инвестиционным потенциалом сгроительной организации рекомендуем ранжировать все риски инвестиционных проектов строительной организации в зависимости от их последствий и вероятности, определяющих «приемлемость» того или иного риска.
Возможные комбинации последствий и вероятности, определяющие меру «переносимости» риска, могут быть представлены нами в следующем виде (см. табл. 10).
Комбинации последствий и вероятности
Таблица 10
На основе анализа возможных комбинаций последствий и вероятности рисков они могут быть ранжированы следующим образом:
А - непереносимый риск, который должен быть однозначно исключен;
Б - риск, который труднопереносим; от него следует избавиться как можно раньше;
В - переносимый риск, от которого можно избавиться по мере возможности;
Г - приемлемый риск.
Разумеется, в зависимости от конкретной ситуации оценка переносимости рисков может быть различна: для одних закрытие банком кредитной линии может означать непереносимый риск, другие могут рассчитывать на иные источники финансирования, а потому будут классифицировать такой риск как переносимый.
С учетом изложенных выше подходов к классификации рисков мы можем суммировать вышесказанное следующим образом:
Разновидности рисков: По возможности контроля над рисками: систематические; несистематические (специфические). По факторам возникновения: юридические; градостроительные и технологические; административные; экономические; финансовые. По вероятности: с высокой вероятностью; со средней вероятностью; с низкой вероятностью. По последствиям: катастрофические; средние; незначительные.
Исходя из предлагаемого варианта каждый из рисков может быть
идентифицирован так, чтобы определить возможность влияния на снижение риска, направления управления риском, настоятельность проведения мероприятий но снижению риска.
Добавим к сказанному, что среди наиболее часто встречающихся специфических рисков при реализации инвестиционных проектов строительных организаций при формировании системы управления инвестиционным потенциалом строительной организации мы рекомендуем выделять следующие:
/. Маркетинговые риски. В данном случае речь может идти даже о двух аспектах. Во-первых, весьма часто маркетинг сводится к рекламе, в лучшем случае - к организации продаж. Как следствие этого недостаточно внимания уделяется анализу рынка, что и приводит к неудачам в проектах. Так, весьма характерным явлением для петербургского рынка недвижимости 1992-1993 гг. была переоценка спроса на объекты коммерческой недвижимости (основанная на сверхоптимистических прогнозах роста деловой активности и присутствия иностранных фирм на рынке города) и механическое перенесение существовавших тогда темпов роста цен на жилье на будущие периоды. Риски проектирования. В данном случае речь идет не о «технологическом», а о рыночном аспекте рисков проектирования - несоответствии между проектными решениями (архитектурно-планировочные решения, квартирография, используемые материалы) и ожиданиями потенциальных приобретателей (нарушение тождества «цена-качество- потребитель»). Риски финансирования. Неустойчивость финансового положения предприятий, частных лиц, банков в современных российских условиях нередко приводит к тому, что участники финансирования строительства не в состоянии выдержать напряжение всею периода реализации проекта: банки отказываются от продолжения кредитования но уже заключенным договорам, дольщики оказываются неспособными соблюдать график платежей и т. д. Такие же опасности, хотя и в меньшей степени, присущи и странам с более стабильной экономикой. Подрядные риски. Достаточно часто при реализации инвестиционных проектов строительная организация сталкивается с превышением сроков реализации проекта, недостаточно высоким качеством работ, завышением фактических затрат по сравнению с проектными. В российских же условиях: высокая инфляция, распад строительного комплекса, быстрый рост цен на строительные материалы и т. д. Эти факторы накладываются и взаимно усиливают друг друга: превышение сроков строительства резко увеличивает затраты и нередко ведет к срыву проектов либо, в лучшем случае, - к падению их рентабельности до минимального уровня. Риски реалтации. Нередки случаи, когда из-за неправильно выбранной ценовой политики, отсутствия активного продвижения объекта на рынок период реализации затягивается на несколько месяцев, а то и лет, что ведет к замораживанию вложенных средств и даже прямым убыткам, связанным с эксплуатационными затратами, которые несет застройщик до продажи объекта.
Принимая на себя основную часть рисков, строительная организация должна просчитать вероятность их наступления, принять все возможные меры для их минимизации, предусмотреть возможные варианты инвестиционного обеспечения строительных проектов при превращении потенциального риска в реальность.
